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お金を残す不動産投資ブログ

個人と法​人、どちらの税率が低いのか?

  • 2017年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたは現在の自分の所得税の税率をご存知ですか?


所得税は、所得が高くなるにしたがって、税率が高くなる仕組みになっています。


今の所得税と住民税を合わせた税率は次の通り。


   課税所得金額     税率
     ~195万円以下   15%
195万円超~330万円以下   20%
330万円超~695万円以下   30%
695万円超~900万円以下   33%
900万円超~1,800万円以下  43%
1,800万円超~4,000万円以下 50%
4,000万円超        55%


課税所得金額というのは、年収ではなく、
所得控除なども引いた後の所得です。


課税所得500万円の人なら、税率は30%になりますね。


では、この人が個人で物件を購入したら、どうなるのでしょう?


物件を購入したら、500万円の上に、不動産所得が乗っかりますので、
不動産からの利益に対して絶対に30%以上の税率が掛かることになります。


一方、法人の実効税率は現在20%ちょっとで、徐々に下がっています。


だから、自分の税率のスタートラインを見極めて、
法人化などを検討することが、とても重要なんですね。


《編者 叶 温》



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法人化後のお給料で注意すべきこととは?

  • 2017年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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これは法人化を検討している方にお伝えしたいことです。


不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。


もし個人の所得税率が55%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約33%ですので、その税率の差が節税となります。


ここ数年で中小企業の法人税率が下がりましたので、
節税の度合いは少し大きくなったと言えます。


でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。


それは役員報酬の金額は、原則途中で変えられないということです。


法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。


これを「役員報酬」といいます。


以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、
何年か前の改正で、さらに厳しくなりました。


この役員報酬を増減させることができれば、
法人の所得はいくらでも調整できますよね。


だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。


役員報酬を変えられるのは基本的に年に1回だけ!!


それは期首から3カ月以内です。


ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて
役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。


《編者 叶 温》



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社宅にすると自己負担が激安に!

  • 2017年08月07日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は賃貸マンションに住んでいるのですが、
先日、特優賃として助成のあった、行政との契約が外れ、
家主さんと直接契約することになりました。


それまでは、特優賃なので社宅にはできなかったのですが、
この際に、借り上げ社宅とすることに。


社宅としての賃貸料相当額の計算は次の1,2,3の合計額になります。


1、その年度の建物の固定資産税の課税標準額x0.2%
2、12円x床面積(平米)/3.3平米
3、その年度の敷地の固定資産税の課税標準額x0.22%


神戸の区役所で、賃貸マンションの土地と建物の固定資産税評価証明書を取り、
社宅としての家賃を計算してみました。


固定資産税評価証明書は賃貸人であれば、家主の承諾なしに取ることができます。


そして、計算してみた結果、なんと自己負担は今までの約1/10に!!


社宅にすると自己負担は激安になって、
ほとんど会社の負担とすることができるんです。


法人を使うと、このような節税の仕組みを活用することができますが、
やはりプロと相談しながら決めることが重要です。


《編者 叶 温》



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印象がいいのは合同会社?株式会社?

  • 2017年08月04日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化するときに、最初に悩むのが、会社の法人格です。


法人格には、株式会社とか、合同会社とか、合資会社とかいろいろあります。


昔は有限会社というものもありましたが、一昔前に法律が改正されて、
有限会社は作れなくなっています。


普通、不動産投資家が、資産管理法人を設立する時は、
株式会社か、合同会社が多いのですが、
どちらもメリット、デメリットがあります。


まず、合同会社の最大のメリットは、設立費用が安いことです。


株式会社設立で絶対に必要な法定費用が24万円なのに対して、


合同会社の法定費用は10万円です。


この差は、定款認証費用がいらないことと、登録免許税が安いためです。


では、株式会社のメリットは何かというと、
「一般によく知られている」ということです。


僕自身、自社ビルを購入する時に合同会社を設立して融資を依頼しましたが、
銀行さんに「なぜ合同会社なのですか?」と質問を受けました。


それぐらい、合同会社は、一般的にはあまり知られていないので、
このような質問が出るんですね。


《編者 叶 温》



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役員報酬は毎月変えられるのか?

  • 2017年05月01日
  • 投稿者:taxkanae
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これは法人化を検討している方にお伝えしたいことです。


不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。


もし個人の所得税率が55%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約33%ですので、その税率の差が節税となります。


ここ数年で中小企業の法人税率が下がりましたので、
節税の度合いは少し大きくなったと言えます。


でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。


それは役員報酬の金額は、原則途中で変えられないということです。


法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。


これを「役員報酬」といいます。


以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、
数年前の改正で、さらに厳しくなりました。


この役員報酬を増減させることができれば、
法人の所得はいくらでも調整できますよね。


だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。


役員報酬を変えられるのは基本的に年に1回だけ!!


それは期首から3カ月以内です。


ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて
役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。


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法人格は「株式」「合同」どちらがいいのか?

  • 2017年04月27日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化するときに、最初に悩むのが、会社の法人格です。


法人格には、株式会社とか、合同会社とか、合資会社とかいろいろあります。


昔は有限会社というものもありましたが、一昔前に法律が改正されて、
有限会社は作れなくなっています。


普通、不動産投資家が、資産管理法人を設立する時は、
株式会社か、合同会社が多いのですが、どちらもメリット、デメリットがあります。


まず、合同会社の最大のメリットは、設立費用が安いことです。


株式会社設立で絶対に必要な法定費用が24万円なのに対して、


合同会社の法定費用は10万円です。


この差は、定款認証費用がいらないことと、登録免許税が安いためです。


では、株式会社のメリットは何かというと、
「一般によく知られている」ということです。


僕自身、自社ビルを購入する時に合同会社を設立して融資を依頼しましたが、
銀行さんに「なぜ合同会社なのですか?」と質問を受けました。


それぐらい、合同会社は、一般的にはあまり知られていないので、
このような質問が出るんですね。


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法人化する時の建物の譲渡の注意点とは?

  • 2017年04月24日
  • 投稿者:taxkanae
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法人成りとは、会社を作って、個人事業を法人に移すことですが、
この時の税務上の処理って結構ややこしいんです。


法人成りするときには普通は、個人が所有していた資産や負債を引き継ぐのですが、
この時の税金は、引き継いだ資産の種類に応じて違うのです。


まず、引き継いだ資産のうち建物や土地、車や什器については「譲渡所得」になります。


でも、卸売業や小売業なんかにある商品は、「事業所得」になるんです。


賃貸不動産の場合は、通常、「商品」はないので、ほぼすべてが「譲渡所得」になりますね。


そして注意しないといけないのは、その引継いだ金額が「適正な価額」かどうかです。


その金額がもし時価の2分の1に満たないときは、
時価によって譲渡があったものとして計算されてしまいます。


まあ、この「時価」というのも難しい問題ですが、
こういう場合は、不動産鑑定士さんにお願いしたりして、
この「時価」を算定しますので、あまりに低い金額を勝手につけて
法人成りしないようにしてくださいね。


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法人化のタイミングは人によって変わる?

  • 2017年04月24日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化のタイミングは、本当に人によって違いますので、
法人化した方がいいかどうかは、一概には言えません。


そして、ただ単に法人化したからと言って、節税ができるわけでもありません。


しかし、一つ言えることは兼業と専業では、節税の考え方が違ってくるということです。


例えばサラリーマン大家さんのような兼業の場合は、お給料に不動産所得が上乗せされます。


仮に年収1,000万円で、課税所得が500万円の人の場合は、所得税の税率は20%です。


これに不動産所得が上乗せされると、所得税だけで20%以上の税率が掛かることになります。


住民税を合わせると30%以上です。


でも専業の場合は、不動産所得だけで課税所得500万円の場合、所得税・住民税を合わせた実効税率は21.5%になります。


なぜ兼業と専業でこのような違いが出るかというと、所得税は、累進課税だからです。


500万円の課税所得がある場合の所得税の計算は、


0円から195万円までは税率5%


195万円から330万円までは10%


330万円から695万円までは20%


ですので、


195万円×5%+(330万円─195万円)×10%+(500万円─330万円)×20%=57.25万円


という計算になります。


このように考えると、不動産投資をする場合、
年収が高いくて税率の高い人ほど、法人化した方が節税できることなります。


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1物件1法人にした方がいいのか?

  • 2017年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、たまに聞かれるのが、1物件を購入するごとに、
法人を1社ずつ設立して購入したほうがいいのかという質問です。


1物件1法人にするメリットは次のようなことがあります。


・消費税還付を受けやすい


・接待交際費などの枠を増やすことができる


・決算書の数字=物件の成績なので、業績がわかりやすく銀行も評価しやすい


逆にデメリットとしては、


・法人それぞれに均等割りが掛かる


・法人それぞれに帳簿書類を作る必要がある


・税理士費用等のこコストが高くなる傾向がある


したがって、その人の目的や性格によって、いいかどうかの判断が異なります。


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相続税対策に法人化が有効?

  • 2017年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸不動産を活用すると、相続税対策になるとよく言われます。


これは、賃貸不動産は相続税法上、評価額が低くなるからです。


例えば1億円の預金を持っていると、相続税法上の評価額は1億円のままです。


でも、この1億円を使って、賃貸不動産を購入すると、評価額が5割から7割くらいになります。


でも、個人で賃貸不動産を購入すると、当初は評価額が下がることによって相続税対策になるのですが、
その賃貸不動産からお金が入ってくると、その個人にお金が貯まってしまうので、
また、それに対する相続税対策を考えなければいけません。


一方、法人を活用すると、当初の節税効果は個人に劣るものの、
長い目で見ると、効果の高い相続税対策をすることができます。


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法人化したら社会保険はどうなる?

  • 2017年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化する最大のメリットは、所得が分散できることです。


個人で不動産を持っていると、その所得は個人に帰属して、
家族にお給料を払う場合でも、いろいろと制限があります。


でも、法人化して家族が役員になると、
個人に比べて、家族への給料は払いやすくなります。


でも、思わぬ落とし穴もあります。


それは社会保険です。


個人は社会保険の加入は任意ですが、法人は強制加入です。


そして家族にお給料を払う場合でも、
年間130万円を超えると、社会保険の扶養から外れてしまいます。


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確定申告で法人化を検討する?

  • 2017年02月20日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告で税額が確定すると、色々と問題点が出てきますよね。


例えば、


・減価償却費が少なくなって、税金が多くなっている


・借入金の利息が少なくなって、税金が多くなっている


・不動産の投資規模が大きくなってきて、税金が多くなっている


などなど。


税金が多くなってきている人が検討したいのが法人化。


法人化すると、個人よりも節税の幅が広がるので、節税対策もやりやすくなります。


ただ、法人化による節税対策は、税理士との相談が不可欠です。


節税というのは、ウルトラC的なものはほとんどなく、仕組で成り立つものです。


その仕組みをどううまく作れるかがポイントになります。


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法人化でできる節税対策は?

  • 2017年01月23日
  • 投稿者:taxkanae
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よく聞かれる質問の一つに、
「法人化した方がいいのでしょうか?」
という質問があります。


法人を設立して不動産を運営すると、
節税できるというイメージがあるみたいですね。


確かに、法人を設立すると、次のような節税対策ができます。


・役員報酬を払う
・保険料を経費にできる
・減価償却を調整できる
・旅費規定で節税できる


でも、法人化してメリットがあるかどうかは、人それぞれで変わってきます。


またどのような物件を購入するのかによっても
変わってくるので、詳しくお話を聞かないと、判断が難しいんですね。


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法人化後に必然の届け出とは?

  • 2016年11月30日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立すると、色々と届出書を出さないといけません。


その中でも絶対に忘れてはいけない届出書が「青色申告の承認申請書」です。


青色申告には税金上の特典が色々ありますが、
そのほとんどが、青色申告をしていることが前提条件になっています。


特に、法人を設立して物件を購入した初年度は、損失が発生することがありますよね。


その時に青色申告をしていないと、その損失を翌年度以降に繰り越すことができなくなります。


青色申告の申請書の期限は、法人の場合は
設立の日以後3ヵ月以内か、事業年度終了の日のどちらか早い日となります。


絶対に忘れないようにしてくださいね。


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法人化のデメリット

  • 2016年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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個人事業の場合は、社長の給料はとっても簡単にいうと、売上から経費を引いたものです。


だから売上が多くなったり、経費が少なくなると社長の給料は増えます。


でも法人成りして、法人の社長(役員)になると、お給料は変えられなくなるんです。


法人の場合は、売上から経費を引いたものが「利益」になるのですが、
社長のお給料は、この「経費」の中に含まれています。


だから社長のお給料を引いたものが「利益」になります。


ということは個人事業はとっても簡単に表すと、


「利益」=「社長の給料」


ということになります。


でも法人の場合の給料は「経費」の中に入れられて、
「役員報酬」という名前で社長に支払われます。


そしてこの「役員報酬」は原則として簡単には変えられないんですね。


勝手に変えると「損金」にならずに税金が増えてしまいます。


「損金」とは、個人で言う「必要経費」と同じようなものです。


でも1回だけ変えられる時期があります。


それは決算期から3か月目までです。


ですからこの間に、しっかりと予算計画を立てて、
いくらの役員報酬を払うべきかを決める必要がありますので、
法人を作る場合はしっかりと数字をつかめるようにしておいてくださいね。


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法人化の節税の一つ旅費規定とは?

  • 2016年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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法人では経費になって、個人では所得にならないというのは、節税としては理想的です。


普通のサラリーマンだと、会社で出張手当が支給される場合がありますよね。


実はあの出張手当は、会社では経費になっています。


でも、個人では通常必要と認められる範囲のものであれば、所得にはならないんですね。


そして、法人を設立して物件を運営しているケースでも、
旅費規定を作れば、出張手当を使うことができます。


これは、法人化のメリットの一つとも言えますね。


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役員の給料に昇給はあるのか?

  • 2016年10月21日
  • 投稿者:taxkanae
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これは法人化を検討している方にお伝えしたいことです。


不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。


もし個人の所得税率が55%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約33%ですので、その税率の差が節税となります。


ここ数年で中小企業の法人税率が下がりましたので、
節税の度合いは少し大きくなったと言えます。


でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。


それは役員報酬の金額は、原則途中で変えられないということです。


法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。


これを「役員報酬」といいます。


以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、
数年前の改正で、さらに厳しくなりました。


この役員報酬を増減させることができれば、
法人の所得はいくらでも調整できますよね。


だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。


役員報酬を変えられるのは基本的に年に1回だけ!!


それは期首から3カ月以内です。


ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて
役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。


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法人化した後の処理は意外と多い?

  • 2016年10月03日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、うちの事務所でも法人を立ち上げて物件を購入する人が多いのですが、
法人を立ち上げた後の諸手続きは、意外と多いんです。


まず、法人を立ち上げるためには、登記をする必要があります。


自分でもやろうと思えばできますが、通常は司法書士にお願いします。


登記が完了し、法人が立ち上がった後は、
税務署や自治体に書類の提出が必要で、その数なんと7種類以上!


さらに、法人化後の翌月には、司法書士の報酬に紐づく源泉税の支払いなどがあります。


後は、利益予測に基づいて役員報酬の決定をしたり、
法人として議事録や帳簿を付けていくことも必要になります。


初めて法人を立ち上げる人にとっては、わからないことばかりで、
結構、ストレスが掛かるでしょうね。


その点、税理士と顧問契約すれば、法人の立ち上げから、
その後の処理まで、すべてやってもらうことができます。


費用は掛かりますが、時間の節約と、ストレスレスになりますし、
投資活動に専念できることも重要なポイントですね。


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法人化の際に簿価と残債のバランスが悪い状態とは?

  • 2016年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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節税のために個人で持っている物件を法人へ売却するケースがあります。


法人で所有したほうが、家族への役員報酬など、節税の幅が広がりますからね。


でも、物件を個人から法人に移す時に注意することがあります。


それは、移す物件の簿価と残債のバランスです。


通常、物件を移す時は、簿価で移すことが多いのですが、
簿価より残債の方が大きいと、借入が残ってしまうからです。


例えば、簿価8千万円、残債1億円の状態で、個人から法人へ物件を移すケースを考えてみましょう。


簿価で物件を移すということは、法人に8千万円で売却するということになります。


だから法人は金融機関より8千万円を借入して、個人に購入代金を支払います。


一方、個人は法人から8千万円を売却代金として受け取るわけですが、
残債が1億円あるので、残りの2千万円は、自己資金を出さないといけなくなるんですね。


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法人に個人所有物件を売却する場合の消費税還付

  • 2016年06月17日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で所有している物件を、法人に移したいと思っている人もいると思います。


個人よりも法人の方が節税の幅が広いですからね。


でも、個人から法人に物件を移すと、
また登録免許税や不動産取得税等の諸経費が掛かってしまいます。


このケースで消費税還付ができると、諸経費を賄ってくれるので、
とても法人化のハードルが低くなります。


ただ、問題なのは、物件をいくらで法人に売るかです。


一般的には、簿価で移すことになりますが、
簿価が低すぎる場合には、鑑定を入れることもあります。


できるだけ、建物金額が高い方が、消費税還付額も大きくなりますからね。


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旅費規程で節税!

  • 2016年06月06日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化のメリットの一つに旅費規程の活用があります。


例えば、物件調査などで出張した場合、
旅費規定があれば、日当を支給することができます。


この日当は、法人側では経費にすることができます。


一方、もらう個人側では、給与になりません。


だから、所得税や住民税の対象にもならず、
さらにいうと、社会保険の対象にもならないんです!


法人化した場合の節税方法として、ぜひ活用してくださいね。


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法人設立後、ある手間を省く方法とは?

  • 2015年12月04日
  • 投稿者:taxkanae
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最近はうちの事務所でも法人設立の相談が多いです。


でも法人を設立すると、色々と手続きが発生します。


その一つが、源泉所得税の徴収と納税です。


法人を設立すると、司法書士や税理士に報酬を支払います。


また、役員報酬を払うこともありますよね。


そして個人に報酬を払う時には、源泉所得税を引く必要があります。


引いた源泉所得税は、その法人が翌月10日までに納税しなければいけません。


納税の回数を短くするためには、
「源源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書」を出すことです。


 https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/gensen/annai/1648_14.htm


この申請書を出せば、1月と7月の年2回の納税でOKになります。


ただし、これが適用できるのは、申請書を出した翌々月以降からなんです。


ということは、法人設立をしたときの司法書士さんへの報酬に係る源泉所得税は、
必ず翌月10日までに納税しなければいけません。


でも、納付書がまだ届いていないこともあるので、
その場合は、税務署から納付書を取り寄せる必要があるんですね。


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法人化して所得分散しすぎると○○が発生する!

  • 2015年04月09日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化する最大のメリットは、所得が分散できることです。


個人で不動産を持っていると、その所得は個人に帰属して、
家族にお給料を払う場合でも、いろいろと制限があります。


でも、法人化して家族が役員になると、
個人に比べて、家族への給料は払いやすくなります。


でも、思わぬ落とし穴もあります。


それは社会保険です。


個人は社会保険の加入は任意ですが、法人は強制加入です。


そして家族にお給料を払う場合でも、
年間130万円を超えると、社会保険の扶養から外れてしまいます。


だから、お金を残すためには、社会保険のことも考えておかないといけないんですね。


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改正で法人化のメリットが縮減される?

  • 2014年12月29日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化をする一つのメリットの中に、
給与所得控除を活用するというものがあります。


給与所得控除とは、サラリーマンの概算経費といわれるもので、
年収に応じて決まっている、年収から引くことのできる控除額です。


個人で不動産を所有していると、適用できる控除は、
青色申告特別控除の65万円ぐらいしかありません。


それを超える部分については、所得税と住民税が掛かってきます。


でも、法人化して、法人の役員になって、役員報酬をもらえば、
役員報酬は法人の経費なる上に、個人はこの給与所得控除を引いてから、
税金が計算されるので、節税対策になるんです。


でも、これが今後の税制改正で、次のように縮減されることになります。


現行     上限適用給与額:1,500万円 給与所得控除上限額:245万円
平成28年以降 上限適用給与額:1,200万円 給与所得控除上限額:230万円
平成29年以降 上限適用給与額:1,000万円 給与所得控除上限額:220万円


これによって、年収の高い人は、より税金が多くなりそうです。


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法人化した後の社会保険はどうなるのか?

  • 2014年12月27日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化する最大のメリットは、所得が分散できることです。


個人で不動産を持っていると、その所得は個人に帰属して、
家族にお給料を払う場合でも、いろいろと制限があります。


でも、法人化して家族が役員になると、
個人に比べて、家族への給料は払いやすくなります。


でも、思わぬ落とし穴もあります。


それは社会保険です。


個人は社会保険の加入は任意ですが、法人は強制加入です。


そして家族にお給料を払う場合でも、
年間130万円を超えると、社会保険の扶養から外れてしまいます。


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法人化でできる最大の節税商品?

  • 2014年04月30日
  • 投稿者:taxkanae
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払った時も節税できて、もらう時も節税できるというケースが、
節税としてはもっともいい形ですよね。


実は意外と知られていないんですが、そんな商品があるんです。


それは、「小規模企業共済」というものです。


これは国が運営しているもので、
いわば、個人事業主や中小企業経営者のための退職金共済です。


月々7万円、年間で最大84万円まで掛けることができて、
これが、所得控除として、全額所得から控除できます。


そして、受け取る時は、退職金としてもらうことができると、
税金は通常に比べてとっても安くなります。


しかし、専業大家さんは掛けることができますが、
サラリーマンの兼業大家さんは掛けることができません。


でも、兼業大家さんでも法人の役員になると、
掛けることができるんですね。


《編者 叶 温》



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法人化の最大のメリットは人件費?

  • 2014年04月30日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を運営して青色申告している場合は、
家族に対して青色事業専従者給与を払うことができます。


でも、これを払うための要件が結構厳しくて、
他で働いてたらダメとか、届出書を出していないとダメとか、
色々と制約があります。


一方、家族を法人の役員にすると、役員報酬を払うことができますが、
こちらは、個人と違って、それほど厳しい用件はありません。


なぜなら、役員というのは会社運営を委託されて、
その業績によって報酬が決まるものだからです。


そして、この役員報酬を払えることが、
法人化の最大のメリットだったりするわけです。


《編者 叶 温》



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法人化のデメリットとは?

  • 2014年04月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資の法人化は節税の幅が広がるので、有効だとお伝えしてますよね。


では、法人化することによるデメリットはあるのでしょうか?


まず、個人の専業大家で赤字の場合は、所得税は掛かりませんが、
法人だと、赤字でも均等割りという住民税が必要となります。


これは自治体によっても金額は変わりますが、
7万円から8万円ぐらい毎年掛かってきます。


そして、青色申告の個人で不動産所得がプラスの場合は、
青色申告特別控除が10万円か65万円ありますよね。


でも、法人で青色申告している場合は、
この青色申告特別控除はありません。


《編者 叶 温》



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法人化の思わぬ落とし穴

  • 2013年12月17日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化する最大のメリットは、所得が分散できることです。


個人で不動産を持っていると、その所得は個人に帰属して、
家族にお給料を払う場合でも、いろいろと制限があります。


でも、法人化して家族が役員になると、
個人に比べて、家族への給料は払いやすくなります。


でも、思わぬ落とし穴もあります。


それは社会保険です。


個人は社会保険の加入は任意ですが、法人は強制加入です。


そして家族にお給料を払う場合でも、
年間130万円を超えると、社会保険の扶養から外れてしまいます。


《編者 叶 温》



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法人化すると損失が活きる?

  • 2013年12月12日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した年や、大規模修繕をした年は、損失が発生することが多いです。


この損失は、青色申告であれば、それ以降の年に繰り越すことができます。


繰り越すというのは、翌年に利益が出た場合に、
前年の損失と合算して、利益が少なくなるようにすることです。


ただ個人の場合は、給与等の他の所得と合算(これを損益通算と言います)して、
それでも損失が発生している場合だけ、繰り越すことができます。


そして、個人と法人で繰り越せる期間も異なります。


個人は3年、法人は9年です。


なんと、その差3倍!


法人の方が、損失が出た場合には、それを活かすことができそうですね。


《編者 叶 温》



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法人化のタイミング3

  • 2013年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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何をもとに
法人化した方がよいかどうか
判断したらいいのか。


私がいつもお客様に伝えているのは
・今後の方針
・現在の家族状況、勤務状況


だとお伝えしています。


今後の方針とは、
今後物件を買い進めていくのかということ


また、
家族状況とは、
役員報酬として所得の分散が可能なのかどうか


勤務状況とは
給与所得がどこかのタイミングで大幅に増減するかどうか


ということです。


法人化することで様々な節税が可能ですが
それは、現時点での家族の状況や
将来の勤務予定などによって
出来る節税対策などが異なってきます。


また、今後外進めていくのであれば
決算書も、銀行をある程度意識した物でなければなりません。


税率だけの比較や
物件規模での比較では
「法人化すべき」タイミングは異なります。


考え方は人それぞれですが
「収入○万円」というのだけは嘘です!
ので、ご注意くださいね。


《編者 塩田雅人》


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法人化のタイミング2

  • 2013年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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どなたも一度は考えたことがあると思います。
どれくらいの規模になれば
法人化した方がいいのでしょうか?


前回は
・物件○棟以上
・収入○万円以上
この2つの説について検討してみました。


今回は「利益○万円以上」という
基準について検討してみようと思います。


利益の大きさで法人化すべきかどうか
という考え方は
前提として、法人税率と所得税率の比較があるかと思います。


「利益が○万円以上になれば、
所得税率よりも法人税率の方が低いので
法人化した方が節税になる・・・」
という理屈です。

しかし、もっと根本的なことを考えてみましょう。
お金に色はありませんが、「意味」はあります。


つまり、
所得税を払った後のお金は「個人」のお金。
法人税を払った後のお金は「会社」のお金。


これは、社長さんは会社立ち上げ当初は
あまり意識のしない所なのですが
利益が上がっていくと
実は意識をしていかないと大変なことになります。

例えば、
会社(法人)で物件を購入して、そこで設けたお金を
プライベートのレジャーに費やしていた場合
会社は「役員さん(個人)への貸付」ということになります。
そうすると、銀行や税務署がその資金使途などを調べ出すでしょう。


いずれにせよ、
「個人のお金」と「会社のお金」の区別は
意外に重要だということです。


と、なれば単純に税率だけを意識して
法人税率と所得税率を比較し、
「利益○万円以上なら・・・」
という議論は完璧ではないですね。


《編者 塩田雅人》


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法人化のタイミングが人によって違う理由

  • 2013年09月30日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が人から受ける一番多い質問が、これです。


最近は、塩田もお客様の相談にのっているのですが、
やっぱりこの質問は多いようです。


サラリーマンだと特に、経費を使うことのできる法人を持っている人や、
個人自営業者に対して、ある種の憧れがあるのかもしれません。


また、単純に法人化すると節税できるというイメージもあるのでしょう。


巷でよく言われる話が、売上1,000万円を超えたら法人化とか言われます。


でも、これはまったく根拠のない話です。


確かに、課税売上1,000万円を超えた翌々年は、
消費税の課税事業者になってしまうので、
それを境に法人化する人もいます。


しかし、居住系のマンションやアパートを運営している大家さんは、
売上のほとんどが消費税の掛からない、非課税売上なので、
この基準も説得力に掛けます。


《編者 叶 温》



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法人設立のタイミング1

  • 2013年09月30日
  • 投稿者:taxkanae
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どなたも一度は考えたことがあると思います。

どれくらいの規模になれば

法人化した方がいいのでしょうか?

・物件○棟以上

・収入○万円以上

・利益○万円以上


いろんな説はありますが

私の考え方は全然違います。

法人設立の根本にあるのは

「節税」ですよね。

ですので、


「物件○棟以上」というのは基準になりません。

構造はRCなのか木造なのか

いくらで購入したかなどで全然違いますからね。


つぎに

「収入○万円以上」というのもやはり違います。

税金は収入に対してかかるのではなく

利益に対してかかるのですから

収入が高くても利益の出ない経営

というのはよくあります。

金利が1%と5%では全然利益が異なりますよね。


そして

「利益○万円以上」というのはどうでしょうか。

これは、一理あるのかなと思います。

ただし、これも適切な基準とは言えません。

何故でしょうか?

これは、話が長くなるので

次回に回します。

次回もしっかりお読みいただければ幸いです。


《編者 塩田雅人》


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法人の減価償却は自由!?

  • 2013年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却費は、不動産の損益でキモとなる経費です。


なぜなら、減価償却費は、経費の中でもトップ3に入るほど
大きな金額になるからです。


事実、僕の物件でも今のもっとも割合の高い経費は、減価償却費です。


この減価償却費、個人と法人で少し取り扱いが違います。


まず、個人は「強制償却」といって、
算定された年間の減価償却費を、すべて経費にしなければいけません。


例えば、年間の減価償却費が300万円と算定されたら、
絶対に300万円を経費にしなければいけないということです。


しかし、法人の場合は「任意償却」といって、
算定された年間の減価償却費の範囲であれば、いくらでも経費にして構いません。


先ほどの例で、年間の減価償却費が300万円と算定されたら、
利益の額を見ながら100万円だけ経費にするということもできちゃいます。


このように、個人と法人で税法的に違う部分が多々あります。


これらの違いを把握して法人化すると、そのメリットを享受することができます。


《編者 叶 温》



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法人化のタイミング?

  • 2013年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化=個人所有の物件を法人へ売却すること

この相談をお受けすることが非常に増えています。

そこでよくお聞きするのが

「法人化すべき目安って何でしょうか?」

という質問。

「売上1千万円がラインですね」

と言われたら、まずその人の言うことは疑ってください。

「目安」なので、分かりやすくて

いいのかもしれませんが

数字を勉強している立場からすると

まず、「売上」で判断するのは論外です。

税金は「売上」によって決まるわけではありません。

「利益」によって税金は決まります。

ですので、100歩譲って、

「利益」(収入-経費等)で判断して下さい。

ただし、利益がいくらであれば法人化をした方が

いいかというのは、一概に言えません。

何故なら、法人化をした際に得られる節税メリット

というのは物件の力のみではなく、

「家族構成」や「今おかれている状況」などによって違うからです。

そもそも「利益」や「売上」と言った

「結果」に基づいて判断すること自体

あまりよくありません。

不動産投資の法人化を専門的にやってきて

思うことは、

「いつ、どうなりたいか」という今後の方針や目標

が最も重要です。

これは気持ちの問題ではなく、

その目標に向けてどうすれば一番近道なのか

そのうえで、法人化というスキームを

どの段階で行えばよいのか。

また、法人化しなくてもよいのか。

こういったことを過去の数字を参考に

理論的に考えていく。

これが、戦略的な投資でしょう。


「いい物件を購入する」

これはもちろんですが、

どうすればゴールに最短で到達するのか

また、それは法人で購入すべきかどうかなど、

専門家にトータルで見てもらうのも一つだと思います。


《編者 塩田雅人》


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どっちがいい?株式会社と合同会社

  • 2013年04月01日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化するときに、

最初に悩むのが、会社の法人格です。


法人格には、株式会社とか、合同会社とか、

合資会社とかいろいろあります。


昔は有限会社というものもありましたが、

一昔前に法律が改正されて、

有限会社は作れなくなっています。


普通、不動産投資家が、資産管理法人を設立する時は、

株式会社か、合同会社が多いのですが、

どちらもメリット、デメリットがあります。


まず、合同会社の最大のメリットは、

設立費用が安ことです。

株式会社設立で絶対に必要な法定費用が24万円なのに対して、

合同会社の法定費用は10万円です。


この差は、定款認証費用がいらないことと、

登録免許税が安いためです。


では、株式会社のメリットは何かというと、

「一般によく知られている」ということです。


僕自身、自社ビルを購入する時に

合同会社を設立して融資を依頼しましたが、

銀行さんに「なぜ合同会社なのですか?」

と質問を受けました。


それぐらい、合同会社は

一般的にはあまり知られていないので、

このような質問が出るんですね。


ただ、うちで消費税還付をする場合の法人格は

スキーム上、特殊な株式会社になりますので、

消費税還付にチャレンジしたい人は、

必ず法人を設立する前に、ご相談くださいね。


《編者 叶 温》


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法人設立 資本金はいくらがいい​のか?

  • 2012年12月13日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、法人設立のご相談が多いのですが、


資本金をいくらにしたらよいのか?


という話があります。


昔は株式会社を設立するためには、


資本金は1,000万円以上。


有限会社を設立するためには、


資本金は300万円以上が必要でした。


これが会社法の改正で、


資本金はいくらでもよくなりました。


ただ、資本金を1,000万円以上にすると、


1期目から消費税の課税事業者になってしまったり、


赤字でも納税しなければならない、


地方税の均等割りの金額が高くなったりするので、


通常は資本金1,000万円未満で設立します。


資本金が少なすぎると、


借入の大きい不動産投資の法人は、


自己資本比率が低くなってしまうのですが、


資本金と銀行からの借り入れで足りない部分は、


役員から法人へお金を貸す


いわゆる「役員借入金」で賄います。


この役員借入金は、実質オーナーのお金なので、


銀行は資本金と似た性格と


見てくれるところも多いのです。


うちのお客さんでは、


資本金10万円から300万円程度が多いですね。


ちなみに僕も自分の資産管理法人は、


後から増資もできるので、


資本金100万円で設立しています。


これから法人を設立予定の方は、


参考にしてくださいね。


《編者 叶 温》


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実質的な​税率はいくら??(法​人税)

  • 2012年10月22日
  • 投稿者:taxkanae
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よく、個人は税率が高いから法人の方が得と言いますが


ここで、「税率」に対する考え方を整理しておきましょう。


さて、今日は法人です。


「個人は累進課税で税率が上がっていく」


これはご存知だと思われます。


では、法人税はずっと一定なのか?


実は、法人税も変動するのです。


ただし、個人ほど変動しません。


法人の場合は、法人の規模によりますが


不動産所有法人など、小規模の場合には


所得が400万円までは約22%


400~800万円までは約25%


800万円~は約38%です。

個人の場合は15%~50%でしたので


トータルで見ると、法人の方が税率が得のように思います。


ただ、所得によっては法人税率の方が所得税率を上回ることもあります。


結局どっちが得か??


結論は、所得が900万円までなら「ほぼ一緒」です。


大雑把!と言われてしまうかもしれませんが、


所得は毎年変動します。


ですので、これぐらいの感覚の方がいいと思います。


900万円以下で、個人か法人かどちらが得か厳密に計算し


仮に法人化を行ったとしても、


翌年は所得が変動し、個人の方が得ということもあります。


今年は法人、来年は個人、再来年は法人・・・


というわけにはいきません。


ただ、900万円を超えてきたらそれ以降の所得に対しては


所得税率(個人)>法人税率(法人)


になるので、法人化された方が得だと考えます。


なお、上記は「税率」にのみスポットを当てた判定です。


法人化すべきかどうかは、その他にも検討すべきことがたくさんあります。


《編者 スタッフ》


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売却まで​含めたら個人の方が得​??第2弾

  • 2012年09月18日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は売却するまで利益が確定しない。


仮に保有時にキャッシュフローが出ていても、


売却すればトータルで損が出てしまう。


それでは意味ないですよね。


なので、出口も必ず計算しながら


個人で買うべきか法人で買うべきか判断して下さい。


さて、前回のおさらいです。


個人と法人では売却時の税率が違いましたね。


個人は短期なら39%、長期なら20%


法人は通常の法人税率(約22%~38%)


ですので、短期売却をするのであれば、法人の方が得。


長期保有するのであれば個人の方が得。


そして、今日は計算方法の違いです。


個人は通常の給与所得や不動産所得などとは別枠計算をします。


ですので、不動産の売却益に税率がそのままかけられます。


一方で、法人ではその他の所得(不動産からの所得など)と合算されて


税金計算されます。


つまり、通常の利益に不動産売却益を上乗せして税金計算されるんですね。


と、言うことは。。。


「売却損」が発生した場合には、法人ではその他の所得と相殺できますが


個人ではこの売却損は切捨てです。


難しく言うと、売却損の「節税効果」が法人では発揮されるけど


個人では無くなってしまう。


売却損が「-100」でその他の所得が「+100」だとすると


法人では所得が「0」つまり、税金は0円


個人だと所得が「100」つまり、税金が発生。


売却損が発生する場合には個人と法人を比べると


法人の方が得!!ですね。


《編者 スタッフ》


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売却まで​含めたら個人の方が得​??

  • 2012年09月10日
  • 投稿者:taxkanae
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「法人の方が税金が安いので、法人の方が得だ」と、よく言われます。


確かに、殆どの場合そうですが、もちろんそうでない場合もあります。


特に、売却まで考慮すると個人の方が得の方も多いのではないでしょうか。


売却時の個人と法人の違いを見てみましょう。


まず、税率の違い。


個人も法人も売却益(利益)にたいして税率を掛けて


税金が計算されるのは同じです。


法人は法人税率(約22%~約38%)です。


一方で、個人の場合は


短期(購入から5年以内に売却)は39%


長期(購入から5年超で売却)は20%


となっています。


ということは、


短期であれば法人の方が得!


長期であれば個人の方が得!


ですね。


《編者 スタッフ》


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売却を考​えると法人、個人どち​らが得か?

  • 2012年08月27日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で購入した物件を売却して売却益が出た場合は、


保有期間によって、売却益に掛かる税率が変わります。


 短期(5年以内) ⇒ 39%


 長期(5年超)  ⇒ 20%


逆に売却損が出た場合は、


個人の場合は、他の所得と通算できず、


同年内に他に売却した物件の売却益とだけ


通算ができます。


一方、法人の場合は、


所得によって税率は変わりますが、


売却益に対して22%~38%の税率です。


逆に売却損が出た場合は、


法人の場合は、個人とは違い、


所得を通算することができます。


これをまとめると、


【売却益が出た場合】


短期 法人が有利


長期 個人が有利


【売却損が出た場合】


法人が有利


となります。


物件取得を個人か法人か選択するのは、


あなたの状態全体を見てみなければいけませんが、


やはり法人の方が比較的有利なことは、


覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》


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法人にす​るならやっぱり株式会​社?

  • 2012年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の物件を法人に移すにしても、

始めから法人で物件を取得するにしても

法人っていろいろ種類があるけど

どれがいいの??

ということで、不動産管理法人として最も適しているものをご紹介します。

まず、法人の種類ですが

・株式会社
・合名会社
・合資会社
・合同会社

の4つがあります。

この中で最も有名なのは「株式会社」です。

これはなぜ有名かというと、理由は2つ。

・出資者の責任が有限であること。

 会社が負債を抱えたまま倒産したとしても、

 出資者は出資額以上に責任を負うことはないということ。

・次に、出資額は株式を譲渡することにより比較的容易に回収することができるということ。

 株式でなければ、出資したお金をいざ回収したいと思っても、

 すぐには回収できなくなり、出資者は出資を控えてしまいます。


この2点から株式会社は出資者にとって、

とても利用しやすい会社なのです。

しかし、「責任が有限であること」は不動産管理法人でも重要ですが

「出資額の回収が容易であること」はそれほど重要ではありません。

となれば、上記の4つのうちもう一つ、適しているといえる会社があります。

それは「合同会社」です。

合同会社は「出資者の責任は有限であるが、

出資額が株式のように証券化されていない会社」です。

それでは、株式会社と合同会社はどちらが適しているのでしょうか。

ここからは、費用面で比較していきたいと思います。

株式会社は設立時に「定款の認証」が必要となりますので、

合同会社よりも4万円費用が多くかかります。

さらに、株式会社には取締役の任期が最長で10年ですので

10年後には再登記しなくてはなりません。

この費用は1万円。ただし、これに司法書士報酬が上乗せです。


後は、信用度の問題です。

合同会社は、商法が会社法に変わった平成18年にできた会社なので

まだまだ一般的ではありません。

しかし、そのうち一般的になっていくでしょう。

結論としては、合同会社が最も適していると言えるのではないでしょうか。


《編者 スタッフ》


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法人化メ​リット(役員報酬)

  • 2012年06月12日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の所得税率と法人の法人税率を比べて、

どちらの方が有利か。

この比較はとても大事です。

ただし、法人化すればお給料として役員報酬を払うことができますので

必ずしも、その税率差だけを見ていては法人化のメリットの適切な判断ができません。


仮に個人で物件を所有し、1千万円の不動産所得があるとします。

この人は、1千万円から所得控除を引いた額に所得税率がかかってきます。

一方、この物件を法人へ移したとするとどうでしょうか。

これは、法人での所得になるため1千万円に法人率がかかってきます。

ただし、ここで法人から個人へ役員報酬を1千万円払ったとします。

すると、法人では所得が0、個人では給与収入が1千万円となります。

給与収入には給与所得控除(サラリーマンの概算経費のようなもの)があります。

1千万円の場合には、給与所得控除は220万円。

給与所得(給与収入-給与所得控除)は780万円。

よって、所得税は780万円から所得控除を引いた額に所得税率を掛けた金額となります。


気付きましたか?


個人で持っていた場合には「1000万円-所得控除」だったのが

法人で保有し、役員報酬で個人へ落とした場合には「780万円-所得控除」となります。

どのタイミングで法人か個人か。

これにはいろんな要素が複雑に絡み合っていますので、

一概には言えませんが、規模が小さい物件(利益があまり出ない物件)以外の場合には

法人の方が節税効果は高いと言えそうです。


《編者 スタッフ》


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法人の設​立日はいつ?

  • 2012年03月19日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立する際

登記申請書、定款、個人の印鑑証明書等を

登記所へ持っていき、登記申請を行います。

この「登記申請日」が「会社の設立日」となります。


この会社の設立日の違いによって、若干ですが

支払う税金が異なってきます。

法人の支払う税金には、「住民税の均等割り」というものがあります。

この均等割りは、会社の所得(利益のようなもの)ではなく、

『規模』によって支払う税金です。

つまり、赤字であっても支払わなくてはならないのです。

この均等割り、一年目は月割計算するんですね。

例えば、事業年度が4月1日から3月31日の法人の場合

6月1日設立ですと、10ヵ月分(6月1日から3月31日まで)

7月1日設立ですと、 9ヵ月分(7月1日から3月31日まで)

を支払うことになります。


ここまでは、よく知られていることですが、意外と知らないのが、


「6月2日設立であれば??」


この場合は、9ヵ月分になります!!


設立日を1日遅らせるだけで、わずかながらですが節税になります。

ちなみに、均等割りは年間で最小規模の会社で7万円。

節税額は7万円×1/12=約5,800円です。


法人設立時は少しでも節約したいもの。

ご検討下さいね。


《編者 スタッフ》


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法人化メ​リット(社宅)

  • 2012年03月12日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化には様々なメリットがありますが

今回は「社宅」を利用した節税方法をご紹介します。


A)個人で家賃を支払った場合

B)法人で家賃を支払い、その一部を個人から法人が受け取る場合

では、残るお金はBの方が多くなります。


具体例で見てみましょう。

家賃10万円/月、法人税率40%とします。

A)全額個人から支払う場合(120万円)
 【個人】10万円×12ヵ月=120万円
 【法人】0円
 【合計】120万円+0円=120万円

B)半分を社宅料として個人が法人に支払う場合(96万円)
 【個人】5万円×12ヵ月=60万円
 【法人】(10万円-5万円)×12ヵ月=60万円
     節税額 60万円×40%=24万円
 【合計】60万円+60万円-24万円=96万円

差額 (A)-(B)=24万円


お分かりいただけますでしょうか。

年間で24万円もお金が残るわけです。

では、全額法人負担ではどうなのか??

それはいけません!!

それは個人に対する「給与」とされてしまいます。

つまり、法人税が安くなっても所得税が高くなります。


もちろん、それでも給与所得控除が使えたり

税率差からお金が残る場合もありますが、効果は小さくなりそうです。

では、いくら払えばいいのか?


例えば法人が賃借している社宅を「役員」に貸し付ける場合

法人が受け取るべき『賃料相当額(月額)』はイとロのどちらか高い金額です

イ (建物の固定資産税評価額×1%+敷地の固定資産税評価額の0.5%)

ロ  法人が支払う家賃の50%

※使用人に対して貸し付ける場合などではまた計算方法が異なってきますので
 ご検討される場合には、事前に専門家にご相談ください。

一度検討してみる価値はありそうですね。


《編者 スタッフ》


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法人化メ​リット(登録免許税・​不動産取得税)

  • 2011年12月05日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資に限らず、どのビジネスでもそうですが、

1年目は赤字になりやすいものです。

しかし、物件をさらに購入していこうと検討されている方に

とっては、「赤字」というのは、

金融機関の目も気になりますし、可能であれば避けたいもの。


そこで、今からお伝えします!

これで1年目から黒字になるかもしれません!!


不動産投資で1年目は赤字、2年目以降黒字になるとしたら

何が原因なのでしょう?

賃料の改善?空室率の改善?経費の節減?

いろいろ考えられますが、1年目と2年目で最も異なる点は、

取得の際に発生する、「登録免許税」と「不動産取得税」の有無。

1億円の固定資産税評価額の物件を購入すると、

登録免許税で約170万円

不動産取得税で約230万円

合計でなんと『約400万円』もの税金が収益を圧迫しています。


これがあっては、なかなか黒字化が難しいのも当然ですよね。


しかし!!!


これら二つの税金については、法人であれば物件の取得価額

に含めても構わないことになっています。

つまり、「税金」という費用に計上するのではなく、

建物や土地の値段に含めてしまうのです。

これで、1年目から黒字化が可能になるかもしれません。


ちなみに、自動車取得税も同様の取り扱いですので、

事業用に自動車を購入される方は、

一度ご検討されてはいかがでしょう。


払った費用は取得価額に含まれますので、

毎年の減価償却費の額が大きくなるのですが、

2年目以降に黒字が出ているのであれば、

こういった費用の計上はむしろ節税対策にとても有効。


基本的な考え方は、赤字にはならないように、

しかし、大幅に黒字にならないように。

ですので、1年目の両税金を取得価額に加え、

減価償却費を通して徐々に費用計上する。

これがベストなのかもしれません。


《編者 スタッフ》


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法人化メリット​(赤字の繰越控除)

  • 2011年11月07日
  • 投稿者:taxkanae
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今回は「欠損金(純損失)の繰越控除」についてご説明します。

欠損金(純損失)の繰越控除とは、

ある年に赤字が生じた場合、

将来の黒字と相殺することができる制度です。

例えば

1年目で100万円の赤字が発生し、2年目で300万円の黒字が発生した場合

1年目の法人税(所得税)はもちろん0、

2年目の法人税(所得税)は課税所得300に対して税金がかかってきます。

しかし、この繰越控除の制度を利用すると、1年目のマイナス100を

充当することができ、2年目の課税所得が200となります。

仮に税率が30%とすると2年目の法人税(所得税)は、

繰越控除の制度を利用しなかった場合、300×30%=90万円

利用した場合、(300-100)×30%=60万円

と、30万円の節税になります。


ここで、法人化メリット、つまり個人との違いですが、

個人の場合、欠損金の繰越可能期間はわずか3年です。


一方、法人の場合、繰越可能期間は7年

(資本金1億円以上の会社は9年)です。


7年もいらないよ!とお考えの方!

不動産は良くも悪くも安定してしまいます。

一度赤字になってしまえばそこから黒字にするためには

立ち退き、リフォームを行い、家賃引き上げ、入居促進など

地道に行っていくことが必要です。


そう考えると過去の赤字を解消するには7年は長くはない

のではないでしょうか。


むしろ、3年しか繰り越せない場合には、やっと黒字に転換したという時に

繰り越せる欠損金(純損失)がなくなってしまうなんてことにも。


法人化することで、赤字を繰り越し、将来の黒字が発生した時の

所得とぶつけ、節税が可能です!

《編者 スタッフ》


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法人化メリット(減価​償却費)

  • 2011年10月17日
  • 投稿者:taxkanae
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みなさんご存知の通り、物件を購入すると、建物価格は耐用年数に応じて

減価償却をしていくことになります。

新築建物であれば、RC47年、重量鉄骨34年、木造22年

と、「耐用年数」が決まっているんです。

例えば、新築のRC建物が1億円であるならば、

毎年2,200千円(1億円×0.022(耐用年数47年の償却率))の減価償却費を計上することになるんです。


しかし、この減価償却費、個人の場合と法人の場合では少し扱いが異なってきます。


個人の場合は「強制償却」なので、毎年必ず2,200千円の減価償却費を

計上しないといけないのです。たとえ赤字の年であってもです。


法人の場合は、「任意償却」なので、好きな年に減価償却費を計上できるのです。

ただし、上限は例の場合2,200千円となります。

上限はあるけど下限はないのです。

これは便利ですね!!!

法人にするとさまざまなメリットがあります。


《編者 スタッフ》



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