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お金を残す不動産投資ブログ

配偶者控除削減の影響は?

  • 2017年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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平成28年12月に発表された税制改正大綱では、
配偶者控除の見直しが盛り込まれていました。


現行では、配偶者の所得条件に合致すれば、本人がいくら稼いでいても、
適用できていた配偶者控除、そして配偶者特別控除が、
本人の所得が一定額を超えると適用できなります。


その基準は、本人の合計所得金額が1000万円を超える場合です。


この改正によって、本人の所得が高い場合は増税となりますね。


さらに、本人の合計所得金額が、1,000万円以下でも、
900万円以下、950万円以下、1000万円以下といった所得基準によって、
控除できる金額が少なくなっていきます。


さらにさらに、配偶者特別控除は、上記に加えて、
配偶者の合計所得金額によっても、控除できる金額が少なくなっていきます。


これによって、夫の所得が高いケースでは、
法人化のメリットである所得分散による節税効果が薄れてしまうことになります。


こちらは平成30年度以後の所得税、そして平成31年度以後の住民税より適用が開始されます。


《編者 叶 温》



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タワマン節税、税制改正の内容とは?

  • 2017年01月06日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の所有は相続税対策として有効です。


なぜなら、不動産は、土地は相続税路線価で、建物は固定資産税評価額で評価されるからです。


さらに人に貸していると、貸家建付地となり、さらに評価減されます。


そしてタワーマンションの場合、実際の価格は低層階と高層階で異なるのに、
相続税評価額としては、間取りが一緒であれば、低層階でも高層階でも変わりません。


この歪みをついたのがタワマン節税です。


ポイントは、建物が固定資産税評価額で評価されるという点!


そして今回、ここに税制改正が入りました。


改正内容は、高さ60mの建築物は、建築物全体の固定資産税額を按分する
床面積の割合について、1Fを100とし1階増すごとに10/39を加えた係数とする。


難しく思えますが、要するに、高層階になれば、固定資産税評価額も高くなり、
平成30年度から新たに課税される建築物が対象となります。


建物の評価の元となる、固定資産税評価額を調整する形になったわけですね。


《編者 叶 温》



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法人化のメリットが減る税制改正とは?

  • 2016年11月29日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化をする一つのメリットの中に、
給与所得控除を活用するというものがあります。


給与所得控除とは、サラリーマンの概算経費といわれるもので、
年収に応じて決まっている、年収から引くことのできる控除額です。


個人で不動産を所有していると、適用できる控除は、
青色申告特別控除の65万円ぐらいしかありません。


それを超える部分については、所得税と住民税が掛かってきます。


でも、法人化して、法人の役員になって、役員報酬をもらえば、
役員報酬は法人の経費なる上に、個人はこの給与所得控除を引いてから、
税金が計算されるので、節税対策になるんです。


でも、これが税制改正で、次のように縮減されています。


平成27年   上限適用給与額:1,500万円 給与所得控除上限額:245万円
平成28年以降 上限適用給与額:1,200万円 給与所得控除上限額:230万円
平成29年以降 上限適用給与額:1,000万円 給与所得控除上限額:220万円


これによって、年収の高い人は、より税金が多くなりそうです。


《編者 叶 温》



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海外不動産の節税スキームとは?

  • 2016年11月17日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、海外不動産を活用した節税スキームが流行っているようです。


海外の不動産は日本と比べると、耐用年数が長く、
土地と建物のうち、建物の割合が高いのが特徴です。


建物の割合が高い状態で、日本の耐用年数に置き直すと、
毎年、かなり大きな減価償却費を取ることができ節税になります。


ただ、減価償却費は簿価を減らすので、
売却の時には、売却益が多くなることになります。


でも日本の長期譲渡所得に対する税率は20%なので、そこまで税金がかかりません。


これが海外不動産の節税の流れですが、
これが会計検査院で問題として取り上げられているようで、
近々、改正される可能性が出てきています。


どんな節税も注目されると改正されていくものです。


《編者 叶 温》



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法人にすると概算経費が使えるが。。。

  • 2016年04月29日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化をする一つのメリットの中に、
給与所得控除を活用するというものがあります。


給与所得控除とは、サラリーマンの概算経費といわれるもので、
年収に応じて決まっている、年収から引くことのできる控除額です。


個人で不動産を所有していると、適用できる控除は、
青色申告特別控除の65万円ぐらいしかありません。


それを超える部分については、所得税と住民税が掛かってきます。


でも、法人化して、法人の役員になって、役員報酬をもらえば、
役員報酬は法人の経費なる上に、個人はこの給与所得控除を引いてから、
税金が計算されるので、節税対策になるんです。


でも、これが税制改正で、次のように縮減されています。


平成27年   上限適用給与額:1,500万円 給与所得控除上限額:245万円
平成28年以降 上限適用給与額:1,200万円 給与所得控除上限額:230万円
平成29年以降 上限適用給与額:1,000万円 給与所得控除上限額:220万円


これによって、年収の高い人は、より税金が多くなりそうです。


《編者 叶 温》



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空き家の売却益を圧縮できる改正とは?

  • 2016年01月06日
  • 投稿者:taxkanae
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平成27年からスタートしていて、注目されている法律が「空き家対策特別措置法」です。


この法律が作られたのは、老朽化した空き家が放置されることによって、
倒壊や景観の悪化、衛生上の問題などの悪影響が出てきているからなんですね。


空き家は今後もどんどん増えると懸念されていて、さらに悪い影響が出る可能性が高いため、
この法律によって著しく保安上の危険となる恐れがある空き家については、
自治体による解体の通告や強制対処ができるようになりました。


このような背景の中、今回の税制改正大綱で創設されたものが、
「空き家に係る譲渡所得の特別控除」です。


この税制は、


・平成28年4月1日から平成31年12月31日までに
・相続した亡くなった人の住んでいた不動産を売却した場合に
・一定の要件に該当すれば
・居住用財産の3,000万円の特別控除が適用できる


というものです。


売却額が1億円以下など、色々と要件がありますが、この税制を適用できれば、
相続した古い建物やその敷地で空き家になりそうな物件を売却しても、
売却益がかなり圧縮されて、節税ができることになります。


《編者 叶 温》



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【緊急速報!】税制改正で消費税還付に期限がついた!

  • 2015年12月14日
  • 投稿者:taxkanae
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12月10日に、平成28年度の税制改正大綱案が発表されました。


そして、その中に、消費税還付に関する改正も盛り込まれています。


結論から言うと、今回の税制改正により消費税還付ができなくなりそうです。


簡単に説明すると、


■新築の建物
2015年12月末までに建築請負契約を締結した場合、
2016年4月以降に引き渡しを受けても、これまでのスキームで消費税還付が可能。


2016年1月以降に建築請負契約を締結した場合は、
2016年4月以降に引き渡しを受ける場合、消費税還付はできなくなる。


■中古の物件
2016年3月までは、これまでのスキームで消費税還付が可能ですが、
2016年4月以降は、消費税還付はできなくなる。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


念のため以下に、税制改正大綱の消費税還付改正部分を抜粋しておきますね。


---------------------------------------------------------------------------
【税制改正大綱抜粋】


高額資産を取得した場合における消費税の中小事業者に対する特例措置適用関係の見直し


①事業者(免税事業者を除く。)が、簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に
国内における高額資産の課税仕入れ又は高額資産の保税地域からの引取
(以下「高額資産の仕入れ等」という。)を行った場合には、
当該高額資産の仕入れ等の日の属する課税期間から当該課税期間の初日以後3年を
経過する日の属する課税期間までの各課税期間においては、事業者免税点制度
及び簡易課税制度は適用しない。
(注)上記の「高額資産」とは、一取引単位につき、
支払対価の額が税抜1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象固定資産とする。


②自ら建設等をした資産については、建設等に要した費用の額が税抜1,000万円以上
となった日の属する課税期間から当該建設等が完了した日の属する課税期間の
初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間において、
上記①の措置を講ずる。


③その他所要の措置を講ずる。


(注)上記の改正は、平成28年4月1日以後に高額資産の仕入れ等を行った場合について適用する。
ただし、平成27年12月31日までに契約した締結に基づき
平成28年4月1日以後に高額資産の仕入れ等を行った場合には、適用しない。


---------------------------------------------------------------------------


《編者 叶 温》



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空き家は固定資産税がアップする?

  • 2015年04月27日
  • 投稿者:taxkanae
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4月末は固定資産税の1回目の納期限ですね。


お手元には固定資産税の納税通知書が届いていると思います。


そこには、固定資産税の評価額や、課税標準額が書かれてあります。


評価額とは、その不動産の固定資産税上の価格で、
課税標準額というのは、税金を掛けるための金額です。


アパートやマンションなど、住宅用の土地であれば、軽減措置があって
課税標準額は固定資産税評価額の1/6や1/3になります。


でも、その土地の上に住宅用であっても建物が空き家の場合は、
この軽減措置がなくなることになりそうです。


これは昨年11月に成立した「空き家対策特別措置法」に基づくもので、
近隣住民に迷惑がかかる危険な空き家を排除していくことが目的です。


軽減措置がなくなると、固定資産税はかなり上がってしまうので、
現在、空き家になっている建物は、何らかの対策が必要になりそうです。


《編者 叶 温》



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太陽光発電の即時償却はもうできない?

  • 2015年04月23日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ数年、不動産投資家の間でよく話題になっていた太陽光発電。


太陽光発電に投資すると、グリーン投資減税という税制が使えて、
投資した金額を即時償却することができました。


即時償却というのは、その名称の通り、
投資した金額をその投資した年に一括で経費にできるということです。


思った以上に物件の売却益が出た時に、
グリーン投資減税を使うと、その売却益を消すことができたんですね。


でも、このグリーン投資減税の即時償却は、
平成27年3月31日で終了となっています。


今は、投資した金額の30%を償却できる特別償却と、
7%の税金を控除してくれる税額控除が残っています。


ただ、特別償却は個人の事業所得になる場合か法人、
そして税額控除は法人だけしか適用できませんので、覚えておいて下さいね。


《編者 叶 温》



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空家の固定資産税が高くなる?

  • 2015年03月12日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を持っていると必ず掛かる税金が固定資産税です。


固定資産税は固定資産税評価額に対して1.4%掛かります。


でも、住宅用の土地なら課税標準が
固定資産税価格の1/6や1/3と軽減されています。


この軽減措置があるので、空家で古い家屋が建っていても、
更地にせずにそのままにしている土地もあります。


更地にすると、軽減措置がなくなりますからね。


しかし、2015年の税制改正では、
危険な空家を減税の対象から外す方向になっています。


「空き家対策特別措置法」という法律に基づいて改正されるそうで、
空き家を放置しておくと、火災や犯罪に使用されたりする危険があるからなんですね。


これからは、空き家を持っている人は、
より積極的にその不動産を活用するか、
処分していく必要がありそうです。


《編者 叶 温》



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サラリーマンの経費が少なくなる?

  • 2013年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化をする一つのメリットの中に、
給与所得控除を活用するというものがあります。


給与所得控除とは、サラリーマンの概算経費といわれるもので、
年収に応じて決まっている、年収から引くことのできる控除額です。


個人で不動産を所有していると、適用できる控除は、
青色申告特別控除の65万円ぐらいしかありません。


それを超える部分については、所得税と住民税が掛かってきます。


でも、法人化して、法人の役員になって、役員報酬をもらえば、
役員報酬は法人の経費なる上に、個人はこの給与所得控除を引いてから、
税金が計算されるので、節税対策になるんです。


でも、これが今回の税制改正大綱では、
次のように縮減されることになりそうです。


現行     上限適用給与額:1,500万円 給与所得控除上限額:245万円
平成28年以降 上限適用給与額:1,200万円 給与所得控除上限額:230万円
平成29年以降 上限適用給与額:1,000万円 給与所得控除上限額:220万円


これによって、年収の高い人は、より税金が多くなりそうです。


《編者 叶 温》



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平成26年税制改正大綱

  • 2013年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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毎年12月中旬になると発表される
税制改正大綱
今年はどんな税制改正の内容が盛り込まれているのでしょうか


今年も、たくさんの税制改正案件があり
私が拝見した資料によると
なんと135ページもの資料になります。
しかもほぼ文章のみ。。。


皆様お忙しいと思いますので
不動産投資に関連するものをピックアップして
紹介したいと思います。


インパクトのある改正内容は
「給与所得控除の上限設定」です。

まず給与所得の計算ですが
給与所得=給与収入(いわゆる額面金額)-給与所得控除


例えば、
給与収入1000万円の人の場合
1000万円-220万円=780万円
給与所得は780万円
給与所得控除は220万円
となります。


この給与所得控除ですが
以前までは、上限設定がありませんでした。


つまり、給与収入が
2000万円の人と5000万円の人では
5000万円の人の方が
給与所得控除が多いということ。


これに上限設定がされ
今年(平成25年)は
給与収入1500万円以上の人は
給与所得控除245万円でストップです。


つまり、
給与収入1500万円でも
給与収入5000万円でも
給与所得控除は245万円です。


さらに、今回の税制改正大綱で厳しくなります。


平成28年には
給与収入1200万円で
給与所得控除が上限の230万円


平成29年以後には
給与収入1000万円で
給与所得控除が上限の220万円
になってしまいます。


もちろん、まだ決定ではないのですが
これが決定されてしまうと
またまた所得税が重税になりますね。


法人税率を下げる代償は
高額所得者で負担しましょう!
というスタンスですね。


これを嘆いているだけではいけません。
ピンチはチャンスです。
これを活かして勝ち組なるために
不動産投資を頑張りましょう!


《編者 塩田雅人》


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法人の接待交際費の改正

  • 2013年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化した場合のデメリットの一つが、接待交際費です。


接待交際費は個人であれば、全額経費になるのですが、
法人であれば、一定の割合が損金不算入となります。


損金というのは、個人でいう経費のことなので、
損金不算入は、法人税法上の経費にならないということですね。


法人が使った接待交際費は、通常年間800万円までは、
使った交際費のうち10%が損金不算入となります。


ただし、平成25年4月1日以後に開始する事業年度についてだけは、
全額、損金にできることになっています。


これが、先日発表された税制改正大綱では次のように書かれています。


・交際費のうち飲食のために支出した費用の50%を損金算入に


・資本金1億円以下の中小企業は800万円まで全額損金算入と上記の選択適用可


接待交際費については、通常と比べてかなり緩和されるようですね。


《編者 叶 温》



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ゴルフ会員権の損失を最小限に!

  • 2013年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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ゴルフ会員権をお持ちの方は要注意です。
バブル期にゴルフ会員権を購入した人は
売ったら損失が発生するでしょう。


通常、損失が発生すると
給与所得や不動産所得などと相殺することができます。


つまり、ゴルフ会員権を売却して損失が発生すると
税金が安くなるということです。
これを「損益通算」と呼びます。


しかし!


ゴルフ会員権の損失に対して
税制改正が検討されています。


もし、税制改正されれば
損益通算ができなくなります。


つまり、ただでさえ大損しているのに
その損失さえも切り捨てられてしまい
税金が安くならない。
ということに。。。


12月中旬には税制改正大綱という
税制改正の大まかな内容が出てきます。
そこに載っていれば
お持ちのゴルフ会員権を
早々に処分した方がいいかもしれません。


《編者 塩田雅人》


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国外財産調書制度の罰則

  • 2013年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は海外不動産が注目されているので
海外不動産を取得されている方も多いはず。


それに合わせてか
国外に財産を持っている人は
国内の申告時にその明細を添付して下さいね
という制度ができました。


めんどくさいですね。
めんどくさいけど、「知らなかった」
では済まされないようです。


(以下、国税庁公表資料)
国外財産調書の提出制度においては
故意に、次の行為をした場合には、
1年以下の懲役
又は
50 万円以下の罰金に処することとされています。
1 偽りの記載をした国外財産調書を提出した場合
2 正当な理由がなく提出期限内に国外財産調書を提出しなかった場合


恐ろしいですね!
ただし、提出義務のある人とない人があるので
しっかり確認しておいてくださいね。


提出義務のある方は
「その年の12月31日において
合計額が5千万円を超える国外財産を
保有する居住者の方」
です。


金額は取得価額ではなく
「時価」で判定します。

なので、値上がりしている物件は要注意です。
4千万円台後半で取得し
現在は値上がりし、5千万円を超えている場合など
注意が必要ですね。


ちなみに、上記の罰則は
平成27年2月~3月16日の申告から適用されるようです。


回避するには?


「法人化」ですね。


実際、大企業の社長さんたちは
資産保有会社へ移していっているようです。


《編者 塩田雅人》


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あなたにも相続税がかかる可能性が!

  • 2013年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の税制改正で決まったことの一つが、
相続財産から引いてもらえる基礎控除の削減です。


今までは、相続税の基礎控除の金額は、


 5,000万円+1,000万円×法定相続人の数


でした。


例えば、夫婦と子供2人の家族で、夫が亡くなった場合は、
奥さんと子供2人の計3人が法定相続人となるので、


 5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円


が基礎控除の金額となります。


全相続財産の評価額が1億円だったとすると、


 1億円-基礎控除8,000万円=2,000万円


となり、この2,000万円を3人で分けたと仮定して、相続税が計算されます。


しかし、これが改正により基礎控除の金額が平成27年より次のようになります。


 3,000万円+600万円×法定相続人の数


先ほどの例でいくと基礎控除は、


 3,000万円+600万円×3人=4,800万円


となります。そして相続税の課税対象が、


 1億円-基礎控除4,800万円=5,200万円


となり、この5,200万円を3人で分けたと仮定して、相続税が計算されます。


これにより、相続税が掛かる人の割合が、今まで亡くなった人のうち
3%だったのが、6%になると言われています。


こうなると、不動産を持っている、あるいはこれから持ちたいと思っている
あなたにも、相続税が掛かる可能性があるかもしれません。


《編者 叶 温》



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あなたも相続税がかかるかもしれない!

  • 2013年07月01日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の税制改正で決まったことの一つが、

相続財産から引いてもらえる基礎控除の削減です。


今までは、相続税の基礎控除の金額は、

 5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

でした。


例えば、夫婦と子供2人の家族で、夫が亡くなった場合は、

奥さんと子供2人の計3人が法定相続人となるので、

 5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円

が基礎控除の金額となります。


全相続財産の評価額が1億円だったとすると、

 1億円-基礎控除8,000万円=2,000万円

となり、この2,000万円を3人で分けたと仮定して、

相続税が計算されます。


しかし、これが改正により基礎控除の金額が

平成27年より次のようになります。

 3,000万円+600万円×法定相続人の数


先ほどの例でいくと基礎控除は、

 3,000万円+600万円×3人=4,800万円

となります。そして相続税の課税対象が、

 1億円-基礎控除4,800万円=5,200万円

となり、この5,200万円を3人で分けたと仮定して、

相続税が計算されます。


これにより、相続税が掛かる人の割合が、

今まで亡くなった人のうち3%だったのが、

6%になると言われています。


こうなると、不動産を持っている、

あるいはこれから持ちたいと思っている

あなたにも、相続税が掛かる可能性があるかもしれません。


《編者 叶 温》



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H25年税制改正大綱 その6(相続税の小規模宅地特例)

  • 2013年03月18日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月下旬に発表された税制改正大綱。

今回は相続税の小規模宅地特例の拡充についてお伝えします。


小規模宅地特例では、3つのタイプが存在します。

1.特定居住用宅地等

2.特定事業用宅地等

3.貸付事業用宅地等

このうち、1のタイプが改正される予定です。


それでは、「小規模宅地特例(特定居住用宅地等 タイプ)」を説明しますね。

今回も、「父」が亡くなったとしましょう。

父が住んでいた自宅の土地のことを

「特定居住用宅地等」と呼びます。

この土地の所有者が「父」であれば、

もちろん、この土地も相続税の対象となってきます。

しかし、このような自宅の土地にまで相続税をかけてしまうと

相続で財産が殆どなくなってしまう可能性があるので

土地の評価額を安く見てあげましょう

というのが、この特例です。

評価額が「安い」ということは、

もちろん相続税も安くなります。

では、どれだけ安く見てくれるかというと

80%引きです!

大特価ですね!

ただし、制限があって、240平米までです。

241平米以降は、80%が使えません。

そこで、今回の改正。

240平米が330平米にまで拡充になります。

37%増です。

100坪までは、80%引きが適用されるということですね。

かなり、お得です!

大地主さんにとってはあまりインパクトのない改正かもしれませんが

都心の一軒家を持たれている方にとっては

かなりインパクトがある改正かもしれませんね。


《編者 塩田雅人》


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H25年税制改正大綱 その5(相続税の基礎控除)

  • 2013年03月11日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月下旬に発表された税制改正大綱を

不動産投資に的を絞って、掻い摘んで解説します。

今回は相続税の基礎控除についてお伝えします。


まず、「基礎控除」を説明します。

仮に「父」がなくなったとしましょう。

この時、相続人(遺族)は3名(母、息子、娘)だったとします。


父が1億円の資産を持っていた場合、

1億円に税率がかかってくるわけではなく、

1億円から一部の金額を差し引いてくれます。

この差し引いてくれる金額を「基礎控除」と言います。


この差し引いてくれる金額(基礎控除)が減額される

つまり、税率を掛ける値が大きくなるという改正案が出ています。

現行の場合の基礎控除額は

5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円

よって、税率を掛ける値は

1億円-8,000万円=2,000万円

となります。

改正案の場合、基礎控除額は

3,000万円+600万円×3人=4800万円

よって、税率を掛ける値は

1億円-4,800万円=5,200万円

となります。


2,000万円と5,200万円では大きく違いますよね。

もし、この改正が通ると、

相続税申告の義務が発生する人が激増するそうです!

現行では相続税の申告が発生するのは

約4%と言われていますが、

この改正が通れば、

約6%になると言われています。

なんだ、たった6%かと思いますが、

倍率でいうと、1.5倍です。

また、土地値が高い首都圏では約20%になるとも言われています。

こうなってくると、他人事でもなくなってきますね。


《編者 塩田雅人》


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法人での物件取得が主流に?

  • 2013年03月11日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年の1月に税制改正大綱が発表されましたね。

この税制改正大綱というのは、

今後の税制の方向性を示していて、

改正の内容も書かれてあります。


これを読むと、今後の物件取得は

法人での取得が主流になる傾向にあります。


まず個人の所得税ですが、

・最高税率40% ⇒ 45%

・給与所得控除の上限が年収1,500万円までに

と、高所得者が増税されていく予定です。


一方、法人税は、

・法人実効税率の引き下げ

・接待交際費が800万円まで全額損金算入

と、こちらは逆に減税の方向です。


不動産から上がる利益は、

キャッシュフローが、出る物件であればあるほど、

金額が高い物件であればあるほど、

大きくなっていきますので、

これから物件から上がるキャッシュフローを

しっかりと残していきたいのであれば、

法人化を考える必要があります。


《編者 叶 温》


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平成25年税制改正大綱 その4(収入印紙)

  • 2013年03月04日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月下旬に発表された税制改正大綱を

不動産投資に的を絞って、掻い摘んで解説します。

交際費の処理・所得税率・住宅ローン減税が変わるという点についてお伝えいたしました。

今回は収入印紙についてお伝えします。

売上の領収書や有価証券の受取書の文書には

収入印紙を貼る必要があります。


しかし、3万円未満の文書に対しては

収入印紙は不要でした。


これを「非課税枠」と呼びますが、

この枠が5万円に拡充です。

H26年4月1日から適用予定です。

また、H26年4月1日以降

不動産の売買契約書に対する

収入印紙が軽減されます。

例えば、契約金額と印紙税は以下の通りです。

1千万円~5千万円   1万5千円⇒1万円
5千万円~1億円    4万5千円⇒3万円
1億円~5億円      8万円⇒6万円

1万5千円や4万5千円や8万円というのも、

もともとは

2万円、6万円、10万円という税額から

特例で軽減されている数字だったので

さらにお安くなったということですね。

ただし、金銭消費貸借契約書に対する収入印紙は変わらず

以下の通りですのでご注意くださいね。

1千万円~5千万円  2万円
5千万円~1億円   6万円
1億円~5億円   10万円


《編者 塩田雅人》


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平成25年税制改正大綱 その3(住宅ローン減税)

  • 2013年02月25日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月下旬に発表された税制改正大綱を

不動産投資に的を絞って、掻い摘んで解説します。

交際費の処理・所得税率が変わるという点についてお伝えいたしました。

今回は住宅ローン減税についてお伝えします。

まず、住宅ローンの仕組ですが

12月31日時点の住宅ローン残高×1%を

所得税から引いてあげましょうという制度です。

詳細⇒http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm


さて、この制度ですが

住宅ローン残高は無制限ではありません。

つまり、1億円の住宅ローンがあっても

1億円×1%=1百万円 の減税を受けられるわけではありません。

この残高に限度額があります。

平成21年入居の場合、限度額は5,000万円だったのですが

平成25年入居の場合、限度額は2,000万円となっています。

しかし、今回の改正でこの限度額が増えました!

平成26年4月1日~平成29年3月31日入居で

限度額は4,000万円です。

ただし、

平成25年1月1日~平成26年3月31日入居の場合は

限度額は2,000万円のままですのでご注意を!!

そろそろ自宅購入を考えている方は

平成26年4月1日まで待った方が得ですね。

この減税は、入居してから10年間受けられるので

購入金額によっては

平成26年3月と4月の購入で

20万円/年×10年間=200万円の差が生じます。

では、とりあえず、購入は遅らせた方がいいか。。。

と、考えがちですが、遅らせすぎも問題です。

この平成26年4月1日とは

消費税が5%から8%へ上がる日。(予定)

つまり、購入価額自体が上がってしまう恐れもあります。

平成26年4月1日 入居であれば、業者も

部材の費用増加を売却価額に反映していないでしょうから

大丈夫と思いますが、購入を遅らせすぎると

部材費用の増加を売却価額に転嫁されてしまうかもしれませんね。


《編者 塩田雅人》


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H25年税制改正大綱 その2(所得税率)

  • 2013年02月18日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月下旬に発表された税制改正大綱を

不動産投資に的を絞って、掻い摘んで解説します。

前回は交際費の処理が変わるという点についてお伝えいたしました。

今回は所得税率の最高税率引き上げについてお伝えします。

現在の日本の所得税は

5%~40%の累進課税制度です。

つまり、所得が増加するにつれて税率が高くなっていくという仕組み。

1,800万円超の所得には40%の税率がかかります。

この税率は、あくまでも「所得税(国税)」です。

実際はさらに、住民税が10%ありますので

1,800万円超の所得には50%の税率がかかっています。

稼いでも半分とられるのですから、高所得者には厳しいですね。

今回の改正では、さらに厳しくなります。

4,000万円超の所得には45%の所得税率

住民税と合わせると55%の税率がかかってきます。

この改正は平成27年から適用ということです。

こんなに税率が高いなんて・・・

と思いますが、フランスではオランド大統領が

最高税率を75%にするとか。
(ただし、これは違憲判決が出たようです)

いろいろと政治背景もあるようですが

そんな無茶な!と言いたくなります。

しかし!

実は日本も1986年(昭和61年)までは最高税率が70%だったようです。

無茶な話ではないのかもしれませんね。

いずれにせよ、半分ぐらい税金で持って行かれることを考えると

個人で不動産を買い増していくのは得策ではありませんね。

法人化を真剣に考えるいい機会ではないでしょうか。


《編者 塩田雅人》


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平成25年税制改正大綱その1(交際費)

  • 2013年02月04日
  • 投稿者:taxkanae
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待ってました!!


自民党に政権が移り、ついに税制改正大綱が発表されました。


大綱はあくまでも「案」なので


この内容で決定というわけではありませんが


ほぼ決定みたいなものです。


改正項目が多岐にわたるのでそのうち、


不動産投資に関連するものをお伝えしていきます。


まず、今回は交際費についてお伝えします


接待交際費は個人では全額経費計上可能ですが、


法人の場合はその10%が否認されています。


つまり、1万円の接待を行っても


法人では経費に計上できるのは9千円ということ。


しかも、接待交際費が600万円を超えると全額が経費になりません。


1万円払っても、1円も経費ならないのです。


この現行制度が見直されます。


800万円までなら全額経費になるようになります。


これはうれしいですね。


これでお金が回って、景気がよくなればいいですが


大会社は全額経費不算入なんです。


我々には直接関係ありませんが、


景気を良くするという意味では、


この部分の改正も行ってほしいですね。


《編者 塩田雅人》


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今年から所得税増税

  • 2013年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
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今、日本の流れは

法人税は減税

所得税・消費税・相続税は増税です。


その中で、平成25年からスタートした所得税増税の一つが

「給与所得控除の上限額設定」です。

これは、給与収入が1,500万円以上の方に影響があります。


例えば、給与収入2,000万円の方ですと

(2,000万円-270万円-所得控除)×税率

だったのが、

(2,000万円-245万円-所得控除)×税率


となります。

仮に税率が43%とすると、約10万円/年の税金アップです。

高給与所得者への増税ですね。


《編者 塩田雅人》


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お給料の​手取額が下がります

  • 2012年12月28日
  • 投稿者:taxkanae
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あれ?そんなにお給料もらってたかな?

毎月の入金額はこれだけなのに・・・。

こんなことありますよね。

お給料には「額面金額」と「手取額」があります。

お給料が30万円としても、そこから

所得税や住民税、社会保険料などが引かれて

最終的に会社から振り込まれる金額が「手取額」となります。

そして、来年(平成25年1月1日以降)支給のお給料の

「手取額」が下がります。


理由は「復興特別所得税」という税金が増えるためです。

どれくらい増えるかと言うと、

「所得税×2.1%」

です。


なので、仮に月30万円のお給料とすると

単身者or扶養親族0人の場合

 8,250円⇒8,420円 170円増加

扶養親族1人の場合

 6,600円⇒6,740円 140円増加

といった具合です。

若干ですが、手取額が減ってしまいますね。。。


《編者 塩田雅人》


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国外財産​を税務署へ報告!!

  • 2012年05月14日
  • 投稿者:taxkanae
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「財産及び債務の明細書」をご存知でしょうか?

所得2千万円超の人は「財産及び債務の明細書」を

税務署に提出する義務があるのです。

この明細書には財産と債務を「時価」で記載しなければなりません。

ここで疑問点が出てきます。

「時価」ってなに??

不動産は全くの同一のものなどないわけですから

その不動産の「時価」と言われても、

誰もわかるはずがないのです。

強いて言うのであれば、「実勢価額(取引価額)」でしょう。

今まさに、買い付けが入って、売却をしようとしている、その価額です。

しかし、「財産及び債務の明細書」は毎年提出します。

毎年毎年、物件を売りに出しているわけではありません。

じゃあ、どうするの??時価はなに??

と、なりますよね。

一般的には、公示価額、路線価、固定資産税評価額などをもとに

時価を合理的に算定していきます。

ただし、税務署も意外といい加減なものでして、

建物や土地の金額は

「固定資産税の課税標準額」(税率を掛ける前の金額)でもOK。

と、明細書に記載されているのです。

「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税の課税標準額」です。


この、「固定資産税の課税標準額」といえば、

土地であれば「固定資産税の評価額」×1/6 という金額です。

これはどう考えても、時価とは思えませんが、

どういうわけか、税務署はこれで時価と認めているようです。


そして、これとよく似た資料で、不動産投資家に関連してくるものがあります。

それが、平成24年度税制改正で提出が義務づけられた

「国外財産調書」です!!


気になる内容ですが

12月31日現在、国外に5千万円以上の財産がある居住者は

翌年3月31日までに、「国外財産調書」を税務署へ提出しなくてはなりません。

財産は「時価」又は「見積価額」で記載します。

この「時価」又は「見積価額」はどの金額をいうのか、具体的にはまだわかりません。

分かり次第お伝えしますね。

ただし、日本と違って、他国は「路線価」や「固定資産税評価額」など

指標となる数字がない国もあります。

ですので、税務署としても具体的に何を持って「時価」とするかは、

発表しにくいのではないでしょうか。

ちなみに、前半の「財産及び債務の明細書」は提出しなくても、ペナルティはありませんが、

この、「国外財産調書」は提出しない場合、又は虚偽の記載がある場合には

1年以下の懲役又は50万円以下の罰金 というペナルティがあります。

みなさん、くれぐれもご注意ください!

そうなってくると、「時価が正しくない」=「虚偽の記載」ととられてしまった場合には

ペナルティを受けてしまうことになります。

おそらく、常識の範囲内であれば、

ペナルティを受けることはないでしょうが。。。


「国外財産調書」の提出義務の適用は、

平成26年1月1日以降提出するものからになります。

つまり、平成25年12月31日時点の国外財産に関する「国外財産調書」となります。

みなさん、お忘れなく!!


《編者 スタッフ》


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増税法案​の最新動向

  • 2012年04月16日
  • 投稿者:taxkanae
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2012年3月30日に税制抜本改革法案である

「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税等の

一部を改正する等の法律案」という、長い名前の法案が

閣議決定し、同日中に衆議院へ提出されました。

その内容を掻い摘んで、ご紹介します。

<消費税>
これはみなさん注目の、税率アップです。

平成26年4月1日から8%、平成27年10月1日から10%

水道代・電話料金などは平成26年4月30日までに金額の確定するものは5%

平成25年10月1日の前日までの間に締結した請負工事契約で

引渡が平成26年4月1日以降のものは5%

住宅取得に関しては、駆け込み需要による経済的影響が大きいため

緩和策を行う(具体的には未だ挙げられていません)

<所得税>
最高税率の引き上げです。

平成27年1月1日から課税所得5000万円超の場合、

最高税率が40%⇒45%へ引き上げ


<相続税>
これも平成27年1月以降ですが、

基礎控除の減額です。

3,000万円+600万円×法定相続人数

(現行は5,000万円+1,000万円×法定相続人数)

最高税率の引き上げ

50%⇒55%

死亡保険金の非課税枠の制限

500万円×人数(全員⇒未成年者・障害者に限る)

未成年者控除の減額

6万円/年⇒10万円/年

障害者控除の減額

86歳まで 6万円/年⇒10万円/年(特別障害者は2倍)

あくまでも「案」ですが、増税傾向です。


不動産投資で節税しつつ、さらに相続税対策も行っていく必要がありますね。

《編者 スタッフ》


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大増税案の動向

  • 2011年12月19日
  • 投稿者:taxkanae
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平成23年12月10日に「税制改正大網」が発表されました。


今回は不動産投資家にとって、大増税となる案が総務省から

出されていたのですが、見送りになったようです。


増税案1)住宅用地の固定資産税について

固定資産税は平成6年に土地の評価額を3倍以上に引き上げて以来

「激変緩和措置」が取られてきました。

土地にかかる固定資産税の計算方法は

固定資産税評価額×1/6×1.4%

この1/6を1/4に縮小してはどうかという案が

総務省から提出されていました。

この案が通ると、固定資産税が1.5倍になります。

しかも、これが毎年ですので、負担はかなり大きくなります。

しかし、今回の12月10日の発表では見送られました。


増税案2)宅地の不動産取得税について

不動産取得税の計算方法は、固定資産税評価額を基にしています。

上記のとおり固定資産税評価額が平成6年に3倍以上に引き上げられたことを

きっかけに、不動産取得税でも軽減措置が適用されています。

土地にかかる不動産取得税の計算方法は

固定資産税評価額×1/2×3%

この1/2をなくし、3%を本来の4%に戻そうというのが、総務省の増税案です。

この案が通ると不動産取得税が2.6倍になります。

しかし、この案も見送られました。


とりあえず一安心ですが、いつか増税される可能性もありますので

今後の動向に注目です!


購入に際してのシミュレーションでも、こういう増税リスクは

ある程度みておかないと危険ですね。


《編者 スタッフ》


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