不動産投資専門の叶税理士事務所　サラリーマン不動産投資家・専業大家さんの節税対策をアドバイス

「財産及び債務の明細書」をご存知でしょうか？

所得２千万円超の人は「財産及び債務の明細書」を

税務署に提出する義務があるのです。

この明細書には財産と債務を「時価」で記載しなければなりません。

ここで疑問点が出てきます。

「時価」ってなに？？

不動産は全くの同一のものなどないわけですから

その不動産の「時価」と言われても、

誰もわかるはずがないのです。

強いて言うのであれば、「実勢価額（取引価額）」でしょう。

今まさに、買い付けが入って、売却をしようとしている、その価額です。

しかし、「財産及び債務の明細書」は毎年提出します。

毎年毎年、物件を売りに出しているわけではありません。

じゃあ、どうするの？？時価はなに？？

と、なりますよね。

一般的には、公示価額、路線価、固定資産税評価額などをもとに

時価を合理的に算定していきます。

ただし、税務署も意外といい加減なものでして、

建物や土地の金額は

「固定資産税の課税標準額」（税率を掛ける前の金額）でもＯＫ。

と、明細書に記載されているのです。

「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税の課税標準額」です。

この、「固定資産税の課税標準額」といえば、

土地であれば「固定資産税の評価額」×1/6　という金額です。

これはどう考えても、時価とは思えませんが、

どういうわけか、税務署はこれで時価と認めているようです。

そして、これとよく似た資料で、不動産投資家に関連してくるものがあります。

それが、平成24年度税制改正で提出が義務づけられた

「国外財産調書」です！！

気になる内容ですが

12月31日現在、国外に5千万円以上の財産がある居住者は

翌年3月31日までに、「国外財産調書」を税務署へ提出しなくてはなりません。

財産は「時価」又は「見積価額」で記載します。

この「時価」又は「見積価額」はどの金額をいうのか、具体的にはまだわかりません。

分かり次第お伝えしますね。

ただし、日本と違って、他国は「路線価」や「固定資産税評価額」など

指標となる数字がない国もあります。

ですので、税務署としても具体的に何を持って「時価」とするかは、

発表しにくいのではないでしょうか。

ちなみに、前半の「財産及び債務の明細書」は提出しなくても、ペナルティはありませんが、

この、「国外財産調書」は提出しない場合、又は虚偽の記載がある場合には

1年以下の懲役又は50万円以下の罰金　というペナルティがあります。

みなさん、くれぐれもご注意ください！

そうなってくると、「時価が正しくない」＝「虚偽の記載」ととられてしまった場合には

ペナルティを受けてしまうことになります。

おそらく、常識の範囲内であれば、

ペナルティを受けることはないでしょうが。。。

「国外財産調書」の提出義務の適用は、

平成26年1月1日以降提出するものからになります。

つまり、平成25年12月31日時点の国外財産に関する「国外財産調書」となります。

みなさん、お忘れなく！！

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2012年05月14日 ｜ トラックバック (0)

2012年3月30日に税制抜本改革法案である

「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税等の

一部を改正する等の法律案」という、長い名前の法案が

閣議決定し、同日中に衆議院へ提出されました。

その内容を掻い摘んで、ご紹介します。

＜消費税＞
これはみなさん注目の、税率アップです。

平成26年4月1日から８％、平成27年10月1日から１０％

水道代・電話料金などは平成26年4月30日までに金額の確定するものは５％

平成25年10月1日の前日までの間に締結した請負工事契約で

引渡が平成26年4月1日以降のものは５％

住宅取得に関しては、駆け込み需要による経済的影響が大きいため

緩和策を行う（具体的には未だ挙げられていません）

＜所得税＞
最高税率の引き上げです。

平成27年1月1日から課税所得5000万円超の場合、

最高税率が40％⇒45％へ引き上げ

＜相続税＞
これも平成27年1月以降ですが、

基礎控除の減額です。

3,000万円＋600万円×法定相続人数

（現行は5,000万円+1,000万円×法定相続人数）

最高税率の引き上げ

50％⇒55％

死亡保険金の非課税枠の制限

500万円×人数（全員⇒未成年者・障害者に限る）

未成年者控除の減額

6万円/年⇒10万円/年

障害者控除の減額

86歳まで　6万円/年⇒10万円/年（特別障害者は2倍）

あくまでも「案」ですが、増税傾向です。

不動産投資で節税しつつ、さらに相続税対策も行っていく必要がありますね。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2012年04月16日 ｜ トラックバック (0)

平成23年12月10日に「税制改正大網」が発表されました。

今回は不動産投資家にとって、大増税となる案が総務省から

出されていたのですが、見送りになったようです。

増税案１）住宅用地の固定資産税について

固定資産税は平成6年に土地の評価額を3倍以上に引き上げて以来

「激変緩和措置」が取られてきました。

土地にかかる固定資産税の計算方法は

固定資産税評価額×1/6×1.4%

この1/6を1/4に縮小してはどうかという案が

総務省から提出されていました。

この案が通ると、固定資産税が1.5倍になります。

しかも、これが毎年ですので、負担はかなり大きくなります。

しかし、今回の12月10日の発表では見送られました。

増税案２）宅地の不動産取得税について

不動産取得税の計算方法は、固定資産税評価額を基にしています。

上記のとおり固定資産税評価額が平成6年に3倍以上に引き上げられたことを

きっかけに、不動産取得税でも軽減措置が適用されています。

土地にかかる不動産取得税の計算方法は

固定資産税評価額×1/2×3％

この1/2をなくし、3％を本来の4％に戻そうというのが、総務省の増税案です。

この案が通ると不動産取得税が2.6倍になります。

しかし、この案も見送られました。

とりあえず一安心ですが、いつか増税される可能性もありますので

今後の動向に注目です！

購入に際してのシミュレーションでも、こういう増税リスクは

ある程度みておかないと危険ですね。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年12月19日 ｜ トラックバック (0)