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お金を残す不動産投資ブログ

所得税をクレジットカードで払える?

  • 2017年03月09日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告で申告すると、追加で納税が発生する人も多いでしょう。


そして、今年平成29年から納税の際にクレジットカードを利用できるようになっています。


クレジットカードを使う一番のメリットは、
最大40日ほど納税を遅らせることができることです。


あとは、夜間や休日でも納税できることですね。


また、カードを使うことでポイントを付けたい人もいると思いますが、
これは少し注意が必要です。


なぜなら、カードで納税すると、1万円につき82円の手数料が取られるからです。


したがって、0.82%以上のカードのポイントがないと、損してしまいます。


何はともあれ、納付方法が増えることはいいことですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

税金に時効はあるのか?

  • 2016年03月24日
  • 投稿者:taxkanae
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税金の世界では、申告期限や納税期限は、とても重要です。


では、期限を守らなかった場合、時効はあるのでしょうか?


まず、申告書を期限内に提出した場合は、原則として申告期限の翌日から3年で時効が到来します。


税務調査が開業してから3年後にくることが多いのは、この3年の時効が関係しているのでしょうね。


次に、申告書を期限内に提出していない、いわゆる無申告の場合は、
原則として申告期限の翌日から5年で時効が到来します。


ただし、平成16年以降の贈与税については、時効が6年になっています。


最後に、申告書を期限内に提出していても、また無申告の場合でも、
脱税の意思があったと認められる場合は、時効は申告期限の翌日から7年に延びます。


このように時効は状況や税目によって変わるのですが、
なにわともあれ、しっかりと申告期限内に申告し納税することが大切ですね。


《編者 叶 温》



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経費を入れないほうがお金は残る?

  • 2014年06月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入して、不動産運営が始まると、
できるだけ経費を入れたいですよね。


“経費”という言葉は“節税”と一緒で、魅力的に聞こえるようです。


特に、お給料から経費を引くことのできない、
サラリーマンの方は、その傾向が強いように思います。


でも、これから不動産投資を拡大していきたい人にとっては、
経費を多くすることで、お金が残らなくなる可能性が大きいんです。


経費が多くなるということは、利益が少なくなるということ。


利益が少なくなるということは、税金も少なくなるので、節税になります。


でも、利益が少ないということは、銀行からの評価も悪くなるということです。


銀行からの評価が悪くなるということは、
金利交渉もやりにくくなるということです。


金利というのはキャッシュフローに与える影響はかなり大きく、
1億円の借入で1%金利が下がれば、単純計算すると、
税引き前で100万円のお金が残ることになります。


だから、僕は顧問先や相談者に、
「変に経費を積み増すよりも、しっかりと利益を出して、
 金利を下げる方が、結局お金が残りますよ」
とアドバイスしています。


参考にしてくださいね。


《編者 叶 温》



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家賃下落が売却時に影響する?

  • 2014年06月04日
  • 投稿者:taxkanae
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人口が減っている日本では、物件は供給過剰になっていきます。


また時が経てば、建物も古くなりますし。
設備や間取りも時代遅れになってしまいます。


このような理由から、家賃は徐々に下がっていくものですよね。


でも、家賃の下落は賃貸経営においては悪です。


不動産賃貸業は他の商売と違って、変動費的な原価がありません。


あるのは固定費のみ。


ということは、家賃が下がれば、そのまま利益に影響します。


そして、今の不動産投資は、利回りを中心に考えられているので、
売却時の売価にも影響があります。


年間家賃収入1千万円で表面利回り10%で売れるとすれば、
1億円で物件は売れます。


でも、家賃が下落し年間家賃収入900万円なら、
売価は9千万円になってしまいます。


だから、家賃を維持、向上させることは、
不動産投資において、とっても重要なんですね。


《編者 叶 温》



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サラリーマン大家の経費病は危険?

  • 2014年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
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僕も税理士を独立する前は、会計事務所に勤めるサラリーマンでした。


だからよくわかるのですが、サラリーマン大家は、
経費病に掛かっている人が多いです。


経費病とは、不動産を購入した後に、
経費にしたい、あるいは経費を使いたいという病気です。


サラリーマンは、中小企業の経営者や個人事業主と違って、
お給料から経費を引くことができません。


だから、ある意味、羨ましかった部分があるので、
経費病になってしまうんでしょうね。


でも、実は経費病はとても危険です。


何が危険かというと、経費病に掛かることで
次の物件が買えなくなる可能性が高くなるからです。


経費を多くするということは、利益が少なくなるということ。


利益が少ない事業に、銀行はお金を貸してくれません。


だから、無理に経費を多くして利益を削ることで、
与信が既存されていくんですね。


くれぐれも経費病にはご注意ください。

《編者 叶 温》



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法人設立後に忘れてはいけない申請書

  • 2014年04月17日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立すると、色々と届出書を出さないといけません。


その中でも絶対に忘れてはいけない届出書が
「青色申告の承認申請書」です。


青色申告には税金上の特典が色々ありますが、
そのほとんどが、青色申告をしていることが前提条件になっています。


特に、法人を設立して物件を購入した初年度は、
損失が発生することがありますよね。


その時に青色申告をしていないと、
その損失を翌年度以降に繰り越すことができなくなります。


青色申告の申請書の期限は、法人の場合は
設立の日以後3ヵ月以内か、事業年度終了の日の
どちらか早い日となります。


絶対に忘れないようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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勝手に決められる税金?

  • 2014年03月18日
  • 投稿者:taxkanae
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昨日で個人の確定申告が終わりましたね。


個人の確定申告は所得税ですが、これは自分で計算して申告するので、
申告納税方式といいます。


申告納税方式には、他に法人税や消費税があります。


一方、行政に勝手に決められる賦課課税方式をとっている税金があります。


代表的なものは固定資産税ですね。


他には国の税金では、加算税、過怠税。


地方税では、個人住民税、個人事業税、不動産取得税などがあります。


これらは勝手に決められる分、間違っていても気付かないこともあります。


固定資産税はそれをチェックする縦覧期間が4月にあるので、
一度チェックしてみてもいいかもしれませんね。


《編者 叶 温》



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売却益が出た年の税金は翌年にくる!

  • 2014年03月06日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を売却した時に売却益が出ると、もちろん所得税が発生します。


でも、売却益に対する所得税は、売却してすぐには納めません。


例えば今年の3月に物件を売却して、売却益が出たとしても、
所得税を納めるのは、今年分の確定申告をする来年3月から4月になります。


ということは、売却益が出て、資金が手元にあったとしても、
その資金を次の投資や消費につぎ込んでしまうと、来年の納税に困る場合があります。


だから、しっかりと「いくらぐらいの税金が発生しそうか?」を
把握しておく必要があるということです。


《編者 叶 温》



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キャッシュフローと利益の違いとは?

  • 2014年03月03日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告もそろそろ終盤に入ってきましたね。


確定申告では「損益計算書」という書類を作ります。


白色申告だと「収支内訳書」という名称になっています。


この損益計算書で計算するのは、不動産運営によって得た「利益」です。


他の言い方で言うと「所得」です。


でも、この利益と実際に残るお金、いわゆるキャッシュフローは、
同じようで、数字が変わります。


ここを理解することは、不動産投資家にとっては基本中の基本ですね。


《編者 叶 温》



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どの物件が足を引っ張っているのか?

  • 2014年02月28日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を個人で持っている人は、そろそろ終わっているか、
終盤に入っている頃だと思います。


確定申告が終わると、やっていただきたいことが、
不動産運営の業績確認です。


でも、確定申告書ではわからない業績もあります。


それは特に、複数の物件を持っている場合です。


なぜなら、確定申告書では、すべての物件の損益を
合算して計算するため、それぞれの物件の業績はわからないからです。


では、どのようにすればそれぞれの物件の業績が把握できるのでしょうか?


それは、エクセルなどで、物件毎のキャッシュフロー表を作ることです。


そうすれば、どの物件が足を引っ張っていて、
どの物件が儲かっているのかが、よくわかります。


その分析に基づいて、物件を持ち続けるのか、売却するのかの検討もできます。


《編者 叶 温》



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失業保険はいくらもらえるの?

  • 2013年10月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を購入して安定収入を得れば

念願のリタイヤ!!

という方も多いのではないかと思います。

再就職に向けて失業保険をもらい方もいるでしょう。

さて、失業保険はいくらもらえるのでしょうか。


まず、「受給期間」についてです。

これは、それまでの勤続年数に応じて変動します。

1年から9年の場合は、受給期間は90日間

10年から19年の場合は、受給期間は120日間

20年以上の場合は、受給期間が150日間です。


ですので、仮に日額手当が5千円とすると

90日間なら、受給総額は45万円

120日間なら、受給総額は60万円

150日間なら、受給総額は75万円となります。


さて次に、「日額手当」はどのようにして決まるのでしょう

これは二つの要因によって決まります。

・年齢

・離職前180日の賃金総額(ただし、ボーナスなどは除く)

これによって、

当時の賃金から算定した、賃金日額をもとに

その5割から8割が

失業手当の「日額手当」になります。

5割か8割かで全然違うじゃないか!

という所ですが、基本的に賃金の高い人は5割です。


また、「日額手当」には頭打ちもあります。

30歳未満であれば、上限6,440円/日

30歳~44歳であれば、上限7,155円/日

45歳~59際であれば、上限7,870円/日

60歳~64際であれば、上限6,759円/日

65際以上であれば、上限6,440円/日

となります。


具体例:29歳、日額手当6,440、受給期間90日の場合

受給総額 6,440円/日×90日=579,600円

となります。


《編者 塩田雅人》


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不動産投資はシステムを買っている!

  • 2013年09月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は、他の商売と決定的に違うことがあります。


他の商売であれば、店を構えて、商品の製造や仕入れをして、
広告して、お客さんを集めるのが普通の流れです。


でも不動産投資は、特に中古物件で入居者が既にいる物件だと、
購入したその月から、家賃が入ってきます。


もちろん、固定資産税や管理費、水道光熱費などの経費はかかりますが、
それも、織り込み済みで購入しますよね。


これって、ある意味、不動産というシステムを
買っているようなものです。


言うなれば、フランチャイズに近い。


フランチャイズのお店に加盟すれば、
そのシステムを活用して、店が立ち上がった翌月から
ある程度の収益を見込むことができます。


加盟する人に求められるのは、
フランチャイズのシステムを見極める能力と、
加盟した後の運営能力です。


不動産も同じで、物件の購入条件を見極め、
購入後、うまく運営することで、
予想した収益を生み出せるかどうかが決まります。


だからこそ、物件の購入条件を見極める能力が、とても大切なんですね。

《編者 叶 温》



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自分の法人からお金を借りるときに気を付けること

  • 2013年07月29日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を購入するときは、ほとんどのケースで、
個人で持っているお金を、法人に貸すケースが多いです。


なぜなら、資産所有法人だと、
それほど資本金も多く入れないので、自己資金や諸経費のお金が、
法人が持っているお金だけでは足りないからです。


これは、法人から見ると、役員から借りているお金なので、
「役員借入金」となります。


この役員借入金は、個人が法人に貸しているものなので、
金額が大きくない限り、利息を取らなくても問題にはなりません。


しかし、法人から役員にお金を貸すケースは違います。


これを「役員貸付金」といいます。


法人は、利益を得ることを目的として活動しているので、
役員にお金を貸すと利息を取らなければいけません。


もし、利息を取らずに、税務調査でその金額を役員賞与と認識されると、
個人は給与所得とされ、法人ではその金額は損金にならないという
ダブルパンチになってしまいます。


だから、自分の法人からでもお金を借りるときは、
金銭消費貸借契約書を交わしたり、金利を定めたりする必要がありますので、
気を付けるようにしてくださいね。

《編者 叶 温》



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キャッシュフローをマイナスにしないために重要な指標

  • 2013年07月01日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で、副収入を得るつもりだったのに、

物件を購入しても、キャッシュフローが

マイナスになってしまう状態だと、

とってもしんどいです。


キャッシュフローがマイナスにならないようにするためには、

事前のシミュレーションをしっかりとすることが必要ですが、

シミュレーションをした結果、出てくる数字からわかる

投資指標を見ることも重要です。


その投資指標の一つに、「債務回収比率」というものがあります。

別名では、英語の頭文字をとった「DSCR」とも呼ばれています。


物件から上がる賃料などの総額から、

実際にお金が出ていく経費を差し引いた値、

いわゆる純収益が、

元利合わせた返済金額をどれほど賄っているかを見る指標です。


例えば、純収益が年間120万円、

元利合わせた返済総額が年間100万円だとすると、

債務回収費率は、1.2になります。

 純収益120万円÷返済総額100万円=1.2


純収益が100万円で債務回収比率1なら、

返済を引いた残るお金はトントン。


純収益が90万円で、債務改修費率0.9なら、

返済を引くと、キャッシュフローはマイナスになります。


銀行はこの指標も見ていて、この値が1.2以上ないと、

融資がきびしくなります。


通常は1.3以上、人によっては1.5以上ないと、

投資しないという人もいますので、

自分の基準を設けて、検討してみて下さいね。


《編者 叶 温》



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修繕費の計上のタイミング

  • 2013年06月24日
  • 投稿者:taxkanae
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修繕はその日にとりかかって、その日に終わるものばかりではありません。

そのため、修繕費(費用)として計上すべきタイミングは

いつになるのでしょうか。

一般的には、修繕が「完了」したタイミングです。

一番わかりやすいのは「完了報告書」というものを

作成してもらい、その日付で計上していく。

ただし、「完了報告書」を作成しないケースもあるでしょうから

「請求書」の日付で計上しているケースも多いようです。


以前、こんなことがありました。

ある人が物件を購入したのですが

購入する前の日付で修繕が完了している

(請求書の日付が、購入日前)

にも関わらず、請求が新買主のところへ来ていたのです。

これって変ですよね。

しかも、購入日前に新入居者が入居も完了していました。

こうなると、どう考えても請求すべき相手が違いますね。

こんなケースもありうるので

みなさん、物件購入後しばらくは

注意して、管理明細を見ておきましょうね。


《編者 塩田雅人》


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4年落ちの車はなぜ節税になるのか?

  • 2013年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、法人で車を購入したいという相談が増えていますが、

よく言われる話で、

4年落ちの車は節税になるという話がありますね。


これは、減価償却の耐用年数に秘密があるんです。


普通車の、新車の耐用年数は6年です。


一方、中古の場合は、耐用年数を次のように計算します。


・耐用年数の一部を経過している場合

 耐用年数-経過年数+(経過年数×20%)


・耐用年数の全部を経過している場合

 耐用年数×20%


で、とちらも小数点以下切り捨てで、

2年を切る場合は、耐用年数2年になります。


で、この式に当てはめると、

・6年経過している場合

 6年×20%=1.2年 だから2年


・5年経過している場合

 6年-5年+(5年×20%)=2年


・4年経過している場合

 6年-4年+(4年×20%)=2.8年 だから2年


このように、4年経ってても、6年も経ってても

耐用年数は2年と同じになります。


同じ耐用年数なら、新しい方がいいですよね?

だから、4年落ちの車は節税になると言われるんです。


《編者 叶 温》



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車の売却時の税金

  • 2013年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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「車を売却するのですが何か税金は発生するのでしょうか」

最近よくこういったご質問をいただきます。

これは、ちゃんと国税庁のHPに載っていますので

整理しておきますね。

まず、その車が次のうちどれに該当するか。

・事業用

・生活用(通勤用など)

・レジャー用

事業用・レジャー用であれば譲渡所得になります。

つまり、ちゃんと利益を計算し

出た利益には税金を払わなくてはなりません。

次に、生活用。

この場合には、利益が出たとしても税金を払う必要はありません。

ですので、サラリーマンをしていて特に事業を行ってなければ

税金は納める必要がないのです。

ただし、不動産所得の計算の中に車の減価償却費を計上している等

事業に使っている場合には、ちゃんと税金を納めないといけないので

気をつけて下さいね。


《編者 塩田雅人》


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節税とCF向上は相反する!

  • 2013年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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色々な人にお会いしていると、たまに

「不動産投資をしたら節税できるんですか?」

という質問をされることがあります。


でも、儲かる不動産投資は、当然税金が発生します。

逆に、儲からない不動産投資をすれば、節税できます。


よく考えたら、当たり前ですよね。

儲かった人に税金を負担させなかったら、

怒る人がいっぱいになります。


だから、節税と不動産投資でキャッシュフローを向上させることは、

相反する行為になります。


例えば、税率30%の人で、利益(CF)300万円から、

100万円の経費を使うとします。


・経費を使わなかった場合

利益300万円-税金90万円(利益300万円×税率30%)

 = 210万円のお金が残る


・経費にした場合

300万円-経費100万円=利益200万円

200万円-税金60万円(200万円×税率30%)

 = 140万円のお金が残る


経費にした場合は、確かに税金は、

30万円少なくなってます。


でも、最終的に手元に残るお金は、

経費を使わなかった場合の方が、

70万円も多くなっています。


当たり前のことですが、たまに聞かれるので、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

将来の数字が見える安心感

  • 2013年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の経営は、他の商売と違う点がいくつかあります。

まず、売上=家賃収入の物件一つ当たりの上限がほぼ決まっていて、

リピート率がとても高いので、

将来の売上の数字が読みやすいことです。


これ、他の商売だと、上限がないものもありますし、

リピート率が低い場合もあるので、

賃貸経営に比べると数字は読みにくいです。


次に経費。

こちらも、

・固定資産税

・管理費

・水道光熱費

・火災、地震保険料

・減価償却費

・支払利息

と、ほぼ数字が決まっているものが多く、

数字は読みやすいです。


数字の読めない突発的に発生しそうな経費は、

・修繕費

・広告宣伝費

ぐらいです。


では、数字が読めるということは、

どういうことに繋がるのでしょうか?


数字が読めると、次のようなことができるんです。

1、今年の業績&納税予測

2、来年の業績予測

3、向こう5年ぐらいの業績予測


将来の数字が読めると、

それに合わせて物件の入れ替えや修繕、

あなた自身のライフプランを考えることもできるので、

心に安心感を持って過ごすことができます。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

収入印紙を貼り間違えたら?

  • 2013年04月22日
  • 投稿者:taxkanae
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契約書などに張り付ける収入印紙ですが

貼り間違えた場合、どうしたらいいのでしょうか。

収入印紙も200円くらいなら再購入してもいいのでしょうが

特に不動産の計約となると

数万円します。

収入印紙を貼ったが、契約書に誤りがあったなど、

収入印紙が無効になってしまった場合

実は、「印紙税過誤納確認申請書」というものを

税務署へ提出すれば

収入印紙代が還付されます。

もし、誤ってしまった場合には

ご利用くださいね。


《編者 塩田雅人》


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サービス付き高齢者向け住宅に係る固定資産税の減額措置

  • 2013年04月15日
  • 投稿者:taxkanae
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いわゆる「サ高住」にはいろいろな特典があります。


その一つに固定資産税の減額がありますが


どのくらい減額されるかというと


「新築年後5年間、固定資産税(家屋)の3分の2を減額」


です。


かなりインパクト有りますよね。


固定資産税は、土地はもともと減額措置があるので


なんといっても建物の負担が大きいものです。


その建物の新築後5年間の固定資産税が


3分の1になることを考えると


キャッシュフローもかなり助かります。


ただし、この適用を受けるためには、


いろいろと要件があります。


1.平成27年3月31日までの新築であること


2.「高齢者の居住安定確保に関する法律」に基づき認定された
  「サービス付き高齢者向けの貸家住宅」であること


3.国又は地方公共団体から建設費の補助を受けていること


4.1戸当たりの床面積が30平方メートル以上280平方メートル以下であること。


5.建築基準法による主要構造部が耐火構造もしくは準耐火構造の建築物であること


6.家屋1棟の戸数が5戸以上であること


これらを満たせば、


税制優遇のメリットが得られるので、


サ高住を考えている方は是非トライしてみていくださいね。


《編者 塩田雅人》


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扶養控除等申告書って提出しないとどうなるの?

  • 2013年04月01日
  • 投稿者:taxkanae
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毎年、何故か会社に提出する、あの資料。

「扶養控除等申告書」

会社に提出すればどうなるの?

提出しなかったらどうなるの?

提出するのが当たり前ですので、

提出したからと言って

これといったメリットは感じられていない

と思いますが、

実は、会社に提出しなかったら大変なことになるんです。


みなさん、お給料からいろいろなものが控除されて

残額が毎月振り込まれますよね。

あの控除は、社会保険料であったり税金であったりするのですが

その中に、源泉所得税というものがあります。

源泉所得税とは、税金の前払いです。

1月~12月のお給料額に基づいて所得税は計算されますが

そこで算定された税金を12月に一括で支払うとなると

資金的に厳しいですよね。

ですので、毎月ちょっとずつ概算で払い、

最後に調整をしましょうという制度です。


そこで、「扶養控除等申告書」を会社に提出しなかったら

源泉所得税が増えてしまうのです。

つまり、毎月の手取りが額が減ってしまうわけです。

(トータルで払う税金は変わりません)

例えば、月30万円のお給料で、扶養者が0人の方の場合

毎月の源泉所得税は8,420円から52,900円になります。


もちろん、年末調整などで12月には返金されるのですが

さすがにこれだけ変わってくると

毎月の生活が変わってしまいそうですね。


みなさん、「扶養控除等申告書」は必ず提出しましょう!


《編者 塩田雅人》


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