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お金を残す不動産投資ブログ

なぜ法人の方が相続対策になるのか?

  • 2017年07月31日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を所有すると、相続税対策に有効といわれています。


その理由は、土地は時価の約8掛けといわれている相続税路線価で、
建物は時価の約7掛けといわれている固定資産税評価額で評価されるからです。


また賃貸物件であれば、借地権や借家権というものがあるので、
さらに評価が下がります。


でも、物件を長く所有すればするほど、
だんだん、その個人にキャッシュが貯まっていくので、
またその貯まったキャッシュに対して相続税対策をしていく必要が出てきます。


では、それを回避するためにはどうすればよいのか?


それは法人を活用して、相続税対策をすることです。


《編者 叶 温》



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子どもへの贈与で相続税対策できる?

  • 2017年07月24日
  • 投稿者:taxkanae
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年配の方で、無借金の賃貸アパートを持っているケースは多いです。


そして、相続税が掛かるぐらい財産を持っている場合は、
この賃貸アパートから家賃が入ってきて、お金が増えていくので、
どんどん相続財産が増えていくことになります。


では、この賃貸アパートを子に贈与するとどうなるでしょう?


賃貸アパートの建物は、固定資産税評価額で相続税法上、評価されます。


固定資産税評価額は、時価の半額ぐらいになっているケースもあるので、
現金などに比べると、評価が下がる分、贈与もしやすいです。


そして、他人に賃貸しているなら、借家権割合として、
さらに30%減額してくれます。


子に贈与した後は、家賃収入は子の帰属になり、
親の財産が増えることがなくなるので、相続税対策になるんですね。


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家族にどうやって引き継ぐのか?

  • 2017年07月18日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は独立してからというもの、
「自分が死んでしまっでも大丈夫なように!」
という考えで、動いてきました。


例えば、僕の事業の中心となる税理士業の場合は、
僕がいなくなっても大丈夫なように、スタッフを雇い法人化をしました。


これは、家業として引き継いだそろばん教室も同じですね。


僕の場合は、資産所有会社もあるので、僕が亡くなっても、
家族やスタッフがスムーズに運営ができるようにしています。


では、もしあなたが、万が一、亡くなってしまったら、
どうなるか考えたことはあるでしょうか?


大家さんの場合は、物件の運営を家族がしっかりと引き継げるでしょうか?


そして誰がどの物件を承継するか決まっているでしょうか?


はたまた、色んな契約関係はスムーズに引き継げるのでしょうか?


家族を持っている人がする不動産投資は、
家族を幸せにしたいと思って始めたはずです。


不動産を相続した大家さんでも、
不動産で家族が困るような形にはしたくないはずです。


それなら、しっかりと自分が亡くなった後のことまで考えて、
家族が困らないようにしておくことは、重要な責務ですよね。


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贈与税 武富士事件の内容は?

  • 2017年07月10日
  • 投稿者:taxkanae
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昔、武富士事件という事件があったのを覚えてますでしょうか?


これは、武富士前会長が、海外に住んでいた長男に
武富士の株式の多数を所有している海外法人の株式を贈与をしたんです。


これにより、いろいろと国と納税者でもめたんですが、
結局のところ、本来なら多額の贈与税が掛かるところを、
節税することができました。


なぜなら、税法でもらう側の人が非居住者である場合は、
一律に国内財産のみが課税の対象とされて、
国外財産は課税の対象外とされていたからです。


では今、海外に財産を移すと贈与税や相続税対策になるのでしょうか?


実は、この武富士事件で、国が最高裁で負けた結果、税法改正が行われました。


今では、日本に居住していなくても、財産をもらう人が日本国籍を有していて
「もらう人、または、あげる人が10年以内に日本に住所を有している」
を満たす場合は、居住者と同様にすべての財産が課税対象となっています。


ただ、相続税対策としては、まだいろいろとできることはあります。


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養子をとるとなぜ相続税対策になるのか?

  • 2016年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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資産家が養子をとると相続税対策に繋がるのは、知っている人も多いと思います。


では、なぜ養子をとると、相続税対策に繋がるのでしょう?


相続税の計算の中で、基礎控除というものがあります。


これは、相続税の対象になる財産の評価額から、控除できる金額です。


この金額が大きければ、相続税対策になります。


そして、基礎控除の計算は、次のように法定相続人の数で決まります。


 3,000万円+600万円×法定相続人の数


法定相続人の数が多くなると、基礎控除も増えます。


そして、養子はこの法定相続人になります。


ただし、実施がいる場合は、養子1人しか法定相続人の数に含めることができません。


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賃貸アパートを子に贈与するとどうなるのか?

  • 2016年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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年配の方で、無借金の賃貸アパートを持っているケースは多いです。


そして、相続税が掛かるぐらい財産を持っている場合は、
この賃貸アパートから家賃が入ってきて、お金が増えていくので、
どんどん相続財産が増えていくことになります。


では、この賃貸アパートを子に贈与するとどうなるでしょう?


賃貸アパートの建物は、固定資産税評価額で相続税法上、評価されます。


固定資産税評価額は、時価の半額ぐらいになっているケースもあるので、
現金などに比べると、評価が下がる分、贈与もしやすいです。


そして、他人に賃貸しているなら、借家権割合として、さらに30%減額してくれます。


子に贈与した後は、家賃収入は子の帰属になり、
親の財産が増えることがなくなるので、相続税対策になるんですね。


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法人を活用する相続税対策のメリットとは?

  • 2016年10月06日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を所有すると、相続税対策に有効といわれています。


その理由は、土地は時価の約8掛けといわれている相続税路線価で、
建物は時価の約7掛けといわれている固定資産税評価額で評価されるからです。


また賃貸物件であれば、借地権や借家権というものがあるので、さらに評価が下がります。


でも、物件を長く所有すればするほど、だんだん、その個人にキャッシュが貯まっていくので、
またその貯まったキャッシュに対して相続税対策をしていく必要が出てきます。


では、それを回避するためにはどうすればよいのか?


それは法人を活用して、相続税対策をすることです。


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養子をとるとなぜ相続税対策になるのか?

  • 2016年08月01日
  • 投稿者:taxkanae
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今シーズン、僕が見ている中で「はじめまして愛しています」というドラマがあります。


虐待された子供を、里親として1組の夫婦が養子に取るヒューマンドラマです。


かなり泣けるドラマですが、実は養子をとると相続税対策に繋がります。


では、なぜ養子をとると、相続税対策に繋がるのでしょう?


相続税の計算の中で、基礎控除というものがあります。


これは、相続税の対象になる財産の評価額から、控除できる金額です。


この金額が大きければ、相続税対策になります。


そして、基礎控除の計算は、次のように法定相続人の数で決まります。


 3,000万円+600万円×法定相続人の数


法定相続人の数が多くなると、基礎控除も増えます。


そして、養子はこの法定相続人になります。


ただし、実施がいる場合は、養子1人しか法定相続人の数に含めることができません。


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個人と法人、どちらが相続税対策に向いているのか?

  • 2016年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を所有すると、相続税対策に有効といわれています。


その理由は、土地は時価の約8掛けといわれている相続税路線価で、
建物は時価の約7掛けといわれている固定資産税評価額で評価されるからです。


その賃貸物件であれば、借地権や借家権というものがあるので、さらに評価が下がります。


でも、物件を長く所有すればするほど、
だんだん、その個人にキャッシュが貯まっていくので、
またその貯まったキャッシュに対して
相続税対策をしていく必要が出てきます。


では、それを回避するためにはどうすればよいのか?


それは法人を活用して、相続税対策をすることです。


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死んでも家族に迷惑を掛けない自信はあるか?

  • 2016年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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相続争いほど、醜いものはないですよね。


仲のよかった兄弟や家族がお金でバラバラになっていくことって、
幸せになるためのお金が、逆にその人たちを不幸にしているとしか思えません。


僕としては、子に財産を残して、それで家族がもめるぐらいなら、何もない状態から、
自分の力で生きていける力をつけてあげる方が、よっぽど幸せだと思っています。


でも、財産を残すつもりがなくても、僕が死んだ後に家族に迷惑は掛けたくありません。


僕の場合は色んなことの中心になって、すべての活動をしているので、
家族はほとんどのことを把握していないでしょう。


不動産のこと。


会社の株のこと。


保険のこと。


借金のこと。


色んな契約のこと。


やっていることが多いので、僕が死んだ後のことを考えておかないと困るのは家族やスタッフです。


もし、あなたが死んだ場合は大丈夫ですか?


不動産を持っていたり、会社を持っている場合、
あなたが死んだあと、家族に迷惑を掛けない自信はありますか?


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短期的な相続税対策で法人を使わないほういい理由とは?

  • 2016年02月22日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸用不動産を法人で購入すると、その法人に家賃が入ってくるので、
家族などにお給料を払うことができ、相続税対策としても有利です。


ただし、デメリットもあります。


個人で不動産を購入した場合は、土地は相続税路線価で、
建物は固定資産税評価額で評価されるため、すぐに相続財産の圧縮をすることができます。


でも、法人で不動産を購入した場合は、購入してから3年はその不動産の取得額で評価されます。


だから法人の活用は、長期で実施する相続対策としては有効ですが、
短期だと、相続税の節税効果が得られないケースが出てくるんですね。


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どれぐらい財産を持っていると相続税が掛かるのか?

  • 2016年02月15日
  • 投稿者:taxkanae
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平成27年の1月1日から、相続税が改正されています。


改正されている部分はいくつかあるのですが、
その中でも影響の大きいのが、基礎控除の改正です。


基礎控除とは、相続税の計算の際に、全体の財産から引いてもらえる金額です。


この基礎控除、平成26年までは、


 5,000万円+1,000万円×法定相続人


という計算式で計算されていました。


法定相続人が1人だと、6千万円ですね。


そして、この基礎控除が平成27年より、


 3,000万円+600万円×法定相続人


になっています。


先ほどと同じ、法定相続人1人だと、3,600万円に下がります。


全体の財産の相続税評価額が、3,600万円を超えると、相続税が掛かってくることになります。


3,600万円というと、場所にもよりますが、マイホームと貯金1,000万円ぐらい持っていると、
相続税が掛かってくることになります。


ということは、今まで相続税に関係ないと思っていた人でも、掛かる可能性があるということです。


また相続税は発生しないけど、相続税の申告は必要というケースもあります。


もう他人ごとではない人が増えているということですね。


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タワーマンション節税に網が掛けられる?

  • 2015年11月12日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、雑誌などで話題になっている「タワーマンション節税」。


これ、相続税対策の一つなんです。


例えば現金1億円を持っている人は、相続税法上もそのまま1億円で評価されます。


この1億円でタワーマンションを購入すれば、相続税法上の評価が下がるんですね。


そして、その評価の下がり方が、1/3とか大きい時には1/6とかになるので、
評価が下がった分、相続税も下がるわけです。


なぜ、こんなことになるかというと、不動産の評価の方法にあります。


まず土地は原則、相続税路線価で評価するのですが、
そもそも相続税路線価が時価の約80%程度なのに加え、
タワーマンションは土地の共有持ち分で按分されるので、さらに評価が下がるんですね。


次に建物は原則、固定資産税評価額で評価されます。


こちらも時価の約70%程度なので、評価が下がるわけです。


でも、このタワーマンション節税に国が網を掛けようとしています。


あまりにも評価のかい離が大きいからなんでしょうね。


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賃貸アパートを贈与する相続対策とは?

  • 2015年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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年配の方で、無借金の賃貸アパートを持っているケースは多いです。


そして、相続税が掛かるぐらい財産を持っている場合は、
この賃貸アパートから家賃が入ってきて、お金が増えていくので、
どんどん相続財産が増えていくことになります。


では、この賃貸アパートを子に贈与するとどうなるでしょう?


賃貸アパートの建物は、固定資産税評価額で相続税法上、評価されます。


固定資産税評価額は、時価の半額ぐらいになっているケースもあるので、
現金などに比べると、評価が下がる分、贈与もしやすいです。


そして、他人に賃貸しているなら、借家権割合として、さらに30%減額してくれます。


子に贈与した後は、家賃収入は子の帰属になり、
親の財産が増えることがなくなるので、相続税対策になるんですね。


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自宅と貯金1千万円だけでも相続税がかかるかも?

  • 2015年10月16日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたももう既にご存知だと思いますが、平成27年より相続税が改正されています。

どんな改正かというと、基礎控除というものが縮減されています。


基礎控除とは「控除」という名称がついている通り、
相続税の対象となる財産の金額から、控除してもらえる金額のことです。


平成26年までは、


 5,000万円+1,000万円×法定相続人


でした。


これが、平成27年より、


 3,000万円+600万円×法定相続人


となり、なんと40%も縮減されています。


この改正により、今までお亡くなりになられた人のうち、
相続税の申告をする方が約3%だったのが、なんと5%~6%になると言われています。


そして、人によってはパートナーやご両親が、
自宅と現預金1,000万円程度を持っているだけでも、
相続税が掛かってくる可能性があります。


だから、今までは「相続税なんて関係ない」と思っていた人でも、
相続税について、しっかりと知識をもっておく必要性が出てきているんですね。


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長期の相続税対策は法人活用が有効?

  • 2015年10月05日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を所有すると、相続税対策に有効といわれています。


その理由は、土地は時価の約8掛けといわれている相続税路線価で、
建物は時価の約7掛けといわれている固定資産税評価額で評価されるからです。


また賃貸物件であれば、借地権や借家権というものがあるので、さらに評価が下がります。


でも、物件を長く所有すればするほど、だんだん、その個人にキャッシュが貯まっていくので、
またその貯まったキャッシュに対して相続税対策をしていく必要が出てきます。


では、それを回避するためにはどうすればよいのか?


それは法人を活用して、相続税対策をすることです。


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なぜ不動産は相続税対策になるのか?

  • 2015年04月20日
  • 投稿者:taxkanae
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先週の土曜日(4/18)は、千葉まで講演のお仕事に行ってきました。

相続税の改正についてお伝えさせてもらったのですが、
今年から大きな改正がされているので、
皆さん、やっぱり気になっているようですね。


よく不動産は相続税対策になるといわれますが、なぜなんでしょう?


それは、不動産の評価が影響するからです。


1億円の現金を持っていれば、相続税の評価は1億円そのままです。


でも、この1億円を土地や建物などの不動産に変えると、
建物は、原則として固定資産税評価額、
土地は、原則として相続税路線価で評価されるので、
1億円よりも少ない金額で評価されるんですね。


また、この土地や建物を人に貸していると、さらに評価が下がるので、
ケースによっては、もともと1億円が、
50%の5千万円ぐらいで評価されることもあります。


だから、不動産は相続税対策になるんですね。


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賃貸物件の相続で土地の評価を下げる特例とは?

  • 2015年03月27日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っているマンションやアパートなどの賃貸物件。


もし持っている人が亡くなって、相続した場合、
その賃貸物件の土地の評価を減額してくれる特例があります。


それが、小規模宅地等の特例です。


さっきの例の場合は、相続した土地は貸付事業用宅地となって
土地の評価を50%も減額することができます。


ただし、広さは200平米まで。


でも、これを適用するには、いくつかの条件があって、
条件に外れると適用することができません。


もし賃貸物件の土地の相続が発生しそうな場合は、
事前に相談して頂いた方がいいでしょう。


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借入をすると本当に相続税対策になるのか?

  • 2015年01月31日
  • 投稿者:taxkanae
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よく巷で言われていることの一つに
「借入をすると相続税対策になる」
という話がありますよね。


あれは本当なのでしょうか?


一つ事例を挙げてみましょう。


例えば銀行から1億円を借りてきて、
そのまま、1億円を銀行に預けたままにしておくとしましょう。


銀行預金1億円は、相続税の対象の財産として、1億円のまま評価されます。


逆に、借入金1億円は、相続税のマイナスの財産として、
相続財産から引くことができます。


ということは、


銀行預金1億円-借入金1億円=0


となるので、借入をしてても、まったく相続税対策になっていません。


では、なぜ借入をすると相続税対策になると言われるのか?


それは、先ほどの事例で言えば、
借りてきた1億円を、現預金よりも相続税上の評価が下がる
不動産に変えるから相続税対策になるんですね。


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相続対策で法人を活用するデメリット

  • 2015年01月30日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸用不動産を法人で購入すると、
その法人に家賃が入ってくるので、
家族などにお給料を払うことができ、
相続税対策としても有利です。


ただし、デメリットもあります。


個人で不動産を購入した場合は、
土地は相続税路線価で、建物は固定資産税評価額で評価されるため、
すぐに相続財産の圧縮をすることができます。


でも、法人で不動産を購入した場合は、
購入してから3年は、その不動産の取得額で評価されます。


だから法人の活用は、長期で実施する相続対策としては有効ですが、
短期だと、相続税の節税効果が得られないケースが出てくるんですね。


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改正後はどれぐらい持ってると相続税が掛かるのか?

  • 2015年01月22日
  • 投稿者:taxkanae
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平成27年の1月1日から、相続税が改正されています。


改正されている部分はいくつかあるのですが、
その中でも影響の大きいのが、基礎控除の改正です。


基礎控除とは、相続税の計算の際に、
全体の財産から引いてもらえる金額です。


この基礎控除、平成26年までは、


 5,000万円+1,000万円×法定相続人


という計算式で計算されていました。


法定相続人が1人だと、6千万円ですね。


そして、この基礎控除が平成27年より、


 3,000万円+600万円×法定相続人


になっています。


先ほどと同じ、法定相続人1人だと、3,600万円に下がります。


全体の財産の相続税評価額が、3,600万円を超えると、
相続税が掛かってくることになります。


3,600万円というと、場所にもよりますが、
マイホームと貯金1,000万円ぐらい持っていると、
相続税が掛かってくることになります。


ということは、今まで相続税に関係ないと思っていた人でも、
掛かる可能性があるということです。


また相続税は発生しないけど、相続税の申告は必要というケースもあります。


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法人化した後の相続はどうなる?

  • 2014年10月01日
  • 投稿者:taxkanae
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今の税制の流れは、個人増税、法人減税です。


所得税の最高税率も上がりますし、
相続税は基礎控除が4割も削減されます。


今の税制の流れからすると、物件の所有も、
個人より法人の有利ですね。


では、物件を法人で所有した場合、
相続税はどんな形で掛かってくるのでしょう?


物件を法人で所有するということは、
あなたは、法人の株や出資金を所有するということになります。


そして、その法人の株や出資金が、相続財産になります。


でも、上場している株ではないので、
その金額は簡単に出すことはできません。


未上場の株には、幾通りかの評価の方法があり、
それに基づいて、金額を算出していきます。


その金額によっては、相続財産が思いもよらぬほど
大きくなっている場合もありますので、注意してくださいね。


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借入をすると相続税対策になる?

  • 2014年03月11日
  • 投稿者:taxkanae
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来年から相続税が改正されることもあり、
最近、相続税のセミナー講師の依頼が多いです。


賃貸不動産を購入したり、建てたりすると、相続対策になります。


なぜなら、不動産の相続税法上の評価は、一般的に時価よりも低い
相続税路線価や、固定資産税評価額を使うからです。


それに加えて、借家権や借地権も引けるので、さらに評価は下がります。


そして、セミナーではよくお話しさせてもらっていますが、
巷で噂の「借入をしたら相続税対策になる」というお話。


これは実は本当ではないんです。


例えば、1億円を借りて、そのまま1億円現預金でもっていたとしましょう。


すると、相続財産としては、1億円の現預金がプラスされ、
1億円の負債が、マイナスの財産として差し引けます。


するとプラスマイナス0ですので、何も相続税対策になっていません。


借りた1億円を、不動産に変えるから相続税税対策になるんです。


よく勘違いされていることなので、間違えないようにして下さいね。


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借金をして建てたら相続税対策になるのか?

  • 2013年07月09日
  • 投稿者:taxkanae
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7月6日は山口県で、相続税と消費税還付について
セミナーを開催してきました。

相続税対策として、よく言われる話が、
「借金をして物件を建てたら、相続税対策になりますよね?」
というお話。

でも、これは正解ではありません。

例えば、現金を1億円持っている人が、
そのお金を使って1億円の物件を建てたとします。

建物の相続税の評価の元は、固定資産税評価額なので、
1億円で建てたとしても、もっと低く評価されます。

仮に固定資産税評価額が7千万円だとすると、
現金で持ったいた場合との差額、3千万円分、
評価が下がるので、相続税対策となるわけです。


では、もしこの1億円が、借入金だったらどうなるのでしょう?

1億円を借りるということは、
1億円の現金が手元に入るということ。

この1億円で、同じ1億円の物件を建てたとすれば、
こちらも同じように固定資産税評価額で評価するので、
また差額3千万円分の評価が下がり、相続税対策となるわけです。


ということは、借入金をしたから相続税対策になっているわけではなく、
1億円の現金を、相続税上評価が下がる不動産に変えたから、
相続税対策になっているということなんですね。

よく勘違いされている部分ですので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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