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お金を残す不動産投資ブログ

物件売却時はどんなコストが掛かるのか?

  • 2017年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、購入初期費用としてコストが掛かりますが、
物件を売却する時にも、コストが掛かります。


ただ、購入する時よりは項目は少なくなります。


まず掛かるのが、仲介手数料。


これは物件価格の約3%です。


売買契約書には、物件価格に応じた印紙も必用です。


領収書を発行する場合も、記載金額に応じた印紙が必要になります。


そして、融資を受けて購入している場合は、
その不動産に担保が設定されていますので、
それを外すための、司法書士手数料が必要です。


また、融資を固定金利で借りている場合は、
銀行に対して違約金が掛かる場合もあります。


あと、忘れてはいけないのが売却益が出た場合の税金です。


売却益が出た場合の税金は、物件を引き渡す時には必要ありませんが、
確定申告をした後に掛かるので、資金を置いておかないといけません。


《編者 叶 温》



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法人で売却した時の税率に注意?

  • 2017年08月14日
  • 投稿者:taxkanae
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もし、法人で物件を持っていて、
その物件を売る場合には、気を付けることがはあります。


まず、個人の所得税の譲渡所得税率は、次の通りです。


 所有期間5年以内の短期:売却益に対して39%


 所有期間5年超の長期:売却益に対して20%


一方、法人の場合は、譲渡所得税はありませんが、
売却益も合わせた法人全体の利益に対して、現在は次の税率が掛かります。


 400万以下 21.412%


 400万~800万 23.204%


 800万以上 33.8%


物件の売却益は、うまくいけば数千万円とか結構高くなる場合があります。


だから法人でも800万円を超える利益には、
個人の短期に近い税率が掛かることになります。


利益が出れば、役員報酬を上げればいいと思いがちですが、
役員報酬は期首から3ヵ月以内しか変更できません。


だから、物件の売却を考えている場合は、
しっかりと計画を立てて、役員報酬を設定することが重要なんですね。


《編者 叶 温》



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売却で手残りを多くするための借入金の考え方とは?

  • 2017年07月12日
  • 投稿者:taxkanae
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物件売却時に手残りが多くなると、手元の現金が一気に増えるので、
不動産投資を進める上では、かなり有利になります。


そして、そのポイントの1つが売却時の残債。


どれほど借入金残高が減っているかが大きなポイントになります。


借入金残高を低くするポイントは次の6つ。


1、購入時に自己資金を投入し、スタートの借入金額を少なくする。


2、借入期間を短くし、元金が減るスピードを早くする。


3、借入金利を下げ、元金が減るスピードを早くする。


4、元金均等返済にして、元金が減るスピードを早くする。


5、繰上返済をして、元金の一部を減らす。


6、繰上返済するときに、期間短縮型にして元金が減るスピードを早くする。


でも、どのポイントも、購入時の自己資金、
そして所有時のキャッシュフローを圧迫するものばかりですので、
バランスを考えて実施することが重要ですね。


《編者 叶 温》



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売主も買主も得する不動産所有会社のM&A!

  • 2017年06月16日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、融資マニアで有名だった石渡浩さんが実施した、
不動産所有会社をM&Aする仕組みが少しづつ広がってきています。


では、不動産所有会社のM&Aとは、どのような仕組なのでしょう?


不動産所有会社で物件を売却する方法は2つ。


1つは会社で持っているの不動産を、不動産のまま他人に売却する方法です。


これだと、売却益に対してまず法人税がかかります。


そして、物件がなくなった会社を清算すると、
その株式の持ち分が配当として入るので、
個人に配当所得の税金が掛かってきます。


ただこの方法だと、かなり高い税率が掛かり、
税金によって手残りは利益の半分以下になってしまいます。


もう1つの方法は、不動産を持っている会社の株式を
そのまま他人に売却する方法です。


この方法だと、株式の売却益に対する税金だけで済むので、
売却益に対して20%の税率で済みます。


この方法だと、手残りは売却益の8割ぐらい残ることになるので、
かなり節税できるわけです。


売主にとってはかなり得ですね。


一方、買主側は、通常不動産購入後に掛かる、
不動産取得税や登録免許税が不要になるので、自己資金が少なくて済みます。


だから買主にとっても、かなり得なんですね。


《編者 叶 温》



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年の途中で売却した時の減価償却で節税できる?

  • 2017年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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年の途中で物件を売却すると、建物などの減価償却資産の
減価償却費の扱いで迷う方が多いようです。


例えば、個人で持っていた建物を、6月30日に1億円(簿価6千150万円)で売却したとします。


この年の減価償却費は、年間300万円計上できたので、
1月1日から6月30日までの半年間分、150万円の減価償却費があるとします。


1、減価償却費として計上しない場合


減価償却費150万円は減価償却されないので、
建物の簿価は、6千150万円のまま残ることになります。


結果、譲渡所得が3,850万円となり、売却益が150万円分少なくすることができます。
(わかりやすくするために、譲渡費用は除いています。)


 売価1億円-簿価3,850万円=売却益3,850万円


その代わりに、不動産所得は150万円分、多くなります。


※平成13年の税制改正以降は、こちらが原則となっています。(所得税法49条1項)


2、減価償却費として計上する場合


減価償却費150万円は、不動産所得の経費として減価償却されるので、
建物の簿価は、6千万円残ることになります。


結果、譲渡所得が4千万円となり、売却益が150万円分多くなります。


 売価1億円-簿価6千万円=売却益4千万円


その代わりに、不動産所得は150万円分、少なくなります。


こちらの処理は、所得税基本通達49-54で認められています。


このように、減価償却費を計上するかどうかは選べるというわけです。


したがって、譲渡所得と不動産所得に対する税率の違いを見て処理することで、
売却時に節税することが可能なんですね。


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個人と法人で物件売却益の税金に違いはあるのか?

  • 2017年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で購入した物件を売却して売却益が出た場合は、
保有期間によって、売却益に掛かる税率が変わります。


 短期(5年以内) ⇒ 39%
 長期(5年超)  ⇒ 20%


逆に売却損が出た場合は、個人の場合は、他の所得と通算できず、
同年内に他に売却した物件の売却益とだけ通算ができます。


一方、法人の場合は、所得によって税率は変わりますが、
売却益に対して22%~38%の税率です。


逆に売却損が出た場合は、法人の場合は、個人とは違い、
所得を通算することができます。


これをまとめると、


【売却益が出た場合】


 ⇒ 短期:法人が有利
 ⇒ 長期:個人が有利


【売却損が出た場合】


 ⇒ 法人が有利となります。


物件取得を個人か法人か選択するのは、状況全体を見てみなければいけませんが、
やはり法人の方が比較的有利なことは、覚えておいてくださいね。


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売却益が発生しやすい原因とは?

  • 2017年02月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は必ず出口戦略を考えておかなくてはなりません。


出口を考える時にもちろん税金が発生することは無視できませんよね。


では、出口=譲渡(売却)と仮定して考えていきましょう。


個人の場合、譲渡所得(売却益)に対して税金がかかってきます。


まず、譲渡所得の算出ですが、


売却時の収入-(取得費+売却時の費用)


となります。


売却時の収入はもちろん、売却価額です。


ただし、関西の一部地域では「預り保証金の持回り制」という慣習があります。


この場合、保証金の金額もこの売却時の収入にプラスしなくてはなりません。


さて、次に取得費ですが、これは土地と建物の価額。


取得時の金額から減価償却費を引いた金額になります。


そして売却時の費用とは、仲介手数料、司法書士費用、売買契約書の印紙税などです。


では、売却損の出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


土地の金額が大きい人です。


土地は減価償却をしないので、建物価額が低く、土地の割合が大きい場合は、
「取得費」が大きくなりがちです。


なので売却損が出やすくなります。


続いて、売却益が出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


これは、先程と逆で建物価格が大きい人です。


もっと言えば、設備などを認識して、保有時の減価償却費が多額に発生している人です。


こういった人は、「取得費」がかなり低くなっているので、
売却益が多額に発生する可能性があります。


ということで、結果的には「減価償却費」がかなり影響するということなんですね。


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続・平成21年、22年に購入した物件を売却した人が使える節税方法?

  • 2017年01月27日
  • 投稿者:taxkanae
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先日は、平成21年、22年に購入している物件を5年超保有して
売却した場合に、土地の部分の売却益を1,000万円控除してくれる
「特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除」をご紹介しました。


実は、平成21年、22年に購入している物件を、売却した場合には、
条件をクリアすれば、もう一つ有利な税制が適用できます。


それは「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」です。


これは、


・平成21年から平成22年中に土地等の取得していて


・「先行取得の届出書」というものを提出していて


・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに


・その先行して取得をした土地等について、
 他の土地等の譲渡益の80%相当額(先行取得期間が22年中は、60%相当額)
 の圧縮記帳が可能


になるというものです。


最後の部分が難しいですが、簡単に言うと、
「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」ということですね。


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平成21年、22年に購入した物件を売却した人が使える節税方法とは?

  • 2017年01月13日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ数年、物件の利回りは落ちてきていますよね。


昔なら10%で買えたものが、今は8%ぐらいの相場になってきています。


利回りが下がるということは、買う方は購入金額、
売る方は売却金額が上がるということになります。


特に平成21年、22年に購入している物件なら、
売却にはとても有利な税制が適用できます。


それが「特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除」です。


この制度は、平成21年、22年に購入している物件を5年超保有して
売却した場合に、土地の部分の売却益を1,000万円控除してくれるというもの。


 ⇒ https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/8037.pdf


平成21年、22年に購入している物件なら、もう5年を超えてます。


これを使うことができれば、かなり売却益を圧縮することができますね。


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個人の物件売却は1月1日を超えてから?

  • 2016年12月28日
  • 投稿者:taxkanae
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1月1日を基準にした所有期間によって2倍も違う税金があります。


それは、個人が不動産を売却した時に、売却益に対して掛かる税金です。


この時の売却益を「譲渡所得」と言いますが、短期の場合は39%の税率、
長期の場合は20%の税率が、売却益に対して掛かります。


では、この短期と長期はどうやって分けているのかといいますと、


短期 = 5年以下で売却した場合


長期 = 5年超で売却した場合


と所有期間で分けられています。


そして、この5年超というのは、売却した年の1月1日時点で
所有期間が5年を超えている状態を言います。


例えば平成23年5月1日に購入した物件を、平成28年6月1日に売却した場合、
所有期間は5年1ヵ月になります。


でも、売却した平成28年の1月1日時点では、
所有期間5年を超えてなくて、4年8か月なので、税法上は短期になってしまいます。


この場合は、平成29年1月1日以降に売却しないと、税法上の長期にはならないので、
近々に物件を売却する人は、気を付けて下さいね。


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売却して初めてわかることとは?

  • 2016年12月15日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしている人の中には、1年あたりの手残り=キャッシュフローを、
得たいためにしている方も多いと思います。


というか、ほとんどの人がそれが目的だと思います。


中でも不動産投資で、年間1千万円以上、
あるいは月100万円以上のキャッシュフローを得たいという人が多いですね。


でも、実は1年あたりのキャッシュフローは、売却するまでわからないんです。


例えば、1億円の物件を自己資金1千万円で購入して、
毎年200万円のキャッシュフローを得れたとします。


所有しているだけだと、年間200万円があると思ってしまいます。


でも、これを5年間持った後に、9千万円で売却して
残債を引いて、500万円残ったとしましょう。


すると、トータルの手残りは、次のようになります。


年間200万円×5年―自己資金1千万円+売却時500万円=500万円


これを5年で稼いだわけですから、1年あたりは100万円になります。


 500万円÷5年=100万円


年間200万円稼いだと思っていたのに、
ふたを開けてみたら100万円しか稼げていなかったということですね。


このように、不動産投資の業績は、売却して初めて確定するので、
売却まで予想して購入することが重要なんですね。


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不動産所有会社M&Aの仕組みとは?

  • 2016年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、融資マニアで有名だった石渡浩さんが実施した、
不動産所有会社をM&Aする仕組みが少しづつ広がってきています。


では、不動産所有会社のM&Aとは、どのような仕組なのでしょう?


不動産所有会社で物件を売却する方法は2つ。


1つは会社で持っているの不動産を、不動産のまま他人に売却する方法です。


これだと、売却益に対してまず法人税がかかります。


そして、物件がなくなった会社を清算すると、その株式の持ち分が配当として入るので、
個人に配当所得の税金が掛かってきます。


ただこの方法だと、かなり高い税率が掛かり、
税金によって手残りは利益の半分ぐらいになってしまいます。


もう1つの方法は、不動産を持っている会社の株式をそのまま他人に売却する方法です。


この方法だと、株式の売却益に対する税金だけで済むので、
売却益に対して20%の税率で済みます。


この方法だと、手残りは売却益の8割ぐらい残ることになるので、
かなり節税できるわけです。


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物件売却時の固定資産税の清算金

  • 2016年10月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却すると、買主と固定資産税の精算をします。


売主だと買主から、もらうことになります。


これを固定資産税の清算金というのですが、売主側ではこの処理は税務的にどうするのでしょう?


実は固定資産税は、1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金です。


だから、例えば9月30日に売却したとしても、1月1日に不動産を所有しているのは売主なので、
残りの半年、10月1日から来年3月31日までの固定資産税の納税義務者は、売主ということになります。


したがって、固定資産税の清算金額は、それだけ物件を高く売却したということで、
売価に上乗せして売却益を計算することになります。


そして、その後に納めた半年分の固定資産税は、
個人なら不動産所得の経費、法人なら損金になるんですね。


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物件売却時の売却益の元は?

  • 2016年09月21日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却すると、売却益が出るときがあります。


売却益は、物件の売却金額から残債を引いた金額と勘違いしている人も多いです。


確かに、手残りの金額は売却金額から残債を引いたら、手残りになるので、
そういう勘違いをするのも、わかる気がします。


でも、売却益の計算は、売却金額から、物件の簿価と売却諸経費を引いた金額です。


例えば、1億円の物件を購入して、売却時の簿価が7千万円、経費が300万円だったとします。


この物件を1億1千万円で売却すると、3,700万円の売却益になります。


 売価1億1千万円ー簿価7千万円ー経費300万円=売却益3,700万円


結局1億円で買った物件から、売却までの減価償却費3千万円を引いた
7千万円が売却益の元になっているのがわかります。


このように、物件売却時の売却益の元は、売却時までの減価償却費なんですね。


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物件売却代金の取立費用は譲渡費用になるのか?

  • 2016年09月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を1億円で売却した後、色々あって、払ってもらえなかったとします。


当然、その1億円を取立しますが、その際に弁護士を使って、取立ができました。


弁護士費用は100万円でした。


さて、その弁護士費用は、物件を売却した際の譲渡費用とできるでしょうか?


答えは、取立で必要だった費用は、譲渡費用とはできません。


なぜなら、その費用は、売却代金の取立に要した費用で、
物件の譲渡に要した費用ではないからなんですね。


このように税法は、目的によって取り扱いが変わるので、難しいんですね。


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個人から法人へ物件を移す時の売価はどう決める?

  • 2016年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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個人から法人へ物件を移す時に、もう一つ問題になるのが、
物件をいくらで法人に売却するかです。


通常、このようなケースは簿価で売却します。


簿価とは、土地は購入した金額、そして建物は購入or建築した金額から、
売却するまでの減価償却費を引いた金額です。


でも、簿価がその不動産の時価とかけ離れている場合は、
税務調査で問題になるケースがあります。


そんな時は、あらかじめ鑑定評価で売価を決めて、
その金額で法人に移すという方法があります。


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不動産の売却方法には2通りある?

  • 2016年07月21日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を所有している場合、不動産の売却方法には2通りあります。


1つは、法人で持っている不動産を、直接買主に売る方法です。


まあ一般的な方法ですね。


そしてもう1つは、不動産を持っている法人ごと、買主に売却してしまう方法です。


この形であれば、法人が不動産を複数持っている場合でも、一括で売ることができます。

この場合に掛かってくるのは、株や出資金の譲渡益に対する税金です。


なぜなら、不動産を持っている法人に出資した人が持っている
「有価証券」を売ることになるからです。


そして、株や出資金の譲渡益は所得税、住民税合わせて20%!


もちろん融資の問題はありますが、法人で持っている不動産を直接売却するよりも、
低い税率の税金で済むので、検討してもいいかもしれませんね。


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物件が古くなれば、利回りは上がる?

  • 2016年07月13日
  • 投稿者:taxkanae
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持っている物件が古くなると、家賃が下落していくので、利回りは下がると思いますよね。


例えば、1億円で買った物件の家賃収入が1千万円なら、表面利回り10%です。


でもこれが10年経って、家賃収入が900万円になれば、表面利回りは9%になります。


でも、買う側見ると、物件が古くなれば、利回りを上げてほしいものです。


なぜなら、家賃収入1千万円の物件を、今なら1億円で買えるとしても、
10年後なら、建物も古くなっているので、1億円よりも安く買いたいと思うからです。


家賃収入が同じで、10年後の価格が9千万円なら利回りは11%になりますからね。


だから、買う側からすれば、物件が古くなれば利回りは上げてほしい。


逆に売る側からすれば、物件が古くなれば、
物件価格を下げなければならないということになるんですね。


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所有期間によって2倍も違う税金は?

  • 2016年06月01日
  • 投稿者:taxkanae
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所有期間によって2倍も違う税金は、個人が不動産を売却した時に、売却益に対して掛かる税金です。


この時の売却益を「譲渡所得」と言いますが、短期の場合は39%の税率、
長期の場合は20%の税率が、売却益に対して掛かります。


では、この短期と長期はどうやって分けているのかといいますと、


短期 = 5年以下で売却した場合


長期 = 5年超で売却した場合


と所有期間で分けられています。


でもここで注意する必要があります。


それは、この5年超というのは、売却した年の1月1日時点で
所有期間が5年を超えている状態を言います。


例えば平成23年5月1日に購入した物件を、平成28年6月1日に売却した場合、
所有期間は5年1ヵ月になります。


でも、売却した平成28年の1月1日時点では、
所有期間5年を超えてなくて、4年8か月なので、税法上は短期になってしまいます。


この場合は、平成29年1月1日以降に売却しないと、税法上の長期にはならないので、
物件の売却を考えているなら、しっかりと覚えておいて下さいね。


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残債が法人化の足を引っ張る?

  • 2016年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を複数所有して、所得が大きくなってくると、法人化を考えるようになると思います。


個人で持っている物件を、法人に移すことができれば、
家賃収入は法人が受け取ることになるので、色んな節税対策が可能となります。


でも、個人で持っている物件を法人に移す際に、気を付けなければいけないことがあります。


それは、個人で持っているときの、その物件の簿価と残債のバランスです。


簿価の方が大きくて、残債の方が小さい場合は、問題ないのですが、
簿価よりも残債の方が大きい場合は、問題があります。


なぜなら、個人から法人へ物件を移すときは、基本的には物件の簿価で移します。


ということは、法人は銀行から借り入れをして、簿価相当の売却金額を個人に支払うことになります。


でも、残債の方が大きいと、売却金額をもらった個人は、
借入をしていた銀行に返す残債が、一部残ってしまうことになるんです。


そうすると、手元のお金を拠出するしかなくなります。


こんな時は、不動産鑑定士さんにお願いして、
売却金額を査定してもらうという方法を取ることがあります。


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売却益と手残り金額が違う理由は?

  • 2016年04月27日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、不動産価格が高騰しているので、
物件を持っている人は、売却を考えている人も多いです。


うちの事務所も、売却のご相談を受ける場合があるのですが、
ご相談者が一番知りたいことは、いくらで売ったら、いくら残るのか?
という手残り金額です。


売却した時の手残り金額は、単純に考えると次の計算式で算出できます。


 売価-(残債+売却諸経費)= 手残り金額


でも、実際には税金も引かれるので、次の計算式が正解です。


 売価-(残債+売却諸経費+税金)= 手残り金額


では、この税金の元となる売却益をどうやって算出するのか言うと、次の計算式で算出します。


 売価-(建物簿価+土地簿価+売却諸経費)= 売却益


持っているときと一緒で、利益と実際のキャッシュフローは違うんですね。


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物件売却時の消費税は要注意!

  • 2016年04月12日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却するときは、残債の金額や、売却益に対する税金を気にする方は多いですが、
消費税も注意しなければいけません。


特に消費税の課税事業者になっているケースなら、
売った建物金額に対する消費税が発生しています。


建物を1億800万円で売ったなら、800万円の消費税が発生しています。


ここから、経費に対する消費税を引いた金額を納めないといけないのですが、
物件売却時の経費は、大きいものは仲介手数料ぐらいで、
後はほとんどないケースが多く、かなりの消費税が発生することになります。


こんな時に活用したいのが、簡易課税制度です。


簡易課税は、売上に対する消費税の●●%を納めるという申告方式で、
建物の売却であれば、売った金額に対する消費税の60%を納めることになります。


物件売却時の経費の多さにもよりますが、
おそらく簡易課税での申告の方が、納める消費税は少なくなる傾向があるので、
物件売却を検討している方は、覚えておいて下さいね。


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続・平成21年、22年に購入した物件は売却に有利?

  • 2016年02月17日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、平成21年から平成22年中に土地等を取得している場合に適用可能な、
1,000万円特別控除の特例をご紹介しました。


 ⇒ http://ameblo.jp/kanae-yutaka/day-20160203.html


この特別控除は個人だけでなく、法人も適用可能です。


そして今日は、同じく平成21年から平成22年中に土地等を取得している場合に適用可能な、
「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」という特例をご紹介します。


これは、


・平成21年から平成22年中に土地等の取得していて
・「先行取得の届出書」というものを提出しており
・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに
・その先行して取得をした土地等について、
・他の土地等の譲渡益の80%相当額(先行取得期間が22年中は、60%相当額)の圧縮記帳が可能


になるというものです。


最後の部分が難しいですが、簡単に言うと、
「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」ということです。


この特例は、過去にちゃんと届出を出していないと適用できませんが、
届出を出している人は、物件売却の際に思い出すようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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金利が下がったら売却時はどうなる?

  • 2016年02月08日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ数年、金利が下がってますね。


少し前も、日銀がマイナス金利の導入を発表しました。


中には、1%を切る金利で物件購入の借り入れをしている人もいます。


では、金利が下がると、不動産運営でどのような効果があるのでしょう?


まず、所有しているときは、利息が減る分キャッシュフローは多くなります。


とてもいい効果ですね。


では、売却の時はどうなるのか?


実は金利が下がると、元利均等で返済しているときの元金の割合が増えるので、
元金が減るスピードが速くなります。


その結果、金利が下がる前よりも、残債の金額が少なくなるので、手残りが多くなります。


金利を下げることができれば、所有、売却、どちらにもいい影響が出るんですね。


僕が開発したREITISSでシミュレーションすると、このことがよくわかりますよ。


《編者 叶 温》



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売る時は買う側に立って考える?

  • 2015年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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何事も相手の立場に立って、ものを考えることって大切ですよね。


ここ最近は、物件を売却する人も多いですが、
売却するときは、買う側のことを考えることが大切です。


先日、不動産売却に特化した書籍を書いている人と、
税金塾の対談をさせて頂いたのですが、その人も同じことを言っていました。


例えば、汚い物件よりも綺麗な物件の方が、買う人の意欲をそそるので、
売却する前に外壁を塗り替えた方がいいそうです。


これは、人の第一印象も同じですね。


外壁を塗り替えることは、ほぼ確実にその費用以上の見返りがあることを、プロは知っているそうです。


売る時は買う側に立って考える。


覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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売却益の計算でよくある勘違いとは?

  • 2015年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
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近頃、うちのお客さんの中でも、物件が思ったよりも高く売れるケースがあります。


物件の価格は需要と供給のバランスで決まりますが、今は、需要の方が大きいんでしょうね。


でも、この物件売却時の税金でよく勘違いされていることがあります。


例えば、残債が7千万円ある物件を1億円で売却し、
諸経費が300万円だったとすると、売却時の数字は次のようになります。


売却価格1億円-残債7千万円-諸経費300万円=2,700万円


そして、よくある勘違いは、この2,700万円に対して
税金が掛かると思われていることです。


もちろん、「残債」と「簿価」が同じ数字であれば、税金上の利益も2,700万円になりますが、
「簿価」が違えば、もちろん税金が掛かる利益も変わります。


ここで「簿価」とは何なのかといいますと、簡単に言うと、物件を購入した金額から、
売却までの減価償却費を引いたものです。


仮に、売却時の簿価が6千万円であれば、


売却価格1億円-簿価6千万円-諸経費300万円=3,700万円


となって、勘違いしていた金額2,700万円よりも、
1千万円も多く利益が出てしまうことになるわけです。


これは、特に設備の減価償却を取っている場合によく起きる現象です。


だから、減価償却の取り方は、あなたの目標や、
スタイルによって変わることを、覚えておいてくださいね。


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2ヵ月違うだけで19%も税金が変わる?

  • 2015年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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5年という所有年数には大きな意味があります。


税法上、所有期間が譲渡した年の1月1日現在で5年以下ですと短期譲渡所得という所得になります。


すると、売却益に対して税率が39%(所得税20%、住民税19%)になります。


でも、5年を超えると長期譲渡所得という所得になり、
税率は20%(所得税15%、住民税5%)に抑えられます。


1億で購入した物件を、5年内に2億円で売却した場合の所得税
(減価償却、諸経費は考慮しないとして)は、次の通りです。


 2億円―1億円=1億円×39%=3900万円


1億で購入した物件を、5年間所有後に2億円で売却した場合の所得税は次の通り。


 2億円―1億円=1億円×20%=2000万円


ここでは極端な例を出しましたが、この例を見ても1900万円の税額の違いが出てきます。


気をつけなければいけないのは「所有期間が譲渡した年の1月1日現在」という点です。


例えば先ほどの物件で平成27年11月1日に、購入した物件を5年後に売却したとします。


平成31年12月に売却した場合実質の所有期間は5年1ヵ月ですが、
譲渡日の属する年の1月1日は平成32年1月1日となり、
税法上の所有期間は4年1ヵ月となり短期譲渡所得(税率39%)となってしまいます。


平成32年1月に売却した場合


実質の所有期間は5年2ヵ月ですが、譲渡日の属する年の1月1日は平成32年1月1日となり、
所有期間も5年2ヵ月となり長期譲渡所得(20%)となります。


このように個人の場合は、1ヵ月売却する時期を間違えただけでも、
思わぬ税金を払わなければならない場合があります。


逆に言えば、これから購入する方は、できる限り年末に購入すると、
実質の所有期間と税法上の所有期間が近づきますね。


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売却時は利回りが低い方がよい?

  • 2015年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときは、できるだけ利回りが高い方がいいですよね。


不動産投資の表面利回りは、一般的には次の計算式で計算します。


 年間家賃収入÷物件価格


例えば年間家賃収入が1千万円で、物件価格が1億円なら、表面利回りは10%になります。


 年間家賃収入1千万円÷物件価格1億円=10%


では、今持っている物件を売るときは、
利回りは高い方がいいのでしょうか?低い方がいいのでしょうか?


売る側の物件価格の計算式は、一般的には次の計算式で計算します。


 年間家賃収入÷表面利回り=物件価格


この計算式を見るとわかりますが、売る側は当然利回りが低い方がいいですよね。


例えば年間家賃収入が1千万円で、表面利回りが10%なら、さっきと同じく物件価格は1億円です。


でも、この表面利回りが8%と下がれば、物件価格は1億2,500万円になります。


 年間家賃収入1千万円÷表面利回り8%=物件価格1億2,500万円。


今、売り時と言われているのは、市場が求める利回りが下がっているからなんですね。


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物件売却のベストタイミングとは?

  • 2015年07月15日
  • 投稿者:taxkanae
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今は不動産の価格が高くなってきているので、
数年前以前に物件を買っている人は、売却を考えている方も多いです。


では、物件売却のベストタイミングとはいつなのでしょう?


実は僕も昨年の3月に物件を売却しています。


しっかりと利益は出せたのですが、
でも本当にその時期に売ってよかったのかどうかといわれると疑問です。


なぜなら、もし「今」ならもっと高く売れていたかもしれないからです。


でも、逆に考えると、不動産価格なんていつ下がるかもわかりません。


株式投資の世界には「頭としっぽはくれてやれ!」という格言があります。


株価の天井値を見極めることなど所詮無理な所業で、
またいつ下がるか分からないのだから、
そこそこで利確しておきなさいという戒めです。


また、売ったら上がったが、儲かったのだからいいでしょ。
所詮儲け損ねた利益なんて少しだという慰めでもあります。


このように考えると、利益が取れるのであれば、
売るベストタイミングというのは、
「自分が売りたいと思った時」ということになりますね。


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高く売るのに重要なことは家賃と利回り!

  • 2015年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却する時には、できるだけ高く売った方がいいですよね。


高く売れれば、その分お金が多く残ります。


では、物件を高く売るためには、何を注意しておけばいいのでしょう?


それは、家賃と利回りです。


不動産投資家が物件を買う時にまず注目するのは、その物件の利回りです。


例えば年間1千万円の家賃収入がある物件で、
不動産市況的に表面利回り10%で売れるのであれば、
売却価格は1億円になります。


 1千万円 ÷ 10% = 1億円


これが、家賃が800万円に下がっている状態であれば、
売却価格は8千万円になります。


 800万円 ÷ 10% = 8千万円


でも、不動産市況的に表面利回り8%で売れるのであれば、
家賃が800万円でも、1億円で売れることになります。


 800万円 ÷ 8% =1億円


だから、物件を高く売るには、
家賃を落とさないことと、市況を見極めることが重要なんですね!


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昨年物件売却したのに、固定資産税の督促通知がきた理由とは?

  • 2015年04月22日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は昨年の3月に、物件を売却しています。


でも1年経った今年の3月に、固定資産税の督促通知が届きました。


督促通知を見ると、今年の2月の納税がまだとのこと。


なぜ、昨年売却しているのに、今年の2月の固定資産税が、こちらに届くのでしょう?


それは、固定資産税は1月1日に物件を所有している人が払うべき税金だからです。


昨年3月に売却していても、昨年1月1日に所有していたのは僕です。


そして、昨年分の第4期の固定資産税は、今年の2月に納税がきます。


おそらく、今の所有者である買主さんが納税を忘れていたのだと思いますが、
あくまで、昨年度分の固定資産税は、税法上は僕が払うものなので、
僕のところに督促通知が来たんですね。


したがって、引渡の時に行う固定資産税の精算というのは、
ただの慣例でやっているだけなんですよ。


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法人での売却は意外と税金がかかる?

  • 2015年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で持っている物件を売却して、
売却益が出ると、大きな金額の利益が発生することがあります。


個人であれば、5年超の長期で売却した物件の売却益は、
所得税、住民税合わせて20%と決まっています。


一方、法人の実効税率は次の通りです。


利益が400万円以下 21.421%


利益が400万円超~800万円以下 23.204%


利益が800万円超 36.047%


ですので、800万円を超えるような利益が出てしまうと、
意外と税金が多く掛かってしまうんですね。


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売却時の手残りは資産価値と借入金の競争?

  • 2014年11月05日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却しても、手残りが出る人と、出ない人がいます。


これは、どのような仕組みでそうなるのでしょう?


例えば1億円の物件をフルローンで購入したとすると、
物件の資産価値と、借入金のスタートは同じ1億円からスタートします。


建物の資産価値は時を経るにしたがって、下落していきますよね。


一方、借入金も時を経るにしたがって、減少していきます。


10年後の建物も含めた物件の資産価値が7千万円で、
借入金の残債も7千万円なら、簡単に考えると、手残りはゼロになります。


ということは、結局物件売却時の手残りは、
資産価値の下落と借入金の減少との競争によって決まります。


もちろん、購入諸経費や、売却諸経費、
あるいは土地の資産価値の上下も関係しますので、
上記のように単純にはいきません。


でも、借入期間が長ければ、物件の資産価値の下落の方が早いかもしれませんし、
逆に、借入期間が短ければ、借入金の減少の方が早いかもしれませんので、
このような仕組みを理解して、出口まで考えて借入期間も検討してみて下さいね。


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減価償却は売却時に利益になる?

  • 2014年09月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時は、できるだけ建物の金額を大きくしたいものです。


なぜなら、建物の金額が大きいと、物件を所有した後の
減価償却費が多く取れるからです。


減価償却費が多く取れるということは、
利益が少なくなって、税金が少なくなって、
キャッシュフローは多くなります。


でも、減価償却費を多くとればとるほど、
売却の時はしんどくなります。


減価償却というものは、建物の金額を減らしていく作業です。


ということは、減価償却費が多ければ多いほど、
売却した時にはそれが利益になります。


例えば、1億円で買った建物を、毎年500万円づつ減価償却し、
10年後に9千万円で売れたとします。


10年後の建物の金額は、500万円×10年の減価償却費を差し引いた
5千万円になります。


 1億円―(500万円×10年)=5千万円


そして、9千万円で売れたわけですから、4千万円の利益が出ます。


 9千万円―5千万円=4千万円


このように、売れる金額にもよりますが、
減価償却される分は、確実に利益になっていくんですね。


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自宅を売却した時の減価償却

  • 2014年08月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却すると、売却益が出る場合があります。


その売却益は、次のように計算します。


 物件売価-(物件簿価+諸経費)


この中で物件簿価が最も難しいですよね。


物件簿価には土地と建物が含まれますが、
土地は減価償却ができないので、
購入した時の金額となります。


一方、建物は減価償却をしていきますので、
購入した時の金額から、それまで計上した
減価償却費を差し引かないといけません。


この減価償却は建物の耐用年数に応じて計算します。


木造の新築物件だと、22年の耐用年数です。


でもこれは賃貸用不動産の場合。


もしこれが自宅なら、耐用年数は1.5倍になります。


木造の新築だと、22年×1.5=33年になります。


だから、売却した時には、賃貸不動産よりも
売却益が発生しにくくなります。


まあ、自宅の場合は売却益が発生したとしても、
3千万円の特別控除があるので、税金が掛かることはまれですが。


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売り主の気持ち

  • 2014年06月18日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は今年の3月に物件を売却しました。


今までは購入するだけしか経験がなかったので、
今回、初めて売主になったことで、
売主としての気持ちがよくわかりました。


まず売主としては、買い付けが入るだけでも嬉しいものです。


特に、売り出してからの期間が長ければ長いほど嬉しいです。


買付価格はさておき、買い付けが入ると、
なんだか自分の物件が認められたような気持になります。


もちろん、それが自分が思っていたよりも低すぎることもありますが、
逆にこちらが譲歩した価格を提示することもできます。


このようにして、交渉が進んでいけば、
売り主としては、売れた後のことを想像するようになります。


「これが売れて残ったお金で、○○を買おう」とか、
「これが売れたら、○○円ぐらいの物件が狙えるな」などなど。


また物件を売却することで、トータルとしての業績も確定させることができます。


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物件が古くなれば、利回りは上がる?

  • 2014年06月11日
  • 投稿者:taxkanae
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持っている物件が古くなると、家賃が下落していくので、
利回りは下がると思いますよね。


例えば、1億円で買った物件の家賃収入が1千万円なら、
表面利回り10%です。


でもこれが10年経って、家賃収入が900万円になれば、
表面利回りは9%になります。


でも、買う側見ると、物件が古くなれば、利回りを上げてほしいものです。


なぜなら、家賃収入1千万円の物件を、今なら1億円で買えるとしても、
10年後なら、建物も古くなっているので、
1億円よりも安く買いたいと思うからです。


家賃収入が同じで、10年後の価格が9千万円なら利回りは11%になりますからね。


だから、買う側からすれば、物件が古くなれば利回りは上げてほしい。


逆に売る側からすれば、物件が古くなれば
物件価格を下げなければならないということになるんですね。


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売却時の手残り金額を算出するには?

  • 2014年06月09日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ最近、不動産価格が高騰しているので、
物件を持っている人は、売却を考えている人も多いです。


うちの事務所も、売却のご相談を受ける場合があるのですが、
ご相談者が一番知りたいことは、いくらで売ったら、いくら残るのか?
という手残り金額です。


売却した時の手残り金額は、単純に考えると次の計算式で算出できます。


 売価-(残債+売却諸経費)=手残り金額


でも、実際には税金も引かれるので、次の計算式が正解です。


 売価-(残債+売却諸経費+税金)=手残り金額


では、この税金の元となる売却益をどうやって算出するのか言うと、
次の計算式で算出します。


 売価-(建物簿価+土地簿価+売却諸経費)=売却益


持っているときと一緒で、
利益と実際のキャッシュフローは違うんですね。


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個人の物件を法人へ移す時の価格はいくら?

  • 2014年05月16日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っている物件を、節税対策で新規法人を設立して、
個人へ移すケースがあります。


法人化すると、家族などに役員報酬を払えるので、
所得の分散がやりやすくなるからです。


でも、物件を法人に移す時に問題になるのが、
物件をいくらで法人に売却するかです。


税務の基本は「時価」で売却しなければいけませんが、
この「時価」が難しいのです。


なぜなら、時代によっても、相手によっても時価は変わるからです。


そこで、建物を法人へ売却する時は、基本的には簿価を使うことが多いです。


でも、一概にすべてこれが正しいとは限らないところが難しいところです。


そして、新規法人へ物件を売却する時は、
消費税還付ができる可能性もあります。


消費税還付ができれば、法人に掛かってくる、
登録免許税や不動産取得税を、還付金で賄うこともできるかもしれませんね。

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印紙税が1/2で済む?

  • 2014年05月02日
  • 投稿者:taxkanae
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私は3月に物件を売却しました。


売買なので当然、買主さんと売買契約書を交わします。


そして、不動産の売買契約書には印紙が必要です。


私の物件は1億円を超えていたので、
売買契約書に貼る印紙は8万円が必要でした。


でも、買主さんと交渉し、私の売買契約書を写しにすることで
買主さんと印紙税を折半して4万円にしました。


印紙税は課税文書に掛かってくるものですが、
ただの写しは課税文書ではないため、印紙は必要ないんですね。


不動産の取引は金額が大きくなりがちなので、
4万円というと微々たる金額に感じてしまいます。


でも、日常生活で4万円はかなり大きな金額なので、
これを節約することで、国内旅行ぐらい行けるかもしれませんので、
ぜひ、覚えておいてくださいね。


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物件売却は設備償却に注意?

  • 2014年05月01日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却したときの税金は、結構勘違いしている人が多いです。


どのように勘違いしているかというと、
次の算式で求めた売却益に税金が掛かると思っているケースです。


【物件売却金額-売却諸経費-残債=売却益】


このように思っている人は、全然違いますので要注意です。


物件売却時の税金は、次の算式によって求められます。


【物件売却金額-売却諸経費-物件簿価=売却益】


この中で物件簿価は、建物と土地の帳簿上の金額です。


そして建物の簿価は、毎年減価償却をしていくので、
徐々に減っていきます。


でも、建物の一部を設備として認識している場合は、
初期の減価償却費が多額になるので、
簿価がとても低くなっている可能性が高いです。


イコール売却するときには、売却益が出やすくなるということなんですね。


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物件売却の税金は来年にくる?

  • 2014年04月23日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却して、売却益が出ると、もちろん税金が発生します。


個人の短期売却だと、売却益に対して39%、
長期だと20%の税金が掛かります。


売却時の利益は、結構大きくなることも多いので、
税金もそれにともなって大きくなりがちです。


そして、この売却益に対する税金の支払いは、翌年になります。


だから、年の初めに物件を売却しても、1年後まで納税がありません。


したがって、手元にお金ができたからといって、
キャッシュが残らないほどの、大きな投資をしてしまうと
翌年の納税に困ってしまうこともあるので、
しっかり計画しておく必要がありますね。


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法人化は簿価と残債のバランスが重要?

  • 2014年04月22日
  • 投稿者:taxkanae
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節税のために個人で持っている物件を法人へ売却するケースがあります。


法人で所有したほうが、家族への役員報酬など、
節税の幅が広がりますからね。


でも、物件を個人から法人に移す時に注意することがあります。


それは、移す物件の簿価と残債のバランスです。


通常、物件を移す時は、簿価で移すことが多いのですが、
簿価より残債の方が大きいと、借入が残ってしまうからです。


例えば、簿価8千万円、残債1億円の状態で、
個人から法人へ物件を移すケースを考えてみましょう。


簿価で物件を移すということは、
法人に8千万円で売却するということになります。


だから法人は金融機関より8千万円を借入して、
個人に購入代金を支払います。


一方、個人は法人から8千万円を売却代金として受け取るわけですが、
残債が1億円あるので、残りの2千万円は
自己資金を出さないといけなくなるんですね。


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  • 2014年04月16日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、火災保険や地震保険などの損害保険を掛けますよね。


1年単位で掛ける人もいれば、5年や10年単位の長期で掛ける人もいます。


長期で掛けた方が、1年あたりの保険料は安くなりますからね。


でも、会計的には1年以内の短期の保険料は、
一括で経費に落とせますが、長期だと資産計上しなければいけません。


仕訳で言うとこんな感じ。


 長期前払費用/現預金


そして、期末に今年度分を取り崩します。


 損害保険料/長期前払費用


逆に物件を売却すると、売却日以降の保険料が返ってきます。


その時の仕訳は、次のようになります。


期首から売却日までの保険料分 損害保険料/長期前払費用
売却日以降の未経過の保険料分 現預金  /長期前払費用


売却時の仕訳はちょっと難しいですが、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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平成21年に購入した物件は平成27年以降の売却がお得?

  • 2014年03月26日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、物件売却の相談が多いですが、
平成21年に購入した物件なら、
来年以降に売却した方が得になるケースがあります。


なぜなら、平成21年、22年は、
「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」
という特例があるからです。


これは何かというと、5年超の長期で持っていた土地を売却して、
売却益が出ると、そこから1000万円控除してくれるというものです。


注意点は「土地」に限られる部分ですが、
もちろん土地、建物合わせて1棟で購入していても、
そのうちの土地部分には適用があります。


《編者 叶 温》



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