不動産投資専門 - 叶税理士事務所　公式サイト

不動産所得は以下のように算定します。

不動産所得＝「賃貸収入等」－「必要経費」

この必要経費の中に「減価償却費」というものがあります。

これは、建物などの1年間の目減り額のようなものです。

通常の経費、例えば管理費や水道光熱費はお金がでていきますが

減価償却費はお金が出ていきません。

お金が出ていかないのに、経費にできる（税金が安くなる）ので

上手に利用すれば、資金繰りが大変有利になります。

では、この「減価償却費」はいくら計上したらよいのでしょうか。

算定方法は２つあります。

それが「定額法」と「定率法」です。

では、どちらを選択すべきなのでしょうか。

例えば1億円の建物を10年で減価償却するとします。

（定額法の場合）
　1億円×0.1＝10百万円

（定率法の場合）
　1億円×0.25=25百万円

取得間もない時期は、「定率法」の方が

減価償却費の金額が大きくなります。

ですので、定率法を選択することで経費を多く計上し

結果、節税になります。。。。

本当でしょうか？？

確かに、物件取得間もない時は資金不足になりがちですので

定率法を採用することで

しばらくは税金を払わなくて済んだりもします。

しかし！トータルで見ると経費に計上できる金額は

定額法でも定率法でも1億円です。

つまり、いつ1億円を経費として落としていくか

タイミングの問題なのです。

と、いうことは税率が高い年に減価償却費が大きい方が

トータルでは節税効果は大きいということになります。

近々、退職をお考えの方は

給与所得のある間に経費を多く計上した方が節税になります。

つまり、定率法の方が節税になる可能性が高いといえます。

一方、退職はまだまだ先の話という方で

これから物件をまだまだ購入されるのであれば

不動産所得で儲かりだす頃に

経費を多く計上した方が節税になります。

よって、定額法の方が節税になる可能性が高いといえます。

もちろん、他にも売却のタイミング等

検討する事項はたくさんありますが

ご自身はどちらが有利なのか

確定申告までに一度検討されてはいかがでしょう。

なお、個人は原則「定額法」ですので

「定率法」を採用する場合は

届出を確定申告期限までに提出する必要があります。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2012年01月30日 ｜ トラックバック (0)

普段サラリーマンをしていると

確定申告をあまり意識しない方もいらっしゃると思います。

給与所得のみの方であれば基本的には

「年末調整」をすることで、確定申告をする必要がないからです。

では、どのような方が確定申告を行わないといけないのでしょうか。

１．給与収入（額面）が2000万円超の方

２．給与所得と退職所得以外の所得が20万円超の方

３．2か所以上から給与を受けている方は、

　　主たる給与以外の給与収入と２の合計が20万円超の場合

等です。

ですので、副収入がある方は、その所得が20万円を超えてくると

確定申告をする必要が出てきますので、ご注意くださいね。

ただし、株式等の運用については、源泉徴収のみで

確定申告をしなくてもよい制度があります。

と、ここまでは「確定申告をしなくてはならない人」を紹介しましたが

確定申告は誰でも行うことができます。

では、「確定申告をした方がよい人」はどのような人なのでしょうか。

１．給与所得、退職所得以外の所得がマイナスの方

２．医療費が10万円以上かかった方

３．災害・盗難・横領等に合われた方

４．勤労学生に該当する方

５．一定の寄付金を支出した方

一定の寄付金とは例えば

　・指定期間内に「著しい被害が発生した地方公共団体（※）」に対して直接寄附した義援金等

　・日本赤十字社の「東日本大震災義援金」口座へ直接寄附した義援金

　・社会福祉法人中央共同募金会の「東日本大震災義援金」

等です。

（※）青森県、岩手県、宮城県、福島県、茨城県、栃木県、千葉県の各県(県内の市町村も含みます。)

　　　長野県栄村、新潟県十日町市、新潟県津南町、埼玉県加須市（旧大利根町の区域、旧北川辺町の区域）

　　　埼玉県久喜市、東京都板橋区が該当します。

前年は多くの方が東日本大震災に被災され、

また被災地へ義援金等を寄付されたと思います。

上記１～５に該当する方は、一度確定申告をご検討されはいかがでしょうか。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2012年01月23日 ｜ トラックバック (0)

個人の場合

交際費は「全額」経費として落とすことができます。

一方、法人の場合（資本金1億円以下の中小法人）

交際費は「一部のみ」損金（経費）として落とすことができます。

「一部のみ」とは、交際費が600万円/年までであれば

支払った交際費の90％は損金（経費）として落とすことができます。

つまり、10％部分は落とすことができません。

不動産投資のみを行っている方であれば

600万円もの交際費を一年で使う方は稀だと思いますので

個人は「全額」、法人は「90％」と考えてください。

月5万円（年間60万円）の交際費が発生した場合で比較してみましょう。

個人：60万円×100％＝60万円

法人：60万円× 90％＝54万円

これらの金額を経費として落とすことができます

つまり、所得を少なくすることができます。

では、「節税金額」はどれだけ変わるのでしょうか？

個人：60万円×税率（最高50％）＝30万円

法人：54万円×税率（約40％）＝21.6万円

個人の方が8.4万円も多く節税できる！！

それでは法人の方が損なのでしょうか？？

「節税金額」の響きに惑わされそうになりますが

両者の差の主な原因は税率です。

個人の税率の方が法人の税率よりも高いために

節税効果が個人の方が高くなっているのです。

そもそも、とられている税金が

個人の方が高いということですよね。

但し、税率の高い個人の方ほど節税対策によって

大幅な効果が得られる。ということは言えそうですね。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2012年01月16日 ｜ トラックバック (0)

いよいよ今年もあと２週間となりましたね。

あなたが個人で不動産を持っていたり、

12月決算法人を持っている場合は、

節税対策ができるのも、あと２週間です。

今期の利益を予想して、

思った以上に利益が出ている場合は、

今であれば節税対策をすることができます。

それでは、これからできる節税対策を

いくつか挙げておきましょう。

・来期に予定していた修繕を前倒しにする

　どうせ来年するなら利益が出ている今のうちに！

・購入予定の備品を先に買う

　青色申告であれば30万円未満は一括で経費にできます！

・年金を年払いする

　国民年金や、国民年金基金を自分で掛けている場合です。

・小規模企業共済を年払いする

　サラリーマン大家さんは原則掛けられませんが、

　法人の役員であれば掛けることができます。

・法人であれば倒産防止共済を年払いする

　法人の所得を最大240万円下げることができます！

・欲しかった書籍やセミナー教材を購入する

　今年中に買えば、今年の経費にできます。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年12月19日 ｜ トラックバック (0)

小規模企業共済とは、言わば、

小規模企業の役員さんや社長さんの

退職金制度です。

掛金を支払った時は、その掛け金の金額をそのまま

所得から控除することができます。

そして、事業を廃止した時や65歳歳以上（掛け金期間15年以上）の方が

返還の請求を行った場合などには共済金を受け取れますが、

一時に受け取った共済金は、「退職所得」又は「一時所得」となりますので、

税金が安くなります。

この制度、従業員の方（給与所得者）は入ることができないのですが、

例えば、旦那さんは会社勤めをしていても、

奥さんと物件を共有していれば、

奥さんは「共同経営者」となり、この小規模企業共済に入ることができます。

では、どれくらい節税が可能なのか見てみましょう。

所得800万円、掛金7万円/月額とすると、

年間で84万円を掛金に掛けます。

年間節税金額は84万円×33％＝27.72万円にもなります。

30年間このままかけ続けると、受取金額は、

30,436,000円（掛金合計額は25,200,000円）

30年間を通してみてみると、実質返戻率は

(返戻共済金)÷{(掛金額)-(節税金)}

30,436,000円÷(25,200,000円-8,316,000円)

＝約180％

お得な制度です！

是非一度検討してみてくださいね。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年12月12日 ｜ トラックバック (0)

年末なると、給与明細の額が増えていて、

ちょっと得した気分になったことありませんか？

同僚に聞くと「年末調整分が入っていて・・・。」

とりあえず、年末になると何かの調整金としてお金が入ってくる。

では年末調整って何と何の調整なのでしょうか？？

答えは、所得税と所得税の調整です！

どういうことかと言いますと、

「源泉所得税」って聞いたことありますよね？

毎月お給料からひかれる、いわゆる源泉徴収ですね。

私たちは、毎月税金を前払いしているのです。

ですが、あの源泉所得税の金額は結構曖昧なんですね。

源泉徴収で考慮されている所得控除は、

社会保険料控除・基礎控除・配偶者控除

・配偶者特別控除・扶養控除のみです。

ですから、「概算で前払いをした所得税額」と、

年末で決定した給与総額から算定した

「あるべき所得税額」との差額を年末に調整するのです。

お金が返ってくる理由、

それは「概算で前払いをした所得税額」の方が、

年末に計算した「あるべき所得税額」よりも多かったからです。

差が生じる理由は、扶養家族の変動、

生命保険料控除・社会保険料控除・住宅借入金控除

・小規模企業共済等掛金控除の発生、給与の増減などです。

さて、それでは、不動産を取得して、

奥さんに給料を支払っている場合、どうすればいいでしょうか。

社会保険料等控除後の給与等が8万8千円以上の場合、

毎月、奥さんの給与から所得税額を預かり、

翌月10日以内に税務署に支払わなくてはなりません。

年末になると、

改めて年間の給与から各種控除金額を差し引き、

「あるべき所得税」の金額を算定します。

そして、両者の差額を支払う又は還付

してもらう必要があります。

これを1月末までに行わなくてはなりません。

結構大変ですね。

しかし、お給料を払っている以上、

源泉徴収は義務ですし、

年末調整もやらなくてはなりません。

是非この機会に年末調整を勉強してみてください。

ちなみに、医療費控除は年末調整では考慮してくれないので、

自己負担額が10万円以上発生している方は、確定申告の時にお忘れなく！！

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年11月21日 ｜ トラックバック (0)

以前から、年末になっていく11月は、

納税予測をすることが大切ですよ、

とお伝えしていますが、

融資対策のために、利益は出したいけど、

節税はしたいという人のために、

とっておきの節税対策があります。

その節税対策とは、

「小規模企業共済」。

これは、個人事業主や、

中小企業の役員のために、

国が運営している、積立制の退職金制度です。

掛け金は、月額1,000円から70,000円まで、

選ぶことができます。

これを掛けると、なぜ利益を残して、

税金を減らせるのか？

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、

この掛け金は、全額「所得控除」になるからなんです。

要は社会保険の支払いと同じ扱いです。

でも、個人で物件をお持ちの、

サラリーマン大家さんは掛けることができません。

しかし、サラリーマン大家さんでも、

法人を設立して、その役員としての立場なら、

掛けることができます。

専業大家さんは何の問題もなく掛けられます。

そして、とっておきの節税対策ですが、

これを12月末までに、年払いにします。

すると、最大で、

　7万円×12カ月＝84万円

の所得控除が可能となります。

これは、大きいですよ。

みなさんが、利益を残したいけど、

節税はしたいなら、

是非検討してみてくださいね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年11月14日 ｜ トラックバック (0)

奥さんに給料を払うこと、つまり旦那さんの所得を分散させることで、

節税が可能になりました。

では今回は、いくらまで払うことができるのかを見ていきたいと思います。

⇒前回の記事はコチラ

奥さんに給料を払う場合、「3つの条件」があります。

1.確定申告者（旦那さん）と生計を一にしていること

2.その年の12月31日現在で15歳以上であること

3.その年を通じて6か月を超える期間、
　その確定申告者の事業にもっぱら従事していること

です。

専業主婦で一緒に暮らしていれば大丈夫です。

ちなみに学生は対象外ですので、学生のお子さんに

給料を払うことはできません。お気を付け下さい。

そして、次に「支払額の限度」ですが、旦那さんが白色申告者か青色申告者か

によって異なります。

白色申告者の場合：ア又はイのどちらか低い金額

　ア：配偶者なら86万円、それ以外なら50万円
　イ：お給料を払う前の不動産所得等の金額を専従者（奥さん等）に1を足した数で割った金額

青色申告者の場合：届出に記載した金額（但し「相当であると認められる金額」）

青色申告をしていた場合、能力に応じて払えるということです。

同様の業務を行っている他人のお給料と比べて、

異常に高くない程度であれば問題ありません。

例えば、お掃除のみで1,000万円！これはＮＧです！！

では、白色申告と青色申告でどちらが節税になるのでしょうか？

比較してみましょう。

(前提）
夫：給与所得500万円、給料支払前の不動産所得500万円
妻：給料０円
妻へ支払うお給料：200万円

(白色申告の場合)
　夫の税金
　　（500＋500-86)×43％-153=240万円

妻の税金
　　 {200-78(給与所得控除)}×15%=18万円

合計　240+18=258万円

(青色申告の場合)
　夫の税金
　　（500＋500-200)×33％-63=201万円

妻の税金
　　 {200-78(給与所得控除)}×15%=18万円

合計　201+18=219万円

青色申告と白色申告で39万円も異なってきます。

月額3万円です。これは家計の足しになります！！

青色申告の方が得ですね。

奥さんへの給料をさらに増やすと、さらに節税が可能となります。

もちろん、「相当であると認められる金額」の範囲ですが。

再度、前回と今回のおさらいです。

・お給料を奥さんに払った方が得！

・旦那さんは青色申告する方が得！

・ただし、奥さんに給料を払うには3つ条件がある！

・限度額は、旦那さんが青色申告の場合、「相当であると認められる金額」！

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年10月31日 ｜ トラックバック (0)

今年も残すところ２ヵ月となりましたね。

僕の事務所では、この時期、

個人のお客さんとの打ち合わせが多くなります。

打合せ内容は、来年の納税予測。

１０月ぐらいまでの実績を見ながら、

あと２ヵ月の家賃収入と経費をお聞きし、

決算結果の予測をします。

不動産の収入や経費は、

他の事業と比べると変動が少ないので、

これまでの平均値を見れば、

あと２ヵ月の予測をすることは

比較的簡単です。

決算結果の予測が出て

お給料の年収などが分かれば、

税金まで計算することができます。

そして、この結果を見て、

利益が多すぎると思えば、

先に修繕をしたり、

備品を購入したりして、

利益を調整することもできます。

逆に融資対策のために、

利益を出したいということであれば、

経費削減に努めることもできます。

でも、１２月を超えてしまえば、

このような調整ができませんので、

税金をコントロールすることができません。

ですから、この時期に利益の予測をすることが

とても大切なんですね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年10月31日 ｜ トラックバック (0)

「給料」は難しい言葉でいうと「労働の対価」です。

つまり、何か手伝ってもらった場合にはそのお返しとして

お給料を払いますよということです。

サラリーマンで給与所得のみであった時には、

手伝ってもらうことはできませんので当然、

奥さんへお給料を払うことはもちろんできませんでした。

しかし、不動産を持つと「不動産経営」をしなくてはならないので

奥さんに手伝ってもらえば、お給料を払うことができます。

では、お給料を払うことができればどうなるのでしょうか。

お給料を払うということは

夫の所得をその分だけ低くすることができます。

もちろん、奥さんの所得には加算されます。

じゃあ何のメリットがあるの？と思いますが

所得税は累進課税制度。

所得が高ければ税率も高くなります。

夫の所得が奥さんより高い場合には、奥さんに給料を払うことで

節税になることになります。

では、簡単な例で見てみましょう。

（わかりやすくするために所得控除は考慮していません。）

夫：給与所得500万円、不動産所得500万円
妻：専業主婦のため所得０

＜奥さんへお給料を払わなかった場合の税金＞
夫　：(500+500)×43％-153=277
妻　：0円
合計：277万円

＜奥さんへお給料を200万円払った場合の税金＞
夫　：(500+300)×33%-63=201万円
妻　：給与200万円の場合の給与所得控除後の金額122万円
122万円×15%=18万円
合計：219万円

となり、結果的に58万円税金が安くなったことになります。

いい旅行ができます。

税率の差ってすごいですね。

※なお、上記の計算例は説明のために簡便化しています。
実際は所得控除など計算が人によって異なってきますので、
ご了承ください。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年10月24日 ｜ トラックバック (0)

この10月から改正されたものがあります。

それは「倒産防止共済」。

倒産防止共済とは、

得意先が倒産した場合に

掛け金に応じて、

お金を借りることができる制度です。

その借入できる金額は、

最高額3,200万円だったのですが、

8,000万円になりました。

また、支払うことのできる掛け金は

総額320万円まででしたが、

800万円になりました。

全額が経費になる掛け金は、

最高月額8万円まででしたが

月額20万円までになりました。

ということは、

　20万円×12カ月＝240万円

の所得が圧縮できることになり、

その分、税率に応じた節税ができることになります。

さらに解約しても、掛けた期間によって、

一定率が戻ってきて、

40ヶ月掛金を支払えば、

解約しても100％戻ってきます！

しかし、気を付けなければならないのは、

個人で不動産賃貸業だけの方は、

この掛け金を経費にすることができません。

掛け金を経費にすることができるのは、

法人と事業所得のある個人です。

ですから、資産管理法人を持っている場合は、

掛けることができるんですね。

この倒産防止共済の活用法ですが、

・将来の役員退職金に備えて積み立てる

・将来の大規模修繕に備えて積み立てる

といったことが考えられます。

ただ、掛けた資金が一定期間、寝てしまいますので、

自己資金を次の投資に活かしたい方は、

よく考えた方がいいです。

とはいえ、節税商品としてはとても魅力的なものですので、

資産管理法人を持っている方は、

是非、加入を検討してみてくださいね。

⇒ 詳細はこちら【倒産防止共済】

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年10月13日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資家の皆さんから、

よく聞かれるのは、

「法人化したら節税できるんですか？」

という質問です。

どうやら、サラリーマン不動産投資家の皆さんの頭の中には、

「法人化すれば節税できる！」

というイメージが強くあるようです。

不動産投資で法人化する形態としては、

・法人に個人の物件を管理させる管理委託方式。

・法人に個人の物件をサブリースする一括賃貸方式。

・法人に物件を保有させる不動産保有方式。

があります。

この中で最も効果が高いのは、不動産保有方式です。

それは、管理委託方式や一括賃貸方式が、

賃料の一部を法人に帰属させることに比べて、

不動産保有方式だと、

賃料全額を法人が受け取って、

そこから役員報酬などを払うことができるので、

所得の分散がしやすいためです。

そして、不動産管理会社を活用すると、

所得税、法人税の節税もさることながら、

使い方次第で、相続税の節税にもなります。

方法として考えられるのは次のような形態です。

１、建物を不動産管理会社名義にする。

２、土地・建物を不動産管理会社名義にする。

３、不動産管理会社を使って土地の評価を落とす。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年07月19日 ｜ トラックバック (0)

メルマガの読者さんから次のような質問を頂きました。

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元国税調査官だった人が書いた節税のテクニカルな本に

４年落ちの中古ベンツを買って償却すると

償却期間２年で、購入金額を償却し、節税ができる。

かつ６年たったベンツは価値もあり、

帳簿上価値のない車が、

いざ売ればなん百万にもなるとの話。

このテクニックを使うといいよとかいてあります。

これって大丈夫な節税方法ですか？

ただ不動産の管理をやっている大家でベンツを乗り回しては

ちょっと見かけないシーンだとは思いますが。

ベンツに限らず、経年変化しても

資産価値の下がらない４年落ちの中古車を買って、

上記のことをくりかえせば、

かなりの節税にはなるなと思いました。

税法上問題ないでしょうか？
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車を持っていて、

それを節税に役立てたい人は多いようですね。

車の耐用年数は、基本的に６年です。

４年落ちということは、

中古資産の減価償却の計算で、

耐用年数をはじき出すと、

Ａ　６年－４年＝２年

Ｂ　４年×０．２＝０．８年

　　Ａ＋Ｂ＝２．８年

となり、０．８は切り捨てられて、

耐用年数は２年となります。

もしこの車を年の初めに購入して、

定率法で減価償却をすれば、

１年目に大きな減価償却費が取れることになります。

でもこれだと、減価償却費もとれますが、

お金も出て行っています。

ポイントは２年目です。

購入２年後に、この車を売却して、

お金が入ってきますが、

同時に売価と簿価との差額である

利益も発生してしまいます。

そこで、この売却額プラスαで

新たに４年落ちの車を買えば、

理論上はプラスα分のお金だけで、

節税をしながら

４年落ちの車にずっと乗れることになります。

ですので、税法上は問題ありませんが、

売却した時に、売価と簿価との差額が

利益になるということを忘れないでくださいね。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年05月16日 ｜ トラックバック (0)

「家族へ支払う利息」

形としては、物件を購入するときの初期費用や

規模の大きな修繕が発生した時に、

手持ちのお金がなくて、

親族から借りたような例ですね。

家族と言っても税法上は２つあります。

一つは、生計を一にしている場合。

もう一つは、生計を一にしていない場合。

生計を一にしている場合は、

家族に支払う借入金の利息は、

必要経費にすることはできないんです。

逆に、受け取る側についても、

その収入はないものになります。

これは、所得税法５６条に書かれてあります。

それでは、生計を一にしていない

家族の場合はどうなるのでしょう？

この場合は、支払う側は必要経費になりますが、

受け取る側は、雑所得となります。

ちなみに、事業では使わないお金を借りた場合は、

生計を一にするしないかに関係なく、

支払う方は必要経費になりませんし、

受け取る側は、雑所得となります。

そして、この場合に気を付けないといけないのは、

本当に借りているのかを立証できないと、

そのお金を贈与したとして、

贈与税がかかる場合があることです。

税務調査ではよく指摘される部分ですので、

気を付けてくださいね。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年05月09日 ｜ トラックバック (0)

はじめて物件を取得する方の中には、

不動産コンサルタントにコンサルをしてもらっている方がいます。

では、この不動産コンサルタントに報酬を支払っている金額は、

どのような扱いになるのでしょうか？

必要経費？

物件の取得価額の一部？

それとも、経費も取得価額にもならない？

実は、経費にも取得価額にもなりません。

それでは、どうなるのかというと、

コンサルタント報酬は、開業準備のために特別に支出した費用となり、

繰延資産である「開業費」というものになります。

開業費になると、通常５年で均等償却することになります。

コンサルタント料として３００万円掛かったとすれば、

　３００万円　÷　５年　＝　６０万円

となり、年間６０万円が償却費として経費なります。

しかし、確定申告書に記載すれば、この３００万円の範囲内で、

いつでもいくらでも償却することができます。

これを利用すれば、利益のあまり出ないときは償却せず、

利益の出そうなときに償却するということもできます。

将来該当しそうな方は、うまく使ってくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年04月19日 ｜ トラックバック (0)

確定申告は3月15日に終了していますが、

被災した方や、地震の影響で期限までに申告できなかった方は、

期限の延長が認められています。

そこで今一度、不動産の確定申告で

見落としやすい部分を見直しておきましょう。

既に確定申告をされた方も、気になる場合は、

見直してくださいね。

不動産の所得金額が算出できると、

決算書の作成はほぼ完成ですが、

もし物件を購入するための融資を受けていて、

所得がマイナスの場合は、注意することがあります。

それが、決算書の最後の

「土地等を取得するために要した負債の利子の額」

の欄です。

これは何かと言いますと、

不動産所得がマイナスになった場合は、

確定申告書を作る時に給与所得などと合算するので、

不動産所得がマイナスの分、所得が低くなります。

これを損益通算といいます。

しかし、物件を融資を受けて購入した場合は、

今年に対応する利息のうち、

土地の部分だけは、損益通算の対象とならないのです。

これは青色申告でも白色申告でも同じように適用されてしまいます。

難しいので事例を出して説明します。

　物件：5千万円（うち建物3千万円、土地2千万円）

　借入：4千万円

　自己資金：1千万円

　利息の合計額：100万円

まず、土地を購入するための借入金の額を出します。

　借入4千万円 － 建物3千万円 ＝ 1千万円

土地建物一括取得の場合は、

このようにまず建物の金額から借りたという

計算ができることになっています。

そして、この方が節税になります。

次に、土地を取得するために要した負債の利子の額を計算します。

　利息の合計額100万円×（土地の借入金1千万円／借入額4千万円）＝25万円

このように算出した金額を、

「土地等を取得するために要した負債の利子の額」

の欄に記入します。

そして、この金額が損益通算の対象とならないので、

金額が少ないほど、不動産所得のマイナスが大きくなり、節税になります。

サラリーマンの方の場合は、この金額によって、

税金の額がかなり変わりますので、注意してくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年04月04日 ｜ トラックバック (0)

確定申告書提出期限の３月１５日まで、あと１０日ということで、

今日は、忘れてはいけない届出書について確認しておきましょう。

まず平成２２年まで白色申告だったけど、

平成２３年からは、青色申告にしたいという方は、

所得税の青色申告承認申請書を

３月１５日までに提出する必要があります。

また、平成２３年から、奥さんなどの家族を専従者にして

お給料を払いたいという場合は、

青色事業専従者給与に関する届出書

３月１５日までに提出する必要があります。

そして昨年、土地や借地権付きの物件を購入した方は、

この届出書の提出を絶対に忘れてはいけません。

租税特別措置法第37条の9の5第1項の規定による先行取得土地等の届出書
　
詳細は難しくなりますので割愛しますが、

将来、他の物件を売却した時に、

売却益が劇的に節税できる可能性があります。

しかも、適用するかどうかは、自由に決められるので、

出しておくに越したことはありません。

確定申告書をこれから提出する方も、既に提出した方も、

最後にもう一度確認しておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年03月05日 ｜ トラックバック (0)

減価償却をする資産となるのは、一体いくらからなのでしょう？

この金額は１単位（１セット）あたりで判定するのですが、

まず10万円未満なら購入時に

備品消耗品費などとして全額を必要経費にできます。

これが10万円以上なら資産計上となって、

耐用年数に渡って減価償却費を計上することになります。

しかし、20万円未満であれば、資産に計上しても、

３年間で均等償却ができる制度があります。

これは「一括償却資産」という制度で、

白色申告でも適用できます。

そしてもう一つ、青色申告の場合は、

30万円未満であれば購入した期に

全額必要経費にできる特例も、

平成24年3月末まで適用があります。

これは「少額減価償却資産」という特例で

明細書を添付すればＯＫです。

ただし、少額減価償却資産の合計額は

300万円までが限度となっています。

今年から不動産運営を始めた場合の限度額は25万円に

事業年度の月数を掛けた金額までとなりますので注意して下さい。

そして、こちらも修繕費と一緒で、

利益を減らして節税したい場合は、

できるだけ特例を活用し、

次の融資のために利益を出したい場合は、

資産に計上するということも、

確定申告をする前に考えてみましょう。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年02月28日 ｜ トラックバック (0)

減価償却の話で、

「設備を取ると節税になる」

という話を聞いたことがある方もいると思います。

建物の中には、通常、電気設備や給排水設備などが入っています。

建物の一部を設備とすると節税になる理由は、

建物に比べて耐用年数が短いので、

その分、初期の減価償却が多くなるためです。

しかも設備は定率法も採用できるので、

定率法を採用した場合は、

初期の減価償却費がとても多くなることもあります。

ただし、節税になるのは初期だけです！

減価償却というのは、マックスが決まっているものです。

どういうことかと言いますと、

例えば3千万円の建物だとしても、

それを新築木造なら22年、

新築ＲＣなら47年で経費化していくだけで、

元の3千万円は決まっているのです。

逆に言うと、3千万円という金額を22年で経費化するのか、

47年で経費化するのかということです。

もちろん耐用年数が短い方が初期の減価償却費が多くなる訳ですが、

新築木造なら23年目になると減価償却費はなくなってしまいます。

また、売却するときには、

建物から今までの減価償却費の累計額を引いて利益を計算しますから、

初期の減価償却費が多いほど、利益も多くなって税金が掛かってしまいます。

結局、税金というものは、どこかで取られてしまうものですから、

それが早いか遅いかだけの話です。

どんどん物件を買い増していきたい投資家の場合は、

初期の減価償却費が多いほど、

利益が少なくなって、節税となり、

それによって投下資金を早めに回収できることになるので、

設備を取りたい人が多い訳ですが、

これは、あなたの投資スタンスによるということになります。

この附属設備、新築の場合の金額は、

見積書からわかりますが、問題は中古の場合です。

中古の場合、附属設備を何％に設定するかは、

明確な基準が設けられていません。

物件によって、構造も違えば築年数も違うので、

当然と言えば当然なのですが・・・。

しかし、参考になる記事があります。

附属設備を取りたい人は、これを読んで、検討してみて下さいね。

物件を購入した年の確定申告で、設備を入れるか入れないかで、

今後の税金がかなり変わってきます。

・国税不服審判所　平12.12.28裁決、裁決事例集No.60　157頁

専門用語の羅列で、読みにくいこと、この上なしです。

このように、減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、

投資スタンスによって、確定申告の内容も変わるものです。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年02月21日 ｜ トラックバック (0)

修繕費の次に青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「減価償却費」

です。

減価償却費は、物件を購入した年が一番難しくて、

その翌年からは簡単になります。

なぜ物件を購入した年が難しいかというと、

物件が中古の場合、まず建物の金額を算出し、

耐用年数をはじき出して、

今年に対応する月分の減価償却費を計算するということを、

しなければいけないからです。

減価償却の計算は、決算書に付いている

「減価償却費の計算」を使用して計算します。

法人の場合は、「任意償却」と言って、

その年の限度額までであれば、

減価償却費を計上してもしなくてもどちらでもいいのですが、

個人の場合は、「強制償却」と言って、

必ずその年の減価償却費を計上しなければいけません。

では、減価償却の計算でポイントとなる耐用年数について説明します。

税法では資産ごとに耐用年数が決められています。

建物の場合は構造ごとに決められていて、

鉄筋コンクリート47年、鉄骨19年～34年、木造22年です。

ただし、中古の場合はちょっとややこしくなります。

まず、築年数が耐用年数を超えている場合は、

耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 20％

となります。

木造の建物（耐用年数22年）で22年超経っている場合は、

22年 × 20％ ＝ 4年

となります。

また、築年数が耐用年数の一部を経過している場合は、

耐用年数＝（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％

となります。

例えばＲＣの建物（耐用年数47年）で10年経っている場合は、

37年（ＲＣの耐用年数47年－築年数10年）＋2年（築年数10年 × 20％）

＝ 39年

となります。

この耐用年数を間違えると、

減価償却費が正確に出せず、利益も変わってきます。

そして減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、

最初に決まった金額が、その後の長きに続く耐用年数の間

ず～っと続くものですので、気を付けてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年02月14日 ｜ トラックバック (0)

以前、修繕費の判断基準をお伝えしました。

この判断基準によって、

修繕費か資産になるかを判断しますが、

あなたが節税をしたい場合には、

修繕に掛かった支出はできるだけ修繕費にした方が、

所得が低くなります。

逆に資本的支出にして、資産になった場合には、

その資産の耐用年数に渡って

減価償却をしなければいけませんので、

今年については経費にできる金額は

少なくなってしまいます。

でも経費にできる金額が少ない方がいい場合もあります。

それは、あなたがこれからも融資を受けて

不動産を購入していきたいと思っている場合です。

銀行はあなたの不動産所得がマイナスの場合は、

あなたが不動産投資で利益を出せていないと判断するケースが多いので、

次にいい物件が見つかっても、融資が厳しくなる場合があります。

でも資本的支出にしていれば、

資産として耐用年数に渡って減価償却費となりますから、

今年は利益が多くなる、もしくは損失が少なくなる上に、

減価償却費は「お金の出ない経費」として

キャッシュフロー上はプラスと見てくれる銀行もあります。

ですから、今後のあなたの投資戦略も考えて、

修繕費にできるものの中で、それを修繕費にするのか、

資本的支出にするのかを考えて下さいね。

それから、大規模修繕をした場合は、

自分で使っている分は経費にならず、

面積などの合理的な基準で按分して、

貸している部分だけが必要経費にできますので注意して下さい。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年01月31日 ｜ トラックバック (0)

個人が不動産を売って利益が出たときの税金は、

ちょっと計算が難しいです。

個人の税金には１０の所得があります。

１番有名なのは「給与所得」。

次に有名なのは「事業」「不動産」。

あと「利子所得」「配当所得」もわかりますね。

ちょっと耳慣れないのは「退職所得」「山林所得」「一時所得」「雑所得」。

そして「譲渡所得」があります。

不動産を売ったときの税金は、

この「譲渡所得」になります。

「譲渡所得」は給与や事業、不動産の所得とは、

税金を計算するときに別計算になります。

例えば不動産を売って１千万円の利益が出たら、

５年未満持っていた不動産なら住民税も合わせて

１千万円　×　３９％　＝　３９０万円

の税金がかかります。

でも５年を超えて持っていた不動産なら、

１千万円　×　２０％　＝　２００万円

の税金で済みます。

所有期間だけで税金が倍ほど変わってきます！

大きいですね。

そして、この３９％とか２０％という税率は、

個人の給与や不動産の所得にかかる税率に関係なく一律です。

だから不動産を売却した時の税金を低くするには、

・売却益を低くする

・所有期間を長くする

の２つの要素で決まります。

最初から投資用の目的で不動産を購入して、売却した場合は、

減価償却費の計算は、新築でも中古でも比較的簡単ですが、

自宅を購入して、それを途中から賃貸に出して、

売却した場合などは、減価償却費の計算はとても難しくなります。

それは、自宅として使用している間の耐用年数が変わるためです。

しかし、このような場合の減価償却費の計算を知っておくと、

税金を低くする要素の一つ、

・売却益を低くする

ことができるようになります。

来週、22日（土）に開催する

不動産売却時の確定申告セミナーでは、

自宅を賃貸にして売却した場合の、

売却益の計算方法も、お伝えする予定です。

不動産投資は売却して初めて「儲け」が確定しますが、

その「儲け」に影響を与えるものの一つが、売却時の税金です。

将来の出口に備えて、不動産売却時の税金について

しっかりと押さえておきたい方は、是非ご参加くださいね！

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年01月17日 ｜ トラックバック (0)

所得税にはサラリーマンのための税制で、

“特定支出控除”というものがあります。

この特定支出控除とは、

サラリーマンでも特定の支出をした場合に、

所得から差し引けるという制度です。

でも、これを適用するには条件があります。

それは、その年の特定支出の合計額が、

サラリーマンの経費と言われている

給与所得額を超えるときに限って、

その超える金額だけが、

給与所得控除後の金額から差し引けるというものです。

例えば年収が５００万円の場合だと、

給与所得控除額は１５４万円です。

ですので、特定支出控除の合計が１５４万円を超えたら、

所得から差し引くことができます。

しかも、この特定支出の範囲は次の５つに限られていました。

１、通勤費

２、転勤に伴う引っ越し費用等

３、研修費

４、一定の資格取得費

５、単身赴任者の勤務地と自宅の往復旅費

このような縛りがあったので、

この特定支出控除を使った人はとっても少なく、

1000万人に１人の割合しかありませんでした。

しかし、それが今年の税制改正で変わります。

例えば、まだ物件を持っていないサラリーマンでも、

「職務と関係のある図書の購入費」

が、特定支出控除の範囲に入ります。

ということは、本を買うことで、

まだ物件を持っていなくても、節税できる可能性があるのです。

この特定支出控除の改正が、

使えるか制度か、使えない制度かも、

1月22日（土）に開催する

不動産投資家のための税制改正セミナーで

お伝えする予定です。

今年は、相続税や消費税も大きく改正されていて、

今後の不動産投資に影響大ですので、

賢くお金を残していきたい方は、必ずご参加くださいね！

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年01月11日 ｜ トラックバック (0)

損害保険料の次に、青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「修繕費」です。

この修繕費は、僕が質問を受けることの多い必要経費です。

そして、質問を受けても、なかなか判断の難しい項目でもあります。

修繕費は、小さいものであれば、

ちょっとした建具の修理から、部屋のリフォーム、

大きいものになれば、外壁塗装や屋上防水などがあります。

税法では、修繕費にできるものは、

“通常の維持管理のため”

“原状を回復するため”

に要した金額が、修繕費になるとされています。

それでは逆に修繕費とならず、資産になるものはどんなものでしょう？

修繕費とはならず、資産となる金額のことを、

税金の世界では「資本的支出」といいますが、

“使用可能期間が延長”されたり、

“価額が増加”されたりすると、資本的支出になります。

でも、これって判断がとても難しいですよね？

そこで税法には「これは資本的支出」というものが具体的に書かれてあります。

１、建物の避難階段の取付けなど物理的に付加した部分に対応する金額

２、用途変更のための模様替え等改造または改装に直接要した金額

不動産所得に関係するのはこれぐらいですが、

これでも判断が難しい場合には、フローチャート に当てはめて判断します。

迷った時は、まずこのフローチャートに当てはめて判断してくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年01月05日 ｜ トラックバック (0)

租税公課の次に、青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「損害保険料」です。

代表的なものは火災保険、地震保険、

中には施設賠償保険なんかもありますね。

これらの保険料は、もちろん必要経費なりますが、

自分で使っている部屋などがある場合は、

面積などの合理的な基準で按分して、

貸している部分だけが必要経費にできます。

ただ、気を付けないといけないのは、

支払った年に一括で必要経費にできるのは、

１年以内の契約の場合だけです。

普通、火災保険や地震保険は

５年や１０年と長期で掛けるケースが多いです。

中には銀行の融資期間と合わせて

２０年、３０年で掛ける場合もあります。

このような場合は、今年に対応する金額だけが必要経費になります。

例えば、１０年の火災保険契約で

金額は３０万円、今年の7月1日から契約が始まった場合は、

30万円 ÷ 120カ月 × 6ヵ月（7月1日～12月31日） ＝ 15,000円

この金額だけが損害保険の欄に記入されることになります。

もしこの火災保険契約に付加して、5年の地震保険を12万円で契約したとすると、

12万円 ÷ 60カ月 × 6ヵ月（7月1日～12月31日） ＝ 12,000円

が、今年の必要経費になります。

したがって、今年の損害保険料は、

15,000円＋12,000円の合計27,000円が記入されるんですね。

翌年は、12ヵ月分が必要経費になりますので、

今年の倍の金額54,000円が損害保険料として記入されることになります。

そして青色申告特別控除を65万円適用する場合は、

余った残りの金額は、貸借対照表の「前払金」に記入することになります。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年12月31日 ｜ トラックバック (0)

確定申告を進めていくと、

青色申告決算書の経費の最初には、

「租税公課」という科目が出てきます。

不動産所得の租税公課の

代表的なものと言えば固定資産税ですね。

普通は、その年に払った固定資産税を経費にすればOKです。

でも物件を購入した時は、気を付ける必要があります。

物件を購入すると、決済の中で売主さんと

固定資産税の清算をします。

これを固定資産税の清算金というのですが、

これは1月1日に所有していた

売主さんに支払義務のある固定資産税を、

あなたが譲り受けた日から按分して、

売主さんに払っているんですね。

これ、「固定資産税の清算金」という名目ですが、

税法上は固定資産税ではありません。

固定資産税というのは、

あくまで1月1日に所有している人が支払う税金です。

だから「清算」しているのは、

単なる慣例で行っているだけで、

清算したからといって、

あなたが「固定資産税」を支払っていることにはなりません。

それでは何になるのか？

これは税法上、物件の売買価格に

上乗せされることになります。

ですから、この清算金に相当する金額は

土地、建物に含めなければいけません。

そして、もう一つ、同じように

土地、建物に含めなければいけないのが、

物件を購入した時の売買契約書の印紙代です。

融資の際の印紙、登録免許税、不動産取得税は

必要経費にできますので、租税公課でOKですが、

固定資産税の清算金と、売買契約書の印紙は、

租税公課にはなりませんので注意して下さいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年12月27日 ｜ トラックバック (0)

最近では礼金、敷金なしの

ゼロゼロ物件と言われる形が多くなってきましたが、

それでも普通は礼金や敷金を借主さんからもらうことが多いですよね。

では、この礼金や敷金はもらった金額全額を

収入として計上しなくてはいけないのでしょうか？

礼金は借主さんからもらいっぱなしのお金なので、

もらった時に収入計上です。

権利金や更新料なども、もらいっぱなしであれば、

もらった時に収入に計上しなくてはいけません。

それでは、敷金はどうでしょう？

敷金は「保証金」の意味合いが強いもので、

滞納や、退去時に修繕が必要な場合にこの敷金から差し引いて返すものです。

しかし、関西で多いのですが、この敷金の中に「敷引き」と言われる、

借主さんに返さなくてもよい部分があって、

これは最初から契約で決まっているものであれば、

税金上はもらったときに収入に計上しなくてはいけません。

そしてこれは保証金でも同じで、返さなくてもよい部分は収入計上です。

契約期間が終わったときしか返す金額が確定しないよ、

という場合には、その契約が終わったときに収入計上となります。

この礼金、権利金、更新料、保証金、敷金、敷引を、

借主ごとに賃貸契約書で整理して、返さなくてもよい金額は、

内訳書の「礼金 権利金 更新料」の欄の

「礼」、「権」、「更」の該当文字に○を付けて金額を記入します。

そして、返さなくてはいけない金額は「保証金 敷金」の欄に記入しましょう。

「礼金 権利金 更新料」はその借主さんからもらった年だけ記入すればOKですが、

「保証金 敷金」は借主さんが入居している間は、毎年記入する必要があります。

また青色申告特別控除を65万円適用する場合、

保証金、敷金の合計額は、貸借対照表の「保証金 敷金」に記入することになります。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年12月13日 ｜ トラックバック (0)

前回、家賃滞納分を損失にする方法をご紹介しました。

でも、ここで注意することがあります。

「貸倒損失」を計上できるのは、

不動産所得の規模が「事業的規模」の場合だけです。

事業的規模とは、不動産運営の規模が

５棟１０室基準を満たすことです。

ですから、区分所有数戸とか、戸建て１棟とか、

一棟物件しか物件を持ってなくて部屋数が１０戸未満の場合などは、

前回の条件を満たしても「貸倒損失」を計上することはできません。

では、事業的規模じゃない場合は、どうするのか？

これも税法で決められていて、

事業的規模じゃない場合は、

賃貸料に計上した年分までさかのぼって、

その賃貸料がなかったものとして、

確定申告をやり直すことになるんです。

確定申告をやり直すことを「更正の請求」と言いますが、

申告期限から１年以内でないとできませんので、

事業的規模でない場合は、今年に賃貸料として計上した滞納分は、

再来年の３月１５日までにやり直す必要があるので、

しっかりと覚えておいて下さいね。

そして、事業的規模の場合は、

滞納分が回収できるのかどうかを、

１１月から１２月に検討して、回収できなさそうであれば、

借主に対して内容証明で債権放棄を通知するなどの処理をすれば、

今年の損失として計上することができます。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年12月06日 ｜ トラックバック (0)

賃貸料は原則として、契約書の入金日に計上することは分かりました。

それでは、もし滞納があった場合はどうしたらいいのでしょう？

例えば、来年１月分の賃料を１２月末日までに入金される予定だったのに、

入金されなかった場合です。

普通は、お金をもらっていないのだから、

賃貸料に計上しなくてもいいと思いますよね。

でも税法は、かなり残酷です。

滞納されている賃料も、

全額「賃貸料」として計上しなくてはいけません。

以前から何ヵ月も滞納されている場合でも一緒です。

お金はもらっていなくても、

何ヵ月もの賃貸料を計上しなくてはいけないんです。

その代わり、滞納賃料が入金された時は、

もちろん賃貸料として計上する必要はありません。

では、

「もうその滞納分が回収できないんだよ！」

という場合はどうすればよいのでしょう？

税法では、そんな人のために滞納家賃を損失として計上する基準があります。

１、物件を貸している会社が会社更生や民事再生、破産となり、

未収賃料が回収できない場合や、債務免除を書面で通知した場合。

２、借主の資産状況や支払能力等から見て、

担保を処分した後でも回収できないことが明らかになった場合。

３、元借主が部屋を出て行った後１年以上経ち、

滞納分の額がその取立てのために必要な旅費などの費用に満たない場合で

滞納総額から備忘価額１円を控除した残額を損失とした場合。

このような場合は、処理をした年の損失として計上できます。

これを「貸倒損失」というのですが、税務調査があった場合は、

「根拠を見せろ」

と言われますので、

滞納者から発行された書類や資料はしっかりと残しておき、

滞納者に通知する場合は内容証明郵便などを使うようにして

履歴を残しておきましょう。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年12月01日 ｜ トラックバック (0)

決算書の用意ができたら、早速、各項目に数字を入れていきましょう。

まず最初に数字を埋めるところは、最上部にある「賃貸料」です。

これは簡単・・・なようで、突き詰めると意外と簡単じゃないんです。

普通は賃料の入金があったときに、賃貸料を計上しますよね。

最近の賃貸借契約では、

「当月分の賃料を前月末日までに支払う」

という形が多いと思います。

ですから契約通りに行けば、1月分賃料が、12月末日までに入金されます。

では、この1月分の賃料は12月に入金されるので今年の確定申告に入れるのか、

それとも1月分だから来年の確定申告に入れるのか？

こう考えると、結構難しくなってきませんか？

実は税法では、次のように決められています。

１、契約又は慣習により支払日が定められているものについては、その支払日

２、支払日が定められていないものについては、その支払いを受けた日

３、請求があったときに支払うべきものとされているものについては、
その請求があった日

このように、不動産の賃貸料は、

原則、契約で定められている支払日に計上することになっているんです。

ですから、契約で

「当月分の賃料を前月末日までに支払う」

と決められている場合は、前月に計上することになりますので、

来年1月分の賃料は今年の12月に計上しなければいけないんですね。

でも、帳簿を作って継続的に記帳し、

1月分の賃料を前受収益として処理し、

明細書を確定申告書に添付していれば、

1月分の賃料を今年の12月ではなく、

来年の1月に計上することもできます。

管理会社に賃料の入金管理をお願いしている場合は、

賃料入金明細が送られてきますので、

それに基づいて収入を計上していけばよいでしょう。

結局、処理の方法次第で計上する月はどちらでもいいのですが、

毎年継続して同じ処理をしていくことが必要になる訳です。

どちらにしても、

来年は結局12ヵ月分の賃貸料を計上することになりますからね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年11月24日 ｜ トラックバック (0)

前回は、確定申告に向けて必要な資料をご紹介しました。

資料の準備ができたところで、

次はいよいよ確定申告書の作成内容にいきましょう！

確定申告の第一手順は、「決算書」を作成することです。

しかし、不動産所得の「決算書」は２種類あります。

１つは「青色申告決算書（不動産所得用）」。

これは不動産の運営を始めてから２ヵ月以内に

「青色申告承認申請書」を提出した人が使う決算書です。

ですから、この申請書を提出し忘れた人や、

そもそも提出する気のない人は、

違う決算書を使わなければいけません。

その違う決算書が２つめの「収支内訳書」です。

これは、青色申告の申請をしていない、

白色申告をする人用の決算書です。

もし来年から青色申告をしたい場合は、

「青色申告承認申請書」を青色申告したい年の

３月１５日までに提出すれば、

その提出した年から青色申告をすることができますので、

今年の確定申告書を提出する

来年３月１５日までに一緒に出しておきましょう。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年11月17日 ｜ トラックバック (0)

そろそろ、確定申告が気になる時期になってきましたね。

確定申告をするためには、準備をしなければいけません。

会計事務所では確定申告の資料が揃うかどうかが、

仕事を早く終わらせるポイントなんです。

ですから、今月ぐらいから確定申告に向けて資料を揃え、

数字をまとめておくと、確定申告をスムーズに進めることができます。

何よりも早めに数字をまとめておくことで、

決算対策ができるようになります。

例えば、

「今年はかなり利益が出そうだから、

来年に予定していた修繕を今年中にしておこう。」

なんてことも、決算の予想ができれば可能な訳です。

では、確定申告に必要な資料には、どのようなものがあるのでしょう？

勤め先からお給料をもらっていて、

今年初めて不動産を購入した人で、

株や配当等の他の所得がないケースの場合は、

次のような資料が必要になります。

１、勤め先からもらう源泉徴収票

２、管理会社からの賃料入金明細
（管理を外注していない場合は賃料が振り込まれる通帳）

３、礼金や敷金、敷引の金額がわかる賃貸契約書

４、自販機等のその他の収入が分かる書類

５、固定資産税の通知書

６、火災保険、地震保険の証券

７、修繕費の見積書、請求書、領収書

８、売買契約書類

９、借入の返済予定表

１０、水道光熱費や交通費、接待交際費などの経費の領収書

まずは、これらの資料を早く集めて整理しておくことが重要です。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年11月15日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資家の中には、１棟の物件を持っていて、その中の１部屋に住んでいる方がいます。

いわゆる、自宅併用物件ですね。

それでは、自宅併用物件の場合、経費はどうなるのでしょうか？

すべての部屋を貸し付けている物件であれば、その物件に係る経費は、すべて経費にできます。

しかし、自宅併用物件の場合は、自宅に係る部分は経費とはなりません。

自宅にも、貸している部屋にも共通してかかってくるものといえば、

・損害保険料

・固定資産税

・外壁など共有部分の修繕費

・減価償却費

などがあります。

これらの経費は原則、自宅と貸付部分の面積の割合で按分して、

貸付部分に対応する金額だけが経費となります。

また、逆に自宅の一部を事務所としている場合は、水道光熱費や電話代もかかります。

これらの経費は原則として使用時間や頻度によって按分して、

事務所部分に対応する金額は経費にすることができます。

ポイントは、客観的に合理的な基準で按分し、しっかりと帳簿を付けることです。

自宅併用物件を持っている人や、これから持つ予定の方は、気を付けてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年10月08日 ｜ トラックバック (0)

先日、あるご夫婦がご相談に来られました。

相談内容は、購入をしようと思っている物件のキャッシュフローについて。

早速、物件のキャッシュフローをシミュレーションしてみました。

そうすると、物件のキャッシュフローは回るものの、

最初に出した自己資金の回収が２２年も掛かってしまいます。

これは、どういうことかというと、

今まで手元にあったお金が、不動産の姿に変わり、

その不動産の姿から、お金に変わるのに、２２年掛かるということです。

そして、ようやく２３年目から、自分の手元のお金が増えていく状態です。

借入期間が２０年のシミュレーションだったので、

返済が終わってからようやくお金が増える状態です。

しかし、この物件を専業主婦の奥さんが購入したと想定して、

シミュレーションをやり直してみました。

すると、最初２２年だった自己資金の回収期間が、

１６年と、６年も短くなりました。

しかも、奥さんで購入すると、まだ消費税還付もできるので、

自己資金の回収期間は、さらに短くなります。

キャッシュフローを生み出すことを念頭に置いた不動産投資は、

自己資金の回収期間も大切なポイントですが、

このように、誰に所有権を持たせるかで、

回収期間が全然変わってくるのです。

税金はそれくらいキャッシュフローに与える影響が大きいので、

しっかりと購入前に検討してくださいね。

ただし、将来の離婚リスクは自己責任ですが・・・。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年10月05日 ｜ トラックバック (0)

減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な２つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。

例えば、300万円の設備を15年で償却する場合。

定額法だと、

　300万円　×　償却率0.067　＝201,000円

となり、この201,000円が15年続くことになります。

一方、定率法だと、

　300万円　×　償却率0.167　＝　501,000円

となり、定額法よりもかなり減価償却費が多くなりますが、

2年目には、

　（300万円－501,000円）　×　償却率0.167　＝　417,333円

と、年数が経つにつれて少なくなっていきます。

この２つの償却方法のうち、節税につながるのは、一般的には、「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。

しかし、どちらが節税上、有利かということは、個人の所得や、その不動産を将来どうするのかによります。

それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は５年以内の短期は３９％。

５年超の長期は２０％です。

もし所得税率２０％の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額　×　１９％（３９％─２０％）

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。

なぜなら、減価償却費が多いと、その分簿価が下がり、売却した時に譲渡益が出やすくなるからです。

今回はちょっと難しい内容でしたが、税金対策は、人それぞれ違うということを覚えておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年10月01日 ｜ トラックバック (0)

７月に、民主党の枝野幹事長が、

「所得税の最高税率を引き下げ過ぎたことについてはしっかり見直す」

という発言をしました。

今の所得税率は、

　　　　　課税所得金額　　　　　　　　　税率　　控除額
　　　　～　　　195万円以下 5% -
195万円超 ～ 330万円以下 10% 97,500円
330万円超 ～ 695万円以下 20% 427,500円
695万円超 ～ 900万円以下 23% 636,000円
900万円超 ～ 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超 　　　　40%　　2,796,000円

となっていますが、それでは過去はどれぐらいの税率だったのでしょう？

財務所のホームページに、これまでの所得税率の推移があります。

これを見ると、日本の最高税率は、

昭和４９年は７５％

昭和５９年は７０％

昭和６２年は６０％

平成元年は５０＆（２０００万以上）

平成７年は５０％（３０００万以上）

平成１１年は３７％（１８００万円以上）

という流れで推移していますので、

平成１１年以降、所得税率は枝野幹事長のいう

「引き下げ過ぎた」ということなんですね。

しがって、もしかしたら最高税率が、

昭和４９年当時の７５％になる可能性もあるということです。

またこの７５％に住民税１０％を足すと、

なんと最高税率は８５％まで跳ね上がることになります。

一方、法人税の実効税率は３０％～４０％で、

さらに今後、法人税率は引き下げが検討されていますので、

お金を残しながら不動産投資を拡大していきたい方は、

法人で購入した方が、低い税率ですむことになります。

不動産投資は、最後は税金との戦いになりますので、

税率の行方にも、アンテナを貼っておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年09月03日 ｜ トラックバック (0)

ちゃんと利益の出る物件を購入していって、不動産の規模が大きくなっていくと、

どうしても税金も同時に増えていきます。

特に、お給料が高い人で個人で不動産を購入している人は、

利益の半分が税金で持っていかれることになることもあります。

そうすると次の対策として、奥さんに不動産の仕事をしてもらって

専従者給与を払うことですが、奥さんが別にパートなどの仕事をしていると、

お給料も払うことができません。

そんなときに、ふと考えてしまうのが、奥さんや子どもなどの家族に物件の管理してもらって、

管理料として払う方法。

でも、これは経費にはなりません。

それは、税法で、

「生計を一にする親族に支払うものは、必要経費に算入することができない。」

となっているからです。

ですから、逆に受け取る側の家族についても、その収入はないものとなります。

所得を分散しようと思って、できない節税をしないようにしてくださいね。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年05月31日 ｜ トラックバック (0)

先日、4月22日は平成21年度分の所得税の振替納税日でした。

僕も振替納税にしているので、この日に引き落とされました。

あなたがお勤め先からお給料をもらいながら、

個人で不動産投資をしている場合は、

引き落とされた金額が、ざっくりとした不動産所得に対する税金になります。

不動産から生み出されたキャッシュフローから、

この税金を引くことによって、税引後キャッシュフローがわかります。

では、なぜ“ざっくり”かというと、例えば、医療費控除があったり、

2か所以上からお給料をもらっていたり、他に所得があったりすると、

単純に引き落とされた金額が、不動産所得に対する税金とはならないからです。

それでは、どうやって不動産所得に対する税金を算出するのでしょう？

その方法は、まず確定申告書の26番「課税される所得の金額」を見ます。

この金額が仮に650万円とします。

この場合の税率は、下記の表を見ると、

所得税・住民税合わせて、税率30%です。

　　　　　課税所得金額　　　　　　　　　税率　　控除額
　　　　～　　　195万円以下 15% -
195万円超 ～ 330万円以下 20% 97,500円
330万円超 ～ 695万円以下 30% 427,500円
695万円超 ～ 900万円以下 33% 636,000円
900万円超 ～ 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超 　　　　50%　　2,796,000円

次に、所得金額の3番「不動産」を見ます。

この金額が仮に300万円とします。

課税される所得の金額650万円　─　不動産所得300万円　＝　350万円

ですので、表を見ると、同じ税率30%です。

ということは、不動産所得に対する税率は30%ということですので、

300万円　×　30％　＝　90万円

が不動産所得に対する税金となります。

不動産所得を引いた後の課税所得の税率が、

最初と変わると、もう少し計算がややこしくなりますが、

税引後キャッシュフローを把握したい方は、

この計算方法を覚えておいてくださいね。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月30日 ｜ トラックバック (0)

法人化はほとんどの不動産投資家が興味のある内容だと思いますが、

中には、法人化すれば必ず節税できると思っている方もいます。

学校や会社で税金のことを教えてくれないので、

そう感じることも仕方のないことかもしれません。

恥ずかしながら、僕も広告代理店の営業マン時代は、

それぐらいの知識しかありませんでした。

でも、僕が今まで相談を受けてきた経験から言うと、

実は法人よりも、個人の税率の方が低いケースがほとんどです。

税率には、物件の表面利回りと同じように、表面税率というものがあります。

個人の表面税率は、所得税・住民税を合わせると下記のようになります。

　　　　　課税所得金額　　　　　　　　　税率　　控除額
　　　　～　　　195万円以下 15% -
195万円超 ～ 330万円以下 20% 97,500円
330万円超 ～ 695万円以下 30% 427,500円
695万円超 ～ 900万円以下 33% 636,000円
900万円超 ～ 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超 　　　　50%　　2,796,000円

これを見ると、195万円までの課税所得の人は税率15%ですが、

195万円から330万円の課税所得の人は20%の税率です。

でもその後の「控除額」を見ると、97,500円とあります。

これは、195万円までは15%の税率で、

195万円から330万円までの税率が20%なので、

195万円までで取り過ぎた5%分を引いているのです。

わかりやすい計算式で表すと、課税所得330万円の人の税金は

195万円×15%＋（330万円-195万円）×20%＝562,500円

となります。

この場合の税率は、

562,500÷330万円＝17%

と表面税率よりも3%落ちることになります。

これを実効税率といいます。

物件で言うと実質利回りのようなものですね。

もちろんお勤め先からお給料をもらっている人は、

給与所得に上乗せで、不動産所得がオンされますので、

不動産所得に対しては表面税率が、そのままオンされる場合がありますが、

不動産所得だけの人の場合は、

課税所得が1,000万円でも、実効税率は27.6%です。

法人の実効税率は約30%ですので、

個人の方が実効税率は低いんですね。

ですから、なんでもかんでも法人化すれば

節税ができるということはない、ということを覚えておいてくださいね。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月20日 ｜ トラックバック (0)

先日、メルマガの読者さんから次のような質問がありました。

「平成２１年及び２２年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例に関する届け出ですが、

１、区分所有マンション取得の場合は該当しますか？

２、個人の場合、事業的規模でない場合は、該当しますか？」

回答です。

これは平成２１年度の税制改正で作られた特例ですが、

１、区分所有マンションでも土地があるので該当します。

２、事業的規模でない場合も該当します。

したがって、出していても絶対に損はしないので、

必ず１５日までに出しておきましょう。

「租税特別措置法第37条の9の5第1項の規定による先行取得土地等の届出書」

あと、忘れてはいけない提出書類は、

白色申告をしている場合で、今年から青色申告をしたい場合の、

「青色申告の承認申請書」

さらに、今年から家族にお給料を払いたい場合は、

「青色事業専従者給与に関する届出・変更届出書」

この２つも１５日までが提出期限です。

該当する場合は忘れないようにしてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年03月13日 ｜ トラックバック (0)

申告を忘れた場合どうなるのでしょうか？

この場合、本来払うべき税金の他に「無申告加算税」という税金を納めないといけなくなります。

無申告加算税は、本来納付しないといけない税額のうち

・50万円までは15％

・50万円を超える部分は20％

の割合です。

でも、申告期限から2週間以内に自主的に申告したり、

納付すべき税金すべてを納期限までに納付していたり、

といった場合には、無申告加算税は課されません。

このような場合以外は延滞税も余分に掛かりますので、

が申告する必要がある場合は、忘れないように早めに申告してくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年03月06日 ｜ トラックバック (0)

法人化のタイミングは、本当に人によって違いますので、法人化した方がいいかどうかは、一概には言えません。

ですから、ただ単に法人化したからと言って、節税ができるわけでもありません。

しかし、一つ言えることは兼業と専業では、節税の考え方が違ってくるということです。

例えばサラリーマン大家さんのような兼業の場合は、お給料に不動産所得が上乗せされます。

仮に年収1,000万円で、課税所得が500万円の人の場合は、所得税の税率は20％です。

これに不動産所得が上乗せされると、所得税だけで20％以上の税率が掛かることになります。

住民税を合わせると30％以上です。

でも専業の場合は、不動産所得だけで課税所得500万円の場合、所得税・住民税を合わせた実効税率は21.5％になります。

なぜ兼業と専業でこのような違いが出るかというと、所得税は、累進課税だからです。

500万円の課税所得がある場合の所得税の計算は、

　0円から195万円までは税率5％

　195万円から330万円までは10％

　330万円から695万円までは20％

ですので、

195万円　×　５％＋（330万円─195万円）×10％＋（500万円─330万円）×20％＝57.25万円

という計算になります。

このように考えると、不動産投資をする場合、年収が高いくて税率の高い人ほど、法人化した方が節税できることなります。

4/10（土）のセミナーでは、「これで完璧！まるごと法人化セミナー」というお題で、

Vol.17「いつがいい？どんな形がいい？
　　　　不動産投資家のための法人化による節税方法」

Vol.18「法人格はどれがいい？セクシー行政書士椋木先生の
　　　　大家さんのための自分でできる法人設立」

Vol.19「何が必要？お給料はどう払う？
　　　　不動産投資家のための法人設立後の税務手続」

の３本のセミナーを開催します。

限定30名の参加者には税理士、行政書士の割引面談の特典付きです。

税金塾の会員さんは半額で参加できます。

法人化をマスターして、効率よくお金を残して下さいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年03月01日 ｜ トラックバック (0)

昨年、不動産を購入した方は、購入した時の初期費用かなり多くなりますので、

不動産所得がマイナスになる場合があります。

その時に一つ気を付けておかなければいけないことがあります。

不動産所得がマイナスになって、

他の例えば給与所得とかと合算（これを損益通算といいます）する場合、

利息の一部が合算できないんです。

これは「土地等を購入するための借入金利息」と言って、

不動産所得の「経費」にはなるんですが、

損益通算するときには除かないといけません。

マイナスの所得の一部がなくなるわけですから、

この金額が多くなると税金が多くなり、

この金額が少なくなると節税になります。

例えば１億円の物件購入（土地３千万円、建物７千万円）で、

１億円の借り入れ、昨年の利息の合計が１００万円だった場合は、

利息１００万円　×　（土地３千万円／物件１億円）　＝　３０万円

この３０万円が損益通算の対象とならないんです。

それでは、もし借入金が７千万円だった場合はどうなるのでしょう？

この場合は、まずその借入金で建物を購入したと考えます。

借入金７千万円　－　建物７千万円　＝　土地に対する借入金０

となり、利息はすべて損益通算の対象となるんです！

最近はフルローンが難しくなっていて、

自己資金を入れる場合が多いと思いますので、

該当する方は、必ず覚えておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年02月24日 ｜ トラックバック (0)

１６日から確定申告が始まりましたね。

昨年、物件を購入していない方の場合は、

資料さえ整っていれば、それほど難しいものではありません。

賃貸収入は決まっていますし、経費も主なものは、

固定資産税、利息、修繕費、管理費、水道光熱費ぐらいです。

ちょっと計算が必要なものと言えば、損害保険料、減価償却費です。

あと注意が必要なものとしては、

敷金をもらっている場合、入居者さんに返さない部分は、

収入で計上しないといけません。

一方、昨年物件を購入している方は、かなり処理が難しくなってきます。

税金塾Vol.14では、

「物件購入後初めての確定申告セミナー」

という内容で、仕訳の説明から、

国税庁のホームページを使っての申告まで、

かなりわかりやすく説明しています。

確定申告作成コーナー

これさえ見ればほとんどの人が自分で確定申告できるようになります。

このＤＶＤには、民主党政権に変わってからの

不動産投資税制の方向性も収録していますので、

今後の不動産投資戦略を考える参考にもなります。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年02月21日 ｜ トラックバック (0)

平成２１年に初めて物件を購入した方にとっては、

今回が初めての確定申告になる方が多いと思います。

そして、物件購入後の確定申告では、

気を付けないといけないことがあります。

特に物件を購入するとき、売買契約書に記載されている物件価格が、総額で書かれている場合は要注意です。

戸建てもアパートもマンションも、その総額のうちに建物と土地が含まれています。

だから確定申告のときに、土地と建物の金額に分けないといけません。

そして減価償却として経費にできるのは建物だけです。

と、いうことは建物の金額が高ければ、毎年の経費が多くなって、利益が少なくなり、結果節税になります。

でも勝手に建物の金額を決めることはできません。

「合理的な基準」が必要なのです。

そしてこの「合理的な基準」もいくつかあります。

１月１６日のセミナーでは、この基準についてもお伝えします。

そして物件購入後の確定申告では、初めての確定申告ではなくても、まだ他に気を付けないといけないことがあります。

確定申告では最初に間違うと、その後修正できず、数十年間に渡って節税できない可能性もあります。

また将来できるはずの節税が、できなくなる可能性も出てきます。

今回は確定申告期ということもあり、

参加者に限り税理士に無料で相談できる特典つきです。

残席２名ですので、お早めにお申し込みくださいね。

不動産投資でお金を残す税金塾Vol.14&15

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年01月11日 ｜ トラックバック (0)

来週、民主党の税制改正が大詰めを迎えますね。

扶養控除の廃止や、法人税の軽減など、色々と議論されていますが、どうやらマニュフェスト通りにはいかないようです。

「マニュフェスト」って公約ではなく、口約束みたいなものなんですね。

民主党の税制改正論議で影が薄くなっていますが、実は平成21年1月に自民党が土地税制について置き土産を置いていってくれています。

このブログでも何度か紹介していますが、この特例を活用すれば年間200万円の節税ができる可能性もあります。

でもこの特例が使えるのは、買った不動産が値上がりして売却益が出た場合のみ。

と、いうことはやはり投資家として不動産を選ぶ選定眼を養うことが重要なポイントとなります。

今回この特例についてわかりやすく説明したレポートを作成しました。

今年、来年、不動産を購入する方には絶対知っていて欲しい内容ですので、

ダウンロードして読んでみて下さい。

レポートは６ページという直ぐに読める分量です。

「不動産投資家のための税制改正を活用した超節税法！」

19日のクリスマスパーティーに参加される方は、この特例について突っ込んでお話しますので、是非読んでおいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2009年12月16日 ｜ トラックバック (0)

個人が持っている不動産を売却すると、

利益が出たり、損失が出たりしますよね。

利益が出た場合、その利益はお給料とか、

不動産を賃貸運営して出た不動産所得とは、

税金上は別で計算することになります。

例えば３千万円の簿価の不動産を５千万円で売却した場合は、

　売却金額５千万円　－　簿価３千万円　＝　売却益２千万円

となり、この２千万から譲渡所得税という税金がかかります。

その税率は５年以内の所有期間なら３９％。

５年超の所有期間なら２０％になります。

それでは反対に売却損が出た場合はどうなるのでしょう？

不動産を賃貸運営して出た損失は、お給料と合算できますが、

不動産を売却して損失が出た場合は、自分で住んでいる不動産を除いて、

お給料や不動産所得と合算することはできないんです。

だから損失が出ても税金が還ってくることはありません。

以前は出来たのですが、平成１６年の税制改正で

できなくなってしまったんです。

バブル時に不動産を高値で掴んでしまった投資家にとっては

最悪の改正だったでしょうね。

しかし、今後この不動産の売却損を合算できるようになるかもしれません！

今回民主党に政権が変わりましたが、

民主党の税制改正案の中に盛り込まれているんです。

これがいつになるかはまだわかりませんが、

売却損が出そうな物件を持っている場合は、

もうしばらく様子を見たほうがよさそうですね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2009年11月29日 ｜ トラックバック (0)

個人が不動産を売って利益が出たときの税金はちょっと難しいんです。

個人の税金には１０の所得があります。

１番有名なのは「給与所得」。

次に有名なのは「事業」「不動産」。

あと「利子所得」「配当所得」もわかりますね。

ちょっと耳慣れないのは「退職所得」「山林所得」「一時所得」「雑所得」。

そして「譲渡所得」があります。

不動産を売ったときの税金は、最後の「譲渡所得」になります。

この「譲渡所得」は給与や事業、不動産の所得とは、税金を計算するときに別計算になります。

例えば不動産を売って２千万円の利益が出たら、５年未満持っていた不動産なら住民税も合わせて

　２千万円　×　３９％　＝　780万円

の税金がかかります。

でも５年を超えて持っていた不動産なら、

　２千万円　×　２０％　＝　400万円

の税金で済みます。

所有期間だけで税金が倍ほど違います！

大きいですね。

そして、この３９％とか２０％という税率は、個人の給与や不動産の所得にかかる税率に関係なく一律なんです。

だから不動産を売却した時の税金を低くするには、

・売却益を低くする

・所有期間を長くする

の２つの要素で決まります。

ここからがミソなのですが、

所有期間はある程度コントロールできますが、売却益はなかなかコントロールできるものではありません。

持っている不動産はできるだけ高く売りたいけど、売却益は低く抑えたいものですよね。

そしてこの売却益をコントロールできる方法が、今年できた税制改正をうまく活用することなんです！

この税制改正は個人でも法人でも活用ができます。

知っているのと知らないのとでは、天と地ほど税金が変わる恐れがありますので、内容をしっかり抑えたいと思ったら、11月7日のセミナーにご参加下さいね。

　「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.12&Vl.13
　「とことん活用する税制改正セミナー」

冗談じゃなく、知らないと本当に損します。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2009年10月31日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

・無料相談の特典付きセミナーを開催します！

「とことん活用する税制改正セミナー'09」
「鑑定評価書を活用して税金を安くする方法！」

限定３０名です。　お早めにお申し込みください！

民主党のマニュフェストには、配偶者控除と合わせて

「扶養控除」も廃止すると書かれてあります。

扶養控除とは、

・生計が同じで

・年間の合計所得金額が38万円以下

の人を扶養している場合に適用される控除です。

控除される金額は配偶者控除と同じ38万円ですが、16歳以上23歳未満の子供を扶養していると、特定扶養親族となって63万円になります。

これがマニュフェストによると廃止する方向ですが、その代わり中学生以下の子供を扶養している場合、子供手当が月額26,000円/1人、年間で312,000円/1人が支給されます。

ただ、扶養控除の廃止は高校生・大学生等を対象とする特定扶養控除は除外されているようです。

もし中学生を１人扶養している場合は、最高税率５０％の人でも

　38万円×50％＝約19万円の節税　≦　子供手当312,000円の支給

なので、子供手当をもらう方が残るお金は多くなります。

しかし、高校生以上の子供を扶養している場合は、子供手当がなくなりますので、残るお金は今までより少なくなります。

また、ニートやアルバイト収入103万円以下に抑えていた子供を扶養している家庭も影響が出ます。

国の政策は、

・中学生以下の子供を持っている家庭に手厚く

・子供のいない家庭の負担は重く

・大学卒業以降の青年はちゃんと働け

という流れですね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2009年10月12日 ｜ トラックバック (0)

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日時：平成21年11月7日（土）14:00～
場所：大和ハウス　本店（梅田））
会費：10,500円　懇親会：3,500円

限定３０名です。　お早めにお申し込みください！

平成21年の税制改正で、不動産投資家にとって大きな２つの改正がありました。

その一つが、

「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」

というものです。

これは土地を平成21年、22年に取得して５年超所有すれば、

売却益が出てもその売却益から1,000万円の控除ができる、

という特例です。

でもマンションやアパートを購入すると、

土地と建物を一括で取得することになりますよね。

この場合、土地、建物どちらの金額が高ければ有利なのでしょうか？

もうおわかりですね。

この特例を活用するのであれば、

土地の金額が低い方が売却益が発生しやすくなります。

それは土地に対してだけ適用される特例だからです。

もちろん売却する時に、購入した時よりも土地が高く売れることが前提となる訳ですが、

購入時の土地の金額が低ければ売却益を出しやすくなります。

そして反対に建物が高くなることで、

その後の減価償却費も多く計上できて、

税金を抑えることも可能となってきます。

投稿者 taxkanae ： 2009年10月07日 ｜ トラックバック (0)

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日時：平成21年11月7日（土）14:00～
場所：大和ハウス　本店（梅田））
会費：10,500円　懇親会：3,500円

限定３０名です。　お早めにお申し込みください！

民主党のマニュフェストから、

個人に対しての税金の変更点をお伝えします。

民主党のマニュフェストには、

「配偶者控除」を廃止すると書かれてあります。

配偶者控除とは、

奥さんなどの配偶者が所得38万円以下の時に受けられる控除です。

金額は38万円。

これが廃止されるとなると、

今までパートで年収103万円までに抑えていた人は、

この103万円を気にしなくてもよくなります。

なぜ103万円かというと、

給与には給与所得控除というものがあって、

これが最低65万円あるからです。

　103万円　-　65万円　＝　38万円

そして配偶者控除がないとなれば、

不動産投資をしている人で、

奥さんが専業主婦の場合や、

奥さんが今までパートで年収103万円以内に抑えていた場合は、

奥さんに物件を取得したもらった方が、

今までよりも税金的には有利になります。

ただしお金を借りる金融機関には、

事前に承諾を得ておく必要がありますので

気を付けてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年10月03日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資をする上で、自分の税率を把握することは

とっても大切です。

それは個人で不動産投資をして利益が出た場合、

税率によって、最終的に残るお金が変わるからなんです。

お時間があれば源泉徴収票か、確定申告書を出してみてください。

まずは源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」から、

「所得控除の額の合計額」を引いてみてください。

そして次に下記の税率を掛けて、控除額を引いてみてください。

課税される所得金額　　　　 税率　　　控除額

195万円以下　　　　　　　　 5％　　　 　　0円

195万円を超え330万円以下　 10％　　　97,500円

330万円を超え695万円以下　 20％　　 427,500円

695万円を超え900万円以下　 23％　　 636,000円

900万円を超え1,800万円以下 33％　 1,536,000円

1,800万円超　　　　　　　　40％　 2,796,000円

そうすると源泉徴収税額になりませんか？

このときに掛けた税率が、自分の税率になります。

確定申告書だと、

26の番号がある「課税される所得金額」という欄の金額に

税率を掛けます。

例えば「課税される所得金額」が900万円の場合、

税率は23％です。

そして物件を購入したことで300万円の利益が増えるとすると、

税率は一気に33％にもなります。

住民税10％まで加えると、なんと税率は43％。

もう不動産の利益の半分が税金として取られている感覚です。

そしてこのような税率レベルを把握しておくことで、

法人化をした方が良いのかどうかもわかるようになります。

ですから是非一度、ご自身の税率レベルを把握してみてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年09月01日 ｜ トラックバック (0)

最近はエコカーを買うと税金も安くなりますが、

不動産投資家が車を買ったときはどうなるのでしょう？

まずいくらの車を購入するかで、

一度に経費にできるのか、経費にできないのかが決まります。

もし買った車が中古車で30万円未満だと、

青色申告としていれば、一度に購入した年の経費にすることができます。

「少額減価償却資産」という制度です。

でも買った車が30万円以上の場合は、

一度に経費にはできず「資産」となって

建物のように「減価償却費」として、

耐用年数に渡って経費になっていきます。

この耐用年数は、車によっても、

また新車、中古車によっても違ってきます。

新車の場合、普通車なら６年。

軽自動車なら４年です。

反対に４年落ちの中古車なら、

普通車　６年－４年＋（４年×０．２）＝２．８

　小数点以下は切り捨てなので２年

軽自動車　（４年×０．２）＝０．８

　２年未満なので２年

となって、なんと耐用年数は同じになります。

そして年の途中で買った場合は、

この減価償却費は、買ったときからの月数になります。

個人で４月に買ったなら、４月から１２月の９カ月分ということです。

でも個人的にプライベートで使用している割合分は、

必要経費にはできませんので、

一度に経費にする場合も、減価償却する場合も、

個人使用分は省いてくださいね。

これは、ガソリン代や自動車保険、車検代や自動車税も

一緒ですので気を付けてください。

投稿者 taxkanae ： 2009年08月31日 ｜ トラックバック (0)

今までに事業をしたことのある方ならともかく、

物件を始めて購入したサラリーマン大家さんにとっては、

物件購入後の税金の手続きもよくわからないと思います。

でも届出書や申請書には期限があるものもあって、

これを忘れると、できる節税ができなくなることもあります。

そこで今日は、不動産経営を始めた後に税務署に出す書類をご紹介します。

１、個人事業者の開廃業等届出書

不動産経営を始めてから1ヶ月以内に出します。

２、所得税の青色申告承認申請書

不動産経営を始めた年から青色申告する場合は開業後２ヶ月以内に出します。

とりあえずはこの２つでＯＫですが、

家族に給与を出す場合は、次の書類も必要です。

３、青色事業専従者給与に関する届出書

開業後2ヶ月以内に出します。

４、源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請及び納期の特例適用者に係る納
期限の特例に関する届出

提出期限はありませんが、提出した日の翌月に支払う給与等から適用されます。

他にも減価償却や消費税の届出書がありますが、

とりあえずは上記４つを出しておけば問題はありませんね。

特に青色申告の申請書は、節税に係るので忘れないようにしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年08月22日 ｜ トラックバック (0)

これは「帳簿をつけることが意味がないのでは？」

という質問に対するものではありません。

ある意味、青色申告の特典が受けられないときがあるのです。

それは特にサラリーマンが物件取得をしたときの年の申告です。

物件取得の年というのは、経費が多く計上できるので、

不動産所得がマイナスになる場合が多いのです。

そうなると「青色申告特別控除」を受けることができません。

「青色申告特別控除」は不動産所得がプラスの場合にだけ

使うことができるからです。

そしてもう一つ！

青色申告の場合には、

赤字を翌年に繰り越せるというメリットがあります。

でもサラリーマンの場合は、

給与所得　＋　不動産所得

がマイナスの場合に、赤字を繰り越せるので、

不動産所得がマイナスでも

給与所得がそのマイナスをカバーすれば

この特典も使えないことになります。

でも一定以上の家族への給与や、

30万円未満の少額減価償却資産など

使えるものもありますので、

やっぱり青色申告はしておいたほうがいいですよ。

投稿者 taxkanae ： 2009年05月25日 ｜ トラックバック (0)

実は僕も、

最近、親の個人事業を法人成りしました。

法人成りとは、

会社を作って、個人事業を法人に移すことですが、

この時の税務上の処理って結構ややこしいんです。

法人成りするときには普通は、

個人が所有していた資産や負債を引き継ぐのですが、

この時の税金は、引き継いだ資産の種類に応じて違うのです。

まず、引き継いだ資産のうち

建物や土地、車や什器については

「譲渡所得」になります。

でも、卸売業や小売業なんかにある商品は、

「事業所得」になるんです。

賃貸不動産の場合は、

通常、「商品」はないので、

ほぼすべてが「譲渡所得」になりますね。

そして注意しないといけないのは、

その引継いだ金額が「適正な価額」かどうかです。

その金額がもし時価の２分の１に満たないときは

時価によって譲渡があったものとして計算されてしまいます。

まあ、この「時価」というのも難しい問題ですが、

こういう場合は、不動産鑑定士さんにお願いしたりして、

この「時価」を算定しますので、

あまりに低い金額を勝手につけて

法人成りしないようにしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年04月28日 ｜ トラックバック (0)

この商品、僕のお客様には、

ほぼすべて入っていただいています。

知っている人は知っている商品ですが、

意外と知られていなかったりします。

その商品とは「小規模企業共済」。

これは中小企業の役員や、

個人事業主が入ることができます。

（従業員数など、一定の要件があります。）

内容は、国が作ってくれている、

社長や役員、個人事業者のための退職金です。

月額7万円まで掛けることができるので、

年間だと84万円です。

この84万円が「所得控除」の対象となって、

所得から引いてくれるんですね。

しかも、この積み立てられた共済金は、

必要な時には低金利で借りることもできます。

「借りる」と言っても、自分の共済金なので、

ほとんど自己資金のようなものです。

さらに、会社や事業を辞めて、共済金をもらうときは、

所得税法上、「退職金」扱いになりますので、

もらうときの税金も有利なのです。

「払って良し、掛けている間も良し、もらって良し」

の3拍子そろった節税商品なんですね。

ただ残念ながら、

原則サラリーマン大家さんは入ることができません。

でもこれは「原則」です。

投稿者 taxkanae ： 2009年03月22日 ｜ トラックバック (0)

先日、面談に来られた方がいました。

昨年、物件を購入された方で、確定申告の相談でした。

その面談の中での質問です。

「昨年、物件を購入して、諸経費がいっぱい発生して、

不動産所得が赤字なので、次期に繰越できますよね？」

確かに青色申告をしている場合、

損失が出ればその損失は繰り越しができます。

でもこの損失とは、

他の所得とも合算して損が出ている場合だけなんです。

相談者は会社から給与をもらっていましたので、

不動産所得の他に、給与所得があるわけです。

ですから不動産所得がマイナスでも、

給与所得と合算すると全体の所得はプラスになっていました。

だから不動産の損失は繰越ではなく、

給与所得から引かれます。

もし給与所得やその他の所得と合算しても、

全体の所得がマイナスの場合は、

繰り越しができるんです。

そしてもう一つ重要なことが、

青色申告をすることです！

青色申告をしていなければ、

いくら繰り越される損失があっても、

繰越できません。

投稿者 taxkanae ： 2009年02月25日 ｜ トラックバック (0)

うちの税理士事務所では、いつも１１月ぐらいに、

その年の確定申告でどれぐらい税金が発生するのか？

という「納税予測」をしています。

今ぐらいの時期に、

「税金が○○円ですので、用意しておいてください」

といわれて、その税額にビックリするというお話もよく聞きます。

１１月ぐらいに納税予測をすることによって、

「今年は思った以上に利益が出たから１２月に修繕をしようか。」とか、

「１２月に備品を買おうか？」など、

税金をコントロールすることができます。

実際に他の事務所から移ってきてくれたお客さんは、

このサービスに感動すら覚えるようです。

でもこの納税予測のシミュレーションで気を付けることがあります。

それは、

「土地を取得するための負債利子」

です。

これは、

・不動産所得がマイナス

・借入をして土地建物を取得している

場合に、

・土地に対する借入金利子が、

・損益通算するときに引けない

のです。

これによって、

・不動産所得のマイナスが少なくなり、

・全部の所得を合計した金額が高くなって、

・税金が多くなる

のです。

だからシミュレーションの際には、この部分も考慮しておかないと、

思った以上に税金が発生して、ビックリします。

投稿者 taxkanae ： 2009年02月13日 ｜ トラックバック (0)

実は何かをするだけで、

所得税が5,000円控除されることがあります。

それは「電子申告」。

国税庁は数年前から、経費削減に向けて

電子申告を推し進めています。

僕たち税理士のところにもお願いにくるぐらい必死です。

そんな中で昨年から導入された、

「電子申告特別控除」

というものがあります。

それは、皆さんが役所で住基カードを取得して

それに電子認証を入れて、

確定申告のときにそのカードを使って、

署名して申告すると、

5,000円税金を控除してくれます。

この特別控除は平成20年の申告、

つまり今回の確定申告まで適用可だったのですが、

あまり普及していないこともあいまって、

２年延長されました。

でもこの特別控除を受けるためには、

住基カード取得の費用が1,000円。

カードを読み込む為の機械の費用が3,000円程度。

それに交通費や時間も合わせると、

あまりメリットはないかもしれませんね。

投稿者 taxkanae ： 2009年01月29日 ｜ トラックバック (0)

これは何のことかといいますと、

「最初の確定申告が肝心！」

ということです。

もし皆さんが昨年、物件を購入されていたら、

今年が不動産を持ってはじめての確定申告になります。

「確定申告」というのは、

その名のとおり「確定」してしまう訳で・・・、

「確定」してしまえば、その後は変えられないのです。

だから慎重に申告する必要があります。

不動産を持った後の経費というものは、

非常に限られています。

そしてその限られている中でも

占める割合の大きい経費が

「減価償却費」です。

僕の持っている不動産の経費の中でも

利息に次いで第２位の金額の大きさです。

そしてこの減価償却費は、

最初の確定申告の内容で決まってしまうのです。

だから慎重に申告する必要があります。

特に土地と建物の金額が大きなポイントになります。

それは土地と建物の金額が皆さんの行う処理で

変わることを意味します。

土地と建物の金額を決めるのは、

いくつかの方法があるのです。

皆さんがする処理だけで、

年間の税金が数十万円変わる場合もあります。

投稿者 taxkanae ： 2009年01月14日 ｜ トラックバック (0)

貸借対照表ってきいたことありますか？

これは建物や土地、現金預金などの資産と

借入れなどの負債の残高を示す表です。

これを見れば、あなたの資産がどれぐらい借金で

まかなわれているかがわかります。

僕のようにフルローンで物件を購入している人であれば

土地建物のほとんどが借金で

まかなわれていることになります。

でも白色申告をしている人や、

青色申告でも帳簿を簿記でつけていない人は、

この貸借対照表は必要ありません。

その代わり、税金の特典もなくなります。

その特典とは、

「青色申告特別控除」です。

“青色”なので白色申告は

まったくこの控除はありません。

そして貸借対照表をつけない

青色申告の特別控除は１０万円です。

一方、ちゃんと簿記を使って、

貸借対照表まで作ると

青色申告特別控除は６５万円になります。

その差額、なんと５５万円！

簿記の知識があって、

貸借対照表をつけるだけで、

永遠に毎年５５万円控除してくれるのです。

これは大きいですね。

もちろん６５万円を控除するためには、

５棟もしくは１０室以上の不動産でなければいけませんが、

これ以上の規模の方は、絶対に有利です。

今は簿記を知らなくても、

少し勉強すれば会計ソフトでつけることができます。

投稿者 taxkanae ： 2009年01月10日 ｜ トラックバック (0)

何のことだと思いますか？

経理部の方ならすぐにわかるかもしれませんね。

これは源泉所得税のことです。

源泉所得税とは皆さんの給料から、

毎月会社が勝手に引いている税金のことです。

給与明細を見れば載っていますね。

これはいわゆる「税金の前払い」です。

「あなたの給与は○○円だから、

年間の所得税はたぶんこれくらいになるでしょう。

だから月○○円の税金を先にもらいますね。」

ということです。

実はこの源泉所得税には

「甲覧・乙覧」

と種類があって引く金額が変わります。

「甲覧」は皆さんが「扶養控除申告書」を

出している会社が引く金額です。

そうです。年末に書いたあの書類です。

この「甲覧」は子供の人数などによっても金額が変わります。

一つの会社だけに勤めていれば、この「甲覧」が適用されます。

一方「乙覧」

これは「扶養控除申告書」を

出していない、いわゆる掛け持ちして勤めている会社が引く金額で

「甲覧」よりも高額になります。

例えば専業主婦と子供１人の男性の給与が月５０万円ならば、

甲覧　源泉税　 22,950円

乙覧　源泉税　133,600円

です。

ね！全然金額が違うでしょ！！

そして年末調整が終わって、いくつかの会社から

源泉徴収票をもらった場合には注意が必要です。

それは乙覧で引かれている金額は、

もしかしたら“多目に引かれ過ぎている”

可能性があるからです。

この多目に引かれ過ぎている税金を取り戻すためには、

確定申告が必要なのです！！

複数の会社に勤めている方は、絶対忘れないようにしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年01月07日 ｜ トラックバック (0)

「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」

という改正をご紹介します。

これは、

・平成21年から平成22年中に土地等の取得して

・「先行取得の届出書」というものを提出し

・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに

・その先行して取得をした土地等について、
　他の土地等の譲渡益の80％相当額
（先行取得期間が22年中は、60％相当額）
　の圧縮記帳が可能

になるというものです。

最後の部分が難しいですが、

簡単に言うと、

「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」

ということです。

これは不動産投資家にとっては、

どちらかというといい改正ですね。

税制改正大綱の詳細はこちらからダウンロードできますので

ご興味あればご覧下さい。

たぶん、眠くなると思います・・・。（笑）

投稿者 taxkanae ： 2008年12月31日 ｜ トラックバック (0)

年末調整という言葉は皆さんも聞かれたことがあると思います。

これは本来であれば一人一人がそれぞれ確定申告をするのですが、

日本では勤めている会社が皆さんに代わって、

申告をしてくれているのです。

アメリカでは年末調整はなく、

それぞれが各自で確定申告するそうです。

それではもし皆さんが不動産投資をしていて

誰かに給料を支払っていたら・・・。

そうなんです。

皆さんが給料を支払っている人の代わりに

年末調整をしてあげないといけないんですね。

配偶者や子供さんに給料を支払っていても同じく

年末調整が必要になります。

これを知らずに源泉税を納め洩れていたりすると、

後で罰金が取られますので、覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年12月27日 ｜ トラックバック (0)

個人で事業的規模の不動産を所有している人は、奥さんや子供にお給料を払うことができます。

お給料を払えば、所得が分散されて節税につながります。

でも、気をつけないといけないことがあります。

年末になると、サラリーマンもすること・・・。

わかりますか？

そうです。

年末調整です。

年末調整とは、簡単にいうと会社があなたに代わって、申告をしてくれる制度です。

年末に緑色の紙を会社に提出しますよね。

あれです！

会社はあなたから預かった緑色の紙をもとに、所得を計算して、源泉税を取りすぎている場合は、還してくれます。

でもあなたが不動産所得から奥さんに給料を払っている場合は、あなたが会社となって、奥さんの年末調整をしなければいけません。

税理士さんに任せている場合は心配いりませんが、もし税理士さんに任せていない場合は、ちゃんと忘れないようにしないといけません。

そして来年の１月３１日までには、「法定調書」という書類を税務署に提出する必要があります。

この法定調書は、あなたが前年に、事業専従者や従業員、税理士さんなどに対して、年間いくら支払ったのかを報告する書類です。

面倒くさいかもしれませんが、不動産投資　＝　経営者ですので、しっかりと提出してくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年11月20日 ｜ トラックバック (0)

物件を購入するときに、誰でも一度は考えるのが「法人化」です。

でも個人で購入した方が良いのか、それとも法人を設立して購入した方が良いのか、わかりませんよね。

でもこれは実は誰にもわからないんです。

それは個人個人で状況が変わるからなんですね。

法人化は僕もよく聞かれる質問ですが、

「全体を見てシミュレーションしてみないとわかりません」

とお答えしています。

でも今日は簡単な基準だけを一つご紹介します。

法人化のメリットの一つは、

「税率の差」

です。

個人の場合の所得税は「超過累進税率」といって、所得が高くなるごとに、税率が高くなります。

具体的には、“課税所得金額”が195万円以下なら、所得税の税率は５％です。

これに住民税10％を足すと、15％になります。

でも“課税所得金額”が1,800万円を超えると、所得税の税率は40％になり、これに住民税10％を足すと、なんと50％に跳ね上がります。

一方、法人はほぼ一律で30％〜40％の税率です。

だから個人の税率が40％を超えてくる時期が、法人化を検討するタイミングの一つになります。

そして税率が40％を超える“課税所得金額”は、900万円です。

個人の“課税所得金額”が900万円を超えると、所得税・住民税合わせて43％の税率になります。

今後は法人税の税率が低くなっていく傾向にありますので、

近い将来は、この基準がもっと低くなる可能性もあります。

一つの基準として覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年11月18日 ｜ トラックバック (0)

届出書の話です。

個人で初めて不動産を購入した方は、税務署に提出しなければならない書類がいくつかあります。

その中でも重要なものが、「所得税の青色申告承認申請書」です。

この申請書は税務署に

「青色申告しますよー」

と伝えるための書類です。

期限は事業開始の日から2カ月以内ですので、10月1日に物件を取得した人は、11月30日までに提出しなければ、その年は青色申告で申告することができません。

ただし、1月15日までに開業した人は、3月15日までに提出すればOKです。

青色申告で申告できないと、

１、青色申告特別控除

２、青色事業専従者給与

を使うことができません。

この2つは節税の基本です。

青色申告にはその他にも特典があります。

投稿者 taxkanae ： 2008年10月09日 ｜ トラックバック (0)

平成２１年の確定申告は２月１６日から３月１６日までですが、還付申告の場合は２月１６日以前でも申告ができます。

早く申告すれば、還付金も早く還ってききます。

今年、不動産を購入された方は、

・登録免許税

・不動産取得税

の支払いが経費にできますので、還付申告になる可能性が高いですね。

申告をした後に間違いに気づいても、３月１６日までなら何回出しても、最後に提出した申告書が有効になります。

でも慣れない方にとっては大変な作業ですので、一発で決めてくださいね。

秘訣は今から帳簿を整えておくことです。（笑）

でも確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないことになる場合もあります。

その一つは減価償却費です。

土地と建物の割合などは、一度決めてしまうと、その後はずーーっとその金額が適用されます。

この減価償却は奥が深いので、確定申告をする前に勉強することをお勧めします。

本当に処理一つで税額が変わりますので、気をつけてくださいね！

投稿者 taxkanae ： 2008年10月02日 ｜ トラックバック (1)

不動産所得が赤字のときの注意点をお伝えします。

不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。

そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

200万　＋　100万円　−　150万円　＝　150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。

でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです！

それは不動産を融資、特にフルローンを受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地の取得のための分は損益通算ができないのです。

たとえばさきほどの例で、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。

そうすると、

200万　＋　100万円　−　（150万円　−　50万円）　＝　200万円

となり50万円は損益通算できない計算となります。

ここでのポイントは不動産の取得時です！

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきでしょうか？

土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、損益通算できない金額も多くなります。

一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなります。

やはり、不動産投資の税金は購入前の戦略が重要だということがこの例でも分かりますね。

投稿者 taxkanae ： 2008年09月29日 ｜ トラックバック (0)

もうすぐ9月も終わり10月ですね。

税理士事務所はそろそろ確定申告の雰囲気が漂う時期になりました。

この時期になると、僕はお客さんに納税予測をしています。

今年の損益がどれぐらいになるのか？

そして来年に支払う税金はいくらぐらいになるのか？

僕の事務所では当たり前のように提供しているサービスですが、意外と納税予測をしている税理士事務所は少ないんです。

初めて契約した税理士が僕というお客さんは比較対象がないので、おそらく当たり前のようにこのサービスを享受しています。（笑）

でも既に税理士さんと契約していて、僕がセカンドオピニオンとしてコンサルティングをさせていただいているお客さんは、このサービスを受けてビックリします。

「先のことが予測できて、いろんな対策が考えられる」と・・・。

その対策の一つが、小規模企業共済です。

これは国が作っている事業者の退職金制度で月額7万円まで掛けることができます。

その掛金はすべて所得税の所得控除の対象になります。

年間だと84万円です。

税率50％の人ならこれだけで42万円の節税ができます。

しかも事業を辞めたりしたときは、退職金扱いなので、税金上非常に有利なのです。

僕のお客さんは入れる人は全員入ってもらっています。

僕も今月加入予定です。

投稿者 taxkanae ： 2008年09月26日 ｜ トラックバック (0)

修繕費についてです。

不動産投資をしていると修繕はつきものです。

退去者が出ればリフォームという修繕が必要ですし、入居中の部屋でも給湯機が故障したり、水の出が悪くなったりと、修繕が必要な時があります。

古い物件であれば修繕費も高くなっていく傾向にあります。

そして修繕の中でも金額が張るものが、屋上防水や外壁塗装。

これらは物件の規模にもよりますが、数百万から数千万円掛る場合もあります。

そしてその支出が終わった後にしなければならないことが、税金の処理です。

実はこの修繕は税務調査でもよく問題になる部分です。

それは一括で経費になるのか、資本的支出という資産になるのか？

ということです。

基本的に、

・使用可能期間が延長
・固定資産の価値が高まる

ものは「資本的支出」として資産に計上し、その耐用年数に渡って減価償却しなければなりません。

でもこの判断基準がとってもあいまいなのです。

そして通常は節税のために一括で経費にしたいと思いますが、この処理をすることによって、次の物件を購入する時に、融資が厳しくなることがあります。

投稿者 taxkanae ： 2008年08月16日 ｜ トラックバック (0)

法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。

これは中小企業でもよくある話なのですが、社長が会社の運転資金の補てんのために、会社に自分のお金を貸し付けることがあります。

会社からすると役員からの借入金です。

これを「役員借入金」と言います。

業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。

このような会社でも役員給与をいっぱいもらっている場合があります。

でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。

その方法は、

役員給与の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。

そうすると業績の悪い会社は、役員給与という経費が減少するので業績が改善されます。

この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。

一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。

でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので実質の手取りは変わりませんよね。

この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるのです。

該当しそうな方は、税理士さんと相談してみてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年07月26日 ｜ トラックバック (0)

平成19年の改正では、今までよりもより減価償却を多く計上できるようになりました。

具体的には、今まで「償却可能限度額」といって、取得価額の５％は最終的に必要経費にすることはできませんでした。

ですから1億円の建物を購入すると、500万円は永遠に貸借対照表に資産として残っていたのです。

これが大企業であれば、持っている資産も多額ですので、５％でも非常に高い金額になってきます。

でも世界的に見れば、ほとんどの先進国は、こんな「償却可能限度額」はなく、全額を償却しているのです。

これでは日本の企業は他国の企業との競争に不利になってしまうということで、平成19年にこの「償却可能限度額」が撤廃されたんですね。

この改正によって、不動産投資家が購入している資産も最終的に１円まで減価償却をすることが可能となりました。

減価償却ができるということは、利益がその分減りますので節税ができることになります。

ですから今回の改正は「お得な改正」なんですね。

投稿者 taxkanae ： 2008年07月03日 ｜ トラックバック (0)

減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な２つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。

この２つの償却方法のうち、節税につながるのは「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。
でもそれは個人の所得によって節税にならない場合があるんです！

それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は５年以内の短期は３９％。

５年超の長期は２０％です。

もし所得税率２０％の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額　×　１９％（３９％―２０％）

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。

ですから減価償却方法を決めるときには個人の所得全体を見て戦略を立てる必要があります。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月22日 ｜ トラックバック (0)

物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは１億円の物件で、契約書の金額が

土地０円

建物１億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか？

税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が０円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を０円にはしないでくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月10日 ｜ トラックバック (0)

質問をいただきましたのでご紹介します。

【質問】

自家用車を購入し経費で落として
税金を抑えようと考えているのですが
白色は経費として認めてくれるのでしょか？

また、可能ならばどんな点に注意しておくべきでしょうか。

ちなみに軽トラック一台所有、
自宅からアパートまでは1キロで着きます。

掃除や見回りは週一回程度です。

【回答】

まず白色申告の場合は、

・明らかに業務に使用している費用
・半分以上を業務に使用している費用

しか必要経費として認められません。

ですから、

・自家用車を不動産業のためだけに使う場合

もしくは

・自家用車を不動産業で半分以上使う場合

なら白色でも必要経費として認められることとなります。

必要経費で認められるものとしては、

・車の減価償却費で業務に使用している部分
・損害保険料で業務に使用している部分
・自動車税などの租税公課で業務に使用している部分
・ガソリン代や高速代などで業務に使用している部分
・車検代や修繕費で業務に使用している部分

などですね。

青色申告の場合は、業務で使用している割合が
５０％以下であっても経費で認められることとなります。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月07日 ｜ トラックバック (0)

最近は駐車違反の取り締まりが厳しいですね。

僕のお客さんも違反キップを切られた方がいます。

このような駐車違反やスピード違反で、罰金をとられた場合、

たとえそれが業務に関連するものであつても必要経費にはできません。

科料や過料と呼ばれるものも必要経費にはできません。

それではレッカー代はどうだと思いますか？

レッカー代など、車両の移動、保管に要した実費は、罰金などには該当しないんです。

したがって、もしそのレッカー代が不動産事業を遂行しているときに発生したら、必要経費にすることができるんですね。

もちろん消費税の控除の対象にもなります。

覚えておけば、少しでも税金が減りますね。

投稿者 taxkanae ： 2008年05月27日 ｜ トラックバック (0)

今日もお客様からいい質問をいただきましたのでご紹介します。

【質問】

アパートで戸数が８戸ある物件の購入を考えています。

最初に買う物件が８戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば
きちんと利益が出ると思っています。

８戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか？

この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて
融資を受けにくくなるのでしょうか？

青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか
迷ってしまいます。

例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、
それまでは良い物件であれば購入して何とか経営する。

最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので
１０戸にならないような購入は全く検討しない。

など、よろしければ教えてください。

よろしくお願いします。

【回答】

もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、８戸でも構わないと思います。

１０戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。

でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。

奥さんを専従者にできる方の場合、
事業的規模のメリットは、６５万円の特別控除よりも
奥さまの専従者給与の方が大きいです。

仮に所得税率が４３%の方で、奥さまに３００万円の給与を払った場合、

300万円－配偶者控除38万円×（本人の税率43％ー奥さんの税率15％）

＝【約73万円】　の節税となります。

さらに65万円の特別控除を考慮すると、

（65万円－事業的規模以外10万円）×43％

＝【約23万円】

で【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。

これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう？

投稿者 taxkanae ： 2008年05月13日 ｜ トラックバック (0)

今日は必要経費について、お客さんからご質問がありましたので、紹介したいと思います。

【質問】

現在、仙台に１棟８戸の物件を所有しています。

このような８戸の物件を所有している場合に区分所有のマンションを
近畿と青森に一件ずつ購入して10戸にすれば、近畿に行ったり、
青森に自動車で行ったりする事が経費で落ちたりするのではと思っています。

一番の疑問は10戸中１戸が近畿、1戸が青森でそれぞれ近畿と青森の
年間の家賃収入が３０万円ぐらいのときに飛行機代等がどのぐらいまで
経費で落ちたりするのかということです。

10戸全ての収入に対して経費は落ちるのか、自動車を使用するのが
青森の物件であれば青森の家賃分に対して自動車の経費が認められるのか
がよくわかりません。

教えていただければ幸いです。

よろしくお願いします。

【回答】

まず基本的な考え方ですが、必要経費は

「その所得を得るために直接要した費用」

ですから、不動産所得を得るために使ったのかどうかということです。

と、いうことは仙台の物件を所有していて、
近畿や青森に物件を探しに来るためだけに交通費を使ったとすれば、
「不動産所得を増やすために要した費用」ですので、全額が経費になるでしょう。

例えば僕のセミナーに参加するために神戸に来れば、それは必要経費ですね。

しかし近畿や青森に来る目的が、物件を探しに来ただけでなく、
観光や帰省が入っているなら、その割合分は経費に落とすことができません。

ですから近畿や青森に物件があるなしに関わらず、
「不動産所得を得るための費用」かどうかがポイントです。

もちろん近畿や青森に物件があれば、税務署に対して説明はしやすいですが・・・。

最終的には税務署に突っ込まれてもしっかりと説明できるかどうかです。

また、物件の収入ごとに費用を案分する必要はありません。

それは仙台も近畿や青森の物件も、すべてが一つの不動産所得ですから、
それを得るために要した費用でしたら、割合は関係なく全額が経費にできます。

そして10戸というのはあくまで事業的規模の話ですので、
合計10戸でなくても、色んな地域に物件があって、その物件を管理するために
費用を使ったのであれば、必要経費になります。

もちろん事業的規模であれば節税の幅は増えますが。

投稿者 taxkanae ： 2008年05月04日 ｜ トラックバック (0)

今日はボーナスはもらえるけど、退職金はもらえない話です。

と言って何のことを言っているのか理解できる方はかなりの勉強家。

不動産を持っていて、その保有不動産が全体で「事業的規模」であれば身内に給料を払うことができます。

身内というのは例えばあなたが既婚男性であれば奥さんとか、子供さんです。

と、いうことは基本的には身内に給料を出すことはできません。

でもちゃんと税務署に届け出れば払うことができます。

それでは給料は払えるけど、ボーナスは払えるのか？

身内に払うボーナスも届出書に記載する欄があり、その記載した金額の範囲内なら払うことができるんです。

それでは退職金はどうでしょう？

賞与が払えるなら、退職金も払えるような気がしますよね。

でも退職金はNGなんです。

払ってもいいですよ。

でも払っても不動産所得の必要経費にはなりません。

それから給料や賞与が必要経費になると言っても、あまりに世間相場からかけ離れた高額な金額を払うことはできません。

ちゃんと事業規模や業務の内容、払う人の能力によって相当の金額でなければいけませんよ。

身内に給料を出すことができれば、所得が分散されて節税につながります。

はじめて不動産の購入を検討している方は、「事業的規模」の物件を購入できるように頑張ってください。

非常に重要なポイントですので。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月29日 ｜ トラックバック (0)

今日はまだ物件を購入していない方にお伝えしたいことです。

不動産投資で成功すれば、ある程度のお金を残すことができます。

「お金が残せる」ということは、ある程度「儲かっている」ということです。

「儲かっている」ということは、その分「税金を納める」ということです。

僕が言いたいことは、

「儲かる不動産投資」と「節税」は基本的には相反するものです。

それはそうですよね。

儲かって、節税ができれば皆やります。

このあたりを勘違いされている方が、とても多いように思います。

でもそれを前提として、できる節税というものがあります。

その前には絶対に物件を買う前に、税金の勉強をしてください！

不動産投資の節税は物件を購入する前が肝心なんです。

それはどの物件を選ぶかで、節税ができるかどうかが決まっているからです。

そして節税にとっても大きなインパクトを与えるのが「減価償却費」です。

物件には土地と建物がありますが、減価償却ができるのは建物だけです。

その建物をいくらにするかで、お金の出ない経費である減価償却費の額も決まるのです。

建物の金額を決定するのは、原則「契約書の金額」です！

言い換えれば「契約書の金額」があなたの希望通りの金額にできれば、減価償却費が多く計上できて、節税につながります。

だから契約をする前に、建物の金額について考えてみてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月23日 ｜ トラックバック (0)

今日は減価償却の話題です。

区分所有でも、１棟ものでも、空室が発生する場合がありますね。

では空室が発生し続けた場合、その部屋の減価償却はできるのでしょうか？

また年の途中で空室になった場合は、減価償却は月分で按分しないといけないのでしょうか？

減価償却費は、現に業務の用に供している物件について計上できるものです。

ですから、業務を開始していない場合や、業務を開始している場合であっても
業務の用に供されていない物件については、減価償却をすることはできません。

でも、現実に稼働していない物件については、
いつでも業務の用に供することができるようにメンテナンスがされていて
募集告知をしている場合には、減価償却を行うことができるのです。

だから、空室があつたとしても、それがいつでも貸し付けることができる状態な
ら減価償却費を計上することができるのです。

覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年03月19日 ｜ トラックバック (0)

先日、面談に来られた方からこんな質問がありました。

「昨年まで個人で不動産業を営んでいましたが、
今年から法人に不動産業を移行しました。

個人時代に売れ残った不動産を廃業後に個人が売却した場合の
税金はどうなるのでしょう？」

ポイントは、この譲渡による所得が事業所得になるのか、
譲渡所得になるのかというところです。

この場合、事業の廃止に伴う処理が終ると考えられる
“おおむね３年以内”に処分した不動産に係る所得は事業所得となります。

一方、その一定期間経過後に処分した不動産に係る所得は譲渡所得になります。

そして、その土地の取得時期は、譲渡した人が
その不動産を実際に取得した時とになります。

今回はかなりマニアックな話になってしまいましたね。

投稿者 taxkanae ： 2008年03月08日 ｜ トラックバック (0)

僕のところにきた質問で、物件を購入する前の方は是非覚えておいてほしいことをご紹介します。

【Q】
私は昨年６月に一棟目の不動産を購入しました。

これから初めての確定申告です。

私はできるだけ勉強＆研究しようと思い、物件を購入する前にも、
セミナーや教材にお金を掛けていますし、遠方の物件を見に行くために、
かなり交通費を使いました。

この方ような場合、収入が入るまでの支出は、経費に入れることができるのでしょうか？

【Ａ】
物件を買って収入が入るまでの支出は、基本的には経費にはなりません。

経費とはならずに「開業費」という繰延資産というものになります。

「開業費」の要件としては、

（１）業務に関して支出する費用で、かつ、その支出の効果が支出の日以後１年以上に及ぶこと

（２）資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用でないこと

（３）事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用
　
この3つの要件を満たせば、開業費にできます。

そして原則として、5年間で均等額を取り崩して経費となっていきます。

「原則として」というのは、商法上５年間均等償却とされていて
税法上はいつでも、いくらでも取り崩してかまわないのです。

ですから購入時などの諸経費がかかる初年度は取り崩さずに置いておいて
利益がでそうな年に全額を取り崩しても構わないのです。

この開業費をうまく使うことができれば、税金もある程度コントロールすることができますね。

そのためにはしっかりと使った金額は、領収書などを取っておき、整理しておくことです。

投稿者 taxkanae ： 2008年02月25日 ｜ トラックバック (0)

だんなさんが事業的規模の物件を持っていて、
奥さんを青色事業専従者としてお給料を払っていたとします。

でも物件の入居者の一部は以前から滞納があって、
今年、その賃料をとれないことが確定しました。

だから今年、貸倒損失という損を計上したのです。

するとだんなさんの所得は青色申告特別控除の６５万円を
差し引くと３５万円になってしまいました。

このだんなさんは他に所得はありません。

一方、奥さんは青色事業専従者としてお給料を適正額の年間２４０万円もらっています。

さてだんなさんは奥さんの扶養親族となれるでしょうか？

このケース、だんなさんは奥さんの扶養親族となることができるのです。

お給料をもらっている人を扶養するということは一見、矛盾しているようにも思えます。

でも貸倒とか災害などで所得が減った場合はこのようなことが認めれらます。

反対に、毎年だんなさんの所得が奥さんよりも少ないということは
基本的には認められません。

突発的に損失が発生した場合に備えて、頭のスミで覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年02月02日 ｜ トラックバック (0)

最近、いろいろなところで僕の露出が増えているせいか、
ご質問が多くなってきています。

その中でも多いご質問が、
「何を経費で落とすことができるのか？」という質問です。

基本的に経費で計上できるものは、
「その賃貸収入をもらうために、直接使った費用」です。

そしてもう一つが
「一般管理費、その他不動産所得を生ずる業務について生じた費用」です。

これらの費用のうち、

・固定資産税
・修繕費
・損害保険料
・減価償却費
・借入金の利子
・管理会社などに支払う費用
・入居者募集の広告費用

はわかりやすいですね。

わかりづらいものが、交通費や会議費などでしょう。

不動産所得を生ずる業務について生じた費用、ですから

物件を見に行くために、電車に乗ったなら
それは交通費として経費になるでしょう。

管理会社の方と打ち合わせのために喫茶店に入ったのなら
それは会議費などの科目で経費になるでしょう。

また大家としての勉強をするために本を買ったり
セミナーに行ったなら、図書新聞費や研修費として
経費になるでしょう。

ちょっと難しいところでは、
物件の取壊しや除却、滅失して損した額も費用になります。
でも事業的規模以外の場合は、不動産所得が上限です。

また事業的規模なら

・事業専従者控除
・青色事業専従者給与

が経費になります。

確定申告をご自身でされる方は参考にしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月29日 ｜ トラックバック (0)

僕の持っているマンションは１０部屋あります。

この１０部屋という部屋数は不動産投資の節税をする上で

とっても重要なポイントなんです。

それは税金には「５棟１０室基準」という基準があって

１０部屋以上なければ「事業的規模」になりません。

それではもし奥さんと１０部屋あるマンションを

共有している場合は、それぞれ「事業的規模」となるのでしょうか？

単純に考えると、１０部屋の１／２づつの所有ですので

１人あたり５部屋となり「事業的規模」にはならないように思います。

でもこの「５棟１０室基準」は

実際にそのマンション自体が

１０部屋あるかどうかだけで判断しますので

だんなさんも奥さんも「事業的規模」として認められるんです。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月20日 ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

一昨年、戸建賃貸物件を購入して貸していましたが

数ヵ月後、退去がありました。

そのときは収入経費とも青色申告しています。

昨年、その戸建物件に居住し住民票も移しました。

法人所有なら社宅として戸建物件の減価償却費を

計上することは可能と思いますが、

個人所有の場合は昨年の戸建物件の減価償却費を計上できますか？

なお他に事業的規模でアパートを所有しております。

【Ａ】

まず現在所有されている戸建物件の名義ですが、

法人名義なら、社宅として減価償却が可能です。

ですが、個人名義で自身の住居として使用しているのであれば、

減価償却はできません。

もちろん事業的規模のアパートについては減価償却できます。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月05日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

今年、中古のRC１棟ものマンションと駐車場用の土地を購入しました。

このときに払った仲介手数料は必要経費にできるのでしょうか？

【Ａ】

物件を購入するときの仲介手数料は

物件の取得価額に算入することになります。

ですから１棟ものマンションについては

仲介手数料を土地建物の取得価額に按分して

建物分は減価償却の対象となって経費に算入していきます。

駐車場の土地については、土地の取得価額に算入します。

マンションも駐車場も土地は価値が減りませんので

減価償却の対象とはなりません。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月29日 ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

節税の方法として小規模企業共済があると知り

これはと思っていたのですが、サラリーマンで

は加入できないのでしょうか。

【Ａ】

小規模企業共済は会社の経営者や、個人事業の

経営者が入ることのできるもので、いわば経営者の

退職金制度です。

月額７万円まで掛けることができ、掛け金はすべて

所得控除の対象になりますので、かなり節税ができます。

また事業をやめたときも、退職金としてもらいますので、

かなりの節税効果があります。

しかしサラリーマン大家さんは加入することができません。

ただし不動産を保有するためや、

管理するための法人をつくった場合は、

法人の役員として加入することができます。

加入したい方は、法人を作れるように規模を拡大してくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月25日 ｜ トラックバック (0)

大家さんが奥さんと一泊二日の慰安旅行に行った場合、
その宿泊費や交通費等は経費にできるのでしょうか？

もし大家さんがちゃんと従業員を雇っていて、その慰安のために

「社会通念上一般的な」

費用を大家さんが負担した場合は経費にできるんです！

でも、参加しなかった人に参加の代わりにお金をあげると
参加、不参加関係なくすべての従業員に

「給与を支払った」

とされちゃいます。

このケースで、奥さんの分も出しているときは、

「社会通念上一般使用人なみの常識的な費用」

は経費にできます。

それから大家さん本人の分については、旅行に参加することが

「従業員の監督やその他どうしても必要である場合」

はその費用のうち、

「これはプライベートやろ！」

と認められる部分の金額を除いて経費にしても差支えないんです。

でも、大家さんと奥さんだけで旅行をした場合は、

「その旅行は単なる家族旅行」

ですので、必要経費にはできませんよ。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月21日 ｜ トラックバック (0)

夫が２棟の物件を奥さんと共有で持っている場合、

奥さんや子供に給料を払うことができるのでしょうか？

共有の割合は夫７割、妻３割で、

物件の内容は２棟とも６室づつで合計１２室とします。

まず事業的規模をクリアしているかどうかですが、

事業的規模の判定は、原則按分する前の実際の室数で判断しますので

この場合、夫も奥さんも事業的規模に当たると判断できます。

そして奥さんに給料を払えるのかどうかですが、

奥さんもこの場合は事業をしているものとされますので

夫の事業に専ら従事できないことになります。

だから夫から給料をもらうことはできません。

でも、子供が実際に事業に従事していれば、

もちろん子供にどちらかからお給料を払うことはできるんです。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月18日 ｜ トラックバック (0)

不動産所得者が奥さんや家族に払う給与は、労務の対価として相当なものに限りますが、それでは奥さんの給与が夫の不動産所得を上回ってしまったときはどうなるのでしょう？

奥さんの給与が、その労務の対価として相当かどうかは、色んな状況を総合して判断するんです。

１、奥さんが働いた期間、労務の性質やその提供の程度
２、規模が似ているものに働いている人がもらう給与の状況
３、不動産所得の規模やその収益の状況

普通は夫の不動産所得の方が奥さんの給与よりも多くなりますよね。

でも

（１）夫が老令、病弱などのため、夫に代わる重要な仕事を奥さんがしている場合
（２）夫の所得が、災害、貸倒れなどの偶然の損失によってすごく減少したり損失が生じた場合

などは、奥さんの給与の額が夫の不動産所得よりも多くなることがありうるものと考えます。

だから、奥さんの給与が、夫の所得を超えるような場合でも、
その給与が奥さんの働きぶりなどからみて、相当なものである
と認められるものであれば、全額必要経費にできるんです。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月14日 ｜ トラックバック (0)

不動産所得者にとって持っている不動産が
事業的規模になるかどうかは大きな問題ですよね。

なぜなら事業的規模になれば、青色申告特別控除
専従者給与など色々と税金上のメリットがあるからです。

それでは賃貸マンション２０室を不動産会社へ一括貸付けした場合は
事業規模の判定に当たって独立家屋１棟とみるのでしょうか？
それとも部屋数で判定するのでしょうか？

この場合、貸間、アパート等については、
貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であれば
事業として行われているものとされるんです。

この取扱いは、建物の規模のみを形式的な要件としているもので、
一定の規模以上であればその貸付けは業として行われているとするもので
この場合、一括貸付けであるかどうかは問わないんです。

だから、単に一括貸付けであるという理由だけで
事業として行われていないとはいえませんので、
２０室を有してるなら事業的規模に当たるものと考えます。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月04日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由であきらめている人も多いでしょう。

確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。

しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです！

そこをうまく付きましょう。

そして所得の低い人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、税金の面では非常に有利になります。

不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、税引後のキャッシュフローまで計算していますか？

この税引後キャッシュフローを計算することで、低所得の恩恵が理解できるのです。

所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。

ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。

最高税率は所得税、住民税を合わせて５０％なので、税引前の不動産のキャッシュフローが年間５００万円ある人でも、税引後のキャッシュフローは単純に２５０万円になってしまうのです。

これが２０％の税率の人だと、税引後キャッシュフローは４００万円！

その差１５０万円にもなります。

この差は非常に大きいです。

さらに１年目は不動産を取得したことにより、一括で経費計上できるものがあるので、所得税や住民税が還付される可能性も高いのです。

不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、自分に投資して信用をつけてください。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月22日 ｜ トラックバック (0)

年間所得８４万円をさらに超える９６万円を圧縮する方法です。

これも国が作っている制度で、取引先の倒産などによる連鎖倒産を防ぐための経営セーフティ共済で、倒産防止共済と呼ばれている制度です。

掛金は月額５千円～８万円まで５千円刻みで自由に選ぶことができます。

掛金は必要経費になるばかりでなく、４０ヵ月以上掛けて解約しても１００％返ってくるんです！

そしてもし取引先が倒産した場合、掛金の積立額の１０倍の範囲で最高3,200万円の貸付けを受けることができます！

ただしこの方法は法人か、もしくは個人で事業所得がある方しか必要経費になりません。

たとえば不動産所得と給与所得のみの方は必要経費として計上できないのです。

しかも資本金や従業員数など一定の条件があり、１年以上事業を行っていないと加入できません。

ですから、不動産所得と事業所得のある個人事業者にはもってこいの節税方法です。

ポイントとしては、掛金総額３２０万円までしか積み立てることができないので、毎月８万円づつ積み立てると、４０ヵ月しか積み立てることができません。

ですから個人の方で現在の税率が低い方は、掛ける時期を考える必要があるということですよ。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月21日 ｜ トラックバック (0)

税理士にとっては当り前なのですが、意外と知られていない方法なのでご紹介します。

年間所得を最大８４万円圧縮でき、しかもその８４万円は定期預金のように積み立てられ、事業を辞めたときや、満６５歳になったときに退職金として受け取れる方法があるのです！

しかも受け取る収入は所得が１／２になる退職所得としてです！

こんないいことづくしの節税方法が本当にあるんですよ。

これは小規模企業共済といわれるもので、国がつくったいわば事業主の退職金制度です。

掛け金は月額１万円から７万円まで選らぶことができます。

そしてその掛け金は全額が所得控除されます。

しかも資金が必要なときには、掛け金の範囲内で貸付まで受けることができます。

ただし、従業員が２０名以下の個人事業主か会社役員のみしか入ることができません。

ただ問題が一つあります。

アパート経営をするサラリーマン大家さんの場合は、入ることができないことになっています。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月16日 ｜ トラックバック (0)

個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると
“青色申告特別控除”は１０万円です。

そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は６５万円です。

その差、５５万円！。

この５５万円と税理士報酬を比較してみてください！

当事務所で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、

月額42,000円　×　１２ヵ月　＋　決算申告料６ヵ月　252,000円　＝　756,000円（税込）　です。

税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。

年間報酬 756,000円　－　青色申告の差額 550,000円　＝　256,000円

と考えれば年間256,000円で税理士に顧問をしてもらうことになるのです！

月額にすると256,000円　÷　12ヵ月　＝　21,333円（税込）

税抜 約２万円で税理士（たとえば当事務所）と契約する７大メリットは次のとおりです。

１、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる。
２、節税対策やキャッシュフロー対策などの戦略を練ることができる。
３、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる。
４、会計ソフトを活用した記帳方法や予実対比の方法を教えてもらうことができる。
５、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる。
６、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる。
７、同じ志を持つ仲間ができる。

当事務所の「これから不動産を持ちたい方」への顧問報酬の税抜２万円は、
この計算から設定されています。

税理士と顧問契約するメリットをご理解いただけたでしょうか？

投稿者 taxkanae ： 2007年07月10日 ｜ トラックバック (0)

固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？

この払った金額は“税金”ではないのです！！

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は？

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)

物件を選ぶときに同じ年間１千万円の家賃収入がある物件で、

１、１ルーム　１４室
２、3LDK　８室

のマンションを選ばなければいけないとしたら、どちらが節税効果が高いでしょう。

所得税法上、不動産賃貸業ではその業が“事業的規模”かどうかで扱いがかなり変わってきます。

そしてこの事業的規模の判定は、次のような基準で決まります。

１、独立家屋の貸付が５棟以上
２、アパート、マンションなどの貸間１０室以上

これがいわゆる５棟１０室基準で、この基準を満たしていれば事業的規模とみなされます。

それでは少し脱線して青空駐車場を貸し付けている場合はどうでしょう？

これが税法にも通達にも明文化されていませんが、
一般的には５０台以上の駐車場の貸付があれば事業的規模とみなされます。

マンション１室が駐車場５台という計算をしています。

ただ、地域差やその他様々な要因が絡んでくると、この基準では判定できないこともあります。

それでは“事業的規模”とみなされれると、どのようなメリットがあるのでしょう？

具体的にいうと、

１、青色申告でかつ複式簿記で帳簿をつければ、青色申告特別控除が６５万円受けられる（事業的規模でなければ１０万円）
２、奥さんなどの専従者給与が必要経費になる（その代わり配偶者控除３８万円は受けられません）

があります。

逆にデメリットは個人事業税５％が事業的規模になるとかかってきます。

でも全体的に見ると、事業的規模のほうが節税効果は高いでしょう。

先にあげた２物件、どちらの方が節税効果が高いのかはもうお分かりですね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月05日 ｜ トラックバック (0)