不動産投資の節税や融資、物件の見方、取得方法。不動産投資家をサポートする不動産投資専門税理士です。

先日は「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.4でした。

今回のセミナーは平成19年に改正された減価償却の内容も、盛り込みましたので、かなり難しかったと思います。

でもアンケートでは、「わかりやすかった」という感想も多くて、一生懸命パワポで資料を作った甲斐がありました。

今日はその改正内容を一つご紹介します。

平成19年の改正では、今までよりもより減価償却を多く計上できるようになりました。

具体的には、今まで「償却可能限度額」といって、取得価額の５％は最終的に必要経費にすることはできませんでした。

ですから1億円の建物を購入すると、500万円は永遠に貸借対照表に資産として残っていたのです。

これが大企業であれば、持っている資産も多額ですので、５％でも非常に高い金額になってきます。

でも世界的に見れば、ほとんどの先進国は、こんな「償却可能限度額」はなく、全額を償却しているのです。

これでは日本の企業は他国の企業との競争に不利になってしまうということで、平成19年にこの「償却可能限度額」が撤廃されたんですね。

この改正によって、不動産投資家が購入している資産も最終的に１円まで減価償却をすることが可能となりました。

減価償却ができるということは、利益がその分減りますので節税ができることになります。

ですから今回の改正は「お得な改正」なんですね。

投稿者 taxkanae ： 2008年07月03日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

先週は「お金を残す税金塾」Vol.4の資料作成に時間を費やしていました。

資料を作成するときには、色々と調べますので、結構、発見もあるんです。

今日はその発見の一つをちょっとだけご紹介しましょう。

今回のテーマは減価償却！

減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な２つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。

この２つの償却方法のうち、節税につながるのは「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。
でもそれは個人の所得によって節税にならない場合があるんです！

それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は５年以内の短期は３９％。

５年超の長期は２０％です。

もし所得税率２０％の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額　×　１９％（３９％―２０％）

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。

ですから減価償却方法を決めるときには個人の所得全体を見て戦略を立てる必要があります。

セミナーではこのあたりのことも詳しくお伝えする予定です。

興味のある方は、ぜひご参加くださいね！

残席5席です！
「お金を残す税金塾」Vol.4

投稿者 taxkanae ： 2008年06月22日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は土曜日ですがお二人の方と面談がありました。

僕のセミナーVol.3に出ていただいた方に特典で付けている無料面談に来られたのです。

お二人ともまだ物件を持ってない方でしたが、まず最初に、

「まだ物件購入前でラッキーですね」

とお伝えしました。

僕のところに相談に来られる方は、既に物件を持っている、あるいはもう手付を打っている方がほとんどです。

そして購入した物件を僕が分析して説明すると１０人中８人ぐらいの方が、

「購入前に相談すればよかった・・・」

と言って事務所を後にします。

でも購入前の方なら、僕のアドバイスを受けてから動き出しますので、その分リスクは減少します。

僕もそうでしたが、やはり既に不動産投資をされている方から知識や経験談を聞くことは非常に重要なんですね。

その理由の一つが

「節税は物件購入前に決まっている」

からなんです。

一つ「売買契約書」で具体例をあげますね。

皆さんは契約書に記載される物件の金額が、保有してからの税金に影響することはご存じですか？

契約書の金額は総額で書いてあるものもあれば、土地と建物を分けて書いてあるものもあります。

そして建物の金額がいくらかで、保有してからの「減価償却費」というものが変わるのです！

「減価償却費」は僕が「魔法の経費」と呼んでいるほど、とても重要な必要経費ですので、建物の金額は重要なのです！

今度のセミナーではこの「減価償却費」についてわかりやすく、しかも突っ込んでお話します。

減価償却をマスターすれば、売買契約書に書かれる金額をどうすればよいのかが分かるようになります。

今日のお二人の相談者は、

「叶先生と相談できてよかった！！」

と明るい顔で帰られました。

その特典の無料面談も今回が最後の予定です。

本当なら90分21,000円の僕との面談が、セミナー参加料9,800円でついて来ますので、お得感は満載ですね！

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.4

投稿者 taxkanae ： 2008年06月14日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は僕のＤＶＤを見ていただいた方らから質問をいただきましたのでご紹介します。

【質問】

自家用車を購入し経費で落として
税金を抑えようと考えているのですが
白色は経費として認めてくれるのでしょか？

また、可能ならばどんな点に注意しておくべきでしょうか。

ちなみに軽トラック一台所有、
自宅からアパートまでは1キロで着きます。

掃除や見回りは週一回程度です。

【回答】

まず白色申告の場合は、

・明らかに業務に使用している費用
・半分以上を業務に使用している費用

しか必要経費として認められません。

ですから、

・自家用車を不動産業のためだけに使う場合

もしくは

・自家用車を不動産業で半分以上使う場合

なら白色でも必要経費として認められることとなります。

必要経費で認められるものとしては、

・車の減価償却費で業務に使用している部分
・損害保険料で業務に使用している部分
・自動車税などの租税公課で業務に使用している部分
・ガソリン代や高速代などで業務に使用している部分
・車検代や修繕費で業務に使用している部分

などですね。

青色申告の場合は、業務で使用している割合が
５０％以下であっても経費で認められることとなります。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

２５日のセミナーでは「不動産所得の必要経費」についてお話ししましたが、今日はその中から一つご紹介します。

最近は駐車違反の取り締まりが厳しいですね。

僕のお客さんも違反キップを切られた方がいます。

このような駐車違反やスピード違反で、罰金をとられた場合、

たとえそれが業務に関連するものであつても必要経費にはできません。

科料や過料と呼ばれるものも必要経費にはできません。

それではレッカー代はどうだと思いますか？

レッカー代など、車両の移動、保管に要した実費は、罰金などには該当しないんです。

したがって、もしそのレッカー代が不動産事業を遂行しているときに発生したら、必要経費にすることができるんですね。

もちろん消費税の控除の対象にもなります。

覚えておけば、少しでも税金が減りますね。

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投稿者 taxkanae ： 2008年05月27日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日もお客様からいい質問をいただきましたのでご紹介します。

【質問】

アパートで戸数が８戸ある物件の購入を考えています。

最初に買う物件が８戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば
きちんと利益が出ると思っています。

８戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか？

この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて
融資を受けにくくなるのでしょうか？

青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか
迷ってしまいます。

例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、
それまでは良い物件であれば購入して何とか経営する。

最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので
１０戸にならないような購入は全く検討しない。

など、よろしければ教えてください。

よろしくお願いします。

【回答】

もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、８戸でも構わないと思います。

１０戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。

でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。

奥さんを専従者にできる方の場合、
事業的規模のメリットは、６５万円の特別控除よりも
奥さまの専従者給与の方が大きいです。

仮に所得税率が４３%の方で、奥さまに３００万円の給与を払った場合、

300万円－配偶者控除38万円×（本人の税率43％ー奥さんの税率15％）

＝【約73万円】　の節税となります。

さらに65万円の特別控除を考慮すると、

（65万円－事業的規模以外10万円）×43％

＝【約23万円】

で【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。

これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう？

投稿者 taxkanae ： 2008年05月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は必要経費について、お客さんからご質問がありましたので、紹介したいと思います。

【質問】

現在、仙台に１棟８戸の物件を所有しています。

このような８戸の物件を所有している場合に区分所有のマンションを
近畿と青森に一件ずつ購入して10戸にすれば、近畿に行ったり、
青森に自動車で行ったりする事が経費で落ちたりするのではと思っています。

一番の疑問は10戸中１戸が近畿、1戸が青森でそれぞれ近畿と青森の
年間の家賃収入が３０万円ぐらいのときに飛行機代等がどのぐらいまで
経費で落ちたりするのかということです。

10戸全ての収入に対して経費は落ちるのか、自動車を使用するのが
青森の物件であれば青森の家賃分に対して自動車の経費が認められるのか
がよくわかりません。

教えていただければ幸いです。

よろしくお願いします。

【回答】

まず基本的な考え方ですが、必要経費は

「その所得を得るために直接要した費用」

ですから、不動産所得を得るために使ったのかどうかということです。

と、いうことは仙台の物件を所有していて、
近畿や青森に物件を探しに来るためだけに交通費を使ったとすれば、
「不動産所得を増やすために要した費用」ですので、全額が経費になるでしょう。

例えば僕のセミナーに参加するために神戸に来れば、それは必要経費ですね。

しかし近畿や青森に来る目的が、物件を探しに来ただけでなく、
観光や帰省が入っているなら、その割合分は経費に落とすことができません。

ですから近畿や青森に物件があるなしに関わらず、
「不動産所得を得るための費用」かどうかがポイントです。

もちろん近畿や青森に物件があれば、税務署に対して説明はしやすいですが・・・。

最終的には税務署に突っ込まれてもしっかりと説明できるかどうかです。

また、物件の収入ごとに費用を案分する必要はありません。

それは仙台も近畿や青森の物件も、すべてが一つの不動産所得ですから、
それを得るために要した費用でしたら、割合は関係なく全額が経費にできます。

そして10戸というのはあくまで事業的規模の話ですので、
合計10戸でなくても、色んな地域に物件があって、その物件を管理するために
費用を使ったのであれば、必要経費になります。

もちろん事業的規模であれば節税の幅は増えますが。

【セミナー情報】
順調にお申込みを頂いております。
限定30名ですのでお早めにお申し込みください！

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3

【第一部】
どこまで落とせる？どうしたら落とせる？不動産投資にまつわる必要経費あれこれ

【第二部】
手遅れになる前に！「地震・雷・火事・入居者」からあなたを守る保険のいろは

投稿者 taxkanae ： 2008年05月04日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

【セミナー情報】

順調にお申込みを頂いております。
【限定30名】ですのでお早めにお申し込みください！

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3

【第一部】
どこまで落とせる？どうしたら落とせる？不動産投資にまつわる必要経費あれこ
れ

【第二部】
手遅れになる前に！「地震・雷・火事・入居者」からあなたを守る保険のいろは

今日はボーナスはもらえるけど、退職金はもらえない話です。

と言って何のことを言っているのか理解できる方はかなりの勉強家。

不動産を持っていて、その保有不動産が全体で「事業的規模」であれば身内に給料を払うことができます。

身内というのは例えばあなたが既婚男性であれば奥さんとか、子供さんです。

と、いうことは基本的には身内に給料を出すことはできません。

でもちゃんと税務署に届け出れば払うことができます。

それでは給料は払えるけど、ボーナスは払えるのか？

身内に払うボーナスも届出書に記載する欄があり、その記載した金額の範囲内なら払うことができるんです。

それでは退職金はどうでしょう？

賞与が払えるなら、退職金も払えるような気がしますよね。

でも退職金はNGなんです。

払ってもいいですよ。

でも払っても不動産所得の必要経費にはなりません。

それから給料や賞与が必要経費になると言っても、あまりに世間相場からかけ離れた高額な金額を払うことはできません。

ちゃんと事業規模や業務の内容、払う人の能力によって相当の金額でなければいけませんよ。

身内に給料を出すことができれば、所得が分散されて節税につながります。

はじめて不動産の購入を検討している方は、「事業的規模」の物件を購入できるように頑張ってください。

「事業的規模」については僕の小冊子に詳しく書いていますので、読んで必ず覚えておいてくださいね。

非常に重要なポイントですので。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日はまだ物件を購入していない方にお伝えしたいことです。

不動産投資で成功すれば、ある程度のお金を残すことができます。

「お金が残せる」ということは、ある程度「儲かっている」ということです。

「儲かっている」ということは、その分「税金を納める」ということです。

僕が言いたいことは、

「儲かる不動産投資」と「節税」は基本的には相反するものです。

それはそうですよね。

儲かって、節税ができれば皆やります。

このあたりを勘違いされている方が、とても多いように思います。

でもそれを前提として、できる節税というものがあります。

その前には絶対に物件を買う前に、税金の勉強をしてください！

不動産投資の節税は物件を購入する前が肝心なんです。

それはどの物件を選ぶかで、節税ができるかどうかが決まっているからです。

そして節税にとっても大きなインパクトを与えるのが「減価償却費」です。

物件には土地と建物がありますが、減価償却ができるのは建物だけです。

その建物をいくらにするかで、お金の出ない経費である減価償却費の額も決まるのです。

建物の金額を決定するのは、原則「契約書の金額」です！

言い換えれば「契約書の金額」があなたの希望通りの金額にできれば、減価償却費が多く計上できて、節税につながります。

だから契約をする前に、建物の金額について考えてみてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月23日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は減価償却の話題です。

区分所有でも、１棟ものでも、空室が発生する場合がありますね。

では空室が発生し続けた場合、その部屋の減価償却はできるのでしょうか？

また年の途中で空室になった場合は、減価償却は月分で按分しないといけないのでしょうか？

減価償却費は、現に業務の用に供している物件について計上できるものです。

ですから、業務を開始していない場合や、業務を開始している場合であっても
業務の用に供されていない物件については、減価償却をすることはできません。

でも、現実に稼働していない物件については、
いつでも業務の用に供することができるようにメンテナンスがされていて
募集告知をしている場合には、減価償却を行うことができるのです。

だから、空室があつたとしても、それがいつでも貸し付けることができる状態な
ら減価償却費を計上することができるのです。

覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年03月19日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

先日、面談に来られた方からこんな質問がありました。

「昨年まで個人で不動産業を営んでいましたが、
今年から法人に不動産業を移行しました。

個人時代に売れ残った不動産を廃業後に個人が売却した場合の
税金はどうなるのでしょう？」

ポイントは、この譲渡による所得が事業所得になるのか、
譲渡所得になるのかというところです。

この場合、事業の廃止に伴う処理が終ると考えられる
“おおむね３年以内”に処分した不動産に係る所得は事業所得となります。

一方、その一定期間経過後に処分した不動産に係る所得は譲渡所得になります。

そして、その土地の取得時期は、譲渡した人が
その不動産を実際に取得した時とになります。

今回はかなりマニアックな話になってしまいましたね。

投稿者 taxkanae ： 2008年03月08日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

僕のところにきた質問で、物件を購入する前の方は是非覚えておいてほしいことをご紹介します。

【Q】
私は昨年６月に一棟目の不動産を購入しました。

これから初めての確定申告です。

私はできるだけ勉強＆研究しようと思い、物件を購入する前にも、
セミナーや教材にお金を掛けていますし、遠方の物件を見に行くために、
かなり交通費を使いました。

この方ような場合、収入が入るまでの支出は、経費に入れることができるのでしょうか？

【Ａ】
物件を買って収入が入るまでの支出は、基本的には経費にはなりません。

経費とはならずに「開業費」という繰延資産というものになります。

「開業費」の要件としては、

（１）業務に関して支出する費用で、かつ、その支出の効果が支出の日以後１年以上に及ぶこと

（２）資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用でないこと

（３）事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用
　
この3つの要件を満たせば、開業費にできます。

そして原則として、5年間で均等額を取り崩して経費となっていきます。

「原則として」というのは、商法上５年間均等償却とされていて
税法上はいつでも、いくらでも取り崩してかまわないのです。

ですから購入時などの諸経費がかかる初年度は取り崩さずに置いておいて
利益がでそうな年に全額を取り崩しても構わないのです。

この開業費をうまく使うことができれば、税金もある程度コントロールすることができますね。

そのためにはしっかりと使った金額は、領収書などを取っておき、整理しておくことです。

投稿者 taxkanae ： 2008年02月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

だんなさんが事業的規模の物件を持っていて、
奥さんを青色事業専従者としてお給料を払っていたとします。

でも物件の入居者の一部は以前から滞納があって、
今年、その賃料をとれないことが確定しました。

だから今年、貸倒損失という損を計上したのです。

するとだんなさんの所得は青色申告特別控除の６５万円を
差し引くと３５万円になってしまいました。

このだんなさんは他に所得はありません。

一方、奥さんは青色事業専従者としてお給料を適正額の年間２４０万円もらっています。

さてだんなさんは奥さんの扶養親族となれるでしょうか？

このケース、だんなさんは奥さんの扶養親族となることができるのです。

お給料をもらっている人を扶養するということは一見、矛盾しているようにも思えます。

でも貸倒とか災害などで所得が減った場合はこのようなことが認めれらます。

反対に、毎年だんなさんの所得が奥さんよりも少ないということは
基本的には認められません。

突発的に損失が発生した場合に備えて、頭のスミで覚えておいてくださいね。

出典：ＴＫＣ税務研究所

投稿者 taxkanae ： 2008年02月02日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

最近、いろいろなところで僕の露出が増えているせいか、
ご質問が多くなってきています。

その中でも多いご質問が、
「何を経費で落とすことができるのか？」という質問です。

基本的に経費で計上できるものは、
「その賃貸収入をもらうために、直接使った費用」です。

そしてもう一つが
「一般管理費、その他不動産所得を生ずる業務について生じた費用」です。

これらの費用のうち、

・固定資産税
・修繕費
・損害保険料
・減価償却費
・借入金の利子
・管理会社などに支払う費用
・入居者募集の広告費用

はわかりやすいですね。

わかりづらいものが、交通費や会議費などでしょう。

不動産所得を生ずる業務について生じた費用、ですから

物件を見に行くために、電車に乗ったなら
それは交通費として経費になるでしょう。

管理会社の方と打ち合わせのために喫茶店に入ったのなら
それは会議費などの科目で経費になるでしょう。

また大家としての勉強をするために本を買ったり
セミナーに行ったなら、図書新聞費や研修費として
経費になるでしょう。

ちょっと難しいところでは、
物件の取壊しや除却、滅失して損した額も費用になります。
でも事業的規模以外の場合は、不動産所得が上限です。

また事業的規模なら

・事業専従者控除
・青色事業専従者給与

が経費になります。

確定申告をご自身でされる方は参考にしてくださいね。

あと４席で締切です！

不動産投資家を税理士レベルに！
「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.1

投稿者 taxkanae ： 2008年01月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

僕の持っているマンションは１０部屋あります。

この１０部屋という部屋数は不動産投資の節税をする上で

とっても重要なポイントなんです。

それは税金には「５棟１０室基準」という基準があって

１０部屋以上なければ「事業的規模」になりません。

それではもし奥さんと１０部屋あるマンションを

共有している場合は、それぞれ「事業的規模」となるのでしょうか？

単純に考えると、１０部屋の１／２づつの所有ですので

１人あたり５部屋となり「事業的規模」にはならないように思います。

でもこの「５棟１０室基準」は

実際にそのマンション自体が

１０部屋あるかどうかだけで判断しますので

だんなさんも奥さんも「事業的規模」として認められるんです。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月20日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

Ｑ】

最近税金対策のために不動産投資はどうかと興味を持っています。

不動産投資をすることによって大きな節税ができるのでしょうか？

【Ａ】

不動産投資を検討中ということですが

基本的に収益が上がる不動産投資は

節税とは相反するものであるということを

認識してください。

その上で戦略を立てて不動産投資を行えば

節税というよりも

"効率的に資産を増やしていくこと"

が可能になります。

その戦略は、あなたが今後の生活をしていく上で

どのような目標を持っているか？

将来どうなりたいのか？

ということから始まります。

節税目的だけで不動産投資をしてしまうと

他の要因が見えなくなってしまいます。

不動産投資も１棟とかになると

事業経営と一緒ですので

経営者としての覚悟と、心構えが必要でしょう。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

一昨年、戸建賃貸物件を購入して貸していましたが

数ヵ月後、退去がありました。

そのときは収入経費とも青色申告しています。

昨年、その戸建物件に居住し住民票も移しました。

法人所有なら社宅として戸建物件の減価償却費を

計上することは可能と思いますが、

個人所有の場合は昨年の戸建物件の減価償却費を計上できますか？

なお他に事業的規模でアパートを所有しております。

【Ａ】

まず現在所有されている戸建物件の名義ですが、

法人名義なら、社宅として減価償却が可能です。

ですが、個人名義で自身の住居として使用しているのであれば、

減価償却はできません。

もちろん事業的規模のアパートについては減価償却できます。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月05日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

今年、中古のRC１棟ものマンションと駐車場用の土地を購入しました。

このときに払った仲介手数料は必要経費にできるのでしょうか？

【Ａ】

物件を購入するときの仲介手数料は

物件の取得価額に算入することになります。

ですから１棟ものマンションについては

仲介手数料を土地建物の取得価額に按分して

建物分は減価償却の対象となって経費に算入していきます。

駐車場の土地については、土地の取得価額に算入します。

マンションも駐車場も土地は価値が減りませんので

減価償却の対象とはなりません。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

節税の方法として小規模企業共済があると知り

これはと思っていたのですが、サラリーマンで

は加入できないのでしょうか。

【Ａ】

小規模企業共済は会社の経営者や、個人事業の

経営者が入ることのできるもので、いわば経営者の

退職金制度です。

月額７万円まで掛けることができ、掛け金はすべて

所得控除の対象になりますので、かなり節税ができます。

また事業をやめたときも、退職金としてもらいますので、

かなりの節税効果があります。

しかしサラリーマン大家さんは加入することができません。

ただし不動産を保有するためや、

管理するための法人をつくった場合は、

法人の役員として加入することができます。

加入したい方は、法人を作れるように規模を拡大してくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

大家さんが奥さんと一泊二日の慰安旅行に行った場合、
その宿泊費や交通費等は経費にできるのでしょうか？

もし大家さんがちゃんと従業員を雇っていて、その慰安のために

「社会通念上一般的な」

費用を大家さんが負担した場合は経費にできるんです！

でも、参加しなかった人に参加の代わりにお金をあげると
参加、不参加関係なくすべての従業員に

「給与を支払った」

とされちゃいます。

このケースで、奥さんの分も出しているときは、

「社会通念上一般使用人なみの常識的な費用」

は経費にできます。

それから大家さん本人の分については、旅行に参加することが

「従業員の監督やその他どうしても必要である場合」

はその費用のうち、

「これはプライベートやろ！」

と認められる部分の金額を除いて経費にしても差支えないんです。

でも、大家さんと奥さんだけで旅行をした場合は、

「その旅行は単なる家族旅行」

ですので、必要経費にはできませんよ。

出典：ＴＫＣ税務研究所

投稿者 taxkanae ： 2007年12月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

夫が２棟の物件を奥さんと共有で持っている場合、

奥さんや子供に給料を払うことができるのでしょうか？

共有の割合は夫７割、妻３割で、

物件の内容は２棟とも６室づつで合計１２室とします。

まず事業的規模をクリアしているかどうかですが、

事業的規模の判定は、原則按分する前の実際の室数で判断しますので

この場合、夫も奥さんも事業的規模に当たると判断できます。

そして奥さんに給料を払えるのかどうかですが、

奥さんもこの場合は事業をしているものとされますので

夫の事業に専ら従事できないことになります。

だから夫から給料をもらうことはできません。

でも、子供が実際に事業に従事していれば、

もちろん子供にどちらかからお給料を払うことはできるんです。

出典：ＴＫＣ税務研究所

投稿者 taxkanae ： 2007年12月18日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

不動産所得者が奥さんや家族に払う給与は、労務の対価として相当なものに限りますが、それでは奥さんの給与が夫の不動産所得を上回ってしまったときはどうなるのでしょう？

奥さんの給与が、その労務の対価として相当かどうかは、色んな状況を総合して判断するんです。

１、奥さんが働いた期間、労務の性質やその提供の程度
２、規模が似ているものに働いている人がもらう給与の状況
３、不動産所得の規模やその収益の状況

普通は夫の不動産所得の方が奥さんの給与よりも多くなりますよね。

でも

（１）夫が老令、病弱などのため、夫に代わる重要な仕事を奥さんがしている場合
（２）夫の所得が、災害、貸倒れなどの偶然の損失によってすごく減少したり損失が生じた場合

などは、奥さんの給与の額が夫の不動産所得よりも多くなることがありうるものと考えます。

だから、奥さんの給与が、夫の所得を超えるような場合でも、
その給与が奥さんの働きぶりなどからみて、相当なものである
と認められるものであれば、全額必要経費にできるんです。

出典：ＴＫＣ税務研究所

投稿者 taxkanae ： 2007年12月14日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

不動産所得者にとって持っている不動産が
事業的規模になるかどうかは大きな問題ですよね。

なぜなら事業的規模になれば、青色申告特別控除
専従者給与など色々と税金上のメリットがあるからです。

それでは賃貸マンション２０室を不動産会社へ一括貸付けした場合は
事業規模の判定に当たって独立家屋１棟とみるのでしょうか？
それとも部屋数で判定するのでしょうか？

この場合、貸間、アパート等については、
貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であれば
事業として行われているものとされるんです。

この取扱いは、建物の規模のみを形式的な要件としているもので、
一定の規模以上であればその貸付けは業として行われているとするもので
この場合、一括貸付けであるかどうかは問わないんです。

だから、単に一括貸付けであるという理由だけで
事業として行われていないとはいえませんので、
２０室を有してるなら事業的規模に当たるものと考えます。

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投稿者 taxkanae ： 2007年12月04日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

収益不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。

そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

200万　＋　100万円　－　150万円　＝　150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。

でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです！

それは不動産を融資を受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地などの取得のための分は損益通算ができないのです。

たとえばさっきの例で、土地の分の利息が120万円あったとしましょう。

そうすると、

200万　＋　100万円　－　（150万円　－　120万円）　＝　270万円

となり120万円は損益通算できない計算となります。

ここでのポイントは不動産の取得時です！

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきかはもうお分かりですね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由であきらめている人も多いでしょう。

確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。

しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです！

そこをうまく付きましょう。

そして所得の低い人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、税金の面では非常に有利になります。

不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、税引後のキャッシュフローまで計算していますか？

この税引後キャッシュフローを計算することで、低所得の恩恵が理解できるのです。

所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。

ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。

最高税率は所得税、住民税を合わせて５０％なので、税引前の不動産のキャッシュフローが年間５００万円ある人でも、税引後のキャッシュフローは単純に２５０万円になってしまうのです。

これが２０％の税率の人だと、税引後キャッシュフローは４００万円！

その差１５０万円にもなります。

この差は非常に大きいです。

さらに１年目は不動産を取得したことにより、一括で経費計上できるものがあるので、所得税や住民税が還付される可能性も高いのです。

不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、自分に投資して信用をつけてください。

叶税理士事務所の顧問サービスではキャッシュフローが良くわかる収支計画書の作成もいたします。

もちろんわかりやすく説明もさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月22日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

今回は先日の年間所得８４万円をさらに超える９６万円を圧縮する方法です。

これも国が作っている制度で、取引先の倒産などによる連鎖倒産を防ぐための経営セーフティ共済で、倒産防止共済と呼ばれている制度です。

掛金は月額５千円～８万円まで５千円刻みで自由に選ぶことができます。

掛金は必要経費になるばかりでなく、４０ヵ月以上掛けて解約しても１００％返ってくるんです！

そしてもし取引先が倒産した場合、掛金の積立額の１０倍の範囲で最高3,200万円の貸付けを受けることができます！

ただしこの方法は法人か、もしくは個人で事業所得がある方しか必要経費になりません。

たとえば不動産所得と給与所得のみの方は必要経費として計上できないのです。

しかも資本金や従業員数など一定の条件があり、１年以上事業を行っていないと加入できません。

ですから、不動産所得と事業所得のある個人事業者にはもってこいの節税方法です。

ポイントとしては、掛金総額３２０万円までしか積み立てることができないので、毎月８万円づつ積み立てると、４０ヵ月しか積み立てることができません。

ですから個人の方で現在の税率が低い方は、掛ける時期を考える必要があるということですよ。

なお叶税理士事務所では倒産防止共済の手続きをいたします。

是非、ご相談ください！

投稿者 taxkanae ： 2007年07月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

税理士にとっては当り前なのですが、意外と知られていない方法なのでご紹介します。

年間所得を最大８４万円圧縮でき、しかもその８４万円は定期預金のように積み立てられ、事業を辞めたときや、満６５歳になったときに退職金として受け取れる方法があるのです！

しかも受け取る収入は所得が１／２になる退職所得としてです！

こんないいことづくしの節税方法が本当にあるんですよ。

これは小規模企業共済といわれるもので、国がつくったいわば事業主の退職金制度です。

掛け金は月額１万円から７万円まで選らぶことができます。

そしてその掛け金は全額が所得控除されます。

しかも資金が必要なときには、掛け金の範囲内で貸付まで受けることができます。

ただし、従業員が２０名以下の個人事業主か会社役員のみしか入ることができません。

ただ問題が一つあります。

アパート経営をするサラリーマン大家さんの場合は、入ることができないことになっています。

なお叶税理士事務所では小規模企業共済の手続きをいたします。

サラリーマン大家さんの方も一度ダメモトで当事務所にご相談ください。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月16日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

所有不動産を同族会社が管理する場合の適正管理料はいくらかご存知ですか？

たとえば、

・会社代表者の母親の有する貸店舗については、又貸し方式にしている。
・マンション・貸しガレージ・貸地については、管理料方式で管理会社が管理している。

という具体例で考えてみます。

この事例からもわかるように、同族会社はいずれの方式も自由に採用できますから、両方式を区分して考える意味はなく、当局も両方式とも同じ基準で適否を判定しています。

これらの不動産からあがるすべての収入に、

「通常あるべき管理料率」

を乗じた金額が管理会社の受けるべき収益で、残りが貸主である個人の収益となります。

この場合の「通常あるべき管理料率」は、同族会社以外の第三者との間での管理料率によります。

過去の裁判例では、その率は、６～７％とされています。

実際、同族会社が更にプロの管理会社に管理を全面的に再委託している例などがあり、信託銀行などが行っている管理の実例でも６～７％の割合です。

この計算の根拠は、普通は１年間の賃料のうち１か月分を管理会社が取り、１１か月分の賃料は貸主が取るほか、貸主には、更新料や立退時の保証金（敷金）償却収入があるため、この程度の割合になっているんです。

この取扱いは、既に最高裁で判決により支持されており、確立した判例となっています。

ですから管理料７％程度であれば、確実に否認はされません。

さてポイントはこの率が“確実”に否認されない、という点ですが、どういう意味かわかりますか？

投稿者 taxkanae ： 2007年07月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門税理士の叶（カナエ）です。

個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると
“青色申告特別控除”は１０万円です。

そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は６５万円です。

その差、５５万円！。

この５５万円と税理士報酬を比較してみてください！

当事務所で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、

月額42,000円　×　１２ヵ月　＋　決算申告料６ヵ月　252,000円　＝　756,000円（税込）　です。

税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。

年間報酬 756,000円　－　青色申告の差額 550,000円　＝　256,000円

と考えれば年間256,000円で税理士に顧問をしてもらうことになるのです！

月額にすると256,000円　÷　12ヵ月　＝　21,333円（税込）

税抜 約２万円で税理士（たとえば当事務所）と契約する７大メリットは次のとおりです。

１、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる。
２、節税対策やキャッシュフロー対策などの戦略を練ることができる。
３、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる。
４、会計ソフトを活用した記帳方法や予実対比の方法を教えてもらうことができる。
５、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる。
６、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる。
７、同じ志を持つ仲間ができる。

当事務所の「これから不動産を持ちたい方」への顧問報酬の税抜２万円は、
この計算から設定されています。

税理士と顧問契約するメリットをご理解いただけたでしょうか？

投稿者 taxkanae ： 2007年07月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

もし今日物件を購入すると、本来その物件にかかる今年度分の固定資産税を地方に払う必要はありません！

それは固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものだからです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？

この払った金額は“税金”ではないのです！！

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は？

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)

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収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。

あなたが物件を選ぶときに同じ年間１千万円の家賃収入がある物件で、

１、１ルーム　１４室
２、3LDK　８室

のマンションを選ばなければいけないとしたら、どちらが節税効果が高いでしょう。

所得税法上、不動産賃貸業ではその業が“事業的規模”かどうかで扱いがかなり変わってきます。

そしてこの事業的規模の判定は、次のような基準で決まります。

１、独立家屋の貸付が５棟以上
２、アパート、マンションなどの貸間１０室以上

これがいわゆる５棟１０室基準で、この基準を満たしていれば事業的規模とみなされます。

それでは少し脱線して青空駐車場を貸し付けている場合はどうでしょう？

これが税法にも通達にも明文化されていませんが、
一般的には５０台以上の駐車場の貸付があれば事業的規模とみなされます。

マンション１室が駐車場５台という計算をしています。

ただ、地域差やその他様々な要因が絡んでくると、この基準では判定できないこともあります。

それでは“事業的規模”とみなされれると、どのようなメリットがあるのでしょう？

具体的にいうと、

１、青色申告でかつ複式簿記で帳簿をつければ、青色申告特別控除が６５万円受けられる（事業的規模でなければ１０万円）
２、奥さんなどの専従者給与が必要経費になる（その代わり配偶者控除３８万円は受けられません）

があります。

逆にデメリットは個人事業税５％が事業的規模になるとかかってきます。

でも全体的に見ると、事業的規模のほうが節税効果は高いでしょう。

先にあげた２物件、どちらの方が節税効果が高いのかはもうお分かりですね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)