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お金を残す不動産投資ブログ

法人で損失の繰越ができなくなるパターンとは?

  • 2017年08月23日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立すると、色々と届出書を出さないといけません。


その中でも絶対に忘れてはいけない届出書が「青色申告の承認申請書」です。


青色申告には税金上の特典が色々ありますが、
そのほとんどが、青色申告をしていることが前提条件になっています。


特に、法人を設立して物件を購入した初年度は、
損失が発生することがありますよね。


その時に青色申告をしていないと、
その損失を翌年度以降に繰り越すことができなくなります。


青色申告の申請書の期限は、法人の場合は
設立の日以後3ヵ月以内か、事業年度終了の日のどちらか早い日となります。


絶対に忘れないようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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役員退職金 法人化でできる節税とは?

  • 2017年08月09日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や個人自営業者って、
サラリーマンと違って退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 ⇒ http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は、
退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、
まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、
大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


そして、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、
これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、
「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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家賃が入らない期間の減価償却はできるのか?

  • 2017年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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新築を建てた後、サブリースに出す場合、
募集期間である最初の数カ月は、賃料をもらわないことがあります。


では、この賃料をもらわない期間の減価償却費は計上できるのでしょうか?


原則として、減価償却費は、業務を開始していな場合は、計上できません。


でも、常時維持補修がされていて、いつでも貸せる状態なら、
減価償却費は計上できることになっています。(所基通2-16)


したがって、空室部分や賃料をもらえない期間があっても、
その建物は、既に業務の用に供されているので、
減価償却することができるんですね。


《編者 叶 温》



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確定申告最終チェック!損益通算で節税する方法

  • 2017年03月02日
  • 投稿者:taxkanae
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3月に入り、確定申告の提出期限まであと2週間となりましたね。


不動産所得が赤字の場合、損益通算する時に、
赤字のうち土地等を取得するために要した借入金利子に対応する金額は、
損益通算(相殺)の対象とはなりません。


だから、土地等を取得するために要した借入金利子が少ない方が節税になります。


では、2つのケースを挙げて、節税する方法を解説します。


【ケース1】フルローンの場合


・1億円の物件をフルローンで購入
・年間利息300万円
・土地:建物=3:7


土地の借入金利子=年間利息300万円×土地割合30%=損益通算できない金額90万円


フルローンのケース1だと、年間利息300万円のうち、土地の割合分である30%が、
損益通算できなことになります。


【ケース2】自己資金を出している場合


・1億円の物件を借入8千万円で購入
・年間利息300万円
・土地:建物=3:7


土地を購入するための借入金=借入総額8千万円-建物7千万円=1千万円


土地の借入金利子=年間利息300万円×(1千万円/8千万円)=損益通算できない金額37.5万円


このように、ケース2の場合は、借入金はまず建物の取得に充てたと考えられて、
土地に対する負債利子が少なくなり、その結果、損益通算できない金額も少なくなり、
節税に繋がるんですね。


確定申告の最終チェックとして覚えておいて下さいね。


《編者 叶 温》



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ふるさと納税計算ソフト H29年度版をリリースしました!

  • 2017年02月06日
  • 投稿者:taxkanae
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自治体に寄付をすると、2千円の自己負担で様々な特典がもらえる、ふるさと納税。


一昨年から上限金額が2倍になって、メディアでもよく取り上げられるようになっています。


うちの事務所でも、所得によって決まる寄付の最適上限金額を計算できる
「ふるさと納税計算ソフト」を開発して、いろんな人に使ってもらっています。


そしてこの度、ふるさと納税計算ソフトの平成29年度版をリリースしました。


平成28年と何が変わったのかと言いますと、給与所得控除が削減されています。


給与所得控除というものは、サラリーマン等、給与所得者に認められている、
「概算経費」と言われているもので、年収に応じて金額が決まっています。


この給与所得控除、次のように削減されています。


・平成27年 給与所得控除上限 年収1,500万円 給与所得控除245万円


・平成28年 給与所得控除上限 年収1,200万円 給与所得控除230万円


・平成29年 給与所得控除上限 年収1,000万円 給与所得控除220万円


この意味は、年収1,500万円だった人は、平成27年までは245万円の概算経費があったのに、
平成28年は同じ年収1,500万円でも、概算経費が230万円、
平成29年は同じ年収1,500万円でも、概算経費が220万円しか取れないということです。


概算経費が削減ということは、上記の年収を超えている人は税金が増えるので、増税になって
います。


逆にふるさと納税は税金が増えるほど多くできるので、
昨年と同じ年収であれば、寄付できる金額が増えるということになります。


今回リリースしたふるさと納税計算ソフトは、この改正も反映させていますので、
より正確なふるさと納税の最適上限金額が算出できます。


ぜひ、ダウンロードしてみてくださいね。


無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/keisan.html


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手遅れになるとまずい届出書は?

  • 2017年01月30日
  • 投稿者:taxkanae
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毎年、確定申告の時期になると地区相談会があります。


これまでに僕が受けた相談の中に、今回の確定申告から
青色申告をする予定だったのに、申請書を出し忘れて、青色申告できない人がいました。


白色申告から青色申告に変えるには、したい年の3月15日まで、
「青色申告承認申請書」を出す必要があります。


だから平成28年からしたい人の場合は、
昨年の3月15日までに出しておかなければいけなかったんですね。


利益が出ている場合は、青色申告をすることで、
10万円か65万円を利益から控除してくれます。


青色申告承認申請書の提出期限は厳しいので、
平成29年から青色にしたい人は、3月15日までに忘れないように提出してくださいね。


これは、家族にお給料を払うための
「青色事業専従者給与に関する届出書」
も同じなので、覚えておいてください。


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法人化で自分の退職金を積み立てる!

  • 2016年11月07日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や個人自営業者って、サラリーマンと違って退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は、退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


そして、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


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ふるさと納税のベストタイミングは?

  • 2016年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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10月になって、そろそろふるさと納税の寄付をする季節が近づいてきました。


大家さんにとって、ふるさと納税のベストタイミングは、これからですね。


ふるさと納税は、今年の所得に対して、今年寄付した分が対象になります。


ということは、個人で不動産を持っている大家さんにとっては、
今年どれぐらい持っている不動産から所得が出そうかを予想しなければいけません。


ただ、不動産は売上も経費も予想しやすいので、
10月にもなれば、今年向こう3カ月の予想ができればいいわけです。


だから納税予測も含めて、しっかりと今年の所得を予測して、
寄付できる上限ギリギリまで、ふるさと納税できるようになってくださいね。


《編者 叶 温》



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意外と知られていない最強の節税商品!

  • 2016年09月01日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や個人自営業者って、サラリーマンと違って退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は、退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


そして、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


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年払いで節税する方法の条件とは?

  • 2016年06月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で必ず必要なものと言えば、損害保険料。


通常、保険料は保険契約と同時に1年分を支払います。


でも個人の場合、損害保険料が毎年6万円かかる保険で7月から契約すれば、
7月から12月までの6か月分の3万円が今年の費用ということになりますよね。


でも、保険契約と同時に支払った保険料は、
6万円全額を今年の必要経費とすることができるんです。


しかし、これには条件があって、


「継続的に役務の提供を受けるという契約を締結している場合」


「1年以内に役務の提供を受ける費用を支払っている場合」


そして、


「毎年継続して帳簿記帳を行っている」


「その費用計上の計算基準を継続して採用している」


ことです。


「1年以内」ですから5年払いなどの損害保険料は、その年に対応する分だけが
必要経費になります。


この条件に該当すれば、損害保険料以外の経費も同じ処理ができます!


ご自身で確定申告をされている方は、この処理を覚えておけば
ちょっとだけ節税できて、決算の時にちょっとだけ楽ができますよ。


《編者 叶 温》



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減価償却費とは何か?

  • 2016年05月26日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家にとって、「減価償却費」という経費は、
とっても魅力的に聞こえると思います。


なぜなら、減価償却費は毎年のお金が出ていかないのに、
税法上は経費になるので、その分、節税につながるからです。


では、そもそもこの減価償却費とは何なのでしょうか?


例えば、あなたが500円のはさみを買ったとします。


これは何年ぐらい使えるでしょう?


まあ短くても5年は使えるでしょう。


でも、はさみの金額が500円と小さいので、これは税法上、
備品や消耗品費として買ったその年に全額経費にすることができます。


では、20万円の新しいパソコンを買った場合はどうでしょう?


パソコンは税法上では耐用年数が4年と決まっています。


先ほどのはさみは、500円と金額が小さかったので、全額購入時の経費にできましたが、
10万円を超えてしまっているこのパソコンは購入した年には全額経費にすることはできません。


では、どうなるか?


20万円をパソコンの法定耐用年数である4年に渡って経費化していきます。


だから1年あたりは5万円になります。


 20万円÷4年=5万円


この5万円こそが、減価償却費という名称の経費となるわけです。


不動産投資に関係の深い建物も、減価償却資産や有形固定資産と呼ばれ、
税法上で決まっている、次に挙げる法定耐用年数(新築の場合)に渡って、
建物の金額を減価償却費として経費化していくことになります。


 鉄筋コンクリート:47年
 重量鉄骨:34年
 軽量鉄骨:19年
 木造:22年


逆に建物のように朽ち果てることのない土地や借地権などは、
非償却資産として減価償却することはできないんですね。


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白色申告で家族に給料は払えるのか?

  • 2016年05月25日
  • 投稿者:taxkanae
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実は個人で不動産運営をしている場合、
原則として家族にお給料を払っても経費にすることができません。


ただし一定の要件を満たせば、お給料を払った金額を経費にすることができます。


その要件が、運営している不動産の規模が、
5等10室基準以上の事業的規模になっていることです。


逆に事業的規模になっていなければ、家族にお給料を払っても経費にすることはできません。


そして、事業的規模を超えていて青色申告をしている人であれば、
家族に「青色事業専従者給与」としてお給料を支払うことができます。


金額はお給料を支払う家族にしてもらう仕事内容やスキルによっても
変わりますが、相応の金額であれば上限はありません。


でも白色申告であれば、払ったお給料を経費にすることはできません。


「事業専従者控除」として、配偶者であれば86万円、
配偶者でなければ専従者1人につき50万円を上限に、
確定申告の際に控除することができます。


ただし利益の金額によって上限は少なくなることがあります。


そして注意しなければならないのは、青色申告であれ、白色申告であれ、
家族にお給料を払った年は、その家族を配偶者控除や扶養控除の対象とすることはできません。


でも、法人であれば、家族にお給料を払っても、
要件に該当すれば、配偶者控除や扶養控除の対象とすることができます。


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平成28年からふるさと納税の上限が少し増えた人はどんな人?

  • 2016年04月05日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は、今テレビや雑誌でもよく話題になっています。


僕も実践していますが、好きな自治体に寄付をすると、
様々な特典が送られてくるので、とても楽しいです。


そして今年、平成28年からふるさと納税の上限が少し増えた人がいます。


それは、お給料を年間1,200万円を超えてもらっている人です。


なぜ増えたかと言うと、お給料には「給与所得控除」という概算経費があります。


これは年収に応じて決まっているのですが、昨年まで年収1,500万円あった人は、
この給与所得控除が245万円ありました。


でも、今年から年収1,500万円あっても、年収1,200万円までの給与所得控除の金額と同じ230万円と、
15万円ほど減ってしまいました。


控除が減るというのは、増税になったということです。


でも増税になると、逆にふるさと納税の上限は増えます。


だから、年収1,200万円超えている人は、少し上限が増えてるんですね。


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法人に貸付がある方の節税方法とは?

  • 2016年03月13日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。

これは中小企業でもよくある話なのですが、社長が会社の運転資金の補てんのために、
会社に自分のお金を貸し付けることがあります。

会社からすると役員からの借入金です。

これを「役員借入金」と言います。

業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。

このような会社でも役員給与をいっぱいもらっている場合があります。

でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。

その方法は、


役員給与の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。

そうすると業績の悪い会社は、役員給与という経費が減少するので業績が改善されます。

この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。

一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。

でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので、実質の手取りは変わりませんよね。

この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるのです。

該当しそうな方は、税理士さんと相談してみてくださいね。


《編者 叶 温》



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確定申告期限に遅れるとどうなるのか?

  • 2016年03月10日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の確定申告期限は3月15日(火)なので、今日を入れてあと6日となりました。


確定申告期限は絶対に守ってほしいことですが、
では、確定申告期限に遅れるとどうなるのでしょう?


実は、個人の確定申告で青色申告をしている場合、
青色申告特別控除というものが、10万円か65万円あります。


これは青色申告をして、ちゃんと帳簿を付けているだけで、
お金は出ていかないのに、所得から控除することができます。


例えば税率30%の人が、青色申告特別控除を65万円とっている場合で、
申告期限に遅れると、この65万円が10万円になってしまいます。


要するに、申告期限を守った人だけが65万円とれるわけです。


その差額55万円!


そして、この55万円の30%の税金が増えてしまうことになります。


節税できた額、55万円×30%=16万5千円!!


ちょっとした海外旅行にいけるぐらいの税金が増えてしまうことになるので、
必ず申告期限は守るようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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確定申告で11万円節税する方法!

  • 2016年02月29日
  • 投稿者:taxkanae
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2月も下旬に入り、確定申告真っ只中ですね。


自分で不動産所得の確定申告をしている方は、
帳簿の整理から始まって、確定申告までしなければいけないので、
気忙しい日々となっているかもしれません。


そして、毎年思うんですよね。


今年こそは、しっかりと定期的に帳簿を付けよう!


できれば、会計ソフトを使って帳簿を付けよう!


個人の場合、青色申告をしていて、5棟10室基準の事業的規模を満たしていれば、
会計ソフトで帳簿を付けると、65万円の控除が受けられます。


会計ソフトで帳簿を付けない場合は、控除は10万円ですから、その差額55万円!


仮に税率が住民税まで合わせて20%だとすると、
55万円×20%=11万円の節税ができることになります。


今の、会計ソフトは便利にできていて、
少し勉強するだけで、効率的に帳簿が付けられるようになっています。


《編者 叶 温》



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事業的規模の節税効果は?

  • 2016年01月18日
  • 投稿者:taxkanae
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メルマガ読者さんより、次のような質問がありました。


【質問】


アパートで戸数が8戸ある物件の購入を考えています。


最初に買う物件が8戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば、きちんと利益が出ると思っています。


8戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか?


この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて融資を受けにくくなるのでしょうか?


青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか、迷ってしまいます。


例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、それまでは良い物件であれば購入して何とか経
営する。


最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので、10戸にならないような購入は全く検討しない。


など、よろしければ教えてください。


よろしくお願いします。


【回答】


もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、8戸でも構わないと思います。


10戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。


でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。


奥さんを専従者にできる方の場合、事業的規模のメリットは、65万円の特別控除よりも、
奥さまの専従者給与の方が大きいです。


仮に所得税率が43%の方で、奥さまに300万円の給与を払った場合、

300万円-配偶者控除38万円×(本人の税率43%ー奥さんの税率15%)=【約73万円】

の節税となります。


さらに65万円の特別控除を考慮すると、


(65万円-事業的規模以外10万円)×43%=【約23万円】


で【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。


これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう?


《編者 叶 温》



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ボーナス後はふるさと納税のチャンス!

  • 2015年12月17日
  • 投稿者:taxkanae
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さて、一般のサラリーマンであれば、ボーナスの金額がわかれば、
今年の年収を、ほぼ確実にはじき出せると思います。


年収がわかれば、所得に応じて変動する、
ふるさと納税の上限金額もはじき出すことができます。


そして、上限金額がわかれば、その額ギリギリまで自治体に寄付することで、
その自治体から、様々な特典をもらうことができます。


ただ、今年の所得に対しての上限金額なので、今年中に寄付する必要があります。


今は、寄付をクレジットでできる自治体も増えているので、
できるだけ早く上限金額を把握して、今年中に寄付するようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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利益が思いのほか出た時の節税対策

  • 2015年12月15日
  • 投稿者:taxkanae
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今年も残すところ、後半月となりました。


そろそろ、今年の不動産所得も、かなり正確に予測できる時期ですよね。


では、予測した結果、利益が思いのほか出た時の節税対策はあるのでしょうか?


不動産投資で必ず必要なものと言えば、損害保険料。


通常、保険料は保険契約と同時に1年分を支払います。


でも損害保険料が毎年6万円かかる保険で7月から契約すれば、
7月から12月までの6か月分の3万円が今年の費用ということになりますよね。


でも、保険契約と同時に支払った保険料は、
6万円全額を今年の必要経費とすることができるんです。


しかし、これには条件があって、


「継続的に役務の提供を受けるという契約を締結している場合」


「1年以内に役務の提供を受ける費用を支払っている場合」


そして、


「毎年継続して帳簿記帳を行っている」


「その費用計上の計算基準を継続して採用している」


ことです。


「1年以内」ですから5年払いなどの損害保険料は、その年に対応する分だけが
必要経費になります。


この条件に該当すれば、損害保険料以外の経費も同じ処理ができます!


ということは、同じような形の費用であれば、
年払いをすることで節税することができる可能性があるんですね。


《編者 叶 温》



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1人でも2人でも事業的規模?

  • 2015年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の持っていたマンションは10部屋ありました。


この10部屋という部屋数は不動産投資の節税をする上でとっても重要なポイントです。


それは所得税には「5棟10室基準」という基準があって
10部屋以上なければ「事業的規模」になりません。


それではもし奥さんと10部屋あるマンションを
共有している場合は、それぞれ「事業的規模」となるのでしょうか?


単純に考えると、10部屋の1/2ずつの所有ですので
1人あたり5部屋となり「事業的規模」にはならないように思います。


でもこの「5棟10室基準」は、実際にそのマンション自体が
10部屋あるかどうかだけで判断しますので
だんなさんも奥さんも「事業的規模」として認められるんですね。


《編者 叶 温》



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お給料以外に所得がある場合のふるさと納税

  • 2015年10月27日
  • 投稿者:taxkanae
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給与の他に所得がある場合、寄付の上限金額は変わるのでしょうか?


所得税の対象となる「所得」には、給与所得のほか、事業所得や不動産所得があります。


それらの所得が発生している場合には、当然税金も多くなりますので、寄付の上限金額も増えることになります。


逆に事業所得や不動産所得が損失になっている場合は、給与所得と合算することによって、
合計した所得が減少し、その分税金も少なくなるので、寄付の上限金額も減少します。


うちが作った「ふるさと納税計算ソフト」では、
事業所得や不動産所得がある場合の上限金額も計算できますので、ぜひ活用してみてくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/keisan.html


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奥さんの給与>夫の不動産所得はできるのか?

  • 2015年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得者が奥さんや家族に払う給与は、労務の対価として相当なものに限ります。


では奥さんの給与が夫の不動産所得を、上回ってしまったときはどうなるのでしょう?


奥さんの給与が、その労務の対価として相当かどうかは、色んな状況を総合して判断するんです。


1、奥さんが働いた期間、労務の性質やその提供の程度
2、規模が似ているものに働いている人がもらう給与の状況
3、不動産所得の規模やその収益の状況


普通は夫の不動産所得の方が、奥さんの給与よりも多くなりますよね。


でも、


(1)夫が老令、病弱などのため、夫に代わる重要な仕事を奥さんがしている場合
(2)夫の所得が、災害、貸倒れなどの偶然の損失によってすごく減少したり損失が生じた場合


などは、奥さんの給与の額が夫の不動産所得よりも、多くなることがありうるものと考えます。


だから、奥さんの給与が、夫の所得を超えるような場合でも、
その給与が奥さんの働きぶりなどからみて、相当なものである
と認められるものであれば、全額必要経費にできるんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

大家はふるさと納税ワンストップ制度は使えるのか?

  • 2015年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は自治体に寄付をすると、その寄付に対応した金額が節税となり、
その自治体から特典が送られてきます。


したがって、その特典分が得をする仕組みになっています。


ただ一つ、翌年に確定申告をいけないといのが、ネックの一つでした。


ただ平成27年4月からの寄付は、5自治体以下の寄付であれば、
確定申告をする必要がなくなりました。


これを「ふるさと納税ワンストップ特例制度」というのですが、
大家さんはこの特例制度、使えるのでしょうか?


これはタイプ別で違ってきます。


まず専業でも兼業でも、個人で不動産投資をしている人は、
確定申告をしなければいけないので、この制度は使えません。


また、法人で運営している人でも、
兼業の人は、2ヵ所から給与をもらっていて、
こちらも確定申告しなければいけないので、この制度は使えません。


ということは、法人で専業大家、
自分の法人から役員報酬だけをもらっている人だけが、
この制度を使えるんですね。


《編者 叶 温》



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ふるさと納税で所得税は節税できるのか?

  • 2015年07月07日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は自治体に寄付をすると、その寄付に対応した金額が節税となり、
その自治体から特典が送られてきます。


したがって、その特典分が得をする仕組みになっています。


では、自治体に寄付をすると、所得税は節税できるのでしょうか?


ふるさと納税という名称から、住民税だけ
節税できるようなイメージを持っている人も多いと思いますが、
実は、原則として所得税も節税になります。


基本的に確定申告すると、所得税は還付となり、
住民税は寄付した翌年6月以降の分が安くなります。


ただ、今年から始まったふるさと納税ワンストップ特例制度を利用した場合は、
住民税だけが安くなります。


ただ、節税できるトータルの金額は、どちらでも変わりません。


《編者 叶 温》



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平成21年、22年購入物件の売却はスゴイ節税がある?

  • 2015年07月03日
  • 投稿者:taxkanae
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リーマンショックがあったのは平成20年。


その後、不動産価格が下がってきたので、
当時の麻生政権が打ち出した土地政策が2つありました。


その一つが、1,000万円控除の特例です。


これは、平成21年、22年に買った土地で、
5年超保有した後に売却すれば、
土地の売却益から1,000万円を控除してくれるというものです。


「土地」ですが、もちろん一棟ものの物件でも、土地部分に適用が可能です。


例えば、平成21年に1億円の物件を、土地3千万円、建物7千万円で購入したとします。


この物件を平成27年に、土地5千万円、建物5千万円、合計1億円で売却すれば、
土地は2千万円の売却益が出ます。


この2千万円の売却益から、1千万円を控除することができるんです!


1千万円を控除できれば、譲渡税率が20%なので、200万円の節税ができますね。


平成21年、22年に物件を購入している人は、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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節税の基本はお金が出ていかないもの!

  • 2015年06月23日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家や大家さんにとって、
「節税」という言葉はとっても魅力的ですよね。


誰しも、無駄な税金は払いたくないものです。


もちろん、僕もそうです。


でも、基本的に節税になるものというのは、
お金が出ていくものばかりです。


修繕費にしろ、接待交際費にしろ、交通費にしろ、
経費になって節税にはなりますが、それと同時にお金も出ていきます。


と考えると、もっともいい節税というのは、
お金が出ていかないのに、経費や控除として認められるものです。


その一つが、個人で不動産運営をする場合の、青色申告特別控除。


青色申告特別控除は、不動産賃貸業が事業的規模未満なら10万円。


事業的規模になると65万円もとることができます。


だから、青色申告は節税の基本なんですね!


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不動産投資をするとどれぐらいお金が残るのか?

  • 2015年05月28日
  • 投稿者:taxkanae
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5月26日の火曜日は、全日本不動産協会 兵庫県本部さんで、
セミナー講師をしてきました。


「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」
というタイトルで、不動産投資をするとどのようなお金の流れで、
どれぐらいお金が残るのかについてお伝えしました。


例えば、家賃収入が100あったとします。


うち経費が30だとすると、残りは70になりますね。


 100―30=70


残った70から返済をしますが、元金利息合わせて40だとすると、残りは30になります。


 70―40=30


そこから税金が10引かれたとすると、手残りは20になります。


 30―10=20


このイメージで考えると、家賃収入が100万円なら、手残り20万円。


家賃収入1,000万円なら、手残り200万円になります。


そして、手残りを増やそうと思えば、次の3つが重要になります。


・経費を削減する


・自己資金を入れたり、金利を下げたり、期間を延ばしたりして、返済金額を下げる


・税金を減らす


不動産投資をした時の、基本的なお金の流れはこんな感じになることを覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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今の自分の税率は何%ですか?

  • 2015年04月27日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたは現在の自分の所得税の税率をご存知ですか?


所得税は、所得が高くなるにしたがって、税率が高くなる仕組みになっています。


今の所得税と住民税を合わせた税率は次の通り。


  課税所得金額     税率
     ~195万円以下   15%
195万円超~330万円以下  20%
330万円超~695万円以下  30%
695万円超~900万円以下  33%
900万円超~1,800万円以下  43%
1,800万円超~4,000万円以下 50%
4,000万円超         55%


課税所得金額というのは、年収ではなく、
所得控除なども引いた後の所得です。


課税所得500万円の人なら、税率は30%になりますね。


では、この人が個人で物件を購入したら、どうなるのでしょう?


物件を購入したら、500万円の上に、不動産所得が乗っかりますので、
不動産からの利益に対して絶対に30%以上の税率が掛かることになります。


一方、法人の実効税率は現在30%ちょっとですが、
数年後には20%台まで下がる予定です。


だから、自分の税率のスタートラインを見極めて、
法人化などを検討することが、とても重要です。


《編者 叶 温》



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経費にできない初期費用は?

  • 2015年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときには、諸経費が色々と掛かってきます。


その金額は物件によっても変わりますが、
物件価格のおよそ7%程度です。


1億円の物件であれば、約700万円ですね。


諸経費には次のようなものがあります。


1、仲介手数料


2、売買契約書の印紙


3、司法書士手数料


4、登録免許税


5、不動産取得税


6、融資手数料


7、金銭消費貸借契約書の印紙


これらの内、一括で経費にできるものは3~7です。


逆に1、2は一括で経費にできません。


それでは、どうなるのか?


仲介手数料と売買契約書の印紙に掛かった金額は、
土地と建物に按分されて、取得価格に上乗せされます。


建物の金額に上乗せされた部分は、
その後、その建物の耐用年数に渡って減価償却されていくことになります。


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小規模企業共済を受け取った時の税金は?

  • 2015年03月26日
  • 投稿者:taxkanae
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小規模企業共済とは、個人自営業者や中小企業の役員のための、
退職金を積み立てる共済です。


 ⇒ http://www.smrj.go.jp/skyosai/


掛け金は月額1千円から7万円までで、全額所得控除になるので、
所得税の節税に繋がります。


ただ、サラリーマン大家さんは掛けることができないんですよね。


専業大家や、サラリーマンでも法人の役員になれば掛けることができます。


では、この小規模企業共済、事業をやめたり、法人の役員を退職したりして
受け取る時はどうなるのでしょう?


この小規模企業共済は「中小企業経営者のための退職金」ですので、
一括で受け取る時は税務的にも退職所得となります。


退職所得は勤務年数や営業年数が長いほど、
控除額も多くなり、さらにその所得は半分になりますので、
他の所得と比べて税金は出にくいのです。


だから、小規模企業共済は払う時も節税できて、もらう時も節税できる、
ある意味、最強の節税商品なんですね。


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上限が2倍になった「ふるさと納税計算ソフト(平成27年度版)」(無料)のご紹介でお小遣いをGETできます!

  • 2015年02月06日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は、今、テレビや雑誌でも話題になっている上に、
税制改正によって平成27年から、寄附の上限金額が2倍となったので、
皆さん、注目しているんでしょうね。


この制度は、寄附した金額から2千円を引いた金額分、翌年の税金が安くなる上に、
自治体から特産品が贈られてくるので、食費の節約にもなります。


年収200万円からでもできるので、大家さんだけでなく、
主婦、サラリーマンなど、誰でも使えるのも魅力ですね。


ただ一つ難しいのは、所得によって寄附の上限金額が変わる部分です。


この問題を解決するために、うちの事務所で開発したのが「ふるさと納税計算ソフト(平成27年度版)」。


このソフトを使えば、誰でも簡単に一発で、
約2倍になった、ふるさと納税の最適上限金額がわかります。


あなたのような不動産投資家、大家さんの場合は、
不動産所得や譲渡所得が発生することがあると思いますが、
そんな時でも、このソフトを使えば、簡単に計算ができます!


友人の税理士にも使ってもらっていましたが、
「すごい便利!!」と、とても喜んでもらっています。


まだ使っていない方はこちらから


無料 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_66/index.do


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ふるさと納税をしても確定申告しなくてよい?

  • 2015年01月27日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税は、寄付した金額から2千円を引いた金額が節税となり、
自治体から色んな特産品が贈られてくる制度です。


僕はこのふるさと納税をフル活用しているのですが、
周りはまだまだ実践していない人が多いのも事実。


実践していない人に、しない理由を聞くと、
「やり方がわからない」
「確定申告が面倒」
という理由がとっても多いんです。


でも、今回の改正では、ふるさと納税をしても確定申告が不要になる
「ふるさと納税ワンストップ特例」が作られています。


この特例では、サラリーマンなど、そもそも確定申告が必要ない人が、
ふるさと納税をした場合、5団体以下への寄附であれば、
確定申告が不要となる制度です。


まだまだ詳細は、明らかになっていませんが、
この特例を活用すれば、もっとふるさと納税は広まりそうですね。


さらに、ふるさと納税は、今年から上限が2倍になります。


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法人は青色申告特別控除がない?

  • 2015年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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青色申告は節税の基本です。


青色申告をすることによって、
色んな特典を享受することができます。


中でも有名なものが、青色申告特別控除。


これは、青色申告をするだけで、適用されるもので、
10万円と65万円の2通りあります。


10万円は不動産の規模が事業的規模未満で、
簡単な帳簿を付けている場合に適用されます。


一方、65万円は事業的規模以上で
複式簿記で帳簿を付けている場合に適用されます。


この金額は、不動産所得から引くことができるので、
節税につながります。


ただし、青色申告特別控除が適用できるのは個人のみ!


法人は、青色申告をしていてもこの控除はありません。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
個人だと、この青色申告特別控除を設定することができ、
逆に法人の場合は、青色申告特別控除を間違えて設定しても、
これを考慮せずに、シミュレーションしてくれます。


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個人と法人で3倍の差があることとは?

  • 2014年12月28日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した年や、大規模修繕をした年は、損失が発生することが多いです。


この損失は、青色申告であれば、それ以降の年に繰り越すことができます。


繰り越すというのは、翌年に利益が出た場合に、
前年の損失と合算して、利益が少なくなるようにすることです。


ただ個人の場合は、給与等の他の所得と合算(これを損益通算と言います)して、
それでも損失が発生している場合だけ、繰り越すことができます。


そして、個人と法人で繰り越せる期間も異なります。


個人は3年、法人は9年です。


なんと、その差3倍!


法人の方が、損失が出た場合には、それを活かすことができそうですね。


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勘違いの多い繰越損失

  • 2014年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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大規模修繕などで修繕費を一括で経費にすると、
損失が発生する場合があります。


そして、青色申告をしていれば、この損失は繰越しが出来ます。


繰越しできると、翌年以降の利益と相殺ができるので、節税に繋がります。


でも、この損失の扱いでよく勘違いされていることがあります。


それは、個人で給与など、他にも所得がある場合です。


個人で他に所得がある場合は、まずその所得と、
不動産所得の損失を合算します。


そして、合算してもまだ所得がマイナスの場合に、
初めて繰越しができます。


不動産所得で損失が出たら、そのまま繰越できると
思っている勘違いが多いので、覚えておいてくださいね。


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物件購入1年目の確定申告で注意すること!

  • 2014年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した後は、確定申告をする必要があります。


1年目の確定申告は、購入諸経費がたくさん掛かっているので、
マイナスになるケースが多いと思います。


個人の不動産所得がマイナスになった時は、
確定申告で注意しないといけないことがあります。


それは、「土地等を取得するために要した負債利子の額」です。


名前だけ聞くと、意味がわかりませんが、
要するに、「借入金の利息のうち、土地に対応する分」ということです。


では、借入金の利息のうち、土地に対応する分はどうなるのでしょう?


普通、不動産所得でマイナスが出ると、給与等の他の所得と合算
(これを損益通算といいます。)できて、節税になります。


でも、借入金の利息のうち、土地に対応する分は、合算できないんです。


すると、合算できるマイナスが少なくなって、税金が増えてしまいます。


具体例で言うと次のような感じになります。


・1億円の物件をフルローンで購入
・年間利息300万円
・土地:建物=3:7


年間利息300万円×土地の割合30%=合算できない分90万円


90万円のマイナスが他の所得と合算できないということになるんですね。


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不動産投資を会社にバレないようにするには?

  • 2014年03月24日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を持っている人は、先週で確定申告を終えたと思います。


確定申告書は1部ですが、確定申告をしている先は、実は2つあります。


それは国と地方自治体。


税目で言うと所得税と住民税ですね。


所得税は年末調整で足りなかったり払いすぎている分を、
確定申告をすることで、納税したり、還付されたりします。


一方、住民税は前年分の所得に対する税金を、
翌年の6月以降に払うことになります。


その払い方として、特別徴収と普通徴収があります。


サラリーマンで、不動産投資をしていることが会社にバレたくなければ、
普通徴収を選ぶことになります。


なぜなら、特別徴収は会社の給料から引かれるので、
同じ年収の人と比べると、特別徴収の額が増えてしまうので、
バレてしまう可能性が高いからです。


普通徴収を選択すれば、不動産で儲かった分の税金は、
自分で払うので、会社にはバレないんですね。


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自宅の一部を事務所とした場合の落とし穴

  • 2014年03月24日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営をしている人の中には、
自宅の一部屋を事務所にしている人も多いと思います。


自宅の一部屋をすると、賃貸している場合は家賃の一部
購入している場合は利息の一部を経費にできます。


また、それに伴って水道光熱費の一部も経費にすることができます。


でも住宅ローンを組んで、自宅を購入している人の場合は、
一部を事務所として経費にすることによって、
思わぬ落とし穴にはまることもあります。


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個人で長期の売却益はとっても有利!

  • 2014年03月20日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を売却して売却益が出ると、
譲渡所得という所得に分類されて、それに税率が掛かります。


5年未満の短期所有だと39%。


5年超の長期所有だと20%です。


一方、法人は、短期長期の区別がないので、
物件売却時の売却益は、既にある所得と合算されて、
そのトータルの所得に対して税金が掛かります。


ただ売却益は金額が大きくなる傾向が高いので、
所得が高くなると35%を超える法人税率が掛かり
結構な税額になることもあります。


でも、個人で長期所有だと、例え総合所得の税率が50%だとしても、
売却益に対してだけは20%で済みます。


だから、個人での長期の売却益は、税率的にとっても有利なんですね。


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65万円控除の4つの要件とは?

  • 2014年02月07日
  • 投稿者:taxkanae
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2月に入り、確定申告真っ盛りの時期となってきましたね。


いつもお伝えしているように、不動産投資の節税の基本は青色申告をすることです。


青色申告をすると色々と特典が付いてきますが、
もっとも有名なものが「青色申告特別控除」です。


青色申告特別控除は10万円控除と65万円控除の2つあり、
個人の不動産所得で65万円控除を受けるためには、次の4つの要件が必要です。


1、青色申告をしていること


2、5棟10室基準の事業的規模を満たしていること


3、複式簿記により帳簿を付けていること


4、申告期限内に申告すること


どれか一つでも欠けると、65万円控除は受けられませんので、
65万円控除を受けたい方は、すべての要件を満たすようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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年末までにできる節税 最後のチャンス!

  • 2013年12月19日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や、個人自営業者って、
サラリーマンと違って、退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は
退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、
まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、
大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


で、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、
これに入ることができます。


しかし、会社に翌年6月ごろに届く、住民税の通知書の、
「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


年払いもできるので、年末までに入れば、かなりの節税ができますよ。


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同じ年に売ったら相殺できる?

  • 2013年12月18日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っている物件を売却すると、
その売却によって発生した利益は、
給与所得や不動産所得とは別で税金がかかります。


これを分離課税といいます。


逆に物件を売却した損失が出た場合も、
他の所得と合算することはできません。


でも、同じ年に売った、複数の物件で、
プラスとマイナスが出ている場合は、その中で合算ができます。


ですので、複数物件を持っていて、売却する場合は、
戦略的に売却を考える必要があります。


また、平成21年、22年に購入した物件であれば、
売却の際に特例を使うこともできます。


 ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol12.html


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売却時の減価償却で得する方法

  • 2013年11月28日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を売却して売却益が出ると、譲渡所得税が掛かります。


短期と長期で税率が変わり、短期は39%、長期は20%でしたね。


売却益の計算は、次の通り。


 譲渡金額-譲渡費用-物件の簿価=売却益


物件の簿価は、取得価額から減価償却費を引いた金額です。


では、売却した年の月割りの減価償却費は、
この売却益の計算式に入るのでしょうか?


それとも、不動産所得の経費になるのでしょうか?


実はこれ、どちらでも有利な方を選べるんです。


例えば、長期譲渡所得で税率20%の場合、
売却年の月割りの減価償却費が300万円あるとすると、60万円の節税となります。


 300万円×20%=60万円


一方、税率50%の人が、この減価償却費を、
売却年の不動産所得の経費に入れるとすると、150万円の節税になります。


 300万円×50%=150万円


このように、確定申告時の処理ひとつで
大きく節税額が変わってきますので、個人で売却する時は覚えておいてくださいね。


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年末に向けてできる節税方法

  • 2013年11月18日
  • 投稿者:taxkanae
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11月も中盤に入りましたね。


不動産投資家にとってこの時期、大切なことは、
今年どれぐらいの利益が出そうかを予想することです。


不動産運営は、売上も経費も読みやすいので、
他の商売と比べると、予想すること容易です。


利益予想ができれば、あと1カ月ちょっとで、
何をするべきかもわかります。


例えば思ったよりも利益が出そうな場合は、
小規模企業共済を年払いで払うということもできます。


この共済は、個人自営業者や中小企業経営者のための退職金制度で、
月々7万円、年払いで84万円まで掛けることができます。


またこれと同じ国の機関、中小企業基盤整備機構が実施している制度で、
倒産防止共済というものもあります。


どちらも、サラリーマン大家さんが掛けるには制限がありますが、
これらをうまく掛けることができれば、節税に繋がります。


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食費を浮かせる節税方法?

  • 2013年10月28日
  • 投稿者:taxkanae
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知っているようであまり知られていないのが、食費を浮かせる節税方法です。


と、いうと疑問に思う方もいらっしゃるかもしれませんね。


その正体は「ふるさと納税」です。


このふるさと納税は、色んな自治体に寄付をすると、
寄付をした自治体から、特産品が送られてきます。


お米、お肉、野菜、魚介類などなど自治体によって送られてくるものは様々。


 ⇒ http://www.furusato-tax.jp/


では、なぜ節税になるかというと、寄付をした分、
自分が住んでいる自治体の住民税が少なくなるからです。


でも、住民税が少なくなる、ちょうどいい寄付金額が所得によって変わります。


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確定申告のときにできる節税技

  • 2013年07月30日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると原則、確定申告をしなければいけません。


でも、物件を購入した年は、登録免許税などの
初期経費が色々と掛かるので、
不動産所得がマイナスになることが多いです。


不動産所得がマイナスになると、
お給料などの他のプラスの所得と合算ができて、節税になります。


これを、損益通算といいます。


しかし、融資を受けて物件を購入している場合は、
年間に払った利息のうち、土地に対応する部分は、
損益通算ができないことになっています。


これを「土地等を取得するために要した負債利子の額」といいます。


例えば、1億円の物件をフルローンで購入し、
年間利息は300万円、土地、建物の割合は3:7だったとします。


そすうると、90万円が損益通算できません。


 300万円×30%=90万円


したがって、この金額が多いほど、
マイナスできる金額が少なくなるので、
税金は多くなってしまいます。


ただ、この負債利子の額、フルローンでない場合は、
ちょっとした裏技があります。


この裏技を遣えば、払った利息を
全額、損益通算することができる可能性もあります。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

不動産所得における、青色事業専従者給与

  • 2013年07月01日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で事業を行っていると、

家族に手伝ってもらったりすることがあると思います。

その場合、家族にお給料を払うことができます。

これが、いわゆる青色事業専従者給与というもの。

不動産投資の場合も事業と同じように

個人で不動産を所有している場合には

青色事業専従者給与を支払うことができます。

ただし、不動産所得独特のルールが一つあります。

それは、不動産所得から青色事業専従者給与を支払う場合には

「事業的規模」でなくてはならないということ。

つまり、区分所有一つから得られる収入に対して

青色事業専従者給与を支払うことはできないということです。

「お給料」はあくまで労働の対価ですので、

税務署からすれば、区分所有一つの管理などでは

認められないということなのでしょう。

ただ、8戸ぐらいあるアパートを購入しても

事業的規模にはならないので

注意が必要ですね。

事業的規模判定ですが、原則は「実質基準」

つまり、不動産の実質をみて、各税務署が判断します。

ただし、簡便的に以下のいずれかに該当すれば

「事業的規模」とみなされます。

1.貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

2.独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

事業的規模であるかどうかは

節税の観点からは非常にポイントになってきますね。


《編者 塩田雅人》


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売却の日は契約日?引渡日?

  • 2013年06月19日
  • 投稿者:taxkanae
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個人が物件を売った際の売却益は、譲渡所得と言います。

この譲渡所得は、長期と短期に分かれています。

長期譲渡所得

 ⇒ 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合

 ⇒ 税率20%

短期譲渡所得

 ⇒ 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合

 ⇒ 税率39%

長期と短期で、税率が倍ほど違いますね。


では、この1月1日は、物件の契約日が基準となるのでしょうか?

それとも物件の引渡日が基準となるのでしょうか?


これは、実はどちらでも好きな方を選べるんです!


だから、12月中に契約して、1月に引渡しをした場合なら、

1月の引渡日を譲渡日とすることもできます。


5年を超えるか超えないかで、大きく税金が変わるので、

しっかりと覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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青色申告特別控除の順番

  • 2013年05月31日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の所得税で青色申告していると、

青色申告特別控除がありますね。


金額は、5棟10室基準を満たしてない場合は10万円

5棟10室基準を満たしていて、事業的規模なら65万円です。


ただ、個人で事業所得があって、

プラス不動産所得がある場合は、

事業的規模でなくても65万円控除することができます。


そして、この控除する順番ですが、

まず、不動産所得から控除して、

控除しきれない金額があれば、

事業所得から控除します。


結局、総合所得の金額は、どちらにしても一緒になるのですが、

税法的に厳密にいうと、このような形になっていますので、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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経費にできるのは30万円以下?30万円未満?

  • 2013年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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空室が出て、リフォームをしたときには、

シャンプードレッサーや、キッチンなどを

取り換える場合もあると思います。


シャンプードレッサーだと、

数万円で購入できますが、

キッチンだと10万円以上するものが多いですよね。


でも税法では、10万円以上ものは資産に計上して、

その後、その備品の耐用年数に渡って

減価償却として経費化していく必要があります。


でも、ある制度を使うと、購入した年に一括で経費にできます。

それが、少額減価償却資産という制度。


知っている方も多いと思いますが、

ほとんどの人が【30万円】という数字を記憶している思います。


それでは、この30万円は、

30万円以下なのか、それとも30万円未満なのか?


答えは、30万円未満なんです。


ですから、299,999円までの備品は、

一括で経費にできます。


他のにも色々と条件があるので、

10万円以上のものを購入する予定があるなら、

チェックしておいてくださいね。

 ⇒ http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5408.htm


《編者 叶 温》



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所得控除3

  • 2013年05月20日
  • 投稿者:taxkanae
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■「勤労学生控除」
これは、勤労学生であれば

所得から27万円を控除してあげようという制度です。

ただし、その年の12月31日時点で

以下の条件を全て満たす必要があります。

(1) 給与所得などの勤労による所得があること

(2) 合計所得金額が65万円以下で、

しかも(1)の勤労に基づく所得以外の所得が10万円以下であること

給与所得だけの人の場合は、

給与の収入金額が130万円以下であれば

給与所得控除65万円を差し引くと

所得金額が65万円以下となります。

(3) 特定の学校の学生、生徒であること


■「扶養控除」
これは、ある人を扶養していれば、

扶養している側(例えば父)所得を一定額

引いてあげましょうという制度。


(一定額)
16歳から18歳を扶養している場合・・・38万円/年

19歳から22歳を扶養している場合・・・63万円/年

23歳から69歳を扶養している場合・・・38万円/年

70歳以上を扶養している場合  ・・・48万円/年

70歳以上で、同居している場合 ・・・58万円/年

扶養の条件がいろいろあるので、ご注意くださいね。

■「配偶者控除」
配偶者がその年の12月31日時点で以下の要件を満たせば、

所得を38万円控除してくれるという制度です。

(1) 民法の規定による配偶者であること
  (内縁関係の人は該当しません。)。

(2) 納税者と生計を一にしていること。

(3) 年間の合計所得金額が38万円以下であること。

(4) 青色申告者の事業専従者として
  その年を通じて一度も給与の支払を受けていないこと

  又は

  白色申告者の事業専従者でないこと。

※70歳以上の配偶者の場合には48万円が控除されます。


■「配偶者特別控除」
これは、上記の「配偶者控除」のおまけのようなものです。

(3)の条件で、「(配偶者の)合計所得が38万円以下」

という制限があります。

これを超えて、76万円までなら、少しだけ控除してあげますよ

という制度。

控除の金額は38万円~3万円まで

段階的に変動していきます。


ということで、

前々回から3回にわたって「所得控除」の簡単な説明をしました。

あ、こんな控除し忘れていた!

という方がいれば、是非この機会にいろいろ調べてみてくださいね。

税金は間違っていても

注意してくれる人は殆どいません。

税務署も全件を隅から隅までチェックできないのが現状です。

ですので、しっかり勉強して

有利な制度は必ず利用して下さいね。


《編者 塩田雅人》


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共有のメリットとデメリット

  • 2013年05月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、

夫婦共有で購入する場合があります。


また相続で受け継いだ物件の場合は、

親子や兄弟で共有という場合もあります。


個人が物件を共有した時のメリットは、

5棟10室の事業的規模を満たすと、

青色申告特別控除65万円が

共有者全員分、受けられることです。


また、不動産所得も共有している分、少なくなるので

1人で持つよりも低い税率で済むケースもあります。


一方、デメリットは、

申告する時に、それぞれ申告書を作らないといけないので、

手間や費用が掛かってしまうこと。

そして、共有者でもめた時は、売却が難しくなることです。


相続で受け継いだ場合は、仕方ないかも知れませんが、

これから購入する物件の場合は、

共有のメリットとデメリットを覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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所得控除 1

  • 2013年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
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一言に「所得控除」と言っても

たくさんあります。

ざっくり説明していきます。


■誰にでもついている「基礎控除」

 これは、一律で38万円です。

■「社会保険料控除」

 これは、社会保険料を払っていれば、

 その支払額を所得から引いてくれるというもの。

■「医療費控除」

 読んで字のごとく、医療費を所得から引いてくれます。

 ただし、実際に支払った医療費から10万円を差し引いた額となります。

 (所得金額が200万円未満の人は、所得金額の5%が医療費控除となります)

■「生命保険料控除」

 これも読んで字のごとく、生命保険料を所得から引いてくれるというもの。

 ただし、いろいろな計算をしたうえで、算定された金額を差し引いてくれます。

 ですので、支払った金額がそのまま所得控除になるわけではありません。

■「地震保険料控除」

 これは今は廃止になってしまいました。

 ただし、平成18年12月31日までに締結していた契約で

 一定のものは、今でも対象になっています。

続きは次回。。。


《編者 塩田雅人》


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所得税の仕組

  • 2013年04月30日
  • 投稿者:taxkanae
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税金は、

法人であれば、法人税・法人住民税・法人事業税

個人であれば、所得税・道府県民税・市町村民税・事業税などがかかります。

今回はそのうち、所得税の簡単な仕組みをお伝えします。

[1STEP]

まず、いろんな所得を計算します。

給与所得、不動産所得、事業所得、一時所得・・・など

・各所得の計算は以下の通り。
  給与所得=給与収入-給与所得控除

  不動産所得=収入-経費

  事業所得=収入-経費

 などです。

[2STEP]
その後、これらの所得を合算します。

合計所得=給与所得+不動産所得+事業所得+一時所得・・・など

[3STEP]
そこから「所得控除」というものを差し引きます。

所得控除=基礎控除+配偶者控除+社会保険料控除・・・など

[4STEP]
最後に税率を掛けます。

(合計所得-所得控除)×所得税率


簡単に言うとこんな計算になります。


つまり、税金を低く抑えるためには

・所得を低く
・所得控除を高く
・税率を低く

すればいいわけですね。


《編者 塩田雅人》


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今年から青色申告をしたい人は・・・

  • 2013年02月25日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年2月21日の木曜日、

確定申告の地区相談会に行ってきました。


僕が行った会場では、

僕を含めて3人の税理士がいて、

朝の10時から夕方の4時まで、

来場者の確定申告の相談に応じます。

今年の神戸は、18日、19日が

雨や雪でお天気が悪かったので、

21日の相談者数はいつもより多かったですね。


僕が受けた相談の中に、平成24年度

つまり、今回の確定申告から

青色申告をする予定だったのに、

申請書を出し忘れて、

青色申告できない人がいました。


白色申告から青色申告に変えるには、

したい年の3月15日まで、

「青色申告承認申請書」

を出す必要があります。


だから平成24年度からしたい人の場合は、

昨年の3月15日までに出しておかなければ

いけなかったんですね。


利益が出ている場合は、

青色申告をすることで、

10万円か65万円を利益から控除してくれます。


青色申告承認申請書の提出期限は厳しいので、

平成25年から青色にしたい人は、

3月15日までに忘れないように提出してくださいね。


これは、家族にお給料を払うための

「青色事業専従者給与に関する届出書」

も同じなので、覚えておいてください。


《編者 叶 温》


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医療費が10万円満たない場合の裏ワザ

  • 2013年02月12日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたがまだ物件を持ってなくて、

普通のサラリーマンなら、

年末調整で確定申告は完結していますが、

医療費が多く掛かった場合などは、

申告すると、税金が還付されます。

その一つの基準が10万円。

でも、医療費が10万円に満たない場合もありますよね。


そんなときは、

配偶者やその他、生計一の方に所得があって、

その所得がそれほど多くない場合は、

その方に医療費控除を適用すると、

10万円に満たなくても、

税金が還付される場合があります。


なぜなら、医療費控除のもう一つの基準に

総所得金額×5%というものがあるからです。


例えば、奥さんがパートをしているなどで、

年収120万円の場合、

給与所得控除65万円を引くと、

総所得金額は55万円になります。

55万円の5%は27,500円ですから、

この金額以上に医療費が掛かっているなら、

奥さんの確定申告で

医療費控除を適用できることになります。


医療費は、生計を一にしている人の

全員の合計額を、

誰にでも適用できるので、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》


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建物割合を少しでも高くする方法

  • 2013年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
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1棟物件を購入するときに、

意識しておかなければならないのが、

土地と建物の割合ですよね。


なぜなら、建物の割合が高ければ、

購入した後の減価償却費が多くなり、

所有時の節税に繋がるからです。


この建物の割合は、

一般的には土地と建物の

固定資産税評価額で按分して

決めることが多いのですが、

この時に、少しだけ建物割合を大きくする方法があります。


その方法とは、建物の固定資産税評価額だけに、

消費税分の5%を加えるのです。


例えば、土地100、建物100の

固定資産税評価額だったとして、

そのままだと

土地100:建物100

建物割合50%

ですが、消費税分を足すことによって、

土地100:建物105

建物割合51.2%

となります。


とても小さいように思えますが、

物件金額が大きかったり、

今後、消費税が8%、10%と増税されれば、

その影響も大きくなります。


確定申告に向けて、建物の金額を決める時の

参考にしてくださいね。


《編者 叶 温》


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通勤費で節税ができるかも 2

  • 2013年01月15日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンは経費を計上することができない!

と、思われがちですが、場合によっては計上することも可能です。

と以前に税金計算の仕組をご説明いたしました。

今回はその説明を前提に、話を進めたいと思います。

給与所得=給与収入-給与所得控除

でしたね。

給与所得控除は「サラリーマンの概算経費」です。

この概算経費の1/2を「特定支出」が超えていれば節税できます。

(平成24年分は 概算経費<特定支出 です。

 ×1/2は有りませんのでご注意ください。)

さて、ここで特定支出とは、以下のうち、

自己負担部分又は、会社負担で給与とされているもの。

1.通勤費
 (経済的かつ合理的なもの)

2.転居費
 (新居への移動の際の運賃・運送費のうち、通常かかるもの)
 (壁の塗り替えや畳替えなどの費用は含まない)

3.研修費
 (職務遂行に直接必要な技術又は知識の習得にかかるもの)

4.資格取得費
 (資格がその職務遂行に直接必要なもの。未払は含まない。)
 (法科大学院はOKだが、会計大学院は×)

5.帰宅旅費
 (通常要するもの、1月4回往復まで)

6.勤務必要経費
 (専門書・専門紙、電子bookも含む。制服代も含む。交際費等)

いずれも、給与支払者の証明などが必要ですのでご留意ください。


そして、これらが給与所得控除(概算経費)の1/2を超えている場合

どのくらい、節税になるかですが、


「特定支出-給与所得控除」×税率

だけ、節税になります。

是非ご検討くださいね。

《編者 塩田雅人》


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通勤費で節税ができるかも 1

  • 2013年01月15日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンは経費を計上することができない!

と、思われがちですが、場合によっては計上することも可能です。

その説明の前に、まず税金計算の仕組を整理しておきますね。


不動産の税金を計算する時は

不動産収入(売上)-経費=不動産所得

ですね。

これと同じ理屈で、サラリーマンの給与については以下のような式になります。

給与収入-給与所得控除=給与所得


「給与収入」は、社会保険料や税金を天引きする前の金額を言います。

所謂「額面金額」ですね。

「給与所得控除」は、サラリーマンの概算経費のようなもの。

不動産であれば、「経費」を引きますが、

サラリーマンの場合は、収入に応じて概算経費を差し引きます。

一体どれくらい、概算経費があるのかというと

具体的には以下の金額になります。

給与収入 5百万円
 ⇒給与所得控除 1.54百万円
 ⇒給与所得   3.46百万円

給与収入 7百万円
 ⇒給与所得控除 1.90百万円
 ⇒給与所得   5.10百万円

給与収入 10百万円
 ⇒給与所得控除 2.20百万円
 ⇒給与所得   7.80百万円

給与収入 15百万円
 ⇒給与所得控除 2.45百万円
 ⇒給与所得  12.55百万円

このような具合です。

これで、

不動産所得と給与所得という

2種類の所得を理解していただいたと思います。


そして、そこから税金計算へ。

(給与所得+不動産所得)×税率・・・・

では、ありません。


もうワンステップ。

(給与所得+不動産所得-所得控除)×税率

です。

「所得控除」この言葉、ややこしいのですが

「給与所得控除」とは全然別物です。

「所得控除」は配偶者控除、扶養控除、社会保険料控除など

ここに応じて金額が異なります。

こうやって、税金計算されているのですね。


《編者 塩田雅人》


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医療費控​除の対象となるもの

  • 2012年12月13日
  • 投稿者:taxkanae
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今回は、「医療費」として取り扱われるものを


ご紹介いたします。


1.治療費

 ただし、健康診断などの費用は「治療」ではないため含まれません。


2.医薬品代

 風邪薬はOKですが、栄養ドリンクやビタミン剤はNGです。


3.湿布代

 医師の指導の下処方される湿布は「治療」なのでOK


4.あん摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師、柔道整復師による施術

 ただし、疲れを取るため、体調を整えるためのものはNGです。


5.病院などへの交通費

 ただし、自家用車での通院の場合のガソリン代や駐車場代はNG。


6.入院費

 部屋代や食事代もOK(出前や外食はNG)

 入院に際し、寝巻きや洗面具など身の回り品を購入した費用はNG


7.出産に伴う費用

  妊娠と診断されてからの定期検診費、検査費、通院費用

  出産で入院するときにタクシーを利用した場合、そのタクシー代
  (緊急でない場合の入院時はタクシー代はNG)

  ※自己負担額のみなので出産祝金などは差し引きます。


8.歯の治療費

  自由診療によるものや高価な材料を使用した治療代はNG

  金(金歯)はOK

  歯の矯正は基本的にはOK。ただし、矯正の目的が容貌を美化するための費用はNG。


こうやって見ていくと、結構医療費控除の対象となるものは多そうですね。


ただ、領収書などを取っておく必要があるので


日ごろからきちんと整理しておく必要がありそうです。


《編者 塩田雅人》


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医療費控​除とは

  • 2012年12月03日
  • 投稿者:taxkanae
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医療費控除の前に、


所得税の計算式は以下の通りです。


{(給与所得+不動産所得等)-所得控除}×税率


このうち、「医療費控除」は所得控除に分類されます。


配偶者控除とか扶養控除などと同じ分類ですね。


ですので、医療費が発生したら、医療費控除として提出すれば


税金が安くなるというわけです。


さて、しかしサラリーマンをやっていると「医療費控除」


聞いたことはあるけど、提出なんてしたことない。。。


という方が多いのではないでしょうか。


それもそのはず、医療費と言っても


ある程度制限がかかっているためです。


まず、金額的な制限。


医療費(自己負担額)が年間で10万円をこえること。


超えた場合には、超過額を医療費控除とすることができます。


ただし、所得金額が200万円以下の方は


所得金額の5%を超えると、超過額が医療費控除となります。


なお、配偶者やお子さんなど「生計を一にしている家族」の分についても


合計で考えます。


次に、手続き的な制限。


医療費控除は年末調整の対象外です。


ですので、お勤めの会社に領収書などを持って行っても


医療費控除は行ってくれません。


ではどうするのか?


確定申告を行います。


少し面倒ですが、確定申告を行えばお金が返ってくるので


年末にご家族の医療費の領収書をかき集めて


自己負担額が10万円を超えそうであれば


是非挑戦してみてくださいね。


《編者 塩田雅人》


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太陽光発​電の税金3

  • 2012年11月26日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電の3つの優遇措置。


・即時償却


・特別償却


・税額控除


この優遇措置を受けるための


要件を見ていきたいと思います。


大きく5つの要件を満たさなくてはなりません。


1つ目・・・法人であること。


2つ目・・・10kW以上の太陽光発電設備であること


3つ目・・・平成25年3月31日までの間に設備を取得等すること


4つ目・・・再エネ特措法という法律に規定する認定発電設備に該当すること


5つ目・・・取得等から1年以内に事業の用に供すること(試運転ではダメ)


という内容です。


簡単に言えば、


法人で10kW以上の太陽光発電設備を


平成25年3月31日までに取得し、すぐ使う。


といったイメージです。


該当する方は是非考えてみてくださいね。


《編者 塩田雅人》


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太陽光発​電の税金2

  • 2012年11月19日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電、国も補助金を出すなどして


国を挙げて推進しています。


その一環で、税制面でも優遇措置がなされています。


優遇措置の内容ですが


一定の要件を満たせば


・即時償却


・特別償却


・税額控除


の3つの優遇措置を選ぶことができます。


即時償却と特別償却については前回説明しましたので


今回は税額控除について説明していきます。


読んで字のごとくですが、税額を控除してくれる制度です。


ポイントは「所得控除」ではない点です。


所得控除であれば、所得を控除するので


控除額=減税額とはなりません。


控除額×税率=減税額です。


今回は「税額控除」なので


控除額=減税額となります。


さて、それではいくら控除してくれるのでしょうか。


取得価額の7%です。


1千万円なら70万円です。


なんだ、たった70万円かと言われそうですが


あくまで税額を70万円控除してもらえるので大きいですよね。


所得控除でいうなら280万円の所得控除とほぼ同等の意味を持ちます。


特別償却も即時償却ももちろん意味はありますが


税額の控除ではなく、


経費の前倒しなので


トータルで考えると、たとえ7%でも税額控除の方が得かもしれません。


前回と今回で3つの優遇措置をご紹介しました。


ただし、これら即時償却・特別償却・税額控除を受けるためには


要件が必要になってきます。


《編者 塩田雅人》


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太​陽光発電に関する税金

  • 2012年11月12日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電、国も補助金を出すなどして

国を挙げて推進しています。

その一環で、税制面でも優遇措置がなされています。

優遇措置の内容ですが

一定の要件を満たせば

・即時償却

・特別償却

・税額控除

の3つの優遇措置を選ぶことができます。

即時償却とは、その名の通り、

購入して使用した段階で取得価額の全額を

即時に減価償却として計上できるという内容。

今年はかなり利益が出るし、

もう物件の減価償却費もあまり計上できないという方であれば

メリットを享受できるでしょう。

次に特別償却。

これは「即時償却」とまではいきませんが、

購入して使用すると、取得価額の30%を

1年で特別償却として計上できるという内容。

即時償却をやると利益がマイナスになってしまうが、

30%ならマイナスにならないという方であれば

メリットを享受できるでしょう。

さて、この二つ、金額の大小があるにせよ

やっていることは、法人税・所得税等の「繰延べ」です。

つまり、通常の減価償却でも即時償却でも特別償却でも

長い目で見れば、最終的に経費として計上できる金額は同額です。

それをどのタイミングで経費としていくかの違いです。

従って、即時償却は1年目は経費が増えて利益が圧縮されますが

2年目以降は減価償却費がなくなり、利益が出やすくなります。

ですので、目先の税金だけで判断するのは賢明ではないかもしれません。

「なんだ、そうなのか。じゃあ、あまりメリットはないんだな」

と思われてしまうかもしれませんが、

使いようによってはとてもメリットがあります。

例えば、法人で今期に物件を売却し

利益が1,000万円以上出そうという時。

法人は所得が800万円に達すると税率が高くなります。

この場合、800万円から1000万円の200万円部分に対して

税率が約38%かかっています。

なので、即時償却や特別償却を利用して

この所得を下げられれば、

1年目の節税額は 償却額×38% となります。

もちろん、2年目以降は利益が出ますが

それでも2年目以降の所得が800万円以下でおさまるのであれば、

800万円以下の所得に対する税率は約25%なので

トータルで考えると

200万円×(38%-25%)=26万円

の節税につながります。

こんな使い方ならありかもしれません。


まとめると、今期の利益が突発的な要因によるもので

翌期以降は利益がそれほど出ないという場合には

即時償却や特別償却は節税としてとても有効でしょう。


《編者 塩田雅人》


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不動産投資の健美家

年末に向​けて、今やるべきこと

  • 2012年11月05日
  • 投稿者:taxkanae
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今年もあと2ヵ月となったわけですが、

この時期は、うちの事務所では

お客さんとの打ち合わせが多くなります。

その理由は、個人の所得税の決算対策と、

来期の経営計画の打合せをするためです。

お客さんとの打ち合わせの流れは

次のような形で進んでいきます。

1、あと2ヵ月の数字を聞き、今年のキャシュフロー予測

 これで今年、いくらお金が残りそうかを把握します。

2、来年のキャッシュフローの予測

 これで来年、いくらのお金が残りそうかを把握します。

3、1のヒヤリングに基づいて、今年の利益予測

 1で出た実際に残るお金と利益は違う数字になるので、

 ここでは税金を計算するための利益を予測します。

4、2の数字に基づいて、来年の利益予測

 3に続いて、来年どれぐらい利益が発生しそうかを予測します。

5、4の数字に基づいて、この先5年の利益とキャッシュフロー予測

 利息と減価償却費はだんだん減っていくので、

 この先5年でどのように利益が推移するかを予測します。

この時期に大切なことは、

3の「今年の利益予測」ですが、

ここで利益が思ったよりも出そうであれば、

今からできる節税対策を提案します。

こうやって利益をコントロールしていくんですね。

人間、先を見ることができれば、

安心して不動産経営をすることができます。

ぜひみなさんも、

この時期に今年の利益予測をして

賢く節税してくださいね。


《編者 叶 温》


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消費税還​付の活用方法

  • 2012年10月22日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付という言葉を

ご存じじゃない方もいるかもしれませんので、

簡単にその内容を説明しますね。


物件を購入する時、あるいは建築する時、

建物には消費税が掛かります。

税抜6千万円の建物だと、300万円が消費税です。


この消費税300万円は、

何もしなければ戻ってこないのですが、

消費税還付の申告をうまくすると、

全額が戻ってくるのです!


こんなにお金が戻ってくれば、

自己資金も少なくなりますし、

不動産取得税も楽々払えます。


でも、これを成功させるためには相当な準備が必要です。


そして、この消費税還付の活用方法にはいくつかあります。

1、中古物件を購入する時に新規法人で消費税還付を受ける

2、新築を建てる時に新規法人で消費税還付を受ける

3、個人で持っている物件を法人へ移す際に新規法人で消費税還付を受ける

4、1と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける

5、2と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける


特に3は、個人の所得税率が高い方には非常に有効で、

法人への移転コストを消費税還付でカバーでき、

その後は、法人所有で節税を図っていくことができます。


しかし、うちの事務所のスキームでする消費税還付は

特殊な新規法人でなければいけませんので、

必ず事前に相談してもらわないといけません。


タイミングとしては、

・自分で法人を設立する前

・物件の売買契約書、新築の請負契約書を巻く前

・融資依頼をする前

がベストです。


《編者 叶 温》


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実質的な​税率はいくら??

  • 2012年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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よく、個人は税率が高いから法人の方が得と言いますが


ここで、「税率」に対する考え方を整理しておきましょう。


まず、個人ですが、


給与所得(給与収入-給与所得控除)や不動産所得などを


合算し、そこから所得控除(配偶者控除など)の合計を差し引きます。


その金額を「課税所得」と言います。


この「課税所得」に対して税率を掛ける。


式で表すと


(給与所得+不動産所得など-所得控除)×税率


ただし、個人の場合、累進課税制度なので以下のような税率となります。


所得(万円) 税率(所得税・住民税率)


  ~195  15%
195~330  20%
330~695  30%
695~900  33%
900~1800 43%
1800~   50%


ここで、誤解されている方がいらっしゃいますので補足説明をしておきます。


例えば、課税所得が500万円の方は


500万円×30%=150万円の税金が発生・・・


ではありません。


あくまでも、195万円までは15%


195~330万円に対しては20%


330~500万円に対しては30%


です。


なので、所得税と住民税は


195×15%+(330-195)×20%+(500-330)×30%


=107.25万円となります。


ですので、実質的な税率は30%ではなく、


107.25÷500=21%となります。


《編者 スタッフ》


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特産品で​節税?

  • 2012年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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「ふるさと納税」とは、簡単に説明すると

自分が住む町以外に寄付をすると、

自分の町の住民税が、

寄付をした分、少なくなるという制度です。


結局、住民税のトータルは一緒なのですが、

自分が好きな町にお金を入れることができるんですね。


「ふるさと」と言ってますが、

別に故郷以外の町でも、

自分の好きな町に寄付をすることができます。


そこでタイトルの「特産品で節税」の意味ですが、

他の町に寄付をすることで、

その寄付をした町によっては、

寄付金額に応じて、その町の特産品をもらえるんです!


例えば、島根県飯南町に1万円を寄付すると、

奥出雲和牛モモステーキがもらえます!

 http://ww.f-tax.jp/photo/show/986


僕も毎年このふるさと納税をしているのですが、

お陰でお米が半年ぐらい持ちます。(笑)


このふるさと納税、

所得によって、もっとも効率的な寄付金額が変わるので、

やっぱり事前に納税予測ができることが重要です。


検索するとシミュレーションソフトも出てきますので、

ご興味のある方は調べてみてくださいね。


《編者 叶 温》


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売却損の​出やすい人、売却益の​出やすい人

  • 2012年09月25日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は必ず出口戦略を考えておかなくてはなりません。


出口を考える時にもちろん税金が発生することは無視できませんよね。


では、出口=譲渡(売却)と仮定して考えていきましょう。


個人の場合、譲渡所得(売却益)に対して税金がかかってきます。


まず、譲渡所得の算出ですが、


売却時の収入-(取得費+売却時の費用)


となります。


売却時の収入はもちろん、売却価額です。


ただし、関西の一部地域では「預り保証金の持回り制」


という慣習があります。


この場合、保証金の金額もこの売却時の収入にプラスしなくてはなりません。


さて、次に取得費ですが、これは土地と建物の価額。


取得時の金額から減価償却費を引いた金額になります。


そして売却時の費用とは、仲介手数料、司法書士費用、売買契約書の印紙税などです。


では、売却損の出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


土地の金額が大きい人です。


土地は減価償却ということをしませんから、


建物価額が低く、土地の割合が大きい場合には


「取得費」が大きくなりがちです。ですので売却損が出やすくなります。


続いて、売却益が出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


これは、先程と逆で建物価格が大きい人。


もっと言えば、設備などを認識して、保有時の減価償却費が多額に発生している人です。


こういった人は、「取得費」がかなり低くなっているので、


売却益が多額に発生する可能性があります。


あと、関西の一部地域に限りますが、持回り保証金が多額にある人も


売却益がでやすいです。


ということで、結果的には「減価償却費」が運命の分かれ道ということになりそうですね。


減価償却費は奥が深いので、不動産投資をするなら、


しっかりマスターされた方がいいと思います。


《編者 スタッフ》


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減価償却​費って何?

  • 2012年08月06日
  • 投稿者:taxkanae
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今回は、基本に戻り減価償却費についてお話しします。

そんなものは知っているという方もいらっしゃるでしょうが

不動産投資にとって減価償却費というものは

避けて通れませんので

あまり理解していない方は勉強してみてくださいね。


さて、この減価償却費を説明するにはまず、

「費用収益対応の原則」

という考え方を理解してもらう必要があります。

これは、「売上(収益)が上がったタイミングで、経費など(費用)を計上しましょう」

という考え方です。


例えば、果物屋さんの場合、1年目にリンゴを仕入れ、2年目に販売したとします。

この時、1年目にリンゴの代金は支払っていますが、

この時点では原価(費用)にはならず、商品(資産)となっています。

2年目にリンゴを販売して初めて、リンゴの仕入れ代金が原価(費用)となります。

「売上とそれをもたらした費用を一緒のタイミングで計上しましょう」ということです。


さて、話を減価償却費に戻します。

この「費用収益対応の原則」を不動産投資に当てはめると、

収益はもちろん「賃料収入」です。

それをもたらす経費はたくさんあります。

例えば、水道光熱費や管理費など。

これら経費は、基本的に賃料が上がった年に計上されています。

まさに「費用収益対応の原則」ですね。

しかし、この「賃料収入」をもたらすために不可欠なものがありますよね。

そう、「不動産(土地と建物)」です!!

これがないと、賃料は発生しませんよね。

そこで、不動産の購入金額を経費として計上していきます。

ここで注意すべきは、他の経費の支払は毎月、毎年発生しますが

不動産の購入の支払は、購入時点でしか発生しないですよね。

一方で、対応する「賃料収入」は何年にもわたって発生します。

そのため、不動産の購入金額を、

毎年の「賃料収入」発生に応じて

分割して費用(減価償却費)として計上していきましょう。

というのが、減価償却費の考え方です。


ちなみに、費用(減価償却費)を計上するということは、

一方で、資産(不動産)を減額するということを意味します。

不動産のうち、建物は老朽化していくため価値が下がっていきますが

土地は、天変地異や土壌汚染などがない限り基本的には値下がりはしないと考えます。

(厳密には時価は変動していますが、この時価の変動を決算書に織り込むと

客観性がなくなるので、土地は「購入金額で一定」と考えてください)

そのため、資産を取り崩して、減価償却費を計上するのは「建物」のみになります。

「土地」は減価償却費を計上しませんので、

ご注意くださいね。


《編者 スタッフ》


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ふるさと​納税制度

  • 2012年06月04日
  • 投稿者:taxkanae
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ふるさと納税ってご存知ですか?

聞いたことはあるが、詳細は知らないという方が多いのでは。

簡単に言うと、「地方自治体へ寄付をする代わりに

その寄付金のほぼ全てをあなたの税金から控除してあげますよ。」

という制度。


私も勘違いしていたのですが、

寄付する先は「自分のふるさと」に限らず、

どこの自治体でもOKです!


寄付をすることで、様々な特典が用意されています。

例えば、

北海道紋別市 ⇒ カニなど

山形県白鷹町 ⇒ 米沢牛、ラフランスなど

新潟県    ⇒ コシヒカリ

宮城県石巻市 ⇒ 魚介類セット、お米セット、地酒セットなど

静岡県三島市 ⇒ 箱根西麓で収穫した季節の特産野菜

愛知県吉良町 ⇒ 焼き海苔、海産物など

京都府伊根町 ⇒ 5千円寄付で5千円相当の伊根町での食費宿泊費補助

などなど

書き出したらきりがないので、詳細はインターネットで調べてくださいね。


ちなみに、「ほぼ全て」といいましたが、自己負担は約5,000円です。

ただし、寄付の金額にも上限額があります。

上限額はこちらのURLで簡単に算定できますのでご確認ください。

http://www.furusato-nouzei.jp/guide/simulator.html

この上限額を超えた寄付を行うと、自己負担額が増えていきます。

ふるさと納税は簡単に言うと、「税金の前払」(一部負担はありますが)。

税金を前払することで、上記のような特典がもらえると思うとやるしかないですね!!

家族も喜んでくれそうです!


《編者 スタッフ》


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蛍光灯か​らLEDへの取替は経​費?

  • 2012年05月21日
  • 投稿者:taxkanae
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リフォームなどを行った時の会計処理は2通りあります。

その年に「一括で経費に落とす」か

それとも、「資産で計上し、減価償却を通して数年間でに経費としていく」か(資本的支出)


これは、不動産投資を行っていくうえで節税の大きなポイントです。


「一括で経費に落とす」場合には、その年の所得が低くなるので利益が出そうな年度末に

一気に修繕をかけてしまうことで節税が可能になります。

ある程度、所得のコントロールが可能になりますね。

「資産に計上し、減価償却を通して数年間で経費としていく」場合には、

一度に経費にならないので

徐々に経費として落としていくことになります。

対策としては、

利益が多く出そうな年⇒「一括で経費に落とす」

利益があまり出そうにない年⇒「資産に計上し、減価償却を通して経費としていく」

とできれば、節税につながります。


しかし、これら2つの会計処理はどちらでも自由に選べるというものではありません。

その修繕等を行った際に、資産の価値を高める、又は耐久性が増す場合には

資本的支出(後者)としなければなりません。


さて、ここで物件の共用部分などの蛍光灯をLEDに変えた場合は

どちらの会計処理になるのでしょうか。

これは、国税庁のHPに明記されています。

結論は、「一括で経費に落とす」です。

理由は、「蛍光灯は照明設備の部品の一つであり、

その部品の性能が高まったことをもって、

建物付属設備として価値等が高まったとまではいえない」

ということだそうです。

要するに、蛍光灯やLEDはあくまで「一部」であって、

「一部」の性能があがっても「本体」まで価値が高まったとは言えない。

ということ。

とにかく、LEDへの取替は「一括で経費に落とす」です!

これは、その金額が高額(数千万円など)でも同じです。

かならず「一括で経費に落とす」です。

ですので、物件をたくさんお持ちで利益が出そうな方は特に、

一度期末あたりに検討してみてくださいね。

《編者 スタッフ》


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寄付金を​忘れずに!

  • 2012年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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平成23年3月11日に東日本大震災が起こりました。

そして、あなたも震災復興として、

寄付をしているかもしれません。


このような寄付は、

所得控除の対象となる可能性があります。


個人の所得税には「寄付金控除」というものがあり、

・その年に支出した特定寄附金の額の合計額

・その年の総所得金額等の40%相当額

のいずれか低い金額から2千円を引いた額が

寄附金控除として所得から引くことが出来ます。


ただし、寄付をする相手が決められています。

その相手は国税庁のホームページで確認できます。

国税庁ホームページ

代表的な日本赤十字社などはOKですが、

Yahoo基金など、物品を購入する形のものは

対象となりません。


あなたが昨年、寄付をしているなら、

相手先を確かめて、控除証明書を確認し、

確定申告書に入れることを

忘れないようにしてくださいね。

《編者 叶 温》


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減価償却​で節税を!

  • 2012年01月30日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得は以下のように算定します。

不動産所得=「賃貸収入等」-「必要経費」

この必要経費の中に「減価償却費」というものがあります。

これは、建物などの1年間の目減り額のようなものです。

通常の経費、例えば管理費や水道光熱費はお金がでていきますが

減価償却費はお金が出ていきません。

お金が出ていかないのに、経費にできる(税金が安くなる)ので

上手に利用すれば、資金繰りが大変有利になります。


では、この「減価償却費」はいくら計上したらよいのでしょうか。

算定方法は2つあります。

それが「定額法」と「定率法」です。

では、どちらを選択すべきなのでしょうか。


例えば1億円の建物を10年で減価償却するとします。

(定額法の場合)
 1億円×0.1=10百万円

(定率法の場合)
 1億円×0.25=25百万円

取得間もない時期は、「定率法」の方が

減価償却費の金額が大きくなります。

ですので、定率法を選択することで経費を多く計上し

結果、節税になります。。。。


本当でしょうか??


確かに、物件取得間もない時は資金不足になりがちですので

定率法を採用することで

しばらくは税金を払わなくて済んだりもします。

しかし!トータルで見ると経費に計上できる金額は

定額法でも定率法でも1億円です。

つまり、いつ1億円を経費として落としていくか

タイミングの問題なのです。

と、いうことは税率が高い年に減価償却費が大きい方が

トータルでは節税効果は大きいということになります。


近々、退職をお考えの方は

給与所得のある間に経費を多く計上した方が節税になります。

つまり、定率法の方が節税になる可能性が高いといえます。


一方、退職はまだまだ先の話という方で

これから物件をまだまだ購入されるのであれば

不動産所得で儲かりだす頃に

経費を多く計上した方が節税になります。

よって、定額法の方が節税になる可能性が高いといえます。

もちろん、他にも売却のタイミング等

検討する事項はたくさんありますが

ご自身はどちらが有利なのか

確定申告までに一度検討されてはいかがでしょう。

なお、個人は原則「定額法」ですので

「定率法」を採用する場合は

届出を確定申告期限までに提出する必要があります。


《編者 スタッフ》


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確定申告​をした方がよい人とは​?

  • 2012年01月23日
  • 投稿者:taxkanae
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普段サラリーマンをしていると

確定申告をあまり意識しない方もいらっしゃると思います。

給与所得のみの方であれば基本的には

「年末調整」をすることで、確定申告をする必要がないからです。

では、どのような方が確定申告を行わないといけないのでしょうか。

1.給与収入(額面)が2000万円超の方

2.給与所得と退職所得以外の所得が20万円超の方

3.2か所以上から給与を受けている方は、

  主たる給与以外の給与収入と2の合計が20万円超の場合

等です。

ですので、副収入がある方は、その所得が20万円を超えてくると

確定申告をする必要が出てきますので、ご注意くださいね。

ただし、株式等の運用については、源泉徴収のみで

確定申告をしなくてもよい制度があります。

と、ここまでは「確定申告をしなくてはならない人」を紹介しましたが

確定申告は誰でも行うことができます。


では、「確定申告をした方がよい人」はどのような人なのでしょうか。


1.給与所得、退職所得以外の所得がマイナスの方

2.医療費が10万円以上かかった方

3.災害・盗難・横領等に合われた方

4.勤労学生に該当する方

5.一定の寄付金を支出した方

一定の寄付金とは例えば

 ・指定期間内に「著しい被害が発生した地方公共団体(※)」に対して直接寄附した義援金等

 ・日本赤十字社の「東日本大震災義援金」口座へ直接寄附した義援金

 ・社会福祉法人中央共同募金会の「東日本大震災義援金」

等です。

(※)青森県、岩手県、宮城県、福島県、茨城県、栃木県、千葉県の各県(県内の市町村も含みます。)

   長野県栄村、新潟県十日町市、新潟県津南町、埼玉県加須市(旧大利根町の区域、旧北川辺町の区域)

   埼玉県久喜市、東京都板橋区が該当します。

前年は多くの方が東日本大震災に被災され、

また被災地へ義援金等を寄付されたと思います。


上記1~5に該当する方は、一度確定申告をご検討されはいかがでしょうか。

《編者 スタッフ》


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交際費は​いくら経費に落とせる​のか!

  • 2012年01月16日
  • 投稿者:taxkanae
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個人の場合

交際費は「全額」経費として落とすことができます。


一方、法人の場合(資本金1億円以下の中小法人)

交際費は「一部のみ」損金(経費)として落とすことができます。

「一部のみ」とは、交際費が600万円/年までであれば

支払った交際費の90%は損金(経費)として落とすことができます。

つまり、10%部分は落とすことができません。

不動産投資のみを行っている方であれば

600万円もの交際費を一年で使う方は稀だと思いますので

個人は「全額」、法人は「90%」と考えてください。


月5万円(年間60万円)の交際費が発生した場合で比較してみましょう。

個人:60万円×100%=60万円

法人:60万円× 90%=54万円


これらの金額を経費として落とすことができます

つまり、所得を少なくすることができます。


では、「節税金額」はどれだけ変わるのでしょうか?

個人:60万円×税率(最高50%)=30万円

法人:54万円×税率(約40%)=21.6万円


個人の方が8.4万円も多く節税できる!!

それでは法人の方が損なのでしょうか??

「節税金額」の響きに惑わされそうになりますが

両者の差の主な原因は税率です。

個人の税率の方が法人の税率よりも高いために

節税効果が個人の方が高くなっているのです。


そもそも、とられている税金が

個人の方が高いということですよね。

但し、税率の高い個人の方ほど節税対策によって

大幅な効果が得られる。ということは言えそうですね。

《編者 スタッフ》


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年末までにでき​る節税対策の紹介

  • 2011年12月19日
  • 投稿者:taxkanae
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いよいよ今年もあと2週間となりましたね。

あなたが個人で不動産を持っていたり、

12月決算法人を持っている場合は、

節税対策ができるのも、あと2週間です。


今期の利益を予想して、

思った以上に利益が出ている場合は、

今であれば節税対策をすることができます。


それでは、これからできる節税対策を

いくつか挙げておきましょう。


・来期に予定していた修繕を前倒しにする

 どうせ来年するなら利益が出ている今のうちに!


・購入予定の備品を先に買う

 青色申告であれば30万円未満は一括で経費にできます!


・年金を年払いする

 国民年金や、国民年金基金を自分で掛けている場合です。


・小規模企業共済を年払いする

 サラリーマン大家さんは原則掛けられませんが、

 法人の役員であれば掛けることができます。


・法人であれば倒産防止共済を年払いする

 法人の所得を最大240万円下げることができます!


・欲しかった書籍やセミナー教材を購入する

 今年中に買えば、今年の経費にできます。


《編者 叶 温》


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小規模企業​共済で大節税!

  • 2011年12月12日
  • 投稿者:taxkanae
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小規模企業共済とは、言わば、

小規模企業の役員さんや社長さんの

退職金制度です。


掛金を支払った時は、その掛け金の金額をそのまま

所得から控除することができます。

そして、事業を廃止した時や65歳歳以上(掛け金期間15年以上)の方が

返還の請求を行った場合などには共済金を受け取れますが、

一時に受け取った共済金は、「退職所得」又は「一時所得」となりますので、

税金が安くなります。


この制度、従業員の方(給与所得者)は入ることができないのですが、

例えば、旦那さんは会社勤めをしていても、

奥さんと物件を共有していれば、

奥さんは「共同経営者」となり、この小規模企業共済に入ることができます。

では、どれくらい節税が可能なのか見てみましょう。

所得800万円、掛金7万円/月額とすると、

年間で84万円を掛金に掛けます。


年間節税金額は84万円×33%=27.72万円にもなります。

30年間このままかけ続けると、受取金額は、

30,436,000円(掛金合計額は25,200,000円)

30年間を通してみてみると、実質返戻率は

(返戻共済金)÷{(掛金額)-(節税金)}


30,436,000円÷(25,200,000円-8,316,000円)

=約180%


お得な制度です!

是非一度検討してみてくださいね。

《編者 スタッフ》


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年末調整って?

  • 2011年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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年末なると、給与明細の額が増えていて、

ちょっと得した気分になったことありませんか?


同僚に聞くと「年末調整分が入っていて・・・。」

とりあえず、年末になると何かの調整金としてお金が入ってくる。

では年末調整って何と何の調整なのでしょうか??

答えは、所得税と所得税の調整です!

どういうことかと言いますと、

「源泉所得税」って聞いたことありますよね?

毎月お給料からひかれる、いわゆる源泉徴収ですね。


私たちは、毎月税金を前払いしているのです。

ですが、あの源泉所得税の金額は結構曖昧なんですね。

源泉徴収で考慮されている所得控除は、

社会保険料控除・基礎控除・配偶者控除

・配偶者特別控除・扶養控除のみです。


ですから、「概算で前払いをした所得税額」と、

年末で決定した給与総額から算定した

「あるべき所得税額」との差額を年末に調整するのです。


お金が返ってくる理由、

それは「概算で前払いをした所得税額」の方が、

年末に計算した「あるべき所得税額」よりも多かったからです。


差が生じる理由は、扶養家族の変動、

生命保険料控除・社会保険料控除・住宅借入金控除

・小規模企業共済等掛金控除の発生、給与の増減などです。

さて、それでは、不動産を取得して、


奥さんに給料を支払っている場合、どうすればいいでしょうか。

社会保険料等控除後の給与等が8万8千円以上の場合、


毎月、奥さんの給与から所得税額を預かり、

翌月10日以内に税務署に支払わなくてはなりません。


年末になると、

改めて年間の給与から各種控除金額を差し引き、

「あるべき所得税」の金額を算定します。

そして、両者の差額を支払う又は還付

してもらう必要があります。

これを1月末までに行わなくてはなりません。


結構大変ですね。

しかし、お給料を払っている以上、

源泉徴収は義務ですし、

年末調整もやらなくてはなりません。

是非この機会に年末調整を勉強してみてください。


ちなみに、医療費控除は年末調整では考慮してくれないので、

自己負担額が10万円以上発生している方は、確定申告の時にお忘れなく!!


《編者 スタッフ》


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とっておきの節​税対策!

  • 2011年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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以前から、年末になっていく11月は、

納税予測をすることが大切ですよ、

とお伝えしていますが、

融資対策のために、利益は出したいけど、

節税はしたいという人のために、

とっておきの節税対策があります。


その節税対策とは、

「小規模企業共済」。


これは、個人事業主や、

中小企業の役員のために、

国が運営している、積立制の退職金制度です。


掛け金は、月額1,000円から70,000円まで、

選ぶことができます。


これを掛けると、なぜ利益を残して、

税金を減らせるのか?

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、

この掛け金は、全額「所得控除」になるからなんです。


要は社会保険の支払いと同じ扱いです。


でも、個人で物件をお持ちの、

サラリーマン大家さんは掛けることができません。


しかし、サラリーマン大家さんでも、

法人を設立して、その役員としての立場なら、

掛けることができます。


専業大家さんは何の問題もなく掛けられます。


そして、とっておきの節税対策ですが、

これを12月末までに、年払いにします。

すると、最大で、

 7万円×12カ月=84万円

の所得控除が可能となります。

これは、大きいですよ。


みなさんが、利益を残したいけど、

節税はしたいなら、

是非検討してみてくださいね。

《編者 叶 温》



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奥さんに給料は​いくらまで払えるの?​?

  • 2011年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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奥さんに給料を払うこと、つまり旦那さんの所得を分散させることで、

節税が可能になりました。

では今回は、いくらまで払うことができるのかを見ていきたいと思います。

前回の記事はコチラ


奥さんに給料を払う場合、「3つの条件」があります。

1.確定申告者(旦那さん)と生計を一にしていること

2.その年の12月31日現在で15歳以上であること

3.その年を通じて6か月を超える期間、
 その確定申告者の事業にもっぱら従事していること

です。

専業主婦で一緒に暮らしていれば大丈夫です。

ちなみに学生は対象外ですので、学生のお子さんに

給料を払うことはできません。お気を付け下さい。


そして、次に「支払額の限度」ですが、旦那さんが白色申告者か青色申告者か

によって異なります。


白色申告者の場合:ア又はイのどちらか低い金額

 ア:配偶者なら86万円、それ以外なら50万円
 イ:お給料を払う前の不動産所得等の金額を専従者(奥さん等)に1を足した数で割った金額

青色申告者の場合:届出に記載した金額(但し「相当であると認められる金額」)


青色申告をしていた場合、能力に応じて払えるということです。

同様の業務を行っている他人のお給料と比べて、

異常に高くない程度であれば問題ありません。

例えば、お掃除のみで1,000万円!これはNGです!!

では、白色申告と青色申告でどちらが節税になるのでしょうか?

比較してみましょう。

(前提)
夫:給与所得500万円、給料支払前の不動産所得500万円
妻:給料0円
妻へ支払うお給料:200万円

(白色申告の場合)
 夫の税金
  (500+500-86)×43%-153=240万円

妻の税金
   {200-78(給与所得控除)}×15%=18万円

合計 240+18=258万円


(青色申告の場合)
 夫の税金
  (500+500-200)×33%-63=201万円

妻の税金
   {200-78(給与所得控除)}×15%=18万円

合計 201+18=219万円


青色申告と白色申告で39万円も異なってきます。

月額3万円です。これは家計の足しになります!!

青色申告の方が得ですね。


奥さんへの給料をさらに増やすと、さらに節税が可能となります。

もちろん、「相当であると認められる金額」の範囲ですが。


再度、前回と今回のおさらいです。

・お給料を奥さんに払った方が得!

・旦那さんは青色申告する方が得!

・ただし、奥さんに給料を払うには3つ条件がある!

・限度額は、旦那さんが青色申告の場合、「相当であると認められる金額」!


《編者 スタッフ》



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税金をコントロ​ールできるのは今!

  • 2011年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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今年も残すところ2ヵ月となりましたね。


僕の事務所では、この時期、

個人のお客さんとの打ち合わせが多くなります。


打合せ内容は、来年の納税予測。


10月ぐらいまでの実績を見ながら、

あと2ヵ月の家賃収入と経費をお聞きし、

決算結果の予測をします。


不動産の収入や経費は、

他の事業と比べると変動が少ないので、

これまでの平均値を見れば、

あと2ヵ月の予測をすることは

比較的簡単です。


決算結果の予測が出て

お給料の年収などが分かれば、

税金まで計算することができます。


そして、この結果を見て、

利益が多すぎると思えば、

先に修繕をしたり、

備品を購入したりして、

利益を調整することもできます。


逆に融資対策のために、

利益を出したいということであれば、

経費削減に努めることもできます。


でも、12月を超えてしまえば、

このような調整ができませんので、

税金をコントロールすることができません。


ですから、この時期に利益の予測をすることが

とても大切なんですね。

《編者 叶 温》



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奥さんに給料は​払えるのか?

  • 2011年10月24日
  • 投稿者:taxkanae
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「給料」は難しい言葉でいうと「労働の対価」です。

つまり、何か手伝ってもらった場合にはそのお返しとして

お給料を払いますよということです。


サラリーマンで給与所得のみであった時には、

手伝ってもらうことはできませんので当然、

奥さんへお給料を払うことはもちろんできませんでした。

しかし、不動産を持つと「不動産経営」をしなくてはならないので

奥さんに手伝ってもらえば、お給料を払うことができます。


では、お給料を払うことができればどうなるのでしょうか。

お給料を払うということは

夫の所得をその分だけ低くすることができます。

もちろん、奥さんの所得には加算されます。

じゃあ何のメリットがあるの?と思いますが

所得税は累進課税制度。

所得が高ければ税率も高くなります。

夫の所得が奥さんより高い場合には、奥さんに給料を払うことで

節税になることになります。

では、簡単な例で見てみましょう。

(わかりやすくするために所得控除は考慮していません。)

夫:給与所得500万円、不動産所得500万円
妻:専業主婦のため所得0

<奥さんへお給料を払わなかった場合の税金>
夫 :(500+500)×43%-153=277
妻 :0円
合計:277万円

<奥さんへお給料を200万円払った場合の税金>
夫 :(500+300)×33%-63=201万円
妻 :給与200万円の場合の給与所得控除後の金額122万円
122万円×15%=18万円
合計:219万円

となり、結果的に58万円税金が安くなったことになります。

いい旅行ができます。

税率の差ってすごいですね。


※なお、上記の計算例は説明のために簡便化しています。
実際は所得控除など計算が人によって異なってきますので、
ご了承ください。


《編者 スタッフ》



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年間240万円​所得を圧縮できる節税​商品!

  • 2011年10月13日
  • 投稿者:taxkanae
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この10月から改正されたものがあります。

それは「倒産防止共済」。


倒産防止共済とは、

得意先が倒産した場合に

掛け金に応じて、

お金を借りることができる制度です。


その借入できる金額は、

最高額3,200万円だったのですが、

8,000万円になりました。


また、支払うことのできる掛け金は

総額320万円まででしたが、

800万円になりました。


全額が経費になる掛け金は、

最高月額8万円まででしたが

月額20万円までになりました。


ということは、

 20万円×12カ月=240万円

の所得が圧縮できることになり、

その分、税率に応じた節税ができることになります。


さらに解約しても、掛けた期間によって、

一定率が戻ってきて、

40ヶ月掛金を支払えば、

解約しても100%戻ってきます!


しかし、気を付けなければならないのは、

個人で不動産賃貸業だけの方は、

この掛け金を経費にすることができません。


掛け金を経費にすることができるのは、

法人と事業所得のある個人です。


ですから、資産管理法人を持っている場合は、

掛けることができるんですね。


この倒産防止共済の活用法ですが、

・将来の役員退職金に備えて積み立てる

・将来の大規模修繕に備えて積み立てる

といったことが考えられます。


ただ、掛けた資金が一定期間、寝てしまいますので、

自己資金を次の投資に活かしたい方は、

よく考えた方がいいです。


とはいえ、節税商品としてはとても魅力的なものですので、

資産管理法人を持っている方は、

是非、加入を検討してみてくださいね。

⇒ 詳細はこちら【倒産防止共済】


《編者 叶 温》



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不動産管理会社​を使った節税

  • 2011年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家の皆さんから、

よく聞かれるのは、

「法人化したら節税できるんですか?」

という質問です。


どうやら、サラリーマン不動産投資家の皆さんの頭の中には、

「法人化すれば節税できる!」

というイメージが強くあるようです。


不動産投資で法人化する形態としては、

・法人に個人の物件を管理させる管理委託方式。

・法人に個人の物件をサブリースする一括賃貸方式。

・法人に物件を保有させる不動産保有方式。

があります。


この中で最も効果が高いのは、不動産保有方式です。

それは、管理委託方式や一括賃貸方式が、

賃料の一部を法人に帰属させることに比べて、

不動産保有方式だと、

賃料全額を法人が受け取って、

そこから役員報酬などを払うことができるので、

所得の分散がしやすいためです。


そして、不動産管理会社を活用すると、

所得税、法人税の節税もさることながら、

使い方次第で、相続税の節税にもなります。


方法として考えられるのは次のような形態です。

1、建物を不動産管理会社名義にする。

2、土地・建物を不動産管理会社名義にする。

3、不動産管理会社を使って土地の評価を落とす。



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車を使った節税​のカラクリ

  • 2011年05月16日
  • 投稿者:taxkanae
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メルマガの読者さんから次のような質問を頂きました。

----------------------------------------------------------------------

元国税調査官だった人が書いた節税のテクニカルな本に

4年落ちの中古ベンツを買って償却すると

償却期間2年で、購入金額を償却し、節税ができる。

かつ6年たったベンツは価値もあり、

帳簿上価値のない車が、

いざ売ればなん百万にもなるとの話。


このテクニックを使うといいよとかいてあります。

これって大丈夫な節税方法ですか?

ただ不動産の管理をやっている大家でベンツを乗り回しては

ちょっと見かけないシーンだとは思いますが。


ベンツに限らず、経年変化しても

資産価値の下がらない4年落ちの中古車を買って、

上記のことをくりかえせば、

かなりの節税にはなるなと思いました。

税法上問題ないでしょうか?
----------------------------------------------------------------------

車を持っていて、

それを節税に役立てたい人は多いようですね。


車の耐用年数は、基本的に6年です。

4年落ちということは、

中古資産の減価償却の計算で、

耐用年数をはじき出すと、

A 6年-4年=2年

B 4年×0.2=0.8年

  A+B=2.8年

となり、0.8は切り捨てられて、

耐用年数は2年となります。


もしこの車を年の初めに購入して、

定率法で減価償却をすれば、

1年目に大きな減価償却費が取れることになります。


でもこれだと、減価償却費もとれますが、

お金も出て行っています。


ポイントは2年目です。

購入2年後に、この車を売却して、

お金が入ってきますが、

同時に売価と簿価との差額である

利益も発生してしまいます。


そこで、この売却額プラスαで

新たに4年落ちの車を買えば、

理論上はプラスα分のお金だけで、

節税をしながら

4年落ちの車にずっと乗れることになります。


ですので、税法上は問題ありませんが、

売却した時に、売価と簿価との差額が

利益になるということを忘れないでくださいね。


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家族へ支払う利​息は経費になるのか?

  • 2011年05月09日
  • 投稿者:taxkanae
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「家族へ支払う利息」

形としては、物件を購入するときの初期費用や

規模の大きな修繕が発生した時に、

手持ちのお金がなくて、

親族から借りたような例ですね。


家族と言っても税法上は2つあります。

一つは、生計を一にしている場合。

もう一つは、生計を一にしていない場合。


生計を一にしている場合は、

家族に支払う借入金の利息は、

必要経費にすることはできないんです。

逆に、受け取る側についても、

その収入はないものになります。


これは、所得税法56条に書かれてあります。


それでは、生計を一にしていない

家族の場合はどうなるのでしょう?

この場合は、支払う側は必要経費になりますが、

受け取る側は、雑所得となります。


ちなみに、事業では使わないお金を借りた場合は、

生計を一にするしないかに関係なく、

支払う方は必要経費になりませんし、

受け取る側は、雑所得となります。

そして、この場合に気を付けないといけないのは、

本当に借りているのかを立証できないと、

そのお金を贈与したとして、

贈与税がかかる場合があることです。

税務調査ではよく指摘される部分ですので、

気を付けてくださいね。


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不動産コンサル​タントへの報酬

  • 2011年04月19日
  • 投稿者:taxkanae
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はじめて物件を取得する方の中には、

不動産コンサルタントにコンサルをしてもらっている方がいます。

では、この不動産コンサルタントに報酬を支払っている金額は、

どのような扱いになるのでしょうか?


必要経費?

物件の取得価額の一部?

それとも、経費も取得価額にもならない?


実は、経費にも取得価額にもなりません。

それでは、どうなるのかというと、

コンサルタント報酬は、開業準備のために特別に支出した費用となり、

繰延資産である「開業費」というものになります。


開業費になると、通常5年で均等償却することになります。

コンサルタント料として300万円掛かったとすれば、

 300万円 ÷ 5年 = 60万円

となり、年間60万円が償却費として経費なります。


しかし、確定申告書に記載すれば、この300万円の範囲内で、

いつでもいくらでも償却することができます。


これを利用すれば、利益のあまり出ないときは償却せず、

利益の出そうなときに償却するということもできます。

将来該当しそうな方は、うまく使ってくださいね。


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所得がマイナス​の人は注意!

  • 2011年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告は3月15日に終了していますが、

被災した方や、地震の影響で期限までに申告できなかった方は、

期限の延長が認められています。

そこで今一度、不動産の確定申告で

見落としやすい部分を見直しておきましょう。

既に確定申告をされた方も、気になる場合は、

見直してくださいね。


不動産の所得金額が算出できると、

決算書の作成はほぼ完成ですが、

もし物件を購入するための融資を受けていて、

所得がマイナスの場合は、注意することがあります。

それが、決算書の最後の

「土地等を取得するために要した負債の利子の額」

の欄です。


これは何かと言いますと、

不動産所得がマイナスになった場合は、

確定申告書を作る時に給与所得などと合算するので、

不動産所得がマイナスの分、所得が低くなります。

これを損益通算といいます。


しかし、物件を融資を受けて購入した場合は、

今年に対応する利息のうち、

土地の部分だけは、損益通算の対象とならないのです。


これは青色申告でも白色申告でも同じように適用されてしまいます。

難しいので事例を出して説明します。

 物件:5千万円(うち建物3千万円、土地2千万円)

 借入:4千万円

 自己資金:1千万円

 利息の合計額:100万円


まず、土地を購入するための借入金の額を出します。

 借入4千万円 - 建物3千万円 = 1千万円


土地建物一括取得の場合は、

このようにまず建物の金額から借りたという

計算ができることになっています。

そして、この方が節税になります。


次に、土地を取得するために要した負債の利子の額を計算します。

 利息の合計額100万円×(土地の借入金1千万円/借入額4千万円)=25万円


このように算出した金額を、

「土地等を取得するために要した負債の利子の額」

の欄に記入します。


そして、この金額が損益通算の対象とならないので、

金額が少ないほど、不動産所得のマイナスが大きくなり、節税になります。


サラリーマンの方の場合は、この金額によって、

税金の額がかなり変わりますので、注意してくださいね。



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この届出書忘れ​ていませんか?

  • 2011年03月05日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告書提出期限の3月15日まで、あと10日ということで、

今日は、忘れてはいけない届出書について確認しておきましょう。


まず平成22年まで白色申告だったけど、

平成23年からは、青色申告にしたいという方は、

所得税の青色申告承認申請書

3月15日までに提出する必要があります。


また、平成23年から、奥さんなどの家族を専従者にして

お給料を払いたいという場合は、


青色事業専従者給与に関する届出書

3月15日までに提出する必要があります。


そして昨年、土地や借地権付きの物件を購入した方は、

この届出書の提出を絶対に忘れてはいけません。


租税特別措置法第37条の9の5第1項の規定による先行取得土地等の届出書

 
詳細は難しくなりますので割愛しますが、

将来、他の物件を売却した時に、

売却益が劇的に節税できる可能性があります。

しかも、適用するかどうかは、自由に決められるので、

出しておくに越したことはありません。


確定申告書をこれから提出する方も、既に提出した方も、

最後にもう一度確認しておいてくださいね。


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青色申告なら3​0万円未満は経費に!

  • 2011年02月28日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却をする資産となるのは、一体いくらからなのでしょう?

この金額は1単位(1セット)あたりで判定するのですが、

まず10万円未満なら購入時に

備品消耗品費などとして全額を必要経費にできます。


これが10万円以上なら資産計上となって、

耐用年数に渡って減価償却費を計上することになります。


しかし、20万円未満であれば、資産に計上しても、

3年間で均等償却ができる制度があります。

これは「一括償却資産」という制度で、

白色申告でも適用できます。


そしてもう一つ、青色申告の場合は、

30万円未満であれば購入した期に

全額必要経費にできる特例も、

平成24年3月末まで適用があります。

これは「少額減価償却資産」という特例で

明細書を添付すればOKです。


ただし、少額減価償却資産の合計額は

300万円までが限度となっています。

今年から不動産運営を始めた場合の限度額は25万円に

事業年度の月数を掛けた金額までとなりますので注意して下さい。


そして、こちらも修繕費と一緒で、

利益を減らして節税したい場合は、

できるだけ特例を活用し、

次の融資のために利益を出したい場合は、

資産に計上するということも、

確定申告をする前に考えてみましょう。


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設備の減価償却​の話

  • 2011年02月21日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却の話で、

「設備を取ると節税になる」

という話を聞いたことがある方もいると思います。

建物の中には、通常、電気設備や給排水設備などが入っています。

建物の一部を設備とすると節税になる理由は、

建物に比べて耐用年数が短いので、

その分、初期の減価償却が多くなるためです。


しかも設備は定率法も採用できるので、

定率法を採用した場合は、

初期の減価償却費がとても多くなることもあります。


ただし、節税になるのは初期だけです!

減価償却というのは、マックスが決まっているものです。


どういうことかと言いますと、

例えば3千万円の建物だとしても、

それを新築木造なら22年、

新築RCなら47年で経費化していくだけで、

元の3千万円は決まっているのです。

逆に言うと、3千万円という金額を22年で経費化するのか、

47年で経費化するのかということです。


もちろん耐用年数が短い方が初期の減価償却費が多くなる訳ですが、

新築木造なら23年目になると減価償却費はなくなってしまいます。


また、売却するときには、

建物から今までの減価償却費の累計額を引いて利益を計算しますから、

初期の減価償却費が多いほど、利益も多くなって税金が掛かってしまいます。


結局、税金というものは、どこかで取られてしまうものですから、

それが早いか遅いかだけの話です。


どんどん物件を買い増していきたい投資家の場合は、

初期の減価償却費が多いほど、

利益が少なくなって、節税となり、

それによって投下資金を早めに回収できることになるので、

設備を取りたい人が多い訳ですが、

これは、あなたの投資スタンスによるということになります。


この附属設備、新築の場合の金額は、

見積書からわかりますが、問題は中古の場合です。

中古の場合、附属設備を何%に設定するかは、

明確な基準が設けられていません。

物件によって、構造も違えば築年数も違うので、

当然と言えば当然なのですが・・・。

しかし、参考になる記事があります。

附属設備を取りたい人は、これを読んで、検討してみて下さいね。

物件を購入した年の確定申告で、設備を入れるか入れないかで、

今後の税金がかなり変わってきます。


・国税不服審判所 平12.12.28裁決、裁決事例集No.60 157頁


専門用語の羅列で、読みにくいこと、この上なしです。


このように、減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、

投資スタンスによって、確定申告の内容も変わるものです。



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購入時は最も難しい減価償却費

  • 2011年02月14日
  • 投稿者:taxkanae
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修繕費の次に青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「減価償却費」

です。

減価償却費は、物件を購入した年が一番難しくて、

その翌年からは簡単になります。

なぜ物件を購入した年が難しいかというと、

物件が中古の場合、まず建物の金額を算出し、

耐用年数をはじき出して、

今年に対応する月分の減価償却費を計算するということを、

しなければいけないからです。

減価償却の計算は、決算書に付いている

「減価償却費の計算」を使用して計算します。

法人の場合は、「任意償却」と言って、

その年の限度額までであれば、

減価償却費を計上してもしなくてもどちらでもいいのですが、

個人の場合は、「強制償却」と言って、

必ずその年の減価償却費を計上しなければいけません。


では、減価償却の計算でポイントとなる耐用年数について説明します。

税法では資産ごとに耐用年数が決められています。

建物の場合は構造ごとに決められていて、

鉄筋コンクリート47年、鉄骨19年~34年、木造22年です。


ただし、中古の場合はちょっとややこしくなります。

まず、築年数が耐用年数を超えている場合は、

耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%

となります。

木造の建物(耐用年数22年)で22年超経っている場合は、

22年 × 20% = 4年

となります。

また、築年数が耐用年数の一部を経過している場合は、

耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

となります。

例えばRCの建物(耐用年数47年)で10年経っている場合は、

37年(RCの耐用年数47年-築年数10年)+2年(築年数10年 × 20%)

= 39年

となります。

この耐用年数を間違えると、

減価償却費が正確に出せず、利益も変わってきます。


そして減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、

最初に決まった金額が、その後の長きに続く耐用年数の間

ず~っと続くものですので、気を付けてくださいね。



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修繕費にしないほうが良いステージ

  • 2011年01月31日
  • 投稿者:taxkanae
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以前、修繕費の判断基準をお伝えしました。

この判断基準によって、

修繕費か資産になるかを判断しますが、

あなたが節税をしたい場合には、

修繕に掛かった支出はできるだけ修繕費にした方が、

所得が低くなります。

逆に資本的支出にして、資産になった場合には、

その資産の耐用年数に渡って

減価償却をしなければいけませんので、

今年については経費にできる金額は

少なくなってしまいます。


でも経費にできる金額が少ない方がいい場合もあります。

それは、あなたがこれからも融資を受けて

不動産を購入していきたいと思っている場合です。


銀行はあなたの不動産所得がマイナスの場合は、

あなたが不動産投資で利益を出せていないと判断するケースが多いので、

次にいい物件が見つかっても、融資が厳しくなる場合があります。


でも資本的支出にしていれば、

資産として耐用年数に渡って減価償却費となりますから、

今年は利益が多くなる、もしくは損失が少なくなる上に、

減価償却費は「お金の出ない経費」として

キャッシュフロー上はプラスと見てくれる銀行もあります。


ですから、今後のあなたの投資戦略も考えて、

修繕費にできるものの中で、それを修繕費にするのか、

資本的支出にするのかを考えて下さいね。


それから、大規模修繕をした場合は、

自分で使っている分は経費にならず、

面積などの合理的な基準で按分して、

貸している部分だけが必要経費にできますので注意して下さい。


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自宅を賃貸にして売却したら?

  • 2011年01月17日
  • 投稿者:taxkanae
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個人が不動産を売って利益が出たときの税金は、

ちょっと計算が難しいです。

個人の税金には10の所得があります。

1番有名なのは「給与所得」。

次に有名なのは「事業」「不動産」。

あと「利子所得」「配当所得」もわかりますね。

ちょっと耳慣れないのは「退職所得」「山林所得」「一時所得」「雑所得」。

そして「譲渡所得」があります。


不動産を売ったときの税金は、

この「譲渡所得」になります。

「譲渡所得」は給与や事業、不動産の所得とは、

税金を計算するときに別計算になります。


例えば不動産を売って1千万円の利益が出たら、

5年未満持っていた不動産なら住民税も合わせて

1千万円 × 39% = 390万円

の税金がかかります。

でも5年を超えて持っていた不動産なら、

1千万円 × 20% = 200万円

の税金で済みます。

所有期間だけで税金が倍ほど変わってきます!

大きいですね。


そして、この39%とか20%という税率は、

個人の給与や不動産の所得にかかる税率に関係なく一律です。

だから不動産を売却した時の税金を低くするには、

・売却益を低くする

・所有期間を長くする

の2つの要素で決まります。


最初から投資用の目的で不動産を購入して、売却した場合は、

減価償却費の計算は、新築でも中古でも比較的簡単ですが、

自宅を購入して、それを途中から賃貸に出して、

売却した場合などは、減価償却費の計算はとても難しくなります。

それは、自宅として使用している間の耐用年数が変わるためです。

しかし、このような場合の減価償却費の計算を知っておくと、

税金を低くする要素の一つ、

・売却益を低くする

ことができるようになります。


来週、22日(土)に開催する

不動産売却時の確定申告セミナーでは、

自宅を賃貸にして売却した場合の、

売却益の計算方法も、お伝えする予定です。

不動産投資は売却して初めて「儲け」が確定しますが、

その「儲け」に影響を与えるものの一つが、売却時の税金です。

将来の出口に備えて、不動産売却時の税金について

しっかりと押さえておきたい方は、是非ご参加くださいね!



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本の購入費が控除できるようになる?

  • 2011年01月11日
  • 投稿者:taxkanae
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所得税にはサラリーマンのための税制で、

“特定支出控除”というものがあります。

この特定支出控除とは、

サラリーマンでも特定の支出をした場合に、

所得から差し引けるという制度です。


でも、これを適用するには条件があります。

それは、その年の特定支出の合計額が、

サラリーマンの経費と言われている

給与所得額を超えるときに限って、

その超える金額だけが、

給与所得控除後の金額から差し引けるというものです。

例えば年収が500万円の場合だと、

給与所得控除額は154万円です。


ですので、特定支出控除の合計が154万円を超えたら、

所得から差し引くことができます。


しかも、この特定支出の範囲は次の5つに限られていました。

1、通勤費

2、転勤に伴う引っ越し費用等

3、研修費

4、一定の資格取得費

5、単身赴任者の勤務地と自宅の往復旅費


このような縛りがあったので、

この特定支出控除を使った人はとっても少なく、

1000万人に1人の割合しかありませんでした。


しかし、それが今年の税制改正で変わります。

例えば、まだ物件を持っていないサラリーマンでも、

「職務と関係のある図書の購入費」

が、特定支出控除の範囲に入ります。

ということは、本を買うことで、

まだ物件を持っていなくても、節税できる可能性があるのです。


この特定支出控除の改正が、

使えるか制度か、使えない制度かも、

1月22日(土)に開催する

不動産投資家のための税制改正セミナー

お伝えする予定です。

今年は、相続税や消費税も大きく改正されていて、

今後の不動産投資に影響大ですので、

賢くお金を残していきたい方は、必ずご参加くださいね!


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修繕費はどうやって判断するのか?

  • 2011年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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損害保険料の次に、青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「修繕費」です。

この修繕費は、僕が質問を受けることの多い必要経費です。

そして、質問を受けても、なかなか判断の難しい項目でもあります。


修繕費は、小さいものであれば、

ちょっとした建具の修理から、部屋のリフォーム、

大きいものになれば、外壁塗装や屋上防水などがあります。

税法では、修繕費にできるものは、

“通常の維持管理のため”

“原状を回復するため”

に要した金額が、修繕費になるとされています。


それでは逆に修繕費とならず、資産になるものはどんなものでしょう?

修繕費とはならず、資産となる金額のことを、

税金の世界では「資本的支出」といいますが、

“使用可能期間が延長”されたり、

“価額が増加”されたりすると、資本的支出になります。

でも、これって判断がとても難しいですよね?

そこで税法には「これは資本的支出」というものが具体的に書かれてあります。

1、建物の避難階段の取付けなど物理的に付加した部分に対応する金額

2、用途変更のための模様替え等改造または改装に直接要した金額

不動産所得に関係するのはこれぐらいですが、

これでも判断が難しい場合には、フローチャート に当てはめて判断します。

迷った時は、まずこのフローチャートに当てはめて判断してくださいね。


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火災保険料が経費にできない?

  • 2010年12月31日
  • 投稿者:taxkanae
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租税公課の次に、青色申告決算書に記入されている必要経費は、

「損害保険料」です。

代表的なものは火災保険、地震保険、

中には施設賠償保険なんかもありますね。

これらの保険料は、もちろん必要経費なりますが、

自分で使っている部屋などがある場合は、

面積などの合理的な基準で按分して、

貸している部分だけが必要経費にできます。


ただ、気を付けないといけないのは、

支払った年に一括で必要経費にできるのは、

1年以内の契約の場合だけです。

普通、火災保険や地震保険は

5年や10年と長期で掛けるケースが多いです。

中には銀行の融資期間と合わせて

20年、30年で掛ける場合もあります。

このような場合は、今年に対応する金額だけが必要経費になります。


例えば、10年の火災保険契約で

金額は30万円、今年の7月1日から契約が始まった場合は、

30万円 ÷ 120カ月 × 6ヵ月(7月1日~12月31日) = 15,000円

この金額だけが損害保険の欄に記入されることになります。


もしこの火災保険契約に付加して、5年の地震保険を12万円で契約したとすると、

12万円 ÷ 60カ月 × 6ヵ月(7月1日~12月31日) = 12,000円

が、今年の必要経費になります。


したがって、今年の損害保険料は、

15,000円+12,000円の合計27,000円が記入されるんですね。


翌年は、12ヵ月分が必要経費になりますので、

今年の倍の金額54,000円が損害保険料として記入されることになります。


そして青色申告特別控除を65万円適用する場合は、

余った残りの金額は、貸借対照表の「前払金」に記入することになります。



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購入した年の固定資産税

  • 2010年12月27日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告を進めていくと、

青色申告決算書の経費の最初には、

「租税公課」という科目が出てきます。

不動産所得の租税公課の

代表的なものと言えば固定資産税ですね。

普通は、その年に払った固定資産税を経費にすればOKです。


でも物件を購入した時は、気を付ける必要があります。

物件を購入すると、決済の中で売主さんと

固定資産税の清算をします。


これを固定資産税の清算金というのですが、

これは1月1日に所有していた

売主さんに支払義務のある固定資産税を、

あなたが譲り受けた日から按分して、

売主さんに払っているんですね。


これ、「固定資産税の清算金」という名目ですが、

税法上は固定資産税ではありません。


固定資産税というのは、

あくまで1月1日に所有している人が支払う税金です。

だから「清算」しているのは、

単なる慣例で行っているだけで、

清算したからといって、

あなたが「固定資産税」を支払っていることにはなりません。


それでは何になるのか?

これは税法上、物件の売買価格に

上乗せされることになります。

ですから、この清算金に相当する金額は

土地、建物に含めなければいけません。

そして、もう一つ、同じように

土地、建物に含めなければいけないのが、

物件を購入した時の売買契約書の印紙代です。

融資の際の印紙、登録免許税、不動産取得税は

必要経費にできますので、租税公課でOKですが、

固定資産税の清算金と、売買契約書の印紙は、

租税公課にはなりませんので注意して下さいね。



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礼金や敷引はいつ計上するのか?

  • 2010年12月13日
  • 投稿者:taxkanae
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最近では礼金、敷金なしの

ゼロゼロ物件と言われる形が多くなってきましたが、

それでも普通は礼金や敷金を借主さんからもらうことが多いですよね。


では、この礼金や敷金はもらった金額全額を

収入として計上しなくてはいけないのでしょうか?


礼金は借主さんからもらいっぱなしのお金なので、

もらった時に収入計上です。

権利金や更新料なども、もらいっぱなしであれば、

もらった時に収入に計上しなくてはいけません。


それでは、敷金はどうでしょう?

敷金は「保証金」の意味合いが強いもので、

滞納や、退去時に修繕が必要な場合にこの敷金から差し引いて返すものです。

しかし、関西で多いのですが、この敷金の中に「敷引き」と言われる、

借主さんに返さなくてもよい部分があって、

これは最初から契約で決まっているものであれば、

税金上はもらったときに収入に計上しなくてはいけません。

そしてこれは保証金でも同じで、返さなくてもよい部分は収入計上です。

契約期間が終わったときしか返す金額が確定しないよ、

という場合には、その契約が終わったときに収入計上となります。


この礼金、権利金、更新料、保証金、敷金、敷引を、

借主ごとに賃貸契約書で整理して、返さなくてもよい金額は、

内訳書の「礼金 権利金 更新料」の欄の

「礼」、「権」、「更」の該当文字に○を付けて金額を記入します。

そして、返さなくてはいけない金額は「保証金 敷金」の欄に記入しましょう。


「礼金 権利金 更新料」はその借主さんからもらった年だけ記入すればOKですが、

「保証金 敷金」は借主さんが入居している間は、毎年記入する必要があります。


また青色申告特別控除を65万円適用する場合、

保証金、敷金の合計額は、貸借対照表の「保証金 敷金」に記入することになります。


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滞納が損失にならないケースとは?

  • 2010年12月06日
  • 投稿者:taxkanae
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前回、家賃滞納分を損失にする方法をご紹介しました。

でも、ここで注意することがあります。

「貸倒損失」を計上できるのは、

不動産所得の規模が「事業的規模」の場合だけです。

事業的規模とは、不動産運営の規模が

5棟10室基準を満たすことです。

ですから、区分所有数戸とか、戸建て1棟とか、

一棟物件しか物件を持ってなくて部屋数が10戸未満の場合などは、

前回の条件を満たしても「貸倒損失」を計上することはできません。


では、事業的規模じゃない場合は、どうするのか?

これも税法で決められていて、

事業的規模じゃない場合は、

賃貸料に計上した年分までさかのぼって、

その賃貸料がなかったものとして、

確定申告をやり直すことになるんです。


確定申告をやり直すことを「更正の請求」と言いますが、

申告期限から1年以内でないとできませんので、

事業的規模でない場合は、今年に賃貸料として計上した滞納分は、

再来年の3月15日までにやり直す必要があるので、

しっかりと覚えておいて下さいね。


そして、事業的規模の場合は、

滞納分が回収できるのかどうかを、

11月から12月に検討して、回収できなさそうであれば、

借主に対して内容証明で債権放棄を通知するなどの処理をすれば、

今年の損失として計上することができます。



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滞納があったら賃貸料に計上しなくていいの?

  • 2010年12月01日
  • 投稿者:taxkanae
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賃貸料は原則として、契約書の入金日に計上することは分かりました。

それでは、もし滞納があった場合はどうしたらいいのでしょう?

例えば、来年1月分の賃料を12月末日までに入金される予定だったのに、

入金されなかった場合です。


普通は、お金をもらっていないのだから、

賃貸料に計上しなくてもいいと思いますよね。

でも税法は、かなり残酷です。

滞納されている賃料も、

全額「賃貸料」として計上しなくてはいけません。

以前から何ヵ月も滞納されている場合でも一緒です。

お金はもらっていなくても、

何ヵ月もの賃貸料を計上しなくてはいけないんです。

その代わり、滞納賃料が入金された時は、

もちろん賃貸料として計上する必要はありません。


では、

「もうその滞納分が回収できないんだよ!」

という場合はどうすればよいのでしょう?

税法では、そんな人のために滞納家賃を損失として計上する基準があります。


1、物件を貸している会社が会社更生や民事再生、破産となり、

未収賃料が回収できない場合や、債務免除を書面で通知した場合。


2、借主の資産状況や支払能力等から見て、

担保を処分した後でも回収できないことが明らかになった場合。


3、元借主が部屋を出て行った後1年以上経ち、

滞納分の額がその取立てのために必要な旅費などの費用に満たない場合で

滞納総額から備忘価額1円を控除した残額を損失とした場合。


このような場合は、処理をした年の損失として計上できます。

これを「貸倒損失」というのですが、税務調査があった場合は、

「根拠を見せろ」

と言われますので、

滞納者から発行された書類や資料はしっかりと残しておき、

滞納者に通知する場合は内容証明郵便などを使うようにして

履歴を残しておきましょう。


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賃貸料はいつ計上すればいい?

  • 2010年11月24日
  • 投稿者:taxkanae
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決算書の用意ができたら、早速、各項目に数字を入れていきましょう。

まず最初に数字を埋めるところは、最上部にある「賃貸料」です。

これは簡単・・・なようで、突き詰めると意外と簡単じゃないんです。

普通は賃料の入金があったときに、賃貸料を計上しますよね。

最近の賃貸借契約では、

「当月分の賃料を前月末日までに支払う」

という形が多いと思います。

ですから契約通りに行けば、1月分賃料が、12月末日までに入金されます。

では、この1月分の賃料は12月に入金されるので今年の確定申告に入れるのか、

それとも1月分だから来年の確定申告に入れるのか?

こう考えると、結構難しくなってきませんか?

実は税法では、次のように決められています。

1、契約又は慣習により支払日が定められているものについては、その支払日

2、支払日が定められていないものについては、その支払いを受けた日

3、請求があったときに支払うべきものとされているものについては、
その請求があった日


このように、不動産の賃貸料は、

原則、契約で定められている支払日に計上することになっているんです。

ですから、契約で

「当月分の賃料を前月末日までに支払う」

と決められている場合は、前月に計上することになりますので、

来年1月分の賃料は今年の12月に計上しなければいけないんですね。

でも、帳簿を作って継続的に記帳し、

1月分の賃料を前受収益として処理し、

明細書を確定申告書に添付していれば、

1月分の賃料を今年の12月ではなく、

来年の1月に計上することもできます。

管理会社に賃料の入金管理をお願いしている場合は、

賃料入金明細が送られてきますので、

それに基づいて収入を計上していけばよいでしょう。

結局、処理の方法次第で計上する月はどちらでもいいのですが、

毎年継続して同じ処理をしていくことが必要になる訳です。

どちらにしても、

来年は結局12ヵ月分の賃貸料を計上することになりますからね。


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決算書はどちらを使う?

  • 2010年11月17日
  • 投稿者:taxkanae
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前回は、確定申告に向けて必要な資料をご紹介しました。

資料の準備ができたところで、

次はいよいよ確定申告書の作成内容にいきましょう!

確定申告の第一手順は、「決算書」を作成することです。


しかし、不動産所得の「決算書」は2種類あります。

1つは「青色申告決算書(不動産所得用)」。

これは不動産の運営を始めてから2ヵ月以内に

「青色申告承認申請書」を提出した人が使う決算書です。

ですから、この申請書を提出し忘れた人や、

そもそも提出する気のない人は、

違う決算書を使わなければいけません。

その違う決算書が2つめの「収支内訳書」です。

これは、青色申告の申請をしていない、

白色申告をする人用の決算書です。

もし来年から青色申告をしたい場合は、

青色申告承認申請書」を青色申告したい年の

3月15日までに提出すれば、

その提出した年から青色申告をすることができますので、

今年の確定申告書を提出する

来年3月15日までに一緒に出しておきましょう。



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確定申告に向けてどんな資料がいる?

  • 2010年11月15日
  • 投稿者:taxkanae
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そろそろ、確定申告が気になる時期になってきましたね。

確定申告をするためには、準備をしなければいけません。

会計事務所では確定申告の資料が揃うかどうかが、

仕事を早く終わらせるポイントなんです。

ですから、今月ぐらいから確定申告に向けて資料を揃え、

数字をまとめておくと、確定申告をスムーズに進めることができます。


何よりも早めに数字をまとめておくことで、

決算対策ができるようになります。

例えば、

「今年はかなり利益が出そうだから、

来年に予定していた修繕を今年中にしておこう。」

なんてことも、決算の予想ができれば可能な訳です。


では、確定申告に必要な資料には、どのようなものがあるのでしょう?

勤め先からお給料をもらっていて、

今年初めて不動産を購入した人で、

株や配当等の他の所得がないケースの場合は、

次のような資料が必要になります。

1、勤め先からもらう源泉徴収票

2、管理会社からの賃料入金明細
(管理を外注していない場合は賃料が振り込まれる通帳)

3、礼金や敷金、敷引の金額がわかる賃貸契約書

4、自販機等のその他の収入が分かる書類

5、固定資産税の通知書

6、火災保険、地震保険の証券

7、修繕費の見積書、請求書、領収書

8、売買契約書類

9、借入の返済予定表

10、水道光熱費や交通費、接待交際費などの経費の領収書

まずは、これらの資料を早く集めて整理しておくことが重要です。



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自宅併用物件の経費は?

  • 2010年10月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家の中には、1棟の物件を持っていて、その中の1部屋に住んでいる方がいます。

いわゆる、自宅併用物件ですね。


それでは、自宅併用物件の場合、経費はどうなるのでしょうか?


すべての部屋を貸し付けている物件であれば、その物件に係る経費は、すべて経費にできます。


しかし、自宅併用物件の場合は、自宅に係る部分は経費とはなりません。

自宅にも、貸している部屋にも共通してかかってくるものといえば、

・損害保険料

・固定資産税

・外壁など共有部分の修繕費

・減価償却費

などがあります。

これらの経費は原則、自宅と貸付部分の面積の割合で按分して、

貸付部分に対応する金額だけが経費となります。


また、逆に自宅の一部を事務所としている場合は、水道光熱費や電話代もかかります。

これらの経費は原則として使用時間や頻度によって按分して、

事務所部分に対応する金額は経費にすることができます。


ポイントは、客観的に合理的な基準で按分し、しっかりと帳簿を付けることです。


自宅併用物件を持っている人や、これから持つ予定の方は、気を付けてくださいね。


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誰が持つかで変わる回収期間

  • 2010年10月05日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、あるご夫婦がご相談に来られました。

相談内容は、購入をしようと思っている物件のキャッシュフローについて。


早速、物件のキャッシュフローをシミュレーションしてみました。

そうすると、物件のキャッシュフローは回るものの、

最初に出した自己資金の回収が22年も掛かってしまいます。


これは、どういうことかというと、

今まで手元にあったお金が、不動産の姿に変わり、

その不動産の姿から、お金に変わるのに、22年掛かるということです。


そして、ようやく23年目から、自分の手元のお金が増えていく状態です。

借入期間が20年のシミュレーションだったので、

返済が終わってからようやくお金が増える状態です。


しかし、この物件を専業主婦の奥さんが購入したと想定して、

シミュレーションをやり直してみました。


すると、最初22年だった自己資金の回収期間が、

16年と、6年も短くなりました。

しかも、奥さんで購入すると、まだ消費税還付もできるので、

自己資金の回収期間は、さらに短くなります。


キャッシュフローを生み出すことを念頭に置いた不動産投資は、

自己資金の回収期間も大切なポイントですが、

このように、誰に所有権を持たせるかで、

回収期間が全然変わってくるのです。


税金はそれくらいキャッシュフローに与える影響が大きいので、

しっかりと購入前に検討してくださいね。


ただし、将来の離婚リスクは自己責任ですが・・・。


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減価償却の2つの方法

  • 2010年10月01日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な2つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。


例えば、300万円の設備を15年で償却する場合。

定額法だと、

 300万円 × 償却率0.067 =201,000円

となり、この201,000円が15年続くことになります。

一方、定率法だと、

 300万円 × 償却率0.167 = 501,000円

となり、定額法よりもかなり減価償却費が多くなりますが、

2年目には、

 (300万円-501,000円) × 償却率0.167 = 417,333円

と、年数が経つにつれて少なくなっていきます。


この2つの償却方法のうち、節税につながるのは、一般的には、「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。

しかし、どちらが節税上、有利かということは、個人の所得や、その不動産を将来どうするのかによります。


それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は5年以内の短期は39%。

5年超の長期は20%です。


もし所得税率20%の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額 × 19%(39%─20%)

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。


なぜなら、減価償却費が多いと、その分簿価が下がり、売却した時に譲渡益が出やすくなるからです。


今回はちょっと難しい内容でしたが、税金対策は、人それぞれ違うということを覚えておいてくださいね。


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これから税率はどうなるのか?

  • 2010年09月03日
  • 投稿者:taxkanae
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7月に、民主党の枝野幹事長が、

「所得税の最高税率を引き下げ過ぎたことについてはしっかり見直す」

という発言をしました。


今の所得税率は、

     課税所得金額         税率  控除額
    ~   195万円以下 5% -
195万円超 ~ 330万円以下 10% 97,500円
330万円超 ~ 695万円以下 20% 427,500円
695万円超 ~ 900万円以下 23% 636,000円
900万円超 ~ 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超     40%  2,796,000円

となっていますが、それでは過去はどれぐらいの税率だったのでしょう?


財務所のホームページに、これまでの所得税率の推移があります。

これを見ると、日本の最高税率は、

昭和49年は75%

昭和59年は70%

昭和62年は60%

平成元年は50&(2000万以上)

平成7年は50%(3000万以上)

平成11年は37%(1800万円以上)

という流れで推移していますので、

平成11年以降、所得税率は枝野幹事長のいう

「引き下げ過ぎた」ということなんですね。


しがって、もしかしたら最高税率が、

昭和49年当時の75%になる可能性もあるということです。


またこの75%に住民税10%を足すと、

なんと最高税率は85%まで跳ね上がることになります。


一方、法人税の実効税率は30%~40%で、

さらに今後、法人税率は引き下げが検討されていますので、

お金を残しながら不動産投資を拡大していきたい方は、

法人で購入した方が、低い税率ですむことになります。


不動産投資は、最後は税金との戦いになりますので、

税率の行方にも、アンテナを貼っておいてくださいね。



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家族に管理料は払えるのか?

  • 2010年05月31日
  • 投稿者:taxkanae
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ちゃんと利益の出る物件を購入していって、不動産の規模が大きくなっていくと、

どうしても税金も同時に増えていきます。


特に、お給料が高い人で個人で不動産を購入している人は、

利益の半分が税金で持っていかれることになることもあります。


そうすると次の対策として、奥さんに不動産の仕事をしてもらって

専従者給与を払うことですが、奥さんが別にパートなどの仕事をしていると、

お給料も払うことができません。


そんなときに、ふと考えてしまうのが、奥さんや子どもなどの家族に物件の管理してもらって、

管理料として払う方法。


でも、これは経費にはなりません。


それは、税法で、

「生計を一にする親族に支払うものは、必要経費に算入することができない。」

となっているからです。

ですから、逆に受け取る側の家族についても、その収入はないものとなります。


所得を分散しようと思って、できない節税をしないようにしてくださいね。

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不動産所得の税金はいくら?

  • 2010年04月30日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、4月22日は平成21年度分の所得税の振替納税日でした。

僕も振替納税にしているので、この日に引き落とされました。

あなたがお勤め先からお給料をもらいながら、

個人で不動産投資をしている場合は、

引き落とされた金額が、ざっくりとした不動産所得に対する税金になります。

不動産から生み出されたキャッシュフローから、

この税金を引くことによって、税引後キャッシュフローがわかります。


では、なぜ“ざっくり”かというと、例えば、医療費控除があったり、

2か所以上からお給料をもらっていたり、他に所得があったりすると、

単純に引き落とされた金額が、不動産所得に対する税金とはならないからです。


それでは、どうやって不動産所得に対する税金を算出するのでしょう?

その方法は、まず確定申告書の26番「課税される所得の金額」を見ます。

この金額が仮に650万円とします。

この場合の税率は、下記の表を見ると、

所得税・住民税合わせて、税率30%です。

     課税所得金額         税率  控除額
    ~   195万円以下 15% -
195万円超 ~ 330万円以下 20% 97,500円
330万円超 ~ 695万円以下 30% 427,500円
695万円超 ~ 900万円以下 33% 636,000円
900万円超 ~ 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超     50%  2,796,000円


次に、所得金額の3番「不動産」を見ます。

この金額が仮に300万円とします。

課税される所得の金額650万円 ─ 不動産所得300万円 = 350万円

ですので、表を見ると、同じ税率30%です。

ということは、不動産所得に対する税率は30%ということですので、

300万円 × 30% = 90万円

が不動産所得に対する税金となります。

不動産所得を引いた後の課税所得の税率が、

最初と変わると、もう少し計算がややこしくなりますが、

税引後キャッシュフローを把握したい方は、

この計算方法を覚えておいてくださいね。

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実は個人の方が低い税率

  • 2010年04月20日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化はほとんどの不動産投資家が興味のある内容だと思いますが、

中には、法人化すれば必ず節税できると思っている方もいます。

学校や会社で税金のことを教えてくれないので、

そう感じることも仕方のないことかもしれません。

恥ずかしながら、僕も広告代理店の営業マン時代は、

それぐらいの知識しかありませんでした。


でも、僕が今まで相談を受けてきた経験から言うと、

実は法人よりも、個人の税率の方が低いケースがほとんどです。


税率には、物件の表面利回りと同じように、表面税率というものがあります。

個人の表面税率は、所得税・住民税を合わせると下記のようになります。

     課税所得金額         税率  控除額
    ~   195万円以下 15% -
195万円超 ~ 330万円以下 20% 97,500円
330万円超 ~ 695万円以下 30% 427,500円
695万円超 ~ 900万円以下 33% 636,000円
900万円超 ~ 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超     50%  2,796,000円

これを見ると、195万円までの課税所得の人は税率15%ですが、

195万円から330万円の課税所得の人は20%の税率です。

でもその後の「控除額」を見ると、97,500円とあります。

これは、195万円までは15%の税率で、

195万円から330万円までの税率が20%なので、

195万円までで取り過ぎた5%分を引いているのです。

わかりやすい計算式で表すと、課税所得330万円の人の税金は

195万円×15%+(330万円-195万円)×20%=562,500円

となります。

この場合の税率は、

562,500÷330万円=17%

と表面税率よりも3%落ちることになります。

これを実効税率といいます。

物件で言うと実質利回りのようなものですね。

もちろんお勤め先からお給料をもらっている人は、

給与所得に上乗せで、不動産所得がオンされますので、

不動産所得に対しては表面税率が、そのままオンされる場合がありますが、

不動産所得だけの人の場合は、

課税所得が1,000万円でも、実効税率は27.6%です。

法人の実効税率は約30%ですので、

個人の方が実効税率は低いんですね。


ですから、なんでもかんでも法人化すれば

節税ができるということはない、ということを覚えておいてくださいね。

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15日までの届出書

  • 2010年03月13日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、メルマガの読者さんから次のような質問がありました。

「平成21年及び22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例に関する届け出ですが、

1、区分所有マンション取得の場合は該当しますか?

2、個人の場合、事業的規模でない場合は、該当しますか?」


回答です。

これは平成21年度の税制改正で作られた特例ですが、

1、区分所有マンションでも土地があるので該当します。

2、事業的規模でない場合も該当します。

したがって、出していても絶対に損はしないので、

必ず15日までに出しておきましょう。

「租税特別措置法第37条の9の5第1項の規定による先行取得土地等の届出書」

あと、忘れてはいけない提出書類は、

白色申告をしている場合で、今年から青色申告をしたい場合の、

「青色申告の承認申請書」

さらに、今年から家族にお給料を払いたい場合は、

「青色事業専従者給与に関する届出・変更届出書」

この2つも15日までが提出期限です。

該当する場合は忘れないようにしてくださいね。


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申告を忘れたらどうなるのか?

  • 2010年03月06日
  • 投稿者:taxkanae
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申告を忘れた場合どうなるのでしょうか?


この場合、本来払うべき税金の他に「無申告加算税」という税金を納めないといけなくなります。

無申告加算税は、本来納付しないといけない税額のうち

・50万円までは15%

・50万円を超える部分は20%

の割合です。

でも、申告期限から2週間以内に自主的に申告したり、

納付すべき税金すべてを納期限までに納付していたり、

といった場合には、無申告加算税は課されません。


このような場合以外は延滞税も余分に掛かりますので、

が申告する必要がある場合は、忘れないように早めに申告してくださいね。


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兼業と専業で違う法人化のタイミング

  • 2010年03月01日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化のタイミングは、本当に人によって違いますので、法人化した方がいいかどうかは、一概には言えません。

ですから、ただ単に法人化したからと言って、節税ができるわけでもありません。

しかし、一つ言えることは兼業と専業では、節税の考え方が違ってくるということです。


例えばサラリーマン大家さんのような兼業の場合は、お給料に不動産所得が上乗せされます。

仮に年収1,000万円で、課税所得が500万円の人の場合は、所得税の税率は20%です。

これに不動産所得が上乗せされると、所得税だけで20%以上の税率が掛かることになります。

住民税を合わせると30%以上です。


でも専業の場合は、不動産所得だけで課税所得500万円の場合、所得税・住民税を合わせた実効税率は21.5%になります。


なぜ兼業と専業でこのような違いが出るかというと、所得税は、累進課税だからです。

500万円の課税所得がある場合の所得税の計算は、

 0円から195万円までは税率5%

 195万円から330万円までは10%

 330万円から695万円までは20%

ですので、

195万円 × 5%+(330万円─195万円)×10%+(500万円─330万円)×20%=57.25万円

という計算になります。

このように考えると、不動産投資をする場合、年収が高いくて税率の高い人ほど、法人化した方が節税できることなります。

4/10(土)のセミナーでは、「これで完璧!まるごと法人化セミナー」というお題で、

Vol.17「いつがいい?どんな形がいい?
    不動産投資家のための法人化による節税方法」

Vol.18「法人格はどれがいい?セクシー行政書士椋木先生の
    大家さんのための自分でできる法人設立」

Vol.19「何が必要?お給料はどう払う?
    不動産投資家のための法人設立後の税務手続」

の3本のセミナーを開催します。

限定30名の参加者には税理士、行政書士の割引面談の特典付きです。

税金塾の会員さんは半額で参加できます。

法人化をマスターして、効率よくお金を残して下さいね。


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利息が経費にならない?

  • 2010年02月24日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年、不動産を購入した方は、購入した時の初期費用かなり多くなりますので、

不動産所得がマイナスになる場合があります。

その時に一つ気を付けておかなければいけないことがあります。


不動産所得がマイナスになって、

他の例えば給与所得とかと合算(これを損益通算といいます)する場合、

利息の一部が合算できないんです。


これは「土地等を購入するための借入金利息」と言って、

不動産所得の「経費」にはなるんですが、

損益通算するときには除かないといけません。


マイナスの所得の一部がなくなるわけですから、

この金額が多くなると税金が多くなり、

この金額が少なくなると節税になります。


例えば1億円の物件購入(土地3千万円、建物7千万円)で、

1億円の借り入れ、昨年の利息の合計が100万円だった場合は、

利息100万円 × (土地3千万円/物件1億円) = 30万円

この30万円が損益通算の対象とならないんです。


それでは、もし借入金が7千万円だった場合はどうなるのでしょう?

この場合は、まずその借入金で建物を購入したと考えます。

借入金7千万円 - 建物7千万円 = 土地に対する借入金0

となり、利息はすべて損益通算の対象となるんです!


最近はフルローンが難しくなっていて、

自己資金を入れる場合が多いと思いますので、

該当する方は、必ず覚えておいてくださいね。


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自分で確定申告をしてみよう!

  • 2010年02月21日
  • 投稿者:taxkanae
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16日から確定申告が始まりましたね。

昨年、物件を購入していない方の場合は、

資料さえ整っていれば、それほど難しいものではありません。

賃貸収入は決まっていますし、経費も主なものは、

固定資産税、利息、修繕費、管理費、水道光熱費ぐらいです。

ちょっと計算が必要なものと言えば、損害保険料、減価償却費です。

あと注意が必要なものとしては、

敷金をもらっている場合、入居者さんに返さない部分は、

収入で計上しないといけません。


一方、昨年物件を購入している方は、かなり処理が難しくなってきます。

税金塾Vol.14では、

「物件購入後初めての確定申告セミナー」

という内容で、仕訳の説明から、

国税庁のホームページを使っての申告まで、

かなりわかりやすく説明しています。

確定申告作成コーナー


これさえ見ればほとんどの人が自分で確定申告できるようになります。

このDVDには、民主党政権に変わってからの

不動産投資税制の方向性も収録していますので、

今後の不動産投資戦略を考える参考にもなります。


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物件購入後の確定申告で気を付けること

  • 2010年01月11日
  • 投稿者:taxkanae
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平成21年に初めて物件を購入した方にとっては、

今回が初めての確定申告になる方が多いと思います。

そして、物件購入後の確定申告では、

気を付けないといけないことがあります。

特に物件を購入するとき、売買契約書に記載されている物件価格が、総額で書かれている場合は要注意です。

戸建てもアパートもマンションも、その総額のうちに建物と土地が含まれています。

だから確定申告のときに、土地と建物の金額に分けないといけません。

そして減価償却として経費にできるのは建物だけです。

と、いうことは建物の金額が高ければ、毎年の経費が多くなって、利益が少なくなり、結果節税になります。

でも勝手に建物の金額を決めることはできません。

「合理的な基準」が必要なのです。

そしてこの「合理的な基準」もいくつかあります。

1月16日のセミナーでは、この基準についてもお伝えします。

そして物件購入後の確定申告では、初めての確定申告ではなくても、まだ他に気を付けないといけないことがあります。

確定申告では最初に間違うと、その後修正できず、数十年間に渡って節税できない可能性もあります。

また将来できるはずの節税が、できなくなる可能性も出てきます。

今回は確定申告期ということもあり、

参加者に限り税理士に無料で相談できる特典つきです。

残席2名ですので、お早めにお申し込みくださいね。

不動産投資でお金を残す税金塾Vol.14&15


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年間200万円節税できるかも?!

  • 2009年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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来週、民主党の税制改正が大詰めを迎えますね。

扶養控除の廃止や、法人税の軽減など、色々と議論されていますが、どうやらマニュフェスト通りにはいかないようです。

「マニュフェスト」って公約ではなく、口約束みたいなものなんですね。


民主党の税制改正論議で影が薄くなっていますが、実は平成21年1月に自民党が土地税制について置き土産を置いていってくれています。

このブログでも何度か紹介していますが、この特例を活用すれば年間200万円の節税ができる可能性もあります。


でもこの特例が使えるのは、買った不動産が値上がりして売却益が出た場合のみ。

と、いうことはやはり投資家として不動産を選ぶ選定眼を養うことが重要なポイントとなります。


今回この特例についてわかりやすく説明したレポートを作成しました。

今年、来年、不動産を購入する方には絶対知っていて欲しい内容ですので、

ダウンロードして読んでみて下さい。

レポートは6ページという直ぐに読める分量です。

「不動産投資家のための税制改正を活用した超節税法!」

19日のクリスマスパーティーに参加される方は、この特例について突っ込んでお話しますので、是非読んでおいてくださいね。


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売却損が出そうな物件はいつ売るのがいいのか?

  • 2009年11月29日
  • 投稿者:taxkanae
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個人が持っている不動産を売却すると、

利益が出たり、損失が出たりしますよね。

利益が出た場合、その利益はお給料とか、

不動産を賃貸運営して出た不動産所得とは、

税金上は別で計算することになります。

例えば3千万円の簿価の不動産を5千万円で売却した場合は、

 売却金額5千万円 - 簿価3千万円 = 売却益2千万円

となり、この2千万から譲渡所得税という税金がかかります。

その税率は5年以内の所有期間なら39%。

5年超の所有期間なら20%になります。


それでは反対に売却損が出た場合はどうなるのでしょう?

不動産を賃貸運営して出た損失は、お給料と合算できますが、

不動産を売却して損失が出た場合は、自分で住んでいる不動産を除いて、

お給料や不動産所得と合算することはできないんです。

だから損失が出ても税金が還ってくることはありません。

以前は出来たのですが、平成16年の税制改正で

できなくなってしまったんです。

バブル時に不動産を高値で掴んでしまった投資家にとっては

最悪の改正だったでしょうね。

しかし、今後この不動産の売却損を合算できるようになるかもしれません!

今回民主党に政権が変わりましたが、

民主党の税制改正案の中に盛り込まれているんです。

これがいつになるかはまだわかりませんが、

売却損が出そうな物件を持っている場合は、

もうしばらく様子を見たほうがよさそうですね。



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将来不動産を売ったら?

  • 2009年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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個人が不動産を売って利益が出たときの税金はちょっと難しいんです。

個人の税金には10の所得があります。

1番有名なのは「給与所得」

次に有名なのは「事業」「不動産」

あと「利子所得」「配当所得」もわかりますね。

ちょっと耳慣れないのは「退職所得」「山林所得」「一時所得」「雑所得」

そして「譲渡所得」があります。


不動産を売ったときの税金は、最後の「譲渡所得」になります。

この「譲渡所得」は給与や事業、不動産の所得とは、税金を計算するときに別計算になります。


例えば不動産を売って2千万円の利益が出たら、5年未満持っていた不動産なら住民税も合わせて

 2千万円 × 39% = 780万円

の税金がかかります。


でも5年を超えて持っていた不動産なら、

 2千万円 × 20% = 400万円

の税金で済みます。

所有期間だけで税金が倍ほど違います!

大きいですね。


そして、この39%とか20%という税率は、個人の給与や不動産の所得にかかる税率に関係なく一律なんです。


だから不動産を売却した時の税金を低くするには、

・売却益を低くする

・所有期間を長くする

の2つの要素で決まります。


ここからがミソなのですが、

所有期間はある程度コントロールできますが、売却益はなかなかコントロールできるものではありません。

持っている不動産はできるだけ高く売りたいけど、売却益は低く抑えたいものですよね。


そしてこの売却益をコントロールできる方法が、今年できた税制改正をうまく活用することなんです!

この税制改正は個人でも法人でも活用ができます。

知っているのと知らないのとでは、天と地ほど税金が変わる恐れがありますので、内容をしっかり抑えたいと思ったら、11月7日のセミナーにご参加下さいね。

 「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.12&Vl.13
 「とことん活用する税制改正セミナー」

冗談じゃなく、知らないと本当に損します。



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政権交代でどうなる? 3

  • 2009年10月12日
  • 投稿者:taxkanae
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「鑑定評価書を活用して税金を安くする方法!」

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民主党のマニュフェストには、配偶者控除と合わせて

「扶養控除」も廃止すると書かれてあります。


扶養控除とは、

・生計が同じで

・年間の合計所得金額が38万円以下

の人を扶養している場合に適用される控除です。


控除される金額は配偶者控除と同じ38万円ですが、16歳以上23歳未満の子供を扶養していると、特定扶養親族となって63万円になります。


これがマニュフェストによると廃止する方向ですが、その代わり中学生以下の子供を扶養している場合、子供手当が月額26,000円/1人、年間で312,000円/1人が支給されます。


ただ、扶養控除の廃止は高校生・大学生等を対象とする特定扶養控除は除外されているようです。


もし中学生を1人扶養している場合は、最高税率50%の人でも

 38万円×50%=約19万円の節税 ≦ 子供手当312,000円の支給

なので、子供手当をもらう方が残るお金は多くなります。


しかし、高校生以上の子供を扶養している場合は、子供手当がなくなりますので、残るお金は今までより少なくなります。


また、ニートやアルバイト収入103万円以下に抑えていた子供を扶養している家庭も影響が出ます。


国の政策は、

・中学生以下の子供を持っている家庭に手厚く

・子供のいない家庭の負担は重く

・大学卒業以降の青年はちゃんと働け

という流れですね。



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特例をうまく活用するためには?

  • 2009年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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平成21年の税制改正で、不動産投資家にとって大きな2つの改正がありました。

その一つが、

「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」

というものです。


これは土地を平成21年、22年に取得して5年超所有すれば、

売却益が出てもその売却益から1,000万円の控除ができる、

という特例です。


でもマンションやアパートを購入すると、

土地と建物を一括で取得することになりますよね。

この場合、土地、建物どちらの金額が高ければ有利なのでしょうか?

もうおわかりですね。

この特例を活用するのであれば、

土地の金額が低い方が売却益が発生しやすくなります。

それは土地に対してだけ適用される特例だからです。

もちろん売却する時に、購入した時よりも土地が高く売れることが前提となる訳ですが、

購入時の土地の金額が低ければ売却益を出しやすくなります。


そして反対に建物が高くなることで、

その後の減価償却費も多く計上できて、

税金を抑えることも可能となってきます。

政権交代でどうなる? 2

  • 2009年10月03日
  • 投稿者:taxkanae
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民主党のマニュフェストから、

個人に対しての税金の変更点をお伝えします。


民主党のマニュフェストには、

「配偶者控除」を廃止すると書かれてあります。

配偶者控除とは、

奥さんなどの配偶者が所得38万円以下の時に受けられる控除です。

金額は38万円。

これが廃止されるとなると、

今までパートで年収103万円までに抑えていた人は、

この103万円を気にしなくてもよくなります。

なぜ103万円かというと、

給与には給与所得控除というものがあって、

これが最低65万円あるからです。

 103万円 - 65万円 = 38万円


そして配偶者控除がないとなれば、

不動産投資をしている人で、

奥さんが専業主婦の場合や、

奥さんが今までパートで年収103万円以内に抑えていた場合は、

奥さんに物件を取得したもらった方が、

今までよりも税金的には有利になります。


ただしお金を借りる金融機関には、

事前に承諾を得ておく必要がありますので

気を付けてくださいね。

あなたはどのレベル?

  • 2009年09月01日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする上で、自分の税率を把握することは

とっても大切です。

それは個人で不動産投資をして利益が出た場合、

税率によって、最終的に残るお金が変わるからなんです。


お時間があれば源泉徴収票か、確定申告書を出してみてください。


まずは源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」から、

「所得控除の額の合計額」を引いてみてください。

そして次に下記の税率を掛けて、控除額を引いてみてください。


課税される所得金額     税率   控除額

195万円以下         5%      0円

195万円を超え330万円以下  10%   97,500円

330万円を超え695万円以下  20%   427,500円

695万円を超え900万円以下  23%   636,000円

900万円を超え1,800万円以下 33%  1,536,000円

1,800万円超        40%  2,796,000円


そうすると源泉徴収税額になりませんか?

このときに掛けた税率が、自分の税率になります。

確定申告書だと、

26の番号がある「課税される所得金額」という欄の金額に

税率を掛けます。


例えば「課税される所得金額」が900万円の場合、

税率は23%です。

そして物件を購入したことで300万円の利益が増えるとすると、

税率は一気に33%にもなります。

住民税10%まで加えると、なんと税率は43%。

もう不動産の利益の半分が税金として取られている感覚です。


そしてこのような税率レベルを把握しておくことで、

法人化をした方が良いのかどうかもわかるようになります。

ですから是非一度、ご自身の税率レベルを把握してみてくださいね。

車を買ったとき

  • 2009年08月31日
  • 投稿者:taxkanae
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最近はエコカーを買うと税金も安くなりますが、

不動産投資家が車を買ったときはどうなるのでしょう?

まずいくらの車を購入するかで、

一度に経費にできるのか、経費にできないのかが決まります。

もし買った車が中古車で30万円未満だと、

青色申告としていれば、一度に購入した年の経費にすることができます。

「少額減価償却資産」という制度です。

でも買った車が30万円以上の場合は、

一度に経費にはできず「資産」となって

建物のように「減価償却費」として、

耐用年数に渡って経費になっていきます。


この耐用年数は、車によっても、

また新車、中古車によっても違ってきます。


新車の場合、普通車なら6年。

軽自動車なら4年です。


反対に4年落ちの中古車なら、

普通車 6年-4年+(4年×0.2)=2.8

 小数点以下は切り捨てなので2年

軽自動車 (4年×0.2)=0.8

 2年未満なので2年

となって、なんと耐用年数は同じになります。


そして年の途中で買った場合は、

この減価償却費は、買ったときからの月数になります。

個人で4月に買ったなら、4月から12月の9カ月分ということです。


でも個人的にプライベートで使用している割合分は、

必要経費にはできませんので、

一度に経費にする場合も、減価償却する場合も、

個人使用分は省いてくださいね。

これは、ガソリン代や自動車保険、車検代や自動車税も

一緒ですので気を付けてください。

物件購入後に出す書類

  • 2009年08月22日
  • 投稿者:taxkanae
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今までに事業をしたことのある方ならともかく、

物件を始めて購入したサラリーマン大家さんにとっては、

物件購入後の税金の手続きもよくわからないと思います。


でも届出書や申請書には期限があるものもあって、

これを忘れると、できる節税ができなくなることもあります。

そこで今日は、不動産経営を始めた後に税務署に出す書類をご紹介します。


1、個人事業者の開廃業等届出書

不動産経営を始めてから1ヶ月以内に出します。


2、所得税の青色申告承認申請書

不動産経営を始めた年から青色申告する場合は開業後2ヶ月以内に出します。


とりあえずはこの2つでOKですが、

家族に給与を出す場合は、次の書類も必要です。


3、青色事業専従者給与に関する届出書

開業後2ヶ月以内に出します。


4、源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請及び納期の特例適用者に係る納
期限の特例に関する届出

提出期限はありませんが、提出した日の翌月に支払う給与等から適用されます。


他にも減価償却や消費税の届出書がありますが、

とりあえずは上記4つを出しておけば問題はありませんね。

特に青色申告の申請書は、節税に係るので忘れないようにしてくださいね。

青色申告は意味がない?

  • 2009年05月25日
  • 投稿者:taxkanae
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これは「帳簿をつけることが意味がないのでは?」

という質問に対するものではありません。


ある意味、青色申告の特典が受けられないときがあるのです。

それは特にサラリーマンが物件取得をしたときの年の申告です。


物件取得の年というのは、経費が多く計上できるので、

不動産所得がマイナスになる場合が多いのです。

そうなると「青色申告特別控除」を受けることができません。

「青色申告特別控除」は不動産所得がプラスの場合にだけ

使うことができるからです。


そしてもう一つ!

青色申告の場合には、

赤字を翌年に繰り越せるというメリットがあります。

でもサラリーマンの場合は、

給与所得 + 不動産所得

がマイナスの場合に、赤字を繰り越せるので、

不動産所得がマイナスでも

給与所得がそのマイナスをカバーすれば

この特典も使えないことになります。


でも一定以上の家族への給与や、

30万円未満の少額減価償却資産など

使えるものもありますので、

やっぱり青色申告はしておいたほうがいいですよ。

法人成りの注意点

  • 2009年04月28日
  • 投稿者:taxkanae
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実は僕も、

最近、親の個人事業を法人成りしました。


法人成りとは、

会社を作って、個人事業を法人に移すことですが、

この時の税務上の処理って結構ややこしいんです。

法人成りするときには普通は、

個人が所有していた資産や負債を引き継ぐのですが、

この時の税金は、引き継いだ資産の種類に応じて違うのです。


まず、引き継いだ資産のうち

建物や土地、車や什器については

「譲渡所得」になります。


でも、卸売業や小売業なんかにある商品は、

「事業所得」になるんです。


賃貸不動産の場合は、

通常、「商品」はないので、

ほぼすべてが「譲渡所得」になりますね。


そして注意しないといけないのは、

その引継いだ金額が「適正な価額」かどうかです。

その金額がもし時価の2分の1に満たないときは

時価によって譲渡があったものとして計算されてしまいます。

まあ、この「時価」というのも難しい問題ですが、

こういう場合は、不動産鑑定士さんにお願いしたりして、

この「時価」を算定しますので、

あまりに低い金額を勝手につけて

法人成りしないようにしてくださいね。

実は最強の節税商品!

  • 2009年03月22日
  • 投稿者:taxkanae
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この商品、僕のお客様には、

ほぼすべて入っていただいています。


知っている人は知っている商品ですが、

意外と知られていなかったりします。


その商品とは「小規模企業共済」。


これは中小企業の役員や、

個人事業主が入ることができます。

(従業員数など、一定の要件があります。)


内容は、国が作ってくれている、

社長や役員、個人事業者のための退職金です。

月額7万円まで掛けることができるので、

年間だと84万円です。


この84万円が「所得控除」の対象となって、

所得から引いてくれるんですね。


しかも、この積み立てられた共済金は、

必要な時には低金利で借りることもできます。

「借りる」と言っても、自分の共済金なので、

ほとんど自己資金のようなものです。


さらに、会社や事業を辞めて、共済金をもらうときは、

所得税法上、「退職金」扱いになりますので、

もらうときの税金も有利なのです。


「払って良し、掛けている間も良し、もらって良し」

の3拍子そろった節税商品なんですね。


ただ残念ながら、

原則サラリーマン大家さんは入ることができません。

でもこれは「原則」です。

損失が繰越できない?

  • 2009年02月25日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、面談に来られた方がいました。

昨年、物件を購入された方で、確定申告の相談でした。

その面談の中での質問です。


「昨年、物件を購入して、諸経費がいっぱい発生して、

不動産所得が赤字なので、次期に繰越できますよね?」


確かに青色申告をしている場合、

損失が出ればその損失は繰り越しができます。

でもこの損失とは、

他の所得とも合算して損が出ている場合だけなんです。


相談者は会社から給与をもらっていましたので、

不動産所得の他に、給与所得があるわけです。

ですから不動産所得がマイナスでも、

給与所得と合算すると全体の所得はプラスになっていました。


だから不動産の損失は繰越ではなく、

給与所得から引かれます。

もし給与所得やその他の所得と合算しても、

全体の所得がマイナスの場合は、

繰り越しができるんです。


そしてもう一つ重要なことが、

青色申告をすることです!

青色申告をしていなければ、

いくら繰り越される損失があっても、

繰越できません。

シミュレーションで気を付けること

  • 2009年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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うちの税理士事務所では、いつも11月ぐらいに、

その年の確定申告でどれぐらい税金が発生するのか?

という「納税予測」をしています。


今ぐらいの時期に、

「税金が○○円ですので、用意しておいてください」

といわれて、その税額にビックリするというお話もよく聞きます。


11月ぐらいに納税予測をすることによって、

「今年は思った以上に利益が出たから12月に修繕をしようか。」とか、

「12月に備品を買おうか?」など、

税金をコントロールすることができます。


実際に他の事務所から移ってきてくれたお客さんは、

このサービスに感動すら覚えるようです。


でもこの納税予測のシミュレーションで気を付けることがあります。


それは、

「土地を取得するための負債利子」

です。

これは、

・不動産所得がマイナス

・借入をして土地建物を取得している

場合に、

・土地に対する借入金利子が、

・損益通算するときに引けない

のです。


これによって、

・不動産所得のマイナスが少なくなり、

・全部の所得を合計した金額が高くなって、

・税金が多くなる

のです。


だからシミュレーションの際には、この部分も考慮しておかないと、

思った以上に税金が発生して、ビックリします。

5,000円得する?

  • 2009年01月29日
  • 投稿者:taxkanae
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実は何かをするだけで、

所得税が5,000円控除されることがあります。


それは「電子申告」

国税庁は数年前から、経費削減に向けて

電子申告を推し進めています。

僕たち税理士のところにもお願いにくるぐらい必死です。

そんな中で昨年から導入された、

「電子申告特別控除」

というものがあります。

それは、皆さんが役所で住基カードを取得して

それに電子認証を入れて、

確定申告のときにそのカードを使って、

署名して申告すると、

5,000円税金を控除してくれます。

この特別控除は平成20年の申告、

つまり今回の確定申告まで適用可だったのですが、

あまり普及していないこともあいまって、

2年延長されました。


でもこの特別控除を受けるためには、

住基カード取得の費用が1,000円。

カードを読み込む為の機械の費用が3,000円程度。

それに交通費や時間も合わせると、

あまりメリットはないかもしれませんね。

最初が肝心!

  • 2009年01月14日
  • 投稿者:taxkanae
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これは何のことかといいますと、

「最初の確定申告が肝心!」

ということです。

もし皆さんが昨年、物件を購入されていたら、

今年が不動産を持ってはじめての確定申告になります。

「確定申告」というのは、

その名のとおり「確定」してしまう訳で・・・、


確定」してしまえば、その後は変えられないのです。


だから慎重に申告する必要があります。


不動産を持った後の経費というものは、

非常に限られています。


そしてその限られている中でも

占める割合の大きい経費が

減価償却費」です。


僕の持っている不動産の経費の中でも

利息に次いで第2位の金額の大きさです。


そしてこの減価償却費は、

最初の確定申告の内容で決まってしまうのです。

だから慎重に申告する必要があります。


特に土地と建物の金額が大きなポイントになります。

それは土地と建物の金額が皆さんの行う処理で

変わることを意味します。

土地と建物の金額を決めるのは、

いくつかの方法があるのです。


皆さんがする処理だけで、

年間の税金が数十万円変わる場合もあります。

貸借対照表は55万円!

  • 2009年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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貸借対照表ってきいたことありますか?

これは建物や土地、現金預金などの資産と

借入れなどの負債の残高を示す表です。

これを見れば、あなたの資産がどれぐらい借金で

まかなわれているかがわかります。

僕のようにフルローンで物件を購入している人であれば

土地建物のほとんどが借金で

まかなわれていることになります。


でも白色申告をしている人や、

青色申告でも帳簿を簿記でつけていない人は、

この貸借対照表は必要ありません。


その代わり、税金の特典もなくなります。

その特典とは、

青色申告特別控除」です。

“青色”なので白色申告は

まったくこの控除はありません。

そして貸借対照表をつけない

青色申告の特別控除は10万円です。

一方、ちゃんと簿記を使って、

貸借対照表まで作ると

青色申告特別控除は65万円になります。

その差額、なんと55万円!

簿記の知識があって、

貸借対照表をつけるだけで、

永遠に毎年55万円控除してくれるのです。

これは大きいですね。


もちろん65万円を控除するためには、

5棟もしくは10室以上の不動産でなければいけませんが、

これ以上の規模の方は、絶対に有利です。


今は簿記を知らなくても、

少し勉強すれば会計ソフトでつけることができます。

甲と乙で全然違う?

  • 2009年01月07日
  • 投稿者:taxkanae
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何のことだと思いますか?

経理部の方ならすぐにわかるかもしれませんね。


これは源泉所得税のことです。

源泉所得税とは皆さんの給料から、

毎月会社が勝手に引いている税金のことです。

給与明細を見れば載っていますね。

これはいわゆる「税金の前払い」です。

「あなたの給与は○○円だから、

年間の所得税はたぶんこれくらいになるでしょう。

だから月○○円の税金を先にもらいますね。」

ということです。


実はこの源泉所得税には

「甲覧・乙覧」

と種類があって引く金額が変わります。


甲覧」は皆さんが「扶養控除申告書」を

出している会社が引く金額です。

そうです。年末に書いたあの書類です。

この「甲覧」は子供の人数などによっても金額が変わります。

一つの会社だけに勤めていれば、この「甲覧」が適用されます。


一方「乙覧

これは「扶養控除申告書」を

出していない、いわゆる掛け持ちして勤めている会社が引く金額で

甲覧」よりも高額になります。


例えば専業主婦と子供1人の男性の給与が月50万円ならば、

甲覧 源泉税  22,950円

乙覧 源泉税 133,600円

です。

ね!全然金額が違うでしょ!!


そして年末調整が終わって、いくつかの会社から

源泉徴収票
をもらった場合には注意が必要です。


それは乙覧で引かれている金額は、

もしかしたら“多目に引かれ過ぎている”

可能性があるからです。

この多目に引かれ過ぎている税金を取り戻すためには、

確定申告が必要なのです!!


複数の会社に勤めている方は、絶対忘れないようにしてくださいね。

続 不動産投資家のための税制改正大綱08

  • 2008年12月31日
  • 投稿者:taxkanae
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「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」

という改正をご紹介します。

これは、

・平成21年から平成22年中に土地等の取得して

・「先行取得の届出書」というものを提出し

・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに

・その先行して取得をした土地等について、
 他の土地等の譲渡益の80%相当額
(先行取得期間が22年中は、60%相当額)
 の圧縮記帳が可能

になるというものです。

最後の部分が難しいですが、

簡単に言うと、

「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」

ということです。

これは不動産投資家にとっては、

どちらかというといい改正ですね。

税制改正大綱の詳細はこちらからダウンロードできますので

ご興味あればご覧下さい。

たぶん、眠くなると思います・・・。(笑)

あなたが年末調整をする?

  • 2008年12月27日
  • 投稿者:taxkanae
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年末調整という言葉は皆さんも聞かれたことがあると思います。

これは本来であれば一人一人がそれぞれ確定申告をするのですが、

日本では勤めている会社が皆さんに代わって、

申告をしてくれているのです。

アメリカでは年末調整はなく、

それぞれが各自で確定申告するそうです。


それではもし皆さんが不動産投資をしていて

誰かに給料を支払っていたら・・・。

そうなんです。

皆さんが給料を支払っている人の代わりに

年末調整をしてあげないといけないんですね。

配偶者や子供さんに給料を支払っていても同じく

年末調整が必要になります。


これを知らずに源泉税を納め洩れていたりすると、

後で罰金が取られますので、覚えておいてくださいね。

奥さんに給与を払うと・・・

  • 2008年11月20日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で事業的規模の不動産を所有している人は、奥さんや子供にお給料を払うことができます。

お給料を払えば、所得が分散されて節税につながります。

でも、気をつけないといけないことがあります。

年末になると、サラリーマンもすること・・・。

わかりますか?


そうです。

年末調整です。

年末調整とは、簡単にいうと会社があなたに代わって、申告をしてくれる制度です。

年末に緑色の紙を会社に提出しますよね。

あれです!

会社はあなたから預かった緑色の紙をもとに、所得を計算して、源泉税を取りすぎている場合は、還してくれます。


でもあなたが不動産所得から奥さんに給料を払っている場合は、あなたが会社となって、奥さんの年末調整をしなければいけません。

税理士さんに任せている場合は心配いりませんが、もし税理士さんに任せていない場合は、ちゃんと忘れないようにしないといけません。


そして来年の1月31日までには、「法定調書」という書類を税務署に提出する必要があります。

この法定調書は、あなたが前年に、事業専従者や従業員、税理士さんなどに対して、年間いくら支払ったのかを報告する書類です。


面倒くさいかもしれませんが、不動産投資 = 経営者ですので、しっかりと提出してくださいね。

法人化はいつがいいのか?

  • 2008年11月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに、誰でも一度は考えるのが「法人化」です。

でも個人で購入した方が良いのか、それとも法人を設立して購入した方が良いのか、わかりませんよね。


でもこれは実は誰にもわからないんです。

それは個人個人で状況が変わるからなんですね。


法人化は僕もよく聞かれる質問ですが、

「全体を見てシミュレーションしてみないとわかりません」

とお答えしています。


でも今日は簡単な基準だけを一つご紹介します。


法人化のメリットの一つは、

「税率の差」

です。


個人の場合の所得税は「超過累進税率」といって、所得が高くなるごとに、税率が高くなります。

具体的には、“課税所得金額”が195万円以下なら、所得税の税率は5%です。

これに住民税10%を足すと、15%になります。


でも“課税所得金額”が1,800万円を超えると、所得税の税率は40%になり、これに住民税10%を足すと、なんと50%に跳ね上がります。


一方、法人はほぼ一律で30%〜40%の税率です。

だから個人の税率が40%を超えてくる時期が、法人化を検討するタイミングの一つになります。


そして税率が40%を超える“課税所得金額”は、900万円です。

個人の“課税所得金額”が900万円を超えると、所得税・住民税合わせて43%の税率になります。


今後は法人税の税率が低くなっていく傾向にありますので、

近い将来は、この基準がもっと低くなる可能性もあります。


一つの基準として覚えておいてくださいね。

忘れたら大変!

  • 2008年10月09日
  • 投稿者:taxkanae
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届出書の話です。

個人で初めて不動産を購入した方は、税務署に提出しなければならない書類がいくつかあります。

その中でも重要なものが、「所得税の青色申告承認申請書」です。

この申請書は税務署に

青色申告しますよー」

と伝えるための書類です。

期限は事業開始の日から2カ月以内ですので、10月1日に物件を取得した人は、11月30日までに提出しなければ、その年は青色申告で申告することができません

ただし、1月15日までに開業した人は、3月15日までに提出すればOKです。

青色申告で申告できないと、

1、青色申告特別控除

2、青色事業専従者給与

を使うことができません。

この2つは節税の基本です。

青色申告にはその他にも特典があります。

申告してしまったら終わり?

  • 2008年10月02日
  • 投稿者:taxkanae
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平成21年の確定申告は2月16日から3月16日までですが、還付申告の場合は2月16日以前でも申告ができます。

早く申告すれば、還付金も早く還ってききます。

今年、不動産を購入された方は、

・登録免許税

・不動産取得税

の支払いが経費にできますので、還付申告になる可能性が高いですね。

申告をした後に間違いに気づいても、3月16日までなら何回出しても、最後に提出した申告書が有効になります。

でも慣れない方にとっては大変な作業ですので、一発で決めてくださいね。

秘訣は今から帳簿を整えておくことです。(笑)


でも確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないことになる場合もあります。

その一つは減価償却費です。

土地と建物の割合などは、一度決めてしまうと、その後はずーーっとその金額が適用されます。

この減価償却は奥が深いので、確定申告をする前に勉強することをお勧めします。

本当に処理一つで税額が変わりますので、気をつけてくださいね!

赤字の注意点!

  • 2008年09月29日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得が赤字のときの注意点をお伝えします。

不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。


そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

200万 + 100万円 − 150万円 = 150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。


でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです!

それは不動産を融資、特にフルローンを受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地の取得のための分は損益通算ができないのです。

たとえばさきほどの例で、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。

そうすると、

200万 + 100万円 − (150万円 − 50万円) = 200万円

となり50万円は損益通算できない計算となります。


ここでのポイントは不動産の取得時です!

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきでしょうか?


土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、損益通算できない金額も多くなります。

一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなります。


やはり、不動産投資の税金は購入前の戦略が重要だということがこの例でも分かりますね。

まだ間に合う節税法!

  • 2008年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
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もうすぐ9月も終わり10月ですね。

税理士事務所はそろそろ確定申告の雰囲気が漂う時期になりました。

この時期になると、僕はお客さんに納税予測をしています。


今年の損益がどれぐらいになるのか?

そして来年に支払う税金はいくらぐらいになるのか?


僕の事務所では当たり前のように提供しているサービスですが、意外と納税予測をしている税理士事務所は少ないんです。

初めて契約した税理士が僕というお客さんは比較対象がないので、おそらく当たり前のようにこのサービスを享受しています。(笑)


でも既に税理士さんと契約していて、僕がセカンドオピニオンとしてコンサルティングをさせていただいているお客さんは、このサービスを受けてビックリします。


「先のことが予測できて、いろんな対策が考えられる」と・・・。


その対策の一つが、小規模企業共済です。

これは国が作っている事業者の退職金制度で月額7万円まで掛けることができます。

その掛金はすべて所得税の所得控除の対象になります。

年間だと84万円です。

税率50%の人ならこれだけで42万円の節税ができます。

しかも事業を辞めたりしたときは、退職金扱いなので、税金上非常に有利なのです。


僕のお客さんは入れる人は全員入ってもらっています。

僕も今月加入予定です。

修繕費にしたら融資が受けられない?

  • 2008年08月16日
  • 投稿者:taxkanae
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修繕費についてです。

不動産投資をしていると修繕はつきものです。

退去者が出ればリフォームという修繕が必要ですし、入居中の部屋でも給湯機が故障したり、水の出が悪くなったりと、修繕が必要な時があります。

古い物件であれば修繕費も高くなっていく傾向にあります。

そして修繕の中でも金額が張るものが、屋上防水や外壁塗装。

これらは物件の規模にもよりますが、数百万から数千万円掛る場合もあります。

そしてその支出が終わった後にしなければならないことが、税金の処理です。

実はこの修繕は税務調査でもよく問題になる部分です。

それは一括で経費になるのか、資本的支出という資産になるのか?

ということです。

基本的に、

・使用可能期間が延長
・固定資産の価値が高まる

ものは「資本的支出」として資産に計上し、その耐用年数に渡って減価償却しなければなりません。

でもこの判断基準がとってもあいまいなのです。

そして通常は節税のために一括で経費にしたいと思いますが、この処理をすることによって、次の物件を購入する時に、融資が厳しくなることがあります。

法人への貸付で節税?

  • 2008年07月26日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。

これは中小企業でもよくある話なのですが、社長が会社の運転資金の補てんのために、会社に自分のお金を貸し付けることがあります。

会社からすると役員からの借入金です。

これを「役員借入金」と言います。

業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。

このような会社でも役員給与をいっぱいもらっている場合があります。

でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。

その方法は、


役員給与の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。

そうすると業績の悪い会社は、役員給与という経費が減少するので業績が改善されます。

この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。

一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。

でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので実質の手取りは変わりませんよね。

この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるのです。

該当しそうな方は、税理士さんと相談してみてくださいね。

お得な改正!

  • 2008年07月03日
  • 投稿者:taxkanae
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平成19年の改正では、今までよりもより減価償却を多く計上できるようになりました。

具体的には、今まで「償却可能限度額」といって、取得価額の5%は最終的に必要経費にすることはできませんでした。

ですから1億円の建物を購入すると、500万円は永遠に貸借対照表に資産として残っていたのです。

これが大企業であれば、持っている資産も多額ですので、5%でも非常に高い金額になってきます。

でも世界的に見れば、ほとんどの先進国は、こんな「償却可能限度額」はなく、全額を償却しているのです。

これでは日本の企業は他国の企業との競争に不利になってしまうということで、平成19年にこの「償却可能限度額」が撤廃されたんですね。

この改正によって、不動産投資家が購入している資産も最終的に1円まで減価償却をすることが可能となりました。

減価償却ができるということは、利益がその分減りますので節税ができることになります。

ですから今回の改正は「お得な改正」なんですね。

2つの選択肢

  • 2008年06月22日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却には「定額法」「定率法」という代表的な2つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。

この2つの償却方法のうち、節税につながるのは「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。
でもそれは個人の所得によって節税にならない場合があるんです!

それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は5年以内の短期は39%。

5年超の長期は20%です。

もし所得税率20%の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額 × 19%(39%―20%)

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。

ですから減価償却方法を決めるときには個人の所得全体を見て戦略を立てる必要があります。

土地が0円!?

  • 2008年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは1億円の物件で、契約書の金額が

土地0円

建物1億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか?


税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が0円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を0円にはしないでくださいね。

白色の経費

  • 2008年06月07日
  • 投稿者:taxkanae
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質問をいただきましたのでご紹介します。

【質問】

自家用車を購入し経費で落として
税金を抑えようと考えているのですが
白色は経費として認めてくれるのでしょか?

また、可能ならばどんな点に注意しておくべきでしょうか。

ちなみに軽トラック一台所有、
自宅からアパートまでは1キロで着きます。

掃除や見回りは週一回程度です。


【回答】

まず白色申告の場合は、

・明らかに業務に使用している費用
・半分以上を業務に使用している費用

しか必要経費として認められません。


ですから、

・自家用車を不動産業のためだけに使う場合

もしくは

・自家用車を不動産業で半分以上使う場合

なら白色でも必要経費として認められることとなります。

必要経費で認められるものとしては、

・車の減価償却費で業務に使用している部分
・損害保険料で業務に使用している部分
・自動車税などの租税公課で業務に使用している部分
・ガソリン代や高速代などで業務に使用している部分
・車検代や修繕費で業務に使用している部分

などですね。

青色申告の場合は、業務で使用している割合が
50%以下であっても経費で認められることとなります。

駐車違反したら

  • 2008年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は駐車違反の取り締まりが厳しいですね。

僕のお客さんも違反キップを切られた方がいます。

このような駐車違反スピード違反で、罰金をとられた場合、

たとえそれが業務に関連するものであつても必要経費にはできません

科料過料と呼ばれるものも必要経費にはできません。

それではレッカー代はどうだと思いますか?


レッカー代など、車両の移動、保管に要した実費は、罰金などには該当しないんです。

したがって、もしそのレッカー代が不動産事業を遂行しているときに発生したら、必要経費にすることができるんですね。

もちろん消費税の控除の対象にもなります。

覚えておけば、少しでも税金が減りますね。

事業的規模の効果

  • 2008年05月13日
  • 投稿者:taxkanae
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今日もお客様からいい質問をいただきましたのでご紹介します。


【質問】

アパートで戸数が8戸ある物件の購入を考えています。

最初に買う物件が8戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば
きちんと利益が出ると思っています。

8戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか?

この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて
融資を受けにくくなるのでしょうか?

青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか
迷ってしまいます。

例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、
それまでは良い物件であれば購入して何とか経営する。

最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので
10戸にならないような購入は全く検討しない。

など、よろしければ教えてください。

よろしくお願いします。


【回答】

もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、8戸でも構わないと思います。

10戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。

でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。

奥さんを専従者にできる方の場合、
事業的規模のメリットは、65万円の特別控除よりも
奥さまの専従者給与の方が大きいです。

仮に所得税率が43%の方で、奥さまに300万円の給与を払った場合、

300万円-配偶者控除38万円×(本人の税率43%ー奥さんの税率15%)

=【約73万円】 の節税となります。

さらに65万円の特別控除を考慮すると、

(65万円-事業的規模以外10万円)×43%

=【約23万円】

【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。

これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう?

区分を持てば経費は増える?

  • 2008年05月04日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は必要経費について、お客さんからご質問がありましたので、紹介したいと思います。


【質問】

現在、仙台に1棟8戸の物件を所有しています。

このような8戸の物件を所有している場合に区分所有のマンションを
近畿と青森に一件ずつ購入して10戸にすれば、近畿に行ったり、
青森に自動車で行ったりする事が経費で落ちたりするのではと思っています。

一番の疑問は10戸中1戸が近畿、1戸が青森でそれぞれ近畿と青森の
年間の家賃収入が30万円ぐらいのときに飛行機代等がどのぐらいまで
経費で落ちたりするのかということです。

10戸全ての収入に対して経費は落ちるのか、自動車を使用するのが
青森の物件であれば青森の家賃分に対して自動車の経費が認められるのか
がよくわかりません。

教えていただければ幸いです。

よろしくお願いします。


【回答】

まず基本的な考え方ですが、必要経費は

「その所得を得るために直接要した費用」

ですから、不動産所得を得るために使ったのかどうかということです。

と、いうことは仙台の物件を所有していて、
近畿や青森に物件を探しに来るためだけに交通費を使ったとすれば、
「不動産所得を増やすために要した費用」ですので、全額が経費になるでしょう。

例えば僕のセミナーに参加するために神戸に来れば、それは必要経費ですね。

しかし近畿や青森に来る目的が、物件を探しに来ただけでなく、
観光や帰省が入っているなら、その割合分は経費に落とすことができません。

ですから近畿や青森に物件があるなしに関わらず、
「不動産所得を得るための費用」かどうかがポイントです。

もちろん近畿や青森に物件があれば、税務署に対して説明はしやすいですが・・・。

最終的には税務署に突っ込まれてもしっかりと説明できるかどうかです。

また、物件の収入ごとに費用を案分する必要はありません。

それは仙台も近畿や青森の物件も、すべてが一つの不動産所得ですから、
それを得るために要した費用でしたら、割合は関係なく全額が経費にできます。

そして10戸というのはあくまで事業的規模の話ですので、
合計10戸でなくても、色んな地域に物件があって、その物件を管理するために
費用を使ったのであれば、必要経費になります。

もちろん事業的規模であれば節税の幅は増えますが。

ボーナスはOK!退職金はNG

  • 2008年04月29日
  • 投稿者:taxkanae
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今日はボーナスはもらえるけど、退職金はもらえない話です。

と言って何のことを言っているのか理解できる方はかなりの勉強家。

不動産を持っていて、その保有不動産が全体で「事業的規模」であれば身内に給料を払うことができます。

身内というのは例えばあなたが既婚男性であれば奥さんとか、子供さんです。

と、いうことは基本的には身内に給料を出すことはできません。

でもちゃんと税務署に届け出れば払うことができます。

それでは給料は払えるけど、ボーナスは払えるのか?

身内に払うボーナスも届出書に記載する欄があり、その記載した金額の範囲内なら払うことができるんです。

それでは退職金はどうでしょう?

賞与が払えるなら、退職金も払えるような気がしますよね。

でも退職金はNGなんです。

払ってもいいですよ。

でも払っても不動産所得の必要経費にはなりません。

それから給料や賞与が必要経費になると言っても、あまりに世間相場からかけ離れた高額な金額を払うことはできません。

ちゃんと事業規模や業務の内容、払う人の能力によって相当の金額でなければいけませんよ。

身内に給料を出すことができれば、所得が分散されて節税につながります。

はじめて不動産の購入を検討している方は、「事業的規模」の物件を購入できるように頑張ってください。

非常に重要なポイントですので。

節税は購入前に決まっている!

  • 2008年04月23日
  • 投稿者:taxkanae
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今日はまだ物件を購入していない方にお伝えしたいことです。

不動産投資で成功すれば、ある程度のお金を残すことができます。

「お金が残せる」ということは、ある程度「儲かっている」ということです。

「儲かっている」ということは、その分「税金を納める」ということです。

僕が言いたいことは、

「儲かる不動産投資」と「節税」は基本的には相反するものです。

それはそうですよね。

儲かって、節税ができれば皆やります。

このあたりを勘違いされている方が、とても多いように思います。

でもそれを前提として、できる節税というものがあります。

その前には絶対に物件を買う前に、税金の勉強をしてください!

不動産投資の節税は物件を購入する前が肝心なんです。

それはどの物件を選ぶかで、節税ができるかどうかが決まっているからです。

そして節税にとっても大きなインパクトを与えるのが「減価償却費」です。

物件には土地と建物がありますが、減価償却ができるのは建物だけです。

その建物をいくらにするかで、お金の出ない経費である減価償却費の額も決まるのです。

建物の金額を決定するのは、原則「契約書の金額」です!

言い換えれば「契約書の金額」があなたの希望通りの金額にできれば、減価償却費が多く計上できて、節税につながります。

だから契約をする前に、建物の金額について考えてみてくださいね。

空室がある場合の減価償却

  • 2008年03月19日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は減価償却の話題です。

区分所有でも、1棟ものでも、空室が発生する場合がありますね。

では空室が発生し続けた場合、その部屋の減価償却はできるのでしょうか?

また年の途中で空室になった場合は、減価償却は月分で按分しないといけないのでしょうか?

減価償却費は、現に業務の用に供している物件について計上できるものです。

ですから、業務を開始していない場合や、業務を開始している場合であっても
業務の用に供されていない物件については、減価償却をすることはできません。

でも、現実に稼働していない物件については、
いつでも業務の用に供することができるようにメンテナンスがされていて
募集告知をしている場合
には、減価償却を行うことができるのです。

だから、空室があつたとしても、それがいつでも貸し付けることができる状態な
ら減価償却費を計上することができる
のです。

覚えておいてくださいね。

個人が不動産業をやめたら?

  • 2008年03月08日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、面談に来られた方からこんな質問がありました。

「昨年まで個人で不動産業を営んでいましたが、
今年から法人に不動産業を移行しました。

個人時代に売れ残った不動産を廃業後に個人が売却した場合の
税金はどうなるのでしょう?」

ポイントは、この譲渡による所得が事業所得になるのか、
譲渡所得になるのかというところです。

この場合、事業の廃止に伴う処理が終ると考えられる
“おおむね3年以内”に処分した不動産に係る所得は事業所得となります。

一方、その一定期間経過後に処分した不動産に係る所得は譲渡所得になります。

そして、その土地の取得時期は、譲渡した人が
その不動産を実際に取得した時とになります。

今回はかなりマニアックな話になってしまいましたね。

物件を購入する前に払ったものは?

  • 2008年02月25日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところにきた質問で、物件を購入する前の方は是非覚えておいてほしいことをご紹介します。

【Q】
私は昨年6月に一棟目の不動産を購入しました。

これから初めての確定申告です。

私はできるだけ勉強&研究しようと思い、物件を購入する前にも、
セミナーや教材にお金を掛けていますし、遠方の物件を見に行くために、
かなり交通費を使いました。

この方ような場合、収入が入るまでの支出は、経費に入れることができるのでしょうか?

【A】
物件を買って収入が入るまでの支出は、基本的には経費にはなりません。

経費とはならずに「開業費」という繰延資産というものになります。

「開業費」の要件としては、

(1)業務に関して支出する費用で、かつ、その支出の効果が支出の日以後1年以上に及ぶこと

(2)資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用でないこと

(3)事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用
 
この3つの要件を満たせば、開業費にできます。

そして原則として、5年間で均等額を取り崩して経費となっていきます。

「原則として」というのは、商法上5年間均等償却とされていて
税法上はいつでも、いくらでも取り崩してかまわないのです。

ですから購入時などの諸経費がかかる初年度は取り崩さずに置いておいて
利益がでそうな年に全額を取り崩しても構わないのです。

この開業費をうまく使うことができれば、税金もある程度コントロールすることができますね。

そのためにはしっかりと使った金額は、領収書などを取っておき、整理しておくことです。

だんなが奥さんの扶養に?

  • 2008年02月02日
  • 投稿者:taxkanae
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だんなさんが事業的規模の物件を持っていて、
奥さんを青色事業専従者としてお給料を払っていたとします。

でも物件の入居者の一部は以前から滞納があって、
今年、その賃料をとれないことが確定しました。

だから今年、貸倒損失という損を計上したのです。

するとだんなさんの所得は青色申告特別控除の65万円を
差し引くと35万円になってしまいました。

このだんなさんは他に所得はありません。

一方、奥さんは青色事業専従者としてお給料を適正額の年間240万円もらっています。

さてだんなさんは奥さんの扶養親族となれるでしょうか?

このケース、だんなさんは奥さんの扶養親族となることができるのです。

お給料をもらっている人を扶養するということは一見、矛盾しているようにも思えます。

でも貸倒とか災害などで所得が減った場合はこのようなことが認めれらます。

反対に、毎年だんなさんの所得が奥さんよりも少ないということは
基本的には認められません。

突発的に損失が発生した場合に備えて、頭のスミで覚えておいてくださいね。

経費で落とせるものは?

  • 2008年01月29日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、いろいろなところで僕の露出が増えているせいか、
ご質問が多くなってきています。

その中でも多いご質問が、
「何を経費で落とすことができるのか?」という質問です。

基本的に経費で計上できるものは、
「その賃貸収入をもらうために、直接使った費用」です。

そしてもう一つが
「一般管理費、その他不動産所得を生ずる業務について生じた費用」です。

これらの費用のうち、

・固定資産税
・修繕費
・損害保険料
・減価償却費
・借入金の利子
・管理会社などに支払う費用
・入居者募集の広告費用

はわかりやすいですね。

わかりづらいものが、交通費会議費などでしょう。

不動産所得を生ずる業務について生じた費用、ですから

物件を見に行くために、電車に乗ったなら
それは交通費として経費になるでしょう。

管理会社の方と打ち合わせのために喫茶店に入ったのなら
それは会議費などの科目で経費になるでしょう。

また大家としての勉強をするために本を買ったり
セミナーに行ったなら、図書新聞費や研修費として
経費になるでしょう。

ちょっと難しいところでは、
物件の取壊しや除却、滅失して損した額も費用になります。
でも事業的規模以外の場合は、不動産所得が上限です。

また事業的規模なら

・事業専従者控除
・青色事業専従者給与

が経費になります。

確定申告をご自身でされる方は参考にしてくださいね。

5部屋が10部屋に!?

  • 2008年01月20日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の持っているマンションは10部屋あります。

この10部屋という部屋数は不動産投資の節税をする上で

とっても重要なポイントなんです。

それは税金には「5棟10室基準」という基準があって

10部屋以上なければ「事業的規模」になりません。

それではもし奥さんと10部屋あるマンションを

共有している場合は、それぞれ「事業的規模」となるのでしょうか?

単純に考えると、10部屋の1/2づつの所有ですので

1人あたり5部屋となり「事業的規模」にはならないように思います。

でもこの「5棟10室基準」は

実際にそのマンション自体が

10部屋あるかどうかだけで判断しますので

だんなさんも奥さんも「事業的規模」として認められるんです。

もと貸家の減価償却費

  • 2008年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

一昨年、戸建賃貸物件を購入して貸していましたが

数ヵ月後、退去がありました。

そのときは収入経費とも青色申告しています。

昨年、その戸建物件に居住し住民票も移しました。

法人所有なら社宅として戸建物件の減価償却費を

計上することは可能と思いますが、

個人所有の場合は昨年の戸建物件の減価償却費を計上できますか?

なお他に事業的規模でアパートを所有しております。

【A】

まず現在所有されている戸建物件の名義ですが、

法人名義なら、社宅として減価償却が可能です。

ですが、個人名義で自身の住居として使用しているのであれば、

減価償却はできません。

もちろん事業的規模のアパートについては減価償却できます。

仲介手数料は経費にならない?

  • 2007年12月29日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

今年、中古のRC1棟ものマンションと駐車場用の土地を購入しました。

このときに払った仲介手数料は必要経費にできるのでしょうか?

【A】

物件を購入するときの仲介手数料は

物件の取得価額に算入することになります。

ですから1棟ものマンションについては

仲介手数料を土地建物の取得価額に按分して

建物分は減価償却の対象となって経費に算入していきます。

駐車場の土地については、土地の取得価額に算入します。

マンションも駐車場も土地は価値が減りませんので

減価償却の対象とはなりません。

小規模企業共済に入る法

  • 2007年12月25日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

節税の方法として小規模企業共済があると知り

これはと思っていたのですが、サラリーマンで

は加入できないのでしょうか。


【A】

小規模企業共済は会社の経営者や、個人事業の

経営者が入ることのできるもので、いわば経営者の

退職金制度です。


月額7万円まで掛けることができ、掛け金はすべて

所得控除の対象になりますので、かなり節税ができます。

また事業をやめたときも、退職金としてもらいますので、

かなりの節税効果があります。

しかしサラリーマン大家さんは加入することができません。

ただし不動産を保有するためや、

管理するための法人をつくった場合は、

法人の役員として加入することができます。

加入したい方は、法人を作れるように規模を拡大してくださいね。

慰安旅行は経費?

  • 2007年12月21日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さんが奥さんと一泊二日の慰安旅行に行った場合、
その宿泊費や交通費等は経費にできるのでしょうか?


もし大家さんがちゃんと従業員を雇っていて、その慰安のために

「社会通念上一般的な」

費用を大家さんが負担した場合は経費にできるんです!


でも、参加しなかった人に参加の代わりにお金をあげると
参加、不参加関係なくすべての従業員に

「給与を支払った」

とされちゃいます。


このケースで、奥さんの分も出しているときは、

「社会通念上一般使用人なみの常識的な費用」

は経費にできます。


それから大家さん本人の分については、旅行に参加することが

「従業員の監督やその他どうしても必要である場合」

はその費用のうち、

「これはプライベートやろ!」

と認められる部分の金額を除いて経費にしても差支えないんです。


でも、大家さんと奥さんだけで旅行をした場合は、

「その旅行は単なる家族旅行」

ですので、必要経費にはできませんよ。

物件を共有している家族へ給料は払えるのか?

  • 2007年12月18日
  • 投稿者:taxkanae
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夫が2棟の物件を奥さんと共有で持っている場合、

奥さんや子供に給料を払うことができるのでしょうか?

共有の割合は夫7割、妻3割で、

物件の内容は2棟とも6室づつで合計12室とします。

まず事業的規模をクリアしているかどうかですが、

事業的規模の判定は、原則按分する前の実際の室数で判断しますので

この場合、夫も奥さんも事業的規模に当たると判断できます。

そして奥さんに給料を払えるのかどうかですが、

奥さんもこの場合は事業をしているものとされますので

夫の事業に専ら従事できないことになります

だから夫から給料をもらうことはできません。

でも、子供が実際に事業に従事していれば、

もちろん子供にどちらかからお給料を払うことはできるんです。

奥さんに払う給与はいくらにする?

  • 2007年12月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得者が奥さんや家族に払う給与は、労務の対価として相当なものに限りますが、それでは奥さんの給与が夫の不動産所得を上回ってしまったときはどうなるのでしょう?

奥さんの給与が、その労務の対価として相当かどうかは、色んな状況を総合して判断するんです。

1、奥さんが働いた期間、労務の性質やその提供の程度
2、規模が似ているものに働いている人がもらう給与の状況
3、不動産所得の規模やその収益の状況

普通は夫の不動産所得の方が奥さんの給与よりも多くなりますよね。

でも

(1)夫が老令、病弱などのため、夫に代わる重要な仕事を奥さんがしている場合
(2)夫の所得が、災害、貸倒れなどの偶然の損失によってすごく減少したり損失が生じた場合

などは、奥さんの給与の額が夫の不動産所得よりも多くなることがありうるものと考えます。

だから、奥さんの給与が、夫の所得を超えるような場合でも、
その給与が奥さんの働きぶりなどからみて、相当なものである
と認められるものであれば、全額必要経費にできるんです。

一括貸付の場合の事業規模の判定

  • 2007年12月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産所得者にとって持っている不動産が
事業的規模になるかどうかは大きな問題ですよね。

なぜなら事業的規模になれば、青色申告特別控除
専従者給与など色々と税金上のメリットがあるからです。

それでは賃貸マンション20室を不動産会社へ一括貸付けした場合は
事業規模の判定に当たって独立家屋1棟とみるのでしょうか?
それとも部屋数で判定するのでしょうか?

この場合、貸間、アパート等については、
貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であれば
事業として行われているものとされるんです。

この取扱いは、建物の規模のみを形式的な要件としているもので、
一定の規模以上であればその貸付けは業として行われているとするもので
この場合、一括貸付けであるかどうかは問わないんです。

だから、単に一括貸付けであるという理由だけで
事業として行われていないとはいえませんので、
20室を有してるなら事業的規模に当たるものと考えます。

低所得の人ほど不動産投資は有利

  • 2007年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由であきらめている人も多いでしょう。

確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。

しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです!

そこをうまく付きましょう。

そして所得の低い人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、税金の面では非常に有利になります。

不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、税引後のキャッシュフローまで計算していますか?

この税引後キャッシュフローを計算することで、低所得の恩恵が理解できるのです。

所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。

ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。

最高税率は所得税、住民税を合わせて50%なので、税引前の不動産のキャッシュフローが年間500万円ある人でも、税引後のキャッシュフローは単純に250万円になってしまうのです。

これが20%の税率の人だと、税引後キャッシュフローは400万円

その差150万円にもなります。

この差は非常に大きいです。

さらに1年目は不動産を取得したことにより、一括で経費計上できるものがあるので、所得税や住民税が還付される可能性も高いのです。

不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、自分に投資して信用をつけてください。

年間所得を96万円圧縮する法

  • 2007年07月21日
  • 投稿者:taxkanae
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年間所得84万円をさらに超える96万円を圧縮する方法です。

これも国が作っている制度で、取引先の倒産などによる連鎖倒産を防ぐための経営セーフティ共済で、倒産防止共済と呼ばれている制度です。

掛金は月額5千円~8万円まで5千円刻みで自由に選ぶことができます。

掛金は必要経費になるばかりでなく、40ヵ月以上掛けて解約しても100%返ってくるんです!

そしてもし取引先が倒産した場合、掛金の積立額の10倍の範囲で最高3,200万円の貸付けを受けることができます!

ただしこの方法は法人か、もしくは個人で事業所得がある方しか必要経費になりません。

たとえば不動産所得と給与所得のみの方は必要経費として計上できないのです。

しかも資本金や従業員数など一定の条件があり、1年以上事業を行っていないと加入できません。

ですから、不動産所得と事業所得のある個人事業者にはもってこいの節税方法です。

ポイントとしては、掛金総額320万円までしか積み立てることができないので、毎月8万円づつ積み立てると、40ヵ月しか積み立てることができません。

ですから個人の方で現在の税率が低い方は、掛ける時期を考える必要があるということですよ。

年間所得を84万円圧縮する法

  • 2007年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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税理士にとっては当り前なのですが、意外と知られていない方法なのでご紹介します。

年間所得を最大84万円圧縮でき、しかもその84万円は定期預金のように積み立てられ、事業を辞めたときや、満65歳になったときに退職金として受け取れる方法があるのです!

しかも受け取る収入は所得が1/2になる退職所得としてです!

こんないいことづくしの節税方法が本当にあるんですよ。

これは小規模企業共済といわれるもので、国がつくったいわば事業主の退職金制度です。

掛け金は月額1万円から7万円まで選らぶことができます。

そしてその掛け金は全額が所得控除されます。

しかも資金が必要なときには、掛け金の範囲内で貸付まで受けることができます。

ただし、従業員が20名以下の個人事業主か会社役員のみしか入ることができません。

ただ問題が一つあります。

アパート経営をするサラリーマン大家さんの場合は、入ることができないことになっています。

青色申告と税理士への報酬

  • 2007年07月10日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると
“青色申告特別控除”は10万円です。

そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は65万円です。

その差、55万円!。

この55万円と税理士報酬を比較してみてください!

当事務所で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、

月額42,000円 × 12ヵ月 + 決算申告料6ヵ月 252,000円 = 756,000円(税込) です。

税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。

年間報酬 756,000円 - 青色申告の差額 550,000円 = 256,000円

と考えれば年間256,000円で税理士に顧問をしてもらうことになるのです!

月額にすると256,000円 ÷ 12ヵ月 = 21,333円(税込)

税抜 約2万円で税理士(たとえば当事務所)と契約する7大メリットは次のとおりです。

1、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる。
2、節税対策やキャッシュフロー対策などの戦略を練ることができる。
3、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる。
4、会計ソフトを活用した記帳方法や予実対比の方法を教えてもらうことができる。
5、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる。
6、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる。
7、同じ志を持つ仲間ができる。

当事務所の「これから不動産を持ちたい方」への顧問報酬の税抜2万円は、
この計算から設定されています。

税理士と顧問契約するメリットをご理解いただけたでしょうか?

固定資産税の清算で節税

  • 2007年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は1月1日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した1年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう?

この払った金額は“税金”ではないのです!!

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう?

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は?

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

マンションの部屋数で節税

  • 2007年07月05日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を選ぶときに同じ年間1千万円の家賃収入がある物件で、

1、1ルーム 14室
2、3LDK 8室

のマンションを選ばなければいけないとしたら、どちらが節税効果が高いでしょう。

所得税法上、不動産賃貸業ではその業が“事業的規模”かどうかで扱いがかなり変わってきます。

そしてこの事業的規模の判定は、次のような基準で決まります。

1、独立家屋の貸付が5棟以上
2、アパート、マンションなどの貸間10室以上

これがいわゆる5棟10室基準で、この基準を満たしていれば事業的規模とみなされます。

それでは少し脱線して青空駐車場を貸し付けている場合はどうでしょう?

これが税法にも通達にも明文化されていませんが、
一般的には50台以上の駐車場の貸付があれば事業的規模とみなされます。

マンション1室が駐車場5台という計算をしています。

ただ、地域差やその他様々な要因が絡んでくると、この基準では判定できないこともあります。

それでは“事業的規模”とみなされれると、どのようなメリットがあるのでしょう?

具体的にいうと、

1、青色申告でかつ複式簿記で帳簿をつければ、青色申告特別控除が65万円受けられる(事業的規模でなければ10万円)
2、奥さんなどの専従者給与が必要経費になる(その代わり配偶者控除38万円は受けられません)

があります。

逆にデメリットは個人事業税5%が事業的規模になるとかかってきます。

でも全体的に見ると、事業的規模のほうが節税効果は高いでしょう。

先にあげた2物件、どちらの方が節税効果が高いのかはもうお分かりですね。

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