賃貸収入の計上日が命取りに！
今日の話題は、
「賃貸収入の計上日が命取りに！」
です。
物件を持っている方は、
帳簿を付ける時や、確定申告の時に
賃貸収入の計上日をいつにしていますか？
本来は当月分は当月に計上しますよね。
3月分であれば3月に計上。
「普通」に考えると、こうなります。
しかし！
税法は「普通」ではないんです。
税法では賃貸収入の計上日は、
原則として賃貸契約書に
記載されている入金日となっています。
今のほとんどの賃貸契約書には、
「当月分の家賃は、前月の末日までに支払う」
ということになっていますよね。
「3月分であれば2月末日までに支払う」
ということです。
そしてこのように書かれていると、
税法上は3月分の家賃は2月に計上することになります。
そしてこれが居住用の家賃であれば、
消費税の課税売上割合に影響してきます。
この処理一つで還付額が激減することもあるのです。
その理由を知りたい方は、是非勉強してみてください。
初めて物件を購入される方は必見です。
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消費税還付で自己資金を取り戻せ！
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投稿者 taxkanae ： 2009年03月30日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
消費税還付でよくある質問
2009年03月17日 13:19
今日は、
「消費税還付でよくある質問」
をご紹介します。
僕自身が消費税還付を受けた経験を記した、
無料レポートを出していることもあって、
消費税還付の質問は結構多いのです。
その中で特に多いものをご紹介します。
【Ｑ１】サラリーマンで昨年初めて物件を購入したのですが、
今年の確定申告で消費税還付はできますか？
【Ａ１】消費税還付はできません。
初めて物件を取得された方は、
比較的消費税還付がしやすいのですが、
消費税は色々と届け出が必要なため、
事前に準備しておかないと、
後からでは還付はできないのです。
【Ｑ２】サラリーマンで今年2棟目の物件を購入予定ですが、
1棟目で消費税還付ができなかったので、
2棟目では消費税を還付してもらいたいと思いますが可能ですか？
1棟目の物件はすべて居住用の部屋です。
【Ａ２】消費税還付は難しいです。
消費税還付は居住用の家賃が多くなると、
還付されてもその金額は少額となりますので、
その後の納税と申告の手間を考えると
割に合わない場合が多いのです。
新しい法人を設立して、
物件を取得するなどの対策が必要ですが、
それも事前の準備が必要です。
この2つの質問が一番多い質問ですね。
どちらにしても消費税還付を成功させるためには、
かなり事前の対策が必要ということです。
しかし消費税還付が成功すれば、
かなりの自己資金が取り戻せます！
消費税還付について詳しく知りたい方は、
こちらのＤＶＤをご覧くださいね。
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投稿者 taxkanae ： 2009年03月17日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
11月末まで！！
2008年11月28日 17:14
先日、12月に物件を購入される方が相談に来られました。
相談内容は「消費税還付」について。
状況をお聞きし、内容を見させていただくと、
なんと手続きを【11月末まで】にしなければいけないのです！
相談を受けた時点で、あと１週間しか時間がない！
もしあと１週間、ご相談が遅ければ、
数百万単位の還付金が受けられないところでした。
恐ろしい・・・。
消費税還付は、物件の取得前からの戦略が肝です！
建物の金額も、契約書の交渉も、すべて絡んできますので
必ずいい物件を見つけたら、事前にご相談くださいね。
最初に購入する物件が、もっとも成功しやすいのですよ！
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投稿者 taxkanae ： 2008年11月28日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
同じ価格でも違う？
2008年10月28日 19:55
うちの事務所は今、移転に向けて新事務所を改装中です。
移転予定日は11月5日。
もう来週に迫ってきました。
移転に伴って、11月5日(水)と6日(木)は、お電話が繋がりませんので、顧問先様やお問い合わせを予定されている方は、ご留意くださいね。
メールは大丈夫ですので、できればメールでご連絡ください。
電話番号も新しく変わる予定です。
それでは、本日は「同じ価格でも違う？」というお題。
これは消費税のお話です。
消費税には税込経理と、税抜経理という処理の仕方があります。
そしてこの処理の違いで、税金上違う結果が出てくる場合があるのです。
同じ29万円という価格の応接セットを購入した場合、税込経理だと、消費税を込めた金額で経理するので、帳簿上の金額は、304,500円となります。
一方、税抜経理だと、商品価格29万円と、消費税14,500円は別々に経理しますので、応接セットの帳簿上の金額は290,000円です。
どちらで経理処理しても最終的な「利益」は変わらないのですが、税金上、変わるものがあるのです。
その一つが、少額減価償却資産の特例です。
この特例は30万円未満の減価償却資産を一括で経費にできる特例ですが、上記の例で、税込経理だと304,500円になるので、適用対象外になります。
でも税抜経理だと290,000円ですので、適用されるのです。
こうしたちょっとの違いで、適用が変わるって税金って恐いですね。
消費税のことや、必要経費についてさらに知りたい方は勉強してみてくださいね。
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投稿者 taxkanae ： 2008年10月28日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
絶対に還付されない！？
2008年10月16日 20:48
明日からインテックス大阪で賃貸住宅フェアですね！
僕は明日は午前中から会場に行く予定です。
見掛けた方は声でも掛けてくださいね。
そして18日(土)は10:30から講演させていただきます。
お時間のある方は是非聞きに来てください！
それでは今日は「絶対に還付されない！？」というお題です。
これは消費税還付の話です。
実は最近、違う税理士事務所さんから私の事務所に変わられたお客さんがいます。
そのお客さんは消費税の課税事業者(消費税を払わなければいけない事業者)なのですが、消費税は簡易課税という制度を選択されています。
そして前年から不動産を購入する話が出ていたのですが、税理士さんとのコミュニケーション不足で、
消費税の検討はされていなかったのです。
そして実際に今年になって、不動産を購入！
消費税は簡易課税のまま。
これでは絶対に消費税の還付はできないのです！
簡易課税という制度は、不動産賃貸業であれば売上高の５０％に対する消費税を支払う申告方式です。
と、いうことは売上がある限り、絶対に消費税を払わなければいけません。
だからあなたの計画に合わせて前年にしっかりと検討をしておく必要があります。
決算が来る前に消費税還付について基礎を押さえておいてくださいね。
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投稿者 taxkanae ： 2008年10月16日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
消費税還付の可能性が高いのは？
2008年07月30日 09:10
今日は消費税還付の可能性が高い人はどんな人か？
という内容です。
実は僕のところに相談される方で、結構多いのが
「１棟目で消費税還付ができることを知らなかったので、２棟目はぜひ、消費税還付を受けたい。」
という相談です。
でも１棟目も２棟目を個人で購入するとなると、消費税還付はとても難しくなります。
還付されても、かなり少額になってしまいます。
それは消費税還付の計算は
「課税売上割合」
という割合で計算されるからです。
この割合は、総売上のうち消費税が課税される売上がどれほどか？
ということです。
消費税上、売上には課税売上と非課税売上があります。
そして不動産投資家が購入する物件は住居系がほとんどだと思いますが、住居の家賃収入は「非課税売上」になるのです。
そうすると、他に駐車場などの課税売上があっても、非課税売上がメインの収入になりますので、
「課税売上割合」
は非常に低くなってしまいます。
例えば、
駐車場100万円、住居家賃900万円、総家賃1,000万円
だとすると、
課税売上割合は、
100万円 ÷ 1,000万円 ＝ １０％
となって、建物の消費税はこの１０％しか還付されないことになります。
ですから、既に居住用物件をお持ちの投資家は、消費税還付は難しいのです。
ということは、もっとも可能性の高い方は、
“はじめて物件を購入する人”
です。
だからこそ、不動産投資をすると決めた人は、物件を購入する前からの税務戦略が重要になってきます。
何事も準備が大切なんですね！
もっと詳しく勉強したい方は、DVDをご覧ください！
投稿者 taxkanae ： 2008年07月30日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
契約書から節税は始まっている！
2008年06月14日 18:47
今日は土曜日ですがお二人の方と面談がありました。
僕のセミナーVol.3に出ていただいた方に特典で付けている無料面談に来られたのです。
お二人ともまだ物件を持ってない方でしたが、まず最初に、
「まだ物件購入前でラッキーですね」
とお伝えしました。
僕のところに相談に来られる方は、既に物件を持っている、あるいはもう手付を打っている方がほとんどです。
そして購入した物件を僕が分析して説明すると１０人中８人ぐらいの方が、
「購入前に相談すればよかった・・・」
と言って事務所を後にします。
でも購入前の方なら、僕のアドバイスを受けてから動き出しますので、その分リスクは減少します。
僕もそうでしたが、やはり既に不動産投資をされている方から知識や経験談を聞くことは非常に重要なんですね。
その理由の一つが
「節税は物件購入前に決まっている」
からなんです。
一つ「売買契約書」で具体例をあげますね。
皆さんは契約書に記載される物件の金額が、保有してからの税金に影響することはご存じですか？
契約書の金額は総額で書いてあるものもあれば、土地と建物を分けて書いてあるものもあります。
そして建物の金額がいくらかで、保有してからの「減価償却費」というものが変わるのです！
「減価償却費」は僕が「魔法の経費」と呼んでいるほど、とても重要な必要経費ですので、建物の金額は重要なのです！
今度のセミナーではこの「減価償却費」についてわかりやすく、しかも突っ込んでお話します。
減価償却をマスターすれば、売買契約書に書かれる金額をどうすればよいのかが分かるようになります。
今日のお二人の相談者は、
「叶先生と相談できてよかった！！」
と明るい顔で帰られました。
その特典の無料面談も今回が最後の予定です。
本当なら90分21,000円の僕との面談が、セミナー参加料9,800円でついて来ますので、お得感は満載ですね！
投稿者 taxkanae ： 2008年06月14日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
土地が０円！？
2008年06月10日 19:39
今日は消費税の話です。
物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。
そのための重要なポイントは建物の金額です。
なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。
土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。
それでは１億円の物件で、契約書の金額が
土地０円
建物１億円
と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか？
税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。
ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。
時価ということは、土地の金額が０円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。
この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。
売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を０円にはしないでくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2008年06月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
消費税還付を成功させる絶対条件
2008年04月07日 22:11
3月30日に「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.2を開催しました。
今回のテーマは「消費税還付」。
セミナーではかなり突っ込んでご説明させていただきましたが、
この消費税還付を成功させるためには、「課税売上」がなければダメです。
課税売上とは、
１、国内で
２、事業者が事業として
３、対価を得て行われる
４、すべての物品の販売・貸付け・サービスの提供
ですので、日本で行われている商売のほとんどが課税売上です。
不動産賃貸業では、店舗や事務所、駐車場の賃貸収入が課税売上になります。
あと建物の売却も課税売上です。
でも、本来は課税取引なのに、取引の性格や社会政策的な配慮から
非課税となるものがあります。
この売上を「非課税売上」といいます。
不動産賃貸業では居住用の賃貸料はこの非課税売上になります。
あと土地の売却も非課税です。
それでは課税売上にはどのようなものがあるのでしょうか？
先ほどの４つの条件のように、ほとんどの商売が課税売上ですので
数え上げればキリがありません。
物品の販売でいえば、スーパーも服屋さんも魚屋さんも自販機の収入も
その売上はすべて課税売上です。
貸付けでいえば、レンタカーやレンタルビデオなどが課税売上です。
サービスの提供でいえば、携帯の通話料金や宅配便、
そして僕の税理士業による売上も課税売上です。
ただ事業者が事業として行うものですから、その取引は反復継続的に
行うことが必要ですので、生活用のものを要らなくなったからと言って
オークションで販売しても、それは課税売上ではありません。
消費税の還付を成功させたいた人は、課税売上を発生させるために
ご自身の得意分野を、一度考えてみるのもよいでしょう。
投稿者 taxkanae ： 2008年04月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
消費税の還付を受けるキーワード
2007年07月11日 22:57
収益不動産専門税理士の叶（カナエ）です。
サラリーマンの方ではじめて中古の収益不動産を取得したあと、場合によって返ってくる税金があります。
それは消費税です。
いわゆる消費税の還付というものです。
しかし、この消費税の還付を受けるためには、綿密な計画と準備が必要です。
これを理解するためには消費税の基本的な知識が必要ですが、それは勉強してください。
キーワードは副業です。
課税売上となる副業を持たなければ、消費税の還付は受けられません。
そしてその恩恵を最大限に受けるには、その副業を始めた年末に不動産を取得しなければなりません。
これだけの情報でもかなりのヒントになるかもしれません。
実際に私は知識とテクニックを活かして、消費税の還付を○百万円受けています。
これを実現させるためには、綿密な計画と準備、集中、タイミング、そして最後は運の世界です。
わかった方はかなりの税金通ですよ！
投稿者 taxkanae ： 2007年07月11日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
固定資産税の清算で節税
2007年07月06日 11:55
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
もし今日物件を購入すると、本来その物件にかかる今年度分の固定資産税を地方に払う必要はありません！
それは固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものだからです。
しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。
それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？
この払った金額は“税金”ではないのです！！
これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。
もう少し突っ込んでみましょう。
固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？
もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。
それでは購入側は？
課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。
課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。
これも節税になりますので。
また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。
この処理も間違えないようしてくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)
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