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お金を残す不動産投資ブログ

消費税でアパマン大家が損している理由

  • 2017年08月17日
  • 投稿者:taxkanae
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平成26年の4月から消費税は8%にアップしてますね。


そして、平成31年10月からは10%に上がることになっています。


でも、実は消費税が上がっても、会社の利益は変わらないんです。


例えば、1,000円のものを仕入れて、3,000円で売ったとしましょう。


消費税5%だと、消費税50円を仕入れ業者に払って、
150円の消費税をお客さんからもらいます。


すると、税務署に納める消費税は100円になります。


 もらった消費税150円―払った消費税50円=納める消費税100円


でも会社の利益は、2,000円ですよね。


 税込の売上3,150円―税込の仕入1,050円=税込の利益2,100円


 税込の利益2,100円―納める消費税100円=利益2,000円


これが8%になったとしても、納める消費税だけが変わって、
会社の利益は変わりません。


 税込の売上3,240円―税込の仕入1,080円=税込の利益2,160円


 税込の利益2,160円―納める消費税160円=利益2,000円


なぜ、このようになるかというと、
消費税はその名の通り「消費者」が負担するものだからなんです。


でも、居住用の物件を運営している大家は、
家賃に消費税を掛けることができないので、
仕入の消費税を引くことができないのです。


そして、大家にとっての仕入とは、
建物であったり、修繕費であったりするわけです。


結果、通常のものやサービスを販売、提供している会社なら引ける消費税が、
大家だと引くことができないので、大損しているわけです。


この矛盾を回避する唯一の方法が、消費税還付なんですね。


《編者 叶 温》



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の収益物件

不動産投資の健美家

消費税還付をするための絶対条件は?

  • 2017年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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うちでは、物件を購入、建築する時の消費税還付を開業当初からやっています。


消費税還付が成功すると、建物分の消費税が戻ってくるので、
自己資金を早期に回収することが可能となります。


でも、成功させるためには2つの絶対条件があります。


まず1つ目は、消費税の課税事業者であること!


消費税には消費税に関係のない免税事業者と、
消費税の課税事業者があります。


免税事業者だと、消費税に関係ないので、
納める必要もないのですが、逆に還付されることもありません。


そしてもう一つは、課税売上があること!


消費税には課税売上と、消費税が掛からない非課税売上があります。


日本の商売のほとんどの売り上げが課税売上なのですが、
居住用の家賃は非課税になっています。


でも消費税還付を成功させるためには、課税売上がなければダメなんです。


《編者 叶 温》



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消費税還付で購入諸経費を賄う?

  • 2017年06月26日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときは、諸経費が掛かります。


不動産取得税や登録免許税は、固定資産税評価額によって計算されるので、
一概には言えませんが、次のパーセンテージぐらい掛かります。


・中古物件 物件価格の約7%


・新築物件 物件価格の約4%


中古物件が高いのは、仲介手数料が必要だからです。


では、これらの諸経費を消費税還付で賄おうとすると、どうなるでしょう?


例えば1億円の新築物件で400万円の諸経費が掛かったとします。


400万円を消費税率8%で割り戻すと、5,000万円。


5,000万円に消費税400万円を足すと、5,400万円。


消費税は建物にしかかかりませんので、請負価格が税込み5,400万円であれば、
400万円の諸経費を賄うことができるんですね。


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同時取得で消費税還付額をアップ!?

  • 2017年06月19日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、消費税還付ができる新規法人で購入すると、
建物の対して8%の消費税が戻ってくることになります。


ということは、同時に複数棟の物件を購入すると、
消費税還付の額は大きくなることになります。


でも、中古物件だと、タイミング的なこともあり、
複数棟を同時に買うことは難しいですよね。


ただし、個人で所有している物件を法人に移すケースなら、
中古物件を購入する時に、同時に同じ法人に移せば、
複数棟で消費税還付ができることになります。


また、新築はある程度、竣工の時期が読めるので、
こちらも、竣工時期に合わせて中古物件を買ったり、
個人所有物件を移したりできれば、還付額は大きくなりますね。


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法人化と合わせて消費税還付!?

  • 2017年06月12日
  • 投稿者:taxkanae
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当初、個人で購入した物件を、節税などの点から、
法人に移すことを検討するケースがあります。


ただその時に問題になるのが、諸経費です。


新たに法人が物件を取得することになるので、
また不動産取得税や登録免許税を法人が払わないといけません。


ただ、その諸経費を賄う方法があります。


それは、個人から法人が物件を購入する際に、消費税還付をすることです。


もちろん諸経費を全額賄えるかどうかはわかりませんが、
消費税還付が成功すると、かなり大きな金額が法人に還ってくるので、
やってみる価値は大いにあります。


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不動産投資家の中には、ビルや店舗を投資の対象としている方もいらっしゃいます。

  • 2017年06月05日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家の中には、ビルや店舗を投資の対象としている方もいらっしゃいます。


では、そのような投資の場合、消費税還付はできるのでしょうか?


実は、ビルや店舗を購入する際は、比較的簡単に消費税還付ができます。


それは、消費税の仕組が影響しています。


居住用のマンション、アパートは、売上である賃料の消費税が非課税なので、
それに対応する原価として建物分の消費税は、基本、控除することができません。


一方、ビルや店舗の賃料は、消費税が課税されるので、
それに対応する原価としての建物分の消費税を、普通に控除することができるからなんです。


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消費税還付額をできるだけ多くするためには?

  • 2017年05月29日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに消費税還付額を満額にするためには、
「課税売上割合」というものを理解する必要があります。


課税売上割合というのは、すべての売上のうち、
課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


   課税売上割合
────────────────── × 100 = 課税売上割合
 課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、
この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


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不動産投資家なら一度は聞いておいた方がいい話とは?

  • 2017年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家のみなさんや今後不動産投資をやろうとしている人にとって、
重要なことは、「お金を残していけるか」ですよね。


その目的の中で、一度は聞いておいた方がいい話があります。


その話とは「消費税還付」です。


消費税還付が成功すると、しないケースと比べて確実に手元のお金は多く残ります。


また、実際に還付を受ける受けないは別としても、
今後不動産経営していくうえで消費税の仕組みは知っておいて損はありません。


特に事務所や店舗、駐車場等、居住用以外の物件を運営している人は、消費税を預かっています。


だから、消費税の仕組みを知ることで、不動産投資への考え方が変わる可能性もあります。


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消費税還付で1,600万円還ってくる?

  • 2017年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年の4月から、消費税還付を規制する改正が入っています。


ではそもそも、消費税還付が成功するとどんなことが起こるのでしょう?


中古のマンションやアパート等の物件を購入するときには、建物が含まれています。


また、新築の場合は、土地の上に建物を建てますよね。


そして土地は消費税が非課税なのですが、建物には消費税が課せられています。


消費税還付が成功すれば、その建物に課せられている消費税が、
物件の引き渡しを受けた数か月後に、あなたの口座に還付されるんです。


もし建物の金額が税抜き1億円なら、今の消費税率だと800万円!


2億円なら1,600万円のお金が還ってくることになるんですね。


これぐらい大きなお金が還ってくると、最初に出した自己資金も早く回収できるので、
投資効率も、とっても良くなります。


でも昨年4月の改正で、今までより消費税還付は難しくなっています。


ただし、やり方によってはまだまだ消費税還付をすることは可能です。


消費税還付については、現在、神戸事務所は無料で相談ができます。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


相談をするタイミングは、


・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前


ですよ!


それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。


 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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消費税還付は3年間は管理が必要?

  • 2017年05月08日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、新築物件でも中古物件でも、
建物価格に含まれている消費税が戻ってきます。


ただ、平成28年4月の改正で難しくなったことは事実です。


難しくなった原因の一つは、成功したかどうかが3年後までわからないことです。


居住用の物件で消費税還付をしようとすると、
かならず引っ掛かるのが「調整計算」という仕組み。


この仕組みは、あることを、消費税還付した年と3年間の通算を比較して、
乖離が大きい場合に、再計算するんです。


とうことは、3年間の通算をするためには、3年経過後じゃないとわかりませんよね。


したがって、消費税還付が成功したかどうかは3年後にならないとわからないんですね。


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簡易課税では消費税還付はできない?

  • 2017年04月24日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税の申告方式は2つあります。


1つは本則課税で、もう1つは簡易課税です。


本則課税は、基本的に預かった消費税から、支払った消費税を引いて、申告納付します。


400円のものを仕入れて32円の消費税を支払い、
それを1,000円で売ったら80円の消費税をお客さんから預ります。


すると80円から32円を差し引いた48円を納めます。


預かった消費税80円-支払った消費税32円=納める消費税48円


この申告方式だと、支払いすぎた消費税は還ってきますよね。


でも簡易課税だと、絶対に消費税還付はできません。


なぜなら、簡易課税は預かった消費税に対して、
みなし仕入れ率を掛けた分を引いて申告するからです。


このみなし仕入れ率は、業種によって決まっていて、不動産賃貸業は40%です。


さっきの例だと、預かった80円に40%を掛けた32円を引くので、
48円の消費税を納めることになります。


預かった消費税80円-(80円×みなし仕入れ率40%)=納める消費税48円


この計算式だと、絶対に消費税還付されないことがわかりますね。


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消費税還付を受けるのは当たり前のこと?

  • 2017年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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平成31年10月から消費税は10%にアップする予定です。


でも、実は消費税が上がっても、会社の利益は変わりません。


例えば、1,000円のものを仕入れて、3,000円で売ったとしましょう。


消費税率8%だと、消費税80円を仕入れ業者に払って、
240円の消費税をお客さんからもらいます。


すると、税務署に納める消費税は160円になります。


もらった消費税240円─払った消費税80円=納める消費税160円


でも会社の利益は、2,000円ですよね。


税込の売上3,240円─税込の仕入1,080円=税込の利益2,160円


税込の利益2,160円─納める消費税160円=利益2,000円


これが10%になったとしても、納める消費税だけが変わって、会社の利益は変わりません。


税込の売上3,300円─税込の仕入1,100円=税込の利益2,200円


税込の利益2,200円─納める消費税200円=利益2,000円


なぜ、このようになるかというと、
消費税はその名の通り、「消費者」が負担するものだからなんです。


でも、居住用の物件を運営している大家は、家賃に消費税を掛けることができないので、
仕入の消費税を引くことができません。


そして、大家にとっての仕入とは、建物であったり、修繕費であったりします。


結果、通常のものやサービスを販売、提供している会社なら引ける消費税が、
大家だと引くことができないので、損しているわけです。


だから、消費税還付を受けるということは、消費税の仕組から考えると、当たり前のことなんですね。


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複数物件で消費税還付する方法

  • 2017年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、消費税還付ができる新規法人で購入すると、
建物の対して8%の消費税が戻ってくることになります。


ということは、同時に複数棟の物件を購入すると、
消費税還付の額は大きくなることになります。


でも、中古物件だと、タイミング的なこともあり、
複数棟を同時に買うことは難しいですよね。


ただし、個人で所有している物件を法人に移すケースなら、
中古物件を購入する時に、同時に同じ法人に移せば、
複数棟で消費税還付ができることになります。


また、新築はある程度、竣工の時期が読めるので、
こちらも、竣工時期に合わせて中古物件を買ったり、
個人所有物件を移したりできれば、還付額は大きくなりますね。


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消費税還付で最大どれぐらいの還付があるのか?

  • 2017年03月27日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、建物に含まれる消費税が戻ってくるのですが、
最大、どれぐらいの金額が戻ってくるのでしょう?


うちの顧問先で昨年の実績でいうと、最も大きい金額で、
5,600万円還付されたお客様がいます。


5,600万円というと、8%で割り戻せば7億円。


消費税を含めると7億5,600万円の課税仕入れがあるということです。


このうちほとんどの割合を建物が占めますが、
中古物件であれば、他にも仲介手数料や司法書士の手数料などもあります。


購入検討物件の価格が大きい方は、消費税還付額も大きくなりますので、
チャレンジしてみる価値は高いですね。


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消費税還付で課税売上がポイントになる理由

  • 2017年03月18日
  • 投稿者:taxkanae
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少し消費税に詳しい方は、理解できると思いますが、
消費税還付を成功させるためには、課税売上がポイントになります。


課税売上というのは、消費税が掛かる売上ということで、
逆に消費税が掛からない売上は、非課税売上げといいます。


不動産賃貸業の場合は、住居用の家賃は非課税なので、
頭の中では、非課税売上が中心になっていると思います。


でも、実は世の中で商売している人や会社の売上のうち、
非課税売上はほんの一部で、ほぼすべてと言っていいぐらい課税売上になります。


コンビニやスーパーなどの日用品等の売上、
外食でのサービスや、僕たちのような専門サービスの売上、
また、レンタルDVDやレンタカー等、貸すことによっての売上。


挙げればキリがないくらいあります。


そして、この挙げればキリがないものの中から、不動産賃貸業でもできる
課税売上を上げることで、消費税還付ができることになります。


そしてもう一つ、消費税還付額をできる限り多くするためには、
「課税売上割合」というものを理解する必要があります。


課税売上割合というのは、すべての売上のうち、課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


    課税売上割合
     ────────    ×100 = 課税売上割合
  課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


 消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


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不動産投資の節税 唯一のウルトラCは?

  • 2017年03月13日
  • 投稿者:taxkanae
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僕はセミナー等では、
「不動産投資に節税のウルトラCはない」
とよく言っています。


不動産投資で儲かってお金が残れば、儲かった分の税金を払うことになります。


儲かっているのに節税できるって、よく考えると不公平でおかしなことですよね?


今、節税できている人は、


・払うべき税金を先延ばしにしている人
・そもそも儲かっていない人
・脱税している人


のいずれかです。


税金は、日本の中でもトップクラスに頭のいい人が考えた仕組みなので、
儲かっているなら、どこかで取られるようになっているものです。


でも、その中でも不動産の消費税還付については、
唯一のウルトラCと言ってもいいかもしれません。


なぜなら、物件を購入する時に、
数百万円単位で節税できる方法なんて、他にはないからです。
不動産投資家なら、絶対に知っておかなければいけない知識ですね。


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絶対に消費税還付できない状態とは?

  • 2017年02月10日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税の仕組みは、預かった消費税から、支払った消費税を引くことで、計算します。


例えば、預かった消費税が10万円で、
支払った消費税が7万円なら、差引3万円の消費税を納めることになります。


そして、消費税還付は、預かった消費税よりも、支払った消費税が多い場合に成立します。

預かった消費税が1万円で、支払った消費税が7万円なら、
6万円が戻ってくるということになりますね。


消費税はこの計算方式が原則で、本則課税といいます。


でも、絶対に消費税還付ができない申告方式があります。


それは、簡易課税という申告方式です。


簡易課税は、預かった消費税から、預かった消費税に業種によって
決められたパーセンテージを掛けた分を支払った消費税と考えます。


例えば、預かった消費税が10万円なら、
不動産賃貸業の引けるパーセンテージは40%なので、
4万円を引いた、6万円の消費税を納めることになります。


この計算方式だと、支払った消費税が預かった消費税を超えることがないので、
絶対に消費税還付することができないわけです。


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消費税還付についてよくある質問

  • 2017年01月25日
  • 投稿者:taxkanae
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僕自身が消費税還付を受けた経験を記した、無料レポートを出していることもあって、
消費税還付の質問は結構多いです。


その中で特に多いものをご紹介します。


【Q1】
昨年、法人で初めて物件を購入したのですが、今回の申告で消費税還付はできますか?


【A1】消費税還付はできません。


初めて法人で物件を取得される場合は、比較的消費税還付がしやすいのですが、
消費税は色々と届け出が必要なため、事前に準備しておかないと、後からでは還付はできないのです。


【Q2】
今年2棟目の物件を購入予定ですが、1棟目で消費税還付ができなかったので、
2棟目では消費税を還付してもらいたいと思いますが可能ですか?


1棟目の物件はすべて居住用の部屋です。


【A2】消費税還付は難しいです。


消費税還付は居住用の家賃が多くなると、還付されてもその金額は少額となりますので、
その後の納税と申告の手間を考えると割に合わない場合が多いのです。


新しい法人を設立して、物件を取得するなどの対策が必要ですが、それも事前の準備が必要です。


この2つの質問が一番多い質問ですね。


どちらにしても消費税還付を成功させるためには、かなり事前の対策が必要ということです。


しかし消費税還付が成功すれば、かなりの自己資金が取り戻すことができます!


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法人の設立日が影響する消費税還付

  • 2017年01月17日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、新規法人を立ち上げて取得する場合があります。


そしてこの新規法人を立ち上げて、物件を取得する時に消費税還付を狙うことができます。


仕組みの関係で、最初に買う物件が、消費税還付が成功しやすいです。


しかし、法人の設立日によって、消費税還付が難しくなる場合があります。


普通に○月1日からはじまるのであれば問題ないのですが、
気をつけないといけないのは、1日以外の日からはじまるケースです。


消費税還付のテクニックとして、課税期間を1ヶ月とか3ヵ月に区切る場合があるのですが、


1日以外の例えば4月15日が設立日だとすると、
4月15日から5月14日が1ヵ月の課税期間となってしまうのです。


そしてこれによって、課税売上と非課税売上の比率が変わって、
課税売上割合が低くなる場合があるのです。


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消費税も戦略が重要な理由

  • 2016年12月20日
  • 投稿者:taxkanae
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平成31年10月から消費税が8%から10%にアップする予定です。


これによって物件を持っている人で大きな影響が出るケースがあります。


それは、今現在、消費税の課税事業者になっている人が、物件の売却を検討しているケースです。


なぜなら、建物物件であれば、売却する時に消費税が掛かるからです。


例えば、1億円で物件が売れて、その内6千万円が建物だったとします。


平成31年9月末までに売れば、8%の480万円の消費税を納めることになります。


これが10%になると、600万円に跳ね上がります。


もちろん、一般課税の場合は、この消費税から仕入れに掛かった消費税を引きます。


でも、不動産運営や不動産売却時には、それほど、仕入に掛かる消費税は発生しません。


だから、将来、物件の売却を検討している人は、
消費税の税金戦略が重要になってくるんですね。


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消費税の矛盾を回避する方法とは?

  • 2016年12月13日
  • 投稿者:taxkanae
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平成26年の4月から消費税は8%にアップしてますね。


そして、平成31年10月からは10%に上がることになっています。


でも、実は消費税が上がっても、会社の利益は変わらないんです。


例えば、1,000円のものを仕入れて、3,000円で売ったとしましょう。


消費税5%だと、消費税50円を仕入れ業者に払って、
150円の消費税をお客さんからもらいます。


すると、税務署に納める消費税は100円になります。


 もらった消費税150円―払った消費税50円=納める消費税100円


でも会社の利益は、2,000円ですよね。


 税込の売上3,150円―税込の仕入1,050円=税込の利益2,100円


 税込の利益2,100円―納める消費税100円=利益2,000円


これが8%になったとしても、納める消費税だけが変わって、会社の利益は変わりません。


 税込の売上3,240円―税込の仕入1,080円=税込の利益2,160円


 税込の利益2,160円―納める消費税160円=利益2,000円


なぜ、このようになるかというと、消費税はその名の通り「消費者」が負担するものだからなんです。


でも、居住用の物件を運営している大家は、家賃に消費税を掛けることができないので、
仕入の消費税を引くことができないのです。


そして、大家にとっての仕入とは、建物であったり、修繕費であったりするわけです。


結果、通常のものやサービスを販売、提供している会社なら引ける消費税が、
大家だと引くことができないので、大損しているわけです。


この矛盾を回避する方法が消費税還付になります。


《編者 叶 温》



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消費税還付の絶対条件とは?

  • 2016年12月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を取得したり、建築するときに、消費税還付すると、建物分の消費税が戻ってきます。


1億円の建物であれば、単純計算で800万円の消費税が還付されます。


でも、消費税還付を成功させるためには、絶対に外してはいけない条件がいくつかあります。


その一つが、消費税の課税事業者であることです。


消費税には、消費税に関係のない免税事業者と、消費税を納める義務のある課税事業者があります。


そして、消費税を還付するためには、課税事業者になっていなければいけません。


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銀行と消費税還付

  • 2016年11月08日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、神戸で開催したお客様感謝会の際に、次のようなお話を聞きました。


「消費税還付金が入金されたら、銀行から繰り上げ返済しろと言われました。」


消費税還付が成功すると、大きな金額が振り込まれます。


でも、還付金が入ったからといって、そのような約束をしていない場合は、
銀行に繰り上げ返済しなければいけないということはありません。


繰り上げ返済を求めてくる銀行は、ある特定の銀行のようですが、
初めてこんな話を聞いたので、少しびっくりしましたね。


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消費税還付のパターン

  • 2016年11月01日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時、あるいは建築する時、建物には消費税が掛かります。
税抜6千万円の建物だと、480万円が消費税です。


この消費税480万円は、何もしなければ戻ってこないのですが、
消費税還付の申告をうまくすると、全額が戻ってくるのです!


こんなにお金が戻ってくれば、自己資金も少なくなりますし、不動産取得税も楽々払えます。


でも、これを成功させるためには相当な準備が必要です。


そして、この消費税還付の活用方法にはいくつかあります。


1、中古物件を購入する時に新規法人で消費税還付を受ける


2、新築を建てる時に新規法人で消費税還付を受ける


3、個人で持っている物件を法人へ移す際に新規法人で消費税還付を受ける


4、1と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける


5、2と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける


特に3は、個人の所得税率が高い方には非常に有効で、
法人への移転コストを消費税還付でカバーでき、
その後は、法人所有で節税を図っていくことができます。


《編者 叶 温》



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2棟目で消費税還付はできるのか?

  • 2016年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付で意外と多い相談が、


「1棟目で消費税還付ができることを知らなかったので2棟目はぜひ、消費税還付を受けたい。」


という相談です。


でも1棟目も2棟目も同じ法人で購入するとなると、消費税還付はとても難しくなります。


またたとえ還付されても、還付額はかなり少額になってしまいます。


それは消費税還付の計算は「課税売上割合」という割合で計算されるからです。


この割合は、総売上のうち消費税が課税される売上がどれほどか?


とうことです。


消費税上、売上には課税売上と非課税売上があります。


そして不動産投資家が購入する物件は住居系がほとんどだと
思いますが、住居の家賃収入は「非課税売上」になるのです。


そうすると、他に駐車場などの課税売上があっても、
非課税売上がメインの収入になりますので、「課税売上割合」
は非常に低くなってしまいます。


例えば、駐車場100万円、住居家賃900万円、総家賃1,000万円だとすると、
課税売上割合は、100万円 ÷ 1,000万円 = 10%となって、
建物の消費税はこの10%しか還付されないことになります。


ですから、既に居住用物件をお持ちの投資家は、消費税還付は難しいのです。


ということは、もっとも可能性の高い方は、“はじめて物件を購入する法人”です。


だからこそ、不動産投資をすると決めた人は、物件を購入する前からの税務戦略が重要になってきます。


何事も準備が大切なんですね!

法人での物件売却は株の方が節税できる?

  • 2016年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を売却する時、普通はその物件ごと売却することが多いでしょう。


その場合、法人実効税率は法人の所得によっても変わりますが、
800万円超なら約34%になります。


でも、これを法人ごと、すなわち法人の株を他人に売却する形であれば、
株の売却益として個人に税金が掛かり、その税率は20%です。


税率的にはかなり変わりますね。


一方、買主側は不動産取得税や所有権移転の登録免許税などの
諸経費が不要というメリットもあります。


最近は消費税還付をするために、1法人1物件という方も多いので、健闘の余地はありそうです。


ただし、買主、金融機関から見ると、簿外債務などのリスクがあるので、かなり壁は高いでしょう。


《編者 叶 温》



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消費税還後に物件売却するとどうなるのか?

  • 2016年09月19日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、大きな金額が還付されるわけですが、
その後の物件売却すると、どうなるのでしょう?


消費税還付をするということは、その法人は消費税の課税事業者になります。


課税事業者というのは、消費税を納めるべき事業者ということです。


そして、その状態が最低3年は続きます。


その間に物件を売却すると、消費税を納めるべき事業者なので、
建物分の金額に含まれている消費税を納めることになります。


ということは、あまり還付の意味がなくなってしまうということなので、
消費税還付後は、しばらくは物件売却はしない方が賢明です。


《編者 叶 温》



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消費税還付で不動産取得税を払う?

  • 2016年09月02日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、かなり大きい金額が、
申告月の1ヵ月から3か月後ぐらいまでに振り込まれます。


法人の申告月は、決算月から2か月後なので、
4月末決算だと、6月末申告、還付金が入ってくるのは、7月から9月ぐらいです。


そして、ちょうどこの頃に納税が来るのが、不動産取得税。


不動産取得税は、物件取得の4ヵ月から半年後ぐらいに納税するので、
タイミングが合えば、消費税の還付金で払うことができます。


ただ、還付金が振込されるタイミングはマチマチなので、
あまり資金繰りとして充てにするのは、やめた方がいいですね。


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個人から法人へ物件を移す時に消費税還付?

  • 2016年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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当初、個人で購入した物件を、節税などの点から、
法人に移すことを検討するケースがあります。


ただその時に問題になるのが、諸経費です。


新たに法人が物件を取得することになるので、
また不動産取得税や登録免許税を法人が払わないといけません。


ただ、その諸経費を賄う方法があります。


それは、個人から法人が物件を購入する際に、消費税還付をすることです。


もちろん諸経費を全額賄えるかどうかはわかりませんが、
消費税還付が成功すると、かなり大きな金額が法人に還ってくるので、
やってみる価値は大いにあります。


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消費税還付の成功は3年後にわかる?

  • 2016年07月15日
  • 投稿者:taxkanae
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平成28年4月の改正で難しくなった消費税還付。


難しくなった原因の一つは、成功したかどうかが3年後までわからないことです。


居住用の物件で消費税還付をしようとすると、
かならず引っ掛かるのが「調整計算」という制度。


この制度は、あることを、消費税還付した年と3年間の通算を比較して、
乖離が大きい場合に、再計算するんです。


とうことは、3年間の通算をするためには、3年後じゃないとわかりませんよね。


したがって、消費税還付の成功は3年後じゃないと、わからないんですね。


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実はとばっちりを受けた消費税還付改正

  • 2016年07月08日
  • 投稿者:taxkanae
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平成28年4月にあった、消費税還付の改正。


大家さんや不動産投資家にとっては、とても影響が大きい改正ですが、
実はこの改正、あるスキーム封じ込めのとばっちりを受けています。


リートってご存知ですよね。


特別目的会社(SPC)を作って、その会社で不動産を購入し、
それを小口化して、投資家さんに証券として売っている投資商品です。


条件に合致すれば、SPCは法人税を払わなくてもよいので、
色んな会社が、この方法でリートを販売しています。


そして、このSPCが購入する不動産は、金額的にとても大きくなります。


それこそ、何十億、何百億という金額です。


このSPCが、消費税還付を成功させれば、かなり大きな金額の消費税が還ってきますよね。


これを封じ込めるために、この4月に改正が入ったんですね。


結果、不動産投資家、大家さんがそのとばっちりを受けた形になりました。


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消費税率がアップした場合の買主の影響

  • 2016年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税率がアップされた時は、買主側の状況によってどのように影響するかを解説してみます。


・課税事業者の買主


賃貸物件には居住用と店舗や事務所、倉庫などの事業用があります。


そして消費税は、居住用は非課税で、事業用は課税です。


消費税が課税される事業用の場合は、
それに対応する仕入(ここでいう事業用建物)の消費税は、
課税事業者あれば控除することができます。


でも、居住用物件の場合は、消費税が非課税なので、
それに対応する仕入(ここでいう居住用の建物)の消費税は、
原則として控除することができません。


だから、消費税率がアップすると、事業用の建物を購入した買主は、
建物の購入金額に対する消費税を控除することができます。


でも、居住用の建物を購入した買主は、
建物の購入金額に対する消費税を控除することができないので、
手元に残るお金は少なくなってしまいます。


・免税事業者の買主


免税事業者が買主として物件を購入する場合、
建物に対する消費税は税率アップの影響で増えているにも関わらず、
建物の購入金額に対する消費税を控除することができないので、
手元に残るお金は少なくなってしまいます。


このように、消費税アップの影響は、消費税が課税か免税か、
売主か買主かで変わってくるので、状況に合わせて、把握しておいてくださいね。


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消費税、居住用物件の大家さんは不公平にさらされている?

  • 2016年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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うちでは今でも居住用物件の消費税還付申告を請け負っていますが、
なぜ、居住用の物件は、そもそも消費税還付が難しいのでしょう?


それは居住用物件の売上=賃料は、消費税法上、非課税売上だからです。


非課税売上に対応する仕入は、その仕入れに対する消費税が控除できません。


非課税売上に対応する仕入とは、居住用物件を買う人にとっては建物になります。


一方、事務所や店舗の売上は課税売上なので、課税売上に対応する仕入は消費税が控除できます。


このように見ていくと、居住用物件の大家さんは不公平にさらされていることがわかりますよね。


同じ建物でも、住む対象が居住用かそうでないかによって、消費税が控除できるかどうかが変わるわけです。


さらにいうと、消費税率がアップしたとき、水道光熱費や修繕費なども、
アップした消費税率分、アップします。


これが、ビルなどの課税売上の賃料をもらっている大家さんは、
入っているテナントさんに対して、消費税率分、賃料をアップすることができます。


でも、居住用の大家さんは、賃料が消費税非課税なので、
経費がアップしても、入居者さんに対して、消費税率分、賃料をアップすることができません。


そうすると、経費がアップした分、損するわけですね。


こう考えると、居住用物件で消費税還付を受けることは、当たり前のように思えますよね。


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消費税率がアップした場合の売主の影響

  • 2016年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税率は、現在8%ですが、2017年4月1日から10%に引き上げられる予定でした。


でも、先日、安倍首相が10%への引き上げを再延期する意向を固めたそうです。


では、将来的に消費税率がアップされると、売主にはどんな影響が出るのでしょう?


この影響は、


・消費税の納税義務のある課税事業者か
・納税義務のない免税事業者か


で変わります。


それでは、売主側で状況によってどのように影響するかを解説してみます。


・課税事業者の売主


不動産には土地と建物がありますが、土地は消費税非課税なので、消費税の影響を受けるのは建物です。


課税事業者で売主の場合は、建物の売却金額に対する消費税を納める必要が出てきます。


だから、消費税率がアップすると、建物の売却金額に対する
消費税の納税額が上がるので、手元に残るお金は少なくなります。


・免税事業者の売主


建物を売却した年度に免税事業者の売主は、消費税率がアップしても、建物の売却金額に対する
消費税の納税義務がないので、建物売却に関しては消費税増税の影響はありません。


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消費税還付の絶対条件 課税売上とは?

  • 2016年05月24日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付を成功させるためには、「課税売上」がなければダメです。


課税売上とは、


1、国内で
2、事業者が事業として
3、対価を得て行われる
4、すべての物品の販売・貸付け・サービスの提供


ですので、日本で行われている商売のほとんどが課税売上です。


不動産賃貸業では、店舗や事務所、駐車場の賃貸収入が課税売上になります。


あと建物の売却も課税売上です。


でも、本来は課税取引なのに、取引の性格や社会政策的な配慮から非課税となるものがあります。


この売上を「非課税売上」といいます。


不動産賃貸業では居住用の賃貸料はこの非課税売上になります。


あと土地の売却も非課税です。


それでは課税売上にはどのようなものがあるのでしょうか?


先ほどの4つの条件のように、ほとんどの商売が課税売上ですので数え上げればキリがありません。


物品の販売でいえば、スーパーも服屋さんも魚屋さんも自販機の収入もその売上はすべて課税売上
です。


貸付けでいえば、レンタカーやレンタルビデオなどが課税売上です。


サービスの提供でいえば、携帯の通話料金や宅配便、
そして僕の税理士業による売上も課税売上です。


ただ事業者が事業として行うものですから、その取引は反復継続的に
行うことが必要ですので、生活用のものを要らなくなったからと言って
オークションで販売しても、それは課税売上ではありません。


課税売上は消費税還付の絶対条件なので、覚えておいて下さいね。


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消費税還付に必須な課税売上にはどんなものがあるのか?

  • 2016年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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少し消費税に詳しい方は、理解できると思いますが、
消費税還付を成功させるためには、課税売上がなければいけません。


課税売上というのは、消費税が掛かる売上ということで、
逆に消費税が掛からない売上は、非課税売上げといいます。


不動産賃貸業の場合は、住居用の家賃は非課税なので、
頭の中では、非課税売上が中心になっていると思います。


でも、実は世の中で商売している人や会社の売上のうち、
非課税売上はほんの一部で、ほぼすべてと言っていいぐらい課税売上になります。


コンビニやスーパーなどの日用品等の売上、
外食でのサービスや、僕たちのような専門サービスの売上、
また、レンタルDVDやレンタカー等、貸すことによっての売上。


挙げればキリがないくらいあります。


そして、この挙げればキリがないものの中から、
不動産賃貸業でもできる課税売上を上げることで、
消費税還付ができることになります。


消費税還付についての詳細は、僕が作成したレポートをご覧ください。


無料 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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H28.4改正後でもできる消費税還付の無料レポートをアップしました!

  • 2016年04月06日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人、あるいは既にしている方にとって、
「消費税還付」という言葉を1度は聞いたことがあるのではないでしょうか。


聞いたことがない人は、この消費税還付の内容をぜひ知っておいてください。


実は私、叶は平成18年の12月に1億円の不動産をフルローンではじめて購入しましたが、
この不動産に対する消費税が、平成19年の確定申告で約275万円還付されました!


そしてその資金で約260万円の不動産取得税を支払いました。


また、叶税理士法人の多くのお客さんも、
数百万円単位の消費税還付に成功し、とても喜んでもらっています!


でも、同じ方法で消費税還付を受ける人が全国的に急増した結果、
平成21年10月初旬、会計検査院から国税庁に対して改善要求が出されました。


アパートやマンションの入居者から得る賃貸収入は、本来消費税がかからないので、
建物などの建築費にかかった消費税は還付されないんです。


この消費税還付というテクニックは、いわゆる租税回避行為だとみなされたんですね。


そして、平成22年4月、平成28年4月と 2度に渡って消費税法が改正されました。


しかし、消費税法が改正された今でも、知識をつけてしっかりと準備することができれば、
消費税還付で数百万円単位の自己資金を取り戻すことはまだできるんです!


そしてこの度、平成28年4月改正後でもできる消費税還付のレポートを作成しましたので、
是非この機会に“消費税還付”という知識を得てください!


「無知は損失!」


まずは、次のレポートで勉強して、不動産投資で少しでも多くお金を残してくださいね。


 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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消費税還付 中古物件購入時に建物金額が重要な理由

  • 2016年03月07日
  • 投稿者:taxkanae
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1棟ものの中古物件を購入するとき、建物の金額が重要とよく言われます。


通常、1棟ものの中古物件は物件概要書に土地と建物の金額を分けて書いてあることはありません。


では、どうやって土地と建物を分けるのか?


それは、売主さんと交渉して契約書に記載するか、
もしくは確定申告時に合理的な基準で分けるかどちらかになります。


そして、建物の金額が高ければ、消費税還付額も多くなります。


その理由は、建物には消費税がかけられていますが、土地は消費税が非課税だからです。


だから、できるだけ建物の金額を高くすることが重要なんですね。


ただ消費税還付については、今回の改正で、今年の4月以降は、
これまでのスキームで、消費税還付はできなくなります。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


ただし、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


といっても、残り僅か1ヵ月弱!


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消費税還付をするとメリットしかないのか?

  • 2016年02月29日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付が成功すると、大きなお金が還ってくるわけですが、
では、消費税還付はメリットしかないのでしょうか?


実は消費税還付をするときの経理方法で、税込み処理と、税抜き処理があります。


例えば1億800万円(消費税800万円)の建物があったとします。


税込み処理だと、


 建物 1億800万円 / 預金 1億800万円


という仕訳になります。


この処理で消費税還付が成功すると、800万円が戻ってきます。


この時の処理は、


 預金 800万円 /雑収入 800万円


となりますので、この雑収入に対して税金が掛かるんですね。


逆に税抜き処理だと、


 建物 1億円 / 預金 1億円


という仕訳になります。


これだと、消費税分の800万円が戻ってきても、雑収入にはなりません。


では、800万円はどこにいくのか?


先ほどの税抜き処理と比べると、建物の金額が800万円小さくなっていることがわかります。


なので、建物が小さくなった分、購入後の減価償却費が減ってしまうんですね。


と言っても、消費税還付が成功する方が、キャッシュフロー的にはかなりメリットがあります。


ただ消費税還付については、今回の改正で、今年の4月以降は、
これまでのスキームで、消費税還付はできなくなります。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


ただし、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


といっても、残り僅か1ヵ月余り!


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税務署に消費税還付の相談はできるのか?

  • 2016年02月05日
  • 投稿者:taxkanae
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2月に入り、確定申告の時期になってきましたね。


この時期になると、各地で確定申告の無料相談会が実施されます。


そこに行くと、税務署の方々とも会うこともあるでしょう。


では、税務署の職員に物件を購入、建築する時の
消費税還付の相談をすることはできるのでしょうか?


これは「できない」と思っておいた方がいいでしょう。


おそらく相談しても「それはできませんね」と言われて話は終わりです。


居住用の賃貸物件の賃料は、消費税が非課税なので、
その物件の購入金額に対しても、消費税を控除することができないというのが、
基本的な考え方だからです。


そもそも、税務署の職員は、無料でも税務相談を受けることができません。


税理士の無償独占業務と言って、無料でも税理士資格を持ってない人が、
税務の相談に乗ると法律違反になってしまうんですね。


だから、確定申告時期は僕たち税理士の協力を得て相談会が実施されてるんです。


消費税還付については、今回の改正で、今年の4月以降は、
これまでのスキームで、消費税還付はできなくなります。

「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


ただし、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


といっても、残り僅か2ヵ月!


うちの事務所では、これから3月末までに物件の引き渡しを受ける方が、
今までのスキームで消費税還付を受けられるように、全力でサポートします!


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消費税還付を多くするための肝!課税売上割合とは?

  • 2016年01月18日
  • 投稿者:taxkanae
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課税売上割合というのは、すべての売上のうち、
課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


    課税売上割合
 ------------------------×100 = 課税売上割合
  課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、
この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


 消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


でも今年の改正で、来年の4月以降は、
これまでのスキームで、消費税還付はできなくなります。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


ただし、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


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消費税還付が成功するとどうなるのか?

  • 2016年01月09日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年末から、消費税還付を規制する改正が入ったことをお伝えしています。


ではそもそも、消費税還付が成功するとどんなことが起こるのでしょう?


中古のマンションやアパート等の物件を購入するときには、建物が含まれています。


また、新築の場合は、土地の上に建物を建てますよね。


そして土地は消費税が非課税なのですが、建物には消費税が課せられています。


消費税還付が成功すれば、その建物に課せられている消費税が、
物件の引き渡しを受けた数か月後に、あなたの口座に還付されるんです。


もし建物の金額が税抜き1億円なら、今の消費税率だと800万円!


2億円なら1,600万円のお金が還ってくることになるんですね。


これぐらい大きなお金が還ってくると、最初に出した自己資金も早く回収できるので、
投資効率も、とっても良くなります。


でも今回の改正で、来年の4月以降は、
これまでのスキームで、消費税還付はできなくなります。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


ただし、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


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消費税還付ができるのは3月末引渡しまで!?

  • 2016年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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さて、昨年の大きな出来事といえば、
平成28年度の税制改正大綱で発表された消費税還付の改正です。


改正の内容を簡単にすると、次の通りです。


■新築の建物
2015年12月末までに建築請負契約を締結した場合、
2016年4月以降に引き渡しを受けても、これまでのスキームで消費税還付が可能。


2016年1月以降に建築請負契約を締結した場合は、
2016年4月以降に引き渡しを受ける場合、消費税還付はできなくなる。


■中古の物件
2016年3月までは、これまでのスキームで消費税還付が可能ですが、
2016年4月以降は、消費税還付はできなくなる。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


結論から言うと、今回の税制改正により2016年4月より、
簡単には消費税還付ができなくなります。


新築の場合は、2015年12月はもう過ぎましたので、
これから請負契約を結ぶ場合は、2016年3月末までに建物の引き渡しがされれれば、
これまでのスキームで消費税還付ができるものと考えられます。


結局、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


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消費税還付ができるのは3月末引渡しまで!?

  • 2016年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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さて、昨年の大きな出来事といえば、
平成28年度の税制改正大綱で発表された消費税還付の改正です。


改正の内容を簡単にすると、次の通りです。


■新築の建物
2015年12月末までに建築請負契約を締結した場合、
2016年4月以降に引き渡しを受けても、これまでのスキームで消費税還付が可能。


2016年1月以降に建築請負契約を締結した場合は、
2016年4月以降に引き渡しを受ける場合、消費税還付はできなくなる。


■中古の物件
2016年3月までは、これまでのスキームで消費税還付が可能ですが、
2016年4月以降は、消費税還付はできなくなる。


「これまでのスキーム」って何?という方は、次のページをお読み下さい。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html


結論から言うと、今回の税制改正により2016年4月より、
簡単には消費税還付ができなくなります。


新築の場合は、2015年12月はもう過ぎましたので、
これから請負契約を結ぶ場合は、2016年3月末までに建物の引き渡しがされれれば、
これまでのスキームで消費税還付ができるものと考えられます。


結局、新築物件も中古物件も、2016年3月末までに引き渡しを受ければOKです。


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消費税還付は課税売上割合がポイント!

  • 2015年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税の還付を受ける際に重要なポイントは、課税売上割合です。


課税売上割合というのは、
全体の売上の中で、どれぐらい課税売上があるのかということで、
次の計算式で計算します。


     課税売上
 ------------------------
 課税売上 + 非課税売上


なぜこの課税売上割合が重要かというと、
建物などに払った消費税に、この課税売上割合をかけることで、
還付額が決まってくるからです。


ということは、課税売上割合が100%であれば、
建物などに払った消費税が、ほぼ全額還ってくることになります。


だから、いかに課税売上割合を高くするかが重要なポイントなんですね。


《編者 叶 温》



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消費税還付の2つの絶対条件とは?

  • 2015年05月08日
  • 投稿者:taxkanae
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当事務所では、物件を購入、建築する時の消費税還付を
開業当初からやっています。


消費税還付が成功すると、建物分の消費税が戻ってくるので、
自己資金を早期に回収することが可能となります。


でも、成功させるためには2つの絶対条件があります。


まず1つ目は、消費税の課税事業者であること!


消費税には消費税に関係のない免税事業者と、
消費税の課税事業者があります。


免税事業者だと、消費税に関係ないので、
納める必要もないのですが、逆に還付されることもありません。


そしてもう一つは、課税売上があること!

消費税には課税売上と、消費税が掛からない非課税売上があります。


日本の商売のほとんどの売り上げが課税売上なのですが、
居住用の家賃は非課税になっています。


でも消費税還付を成功させるためには、
課税売上がなければダメなんです。


《編者 叶 温》



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実は大家に不利にできてる消費税

  • 2014年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、来年10月に予定されていた、消費税率10%にアップが
18カ月延長になりましたね。


消費税が増税されると、商売をしている人にとっては、
不利になると思いがちですが、実は商売上の利益は変わりません。


例えば、50万円のものを仕入れて、200万円で売るとします。


・消費税率8%の場合


 税込216万円―税込54万円=税込の利益162万円


 売上の消費税16万円―仕入れの消費税4万円=納める消費税12万円


 税込みの利益162万円―納める消費税12万円=税抜の利益150万円


・消費税率10%の場合


 税込220万円―税込55万円=税込の利益165万円


 売上の消費税20万円―仕入れの消費税5万円=納める消費税15万円


 税込みの利益165万円―納める消費税15万円=税抜の利益150万円


このように、消費税率がアップしても、税抜の利益は150万円で変わりません。


なぜなら、消費税を負担しているのは“消費者”だからです。


でも、居住用の物件を所有している大家さんは、
入居者さんから消費税をもらうことができません。


でも、管理費や水道光熱費、修繕費は、当然消費税率アップ分増えます。


ということは、経費の消費税率アップ分は、
入居者さんに家賃を上げてもらえないとすれば、
大家さんが負担することになるんです。


このように、消費税は実は大家に不利にできているんですね。


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消費税で大家が大損しているわけとは?

  • 2014年09月22日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の4月から消費税は8%にアップしてますね。


来年10月からは10%に上がるかもしれません。


でも、実は消費税が上がっても、会社の利益は変わらないんです。


例えば、1,000円のものを仕入れて、3,000円で売ったとしましょう。


消費税5%だと、消費税50円を仕入れ業者に払って、
150円の消費税をお客さんからもらいます。


すると、税務署に納める消費税は100円になります。


 もらった消費税150円―払った消費税50円=納める消費税100円


でも会社の利益は、2,000円ですよね。


 税込の売上3,150円―税込の仕入1,050円=税込の利益2,100円


 税込の利益2,100円―納める消費税100円=利益2,000円


これが8%になったとしても、納める消費税だけが変わって、
会社の利益は変わりません。


 税込の売上3,240円―税込の仕入1,080円=税込の利益2,160円


 税込の利益2,160円―納める消費税160円=利益2,000円


なぜ、このようになるかというと、
消費税はその名の通り、「消費者」が負担するものだからなんです。


でも、居住用の物件を運営している大家は、
家賃に消費税を掛けることができないので、
仕入の消費税を引くことができないのです。


そして、大家にとっての仕入とは、
建物であったり、修繕費であったりするわけです。


結果、通常のものやサービスを販売、提供している会社なら引ける消費税が、
大家だと引くことができないので、大損しているわけです。


大家にとっての消費税は、
完全に国にしてやられているということなんですよ。


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消費税還付額をどうしたら満額にできるのか?

  • 2014年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに消費税還付額を満額にするためには、
「課税売上割合」というものを理解する必要があります。


課税売上割合というのは、すべての売上のうち、
課税売上が何割あるのかということです。


計算式としては次のようになります。


    課税売上割合
 ------------------------×100 = 課税売上割合
  課税売上+非課税売上


簡単に言うと、物件の建物に掛かる消費税に、
この課税売上割合を掛けた金額が還付額となります。


例えば、1億円の建物で、それに対する消費税額が800万円、
課税売上割合が50%だと、還付額は単純計算で400万円となります。


 消費税額800万円×課税売上割合50%=400万円


だから、課税売上割合を大きくすることがとても重要なんですね。


そして、この課税売上割合が100%なら還付額は満額になるわけです。


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居住用物件の大家さんは消費税率アップで損している?

  • 2014年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
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4月から消費税率が8%にアップしました。


これによって僕たちが普通にモノを買う時も、
今までより3%多くお金を払うことになります。


でも商売をしている人にとっては、
その分、売上も3%分アップするので、
実は消費税アップ分を負担していないことになります。


例えば100円のものを仕入れて、300円で売る場合を考えてみましょう。


5%の時 315円-105円=210円 利益200円 消費税10円納税


8%の時 324円-108円=216円 利益200円 消費税16円納税


消費税率がどちらでも利益200円は変わってませんよね。


なぜなら消費税は、最終的に消費税者が負担するものだからです。


でも、居住用物件の大家さんは、
電気代や管理費などの消費税率がアップしているのに、
居住用の家賃には消費税が掛からないと理由で、
家賃アップはなかなかできるものではありません。


だから、居住用物件を持つ大家さんは、
消費税率アップで損をしていることになります。


でも、逆に消費税還付ができれば、
還ってくるお金も多くなることになります。


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消費税還付はできれば複数棟で!

  • 2014年04月24日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、消費税還付ができる新規法人で購入すると、
建物の対して8%の消費税が戻ってくることになります。


ということは、同時に複数棟の物件を購入すると、
消費税還付の額は大きくなることになります。


でも、中古物件だと、タイミング的なこともあり、
複数棟を同時に買うことは難しいですよね。


ただし、個人で所有している物件を法人に移すケースなら、
中古物件を購入する時に、同時に同じ法人に移せば、
複数棟で消費税還付ができることになります。


また、新築はある程度、竣工の時期が読めるので、
こちらも、竣工時期に合わせて中古物件を買ったり、
個人所有物件を移したりできれば、還付額は大きくなりますね。


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消費税還付が難しくなった理由

  • 2014年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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色んな不動産投資家さんや、不動産業者さんとお話ししていると、
まだまだ、今でも消費税還付ができることを知らない方が多いようです。


消費税還付は、以前は普通にできていましたが、
平成22年の税制改正から、難しくなりました。


税制改正の内容は、簡単に言うと次の3つに当てはまると、
還付された金額を、将来返さなくてはならなくなるというものです。


1、平成22年4月1日以降に課税事業者選択届出書を提出して
  課税事業者を選択した者


2、平成22年4月1日以降開始する課税期間から課税事業者となる者


3、課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過する日までの間に
  調整対象固定資産(土地や建物のこと)を購入した者


でも、逆に言えば、この 3 つの条件のうち 1 つでも該当しなければ、
まだ消費税還付が成功する可能性があるということです。


そして、この3つの条件のうち1つをどうやって外すかが、
腕の見せ所というわけです。


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なぜ消費税還付ができないといわれるようになったのか?

  • 2014年03月24日
  • 投稿者:taxkanae
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今、物件を購入するときや、新築を建てるときに、税理士さんに
「消費税還付はできますか?」と聞いても、
ほとんどの税理士さんは、「居住用の物件はできません」
と回答されると思います。


なぜなら、居住用の物件の消費税還付は、
平成22年4月以降に消費税の改正があって、
3年目の調整計算をしなければいけなくなったからです。


消費税には、課税売上割合という考え方があります。


これは、売上全体のうち、課税売上がどれぐらいあるかを表すものです。


この課税売上割合が高いと、消費税還付の額も大きくなります。


ただ、居住用の物件だと、通常はこの課税売上割合が低くなってしまいます。


3年目の調整計算というのは、1年目の課税売上割合と、
3年間トータルの課税売上割合を比べて、
そのかい離が大きいと、再計算するというものです。


要はこれによって、還付された消費税を、
また返さなければいけないことになるんですね。


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物件を売却する時は簡易課税が有利!

  • 2014年03月13日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税の申告方式には本則課税と、簡易課税があります。


本則課税は、預かった消費税から、支払った消費税を引いて計算します。


例えば、105円で仕入れたものを、315円で売れば、
預かっている15円の消費税から、支払った5円の消費税を引いて
10円の消費税を納税します。


 15円-5円=10円


一方、簡易課税は、課税売上にみなし仕入れ率を引いて計算します。


例えば315円でものを売って、みなし仕入れ率が80%なら、
3円の消費税を納税します。


 15円-(15円×80%)=3円


物件を売却する時に消費税の課税事業者だと、建物の売却が課税売上になります。


でも物件を売却する時には、あまり引ける消費税はありません。

だから簡易課税の方が一般的には納税金額が低くなり節税になります。


建物を売った場合のみなし仕入れ率は60%です。


1億500万円で建物を売った場合は、200万円の納税ですね。


 500万円-(500万円×60%)=200万円


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新税率対応版の消費税還付レポート出しました!

  • 2014年03月07日
  • 投稿者:taxkanae
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この4月から消費税率が8%にアップしますね。


消費税率は来年10月には10%にアップする予定です。


でも、新築の場合、来年3月末までに請負契約をすれば、
来年10月1日以降に引き渡しを受けたとしても、
消費税率は8%でよいという経過措置もあります。


消費税がアップすると、大きいものだと
新築の請負価格、中古物件の建物価格、
大規模修繕費などが上がることになります。


これらは金額が大きい分、消費税アップのインパクトも大きいですね。


ただ、消費税還付ができると、還付額はより多くなることになります。


この度、消費税率アップに対応した、新しいレポート


 新税率対応版
 【今でも新規法人を使って
  数百万円単位で消費税還付を受ける方法】


を出しました!


こちら、無料でダウンロードできますので、ぜひ読んでみてくださいね。


新税率改正対応版 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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消費税がアップすると節税できる?

  • 2014年03月02日
  • 投稿者:taxkanae
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3月に入り、あと1カ月で4月です。


4月になると消費税率が8%に上がるのは周知の事実だと思います。


これにより、不動産投資家にも影響が出てきます。


特にこれから新築物件を建てる方は、
請負価格に8%の消費税が掛かるので、影響は大きいですね。


でも、逆に8%に上がることによって、節税になるケースもあります。


それは、消費税還付が成功した場合です。


消費税還付が成功すると、今まで建物金額の5%分しか
還付されなかった消費税が、8%分還付されることになります。


建物金額や請負金額が1億円であれば
500万円から800万円還付されます。


これは大きいですね!


消費税還付については、僕が出しているレポートで
その仕組みをわかりやすくお伝えしいます。


この度、消費税率改正対応版を新たに出しましたので、
ぜひ一度読んでみてくださいね!


無料! ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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数百万円単位で節税できるのは消費税還付だけ!

  • 2013年12月26日
  • 投稿者:taxkanae
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僕はセミナー等では、
「不動産投資に節税のウルトラCはない」
とよく言っています。


不動産投資で儲かってお金が残れば、
儲かった分の税金を払うことになります。


儲かっているのに節税できるって、
よく考えると不公平でおかしなことですよね?


今、節税できている人は、
・払うべき税金を先延ばしにしている人
・そもそも儲かっていない人
・脱税している人
のいずれかです。


税金は、日本の中でもトップクラスに頭のいい人が考えた仕組みなので、
儲かっているなら、どこかで取られるようになっているものです。


でも、その中でも不動産の消費税還付については、
唯一のウルトラCと言ってもいいかもしれません。


なぜなら、物件を購入する時に、
数百万円単位で節税できる方法なんて、他にはないからです。


不動産投資家なら、絶対に知っておかなければいけない知識ですね。


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絶対に消費税還付できない申告方式

  • 2013年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税の申告方式は2つあります。


1つは本則課税で、もう1つは簡易課税です。


本則課税は、基本的に預かった消費税から、
支払った消費税を引いて、申告納付します。


400円のものを仕入れて20円の消費税を支払い、
それを1,000円で売ったら50円の消費税をお客さんから預ります。


すると50円から20円を差し引いた30円を納めます。


 預かった消費税50円-支払った消費税20円=納める消費税30円


この申告方式だと、支払いすぎた消費税は還ってきますよね。


でも簡易課税だと、絶対に消費税還付はできません。


なぜなら、簡易課税は預かった消費税に対して、
みなし仕入れ率を掛けた分を引いて申告するからです。


このみなし仕入れ率は、業種によって決まっていて、
不動産賃貸業は50%です。


さっきの例だと、預かった50円に50%を掛けた25円を引くので、
25円の消費税を納めることになります。


 預かった消費税50円-(50円×みなし仕入れ率50%)=納める消費税25円


この計算式だと、絶対に消費税還付されないことがわかりますね。


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来年3月末までに物件を売却したほうがいい人

  • 2013年10月22日
  • 投稿者:taxkanae
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来年4月1日から、消費税が現在の5%から8%に上がることが決まっています。


消費税率アップによって、特に新築を建てる人は、
5%の今のうちに建てようと思っている人もいます。


中古の場合は、表面利回りで判断されるので、
そこまで消費税率アップの影響は少ないかもしれません。


しかし、反対に物件を売却する場合は、
来年3月末までに売却したほうが良い場合があります。


それは、今年も来年も消費税の課税事業者の人です。


課税事業者の人は、建物を売却すると、それに対する消費税を納めなければいけません。


ということは、消費税率がアップすると、納める消費税も多くなります。


消費税は意外と見落とされがちなので、
特に消費税の課税事業者の人は覚えておいてくださいね。


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消費税還付のメリットがない人

  • 2013年09月27日
  • 投稿者:taxkanae
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弊事務所では、平成22年の消費税法改正後も
消費税還付申告を請け負っていますが、
相談の段階で、消費税還付をしてもあまりメリットがない人もいらっしゃいます。


それは、物件の規模が小さい場合と、建物の金額が小さい場合です。


消費税は土地には掛からず、建物に掛かります。


例えば1億円の建物であれば、消費税率5%なら500万円の消費税で、
還付が成功すると、500万円還ってきます。


でも、これが1千万円の建物であれば、消費税は50万円なので、
成功してもマックス50万円が還ってくるだけです。


「50万円でも還ってくればいいのでは?」


と思うかもしれませんが、うちの事務所の消費税還付の報酬は、
2年の顧問契約付きで、還付額の30%か90万円のどちらか高い方です。


50万円の還付の場合は、報酬90万円が適用されるので、
これだとトータル40万円、マイナスになってしまいます。


もちろん、還付金で顧問料の一部を賄うという考え方もありますが。


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買主の消費税率アップの影響

  • 2013年09月10日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は、あなたが買主だとして、
状況によってどのように影響するかを解説してみます。


・課税事業者の買主


賃貸物件には居住用と店舗や事務所、倉庫などの事業用があります。


そして消費税は、居住用は非課税で、事業用は課税です。


消費税が課税される事業用の場合は、
それに対応する仕入(ここでいう事業用建物)の消費税は、
課税事業者あれば控除することができます。


でも、居住用物件の場合は、消費税が非課税なので、
それに対応する仕入(ここでいう居住用の建物)の消費税は、
原則として控除することができません。


だから、消費税率がアップすると、事業用の建物を購入した買主は、
建物の購入金額に対する消費税を控除することができます。


でも、居住用の建物を購入した買主は、
建物の購入金額に対する消費税を控除することができないので、
手元に残るお金は少なくなってしまいます。


・免税事業者の買主


免税事業者が買主として物件を購入する場合、
建物に対する消費税は税率アップの影響で増えているにも関わらず、
建物の購入金額に対する消費税を控除することができないので、
手元に残るお金は少なくなってしまいます。


このように、消費税アップの影響は、消費税が課税か免税か、
売主か買主かで変わってくるので、
あなたの状況に合わせて、把握しておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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売主の消費税率アップの影響

  • 2013年09月10日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税率は、現在の5%から、2014年4月1日より8%に引き上げられ、
2015年10月1日からは10%に引き上げられることが予定されています。


でも、消費税率がアップされるとどんな影響が出るのでしょう?


この影響は、
・消費税の納税義務のある課税事業者か
・納税義務のない免税事業者か
で変わります。


今日は、あなたが売主だとして、
状況によってどのように影響するかを解説してみます。


・課税事業者の売主


不動産には土地と建物がありますが、土地は消費税非課税なので、
消費税の影響を受けるのは建物です。


課税事業者で売主の場合は、建物の売却金額に対する
消費税を納める必要が出てきます。


だから、消費税率がアップすると、
建物の売却金額に対する消費税の納税額が上がるので、
手元に残るお金は少なくなります。


・免税事業者の売主


建物を売却した年度に免税事業者の売主は、
消費税率がアップしても、建物の売却金額に対する
消費税の納税義務がないので、
建物売却に関しては消費税増税の影響はありません。


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部屋と駐車場セット契約の消費税は?

  • 2013年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税には、課税売上と非課税売上があります。


そして居住用の賃貸マンションの賃料は、非課税売上です。


非課税なので、消費税は掛かりません。


しかし、駐車場は原則、課税売上です。


課税売上は、消費税が掛かる売上ということです。


だから、課税事業者の場合は、駐車場の賃料部分に対しては、
しっかりと消費税が掛かる取引として認識しないといけません。


ただ、マンションやアパートの部屋数と、駐車場が同じ戸数で、
部屋と駐車場がセット貸しのケースもあります。


この場合は、駐車場部分も非課税売上とすることができます。


賃貸マンションを小規模で運営している人は、
そもそも消費税と関係ない免税事業者のケースが多いですが、
課税事業者の人は、納める消費税が少なくなるので、覚えておいて下さいね。

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消費税増税は自己資金を取り戻すチャンス!

  • 2013年06月08日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税は今の5%から、来年4月から8%、

再来年10月からは10%になる予定です。


改正が決まるかどうかは、今後の経済情勢を見て

決められる予定です。


でも、消費税が増税されると、

不動産投資家のあなたにとって、

どのような影響が出るのでしょうか?


サラリーマン大家さんが購入することが多い居住用の物件では、

家賃に対する消費税は非課税なので、

入居さんから、消費税をもらうことはできません。


しかし、一方で管理会社への報酬や、水道光熱費、

あるいは、リフォーム屋さんに払う修繕費などに対する消費税は、

消費税が増税された分、増えることになります。


入居者さんからは増税分をもらえないのに、

業者さんには増税分を支払わないといけないので、

居住用の物件を持っている大家さんにとっては、

単純にキャッシュフローが減ることになります。


でも、消費税還付ができると、

消費税増税は逆に自己資金を取り戻すチャンスとなります。


《編者 叶 温》



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消費税還付額の計算方法

  • 2013年05月24日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税還付は、課税売上割合によって、還付額が変わります。

課税売上割合を知らない人のために、簡単にお伝えすると、

     課税売上
 ---------------------------- = 課税売上割合
  課税売上+非課税売上

という計算式を使って、還付額を計算します。


課税売上とは、自動販売機などの売上で、

非課税売上とは、住居用の家賃です。


例えば、1億円の新築物件を建てる場合、

消費税額は500万円です。

そしてこの500万円に課税売上割合を掛けます。


課税売上割合が、100%だとすると、

 500万円×100%=500万円


50%だとすると、

 500万円×50%=250万円

となります。


だから、還付額を多くするためには、

課税売上割合を高くすことが重要になるんですね。


《編者 叶 温》



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消費税還付ができない申告方法

  • 2013年05月23日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は講演でよく消費税還付の方法について、

お話させてもらっていますが、

その中で、絶対に還付ができない申告方法についても

お伝えしています。


通常の消費税の申告方式は、

 預かった消費税-支払った消費税=納める消費税

という計算式で計算されます。


消費税還付は、この計算式でいうところの、

預かった消費税よりも、支払った消費税が多い場合に実現します。


この申告方法を消費税の本則課税というのですが、

もう一つ、簡易課税という申告方法があります。


この簡易課税は、

 預かった消費税-(預かった消費税×50%)=納める消費税

という計算式になります。


この中の50%というのは、

「みなし仕入率」と言って、

業種によって%が決められていて、

不動産賃貸業は50%になっています。


この計算式を見ると、どこにも支払った消費税は出てこず、

預かった消費税に50%を掛けたものを引くだけなので、

消費税還付は不可能で、絶対に納税が発生します!


だから、現在、消費税の課税事業者になっていて、

今後、物件を購入する予定の方は、

申告方法がどちらなのかを、確認しておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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消費税増税のメリット

  • 2013年04月22日
  • 投稿者:taxkanae
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平成25年1月に発表された、

今後の税制改正の方向性が書かれている税制改正大綱には、

消費税率アップについても書かれています。


まだ、正式に決定したわけではありませんが、今のところ、

平成26年4月1日から8%

平成27年10月1日から10%

になる予定です。


消費税が増税されると、建物分の消費税が上がってしまうので、

物件価格が高くなって、利回りが下がることになります。

これは、デメリットですね。


では、メリットはないのでしょうか?


これは、消費税還付ができるかどうかで変わってきます。


例えば、建物の金額が税抜きで1億円、

消費税還付が100%の課税売上割合で成功したとすると、

平成26年3月31日まで 還付額500万円

平成26年4月1日から 還付額800万円

平成27年10月1日から 還付額1,000万円

となるわけです。


当然のことながら、5%と10%を比べると還付額は2倍!


新築の場合は、請負契約の日で経過措置があるので、

気を付ける必要がありますが、

消費税が予定通り増税されると、

消費税還付という方法を知っている方には、

メリットがあるんですね。


《編者 叶 温》



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消費税還付のデメリット

  • 2013年04月16日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の事務所では、今でもできる消費税還付のスキームを持っていますが、

物件購入時に消費税が数百万円単位で還ってくるというメリットはあっても、

デメリットはないのでしょうか?


実は、デメリットはあります。


消費税還付が成功すると、建物分の消費税が全額還ってくることになります。


例えば、総額1億円の物件で、

建物6,300万円、土地3,700万円だったとすると、

建物分の消費税、300万円が還付されます。


これがメリットの部分ですね。


ではデメリットですが、これは消費税が

税込処理か、税抜処理かで、

デメリットが発生するタイミングが違ってきます。


ここからは少し難しい話になります。


税込処理とは、仕訳を切る時に、消費税込で計上する方法。

さっきの具体例だと、

 建物6,300万円 / 現預金6,300万円

となります。


税抜処理とは、仕訳を切る時に、消費税を抜いて計上する方法です。

さっきの具体例だと、

 建物6,000万円 / 現預金6,000万円

 仮払消費税300万円 / 現預金300万円

と2本の仕訳が切られることになります。


税込処理の場合だと、消費税還付された300万円は、

その還付した期か、翌期の利益になります。

仕訳にするとこんな感じ。

 現預金300万円 / 雑収入300万円

だから、この雑収入300万円に対して税金が掛かってきます。


税込処理だと、購入時に建物の金額が300万円少なく計上されているので、

その建物の耐用年数に渡って計上される減価償却費が、

300万円分少なくなってしまいます。


仮にさきの例の建物の耐用年数が30年だったとすると、

年間10万円の減価償却費が少なくなるわけです。

 還付金300万円 ÷ 耐用年数30年 = 10万円

こうなると、毎年減価償却費が少ない分、

利益が発生することになるので、そこに税金が掛かります。


ただ、どちらも増えた利益に対して税金が掛かるといっても、

 増えた利益 × 税率 = 増える税金

となるだけなので、

最初に還付された300万円ほどの税金が発生するわけではありません。


だから、結局のところは、デメリットを考えても

消費税還付をした方が絶対有利ということです。


ちょっと難しい話になりましたが、

気になっていた方は、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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消費税率アップがチャンスになる?

  • 2013年03月18日
  • 投稿者:taxkanae
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今回の税制改正で、

消費税率のアップが決まっています。


平成26年4月1日からは8%に。

平成27年10月1日からは10%になります。


請負金額6,000万円のアパートを建てた場合の消費税は、

現在 300万円

H26.4 480万円

H27.10 600万円

となる訳です。

こうやって、具体的に数字を見ると

影響が大きいことがよくわかります。


ただ、新築の請負契約の場合は、

次のような経過措置が儲けられています。

平成25年9月30日までの請負契約 ⇒ 5%適用

平成27年3月31日までの請負契約 ⇒ 8%適用


新築を考えている人は、この日付を覚えておくといいのですが、、、


もし、新規法人で消費税還付を狙うなら、

消費税率がアップした後の方が、

還付額が大きくなります。


先ほどの例だと、還付額が、

現在 300万円

H26.4 480万円

H27.10 600万円

となります。


《編者 叶 温》


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消費税増税​がチャンス!?

  • 2012年11月26日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税が増税です。


現在のまま進めば、消費税は、


2014年4月から8%、


2015年10月から10%、


になる予定です。


気になるのは、これがあなたの不動産投資に


どう影響するかですよね。


仮に新築で5千万円の建物を建てたとすると、


現在5%の250万円から、


8%になると400万円。


10%になると500万円


の消費税が掛かることになります。


あなたにとっては、


単純に消費税増税分だけ、


負担が多くなることなります。


しかし、もし消費税還付に成功すれば、


逆に消費税率のアップ分だけ、


還付額が多くなることになるんです!


先ほどの5千万円の新築の事例だと、


8%になったら今より150万円、


10%になったら今より250万円も


多く還付されることになるわけです。


これは大きいです!


これを使えば、今持っている個人の物件を、


法人に移したいときなどに、


還付金で登録免許税や不動産取得税などの移転費用を、


今より多く賄うことができます。


《編者 叶 温》


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経費は個​人で付けた方が得?法​人で付けた方が得?

  • 2012年10月29日
  • 投稿者:taxkanae
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経費が発生した場合


個人と法人ではどちらが得なのかを説明します。


もちろん、「個人で付けるべき経費を法人で付ける」とか


またその逆も税務上は問題があるので、いけませんよ。


まずは前提条件です。


課税所得が900万円の個人と法人がいたとします。


この時、所得税は233万円、法人税も233万円となります。


ですので、実効税率は


個人:233万円÷900万円=25.8%


法人:233万円÷900万円=25.8%


となります。


そこで、1万円の経費が発生したとしましょう。


この経費の「節税効果」について考えていきます。


1万円×25.8%=2,580円・・・ではありません!!


個人の場合、累進課税制度のため、


0円~195万円の所得に対しては15%
195万円~330万円に対しては20%
330万円~695万円に対しては30%
695万円~900万円に対しては33%


となります。


そのため、経費1万円が発生すれば、課税所得は899万円となり、


「695万円~899万円に対して33%」となります。


よって、節税効果は


1万円×33%=3,300円となります。


つまり、経費による節税効果を考える場合には


「一番上の税率」を意識します。


同様に法人の場合


0円~400万円の所得に対しては約22%
400万円~800万円に対しては約25%
800万円~900万円に対しては約38%


ですので、節税効果は


1万円×38%=3,800円となります。


「一番上の税率」に注目!です。


《編者 スタッフ》


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物件を買​った日は契約日?それ​とも決済日?

  • 2012年06月04日
  • 投稿者:taxkanae
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いい物件が見つかって、買い付けも通ると、

売主さんと売買契約を結ぶことになります。

そして、融資特約が付いている場合等は、

融資の承認がおりた後に、決済引渡をすることになります。


それでは、この物件を買った日は、

契約日になるのでしょうか?

それとも決済引渡日になるのでしょうか?


実は不動産の売買の場合、

原則として決済引渡日が、

税務上の買った日となります。


しかし、あなたが選べば、

契約日を買った日としても認められます。


そして、この契約日基準を使って、

消費税還付を前倒しですることもできます。


例えば、6月末決算法人で、

今年の6月末までが消費税の課税事業者だとします。


物件の契約が6月15日で、7月15日に決済引渡となる場合、

6月15日の契約日を、税法上の買った日とすることで、

6月末に締める決算で、消費税の還付申告をすることができるのです。


この方法は僕の自社ビルでも適用済みで、

ケースによってはとっても使える方法です。


ちょっと内容的には難しいかもしれませんが、

こんな方法があるのだということも、

頭の片隅に置いておいてくださいね。


《編者 叶 温》


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消費税還付はあと2ヶ月半!

  • 2010年10月18日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は10月18日。

今年もあと2ヵ月半となりました。

不動産投資で税制をうまく使って、お金を残せる方法の一つ、

「消費税還付」も、あと2ヵ月半で使えなくなる方がいます。


消費税還付は今年の税制改正で、かなり難しくなりましたが、

これから初めて、物件を購入するサラリーマンの場合は、

今年中の物件購入であれば、まだ間に合います!


その理由は、税制改正の内容が適用されるのは、

平成22年4月1日以降に開始した事業年度からで、

新規開業の個人の場合は、

平成22年1月1日に事業年度が開始となるからです。

この内容は、税務署からのお知らせにも明文化されています。


詳しくは税金塾DVD、Vol.20を見ていただければわかりますが、

直接、僕にどういうことか聞きたい方は、

23日(土)の学びの会 関西の勉強会にご参加ください。

さわりぐらいはご説明できると思います。


物件によっては、消費税還付が成功すれば、

数百万円の自己資金が戻ってきます。


ちなみに僕は、3月1日に設立した法人で、

これから買うであろう物件の消費税還付を狙っています。



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改正内容を知らない税理士さん

  • 2010年07月31日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、税金塾の会員さんの一人が相談に来られました。

相談内容は、消費税還付について。


消費税還付は今年の4月に改正があり、

今までのように簡単に還付申告ができなくなりました。


相談者の方は、来年マンションを建築予定で、

その建築に係る消費税還付を受けるために、

今の顧問税理士さんに相談し、

今年の4月以降に、新規の法人を設立されていました。


でも改正後の消費税還付は、今年の4月以降の新規設立法人ですと、

非常に難しいんです。


正確にいうと、還付はされますが、

3年後にその還付金の全部、または一部を

戻さないといけない可能性が高いのです。


相談者の方は、7月10日に開催した税金塾セミナーに参加して、

今回の改正内容を知り、驚いて僕のところに相談に来られたのです。


このように、改正後の消費税還付については、

税理士さんも知らない可能性もあります。


不動産投資は税金も含めて、最終的には自己責任ですので、

他人に頼るのではなく、自分で正確な情報を集めるようにしてくださいね。


「スナーダイクマエ絵画展」
東京 8月1日(日)-8日(日)



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2年後には消費税還付ができる?

  • 2010年07月08日
  • 投稿者:taxkanae
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昨年の10月に会計検査院から改善要求が出て、

今年の4月に改正された、居住用賃貸用マンションの消費税還付。

この改正によって今後、居住用賃貸用マンションの

消費税還付を受けることは、かなり難しくなりました。


改正の内容は、

1、平成22年4月1日以降に課税事業者を選択した者
 (課税事業者選択届出書を提出)

2、平成22年4月1日以降開始する課税期間から課税事業者となる者

3、課税事業者となった課税期間の初日から
 2年を経過する日までの間に建物を購入した者

この3つのすべてに該当すれば、

3年間、免税事業者、簡易課税事業者となることができないというものです。


簡単に言うと、消費税の還付はされますが、

3年後にその還付金を戻さなければならないことになり

結局、何をやっているか分からないということになります。


しかし、逆に上記3つに該当しなければ、

まだ消費税還付を受けることができるということになります。


例えば、新しく不動産経営をする個人が

個人が1の課税事業者選択届出書を平成22年中に提出すれば、

平成22年と23年の2年間は強制的に課税事業者となりますが、

平成24年は任意で課税事業者を選ぶことができます。


そして改正内容は、強制的に課税事業者となっている期間に購入した建物なので

任意の課税事業者になった平成24年に建物を購入した場合は、

改正内容から外れることになるのです。


もちろん、これは当局が想定していないケースですので、

通達などによって今後、規制される場合もあります。


出版記念セミナー・パーティー受付中。



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申告を忘れたらどうなるのか?

  • 2010年03月06日
  • 投稿者:taxkanae
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申告を忘れた場合どうなるのでしょうか?


この場合、本来払うべき税金の他に「無申告加算税」という税金を納めないといけなくなります。

無申告加算税は、本来納付しないといけない税額のうち

・50万円までは15%

・50万円を超える部分は20%

の割合です。

でも、申告期限から2週間以内に自主的に申告したり、

納付すべき税金すべてを納期限までに納付していたり、

といった場合には、無申告加算税は課されません。


このような場合以外は延滞税も余分に掛かりますので、

が申告する必要がある場合は、忘れないように早めに申告してくださいね。


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来年消費税還付はできるのか?

  • 2009年12月30日
  • 投稿者:taxkanae
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前回は消費税還付の行方についてお伝えしました。

改正内容は今後、居住用賃貸マンションにかかる消費税還付は不可能となり、

過去に還付を受けた人は遡及しないということでした。


それでは来年、不動産を購入したい人は本当に還付を受けることができないのでしょうか?


税制改正大綱では、消費税還付ができない事業者について


「平成22年4月1日以後に課税事業者選択届出書を提出した事業者の同日以後開始する課税期間から適用」


と書かれてあります。

と、いうことは平成22年3月31日までに、「課税事業者」になることができれば消費税還付はまだ可能ということになります。


そして4月1日から事業年度が始まる法人でも、消費税は課税期間を区切ることができますので、3月1日からでも課税事業者になることはできます。


もし来年早々に不動産を購入する予定の方は、まだチャンスはありますが、あとは申告をしてくれる税理士さんを探すことができるかでしょうね。


ちなみにうちの事務所は現在の顧問先様の対応で手いっぱいになっており現在、顧問契約は受け付けていません。


来年1月16日のセミナーでは、今回決定した税制改正によるこのような不動産投資への影響についてもお伝えします。


セミナーは、

1、年間127件の確定申告をこなす若手税理士が教える
  物件購入後初めての確定申告セミナー
  (税理士 大末誠先生)

2、政権交替でどう変わる!
  不動産投資家のためのこれからの不動産投資戦略
  (税理士 叶 温)

3、サラリーマン大家必見!癒し系社労士きく子先生の
  不動産投資でリタイア後の社会保険セミナー
  (社労士 羽渕貴久子先生)

の3本立てです。

確定申告時ということもあり、

参加者に限り税理士に無料で相談できる特典つきです。

限定20名ですので、お早めにお申し込みくださいね。

 不動産投資でお金を残す税金塾Vol.14&15



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消費税還付の行方

  • 2009年12月23日
  • 投稿者:taxkanae
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昨日、平成22年度の税制改正大綱が発表されました!

そしてその中には問題となっていた消費税還付についても書かれていました。

最近、消費税還付を受けた人は、とっても気になっいるはず。


まず改正の内容ですが、やはり予想通り

今後、居住用の賃貸マンションにかかる消費税の還付は不可能となりました。

その改正が適用される時期ですが、

平成22年4月1日以降に課税事業者になった場合に適用になります。


そして気になる過去に消費税還付を受けた人についてですが、

還付を受けた消費税は戻さなくてもよいという内容になっています。

過去には遡及しないということですね。


詳しくは税制改正大綱の85ページをご覧下さい。

とりあえず、ほっとした方も多いのではないでしょうか?

以上、緊急報告でした。


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同じ価格でも違う?

  • 2008年10月28日
  • 投稿者:taxkanae
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消費税には税込経理と、税抜経理という処理の仕方があります。

そしてこの処理の違いで、税金上違う結果が出てくる場合があるのです。

同じ29万円という価格の応接セットを購入した場合、税込経理だと、消費税を込めた金額で経理するので、帳簿上の金額は、304,500円となります。


一方、税抜経理だと、商品価格29万円と、消費税14,500円は別々に経理しますので、応接セットの帳簿上の金額は290,000円です。


どちらで経理処理しても最終的な「利益」は変わらないのですが、税金上、変わるものがあるのです。


その一つが、少額減価償却資産の特例です。

この特例は30万円未満の減価償却資産を一括で経費にできる特例ですが、上記の例で、税込経理だと304,500円になるので、適用対象外になります。

でも税抜経理だと290,000円ですので、適用されるのです。

こうしたちょっとの違いで、適用が変わるって税金って恐いですね。

土地が0円!?

  • 2008年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは1億円の物件で、契約書の金額が

土地0円

建物1億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか?


税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が0円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を0円にはしないでくださいね。

固定資産税の清算で節税

  • 2007年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は1月1日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した1年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう?

この払った金額は“税金”ではないのです!!

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう?

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は?

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

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