不動産投資専門 - 叶税理士事務所　公式サイト

今日は10月18日。

今年もあと2ヵ月半となりました。

不動産投資で税制をうまく使って、お金を残せる方法の一つ、

「消費税還付」も、あと2ヵ月半で使えなくなる方がいます。

消費税還付は今年の税制改正で、かなり難しくなりましたが、

これから初めて、物件を購入するサラリーマンの場合は、

今年中の物件購入であれば、まだ間に合います！

その理由は、税制改正の内容が適用されるのは、

平成22年4月1日以降に開始した事業年度からで、

新規開業の個人の場合は、

平成22年1月1日に事業年度が開始となるからです。

この内容は、税務署からのお知らせにも明文化されています。

詳しくは税金塾DVD、Vol.20を見ていただければわかりますが、

直接、僕にどういうことか聞きたい方は、

23日（土）の学びの会　関西の勉強会にご参加ください。

さわりぐらいはご説明できると思います。

物件によっては、消費税還付が成功すれば、

数百万円の自己資金が戻ってきます。

ちなみに僕は、3月1日に設立した法人で、

これから買うであろう物件の消費税還付を狙っています。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年10月18日 ｜ トラックバック (0)

先日、税金塾の会員さんの一人が相談に来られました。

相談内容は、消費税還付について。

消費税還付は今年の４月に改正があり、

今までのように簡単に還付申告ができなくなりました。

相談者の方は、来年マンションを建築予定で、

その建築に係る消費税還付を受けるために、

今の顧問税理士さんに相談し、

今年の４月以降に、新規の法人を設立されていました。

でも改正後の消費税還付は、今年の４月以降の新規設立法人ですと、

非常に難しいんです。

正確にいうと、還付はされますが、

３年後にその還付金の全部、または一部を

戻さないといけない可能性が高いのです。

相談者の方は、7月10日に開催した税金塾セミナーに参加して、

今回の改正内容を知り、驚いて僕のところに相談に来られたのです。

このように、改正後の消費税還付については、

税理士さんも知らない可能性もあります。

不動産投資は税金も含めて、最終的には自己責任ですので、

他人に頼るのではなく、自分で正確な情報を集めるようにしてくださいね。

■「スナーダイクマエ絵画展」
東京　8月1日（日）－8日（日）

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年07月31日 ｜ トラックバック (0)

昨年の１０月に会計検査院から改善要求が出て、

今年の４月に改正された、居住用賃貸用マンションの消費税還付。

この改正によって今後、居住用賃貸用マンションの

消費税還付を受けることは、かなり難しくなりました。

改正の内容は、

１、平成22年4月1日以降に課税事業者を選択した者
　（課税事業者選択届出書を提出）

２、平成22年4月1日以降開始する課税期間から課税事業者となる者

３、課税事業者となった課税期間の初日から
　２年を経過する日までの間に建物を購入した者

この３つのすべてに該当すれば、

３年間、免税事業者、簡易課税事業者となることができないというものです。

簡単に言うと、消費税の還付はされますが、

３年後にその還付金を戻さなければならないことになり

結局、何をやっているか分からないということになります。

しかし、逆に上記３つに該当しなければ、

まだ消費税還付を受けることができるということになります。

例えば、新しく不動産経営をする個人が

個人が１の課税事業者選択届出書を平成２２年中に提出すれば、

平成２２年と２３年の２年間は強制的に課税事業者となりますが、

平成２４年は任意で課税事業者を選ぶことができます。

そして改正内容は、強制的に課税事業者となっている期間に購入した建物なので
、

任意の課税事業者になった平成２４年に建物を購入した場合は、

改正内容から外れることになるのです。

もちろん、これは当局が想定していないケースですので、

通達などによって今後、規制される場合もあります。

出版記念セミナー・パーティー受付中。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年07月08日 ｜ トラックバック (0)

申告を忘れた場合どうなるのでしょうか？

この場合、本来払うべき税金の他に「無申告加算税」という税金を納めないといけなくなります。

無申告加算税は、本来納付しないといけない税額のうち

・50万円までは15％

・50万円を超える部分は20％

の割合です。

でも、申告期限から2週間以内に自主的に申告したり、

納付すべき税金すべてを納期限までに納付していたり、

といった場合には、無申告加算税は課されません。

このような場合以外は延滞税も余分に掛かりますので、

が申告する必要がある場合は、忘れないように早めに申告してくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年03月06日 ｜ トラックバック (0)

前回は消費税還付の行方についてお伝えしました。

改正内容は今後、居住用賃貸マンションにかかる消費税還付は不可能となり、

過去に還付を受けた人は遡及しないということでした。

それでは来年、不動産を購入したい人は本当に還付を受けることができないのでしょうか？

税制改正大綱では、消費税還付ができない事業者について

「平成２２年４月１日以後に課税事業者選択届出書を提出した事業者の同日以後開始する課税期間から適用」

と書かれてあります。

と、いうことは平成２２年３月３１日までに、「課税事業者」になることができれば消費税還付はまだ可能ということになります。

そして４月１日から事業年度が始まる法人でも、消費税は課税期間を区切ることができますので、３月１日からでも課税事業者になることはできます。

もし来年早々に不動産を購入する予定の方は、まだチャンスはありますが、あとは申告をしてくれる税理士さんを探すことができるかでしょうね。

ちなみにうちの事務所は現在の顧問先様の対応で手いっぱいになっており現在、顧問契約は受け付けていません。

来年１月１６日のセミナーでは、今回決定した税制改正によるこのような不動産投資への影響についてもお伝えします。

セミナーは、

１、年間127件の確定申告をこなす若手税理士が教える
　　物件購入後初めての確定申告セミナー
　　（税理士　大末誠先生）

２、政権交替でどう変わる！
　　不動産投資家のためのこれからの不動産投資戦略
　　（税理士　叶　温）

３、サラリーマン大家必見！癒し系社労士きく子先生の
　　不動産投資でリタイア後の社会保険セミナー
　　（社労士　羽渕貴久子先生）

の３本立てです。

確定申告時ということもあり、

参加者に限り税理士に無料で相談できる特典つきです。

限定20名ですので、お早めにお申し込みくださいね。

　不動産投資でお金を残す税金塾Vol.14&15

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2009年12月30日 ｜ トラックバック (0)

昨日、平成22年度の税制改正大綱が発表されました！

そしてその中には問題となっていた消費税還付についても書かれていました。

最近、消費税還付を受けた人は、とっても気になっいるはず。

まず改正の内容ですが、やはり予想通り

今後、居住用の賃貸マンションにかかる消費税の還付は不可能となりました。

その改正が適用される時期ですが、

平成22年4月1日以降に課税事業者になった場合に適用になります。

そして気になる過去に消費税還付を受けた人についてですが、

還付を受けた消費税は戻さなくてもよいという内容になっています。

過去には遡及しないということですね。

詳しくは税制改正大綱の85ページをご覧下さい。

とりあえず、ほっとした方も多いのではないでしょうか？

以上、緊急報告でした。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2009年12月23日 ｜ トラックバック (0)

消費税には税込経理と、税抜経理という処理の仕方があります。

そしてこの処理の違いで、税金上違う結果が出てくる場合があるのです。

同じ29万円という価格の応接セットを購入した場合、税込経理だと、消費税を込めた金額で経理するので、帳簿上の金額は、304,500円となります。

一方、税抜経理だと、商品価格29万円と、消費税14,500円は別々に経理しますので、応接セットの帳簿上の金額は290,000円です。

どちらで経理処理しても最終的な「利益」は変わらないのですが、税金上、変わるものがあるのです。

その一つが、少額減価償却資産の特例です。

この特例は30万円未満の減価償却資産を一括で経費にできる特例ですが、上記の例で、税込経理だと304,500円になるので、適用対象外になります。

でも税抜経理だと290,000円ですので、適用されるのです。

こうしたちょっとの違いで、適用が変わるって税金って恐いですね。

投稿者 taxkanae ： 2008年10月28日 ｜ トラックバック (0)

物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは１億円の物件で、契約書の金額が

土地０円

建物１億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか？

税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が０円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を０円にはしないでくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月10日 ｜ トラックバック (0)

固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？

この払った金額は“税金”ではないのです！！

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は？

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)