契約書から節税は始まっている！
今日は土曜日ですがお二人の方と面談がありました。
僕のセミナーVol.3に出ていただいた方に特典で付けている無料面談に来られたのです。
お二人ともまだ物件を持ってない方でしたが、まず最初に、
「まだ物件購入前でラッキーですね」
とお伝えしました。
僕のところに相談に来られる方は、既に物件を持っている、あるいはもう手付を打っている方がほとんどです。
そして購入した物件を僕が分析して説明すると１０人中８人ぐらいの方が、
「購入前に相談すればよかった・・・」
と言って事務所を後にします。
でも購入前の方なら、僕のアドバイスを受けてから動き出しますので、その分リスクは減少します。
僕もそうでしたが、やはり既に不動産投資をされている方から知識や経験談を聞くことは非常に重要なんですね。
その理由の一つが
「節税は物件購入前に決まっている」
からなんです。
一つ「売買契約書」で具体例をあげますね。
皆さんは契約書に記載される物件の金額が、保有してからの税金に影響することはご存じですか？
契約書の金額は総額で書いてあるものもあれば、土地と建物を分けて書いてあるものもあります。
そして建物の金額がいくらかで、保有してからの「減価償却費」というものが変わるのです！
「減価償却費」は僕が「魔法の経費」と呼んでいるほど、とても重要な必要経費ですので、建物の金額は重要なのです！
今度のセミナーではこの「減価償却費」についてわかりやすく、しかも突っ込んでお話します。
減価償却をマスターすれば、売買契約書に書かれる金額をどうすればよいのかが分かるようになります。
今日のお二人の相談者は、
「叶先生と相談できてよかった！！」
と明るい顔で帰られました。
その特典の無料面談も今回が最後の予定です。
本当なら90分21,000円の僕との面談が、セミナー参加料9,800円でついて来ますので、お得感は満載ですね！
投稿者 taxkanae ： 2008年06月14日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
土地が０円！？
2008年06月10日 19:39
今日は消費税の話です。
物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。
そのための重要なポイントは建物の金額です。
なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。
土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。
それでは１億円の物件で、契約書の金額が
土地０円
建物１億円
と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか？
税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。
ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。
時価ということは、土地の金額が０円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。
この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。
売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を０円にはしないでくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2008年06月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
消費税還付を成功させる絶対条件
2008年04月07日 22:11
3月30日に「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.2を開催しました。
今回のテーマは「消費税還付」。
セミナーではかなり突っ込んでご説明させていただきましたが、
この消費税還付を成功させるためには、「課税売上」がなければダメです。
課税売上とは、
１、国内で
２、事業者が事業として
３、対価を得て行われる
４、すべての物品の販売・貸付け・サービスの提供
ですので、日本で行われている商売のほとんどが課税売上です。
不動産賃貸業では、店舗や事務所、駐車場の賃貸収入が課税売上になります。
あと建物の売却も課税売上です。
でも、本来は課税取引なのに、取引の性格や社会政策的な配慮から
非課税となるものがあります。
この売上を「非課税売上」といいます。
不動産賃貸業では居住用の賃貸料はこの非課税売上になります。
あと土地の売却も非課税です。
それでは課税売上にはどのようなものがあるのでしょうか？
先ほどの４つの条件のように、ほとんどの商売が課税売上ですので
数え上げればキリがありません。
物品の販売でいえば、スーパーも服屋さんも魚屋さんも自販機の収入も
その売上はすべて課税売上です。
貸付けでいえば、レンタカーやレンタルビデオなどが課税売上です。
サービスの提供でいえば、携帯の通話料金や宅配便、
そして僕の税理士業による売上も課税売上です。
ただ事業者が事業として行うものですから、その取引は反復継続的に
行うことが必要ですので、生活用のものを要らなくなったからと言って
オークションで販売しても、それは課税売上ではありません。
消費税の還付を成功させたいた人は、課税売上を発生させるために
ご自身の得意分野を、一度考えてみるのもよいでしょう。
投稿者 taxkanae ： 2008年04月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
消費税の還付を受けるキーワード
2007年07月11日 22:57
収益不動産専門税理士の叶（カナエ）です。
サラリーマンの方ではじめて中古の収益不動産を取得したあと、場合によって返ってくる税金があります。
それは消費税です。
いわゆる消費税の還付というものです。
しかし、この消費税の還付を受けるためには、綿密な計画と準備が必要です。
これを理解するためには消費税の基本的な知識が必要ですが、それは勉強してください。
キーワードは副業です。
課税売上となる副業を持たなければ、消費税の還付は受けられません。
そしてその恩恵を最大限に受けるには、その副業を始めた年末に不動産を取得しなければなりません。
これだけの情報でもかなりのヒントになるかもしれません。
実際に私は知識とテクニックを活かして、消費税の還付を○百万円受けています。
これを実現させるためには、綿密な計画と準備、集中、タイミング、そして最後は運の世界です。
わかった方はかなりの税金通ですよ！
投稿者 taxkanae ： 2007年07月11日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
固定資産税の清算で節税
2007年07月06日 11:55
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
もし今日物件を購入すると、本来その物件にかかる今年度分の固定資産税を地方に払う必要はありません！
それは固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものだからです。
しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。
それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？
この払った金額は“税金”ではないのです！！
これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。
もう少し突っ込んでみましょう。
固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？
もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。
それでは購入側は？
課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。
課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。
これも節税になりますので。
また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。
この処理も間違えないようしてくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)
