お得な改正！
先日は「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.4でした。
今回のセミナーは平成19年に改正された減価償却の内容も、盛り込みましたので、かなり難しかったと思います。
でもアンケートでは、「わかりやすかった」という感想も多くて、一生懸命パワポで資料を作った甲斐がありました。
今日はその改正内容を一つご紹介します。
平成19年の改正では、今までよりもより減価償却を多く計上できるようになりました。
具体的には、今まで「償却可能限度額」といって、取得価額の５％は最終的に必要経費にすることはできませんでした。
ですから1億円の建物を購入すると、500万円は永遠に貸借対照表に資産として残っていたのです。
これが大企業であれば、持っている資産も多額ですので、５％でも非常に高い金額になってきます。
でも世界的に見れば、ほとんどの先進国は、こんな「償却可能限度額」はなく、全額を償却しているのです。
これでは日本の企業は他国の企業との競争に不利になってしまうということで、平成19年にこの「償却可能限度額」が撤廃されたんですね。
この改正によって、不動産投資家が購入している資産も最終的に１円まで減価償却をすることが可能となりました。
減価償却ができるということは、利益がその分減りますので節税ができることになります。
ですから今回の改正は「お得な改正」なんですね。
投稿者 taxkanae ： 2008年07月03日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
２つの選択肢
2008年06月22日 09:22
先週は「お金を残す税金塾」Vol.4の資料作成に時間を費やしていました。
資料を作成するときには、色々と調べますので、結構、発見もあるんです。
今日はその発見の一つをちょっとだけご紹介しましょう。
今回のテーマは減価償却！
減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な２つの償却方法があります。
建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。
この２つの償却方法のうち、節税につながるのは「定率法」と言われています。
それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。
でもそれは個人の所得によって節税にならない場合があるんです！
それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。
譲渡所得の税率は５年以内の短期は３９％。
５年超の長期は２０％です。
もし所得税率２０％の人が、短期で売却益を出してしまうと
定額法と定率法の減価償却の差額 × １９％（３９％―２０％）
だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。
ですから減価償却方法を決めるときには個人の所得全体を見て戦略を立てる必要があります。
セミナーではこのあたりのことも詳しくお伝えする予定です。
興味のある方は、ぜひご参加くださいね！
残席5席です！
「お金を残す税金塾」Vol.4
投稿者 taxkanae ： 2008年06月22日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
給料を変えられない！？
2008年05月07日 18:35
さて今日は法人化を検討している方にお伝えしたいことです。
不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。
もし個人の所得税率が50%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約40%ですので、その税率の差が節税となります。
でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。
それは役員報酬の金額は原則途中で変えられないということです。
法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。
これを「役員報酬」といいます。
以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、数年前の改正で、さらに厳しくなりました。
この役員報酬を増減させることができれば、法人の所得はいくらでも調整できますよね。
だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。
役員報酬を変えられるのは基本的に年に１回だけ！！
それは期首から３カ月以内です。
ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2008年05月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
年間所得を９６万円圧縮する法
2007年07月21日 11:55
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
今回は先日の年間所得８４万円をさらに超える９６万円を圧縮する方法です。
これも国が作っている制度で、取引先の倒産などによる連鎖倒産を防ぐための経営セーフティ共済で、倒産防止共済と呼ばれている制度です。
掛金は月額５千円～８万円まで５千円刻みで自由に選ぶことができます。
掛金は必要経費になるばかりでなく、４０ヵ月以上掛けて解約しても１００％返ってくるんです！
そしてもし取引先が倒産した場合、掛金の積立額の１０倍の範囲で最高3,200万円の貸付けを受けることができます！
ただしこの方法は法人か、もしくは個人で事業所得がある方しか必要経費になりません。
たとえば不動産所得と給与所得のみの方は必要経費として計上できないのです。
しかも資本金や従業員数など一定の条件があり、１年以上事業を行っていないと加入できません。
ですから、不動産所得と事業所得のある個人事業者にはもってこいの節税方法です。
ポイントとしては、掛金総額３２０万円までしか積み立てることができないので、毎月８万円づつ積み立てると、４０ヵ月しか積み立てることができません。
ですから個人の方で現在の税率が低い方は、掛ける時期を考える必要があるということですよ。
なお叶税理士事務所では倒産防止共済の手続きをいたします。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
否認されない管理料
2007年07月13日 19:13
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
所有不動産を同族会社が管理する場合の適正管理料はいくらかご存知ですか？
たとえば、
・会社代表者の母親の有する貸店舗については、又貸し方式にしている。
・マンション・貸しガレージ・貸地については、管理料方式で管理会社が管理している。
という具体例で考えてみます。
この事例からもわかるように、同族会社はいずれの方式も自由に採用できますから、両方式を区分して考える意味はなく、当局も両方式とも同じ基準で適否を判定しています。
これらの不動産からあがるすべての収入に、
「通常あるべき管理料率」
を乗じた金額が管理会社の受けるべき収益で、残りが貸主である個人の収益となります。
この場合の「通常あるべき管理料率」は、同族会社以外の第三者との間での管理料率によります。
過去の裁判例では、その率は、６～７％とされています。
実際、同族会社が更にプロの管理会社に管理を全面的に再委託している例などがあり、信託銀行などが行っている管理の実例でも６～７％の割合です。
この計算の根拠は、普通は１年間の賃料のうち１か月分を管理会社が取り、１１か月分の賃料は貸主が取るほか、貸主には、更新料や立退時の保証金（敷金）償却収入があるため、この程度の割合になっているんです。
この取扱いは、既に最高裁で判決により支持されており、確立した判例となっています。
ですから管理料７％程度であれば、確実に否認はされません。
さてポイントはこの率が“確実”に否認されない、という点ですが、どういう意味かわかりますか？
投稿者 taxkanae ： 2007年07月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
固定資産税の清算で節税
2007年07月06日 11:55
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
もし今日物件を購入すると、本来その物件にかかる今年度分の固定資産税を地方に払う必要はありません！
それは固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものだからです。
しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。
それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？
この払った金額は“税金”ではないのです！！
これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。
もう少し突っ込んでみましょう。
固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？
もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。
それでは購入側は？
課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。
課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。
これも節税になりますので。
また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。
この処理も間違えないようしてくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)
