不動産投資専門 - 叶税理士事務所　公式サイト

いよいよ今年もあと２週間となりましたね。

あなたが個人で不動産を持っていたり、

12月決算法人を持っている場合は、

節税対策ができるのも、あと２週間です。

今期の利益を予想して、

思った以上に利益が出ている場合は、

今であれば節税対策をすることができます。

それでは、これからできる節税対策を

いくつか挙げておきましょう。

・来期に予定していた修繕を前倒しにする

　どうせ来年するなら利益が出ている今のうちに！

・購入予定の備品を先に買う

　青色申告であれば30万円未満は一括で経費にできます！

・年金を年払いする

　国民年金や、国民年金基金を自分で掛けている場合です。

・小規模企業共済を年払いする

　サラリーマン大家さんは原則掛けられませんが、

　法人の役員であれば掛けることができます。

・法人であれば倒産防止共済を年払いする

　法人の所得を最大240万円下げることができます！

・欲しかった書籍やセミナー教材を購入する

　今年中に買えば、今年の経費にできます。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年12月19日 ｜ トラックバック (0)

この10月から改正されたものがあります。

それは「倒産防止共済」。

倒産防止共済とは、

得意先が倒産した場合に

掛け金に応じて、

お金を借りることができる制度です。

その借入できる金額は、

最高額3,200万円だったのですが、

8,000万円になりました。

また、支払うことのできる掛け金は

総額320万円まででしたが、

800万円になりました。

全額が経費になる掛け金は、

最高月額8万円まででしたが

月額20万円までになりました。

ということは、

　20万円×12カ月＝240万円

の所得が圧縮できることになり、

その分、税率に応じた節税ができることになります。

さらに解約しても、掛けた期間によって、

一定率が戻ってきて、

40ヶ月掛金を支払えば、

解約しても100％戻ってきます！

しかし、気を付けなければならないのは、

個人で不動産賃貸業だけの方は、

この掛け金を経費にすることができません。

掛け金を経費にすることができるのは、

法人と事業所得のある個人です。

ですから、資産管理法人を持っている場合は、

掛けることができるんですね。

この倒産防止共済の活用法ですが、

・将来の役員退職金に備えて積み立てる

・将来の大規模修繕に備えて積み立てる

といったことが考えられます。

ただ、掛けた資金が一定期間、寝てしまいますので、

自己資金を次の投資に活かしたい方は、

よく考えた方がいいです。

とはいえ、節税商品としてはとても魅力的なものですので、

資産管理法人を持っている方は、

是非、加入を検討してみてくださいね。

⇒ 詳細はこちら【倒産防止共済】

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年10月13日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資家の皆さんから、

よく聞かれるのは、

「法人化したら節税できるんですか？」

という質問です。

どうやら、サラリーマン不動産投資家の皆さんの頭の中には、

「法人化すれば節税できる！」

というイメージが強くあるようです。

不動産投資で法人化する形態としては、

・法人に個人の物件を管理させる管理委託方式。

・法人に個人の物件をサブリースする一括賃貸方式。

・法人に物件を保有させる不動産保有方式。

があります。

この中で最も効果が高いのは、不動産保有方式です。

それは、管理委託方式や一括賃貸方式が、

賃料の一部を法人に帰属させることに比べて、

不動産保有方式だと、

賃料全額を法人が受け取って、

そこから役員報酬などを払うことができるので、

所得の分散がしやすいためです。

そして、不動産管理会社を活用すると、

所得税、法人税の節税もさることながら、

使い方次第で、相続税の節税にもなります。

方法として考えられるのは次のような形態です。

１、建物を不動産管理会社名義にする。

２、土地・建物を不動産管理会社名義にする。

３、不動産管理会社を使って土地の評価を落とす。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年07月19日 ｜ トラックバック (0)

減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な２つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。

例えば、300万円の設備を15年で償却する場合。

定額法だと、

　300万円　×　償却率0.067　＝201,000円

となり、この201,000円が15年続くことになります。

一方、定率法だと、

　300万円　×　償却率0.167　＝　501,000円

となり、定額法よりもかなり減価償却費が多くなりますが、

2年目には、

　（300万円－501,000円）　×　償却率0.167　＝　417,333円

と、年数が経つにつれて少なくなっていきます。

この２つの償却方法のうち、節税につながるのは、一般的には、「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。

しかし、どちらが節税上、有利かということは、個人の所得や、その不動産を将来どうするのかによります。

それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は５年以内の短期は３９％。

５年超の長期は２０％です。

もし所得税率２０％の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額　×　１９％（３９％─２０％）

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。

なぜなら、減価償却費が多いと、その分簿価が下がり、売却した時に譲渡益が出やすくなるからです。

今回はちょっと難しい内容でしたが、税金対策は、人それぞれ違うということを覚えておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年10月01日 ｜ トラックバック (0)

個人で物件を取得すると、税金が高くなってしまうので、

今後は法人で物件を取得しようと、とりあえず法人を設立したケースがあると思います。

今年改正された、消費税還付を計画して、３月に法人を設立したけど、

まだ物件を購入できていない方もいらっしゃると思います。

実は僕も３月の法人を設立していますが、物件はまだ取得できていません。

でも、法人の場合は、赤字でも均等割りという税金を、７万円納めなければいけません。

（金額は地方公共団体によって、多少変わります）

でも、これを回避する方法があるのです。

僕もお客さんから聞いて知ったのですが、

「設立未開業の申立」をすれば、この均等割りを納めなくてもよくなります。

申立書を提出し、条件に当てはまっていればＯＫです。

そして、申告も不要になります。

ただし、この申立は、第１期の申告書提出時までにしなければいけません。

また、都道府県や市町村によって取り扱いが異なる場合もありますので、

該当しそうな方は、とりあえず第１期が終わる前に、問い合わせをした方がいいでしょう。

ちなみに税務署には、このような制度はなく申告は必要です。

その代わり、均等割りもありません。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年09月07日 ｜ トラックバック (0)

法人化はほとんどの不動産投資家が興味のある内容だと思いますが、

中には、法人化すれば必ず節税できると思っている方もいます。

学校や会社で税金のことを教えてくれないので、

そう感じることも仕方のないことかもしれません。

恥ずかしながら、僕も広告代理店の営業マン時代は、

それぐらいの知識しかありませんでした。

でも、僕が今まで相談を受けてきた経験から言うと、

実は法人よりも、個人の税率の方が低いケースがほとんどです。

税率には、物件の表面利回りと同じように、表面税率というものがあります。

個人の表面税率は、所得税・住民税を合わせると下記のようになります。

　　　　　課税所得金額　　　　　　　　　税率　　控除額
　　　　～　　　195万円以下 15% -
195万円超 ～ 330万円以下 20% 97,500円
330万円超 ～ 695万円以下 30% 427,500円
695万円超 ～ 900万円以下 33% 636,000円
900万円超 ～ 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超 　　　　50%　　2,796,000円

これを見ると、195万円までの課税所得の人は税率15%ですが、

195万円から330万円の課税所得の人は20%の税率です。

でもその後の「控除額」を見ると、97,500円とあります。

これは、195万円までは15%の税率で、

195万円から330万円までの税率が20%なので、

195万円までで取り過ぎた5%分を引いているのです。

わかりやすい計算式で表すと、課税所得330万円の人の税金は

195万円×15%＋（330万円-195万円）×20%＝562,500円

となります。

この場合の税率は、

562,500÷330万円＝17%

と表面税率よりも3%落ちることになります。

これを実効税率といいます。

物件で言うと実質利回りのようなものですね。

もちろんお勤め先からお給料をもらっている人は、

給与所得に上乗せで、不動産所得がオンされますので、

不動産所得に対しては表面税率が、そのままオンされる場合がありますが、

不動産所得だけの人の場合は、

課税所得が1,000万円でも、実効税率は27.6%です。

法人の実効税率は約30%ですので、

個人の方が実効税率は低いんですね。

ですから、なんでもかんでも法人化すれば

節税ができるということはない、ということを覚えておいてくださいね。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月20日 ｜ トラックバック (0)

申告を忘れた場合どうなるのでしょうか？

この場合、本来払うべき税金の他に「無申告加算税」という税金を納めないといけなくなります。

無申告加算税は、本来納付しないといけない税額のうち

・50万円までは15％

・50万円を超える部分は20％

の割合です。

でも、申告期限から2週間以内に自主的に申告したり、

納付すべき税金すべてを納期限までに納付していたり、

といった場合には、無申告加算税は課されません。

このような場合以外は延滞税も余分に掛かりますので、

が申告する必要がある場合は、忘れないように早めに申告してくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年03月06日 ｜ トラックバック (0)

来週、民主党の税制改正が大詰めを迎えますね。

扶養控除の廃止や、法人税の軽減など、色々と議論されていますが、どうやらマニュフェスト通りにはいかないようです。

「マニュフェスト」って公約ではなく、口約束みたいなものなんですね。

民主党の税制改正論議で影が薄くなっていますが、実は平成21年1月に自民党が土地税制について置き土産を置いていってくれています。

このブログでも何度か紹介していますが、この特例を活用すれば年間200万円の節税ができる可能性もあります。

でもこの特例が使えるのは、買った不動産が値上がりして売却益が出た場合のみ。

と、いうことはやはり投資家として不動産を選ぶ選定眼を養うことが重要なポイントとなります。

今回この特例についてわかりやすく説明したレポートを作成しました。

今年、来年、不動産を購入する方には絶対知っていて欲しい内容ですので、

ダウンロードして読んでみて下さい。

レポートは６ページという直ぐに読める分量です。

「不動産投資家のための税制改正を活用した超節税法！」

19日のクリスマスパーティーに参加される方は、この特例について突っ込んでお話しますので、是非読んでおいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2009年12月16日 ｜ トラックバック (0)

・無料相談の特典付きセミナーを開催します！

「これを知らなきゃ絶対損する！　不動産投資家のためのとことん活用する税制改正セミナー'09」

「大家さん・地主さん必見！美人不動産鑑定士さゆき先生の鑑定評価書を活用して税金を安くする方法！」

日時：平成21年11月7日（土）14:00～
場所：大和ハウス　本店（梅田））
会費：10,500円　懇親会：3,500円

限定３０名です。　お早めにお申し込みください！

平成21年の税制改正で、不動産投資家にとって大きな２つの改正がありました。

その一つが、

「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」

というものです。

これは土地を平成21年、22年に取得して５年超所有すれば、

売却益が出てもその売却益から1,000万円の控除ができる、

という特例です。

でもマンションやアパートを購入すると、

土地と建物を一括で取得することになりますよね。

この場合、土地、建物どちらの金額が高ければ有利なのでしょうか？

もうおわかりですね。

この特例を活用するのであれば、

土地の金額が低い方が売却益が発生しやすくなります。

それは土地に対してだけ適用される特例だからです。

もちろん売却する時に、購入した時よりも土地が高く売れることが前提となる訳ですが、

購入時の土地の金額が低ければ売却益を出しやすくなります。

そして反対に建物が高くなることで、

その後の減価償却費も多く計上できて、

税金を抑えることも可能となってきます。

投稿者 taxkanae ： 2009年10月07日 ｜ トラックバック (0)

今回の衆議院選で民主党が圧勝しましたね。

先週、新鳩山政権も組閣。

これからいろいろと動きがありそうです。

さてこの政権交代によって、

税金も色々と変わりそうな気配です。

税金が変われば、戦略も変わる、ということで、

民主党のマニュフェストが実現されたら、

不動産投資家にはどんな影響が出るでしょうか？

今日はまず一つ目。

民主党のマニュフェストでは、

「中小企業向けの法人税率を１８％から１１％に下げる」

と書かれてあります。

中小企業とは資本金１億円以下の会社ですので、

不動産を持っている会社や、

不動産を管理している会社はだいたいこの会社になりますね。

今の中小企業の法人税率は、

所得800万円までは１８％だったのですが、

民主党は１１％にすると言っています。

こうして法人税率が下がると、

今まで個人で不動産所得を得て、

高い所得税率を掛けられていた人は、

より法人で運営した方が有利となる場合が出てきます。

また、マニュフェストには「１人オーナー会社（特殊支配同族会社）」

の役員給与に対する損金不算入措置は廃止する、とも書かれています。

これは、名前の通りややこしい制度なのですが、わかりやすく言うと、

法人成りしたような会社でたくさん儲けて設けている会社の社長の、

給与からの一定の控除がまたできるようになる。

ということです。

もっとわかりやすく言うと、

「税金がちょっと安くなる」

ということです。（笑）

民主党政権になると、法人成りしている不動産投資家は、

有利になりそうですね。

投稿者 taxkanae ： 2009年09月21日 ｜ トラックバック (0)

最近はエコカーを買うと税金も安くなりますが、

不動産投資家が車を買ったときはどうなるのでしょう？

まずいくらの車を購入するかで、

一度に経費にできるのか、経費にできないのかが決まります。

もし買った車が中古車で30万円未満だと、

青色申告としていれば、一度に購入した年の経費にすることができます。

「少額減価償却資産」という制度です。

でも買った車が30万円以上の場合は、

一度に経費にはできず「資産」となって

建物のように「減価償却費」として、

耐用年数に渡って経費になっていきます。

この耐用年数は、車によっても、

また新車、中古車によっても違ってきます。

新車の場合、普通車なら６年。

軽自動車なら４年です。

反対に４年落ちの中古車なら、

普通車　６年－４年＋（４年×０．２）＝２．８

　小数点以下は切り捨てなので２年

軽自動車　（４年×０．２）＝０．８

　２年未満なので２年

となって、なんと耐用年数は同じになります。

そして年の途中で買った場合は、

この減価償却費は、買ったときからの月数になります。

個人で４月に買ったなら、４月から１２月の９カ月分ということです。

でも個人的にプライベートで使用している割合分は、

必要経費にはできませんので、

一度に経費にする場合も、減価償却する場合も、

個人使用分は省いてくださいね。

これは、ガソリン代や自動車保険、車検代や自動車税も

一緒ですので気を付けてください。

投稿者 taxkanae ： 2009年08月31日 ｜ トラックバック (0)

実は僕も、

最近、親の個人事業を法人成りしました。

法人成りとは、

会社を作って、個人事業を法人に移すことですが、

この時の税務上の処理って結構ややこしいんです。

法人成りするときには普通は、

個人が所有していた資産や負債を引き継ぐのですが、

この時の税金は、引き継いだ資産の種類に応じて違うのです。

まず、引き継いだ資産のうち

建物や土地、車や什器については

「譲渡所得」になります。

でも、卸売業や小売業なんかにある商品は、

「事業所得」になるんです。

賃貸不動産の場合は、

通常、「商品」はないので、

ほぼすべてが「譲渡所得」になりますね。

そして注意しないといけないのは、

その引継いだ金額が「適正な価額」かどうかです。

その金額がもし時価の２分の１に満たないときは

時価によって譲渡があったものとして計算されてしまいます。

まあ、この「時価」というのも難しい問題ですが、

こういう場合は、不動産鑑定士さんにお願いしたりして、

この「時価」を算定しますので、

あまりに低い金額を勝手につけて

法人成りしないようにしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年04月28日 ｜ トラックバック (0)

「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」

という改正をご紹介します。

これは、

・平成21年から平成22年中に土地等の取得して

・「先行取得の届出書」というものを提出し

・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに

・その先行して取得をした土地等について、
　他の土地等の譲渡益の80％相当額
（先行取得期間が22年中は、60％相当額）
　の圧縮記帳が可能

になるというものです。

最後の部分が難しいですが、

簡単に言うと、

「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」

ということです。

これは不動産投資家にとっては、

どちらかというといい改正ですね。

税制改正大綱の詳細はこちらからダウンロードできますので

ご興味あればご覧下さい。

たぶん、眠くなると思います・・・。（笑）

投稿者 taxkanae ： 2008年12月31日 ｜ トラックバック (0)

「法人化のデメリット」の最後です。

前回は法人化のデメリット

１、接待交際費の一部が損金にならない

２、給料が変えられない

３、利益が出すぎると、ある控除が受けられない

のうち２の「給料が変えられない」でした。

今日は３つ目の

「利益が出すぎると、ある控除が受けられない」

です。

法人を設立すると、あなたはその法人から

「役員報酬」という名のお給料をもらうことになります。

そしてこの役員報酬はお給料ですから、

普通のサラリーマンと同じように、

「給与所得控除」という控除が受けられます。

これはいわゆる「サラリーマンの経費」と呼ばれているものです。

例えば年収が600万円の方は、

174万円の給与所得控除が控除されます。

ですから給与所得は、

600万円　－　174万円　＝426万円となるのです。

でもこの給与所得控除、

法人の利益が出すぎると、控除してもらえなくなるのです。

条件は色々とあるのですが、一つの基準は、

会社の利益＋社長の役員報酬＝1,600万円超が３年間続くとヤバイ。

とざっくり覚えておいてください。

そして給与所得控除が受けられないと、

法人化の意味が半減してしいます。

このように法人化にはデメリットもあるので、

よく比較検討して節税してくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年12月19日 ｜ トラックバック (0)

「法人化のデメリット」です。

前回は法人化のデメリット

１、接待交際費の一部が損金にならない

２、給料が変えられない

３、利益が出すぎると、ある控除が受けられない

のうち１の「接待交際費の一部が損金にならない」でした。

今日は2つ目の

「給料が変えられない」

です。

個人事業の場合は、社長の給料はとっても簡単にいうと

売上から経費を引いたものです。

だから売上が多くなったり、経費が少なくなると

社長の給料は増えます。

でも法人成りして、法人の社長(役員)になると、

お給料は変えられなくなるんです。

法人の場合は、売上から経費を引いたものが

「利益」になるのですが、

社長のお給料は、この「経費」の中に含まれています。

だから社長のお給料を引いたものが「利益」になります。

ということは個人事業はとっても簡単に表すと、

「利益」＝「社長の給料」

ということになります。

でも法人の場合の給料は「経費」の中に入れられて、

「役員報酬」という名前で社長に支払われます。

そしてこの「役員報酬」は原則として簡単には変えられないんですね。

勝手に変えると「損金」にならずに税金が増えてしまいます。

「損金」とは、個人で言う「必要経費」と同じようなものです。

でも1回だけ変えられる時期があります。

それは決算期から3か月目までです。

ですからこの間に、しっかりと予算計画を立てて、

いくらの役員報酬を払うべきかを決める必要がありますので、

法人を作る場合はしっかりと数字をつかめるようにしておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年12月09日 ｜ トラックバック (0)

個人事業から法人にした場合のデメリットについてお伝えします。

デメリットとして代表的なものは3つ。

１、接待交際費の一部が損金にならない

２、給料が変えられない

３、利益が出すぎると、ある控除が受けられない

まずは「１、接待交際費の一部が損金にならない」について。

接待交際費とは、簡単にいうと

得意先や仕入先などに対してする接待、供応、慰安、贈答のために支出するもの

です。

例えば、大家さんが仲介会社の担当さんに、

客付けを頑張ってもらうために、食事を奢った、というような支出です。

この支出が個人ならば、接待交際費として全額が必要経費となります。

でもこの支出が法人ならば、接待交際費の一部が損金になりません。

「損金」という言葉の違いがありますが、

個人でいうところの「必要経費」と考えてください。

法人の場合、

資本金1億超なら、接待交際費の全額が損金になりません。

資本金1億円以下のうち、

　400万円以下の支出は接待交際費の１０％が損金になりません。

　400万円超の支出は接待交際費の全額が損金になりません。

不動産投資家がつくる法人は、資本金1億円以下が普通だと思いますので、

先ほどの例で、2万円の支出をしたとしたら、

２万円×１０％＝２千円

が損金とはならないのです。

個人と法人ではこんな違いがありますので、

覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年11月25日 ｜ トラックバック (0)

物件を購入するときに、誰でも一度は考えるのが「法人化」です。

でも個人で購入した方が良いのか、それとも法人を設立して購入した方が良いのか、わかりませんよね。

でもこれは実は誰にもわからないんです。

それは個人個人で状況が変わるからなんですね。

法人化は僕もよく聞かれる質問ですが、

「全体を見てシミュレーションしてみないとわかりません」

とお答えしています。

でも今日は簡単な基準だけを一つご紹介します。

法人化のメリットの一つは、

「税率の差」

です。

個人の場合の所得税は「超過累進税率」といって、所得が高くなるごとに、税率が高くなります。

具体的には、“課税所得金額”が195万円以下なら、所得税の税率は５％です。

これに住民税10％を足すと、15％になります。

でも“課税所得金額”が1,800万円を超えると、所得税の税率は40％になり、これに住民税10％を足すと、なんと50％に跳ね上がります。

一方、法人はほぼ一律で30％〜40％の税率です。

だから個人の税率が40％を超えてくる時期が、法人化を検討するタイミングの一つになります。

そして税率が40％を超える“課税所得金額”は、900万円です。

個人の“課税所得金額”が900万円を超えると、所得税・住民税合わせて43％の税率になります。

今後は法人税の税率が低くなっていく傾向にありますので、

近い将来は、この基準がもっと低くなる可能性もあります。

一つの基準として覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年11月18日 ｜ トラックバック (0)

修繕費についてです。

不動産投資をしていると修繕はつきものです。

退去者が出ればリフォームという修繕が必要ですし、入居中の部屋でも給湯機が故障したり、水の出が悪くなったりと、修繕が必要な時があります。

古い物件であれば修繕費も高くなっていく傾向にあります。

そして修繕の中でも金額が張るものが、屋上防水や外壁塗装。

これらは物件の規模にもよりますが、数百万から数千万円掛る場合もあります。

そしてその支出が終わった後にしなければならないことが、税金の処理です。

実はこの修繕は税務調査でもよく問題になる部分です。

それは一括で経費になるのか、資本的支出という資産になるのか？

ということです。

基本的に、

・使用可能期間が延長
・固定資産の価値が高まる

ものは「資本的支出」として資産に計上し、その耐用年数に渡って減価償却しなければなりません。

でもこの判断基準がとってもあいまいなのです。

そして通常は節税のために一括で経費にしたいと思いますが、この処理をすることによって、次の物件を購入する時に、融資が厳しくなることがあります。

投稿者 taxkanae ： 2008年08月16日 ｜ トラックバック (0)

法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。

これは中小企業でもよくある話なのですが、社長が会社の運転資金の補てんのために、会社に自分のお金を貸し付けることがあります。

会社からすると役員からの借入金です。

これを「役員借入金」と言います。

業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。

このような会社でも役員給与をいっぱいもらっている場合があります。

でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。

その方法は、

役員給与の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。

そうすると業績の悪い会社は、役員給与という経費が減少するので業績が改善されます。

この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。

一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。

でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので実質の手取りは変わりませんよね。

この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるのです。

該当しそうな方は、税理士さんと相談してみてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年07月26日 ｜ トラックバック (0)

平成19年の改正では、今までよりもより減価償却を多く計上できるようになりました。

具体的には、今まで「償却可能限度額」といって、取得価額の５％は最終的に必要経費にすることはできませんでした。

ですから1億円の建物を購入すると、500万円は永遠に貸借対照表に資産として残っていたのです。

これが大企業であれば、持っている資産も多額ですので、５％でも非常に高い金額になってきます。

でも世界的に見れば、ほとんどの先進国は、こんな「償却可能限度額」はなく、全額を償却しているのです。

これでは日本の企業は他国の企業との競争に不利になってしまうということで、平成19年にこの「償却可能限度額」が撤廃されたんですね。

この改正によって、不動産投資家が購入している資産も最終的に１円まで減価償却をすることが可能となりました。

減価償却ができるということは、利益がその分減りますので節税ができることになります。

ですから今回の改正は「お得な改正」なんですね。

投稿者 taxkanae ： 2008年07月03日 ｜ トラックバック (0)

減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な２つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。

この２つの償却方法のうち、節税につながるのは「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。
でもそれは個人の所得によって節税にならない場合があるんです！

それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は５年以内の短期は３９％。

５年超の長期は２０％です。

もし所得税率２０％の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額　×　１９％（３９％―２０％）

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。

ですから減価償却方法を決めるときには個人の所得全体を見て戦略を立てる必要があります。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月22日 ｜ トラックバック (0)

物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは１億円の物件で、契約書の金額が

土地０円

建物１億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか？

税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が０円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を０円にはしないでくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月10日 ｜ トラックバック (0)

最近は駐車違反の取り締まりが厳しいですね。

僕のお客さんも違反キップを切られた方がいます。

このような駐車違反やスピード違反で、罰金をとられた場合、

たとえそれが業務に関連するものであつても必要経費にはできません。

科料や過料と呼ばれるものも必要経費にはできません。

それではレッカー代はどうだと思いますか？

レッカー代など、車両の移動、保管に要した実費は、罰金などには該当しないんです。

したがって、もしそのレッカー代が不動産事業を遂行しているときに発生したら、必要経費にすることができるんですね。

もちろん消費税の控除の対象にもなります。

覚えておけば、少しでも税金が減りますね。

投稿者 taxkanae ： 2008年05月27日 ｜ トラックバック (0)

法人化を検討している方にお伝えしたいことです。

不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。

もし個人の所得税率が50%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約40%ですので、その税率の差が節税となります。

でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。

それは役員報酬の金額は原則途中で変えられないということです。

法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。

これを「役員報酬」といいます。

以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、数年前の改正で、さらに厳しくなりました。

この役員報酬を増減させることができれば、法人の所得はいくらでも調整できますよね。

だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。

役員報酬を変えられるのは基本的に年に１回だけ！！

それは期首から３カ月以内です。

ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年05月07日 ｜ トラックバック (0)

今日は減価償却の話題です。

区分所有でも、１棟ものでも、空室が発生する場合がありますね。

では空室が発生し続けた場合、その部屋の減価償却はできるのでしょうか？

また年の途中で空室になった場合は、減価償却は月分で按分しないといけないのでしょうか？

減価償却費は、現に業務の用に供している物件について計上できるものです。

ですから、業務を開始していない場合や、業務を開始している場合であっても
業務の用に供されていない物件については、減価償却をすることはできません。

でも、現実に稼働していない物件については、
いつでも業務の用に供することができるようにメンテナンスがされていて
募集告知をしている場合には、減価償却を行うことができるのです。

だから、空室があつたとしても、それがいつでも貸し付けることができる状態な
ら減価償却費を計上することができるのです。

覚えておいてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年03月19日 ｜ トラックバック (0)

僕のところにきた質問で、物件を購入する前の方は是非覚えておいてほしいことをご紹介します。

【Q】
私は昨年６月に一棟目の不動産を購入しました。

これから初めての確定申告です。

私はできるだけ勉強＆研究しようと思い、物件を購入する前にも、
セミナーや教材にお金を掛けていますし、遠方の物件を見に行くために、
かなり交通費を使いました。

この方ような場合、収入が入るまでの支出は、経費に入れることができるのでしょうか？

【Ａ】
物件を買って収入が入るまでの支出は、基本的には経費にはなりません。

経費とはならずに「開業費」という繰延資産というものになります。

「開業費」の要件としては、

（１）業務に関して支出する費用で、かつ、その支出の効果が支出の日以後１年以上に及ぶこと

（２）資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用でないこと

（３）事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用
　
この3つの要件を満たせば、開業費にできます。

そして原則として、5年間で均等額を取り崩して経費となっていきます。

「原則として」というのは、商法上５年間均等償却とされていて
税法上はいつでも、いくらでも取り崩してかまわないのです。

ですから購入時などの諸経費がかかる初年度は取り崩さずに置いておいて
利益がでそうな年に全額を取り崩しても構わないのです。

この開業費をうまく使うことができれば、税金もある程度コントロールすることができますね。

そのためにはしっかりと使った金額は、領収書などを取っておき、整理しておくことです。

投稿者 taxkanae ： 2008年02月25日 ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

今年、中古のRC１棟ものマンションと駐車場用の土地を購入しました。

このときに払った仲介手数料は必要経費にできるのでしょうか？

【Ａ】

物件を購入するときの仲介手数料は

物件の取得価額に算入することになります。

ですから１棟ものマンションについては

仲介手数料を土地建物の取得価額に按分して

建物分は減価償却の対象となって経費に算入していきます。

駐車場の土地については、土地の取得価額に算入します。

マンションも駐車場も土地は価値が減りませんので

減価償却の対象とはなりません。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月29日 ｜ トラックバック (0)

大家さんが奥さんと一泊二日の慰安旅行に行った場合、
その宿泊費や交通費等は経費にできるのでしょうか？

もし大家さんがちゃんと従業員を雇っていて、その慰安のために

「社会通念上一般的な」

費用を大家さんが負担した場合は経費にできるんです！

でも、参加しなかった人に参加の代わりにお金をあげると
参加、不参加関係なくすべての従業員に

「給与を支払った」

とされちゃいます。

このケースで、奥さんの分も出しているときは、

「社会通念上一般使用人なみの常識的な費用」

は経費にできます。

それから大家さん本人の分については、旅行に参加することが

「従業員の監督やその他どうしても必要である場合」

はその費用のうち、

「これはプライベートやろ！」

と認められる部分の金額を除いて経費にしても差支えないんです。

でも、大家さんと奥さんだけで旅行をした場合は、

「その旅行は単なる家族旅行」

ですので、必要経費にはできませんよ。

投稿者 taxkanae ： 2007年12月21日 ｜ トラックバック (0)

年間所得８４万円をさらに超える９６万円を圧縮する方法です。

これも国が作っている制度で、取引先の倒産などによる連鎖倒産を防ぐための経営セーフティ共済で、倒産防止共済と呼ばれている制度です。

掛金は月額５千円～８万円まで５千円刻みで自由に選ぶことができます。

掛金は必要経費になるばかりでなく、４０ヵ月以上掛けて解約しても１００％返ってくるんです！

そしてもし取引先が倒産した場合、掛金の積立額の１０倍の範囲で最高3,200万円の貸付けを受けることができます！

ただしこの方法は法人か、もしくは個人で事業所得がある方しか必要経費になりません。

たとえば不動産所得と給与所得のみの方は必要経費として計上できないのです。

しかも資本金や従業員数など一定の条件があり、１年以上事業を行っていないと加入できません。

ですから、不動産所得と事業所得のある個人事業者にはもってこいの節税方法です。

ポイントとしては、掛金総額３２０万円までしか積み立てることができないので、毎月８万円づつ積み立てると、４０ヵ月しか積み立てることができません。

ですから個人の方で現在の税率が低い方は、掛ける時期を考える必要があるということですよ。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月21日 ｜ トラックバック (0)

所有不動産を同族会社が管理する場合の適正管理料はいくらかご存知ですか？

たとえば、

・会社代表者の母親の有する貸店舗については、又貸し方式にしている。
・マンション・貸しガレージ・貸地については、管理料方式で管理会社が管理している。

という具体例で考えてみます。

この事例からもわかるように、同族会社はいずれの方式も自由に採用できますから、両方式を区分して考える意味はなく、当局も両方式とも同じ基準で適否を判定しています。

これらの不動産からあがるすべての収入に、

「通常あるべき管理料率」

を乗じた金額が管理会社の受けるべき収益で、残りが貸主である個人の収益となります。

この場合の「通常あるべき管理料率」は、同族会社以外の第三者との間での管理料率によります。

過去の裁判例では、その率は、６～７％とされています。

実際、同族会社が更にプロの管理会社に管理を全面的に再委託している例などがあり、信託銀行などが行っている管理の実例でも６～７％の割合です。

この計算の根拠は、普通は１年間の賃料のうち１か月分を管理会社が取り、１１か月分の賃料は貸主が取るほか、貸主には、更新料や立退時の保証金（敷金）償却収入があるため、この程度の割合になっているんです。

この取扱いは、既に最高裁で判決により支持されており、確立した判例となっています。

ですから管理料７％程度であれば、確実に否認はされません。

さてポイントはこの率が“確実”に否認されない、という点ですが、どういう意味かわかりますか？

投稿者 taxkanae ： 2007年07月13日 ｜ トラックバック (0)

固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？

この払った金額は“税金”ではないのです！！

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は？

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)