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お金を残す不動産投資ブログ

大きな経費を賄う節税商品は?

  • 2017年07月21日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営でもっとも大きな経費が、大規模修繕です。


大規模修繕は内容によっては、修繕費として一括で経費にできるのですが、
その時でも、安定した利益を残したいというケースもあるでしょう。


そんな時に備えて掛けておきたいのが、倒産防止共済です。


倒産防止共済の目的は、中小企業の連鎖倒産を
防止するための国がやっている共済です。


下請け会社で大きな売掛先があると、売掛先の倒産で、
下請け会社も倒産する可能性が高くなります。


それを防止するための共済なのですが、これを大家さんとして活用します。


毎月最大20万円ずつ掛けることができて、年間で240万円。


積み立てできる金額は800万円まで。


これが毎年、払った金額分、経費にすることができます。


そして、大規模修繕をした年に解約すると、お金が入ってきて、
入ってきた金額は収入になるので、利益を平準化することができるんですね。


ただし、個人の大家さんは倒産防止共済を活用することができなくて、
これを掛けているときに節税にできるのは、法人だけなんです。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

なぜ法人だと生命保険が節税になるのか?

  • 2017年05月01日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で不動産を運営していて、ある程度の利益が出ている場合、
検討したいのが、生命保険での節税です。


なぜ、法人だと生命保険の節税が可能かというと、
そもそも個人で生命保険を掛けても、節税できる金額が少ないからです。


具体的には生命保険料控除という控除があって、
個人年金も含めて年間最大12万円までしか控除できません。


一方、法人で生命保険を掛けると、その保険料は損金(=経費)にすることができます。


損金にできる金額は、保険の内容によって変わりますが、
法人では損金にできるので、節税対策の一つとしてよく検討されるんですね。


《編者 叶 温》



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個人よりも法人の方が生命保険で節税できる理由

  • 2016年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で不動産を運営していて、ある程度の利益が出ている場合、
検討したいのが、生命保険での節税です。


なぜ、法人だと生命保険の節税が可能かというと、
そもそも個人で生命保険を掛けても、節税できる金額が少ないからです。


具体的には生命保険料控除という控除があって、
個人年金も含めて年間最大12万円までしか控除できません。


一方、法人で生命保険を掛けると、その保険料は損金(=経費)にすることができます。


損金にできる金額は、保険の内容によって変わりますが、
法人では損金にできるので、節税対策の一つとしてよく検討されるんですね。


《編者 叶 温》



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法人だからできる節税法とは?

  • 2016年08月23日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営でもっともお金が掛かるのが、大規模修繕です。


大規模修繕は内容によっては、修繕費として一括で経費にできるのですが、
その時でも、安定した利益を残したいというケースもあるでしょう。


そんな時に備えて掛けておきたいのが、倒産防止共済です。


倒産防止共済の目的は、中小企業の連鎖倒産を防止するための国がやっている共済です。


下請け会社で大きな売掛先があると、売掛先の倒産で、下請け会社も倒産する可能性が高くなります。


それを防止するための共済なのですが、これを大家さんとして活用します。


毎月最大20万円ずつ掛けることができて、年間で240万円。


積み立てできる金額は800万円まで。


これが毎年、払った金額分、経費にすることができます。


そして、大規模修繕をした年に解約すると、お金が入ってきて、
入ってきた金額は収入になるので、利益を平準化することができるんですね。


ただし、個人の大家さんは倒産防止共済を活用することができなくて、
これを掛けているときに節税にできるのは、法人だけなんです。


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減価償却費とは何か?

  • 2016年05月26日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家にとって、「減価償却費」という経費は、
とっても魅力的に聞こえると思います。


なぜなら、減価償却費は毎年のお金が出ていかないのに、
税法上は経費になるので、その分、節税につながるからです。


では、そもそもこの減価償却費とは何なのでしょうか?


例えば、あなたが500円のはさみを買ったとします。


これは何年ぐらい使えるでしょう?


まあ短くても5年は使えるでしょう。


でも、はさみの金額が500円と小さいので、これは税法上、
備品や消耗品費として買ったその年に全額経費にすることができます。


では、20万円の新しいパソコンを買った場合はどうでしょう?


パソコンは税法上では耐用年数が4年と決まっています。


先ほどのはさみは、500円と金額が小さかったので、全額購入時の経費にできましたが、
10万円を超えてしまっているこのパソコンは購入した年には全額経費にすることはできません。


では、どうなるか?


20万円をパソコンの法定耐用年数である4年に渡って経費化していきます。


だから1年あたりは5万円になります。


 20万円÷4年=5万円


この5万円こそが、減価償却費という名称の経費となるわけです。


不動産投資に関係の深い建物も、減価償却資産や有形固定資産と呼ばれ、
税法上で決まっている、次に挙げる法定耐用年数(新築の場合)に渡って、
建物の金額を減価償却費として経費化していくことになります。


 鉄筋コンクリート:47年
 重量鉄骨:34年
 軽量鉄骨:19年
 木造:22年


逆に建物のように朽ち果てることのない土地や借地権などは、
非償却資産として減価償却することはできないんですね。


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なぜ法人だと生命保険で節税ができるのか?

  • 2016年05月11日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で不動産を運営していて、ある程度の利益が出ている場合、
検討したいのが、生命保険での節税です。


なぜ、法人だと生命保険の節税が可能かというと、
そもそも個人で生命保険を掛けても、節税できる金額が少ないからです。


具体的には生命保険料控除という控除があって、
個人年金も含めて年間最大12万円までしか控除できません。


一方、法人で生命保険を掛けると、その保険料は損金(=経費)にすることができます。


損金にできる金額は、保険の内容によって変わりますが、
法人では損金にできるので、節税対策の一つとしてよく検討されるんですね。


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法人化したら必ず検討したい節税商品とは?

  • 2016年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、その法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や個人自営業者って、サラリーマンと違って退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は、退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


そして、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。


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大規模修繕に備えて節税をする?

  • 2016年04月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営でもっともお金が掛かるのが、大規模修繕です。


大規模修繕は内容によっては、修繕費として一括で経費にできるのですが、
その時でも、安定した利益を残したいというケースもあるでしょう。


そんな時に備えて掛けておきたいのが、倒産防止共済です。


倒産防止共済の目的は、中小企業の連鎖倒産を防止するための国がやっている共済です。


下請け会社で大きな売掛先があると、売掛先の倒産で、下請け会社も倒産する可能性が高くなります。


それを防止するための共済なのですが、これを大家さんとして活用します。


毎月最大20万円ずつ掛けることができて、年間で240万円。


積み立てできる金額は800万円まで。


これが毎年、払った金額分、経費にすることができます。


そして、大規模修繕をした年に解約すると、お金が入ってきて、
入ってきた金額は収入になるので、利益を平準化することができるんですね。


ただし、個人の大家さんは倒産防止共済を活用することができなくて、
これを掛けているときに節税にできるのは、法人だけなんです。


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法人に貸付がある方の節税方法とは?

  • 2016年03月13日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。

これは中小企業でもよくある話なのですが、社長が会社の運転資金の補てんのために、
会社に自分のお金を貸し付けることがあります。

会社からすると役員からの借入金です。

これを「役員借入金」と言います。

業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。

このような会社でも役員給与をいっぱいもらっている場合があります。

でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。

その方法は、


役員給与の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。

そうすると業績の悪い会社は、役員給与という経費が減少するので業績が改善されます。

この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。

一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。

でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので、実質の手取りは変わりませんよね。

この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるのです。

該当しそうな方は、税理士さんと相談してみてくださいね。


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自宅は社宅にする方が節税になる?

  • 2015年04月13日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を法人で購入している人は、検討したいのが社宅です。


個人で自宅を購入すると、住宅ローンは使えますが、
建物部分の減価償却費などが経費にできません。


でも、法人で自宅を購入すると、その家は法人の持ち物なので、
建物部分は減価償却費として、経費にすることができます。


また、要件に該当すれば、役員が会社に払う家賃もとっても低くなります。


例えば、次のようなマンションを社宅にしたとします。


・建物の広さ:80平米
・建物の固定資産税の課税標準額:400万円
・土地の固定資産税の課税標準額:100万円


社宅としての賃貸料相当額の計算は次の1,2,3の合計額になります。


1、その年度の建物の固定資産税の課税標準額x0.2%
2、12円x床面積(平米)/3.3平米
3、その年度の敷地の固定資産税の課税標準額x0.22%


これを計算すると、社宅としての賃料相当額は10,490円になります。


広さ80平米のマンションの家賃が10,490円で住めるので、
とってもお得ですよね。


逆にこの計算式で出た金額を超えると、差額が給与となってしまいます。


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経費にできない初期費用は?

  • 2015年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときには、諸経費が色々と掛かってきます。


その金額は物件によっても変わりますが、
物件価格のおよそ7%程度です。


1億円の物件であれば、約700万円ですね。


諸経費には次のようなものがあります。


1、仲介手数料


2、売買契約書の印紙


3、司法書士手数料


4、登録免許税


5、不動産取得税


6、融資手数料


7、金銭消費貸借契約書の印紙


これらの内、一括で経費にできるものは3~7です。


逆に1、2は一括で経費にできません。


それでは、どうなるのか?


仲介手数料と売買契約書の印紙に掛かった金額は、
土地と建物に按分されて、取得価格に上乗せされます。


建物の金額に上乗せされた部分は、
その後、その建物の耐用年数に渡って減価償却されていくことになります。


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未稼働の法人の税金を節税する方法

  • 2015年03月18日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を購入したいと思っている人は、
既に法人を設立しているケースもあると思います。


でも、物件を購入するまでは、その法人は稼働しませんよね。


そして、法人は所得が発生しなくても、
また、たとえ赤字でも発生する住民税の均等割りという税金があります。


自治体によっても異なるケースもありますが、年間で7万円程度です。


7万円というと結構な金額ですよね。


まだ稼働していない法人であれば、この7万円を節約することができます。


それは、法人を休眠にしてしまうのです。


法人を休眠にすると、その寝ている間の均等割りは不要となります。


そして、法人で物件を購入する時に起こすんです。


すると、その事業年度で起きている間だけの均等割りで済みます。


法人をまだ稼働させていない方は、ぜひ覚えておいてくださいね。


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太陽光発電のグリーン投資減税はどう選ぶ?

  • 2014年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
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数年前から不動産投資業界で話題になっている太陽光発電。


太陽光発電に投資すると、グリーン投資減税が受けられて、
節税ができることも、話題になっている理由の一つです。


法人が太陽光発電を取り付けた場合のグリーン投資減税には、
即時償却と税額控除があるのですが、
それぞれ、メリット、デメリットはあるのでしょうか?


即時償却というのは、減価償却の延長で、
その名の通り、太陽光発電に投資した金額を、即時に償却できます。


例えば1千万円の太陽光発電を付ければ、
1年目に1千万の減価償却費が取れることになります。


一方、税額控除は太陽光発電に投資した金額の
7%の税金を引いてくれます。


さっきと同じ1千万円であれば、マックス70万円の税金を引いてくれます。


では、どちらが得なのでしょうか?


これはその法人の状態によって変わりますが、
しっかりと利益が出る法人で、トータルでみると、
税額控除の方がメリットが大きいです。


なぜなら、即時償却は減価償却の先取りですが、
税額控除は通常の減価償却費も取れる上に、税額控除もしてくれるからです。


ちなみに個人が太陽光発電を取り付けた場合のグリーン投資減税は、
かなり要件が厳しいので、しっかりとチェックしておいてくださいね。


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太陽光発電は即時償却、税額控除どちらがいいのか?

  • 2014年02月25日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電のクリーン投資減税については、
メルマガやセミナーでもよくお伝えしています。


基本的には個人の不動産所得では、グリーン投資減税は受けられず、
法人だと、問題なく受けられます。


ただ、法人で他に利益の出る物件を持っていたり、
他に利益の出る事業を営んでいたりしていなければ、あまり意味はありません。


では、法人で他に利益がしっかり出ている場合に、
即時償却と税額控除、どちらを採用するのがいいのでしょうか?


これは、その法人の状態で変わりますが、
トータルで見て節税できるのは、税額控除になります。


なぜなら、即時償却は減価償却の前取りだからです。


太陽光発電設備に1千万円投資したとしたら、
1千万円というパイは変わりません。


即時償却ならそのパイを1年で食べ、
通常の減価償却ならそのパイを17年かけて食べるだけなんです。


だから税額控除を採用すると、通常の減価償却に加えて、
税額控除の恩恵も受けられるんです。


ただ、税額控除にもデメリットはありますので、
グリーン投資減税を考えているなら、しっかりと税理士に相談してくださいね。


《編者 叶 温》



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法人の役員になるとできる最強の節税

  • 2013年08月22日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を作ると、あなたはその法人の役員になることができます。


でも、中小企業の役員や、個人自営業者って、
サラリーマンと違って、退職金なんてありません。


だから、国が退職金の積立制度を用意してくれています。


それが、「小規模企業共済」という商品です。


 ⇒http://www.smrj.go.jp/skyosai/


中小企業基盤整備機構という国の機関が扱っていて、
毎月、一定の額を積み立てて、会社を辞めた時は
退職金として受け取ることができます。


では、なぜ最強の節税商品なのかというと、
まず、払った時は社会保険料とかと同じ、
所得控除として、掛金全額を所得から控除してもらえます。


そして、受け取る時も、退職金の税制が適用されるので、
大幅に節税することが出来ます。


払う時ももらう時も、節税できるから最強なんですね。


ただ、この制度、サラリーマン大家さんは入ることができません。


サラリーマンではない専業大家さんはOKです。


で、サラリーマンの方が自分の法人の役員になると、
これに入ることができます。


しかし、会社に6月ごろに届く、住民税の通知書の、
「小規模企業共済」の欄に金額が入ってしまいます。


すると、会社に何か別の所得があることがバレてしまう可能性もありますので、
検討している人はよく考えて入るようにしてくださいね。

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役員とその報酬

  • 2013年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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法人で物件を取得した場合


法人の利益計算をしていきます。


その中で、法人の経費になる


「役員報酬」ですが


そもそも役員は誰でもなれるのでしょうか。


以下の人はなれません。


一 法人


二 成年被後見人若しくは被保佐人又は外国の法令上これらと同様に取り扱われている者


その他、刑に処されている人など


つまり、


未成年者でも役員になることはできます。


次に、「役員報酬」は誰にでも払えるのでしょうか?


役員(取締役など)に対してなら


誰にでも払えます。


後は、その報酬が高すぎないか


低すぎないかという問題です。


高すぎるかどうかというのは


業務内容等に対して適切な報酬額であるかということです。


具体的には、同業他社などと比較し


妥当な金額かどうかを判定します。


法人で物件を取得した方は


是非この役員報酬の考えを整理していただいて


節税に役立ててくださいね。

《編者 塩田雅人》


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法人で接待交際費を使うと経費にならない!?

  • 2013年07月28日
  • 投稿者:taxkanae
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個人は接待交際費を使っても、収入を得るために必要なものなら
全額が経費になります。


でも、法人は違います。


大家さんに多い、資産管理会社や資産所有会社は、
ほとんど資本金が1億円を超えることはない中小企業だと思います。


そして中小企業の場合、接待交際費の取り扱いは次のようになります。


・年間600万円以下の部分 ⇒ 10%が損金不算入
・年間600万円を超える部分 ⇒ 全額が損金不算入


損金不算入というのは、わかりやすく言うと経費にならないということです。


例えば1万円の接待交際費を使っても、
その10%の1千円は、法人税法上の経費になりません。


これが、600万円を超えると、1円も経費として認めてくれません。

《編者 叶 温》



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みなし役員

  • 2013年07月14日
  • 投稿者:taxkanae
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「みなし役員」聞いたことはありますでしょうか。

税法上の特別な取り扱いですので

これを知っている人はかなり通です。

「みなし」ですので、役員じゃないのだけど、役員と同じ扱いを受けるということ。

例えば、資産所有法人を設立し

旦那さんが代表取締役で、100%株主だったとします。

そして、奥さんは取締役であれば

これは、通常の「役員」となります。

しかし、奥さんを「従業員」として雇用したとします。

この場合、奥さんの仕事内容にもよりますが

「経営に従事」していれば、

奥さんも税法上は「役員」と同じ扱いを受けます。

役員と同じ扱いを受けるということは

奥さんへのお給料は「役員報酬」と同じになりますので

毎月同じ金額しか払うことができません。

(毎年、決算期末から3ヵ月以内に変更することは可能)

ですので、奥さんは従業員だから

決算直前に給料を改訂して利益調整を行う・・・・

というような処理をしていると

奥さんへのお給料は全額、経費に落ちません。

こんな落とし穴がありますので

みなさん、税法は専門家にお任せくださいね。


《編者 塩田雅人》


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法人税の均等割りをタダにする方法

  • 2013年06月22日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、消費税還付などの絡みもあり、

お客さんでも新規法人で物件を購入する人が増えています。


しかし、中には法人を設立したけど、融資が思うように付かず、

まだ法人で物件を購入できていないケースもあります。


そして、法人は、個人とは違って、

所得がマイナスでも払わなければいけない、

均等割りという税金があります。


この均等割りは、都道府県2万円、市町村で5万円、

合わせて7万円というところが多いです。

(自治体によって変わります。)


では、まだ物件を購入できておらず、

何も活動をしていない法人は、

この均等割りを払わなければいけないのでしょうか?


実は、このような法人の場合、

「設立未開業の届出」を出せば、

均等割りを免除してもらえます。


何の活動もしていないので、当然と言えば当然ですが、

都道府県と市町村に届出しなければならないので、

該当する方は、お住まいの自治体に問い合わせてみて下さいね。


《編者 叶 温》



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源泉所得税

  • 2013年06月17日
  • 投稿者:taxkanae
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「所得税」というと、法人は関係なさそうですよね。

でも、無視はできないのです。

例えば、銀行預金の利息。

これは所得税というものが引かれた後の金額が入金されています。

例えば、80円の入金があった場合

実は「受取利息(収入)」は100円なのです。

そこから、所得税が20円ひかれて

80円が入金されているんです。

ところで、

「法人なのに、なぜ所得税が・・・・」

と叫びたくなりますね。

ご安心ください。

これは、あくまでも名前は「所得税」ですが

法人税の前払なのです。

つまり、20円だけ、法人税を先に支払っているということ。

法人の決算申告の時に、最終的に算定された法人税額から

この20円を差し引くことができます。

なので、結果的には「所得税」を取られているわけでは

ないということになります。

ただ、申告する時はしっかり処理しないと

間違えますのでご注意を!


《編者 塩田雅人》


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経費にできるのは30万円以下?30万円未満?

  • 2013年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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空室が出て、リフォームをしたときには、

シャンプードレッサーや、キッチンなどを

取り換える場合もあると思います。


シャンプードレッサーだと、

数万円で購入できますが、

キッチンだと10万円以上するものが多いですよね。


でも税法では、10万円以上ものは資産に計上して、

その後、その備品の耐用年数に渡って

減価償却として経費化していく必要があります。


でも、ある制度を使うと、購入した年に一括で経費にできます。

それが、少額減価償却資産という制度。


知っている方も多いと思いますが、

ほとんどの人が【30万円】という数字を記憶している思います。


それでは、この30万円は、

30万円以下なのか、それとも30万円未満なのか?


答えは、30万円未満なんです。


ですから、299,999円までの備品は、

一括で経費にできます。


他のにも色々と条件があるので、

10万円以上のものを購入する予定があるなら、

チェックしておいてくださいね。

 ⇒ http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5408.htm


《編者 叶 温》



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太陽光発​電の税金3

  • 2012年11月26日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電の3つの優遇措置。


・即時償却


・特別償却


・税額控除


この優遇措置を受けるための


要件を見ていきたいと思います。


大きく5つの要件を満たさなくてはなりません。


1つ目・・・法人であること。


2つ目・・・10kW以上の太陽光発電設備であること


3つ目・・・平成25年3月31日までの間に設備を取得等すること


4つ目・・・再エネ特措法という法律に規定する認定発電設備に該当すること


5つ目・・・取得等から1年以内に事業の用に供すること(試運転ではダメ)


という内容です。


簡単に言えば、


法人で10kW以上の太陽光発電設備を


平成25年3月31日までに取得し、すぐ使う。


といったイメージです。


該当する方は是非考えてみてくださいね。


《編者 塩田雅人》


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太陽光発​電の税金2

  • 2012年11月19日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電、国も補助金を出すなどして


国を挙げて推進しています。


その一環で、税制面でも優遇措置がなされています。


優遇措置の内容ですが


一定の要件を満たせば


・即時償却


・特別償却


・税額控除


の3つの優遇措置を選ぶことができます。


即時償却と特別償却については前回説明しましたので


今回は税額控除について説明していきます。


読んで字のごとくですが、税額を控除してくれる制度です。


ポイントは「所得控除」ではない点です。


所得控除であれば、所得を控除するので


控除額=減税額とはなりません。


控除額×税率=減税額です。


今回は「税額控除」なので


控除額=減税額となります。


さて、それではいくら控除してくれるのでしょうか。


取得価額の7%です。


1千万円なら70万円です。


なんだ、たった70万円かと言われそうですが


あくまで税額を70万円控除してもらえるので大きいですよね。


所得控除でいうなら280万円の所得控除とほぼ同等の意味を持ちます。


特別償却も即時償却ももちろん意味はありますが


税額の控除ではなく、


経費の前倒しなので


トータルで考えると、たとえ7%でも税額控除の方が得かもしれません。


前回と今回で3つの優遇措置をご紹介しました。


ただし、これら即時償却・特別償却・税額控除を受けるためには


要件が必要になってきます。


《編者 塩田雅人》


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不動産投資の健美家

太​陽光発電に関する税金

  • 2012年11月12日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電、国も補助金を出すなどして

国を挙げて推進しています。

その一環で、税制面でも優遇措置がなされています。

優遇措置の内容ですが

一定の要件を満たせば

・即時償却

・特別償却

・税額控除

の3つの優遇措置を選ぶことができます。

即時償却とは、その名の通り、

購入して使用した段階で取得価額の全額を

即時に減価償却として計上できるという内容。

今年はかなり利益が出るし、

もう物件の減価償却費もあまり計上できないという方であれば

メリットを享受できるでしょう。

次に特別償却。

これは「即時償却」とまではいきませんが、

購入して使用すると、取得価額の30%を

1年で特別償却として計上できるという内容。

即時償却をやると利益がマイナスになってしまうが、

30%ならマイナスにならないという方であれば

メリットを享受できるでしょう。

さて、この二つ、金額の大小があるにせよ

やっていることは、法人税・所得税等の「繰延べ」です。

つまり、通常の減価償却でも即時償却でも特別償却でも

長い目で見れば、最終的に経費として計上できる金額は同額です。

それをどのタイミングで経費としていくかの違いです。

従って、即時償却は1年目は経費が増えて利益が圧縮されますが

2年目以降は減価償却費がなくなり、利益が出やすくなります。

ですので、目先の税金だけで判断するのは賢明ではないかもしれません。

「なんだ、そうなのか。じゃあ、あまりメリットはないんだな」

と思われてしまうかもしれませんが、

使いようによってはとてもメリットがあります。

例えば、法人で今期に物件を売却し

利益が1,000万円以上出そうという時。

法人は所得が800万円に達すると税率が高くなります。

この場合、800万円から1000万円の200万円部分に対して

税率が約38%かかっています。

なので、即時償却や特別償却を利用して

この所得を下げられれば、

1年目の節税額は 償却額×38% となります。

もちろん、2年目以降は利益が出ますが

それでも2年目以降の所得が800万円以下でおさまるのであれば、

800万円以下の所得に対する税率は約25%なので

トータルで考えると

200万円×(38%-25%)=26万円

の節税につながります。

こんな使い方ならありかもしれません。


まとめると、今期の利益が突発的な要因によるもので

翌期以降は利益がそれほど出ないという場合には

即時償却や特別償却は節税としてとても有効でしょう。


《編者 塩田雅人》


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経費は個​人で付けた方が得?法​人で付けた方が得?

  • 2012年10月29日
  • 投稿者:taxkanae
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経費が発生した場合


個人と法人ではどちらが得なのかを説明します。


もちろん、「個人で付けるべき経費を法人で付ける」とか


またその逆も税務上は問題があるので、いけませんよ。


まずは前提条件です。


課税所得が900万円の個人と法人がいたとします。


この時、所得税は233万円、法人税も233万円となります。


ですので、実効税率は


個人:233万円÷900万円=25.8%


法人:233万円÷900万円=25.8%


となります。


そこで、1万円の経費が発生したとしましょう。


この経費の「節税効果」について考えていきます。


1万円×25.8%=2,580円・・・ではありません!!


個人の場合、累進課税制度のため、


0円~195万円の所得に対しては15%
195万円~330万円に対しては20%
330万円~695万円に対しては30%
695万円~900万円に対しては33%


となります。


そのため、経費1万円が発生すれば、課税所得は899万円となり、


「695万円~899万円に対して33%」となります。


よって、節税効果は


1万円×33%=3,300円となります。


つまり、経費による節税効果を考える場合には


「一番上の税率」を意識します。


同様に法人の場合


0円~400万円の所得に対しては約22%
400万円~800万円に対しては約25%
800万円~900万円に対しては約38%


ですので、節税効果は


1万円×38%=3,800円となります。


「一番上の税率」に注目!です。


《編者 スタッフ》


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売却損の​出やすい人、売却益の​出やすい人

  • 2012年09月25日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は必ず出口戦略を考えておかなくてはなりません。


出口を考える時にもちろん税金が発生することは無視できませんよね。


では、出口=譲渡(売却)と仮定して考えていきましょう。


個人の場合、譲渡所得(売却益)に対して税金がかかってきます。


まず、譲渡所得の算出ですが、


売却時の収入-(取得費+売却時の費用)


となります。


売却時の収入はもちろん、売却価額です。


ただし、関西の一部地域では「預り保証金の持回り制」


という慣習があります。


この場合、保証金の金額もこの売却時の収入にプラスしなくてはなりません。


さて、次に取得費ですが、これは土地と建物の価額。


取得時の金額から減価償却費を引いた金額になります。


そして売却時の費用とは、仲介手数料、司法書士費用、売買契約書の印紙税などです。


では、売却損の出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


土地の金額が大きい人です。


土地は減価償却ということをしませんから、


建物価額が低く、土地の割合が大きい場合には


「取得費」が大きくなりがちです。ですので売却損が出やすくなります。


続いて、売却益が出やすい人とはどんな人なのでしょうか。


これは、先程と逆で建物価格が大きい人。


もっと言えば、設備などを認識して、保有時の減価償却費が多額に発生している人です。


こういった人は、「取得費」がかなり低くなっているので、


売却益が多額に発生する可能性があります。


あと、関西の一部地域に限りますが、持回り保証金が多額にある人も


売却益がでやすいです。


ということで、結果的には「減価償却費」が運命の分かれ道ということになりそうですね。


減価償却費は奥が深いので、不動産投資をするなら、


しっかりマスターされた方がいいと思います。


《編者 スタッフ》


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減価償却​費って何?

  • 2012年08月06日
  • 投稿者:taxkanae
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今回は、基本に戻り減価償却費についてお話しします。

そんなものは知っているという方もいらっしゃるでしょうが

不動産投資にとって減価償却費というものは

避けて通れませんので

あまり理解していない方は勉強してみてくださいね。


さて、この減価償却費を説明するにはまず、

「費用収益対応の原則」

という考え方を理解してもらう必要があります。

これは、「売上(収益)が上がったタイミングで、経費など(費用)を計上しましょう」

という考え方です。


例えば、果物屋さんの場合、1年目にリンゴを仕入れ、2年目に販売したとします。

この時、1年目にリンゴの代金は支払っていますが、

この時点では原価(費用)にはならず、商品(資産)となっています。

2年目にリンゴを販売して初めて、リンゴの仕入れ代金が原価(費用)となります。

「売上とそれをもたらした費用を一緒のタイミングで計上しましょう」ということです。


さて、話を減価償却費に戻します。

この「費用収益対応の原則」を不動産投資に当てはめると、

収益はもちろん「賃料収入」です。

それをもたらす経費はたくさんあります。

例えば、水道光熱費や管理費など。

これら経費は、基本的に賃料が上がった年に計上されています。

まさに「費用収益対応の原則」ですね。

しかし、この「賃料収入」をもたらすために不可欠なものがありますよね。

そう、「不動産(土地と建物)」です!!

これがないと、賃料は発生しませんよね。

そこで、不動産の購入金額を経費として計上していきます。

ここで注意すべきは、他の経費の支払は毎月、毎年発生しますが

不動産の購入の支払は、購入時点でしか発生しないですよね。

一方で、対応する「賃料収入」は何年にもわたって発生します。

そのため、不動産の購入金額を、

毎年の「賃料収入」発生に応じて

分割して費用(減価償却費)として計上していきましょう。

というのが、減価償却費の考え方です。


ちなみに、費用(減価償却費)を計上するということは、

一方で、資産(不動産)を減額するということを意味します。

不動産のうち、建物は老朽化していくため価値が下がっていきますが

土地は、天変地異や土壌汚染などがない限り基本的には値下がりはしないと考えます。

(厳密には時価は変動していますが、この時価の変動を決算書に織り込むと

客観性がなくなるので、土地は「購入金額で一定」と考えてください)

そのため、資産を取り崩して、減価償却費を計上するのは「建物」のみになります。

「土地」は減価償却費を計上しませんので、

ご注意くださいね。


《編者 スタッフ》


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蛍光灯か​らLEDへの取替は経​費?

  • 2012年05月21日
  • 投稿者:taxkanae
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リフォームなどを行った時の会計処理は2通りあります。

その年に「一括で経費に落とす」か

それとも、「資産で計上し、減価償却を通して数年間でに経費としていく」か(資本的支出)


これは、不動産投資を行っていくうえで節税の大きなポイントです。


「一括で経費に落とす」場合には、その年の所得が低くなるので利益が出そうな年度末に

一気に修繕をかけてしまうことで節税が可能になります。

ある程度、所得のコントロールが可能になりますね。

「資産に計上し、減価償却を通して数年間で経費としていく」場合には、

一度に経費にならないので

徐々に経費として落としていくことになります。

対策としては、

利益が多く出そうな年⇒「一括で経費に落とす」

利益があまり出そうにない年⇒「資産に計上し、減価償却を通して経費としていく」

とできれば、節税につながります。


しかし、これら2つの会計処理はどちらでも自由に選べるというものではありません。

その修繕等を行った際に、資産の価値を高める、又は耐久性が増す場合には

資本的支出(後者)としなければなりません。


さて、ここで物件の共用部分などの蛍光灯をLEDに変えた場合は

どちらの会計処理になるのでしょうか。

これは、国税庁のHPに明記されています。

結論は、「一括で経費に落とす」です。

理由は、「蛍光灯は照明設備の部品の一つであり、

その部品の性能が高まったことをもって、

建物付属設備として価値等が高まったとまではいえない」

ということだそうです。

要するに、蛍光灯やLEDはあくまで「一部」であって、

「一部」の性能があがっても「本体」まで価値が高まったとは言えない。

ということ。

とにかく、LEDへの取替は「一括で経費に落とす」です!

これは、その金額が高額(数千万円など)でも同じです。

かならず「一括で経費に落とす」です。

ですので、物件をたくさんお持ちで利益が出そうな方は特に、

一度期末あたりに検討してみてくださいね。

《編者 スタッフ》


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役員報酬​で節税を考える!

  • 2012年05月14日
  • 投稿者:taxkanae
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日本で多い3月決算の法人は、

もうすでに新しい期が

始まっているわけですが、

役員報酬を変える場合は、

時期に気を付けないといけません。


役員報酬は、その金額を変えられると、

会社の利益を自由に調整することができるので、

法律で金額を決める時期が決められています。


その時期は、

事業年度がスタートしてから3ヵ月以内です!

ですから、3月決算法人の場合は、

6月末までに決めないといけません。


そして、役員報酬を決めるためには、

事前に今期の利益予測を立てておく必要があります。


会社の利益と、役員個人の所得とを見積もって、

効率よく節税できる点を見つけ出すためです。


あなたが不動産管理法人を持っていて

その法人からお給料をもらっている場合は、

他の業種と比べて、利益予測もしやすいので、

是非、今の時期に検討してみて下さいね。

《編者 叶 温》


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法人化メ​リット(がん保険)

  • 2012年05月09日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化をするとさまざまなメリットが受けられますが、

その一つ、「保険料」があります。


個人では、「生命保険料」はその金額の「一部」を所得控除として

所得金額から引いてくれます。

ただし、

対象となる保険が「生命保険料」のみであること

そして控除金額が全額ではなく「一部」のみであることなど、制限があります。


一方で、法人では、契約形態によりますが、保険金の受取が法人でなければ

その金額の「全額」を損金として処理することができます。

「所得から控除」も「損金として処理」も同じ意味だと思ってください。

個人と法人で違うのは、2点。

「一部か全額か」

「生命保険料のみか、あらゆる保険か」です。


つまり、法人をお持ちの方は法人で保険契約をした方が

税金が安くなります。


しかし、平成24年4月27日にがん保険について一部改正が行われました。

今まではがん保険も、支払保険料の全額が損金として処理されていたのですが、

その半分が損金として処理できなくなりました。

厳密には、この半分の金額も、数年経ってから損金処理できるので

保険期間トータルで考えると、支払保険料の全額が損金として処理されるのですが、


やはり、バリバリ稼げている間にできるだけ損金処理してもらいたいですよね。

これからは節税効果が薄まるということになります。


《編者 スタッフ》


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役員報酬​はいくらに??

  • 2012年04月23日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立しても、役員報酬をいくら払えばいいのか?

悩むところですよね。

人によって適正額はそれぞれ異なりますが、

今回は、所得が0円の専業主婦の奥さんにいくら払えばよいかを検討してみます。


<奥さん(受取側)>

受取側で検討すべきは所得税と住民税です。

報酬を受け取った側では、給与所得となり、所得税、住民税がかかります。

しかし、所得税と住民税は、役員報酬が一定額に達するまでは発生しません。


所得税⇒103万円以下なら0円

住民税⇒100万円以下なら0円

つまり、年間100万円以内であれば、所得税も住民税も発生しません。

※他の収入がない場合(例えば、専業主婦で給与収入などがない場合)に限ります。

<会社(支払側)>

そして、支払側で検討すべきは、社会保険への加入です。

社会保険料は会社(支払側)と奥さん(受取側)の折半となりますので、

できれば、社会保険には入らずに、旦那さんの扶養に入っておきたいものです。

ただし、社会保険への加入は通常は全員入らなくてはなりません。

ここであきらめてはいけません!

「非常勤」であれば、社会保険に入る必要はないのです。

この「非常勤」という言葉、かなり曖昧ですよね。

調べてみると、特に法律用語ではないので定義もないのですが、一般的には

出勤時間が「フルタイムの3/4以下」を言うようです。

<旦那さん(配偶者)>

そして、検討すべき観点はもう一つ、旦那さん(配偶者)です。

1.旦那さんの配偶者控除の対象に奥さんを残しておく。

  ⇒103万円以下なら配偶者控除の対象

2.旦那さんの社会保険の扶養の対象に奥さんを残しておく。

  ⇒130万円以下なら扶養の対象

結果、「100万円」以内で、非常勤なら特に他の費用がかかるということはありません。

こうすることで、法人から奥さんへ所得が分散され、

資金が手元に多く残ることになります。

是非、ご検討下さいね。

《編者 スタッフ》


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税率変更​前の今だからこそでき​る節税対策(法人)

  • 2012年03月26日
  • 投稿者:taxkanae
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ご存知の方も多いかとは思いますが、

平成24年4月1日以後開始事業年度から法人税率が変更されます。

「30%⇒28.05%」

中小企業は800万円以下の所得に対して

「18%⇒16.5%」

税率が変わるということは、当たり前ですが、納める税額も変わります。

これを裏返せば、同じ経費を払っても

改正前と改正後では節税額が異なってきます。


とはいっても、経費は発生した時に計上しなければならないので

計上の月を操作することは不可能。。。。。


実はあるんです!!


合法的に、経費計上の月を操作する方法が。


「倒産防止共済」

お聞きになったことはありますでしょうか。

独立行政法人が行っている制度なのですが、

中小企業が連鎖倒産や経営難に陥ることを防止するための共済制度です。

ここへの掛金は全額経費となります。

また、これは積立なので40か月経てば、全額が解約返戻金として

返金してもらうことも可能です。

返戻金は収益となりますが、税率が低い時に収益となれば

税額も少なくなります。


さて、ではいったいいくら節税可能なのでしょうか。

掛金は月額20万円まで可能で、1年分を前納した場合には

1年分の掛金を全額経費とすることができます。

つまり、節税額は

20万円/月 × 12カ月 × 税率 = 節税額

となります。


税率が約41%(住民税や事業税を含めて)とすると、984,000円が節税になります。

しかし、これが税率変更後となると

税率は約38%(住民税や事業税を含めて)となり、912,000円が節税になります。

つまり、当事業年度内の翌事業年度以降の支払かで

税金が72,000円も異なってきます。


法人をお持ちの方は、ぜひご検討を!!


《編者 スタッフ》


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年末までにでき​る節税対策の紹介

  • 2011年12月19日
  • 投稿者:taxkanae
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いよいよ今年もあと2週間となりましたね。

あなたが個人で不動産を持っていたり、

12月決算法人を持っている場合は、

節税対策ができるのも、あと2週間です。


今期の利益を予想して、

思った以上に利益が出ている場合は、

今であれば節税対策をすることができます。


それでは、これからできる節税対策を

いくつか挙げておきましょう。


・来期に予定していた修繕を前倒しにする

 どうせ来年するなら利益が出ている今のうちに!


・購入予定の備品を先に買う

 青色申告であれば30万円未満は一括で経費にできます!


・年金を年払いする

 国民年金や、国民年金基金を自分で掛けている場合です。


・小規模企業共済を年払いする

 サラリーマン大家さんは原則掛けられませんが、

 法人の役員であれば掛けることができます。


・法人であれば倒産防止共済を年払いする

 法人の所得を最大240万円下げることができます!


・欲しかった書籍やセミナー教材を購入する

 今年中に買えば、今年の経費にできます。


《編者 叶 温》


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年間240万円​所得を圧縮できる節税​商品!

  • 2011年10月13日
  • 投稿者:taxkanae
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この10月から改正されたものがあります。

それは「倒産防止共済」。


倒産防止共済とは、

得意先が倒産した場合に

掛け金に応じて、

お金を借りることができる制度です。


その借入できる金額は、

最高額3,200万円だったのですが、

8,000万円になりました。


また、支払うことのできる掛け金は

総額320万円まででしたが、

800万円になりました。


全額が経費になる掛け金は、

最高月額8万円まででしたが

月額20万円までになりました。


ということは、

 20万円×12カ月=240万円

の所得が圧縮できることになり、

その分、税率に応じた節税ができることになります。


さらに解約しても、掛けた期間によって、

一定率が戻ってきて、

40ヶ月掛金を支払えば、

解約しても100%戻ってきます!


しかし、気を付けなければならないのは、

個人で不動産賃貸業だけの方は、

この掛け金を経費にすることができません。


掛け金を経費にすることができるのは、

法人と事業所得のある個人です。


ですから、資産管理法人を持っている場合は、

掛けることができるんですね。


この倒産防止共済の活用法ですが、

・将来の役員退職金に備えて積み立てる

・将来の大規模修繕に備えて積み立てる

といったことが考えられます。


ただ、掛けた資金が一定期間、寝てしまいますので、

自己資金を次の投資に活かしたい方は、

よく考えた方がいいです。


とはいえ、節税商品としてはとても魅力的なものですので、

資産管理法人を持っている方は、

是非、加入を検討してみてくださいね。

⇒ 詳細はこちら【倒産防止共済】


《編者 叶 温》



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不動産管理会社​を使った節税

  • 2011年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家の皆さんから、

よく聞かれるのは、

「法人化したら節税できるんですか?」

という質問です。


どうやら、サラリーマン不動産投資家の皆さんの頭の中には、

「法人化すれば節税できる!」

というイメージが強くあるようです。


不動産投資で法人化する形態としては、

・法人に個人の物件を管理させる管理委託方式。

・法人に個人の物件をサブリースする一括賃貸方式。

・法人に物件を保有させる不動産保有方式。

があります。


この中で最も効果が高いのは、不動産保有方式です。

それは、管理委託方式や一括賃貸方式が、

賃料の一部を法人に帰属させることに比べて、

不動産保有方式だと、

賃料全額を法人が受け取って、

そこから役員報酬などを払うことができるので、

所得の分散がしやすいためです。


そして、不動産管理会社を活用すると、

所得税、法人税の節税もさることながら、

使い方次第で、相続税の節税にもなります。


方法として考えられるのは次のような形態です。

1、建物を不動産管理会社名義にする。

2、土地・建物を不動産管理会社名義にする。

3、不動産管理会社を使って土地の評価を落とす。



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減価償却の2つの方法

  • 2010年10月01日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却には「定額法」と「定率法」という代表的な2つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。


例えば、300万円の設備を15年で償却する場合。

定額法だと、

 300万円 × 償却率0.067 =201,000円

となり、この201,000円が15年続くことになります。

一方、定率法だと、

 300万円 × 償却率0.167 = 501,000円

となり、定額法よりもかなり減価償却費が多くなりますが、

2年目には、

 (300万円-501,000円) × 償却率0.167 = 417,333円

と、年数が経つにつれて少なくなっていきます。


この2つの償却方法のうち、節税につながるのは、一般的には、「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。

しかし、どちらが節税上、有利かということは、個人の所得や、その不動産を将来どうするのかによります。


それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は5年以内の短期は39%。

5年超の長期は20%です。


もし所得税率20%の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額 × 19%(39%─20%)

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。


なぜなら、減価償却費が多いと、その分簿価が下がり、売却した時に譲渡益が出やすくなるからです。


今回はちょっと難しい内容でしたが、税金対策は、人それぞれ違うということを覚えておいてくださいね。


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法人を設立したけど物件を取得できなかった場合

  • 2010年09月07日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で物件を取得すると、税金が高くなってしまうので、

今後は法人で物件を取得しようと、とりあえず法人を設立したケースがあると思います。


今年改正された、消費税還付を計画して、3月に法人を設立したけど、

まだ物件を購入できていない方もいらっしゃると思います。


実は僕も3月の法人を設立していますが、物件はまだ取得できていません。


でも、法人の場合は、赤字でも均等割りという税金を、7万円納めなければいけません。

(金額は地方公共団体によって、多少変わります)


でも、これを回避する方法があるのです。

僕もお客さんから聞いて知ったのですが、

「設立未開業の申立」をすれば、この均等割りを納めなくてもよくなります。

申立書を提出し、条件に当てはまっていればOKです。

そして、申告も不要になります。


ただし、この申立は、第1期の申告書提出時までにしなければいけません。

また、都道府県や市町村によって取り扱いが異なる場合もありますので、

該当しそうな方は、とりあえず第1期が終わる前に、問い合わせをした方がいいでしょう。


ちなみに税務署には、このような制度はなく申告は必要です。

その代わり、均等割りもありません。


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実は個人の方が低い税率

  • 2010年04月20日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化はほとんどの不動産投資家が興味のある内容だと思いますが、

中には、法人化すれば必ず節税できると思っている方もいます。

学校や会社で税金のことを教えてくれないので、

そう感じることも仕方のないことかもしれません。

恥ずかしながら、僕も広告代理店の営業マン時代は、

それぐらいの知識しかありませんでした。


でも、僕が今まで相談を受けてきた経験から言うと、

実は法人よりも、個人の税率の方が低いケースがほとんどです。


税率には、物件の表面利回りと同じように、表面税率というものがあります。

個人の表面税率は、所得税・住民税を合わせると下記のようになります。

     課税所得金額         税率  控除額
    ~   195万円以下 15% -
195万円超 ~ 330万円以下 20% 97,500円
330万円超 ~ 695万円以下 30% 427,500円
695万円超 ~ 900万円以下 33% 636,000円
900万円超 ~ 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超     50%  2,796,000円

これを見ると、195万円までの課税所得の人は税率15%ですが、

195万円から330万円の課税所得の人は20%の税率です。

でもその後の「控除額」を見ると、97,500円とあります。

これは、195万円までは15%の税率で、

195万円から330万円までの税率が20%なので、

195万円までで取り過ぎた5%分を引いているのです。

わかりやすい計算式で表すと、課税所得330万円の人の税金は

195万円×15%+(330万円-195万円)×20%=562,500円

となります。

この場合の税率は、

562,500÷330万円=17%

と表面税率よりも3%落ちることになります。

これを実効税率といいます。

物件で言うと実質利回りのようなものですね。

もちろんお勤め先からお給料をもらっている人は、

給与所得に上乗せで、不動産所得がオンされますので、

不動産所得に対しては表面税率が、そのままオンされる場合がありますが、

不動産所得だけの人の場合は、

課税所得が1,000万円でも、実効税率は27.6%です。

法人の実効税率は約30%ですので、

個人の方が実効税率は低いんですね。


ですから、なんでもかんでも法人化すれば

節税ができるということはない、ということを覚えておいてくださいね。

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申告を忘れたらどうなるのか?

  • 2010年03月06日
  • 投稿者:taxkanae
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申告を忘れた場合どうなるのでしょうか?


この場合、本来払うべき税金の他に「無申告加算税」という税金を納めないといけなくなります。

無申告加算税は、本来納付しないといけない税額のうち

・50万円までは15%

・50万円を超える部分は20%

の割合です。

でも、申告期限から2週間以内に自主的に申告したり、

納付すべき税金すべてを納期限までに納付していたり、

といった場合には、無申告加算税は課されません。


このような場合以外は延滞税も余分に掛かりますので、

が申告する必要がある場合は、忘れないように早めに申告してくださいね。


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年間200万円節税できるかも?!

  • 2009年12月16日
  • 投稿者:taxkanae
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来週、民主党の税制改正が大詰めを迎えますね。

扶養控除の廃止や、法人税の軽減など、色々と議論されていますが、どうやらマニュフェスト通りにはいかないようです。

「マニュフェスト」って公約ではなく、口約束みたいなものなんですね。


民主党の税制改正論議で影が薄くなっていますが、実は平成21年1月に自民党が土地税制について置き土産を置いていってくれています。

このブログでも何度か紹介していますが、この特例を活用すれば年間200万円の節税ができる可能性もあります。


でもこの特例が使えるのは、買った不動産が値上がりして売却益が出た場合のみ。

と、いうことはやはり投資家として不動産を選ぶ選定眼を養うことが重要なポイントとなります。


今回この特例についてわかりやすく説明したレポートを作成しました。

今年、来年、不動産を購入する方には絶対知っていて欲しい内容ですので、

ダウンロードして読んでみて下さい。

レポートは6ページという直ぐに読める分量です。

「不動産投資家のための税制改正を活用した超節税法!」

19日のクリスマスパーティーに参加される方は、この特例について突っ込んでお話しますので、是非読んでおいてくださいね。


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特例をうまく活用するためには?

  • 2009年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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・無料相談の特典付きセミナーを開催します!

「これを知らなきゃ絶対損する! 不動産投資家のためのとことん活用する税制改正セミナー'09」

「大家さん・地主さん必見!美人不動産鑑定士さゆき先生の鑑定評価書を活用して税金を安くする方法!」

日時:平成21年11月7日(土)14:00~
場所:大和ハウス 本店(梅田))
会費:10,500円 懇親会:3,500円

限定30名です。 お早めにお申し込みください!

平成21年の税制改正で、不動産投資家にとって大きな2つの改正がありました。

その一つが、

「長期所有土地等の1,000万円特別控除の特例」

というものです。


これは土地を平成21年、22年に取得して5年超所有すれば、

売却益が出てもその売却益から1,000万円の控除ができる、

という特例です。


でもマンションやアパートを購入すると、

土地と建物を一括で取得することになりますよね。

この場合、土地、建物どちらの金額が高ければ有利なのでしょうか?

もうおわかりですね。

この特例を活用するのであれば、

土地の金額が低い方が売却益が発生しやすくなります。

それは土地に対してだけ適用される特例だからです。

もちろん売却する時に、購入した時よりも土地が高く売れることが前提となる訳ですが、

購入時の土地の金額が低ければ売却益を出しやすくなります。


そして反対に建物が高くなることで、

その後の減価償却費も多く計上できて、

税金を抑えることも可能となってきます。

政権交代でどうなる? 1

  • 2009年09月21日
  • 投稿者:taxkanae
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今回の衆議院選で民主党が圧勝しましたね。

先週、新鳩山政権も組閣。

これからいろいろと動きがありそうです。


さてこの政権交代によって、

税金も色々と変わりそうな気配です。

税金が変われば、戦略も変わる、ということで、

民主党のマニュフェストが実現されたら、

不動産投資家にはどんな影響が出るでしょうか?


今日はまず一つ目。

民主党のマニュフェストでは、

「中小企業向けの法人税率を18%から11%に下げる」

と書かれてあります。


中小企業とは資本金1億円以下の会社ですので、

不動産を持っている会社や、

不動産を管理している会社はだいたいこの会社になりますね。


今の中小企業の法人税率は、

所得800万円までは18%だったのですが、

民主党は11%にすると言っています。


こうして法人税率が下がると、

今まで個人で不動産所得を得て、

高い所得税率を掛けられていた人は、

より法人で運営した方が有利となる場合が出てきます。


また、マニュフェストには「1人オーナー会社(特殊支配同族会社)」

の役員給与に対する損金不算入措置は廃止する、とも書かれています。


これは、名前の通りややこしい制度なのですが、わかりやすく言うと、

法人成りしたような会社でたくさん儲けて設けている会社の社長の、

給与からの一定の控除がまたできるようになる。

ということです。


もっとわかりやすく言うと、

「税金がちょっと安くなる」

ということです。(笑)

民主党政権になると、法人成りしている不動産投資家は、

有利になりそうですね。

車を買ったとき

  • 2009年08月31日
  • 投稿者:taxkanae
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最近はエコカーを買うと税金も安くなりますが、

不動産投資家が車を買ったときはどうなるのでしょう?

まずいくらの車を購入するかで、

一度に経費にできるのか、経費にできないのかが決まります。

もし買った車が中古車で30万円未満だと、

青色申告としていれば、一度に購入した年の経費にすることができます。

「少額減価償却資産」という制度です。

でも買った車が30万円以上の場合は、

一度に経費にはできず「資産」となって

建物のように「減価償却費」として、

耐用年数に渡って経費になっていきます。


この耐用年数は、車によっても、

また新車、中古車によっても違ってきます。


新車の場合、普通車なら6年。

軽自動車なら4年です。


反対に4年落ちの中古車なら、

普通車 6年-4年+(4年×0.2)=2.8

 小数点以下は切り捨てなので2年

軽自動車 (4年×0.2)=0.8

 2年未満なので2年

となって、なんと耐用年数は同じになります。


そして年の途中で買った場合は、

この減価償却費は、買ったときからの月数になります。

個人で4月に買ったなら、4月から12月の9カ月分ということです。


でも個人的にプライベートで使用している割合分は、

必要経費にはできませんので、

一度に経費にする場合も、減価償却する場合も、

個人使用分は省いてくださいね。

これは、ガソリン代や自動車保険、車検代や自動車税も

一緒ですので気を付けてください。

法人成りの注意点

  • 2009年04月28日
  • 投稿者:taxkanae
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実は僕も、

最近、親の個人事業を法人成りしました。


法人成りとは、

会社を作って、個人事業を法人に移すことですが、

この時の税務上の処理って結構ややこしいんです。

法人成りするときには普通は、

個人が所有していた資産や負債を引き継ぐのですが、

この時の税金は、引き継いだ資産の種類に応じて違うのです。


まず、引き継いだ資産のうち

建物や土地、車や什器については

「譲渡所得」になります。


でも、卸売業や小売業なんかにある商品は、

「事業所得」になるんです。


賃貸不動産の場合は、

通常、「商品」はないので、

ほぼすべてが「譲渡所得」になりますね。


そして注意しないといけないのは、

その引継いだ金額が「適正な価額」かどうかです。

その金額がもし時価の2分の1に満たないときは

時価によって譲渡があったものとして計算されてしまいます。

まあ、この「時価」というのも難しい問題ですが、

こういう場合は、不動産鑑定士さんにお願いしたりして、

この「時価」を算定しますので、

あまりに低い金額を勝手につけて

法人成りしないようにしてくださいね。

続 不動産投資家のための税制改正大綱08

  • 2008年12月31日
  • 投稿者:taxkanae
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「土地等の先行取得をした場合の課税の特例」

という改正をご紹介します。

これは、

・平成21年から平成22年中に土地等の取得して

・「先行取得の届出書」というものを提出し

・取得の次の事業年度から10年以内に他の土地等の譲渡したときに

・その先行して取得をした土地等について、
 他の土地等の譲渡益の80%相当額
(先行取得期間が22年中は、60%相当額)
 の圧縮記帳が可能

になるというものです。

最後の部分が難しいですが、

簡単に言うと、

「譲渡益が出ても、税金の支払いを遅らせることができる」

ということです。

これは不動産投資家にとっては、

どちらかというといい改正ですね。

税制改正大綱の詳細はこちらからダウンロードできますので

ご興味あればご覧下さい。

たぶん、眠くなると思います・・・。(笑)

法人化のデメリット3

  • 2008年12月19日
  • 投稿者:taxkanae
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「法人化のデメリット」の最後です。

前回は法人化のデメリット

1、接待交際費の一部が損金にならない

2、給料が変えられない

3、利益が出すぎると、ある控除が受けられない

のうち2の「給料が変えられない」でした。

今日は3つ目の

「利益が出すぎると、ある控除が受けられない」

です。

法人を設立すると、あなたはその法人から

「役員報酬」という名のお給料をもらうことになります。

そしてこの役員報酬はお給料ですから、

普通のサラリーマンと同じように、

給与所得控除」という控除が受けられます。

これはいわゆる「サラリーマンの経費」と呼ばれているものです。

例えば年収が600万円の方は、

174万円の給与所得控除が控除されます。

ですから給与所得は、

600万円 - 174万円 =426万円となるのです。

でもこの給与所得控除、

法人の利益が出すぎると、控除してもらえなくなるのです。

条件は色々とあるのですが、一つの基準は、

会社の利益+社長の役員報酬=1,600万円超が3年間続くとヤバイ。

とざっくり覚えておいてください。

そして給与所得控除が受けられないと、

法人化の意味が半減してしいます。

このように法人化にはデメリットもあるので、

よく比較検討して節税してくださいね。

法人化のデメリット2

  • 2008年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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「法人化のデメリット」です。

前回は法人化のデメリット

1、接待交際費の一部が損金にならない

2、給料が変えられない

3、利益が出すぎると、ある控除が受けられない

のうち1の「接待交際費の一部が損金にならない」でした。

今日は2つ目の

「給料が変えられない」

です。


個人事業の場合は、社長の給料はとっても簡単にいうと

売上から経費を引いたものです。

だから売上が多くなったり、経費が少なくなると

社長の給料は増えます。

でも法人成りして、法人の社長(役員)になると、

お給料は変えられなくなるんです。

法人の場合は、売上から経費を引いたものが

「利益」になるのですが、

社長のお給料は、この「経費」の中に含まれています。

だから社長のお給料を引いたものが「利益」になります。


ということは個人事業はとっても簡単に表すと、

「利益」=「社長の給料」

ということになります。


でも法人の場合の給料は「経費」の中に入れられて、

役員報酬」という名前で社長に支払われます。

そしてこの「役員報酬」は原則として簡単には変えられないんですね。

勝手に変えると「損金」にならずに税金が増えてしまいます。

損金」とは、個人で言う「必要経費」と同じようなものです。


でも1回だけ変えられる時期があります。

それは決算期から3か月目までです。


ですからこの間に、しっかりと予算計画を立てて、

いくらの役員報酬を払うべきかを決める必要がありますので、

法人を作る場合はしっかりと数字をつかめるようにしておいてくださいね。

法人化のデメリット1

  • 2008年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
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個人事業から法人にした場合のデメリットについてお伝えします。

デメリットとして代表的なものは3つ。

1、接待交際費の一部が損金にならない

2、給料が変えられない

3、利益が出すぎると、ある控除が受けられない


まずは「1、接待交際費の一部が損金にならない」について。

接待交際費とは、簡単にいうと

得意先や仕入先などに対してする接待、供応、慰安、贈答のために支出するもの

です。

例えば、大家さんが仲介会社の担当さんに、

客付けを頑張ってもらうために、食事を奢った、というような支出です。


この支出が個人ならば、接待交際費として全額が必要経費となります。

でもこの支出が法人ならば、接待交際費の一部が損金になりません。

損金」という言葉の違いがありますが、

個人でいうところの「必要経費」と考えてください。


法人の場合、

資本金1億超なら、接待交際費の全額が損金になりません。

資本金1億円以下のうち、

 400万円以下の支出は接待交際費の10%が損金になりません。

 400万円超の支出は接待交際費の全額が損金になりません。


不動産投資家がつくる法人は、資本金1億円以下が普通だと思いますので、

先ほどの例で、2万円の支出をしたとしたら、

2万円×10%=2千円

が損金とはならないのです。


個人と法人ではこんな違いがありますので、

覚えておいてくださいね。

法人化はいつがいいのか?

  • 2008年11月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに、誰でも一度は考えるのが「法人化」です。

でも個人で購入した方が良いのか、それとも法人を設立して購入した方が良いのか、わかりませんよね。


でもこれは実は誰にもわからないんです。

それは個人個人で状況が変わるからなんですね。


法人化は僕もよく聞かれる質問ですが、

「全体を見てシミュレーションしてみないとわかりません」

とお答えしています。


でも今日は簡単な基準だけを一つご紹介します。


法人化のメリットの一つは、

「税率の差」

です。


個人の場合の所得税は「超過累進税率」といって、所得が高くなるごとに、税率が高くなります。

具体的には、“課税所得金額”が195万円以下なら、所得税の税率は5%です。

これに住民税10%を足すと、15%になります。


でも“課税所得金額”が1,800万円を超えると、所得税の税率は40%になり、これに住民税10%を足すと、なんと50%に跳ね上がります。


一方、法人はほぼ一律で30%〜40%の税率です。

だから個人の税率が40%を超えてくる時期が、法人化を検討するタイミングの一つになります。


そして税率が40%を超える“課税所得金額”は、900万円です。

個人の“課税所得金額”が900万円を超えると、所得税・住民税合わせて43%の税率になります。


今後は法人税の税率が低くなっていく傾向にありますので、

近い将来は、この基準がもっと低くなる可能性もあります。


一つの基準として覚えておいてくださいね。

修繕費にしたら融資が受けられない?

  • 2008年08月16日
  • 投稿者:taxkanae
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修繕費についてです。

不動産投資をしていると修繕はつきものです。

退去者が出ればリフォームという修繕が必要ですし、入居中の部屋でも給湯機が故障したり、水の出が悪くなったりと、修繕が必要な時があります。

古い物件であれば修繕費も高くなっていく傾向にあります。

そして修繕の中でも金額が張るものが、屋上防水や外壁塗装。

これらは物件の規模にもよりますが、数百万から数千万円掛る場合もあります。

そしてその支出が終わった後にしなければならないことが、税金の処理です。

実はこの修繕は税務調査でもよく問題になる部分です。

それは一括で経費になるのか、資本的支出という資産になるのか?

ということです。

基本的に、

・使用可能期間が延長
・固定資産の価値が高まる

ものは「資本的支出」として資産に計上し、その耐用年数に渡って減価償却しなければなりません。

でもこの判断基準がとってもあいまいなのです。

そして通常は節税のために一括で経費にしたいと思いますが、この処理をすることによって、次の物件を購入する時に、融資が厳しくなることがあります。

法人への貸付で節税?

  • 2008年07月26日
  • 投稿者:taxkanae
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法人を設立していて、その法人に貸付がいっぱいある方の節税の話です。

これは中小企業でもよくある話なのですが、社長が会社の運転資金の補てんのために、会社に自分のお金を貸し付けることがあります。

会社からすると役員からの借入金です。

これを「役員借入金」と言います。

業績の悪い会社ですと、この金額がかなり大きくなっている場合も多いのです。

このような会社でも役員給与をいっぱいもらっている場合があります。

でもこの役員借入金を利用して節税をすることができます。

その方法は、


役員給与の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらうのです。

そうすると業績の悪い会社は、役員給与という経費が減少するので業績が改善されます。

この会社が過去に赤字を出していて、繰り越されている欠損金があれば、会社の法人税は発生しません。

一方、社長個人は給与が減るので所得税が下がることになります。

でも会社から貸付の返済としてお金をもらっているので実質の手取りは変わりませんよね。

この方法ですと会社の体質も改善され、個人も節税できることになるのです。

該当しそうな方は、税理士さんと相談してみてくださいね。

お得な改正!

  • 2008年07月03日
  • 投稿者:taxkanae
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平成19年の改正では、今までよりもより減価償却を多く計上できるようになりました。

具体的には、今まで「償却可能限度額」といって、取得価額の5%は最終的に必要経費にすることはできませんでした。

ですから1億円の建物を購入すると、500万円は永遠に貸借対照表に資産として残っていたのです。

これが大企業であれば、持っている資産も多額ですので、5%でも非常に高い金額になってきます。

でも世界的に見れば、ほとんどの先進国は、こんな「償却可能限度額」はなく、全額を償却しているのです。

これでは日本の企業は他国の企業との競争に不利になってしまうということで、平成19年にこの「償却可能限度額」が撤廃されたんですね。

この改正によって、不動産投資家が購入している資産も最終的に1円まで減価償却をすることが可能となりました。

減価償却ができるということは、利益がその分減りますので節税ができることになります。

ですから今回の改正は「お得な改正」なんですね。

2つの選択肢

  • 2008年06月22日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却には「定額法」「定率法」という代表的な2つの償却方法があります。

建物には定額法しか採用できませんが、その他の資産には「定率法」も採用することができます。

この2つの償却方法のうち、節税につながるのは「定率法」と言われています。

それは、初期に多くの減価償却費を計上できるからなんですね。
でもそれは個人の所得によって節税にならない場合があるんです!

それは売却した時の譲渡所得の税率との関係です。

譲渡所得の税率は5年以内の短期は39%。

5年超の長期は20%です。

もし所得税率20%の人が、短期で売却益を出してしまうと

定額法と定率法の減価償却の差額 × 19%(39%―20%)

だけ税金を余分に払うことになってしまうんですね。

ですから減価償却方法を決めるときには個人の所得全体を見て戦略を立てる必要があります。

土地が0円!?

  • 2008年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した時に「消費税還付」を受けることができると自己資金が早く回収できます。

そのための重要なポイントは建物の金額です。

なぜなら消費税は土地にはかからず、建物に掛けられるので、建物の金額が大きいと還付される金額も大きくなるからです。

土地や建物の金額は、契約書に記載された金額が、原則として物件の取得価額となります。

それでは1億円の物件で、契約書の金額が

土地0円

建物1億円

と記載されている場合は税務上認められるのでしょうか?


税法の原則として、土地と建物の金額は、「時価」でなければいけません。

ですから時価とかけ離れた金額は税法上認められないことになります。

時価ということは、土地の金額が0円ということはありえませんので、この金額を取得価額とすることは認められません。

この場合は、合理的に区分しなければならないことになります。

売主が了承するからと言って、契約書の土地の金額を0円にはしないでくださいね。

駐車違反したら

  • 2008年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は駐車違反の取り締まりが厳しいですね。

僕のお客さんも違反キップを切られた方がいます。

このような駐車違反スピード違反で、罰金をとられた場合、

たとえそれが業務に関連するものであつても必要経費にはできません

科料過料と呼ばれるものも必要経費にはできません。

それではレッカー代はどうだと思いますか?


レッカー代など、車両の移動、保管に要した実費は、罰金などには該当しないんです。

したがって、もしそのレッカー代が不動産事業を遂行しているときに発生したら、必要経費にすることができるんですね。

もちろん消費税の控除の対象にもなります。

覚えておけば、少しでも税金が減りますね。

給料を変えられない!?

  • 2008年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
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法人化を検討している方にお伝えしたいことです。

不動産所得が増えてくると、検討したいのが法人の設立です。

もし個人の所得税率が50%に達しているような方であれば、
法人の税率は最高で約40%ですので、その税率の差が節税となります。

でも、ここで気をつけなければいけないことがあります。

それは役員報酬の金額は原則途中で変えられないということです。

法人を設立すれば、法人から給料をもらうことになります。

これを「役員報酬」といいます。

以前からこの「役員報酬」についてはかなり厳しいのですが、数年前の改正で、さらに厳しくなりました。

この役員報酬を増減させることができれば、法人の所得はいくらでも調整できますよね。

だからこの利益調整を防ぐために、厳しくなっているのです。

役員報酬を変えられるのは基本的に年に1回だけ!!

それは期首から3カ月以内です。

ですから法人を設立する場合は、しっかりと計画を立てて役員報酬を決める必要がありますので注意してくださいね。

空室がある場合の減価償却

  • 2008年03月19日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は減価償却の話題です。

区分所有でも、1棟ものでも、空室が発生する場合がありますね。

では空室が発生し続けた場合、その部屋の減価償却はできるのでしょうか?

また年の途中で空室になった場合は、減価償却は月分で按分しないといけないのでしょうか?

減価償却費は、現に業務の用に供している物件について計上できるものです。

ですから、業務を開始していない場合や、業務を開始している場合であっても
業務の用に供されていない物件については、減価償却をすることはできません。

でも、現実に稼働していない物件については、
いつでも業務の用に供することができるようにメンテナンスがされていて
募集告知をしている場合
には、減価償却を行うことができるのです。

だから、空室があつたとしても、それがいつでも貸し付けることができる状態な
ら減価償却費を計上することができる
のです。

覚えておいてくださいね。

物件を購入する前に払ったものは?

  • 2008年02月25日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところにきた質問で、物件を購入する前の方は是非覚えておいてほしいことをご紹介します。

【Q】
私は昨年6月に一棟目の不動産を購入しました。

これから初めての確定申告です。

私はできるだけ勉強&研究しようと思い、物件を購入する前にも、
セミナーや教材にお金を掛けていますし、遠方の物件を見に行くために、
かなり交通費を使いました。

この方ような場合、収入が入るまでの支出は、経費に入れることができるのでしょうか?

【A】
物件を買って収入が入るまでの支出は、基本的には経費にはなりません。

経費とはならずに「開業費」という繰延資産というものになります。

「開業費」の要件としては、

(1)業務に関して支出する費用で、かつ、その支出の効果が支出の日以後1年以上に及ぶこと

(2)資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用でないこと

(3)事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用
 
この3つの要件を満たせば、開業費にできます。

そして原則として、5年間で均等額を取り崩して経費となっていきます。

「原則として」というのは、商法上5年間均等償却とされていて
税法上はいつでも、いくらでも取り崩してかまわないのです。

ですから購入時などの諸経費がかかる初年度は取り崩さずに置いておいて
利益がでそうな年に全額を取り崩しても構わないのです。

この開業費をうまく使うことができれば、税金もある程度コントロールすることができますね。

そのためにはしっかりと使った金額は、領収書などを取っておき、整理しておくことです。

仲介手数料は経費にならない?

  • 2007年12月29日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

今年、中古のRC1棟ものマンションと駐車場用の土地を購入しました。

このときに払った仲介手数料は必要経費にできるのでしょうか?

【A】

物件を購入するときの仲介手数料は

物件の取得価額に算入することになります。

ですから1棟ものマンションについては

仲介手数料を土地建物の取得価額に按分して

建物分は減価償却の対象となって経費に算入していきます。

駐車場の土地については、土地の取得価額に算入します。

マンションも駐車場も土地は価値が減りませんので

減価償却の対象とはなりません。

慰安旅行は経費?

  • 2007年12月21日
  • 投稿者:taxkanae
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大家さんが奥さんと一泊二日の慰安旅行に行った場合、
その宿泊費や交通費等は経費にできるのでしょうか?


もし大家さんがちゃんと従業員を雇っていて、その慰安のために

「社会通念上一般的な」

費用を大家さんが負担した場合は経費にできるんです!


でも、参加しなかった人に参加の代わりにお金をあげると
参加、不参加関係なくすべての従業員に

「給与を支払った」

とされちゃいます。


このケースで、奥さんの分も出しているときは、

「社会通念上一般使用人なみの常識的な費用」

は経費にできます。


それから大家さん本人の分については、旅行に参加することが

「従業員の監督やその他どうしても必要である場合」

はその費用のうち、

「これはプライベートやろ!」

と認められる部分の金額を除いて経費にしても差支えないんです。


でも、大家さんと奥さんだけで旅行をした場合は、

「その旅行は単なる家族旅行」

ですので、必要経費にはできませんよ。

年間所得を96万円圧縮する法

  • 2007年07月21日
  • 投稿者:taxkanae
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年間所得84万円をさらに超える96万円を圧縮する方法です。

これも国が作っている制度で、取引先の倒産などによる連鎖倒産を防ぐための経営セーフティ共済で、倒産防止共済と呼ばれている制度です。

掛金は月額5千円~8万円まで5千円刻みで自由に選ぶことができます。

掛金は必要経費になるばかりでなく、40ヵ月以上掛けて解約しても100%返ってくるんです!

そしてもし取引先が倒産した場合、掛金の積立額の10倍の範囲で最高3,200万円の貸付けを受けることができます!

ただしこの方法は法人か、もしくは個人で事業所得がある方しか必要経費になりません。

たとえば不動産所得と給与所得のみの方は必要経費として計上できないのです。

しかも資本金や従業員数など一定の条件があり、1年以上事業を行っていないと加入できません。

ですから、不動産所得と事業所得のある個人事業者にはもってこいの節税方法です。

ポイントとしては、掛金総額320万円までしか積み立てることができないので、毎月8万円づつ積み立てると、40ヵ月しか積み立てることができません。

ですから個人の方で現在の税率が低い方は、掛ける時期を考える必要があるということですよ。

否認されない管理料

  • 2007年07月13日
  • 投稿者:taxkanae
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所有不動産を同族会社が管理する場合の適正管理料はいくらかご存知ですか?

たとえば、

・会社代表者の母親の有する貸店舗については、又貸し方式にしている。
・マンション・貸しガレージ・貸地については、管理料方式で管理会社が管理している。

という具体例で考えてみます。

この事例からもわかるように、同族会社はいずれの方式も自由に採用できますから、両方式を区分して考える意味はなく、当局も両方式とも同じ基準で適否を判定しています。

これらの不動産からあがるすべての収入に、

「通常あるべき管理料率」

を乗じた金額が管理会社の受けるべき収益で、残りが貸主である個人の収益となります。

この場合の「通常あるべき管理料率」は、同族会社以外の第三者との間での管理料率によります。

過去の裁判例では、その率は、6~7%とされています。

実際、同族会社が更にプロの管理会社に管理を全面的に再委託している例などがあり、信託銀行などが行っている管理の実例でも6~7%の割合です。

この計算の根拠は、普通は1年間の賃料のうち1か月分を管理会社が取り、11か月分の賃料は貸主が取るほか、貸主には、更新料や立退時の保証金(敷金)償却収入があるため、この程度の割合になっているんです。

この取扱いは、既に最高裁で判決により支持されており、確立した判例となっています。

ですから管理料7%程度であれば、確実に否認はされません。

さてポイントはこの率が“確実”に否認されない、という点ですが、どういう意味かわかりますか?

固定資産税の清算で節税

  • 2007年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は1月1日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものです。

しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した1年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。

それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう?

この払った金額は“税金”ではないのです!!

これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。

もう少し突っ込んでみましょう。

固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう?

もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。

それでは購入側は?

課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。

課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。

これも節税になりますので。

また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。

この処理も間違えないようしてくださいね。

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