不動産投資の節税や融資、物件の見方、取得方法。不動産投資家をサポートする不動産投資専門税理士です。

先日、２組の方が面談に来られました。

しかもわざわざ遠方から来ていただけました。

１人目は、

「検討している物件を見てもらいたい」

ということで広島から来られました。

２人目は、

「最近購入した物件と、本業の税金関係を見てもらいたい」

ということでご夫婦で来られました。

１人目の方が検討している物件は、

「僕でもエリア内にあったら買いたい！！」

と思うような数字的にはとても優秀な物件でした。

優秀な物件で、しかもご本人は不動産に携わっているお仕事にも関わらず、

「やはり事前に専門家の意見を伺いたい」

ということで来られたのでした。

そして僕が物件を購入するに当たっての税務的な注意点や、今後の課題を洗い出しご説明したところ、非常に満足して帰られました。

やはり金額の大きい不動産投資は、これぐらいの慎重さが必要ですね。

２組目のご夫婦は既に購入済みということで、その物件のキャッシュフローを分析しました。

数字は嘘をつきませんので、厳しい結果であることを正直にお伝えしたところ、ガックリと肩を落とされていました。

でもそれから色々なお話をお聞きし、課題を洗い出してやるべきことをお伝えしたところ、このご夫婦も笑顔で帰って行かれました。

そしてやっぱり

「先生に事前に相談しておけばよかった」

とおっしゃられました。

不動産投資をすると決めた方は、目標があるはずです。

それは

「何年後にキャッシュフローがいくら」とか

「何年後に資産がいくら」とかです。

その目標を達成するために“不動産投資”という手段を使っているだけなのです。

でも物件を探して、探して、探して、いくら探しても見つからない期間が長くなってくると、

だんだん“買いたい物件”ではなく“買える物件”を選ぶようになってきます。

この気持はよくわかります。

実際に僕もそんな気持になりました。

その時に僕を救ってくれたのは、僕の不動産投資の師匠でした。

そして探し続けた結果、“買いたい物件”が見つかったのです。

決して“買える物件”に走ってはいけません。

走ってしまいそうなときは、一度立ち止まって最初の目標を思い出し、冷静になりましょう。

そしてそんな時はうまくいっている経験者の意見を聞きましょう。

今日は税務のお話ではありませんが、ちょっと感じたことを書いてみました。

投稿者 taxkanae ： 2008年07月06日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

投稿者 taxkanae ： 2008年06月25日 ｜ コメント (4) ｜ トラックバック (0)

先週は４名の方が面談に来られました。

皆さん、セミナーに参加された方で、特典で付けている無料面談に来られたのです。

そしてその４名のうち３名の方が

「これから不動産投資をしたい！」

と決心した方々で、まだ物件を持っていらっしゃらない若い方でした。

そして３名の方々が最初に言った言葉がなんと一緒だったのです。

それは、

「まだ物件も持っていないので、何を質問して良いかもわかりません」

という言葉でした。

そして、この言葉に対して、僕が言った言葉は、

「物件を持つ前に相談に来ていただけたのでラッキーですよ。」

とお伝えしました。

実は僕の所に相談に来られる方で１０人中約８人の方が、

「物件を購入する前に相談に来ればよかった」

と言って帰られるのです。

物件を持ってない方に対して僕がお伝えすることは、

１、不動産投資をするための心構え

２、不動産投資のお金の流れ

３、不動産投資の情報の集め方

そして最も大切なことが、

４、不動産投資をするための個人の状況

です。

今の融資環境では、効率的でリスクを最小に抑える不動産投資をしようと思うと、やはり個人の属性の高さや自己資金の厚さが必要となってきます。

そしてまだその段階まで届いていないのであれば、そこに行くための戦略を立てて行動しないといけません。

これは最終的には

「自分の人生をどう生きるのか？」

という部分まで関係してくるように思います。

相談に来られた方の話をよく聞いて、このような話を真剣にさせていただきます。

そして面談が終わって帰られる頃には顔が明るくなって、

「叶先生とお話できて本当に良かったです！」

と言っていただけます。

面談の感想はこちら

実は僕自身、不動産投資のメンターから、このようなことを色々と教えてもらったのです。

やっぱり、自分一人で抱え込むのではなく、先達者に教えてもらうことは、本当に意味のあることです。

一人で悩んでいらっしゃる方は、是非面談に来て下さいね。

６月２９日のセミナーに参加すれば、この面談が無料で付いてきます。

そして無料面談の特典は今回で終わりにする予定です。

最後のチャンスですので、お見逃しなく！

残席5席です！
「お金を残す税金塾」Vol.4

投稿者 taxkanae ： 2008年06月23日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は午後から友人のところへ産まれたての赤ちゃんを見に行ってきました。

マンションに行くと、やっぱり気になります。

構造や築年数や間取り、賃料が・・・。

友人のマンションは賃貸マンションで、

構造はＲＣ、築年数は15年、間取りは３ＤＫ、
賃料は88,000円で、駅からは徒歩10分でした。

マンションの総戸数は住居用８戸、店舗２戸の計１０戸。

プラス駐車場８戸です。

この内容を聞いて思わず

「このマンション１棟欲しい！」

と言ってしまいました。

完全に職業病ですよね。(笑)

それでは問題です。

このマンションの税法上の耐用年数は何年になるでしょう？

まずはＲＣの耐用年数が４７年です。

そして中古マンションの場合は、この４７年から築年数を引きます。

Ａ　４７年－１５年＝３２年

次に経過している年数に２０％を掛けます。

Ｂ　１５年×２０％＝３年

最後にＡとＢを足します。

３２年＋３年＝３５年

この３５年で建物を減価償却していくんですね。

減価償却については、今度のセミナーVol.4で詳しくお伝えします！

減価償却をマスターできれば、かなりの節税に繋がります！

物件の購入を検討している方は是非ご参加くださいね。

「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.4

友人の赤ちゃんは小さくてとってもかわいかったです！

投稿者 taxkanae ： 2008年06月15日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

先日、僕の不動産投資のメンターの家に遊びに行き、
色々と不動産投資のことについて語り合ってきました。

話の中で二人とも一致した意見・・・、それは

「不動産投資は投資なのだから、儲からなければ意味がない」

ということです。

僕もお客さんや相談に来られる方には、よく言ってますが、
借入をしてはじめる不動産投資は、思うように売却できて、
はじめて「成功」といえるのです。

ですから僕自身もまだ不動産投資で「成功」しているとは言えません。

でも思うように売却できそうな目処は立っています。

あくまでシミュレーションの中での話ですが、予想はできています。

そして思うように売却をするためには、物件を買う前から勉強が必要です。

税金や融資の動向、不動産市況そして不動産の価値や収益力の上げ方など、
勉強することはいっぱいあります。

「不動産投資は節税につながる」と業者から言われて物件を買った方。

物件の綺麗さに惚れてしまって、数字を見ずに物件を買った方。

その「投資」は儲かっていますか？

ゼロからサラリーマンが始める不動産投資は、資産を守ることでもなく、
綺麗な物件を持つことでもなく、あくまで「儲け」を得るための投資です。

ですから「物件を持つこと」に執着するのではなく、
「お金を残すこと」に執着してください。

と、僕自身も改めて肝に銘じました。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月26日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

最近はちょこちょこといい物件が出てきています。

僕のお客さんや、相談に来る方が持ってくる物件も
「おっ」と思うような物件があります。

しかしいい物件情報を持っていても、最終的には融資が付かなければ
物件は買えません。

この融資ですが、昨年の１２月から融資の引き締めが厳しくなり、

・年収１，０００万円以上
・自己資金は物件の１割以上

という人しか融資は降りない・・・。

と言われていますが、本当にそうなのでしょうか？

実際に僕が見ている中では、上記の条件をクリアしていなくても
融資を引き出せている人はいます。

また物件によっては、さすがにオーバーローンまでは引き出せなくても
フルローンを引き出せている人はいます。

ということは銀行は、物件はもちろんですが、
それよりも何よりも「人」を見ているのだと感じます。

この人たちに共通していることは、

・素直
・諦めない

ことです。

しっかりと僕の小冊子を読んで、銀行に物件を持ち込むときに
自分自身をプレゼンされています。

小冊子に書いてあることを「素直」に実践しているのです。

そして物件にリスクがあっても、そのリスクをできる限り把握することを
「諦めない」のです。

だから銀行も認めてくれるのだと思います。

ですから
「年収1,000万円もない」
「自己資金は1割も出せない」
という人でも、素直に実践し、諦めなければ光はさしてくると思います。

投稿者 taxkanae ： 2008年03月30日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は、物件購入に成功された実例をご紹介します。

先日、僕のお客さんのSさんが１棟もの物件の購入に成功されました。

Sさんは昨年僕と顧問契約させていただいたときは、
区分所有や戸建物件を数戸持たれていて、
その中には融資を受けているものもありました。

そんな状態の中、１棟物件の購入を検討していたSさんは
銀行に物件の融資依頼を持ち込んでも、小さな物件の借り入れが
足かせとなり、なかなか融資が出ずにいました。

そこでSさんとお話をさせていただき、小さな物件をすべて売却することに。

その後のSさんの動きはとても早く、半年間ですべての物件を売却。

既に持っている１棟もの物件の借入条件も、銀行と交渉して見事に希望通りの条件になりました。

そして一度断られた物件の融資を、ふたたび銀行に持ち込み
見事に物件を購入することが出来たのです。

銀行は融資を決定した物件の力はもちろんですが、
それ以上にSさんの資産整理力、交渉力そして行動力を評価してくれたのでしょう。

このSさんの話が、皆さんの不動産投資を成功させるための気付きになればと思います。

投稿者 taxkanae ： 2008年03月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

８日は大阪まで和合実さんの開業パーティーに行ってきました。

和合さんはこれまでサラリーマンをされていましたが、今年から独立することになったのです。

既に３冊の書著も出しており、この日は３冊目の出版記念パーティーも含まれていました。

和合さんは今までサラリーマンをしながら収益不動産について勉強する

「トレジャー発見勉強会」

を継続的に開催されており、僕も不動産取得前のサラリーマン時代だった約１年半前に参加させていただきました。

セミナーはとっても深い内容で、不動産投資をするに当たって非常に役に立つものでした。

実は僕が不動産投資専門の税理士になったのは、この和合さんとの出会いが大きなきっかけの一つとなっているのです。

トレジャー発見勉強会は、これからも継続的に開催されていくようですので、賢い投資家を目指されている方は必ず参加してください！

そして和合さんの著書も読んでください！

読んでいただければ他の不動産投資本とはテイストが違うことを感じることができるでしょう。

それは決して不動産投資を煽るような内容ではなく、どちらかというとリスクの面から客観的に不動産投資というものを捉えているからです。

本当にお勧めできるセミナー＆書籍なので躊躇しないでください！

今なら３冊目の「一目瞭然!数値で発掘　収益不動産」 を購入すると、

和合さんのノウハウの詰まった「不動産投資計画書」を試用することができます！

僕ももちろん購入しました！

投稿者 taxkanae ： 2008年03月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

僕の持っているマンションはバスで１５分の場所にあります。

でも昨年は１００％の稼働率でした！

１００％ということは１件の退去もなくもちろん滞納もありません。

これには色々と理由があると思います。

まず一つはその地域の属性です。

僕のマンションのある地域は、もともと交通の便の悪いところですが
ターミナル駅に行くには便利な地域なのです。

ですからこの地域に住んでいる人たちは、あまりこの地域を離れないのです。

また大きな企業も２つほどあり、その会社に勤務している入居者も
いらっしゃいます。

駅に近い物件は確かに入居者が入りやすいかもしれませんが
その分、物件価格も高く、競争も激しくなります。

僕がこの物件に買い付けを入れたときは、僕一人だけでした。

簡単にいうと多くの投資家は「バスで１５分」というだけで
投資対象から外していたのでしょうね。

他の投資家が狙わない物件で、いい物件を見つけることができると
売買交渉も強気に出ることができます。

もちろん駅から近い物件はいいのかもしれませんが、

「駅から遠い物件でも良い物件がある」

ということを頭に置いておけば、思わぬ物件を探し当てることが
できる可能性があります。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月21日 ｜ コメント (3) ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

いろいろ物件を探すうちにたまに良いかもと思う物件を

見つけるのですが、地元以外にあったりします。

自分の住んでいるところから遠くて

見に行くことができない物件は

最初から購入をやめたほうがいいのでしょうか？

できれば地元に物件があって

見に行くことができればいいのですが、

その他の場所でも良い物件が見つかった場合は

どのように考えれば良いでしょうか？

【Ａ】

地元以外の物件についてですが

私の投資スタンスは基本的に地元の物件だけを投資対象にしています。

それは、

１、地元の人にしかわからない細かい地域の属性がある。

２、信頼できる管理会社をつけなければ、
　　管理会社にいいようにされる可能性がある。

３、客付けをしてくれる不動産仲介業者との付き合いが難しい。

４、いざというときに物件の状況を把握することが難しい。

という理由からです。

逆にいえば上記のようなリスクが回避できる場合は、

地元以外の物件を購入することも検討できると思います。

最後は個人の投資スタンスによりますので、

上記のリスクを回避できると自信があるなら

検討してもいいと思います。

現に地元以外の物件を購入されている不動産投資家は多くいますから。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

このブログを見ていただいている方は、
もうお気づきだと思いますが、
この度、サイトのリニューアルが完了しました！

９月から１０月にかけて素材を作り、
１１月はプロのコンサルタントを交えて戦略を練って、
この１２月、ようやくすべての準備が整いました。

そこでサイトリニューアルを記念して、
ブログの読者の皆さんにプレゼントのお知らせです。

僕が不動産投資で消費税の還付約２７５万円を受けた技を
ギュッと詰め込んだレポートを無料で差し上げます！

「見てみたい！」

と言う方はこちらから！

投稿者 taxkanae ： 2007年12月11日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

あのマザーズオークションを運営する、

IDUさんの専門家のページにリンクを貼っていただくことができました！

しかも「不動産投資を実践する収益不動産専門の税理士」

というキャッチコピーまで特別に付けていただきました！

奇跡に近いことです。

そしてこれから、もしかしたらＩＤＵさんと、

密接に関わっていくことができるかもしれない、

お仕事の話までいただきました。

今後の展開が楽しみです！

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投稿者 taxkanae ： 2007年10月02日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

先日、なんと知人の紹介でマザーズオークションの会社である株式会社ＩＤＵの池添社長とお会いしました。

僕が不動産投資専門の税理士で、実際にマザーズオークションに出ていた物件を購入して、不動産投資をしていることを伝えると、

「不動産投資に特化されている先生には、はじめてお会いしました。」

と言われました。

池添社長は非常に頭の回転の早い方で、現在考えている構想などを話してくれました。

その話の中で、アーガスという不動産投資を分析するソフトがあることを教えていただきました。

このソフトは不動産投資の分析ソフトとしては世界標準になっており、この度日本語版も出たそうです。

「先生も一度アーガスを研究されて実務に活かせば、先駆者になることができますよ。」

とアドバイスをいただきました。

サイトを見ると非常に興味深いソフトで、金額はかなり高いですが、今後購入して研究してみようと思っています。

これを使いこなせば、クライアントに対して非常に有益なコンサルティングツールになると思います。

さすがに上場企業の社長が持っている情報はレベルと質が違います。

９月に「WEB甲南」の主催でプチ講演をやります。
テーマは、1億の借金と不動産を持つ税理士が教える「不動産投資でキャッシュフローを向上させる節税術」。

ご興味のある方は是非ご参加ください！

お役に立てたら、人気blogランキングへ

投稿者 taxkanae ： 2007年09月08日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

こんにちは！

収益不動産専門の税理士　叶（カナエ）のサイトへようこそおいでくださいました。

このサイトでは、収益不動産に関する情報を発信していく予定です。

発信する情報は税金やキャッシュフローの話題にとどまらず、不動産市場や金融など色んな情報をお届けしていくつもりです。

コメントやメールは大歓迎ですので、ご意見やご感想などがございましたら、お気軽に投稿してください。

これからよろしくお願いいたします！

投稿者 taxkanae ： 2007年07月01日 ｜ コメント (6) ｜ トラックバック (0)