不動産投資専門 - 税理士 叶 温の節税サイト

不動産投資でお金を増やす方法には大きく分けて２通りあります。

１、賃貸収入を目的にコツコツとキャッシュフローを得る方法

２、転売益を目的に一気にお金を稼ぐ方法

２の方がおいしく見えますが、その分リスクも高くなるので、

現在のような景気ではやっぱり１が基本となります。

でもキャッシュフローを大きくするための骨組みを理解していないと、

思ったようにお金は残りません。

「キャッシュフロー」と言っていますが、

本当に大切なのは、

「税引後キャッシュフロー」をいかに増やすかです。

税金を引いた後に手元に残ったお金が、実際にあなたのものです。

この税引後キャッシュフローを残すための流れは、

キャッシュフロー↑⇒利益↓⇒税金↓⇒税引後キャッシュフロー↑

です。

これをしっかりと把握しておいてください。

まずは「キャッシュフロー」を多くすることです。

次に「利益」を少なくすることです。

そして最後に「税金」を少なくすることです。

そうすれば「税引後キャッシュフロー」は多くなります。

この骨組みはどんな不動産投資でも同じですので、

しっかりと頭に入れておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年02月10日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資セミナーの後の懇親会や交流会に参加されたことはありますか？

もしかしたら、

「人付き合いが下手なので・・・」

「お酒が飲めないから・・・」

ということで参加したことがないかもしれませんね。

でも僕の経験上、参加するといいことしかありません。（笑）

逆に参加しないと、ちょっともったいない気がします。

それは懇親会は「宝の宝庫」だからです。

まずセミナーに参加している人は、それだけで意識の高い人が集まっています。

特に有料セミナーなら、なおさらです。

「あのセミナーでも、このセミナーでも顔を見た」

ってこと感じたことありませんか？

そんな人たちが持っている情報というのは、結構“お宝情報”を持っていることが多いのです。

そしてセミナーに参加して、懇親会に参加して、一緒に食事をすると、ある種“仲間意識”みたいなものが生まれます。

周りに話ができないサラリーマン不動産投資家や、普段は結構孤独な経営者の投資家も、「ここぞ」とばかりに不動産のことを話します。

ここではベテラン投資家が先生になり、新人投資家に不動産投資の講義をしたりします。

そしてこの情報や関係が今後の不動産投資に役立つのです。

そして僕も含めて講師の人も、セミナーや講演では表立って話せないけど、お酒が入って、懇親会というクローズな場ならオフレコで話せる、ということもあるんです。（笑）

僕が今まで主催してきている不動産投資交流会も、だんだん参加者同志が仲良くなり、自主的に勉強会を開催しています。

そして何かあったら助け合おう、情報交換しようという意識が根付いています。

このように懇親会や交流会に参加することは、

・現在進行形の情報

・ベテランのノウハウ

・講師や専門家のオフレコ情報

・同じ志を持つ仲間

という“貴重な宝”をＧＥＴできる場なんですね。

下にこれから開催する懇親会付きセミナーや交流会の情報をまとめましたので、ぜひ参加してみてください。

【大阪】11/7(土)「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.12&Vl.13

今回は税制改正をとことん活用する方法についてお話しします。

もちろん懇親会もあります！

僕を含めた専門家８名も参加するので、

お宝ノウハウがＧＥＴできる可能性大です。

【神戸】11/29(日)「第7回 関西不動産投資交流会」兼 忘年会

今回の交流会はちょっと早いですが忘年会ということで、

特別に今までの交流会参加者の友人も参加資格があります。

交流会参加者は友だちを誘ってきてくださいね。

定員は20名ですのでお早目に

【東京】12/5（土）・12/6（日）

～最前線のプロと先進的投資家から学ぶ～
「2010年度版　不動産投資の戦略マップ」

サラリーマン流不動産投資道場さんが主宰する、

豪華講師陣１０名によるセミナーです。

僕は５日に講演予定です。

懇親会にも出ますので、関東周辺の方は是非ご参加くださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2009年10月24日 ｜ トラックバック (0)

昔から土地や物件を持っている地主さんや大家さんなら話は別ですが、

ゼロから不動産を購入して資産を増やしていこうと思っているなら

覚えておいてほしいことです。

それは不動産投資は、

「最終的にどうなったら成功といえるのか？」

ということです。

利回りの高い物件を購入できたときでしょうか？

もちろんそれは大切なことです。

毎月のキャッシュフローが順調に入っているときでしょうか？

これも大切なことです。

というより基本です。

最初にいい物件を購入できたことも、

毎月のキャッシュフローが順調に入ってきていることも

もちろん成功の一つかもしれませんが、

最終的にはその物件を思うような金額で売却できたときこそが、

「成功」

と言えます。

例えば自己資金１千万円を投じて購入した物件があるとします。

毎年のキャッシュフローが２００万円だったとすると、

５年間で元が取れます。

そして６年目に入ってすぐ売却したときに、

借入金も仲介手数料も税金も払って、

手元に何も残らなければ、

この投資はプラスマイナスゼロです。

お金としては損失はありませんが、５年間の不動産に対する労力と、

その間のリスクを考えると全然割に合いませんよね。

ですから、

保有時に累積されたお金　＋　売却時に残ったお金　－　自己資金

でプラスが出て、初めてその投資は成功と言えます。

だから不動産投資で成功できたかどうかは、

「売却して初めてわかること」

なんですね。

投稿者 taxkanae ： 2009年08月25日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資で大事なものと言えば、

立地、建物の構造、築年数、間取りなどいろいろ思いつきますが、

やっぱり一番は「利回り」ですよね。

エレベーターがあって管理費が高くなりがちな物件でも

利回りがあればカバーすることができます。

そしてこの「利回り」が高ければ、

連動して物件からのキャッシュフローも高くなります。

今の不動産投資の主流は、

このキャッシュフローに置かれていますが、

この利回りは売却時にも影響します。

例えば１０年前に表面利回り２０％の１億円の物件を購入したとします。

１０年前から不動産投資をしている方に聞くと、

当時は表面利回り２０％という物件はざらにあったそうです。

そしてこの物件の賃料を維持できたとして

表面利回り１０％で売却できれば、

なんと売値は２億円になります。

もちろん売却益に対して税金は掛りますが、

売却するときは利回りが低くなれば低くなるほど、

売値は高くなり、手残りのキャッシュは多くなります。

だからキャッシュフロー重視の投資も、

売却益重視の投資も、やっぱり利回りは大事なんですね。

投稿者 taxkanae ： 2009年07月03日 ｜ トラックバック (0)

物件を融資を受けて購入すると、

借入金の返済や減価償却があるので、

申告の利益と実際に残るお金は違ってきます。

それは、

〈 利益＝収入－（減価償却費＋利息＋その他の経費）〉

で、実際に残る税引前のお金は、

〈実際に残る税引前のお金＝収入－（返済元金＋利息＋その他の経費）〉

違うのは減価償却と返済元金の部分です。

ここまではちょっと勉強した方なら、

「わかってるよ」

という声が聞こえてきそうですね。

では、物件ごとのキャッシュフローはどうでしょう？

物件が１つならわかりやすいですが、

２つ、３つとなってくると、

どの物件がどれだけ稼いでくれているのか

だんだんわからなくなってきますよね。

ですのでうちのお客さんには、

物件ごとにどれだけ稼いでくれているのか？

というキャッシュフロー表をお渡ししています。

これは結構喜ばれます。

これを見れば、どの物件が力があるのかが一目瞭然です！

そしてどこを改善するべきなのかも見えてきます。

エクセルの知識があれば、

作成できるので、

興味のある方は一度作成してみてはいかがでしょう？

投稿者 taxkanae ： 2009年04月17日 ｜ トラックバック (0)

確定申告をご自身でされている方も、

税理士さんに任せている方も、

確定申告が終われば、

「やれやれ」と、ホッと一息つきたいところですね。

僕も同じです。

でも僕のお客さんには、もう一息頑張ってもらいます。

それは確定申告で数字が固まったからこそ、

次の年の計画ができるからです。

不動産を購入して最初の年は、

実際に修繕費や光熱費がどれくらいかかるのか？

交通費やその他の経費が、

どれくらいかかるのかはわからないものです。

でも１年経って、確定申告の数字が固まれば、

何にどれくらいのお金がかかるのかが、

予想できるようになります。

そしてこの予想できる数字をもとに、

今であれば平成２１年度の数字を

シミュレーションしてみるのです。

税理士さんに任せている人は、

一度、今年の利益とキャッシュフローがどれくらいになるのか、

一緒に考えてみてもらうのも一つでしょう？

そうすると、利益が思ったより出そうな場合は、

「今年は修繕を入れようか？」

とか、

キャッシュフローが思ったより出ない場合は、

「是が非でも空き室を埋めいといけないな」

と意識にインプットされます。

これを続けていけば、

自然と計画した目標数値に、

実際の数字が近づいてきます。

だから、確定申告が終わった今こそ、

今年の不動産経営の数値計画を立ててみてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年03月10日 ｜ トラックバック (0)

昔からあることわざに、

「聞くは一時の恥　聞かぬは一生の損」

というものがあります。

これは不動産投資の税金の世界では、

かなり的を得た言葉のように思います。

今日は午前中、面談がありました。

相談者の方は、僕が主催している交流会にも

参加している方で、

既に数棟の物件を持っていらっしゃいます。

そのうち昨年購入された物件もあり、

その確定申告の相談に来られました。

そしてその相談者は、

「まだまだ物件規模も小さいし、他の投資家の方に言うのは恥ずかしくて、

先生のところに相談に来るのも、恥ずかしいと思っていました。」

と言われました。

そして僕がその方の保有物件や、確定申告のポイントについて、

時間をかけてわかりやすく説明すると、

「物件を買う前に相談に来ればよかったです。

今度物件を買うときは、必ず購入前に来ます！」

と言っていただけました。

僕の所に相談に来る方のうちの９割の方が、

「購入前に相談に来ればよかった・・・」

と言われます。

不動産投資の税金は、所有している不動産の規模によって、

金額の大小はありますが、大きくても、小さくても、

押さえるべきポイントは似たところがあるのです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

そして処理を誤ったために、

この先、数十年間、節税できなくなることもあるのです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

だから、

「聞くは一時の恥　聞かぬは一生の損」

なんです。

投稿者 taxkanae ： 2009年03月06日 ｜ トラックバック (0)

僕のお客さんから頂いた質問をご紹介します。

【Ｑ】

先日新たに物件情報が送られてきました。

利回りや立地等はまぁまぁいいのですが事務所なのです。

叶さんはこれをどうお考えですか？

御意見をお聞かせいただけたら幸いです。

よろしくお願いします。

《物件概要》

交通　最寄駅より徒歩５分

土地面積　400平方メートル

建物面積　1,000平方メートル

建物築年月　平成３年

建物構造　ＲＣ造６階建

間取り　事務所×６戸　駐車場×28台

満室時年収　２千万円

価格　１億１千万円

【Ａ】

利回りはとても高いですね。

しかし事務所物件は、

基本的に空き室リスクが非常に高いです。

それは1室あたりの賃料が高いこと。

そして住居と違って、

検討してくれるテナントの数が限られてくるからです。

また非常に景気にも影響しやすいので、

今のような状勢ですと、

空き室リスクは高くなる傾向にあります。

先日、すでに３棟の物件を持っているお客さんとお話をしました。

そのお客さんは、住居系物件２棟、

店舗物件１棟を持っていらして

過去に事務所物件を持っていたのですが、

やはり事務所物件はかなり運営がきつかったということでした。

そしてやっぱり今から購入するのであれば、

住居系、特にファミリー用物件

が最も収益が安定するということでした。

経験者の話に基づいても、やはり最初の物件は

住居系物件の方が良いと思いますよ。

投稿者 taxkanae ： 2009年01月21日 ｜ トラックバック (0)

先日お二人の相談者が新しい事務所に訪れました。

そして相談させていただいているうちに感じたのです。

不動産投資で最も大切なものは何なのか？

何だと思いますか？

利回りでしょうか？

立地でしょうか？

融資が付くか付かないかでしょうか？

それとも他の指標でしょうか？

もちろんこれらは不動産投資をするに当たって非常に大切です。

これらを研究し、勉強しなければ不動産投資の成功はありえないでしょう。

でももっと大切なことがあるんです。

それは、あなたが不動産投資をして将来どうなりたいか？

です！

なんだそんなことか？と思われたかもしれません。

しかし不動産投資をするにあたって、

・将来どうなりたいか？

・どのような暮らしがしたいのか？

という目標や意向がなければ、戦略もたてられないのです。

税金には一つのことについて、幾通りか判断ができることがあります。

そしてその判断材料となるのは、あなたの意向なのです！

その不動産を保有し続けたいのか？また売却する予定なのか？

売却するのであれば、何年後にしたいのか？

などの将来に対する考えによって税金戦略も変わってくるんですね。

もしまだ目標が定まっていない方は、

来年や将来に向けて、目標を立ててみてはいかがでしょうか？

投稿者 taxkanae ： 2008年11月13日 ｜ トラックバック (0)

今、世界的に経済がエライことになっていますね。

リーマンショックで日本の株にもかなり影響が出てきています。

僕も株を少々保有していますが、例にもれず大幅に下落！

購入した金額の約1/50になってしまいました・・・。（汗）

僕の周りでも、株で損失を出している方はかなりいます。

実際に株式投資と不動産投資をしてみて感じること・・・。

それはやっぱりコントロールの幅の違いですね。

僕は職業柄、企業の決算書を読むことはできます。

しかし株式投資の場合、いくら決算書を読んで株を購入したとしても、今回のような全世界を揺るがすような経済情勢になった場合、

ほとんどの株が下落することになります。

企業の内部要因だけでなく、外部要因にもかなり左右されてしまうんですね。

一方、現物の不動産投資は天変地異などの外部要因を除いて、経済情勢にあまり左右されるということはありません。

実際に僕の不動産で考えてみても、今回の経済情勢によって、入居者が退去するとか、賃料がいきなり下がるということはありません。

これは人間の必要なものである「衣・食・住」の「住」の部分だからということもあるでしょう。

もちろん景気が悪くなり、企業の業績が落ちて、入居者の給料が下がり、退去が発生してしまうということも、今後は考えられます。

しかし、株式投資と比べると、そのタイミングはスローペースです。

だからその間に準備ができます。

準備ができるということはコントロールがしやすいということにも繋がります。

現物のインカムゲインを主とした不動産投資は、いきなり大きく儲かるというものではありませんが、購入する物件を間違わなければ、

他の投資と比べてコツコツと着実に資産を増やしていける投資だと感じる今日この頃です。

投稿者 taxkanae ： 2008年10月13日 ｜ トラックバック (0)

大阪へセミナーに行ってきました。

セミナーには４０名ほどのオーナーが参加していました。

セミナーのテーマは「不動産管理について」。

最初に大手の管理会社のお話がありました。

その後、各テーブル６名から８名で管理について１時間ほどワークショップをしました。

ワークショップでは、管理についていろんな話題が出てきました。

・管理会社について

・管理費について

・清掃、ゴミ回収について

・修繕について

・鍵について

などなど・・・

その中で僕が勉強になったのは、修繕についてです。

実は僕の物件は今、屋上防水が必要になってきていると管理会社に言われています。

そして管理会社を通じて現在、業者に見積りを取ってもらっています。

管理会社からは数百万円程度が必要になるだろうとのことです。

僕は見積もりが出てきた時点で、いくつかの知っている業者に再度、見積もりを出してもらうつもりです。

もちろん管理会社を信用していない訳ではありません。

まず本当に修繕が必要なのか？

修繕が必要だとすれば、どの程度の修繕が必要なのか？

さらに修繕費を低く抑える方法が他にないのか？

などを自分が納得するまで説明してもらうつもりです。

数百万円というのは、僕の物件から得られるキャッシュフローの１年から２年分ですから、少ない金額ではありません。

だから簡単に妥協はできません。

そしてワークショップで出てきた共通点。

管理会社との信頼関係を築くことは重要。

でも物件の管理は管理会社に任せっきりにせずに、肝心なところは自分の目で頭でチェックしていかなければならないということです。

やっぱり不動産投資は、最終的には自己責任ですからね。

僕も改めて勉強になりました。

セミナーでは参加した大家さんに色んな話を聞くことができました。

やっぱり皆さん、同じ悩みを持っている方もいれば、

長年の経験で悩みを解決している方もいらっしゃいます。

経験者のお話はとても参考になりますね。

投稿者 taxkanae ： 2008年09月23日 ｜ トラックバック (2)

提携している損害保険の代理店、リスクサービス㈱の伊集院社長と打ち合わせをしてきました。

伊集院社長とは「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3で一緒にセミナーをさせていただいたのですが、その講演内容はとっても反響が大きかったのです。

打合せの内容は、僕が保有しているマンションのリスク回避です。

リスクを洗い出して、それに対する保険を付けていきました。

損害保険は金額が小さくても、いざという時に威力を発揮する商品があるのです。

今回はそれを付加！

伊集院社長の講演内容はもうすぐDVD化する予定ですので、それを見ていただければ損害保険の重要さがわかりますよ。

今まで損害保険を適当に掛けてきた方は、一度見直してみてはいかが？

投稿者 taxkanae ： 2008年09月09日 ｜ トラックバック (0)

先日、２組の方が面談に来られました。

しかもわざわざ遠方から来ていただけました。

１人目は、

「検討している物件を見てもらいたい」

ということで広島から来られました。

２人目は、

「最近購入した物件と、本業の税金関係を見てもらいたい」

ということでご夫婦で来られました。

１人目の方が検討している物件は、

「僕でもエリア内にあったら買いたい！！」

と思うような数字的にはとても優秀な物件でした。

優秀な物件で、しかもご本人は不動産に携わっているお仕事にも関わらず、

「やはり事前に専門家の意見を伺いたい」

ということで来られたのでした。

そして僕が物件を購入するに当たっての税務的な注意点や、今後の課題を洗い出しご説明したところ、非常に満足して帰られました。

やはり金額の大きい不動産投資は、これぐらいの慎重さが必要ですね。

２組目のご夫婦は既に購入済みということで、その物件のキャッシュフローを分析しました。

数字は嘘をつきませんので、厳しい結果であることを正直にお伝えしたところ、ガックリと肩を落とされていました。

でもそれから色々なお話をお聞きし、課題を洗い出してやるべきことをお伝えしたところ、このご夫婦も笑顔で帰って行かれました。

そしてやっぱり

「先生に事前に相談しておけばよかった」

とおっしゃられました。

不動産投資をすると決めた方は、目標があるはずです。

それは

「何年後にキャッシュフローがいくら」とか

「何年後に資産がいくら」とかです。

その目標を達成するために“不動産投資”という手段を使っているだけなのです。

でも物件を探して、探して、探して、いくら探しても見つからない期間が長くなってくると、

だんだん“買いたい物件”ではなく“買える物件”を選ぶようになってきます。

この気持はよくわかります。

実際に僕もそんな気持になりました。

その時に僕を救ってくれたのは、僕の不動産投資の師匠でした。

そして探し続けた結果、“買いたい物件”が見つかったのです。

決して“買える物件”に走ってはいけません。

走ってしまいそうなときは、一度立ち止まって最初の目標を思い出し、冷静になりましょう。

そしてそんな時はうまくいっている経験者の意見を聞きましょう。

投稿者 taxkanae ： 2008年07月06日 ｜ トラックバック (0)

先週は４名の方が面談に来られました。

皆さん、セミナーに参加された方で、特典で付けている無料面談に来られたのです。

そしてその４名のうち３名の方が

「これから不動産投資をしたい！」

と決心した方々で、まだ物件を持っていらっしゃらない若い方でした。

そして３名の方々が最初に言った言葉がなんと一緒だったのです。

それは、

「まだ物件も持っていないので、何を質問して良いかもわかりません」

という言葉でした。

そして、この言葉に対して、僕が言った言葉は、

「物件を持つ前に相談に来ていただけたのでラッキーですよ。」

とお伝えしました。

実は僕の所に相談に来られる方で１０人中約８人の方が、

「物件を購入する前に相談に来ればよかった」

と言って帰られるのです。

物件を持ってない方に対して僕がお伝えすることは、

１、不動産投資をするための心構え

２、不動産投資のお金の流れ

３、不動産投資の情報の集め方

そして最も大切なことが、

４、不動産投資をするための個人の状況

です。

今の融資環境では、効率的でリスクを最小に抑える不動産投資をしようと思うと、やはり個人の属性の高さや自己資金の厚さが必要となってきます。

そしてまだその段階まで届いていないのであれば、そこに行くための戦略を立てて行動しないといけません。

これは最終的には

「自分の人生をどう生きるのか？」

という部分まで関係してくるように思います。

相談に来られた方の話をよく聞いて、このような話を真剣にさせていただきます。

そして面談が終わって帰られる頃には顔が明るくなって、

「叶先生とお話できて本当に良かったです！」

と言っていただけます。

面談の感想はこちら

実は僕自身、不動産投資のメンターから、このようなことを色々と教えてもらったのです。

やっぱり、自分一人で抱え込むのではなく、先達者に教えてもらうことは、本当に意味のあることです。

一人で悩んでいらっしゃる方は、是非面談に来て下さいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月23日 ｜ トラックバック (0)

午後から友人のところへ産まれたての赤ちゃんを見に行ってきました。

マンションに行くと、やっぱり気になります。

構造や築年数や間取り、賃料が・・・。

友人のマンションは賃貸マンションで、

構造はＲＣ、築年数は15年、間取りは３ＤＫ、
賃料は88,000円で、駅からは徒歩10分でした。

マンションの総戸数は住居用８戸、店舗２戸の計１０戸。

プラス駐車場８戸です。

この内容を聞いて思わず

「このマンション１棟欲しい！」

と言ってしまいました。

完全に職業病ですよね。(笑)

それでは問題です。

このマンションの税法上の耐用年数は何年になるでしょう？

まずはＲＣの耐用年数が４７年です。

そして中古マンションの場合は、この４７年から築年数を引きます。

Ａ　４７年－１５年＝３２年

次に経過している年数に２０％を掛けます。

Ｂ　１５年×２０％＝３年

最後にＡとＢを足します。

３２年＋３年＝３５年

この３５年で建物を減価償却していくんですね。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月15日 ｜ トラックバック (0)

僕のところに相談に来られる方は、既に物件を持っている、あるいはもう手付を打っている方がほとんどです。

そして購入した物件を僕が分析して説明すると１０人中８人ぐらいの方が、

「購入前に相談すればよかった・・・」

と言って事務所を後にします。

でも購入前の方なら、僕のアドバイスを受けてから動き出しますので、その分リスクは減少します。

僕もそうでしたが、やはり既に不動産投資をされている方から知識や経験談を聞くことは非常に重要なんですね。

その理由の一つが

「節税は物件購入前に決まっている」

からなんです。

一つ「売買契約書」で具体例をあげますね。

皆さんは契約書に記載される物件の金額が、保有してからの税金に影響することはご存じですか？

契約書の金額は総額で書いてあるものもあれば、土地と建物を分けて書いてあるものもあります。

そして建物の金額がいくらかで、保有してからの「減価償却費」というものが変わるのです！

「減価償却費」は僕が「魔法の経費」と呼んでいるほど、とても重要な必要経費ですので、建物の金額は重要なのです！

今度のセミナーではこの「減価償却費」についてわかりやすく、しかも突っ込んでお話します。

減価償却をマスターすれば、売買契約書に書かれる金額をどうすればよいのかが分かるようになります。

今日のお二人の相談者は、

「叶先生と相談できてよかった！！」

と明るい顔で帰られました。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月14日 ｜ トラックバック (0)

先日、僕の不動産投資のメンターの家に遊びに行き、
色々と不動産投資のことについて語り合ってきました。

話の中で二人とも一致した意見・・・、それは

「不動産投資は投資なのだから、儲からなければ意味がない」

ということです。

僕もお客さんや相談に来られる方には、よく言ってますが、
借入をしてはじめる不動産投資は、思うように売却できて、
はじめて「成功」といえるのです。

ですから僕自身もまだ不動産投資で「成功」しているとは言えません。

でも思うように売却できそうな目処は立っています。

あくまでシミュレーションの中での話ですが、予想はできています。

そして思うように売却をするためには、物件を買う前から勉強が必要です。

税金や融資の動向、不動産市況そして不動産の価値や収益力の上げ方など、
勉強することはいっぱいあります。

「不動産投資は節税につながる」と業者から言われて物件を買った方。

物件の綺麗さに惚れてしまって、数字を見ずに物件を買った方。

その「投資」は儲かっていますか？

ゼロからサラリーマンが始める不動産投資は、資産を守ることでもなく、
綺麗な物件を持つことでもなく、あくまで「儲け」を得るための投資です。

ですから「物件を持つこと」に執着するのではなく、
「お金を残すこと」に執着してください。

と、僕自身も改めて肝に銘じました。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月26日 ｜ トラックバック (0)

僕の持っているマンションはバスで１５分の場所にあります。

でも昨年は１００％の稼働率でした！

１００％ということは１件の退去もなくもちろん滞納もありません。

これには色々と理由があると思います。

まず一つはその地域の属性です。

僕のマンションのある地域は、もともと交通の便の悪いところですが
ターミナル駅に行くには便利な地域なのです。

ですからこの地域に住んでいる人たちは、あまりこの地域を離れないのです。

また大きな企業も２つほどあり、その会社に勤務している入居者も
いらっしゃいます。

駅に近い物件は確かに入居者が入りやすいかもしれませんが
その分、物件価格も高く、競争も激しくなります。

僕がこの物件に買い付けを入れたときは、僕一人だけでした。

簡単にいうと多くの投資家は「バスで１５分」というだけで
投資対象から外していたのでしょうね。

他の投資家が狙わない物件で、いい物件を見つけることができると
売買交渉も強気に出ることができます。

もちろん駅から近い物件はいいのかもしれませんが、

「駅から遠い物件でも良い物件がある」

ということを頭に置いておけば、思わぬ物件を探し当てることが
できる可能性があります。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月21日 ｜ コメント (3) ｜ トラックバック (0)

先日、提携している保険会社の担当者が新商品の紹介に来られました。

その商品、興味深く聞いていたのですが、
非常に不動産投資家向けの商品だと感じました。

通常、収益物件を購入すると団体信用生命保険に
入る方が多いと思いますが、入れる金額は１金融機関１億まで。

となると同じ銀行で億単位の融資を受ける場合は、
２棟目は団信に入ることができなくなります。

でも心配性な方は、その部分も担保しておきたいですよね。

僕は心配症なので担保しておきたいのです。

そこでこの保険が有効だと思ったのです。

その内容は、

　・借入の返済に従って、保険料が同じ割合下がる。
　・掛け捨てなので途中解約が可能。
　・新たな物件を購入した場合は、もう１本新たに保険に入ることができる。
　・掛け捨てなので安い

どうです？

これなら物件を購入したら、この保険に新しく入って、
物件を売却したら解約すればいいですよね。

しかも持っている物件の借入の返済に応じて
保険料も下がりますからとても効率的です。

心配症の不動産投資家にピッタリだと思いませんか？

僕も２棟目を同じ金融機関で借りる場合は、入ろうと思います。

この保険、僕のクライアントなら団体割引で加入できます。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月14日 ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

最近税金対策のために不動産投資はどうかと興味を持っています。

不動産投資をすることによって大きな節税ができるのでしょうか？

【Ａ】

不動産投資を検討中ということですが

基本的に収益が上がる不動産投資は

節税とは相反するものであるということを

認識してください。

その上で戦略を立てて不動産投資を行えば

節税というよりも

"効率的に資産を増やしていくこと"

が可能になります。

その戦略は、あなたが今後の生活をしていく上で

どのような目標を持っているか？

将来どうなりたいのか？

ということから始まります。

節税目的だけで不動産投資をしてしまうと

他の要因が見えなくなってしまいます。

不動産投資も１棟とかになると

事業経営と一緒ですので

経営者としての覚悟と、心構えが必要でしょう。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月13日 ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

いろいろ物件を探すうちにたまに良いかもと思う物件を

見つけるのですが、地元以外にあったりします。

自分の住んでいるところから遠くて

見に行くことができない物件は

最初から購入をやめたほうがいいのでしょうか？

できれば地元に物件があって

見に行くことができればいいのですが、

その他の場所でも良い物件が見つかった場合は

どのように考えれば良いでしょうか？

【Ａ】

地元以外の物件についてですが

私の投資スタンスは基本的に地元の物件だけを投資対象にしています。

それは、

１、地元の人にしかわからない細かい地域の属性がある。

２、信頼できる管理会社をつけなければ、
　　管理会社にいいようにされる可能性がある。

３、客付けをしてくれる不動産仲介業者との付き合いが難しい。

４、いざというときに物件の状況を把握することが難しい。

という理由からです。

逆にいえば上記のようなリスクが回避できる場合は、

地元以外の物件を購入することも検討できると思います。

最後は個人の投資スタンスによりますので、

上記のリスクを回避できると自信があるなら

検討してもいいと思います。

現に地元以外の物件を購入されている不動産投資家は多くいますから。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月10日 ｜ トラックバック (0)

僕は基本的には、知っている地域の物件しか探しません。

それは、単純に知らない地域より

知っている地域が安心できるからです。

僕の地元は神戸ですので

阪神間に関しては地域の土地柄がある程度わかります。

神戸でも地元の人しかわからない地域があります。

もし知らない土地の物件で、そのような地域の物件を

購入してしまったら、その後の気苦労は絶えないように思います。

物件の管理を管理会社に任せるにしても、

やはり何かあったときに現地へすぐに行けるということは

かなりの安心感があります。

また阪神間は神戸、芦屋、西宮と全国的にも

住んでみたい街の一つに挙げられるような地域です。

そして空き室が発生してなかなか入居者が入らないような場合でも

ファミリー用であれば自分たちが住むことができますし

ワンルームでも地元の知り合いを入れることが可能だと思ったのです。

しかし阪神間は人気のある地域ですので

土地値が高い分、人気のない地域に比べて利回りが下がってしまいます。

ですからなかなか思うような物件を見つけだすことは難しいのが現状です。

投稿者 taxkanae ： 2007年11月26日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

不動産投資仲間８名で物件見学会に行きました。

その仲間のメンバーも多種多様で、資産家、経営者からサラリーマン、中には公務員の方までいらっしゃいます。

見た物件は合計７物件。

私ははじめてこの見学会に参加しましたが、これがとても重要なことに気がつきました。

物件のほとんどが高利回りの物件で、なかには現在仲間が検討中の超オフレコ物件まであります。

そして対象物件を見ながら、それぞれの投資家が感想を言います。

同じ不動産投資家でも、個人のスタイルによって見方は自ずと変わります。

重要なことは自分の投資スタイルを決めているか、ということです。

これは経験を積んで、自分の将来の方向性をある程度決めなければスタイルは確立されません。

このスタイルでキャッシュフロー・税務戦略も変わってきます。

物件へ行くまでの道中や、昼食中、休憩のお茶中でも不動産の話は絶えません。

そしてこの話の中に重要な情報がたくさんあります。

最近物件を購入した方からは、最新の銀行の融資姿勢が聞くことができますし、私は私で不動産投資をする上での税務の知識を惜しみなく出します。

その他にも私の知らない知識や情報がたくさん出てきます。

さらには業者の紹介まであります。

おそらくちょっとしたセミナーに行くよりも中身のある内容でしょう。

同じ志のある仲間を持つ重要性がおわかりいただけますか？

おそらく周りから見れば、変な集団に見えると思います。

皆さんラフな格好で、暑い最中汗だくになりながら物件を目指してぞろぞろと歩いているんですから。（笑）

投稿者 taxkanae ： 2007年07月29日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由であきらめている人も多いでしょう。

確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。

しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです！

そこをうまく付きましょう。

そして所得の低い人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、税金の面では非常に有利になります。

不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、税引後のキャッシュフローまで計算していますか？

この税引後キャッシュフローを計算することで、低所得の恩恵が理解できるのです。

所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。

ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。

最高税率は所得税、住民税を合わせて５０％なので、税引前の不動産のキャッシュフローが年間５００万円ある人でも、税引後のキャッシュフローは単純に２５０万円になってしまうのです。

これが２０％の税率の人だと、税引後キャッシュフローは４００万円！

その差１５０万円にもなります。

この差は非常に大きいです。

さらに１年目は不動産を取得したことにより、一括で経費計上できるものがあるので、所得税や住民税が還付される可能性も高いのです。

不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、自分に投資して信用をつけてください。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月22日 ｜ トラックバック (0)