不動産投資専門 - 叶税理士事務所　公式サイト

過去に戸建てやマンションなど、

自分が住むための住宅を、

住宅ローンを組んで購入したけど、

今はその住宅を賃貸に出している場合に

注意することがあります。

住宅ローンは、要件を満たせば、

みなさんもご存じの住宅ローン控除という

税金の特例を受けることができます。

しかし、要件の一つに、

「適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。」

という文言があるんです！

したがって、年末時点でそこに住んでいなければ、

住宅ローン控除を受けることはできないんですね。

例えば、平成２３年１２月１５日に引越しをすると、

住宅ローン控除を受けることはできませんが、

１カ月後の平成２４年１月１５日に引越しなら、

平成２３年度分は、

住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除は、残債の額によって

かなり大きい場合もありますので、

あなたのお住まいを賃貸に出そうと考えているなら、

しっかりと覚えておいてくださいね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2012年01月30日 ｜ トラックバック (0)

住宅を購入すると軽減措置で不動産取得税は殆どかかりませんが

収益不動産となると決して無視できない金額になります。

平成24年3月31日までに物件を取得した場合には

土地は　固定資産税評価額×1/2×3%

建物は　固定資産税評価額×3%

土地5000万円、建物5000万円とすると

合計で225万円（土地75万円、建物150万円）にもなります。

しかも、これだけの出費が、物件取得後すぐには来ず、

数ヶ月たってから請求が来るのです。

不動産取得税が必要なことを忘れる人はいないでしょうが、

物件取得後は、満室にするために広告宣伝費がかかったり、

逆に空室が発生したり、想定外に資金が不足するかもしれません。

そうなった場合には不動産取得税の支払いのために追加融資なんてことにも。

しかし！　資金繰りが楽になるかもしれません。

分割で支払うことができる可能性があります。

不動産取得税の支払先は都道府県ですので

各都道府県で対応が異なる可能性がありますが

実際に分納をされている方もいらっしゃいます。

もし資金繰りがうまくいっていない方は

一度、都道府県に問い合わせてみてくださいね。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2012年01月05日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資の業績は、

売却して初めて業績が確定します。

ですので、

何年後にいくらで売却すれば、

どれぐらいのお金が残るのか？

ということが重要ですが、

期間まで考えた売却を考えた場合、

個人と法人でお金の残り方が変わります。

例えば個人で不動産を売却して利益が出る場合

短期譲渡所得であれば、

売却益に対して３９％の税金。

５年超の長期譲渡所得であれば

売却益に対して２０％の税金が掛かります。

一方、法人は所得によって多少変動しますが、

短期でも長期でも、１千万円ぐらいの所得であれば

売却益に対して３５％ぐらいの税率です。

そうすると、購入したい物件を、

短期で売却予定の場合は、

個人短期３９％－法人３５％＝４％

法人で買う方が節税となり、

長期で売却予定の場合は、

法人３５％－個人長期２０％＝１５％

個人で買う方が節税となるわけです。

もちろん物件所有時の

所得税・住民税率と、

法人税率のことも考えなければいけませんが、

いつ売却するのかによって、

戦略が変わることも知っておいてくださいね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年10月24日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資は事前準備が命です！！

重要な事前準備の一つが「税金」ではないでしょうか。

事前準備をしていないと

「今月、税金の支払いがあるけど、現金がない！！」

なんてことになってしまいます。

つまり、税金の知識は不動産投資に欠かせません。

でも、「めんどくさい！！」ですよね。

毎日仕事でお忙しい中、消費税・所得税・法人税法

その他特例など、ブラッシュアップしていくのは

かなりしんどいと思います。

「税金は税理士に任せているので大丈夫」

と、信頼関係ができていれば問題ありませんが、

単に丸投げ状態になっていると、

「知らないうちに特例規定ができていた！」と

うっかりミスで大損してしまうかもしれません。

もしくは、それに気づいてさえいないかもしれません。

税金の仕組はひとつひとつは難しくありません。

一番大変なことは

「毎年改正されること」なのです！

これは税理士にとっても同じこと。

＜通常の流れ＞
6月～7月　税制改正要望受付　（一般→各省庁）

8月ごろ　 税制改正要望を提出（各省庁→財務省・総務省）

12月　　　税制改正大網を公表（財務省・総務省）

1月　　　 税制改正要網を公表（内閣）

2月　　　 税制改正法律案を国会に提出

3月ごろ　 国会で可決・成立

4月ごろ　 税制改正法律案の施行

なんだか見るのも嫌になりますね。

ここでポイントは、12月の「税制改正大網」です！

大震災などがなければ通常このままま法案が成立しますので、

翌年の4月以降に物件購入・売却を検討されている方は、

12月時点で、内容を把握（又は税理士が把握）しておくことが

よいでしょう！

「年末」と覚えておいてください！！

税理士に

「今年の改正で不動産投資に関わるもの、ありますか？」

と、牽制しておくだけでも、税理士は再度税制改正を見直し、

「うっかりミスで大損」を防げるのではないでしょうか。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年10月11日 ｜ トラックバック (0)

物件シミュレーションをしていて

気付いたことがあります。

例えば、不動産投資の指標で大切な、

「自己資金の回収期間」

これは、最初に出した自己資金が、

何年で回収できるか？

ということですが、

この期間が短いほど、

投資の速度が速くなります。

でも、低所得で税率が低い場合は、

高所得で税率が高い場合に比べて、

自己資金の回収期間が、

遅くなってしまうのです。

その理由は、２つあります。

まず１つ目ですが、

初年度は色々と取得費用が掛かり、

特に年度末に物件を購入するほど、

赤字になりやすくなります。

そうすると、給与所得のある方の場合、

給与所得と、不動産の赤字が合算され、

税金が還付されることになるのですが、

税率が低い人ほど、還付額が少なくなるんですね。

２つ目は、設備の減価償却を認識した場合です。

設備の減価償却を認識すると、

購入してから数年間、

不動産所得が赤字になる場合があります。

そうすると、先ほどと同じように、

初年度以降も税金の還付額が少なくなり、

その分、自己資金の回収が遅くなるんですね。

このように、人によって自己資金の回収期間も違えば、

設備の認識の仕方も変わります。

だから、事前に税金の勉強をすることが重要なんですね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年10月06日 ｜ トラックバック (0)

今回のセミナーでは実際に市場に出ている物件情報を使って、

キャッシュ・フローシミュレーションを実演する予定ですが、

資料作成中にシミュレーションしていて、

僕自身も驚いたことは、

物件を購入する人によって、

こんなにもキャッシュ・フローが変わるのか！？

ということです。

不動産を購入する時は、

・借入金の返済

・固定資産税

・管理費

・修繕費

などの経費だけに目が行きがちですが、

こうやってシミュレーションしてみると、

税金は本当に大きなコストだと、

税理士ながらに感じてしまいます。

年収1,000万円で、現在の税率30％の人が、

物件を購入するケースと、

同じ物件を、税率15％の人が購入するケースとでは、

税引き後キャッシュ・フローに

本当に大きな差が出てきます。

その他にもキャッシュ・フローを

改善するポイントがあるのですが、

そのほとんどが、

・物件を購入する前

・物件契約時

・初めての確定申告時

に決まってしまいます！

あなたが、不動産投資で本当にお金を残したいなら

絶対に物件を購入する前から

お金の流れや、税金の知識を知っておいてくださいね。

《編者　叶　温》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年09月27日 ｜ トラックバック (0)

みなさん、来月の納税額はいくらですか？

この質問にぱっと答えられる方はかなり

勉強され、常に税金を意識されている方でしょう。

でも、大抵の方は普段会社に勤めていると源泉徴収という形で

毎月のお給料から引かれているので

あまり税金の額を意識することはないと思います。

しかし、不動産を取得し、賃貸経営を行っていくとそうはいきません。

例えば、設備の減価償却が終われば利益が多額になり、

それに伴って、払わなければならない税金も高額になってきます。

また、所得税や法人税以外にも、不動産経営には様々な税金がかかってきます。

事前に納税資金の準備をしておかないと、

「黒字倒産」なんてことになるかもしれません。

A.不動産を購入する時、B.賃貸経営を行っていく時、C.不動産を売却する時

そしてD.相続時にどのような税金がかかるか、

事前に把握し、お金が回るようにしなければなりません。

では、順に見ていきましょう。

A.不動産を購入する時
　・不動産取得税
　・契約書の印紙税
　・消費税
　・登録免許税

B.賃貸経営を行っていく時
　・固定資産税、都市計画税
　・消費税
　・所得税（法人税）
　・事業税

C.不動産を売却する時
　・契約書の印紙税
　・不動産売却益にかかる所得税（法人税）
　・消費税

D.相続時
　・相続税

これだけの税金がかかってきます(^_^;)

さらに、それぞれ控除額・特例規定などがあります。

これらすべてを完璧に理解するのはかなり困難だとは思います。

しかし、購入前にこれらの税金がかかること、

そして、ある程度の金額を押さえておかなければ、

せっかく苦労して購入できた物件も、税金が払えずに

手放さなければならない可能性もあります。

不動産投資でお金を残すためには税金の知識は必須です！

大変だからこそ、勉強したら勉強していない人よりも有利な

情報を得られる。

みなさん、大変ですが頑張りましょう!

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年09月27日 ｜ トラックバック (0)

ご存知の方もいらっしゃると思いますが、

従業員の給与や、税理士等に報酬を払う際には

代金支払側がその１０％から２０％を預かって、税務署に納めなければ

いけません。

ただし、従業員がいないような場合であれば

この源泉徴収義務がなくなります。

普段は源泉徴収義務を意識しないと思いますが、

不動産取引でもこの義務が発生することがあるのです。

不動産取引の相手方が「非居住者」（＝日本に長く住んでいない人）である場合、

源泉所得税を徴収して

税務署におさめる義務が生じます。

「非居住者」から不動産を購入した場合、

支払額の１０％を源泉徴収して（預かって）

残りの９０％を相手方に支払うこととなります。

例えば、価格１億円の不動産を「非居住者」から購入した場合、

１億円×１０％＝１０００万円を源泉徴収し（預かって）、

税務署に支払う必要があります。

そして残り９０００万円を取引の相手方に支払います。

もし、これを行わず１億円を相手方に支払ってしまった場合には

１０００万円を別途税務署に支払う必要が出てきます。

相手方が善良な方であれば１０００万円は返してくるのでしょうが、

そこはケースバイケースになってしまいます。

１億円の不動産をかって１億円払っているのだから、

税務署は売主へ１０００万円を請求すべきだ！と言いたいところですが、

それとこれとは別のようです。

源泉徴収義務といわれるように、「義務」なのでこれは免れられないようです。

では、購入時に取引の相手が「非居住者」かどうかまで

調べないといけないのか？ということですが、

残念ながら、調べなければなりません。

税務当局の見解としては

「不動産売買は取引価額も大きいので、そこまで調べることは過度な負担にはならない！」

ということです。

厳しい見解ですね。

しかし、「知らなかった」では済まされません。

勉強していなければ大損してしまうこともあるということですね。

気を付けましょう。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年09月26日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資にとってローンの返済額はかなりのウェイトを占めてきます。

逆に言うと、全額自己資金であれば、利息を支払わなくてよいのですから、

儲からないわけがない！！と思いませんか？

じゃあ、借入について勉強し、正しい選択ができるようにしましょう！

ローン返済額には利息と元本がありますが、

今回は元本の借入期間について検討したいと思います。

借入期間の違いによって、支払総額はどのように変わるのでしょうか。

さっそくシミュレーションしてみましょう！

前提は「元利均等払い」「利率3%」「借入額1億円」

借入期間30年の場合
　支払総額は151,777千円（5,059千円/年、421千円/月）

借入期間25年の場合
　支払総額は142,263千円（5,690千円/年、474千円/月）

借入期間20年の場合
　支払総額は133,103千円（6,655千円/年、554千円/月）

借入期間15年の場合
　支払総額は124,304千円（8,286千円/年、690千円/月）

となります。

これを見て、あなたなら長期？それとも短期？どちらでしょうか。

利息を払うのはばかばかしいと短期で返済を済まされますか？

それとも、利息を払ってでも長く借りたいでしょうか。

ここは「人によって」とるべき行動が異なります。

もちろん「人によって」とは「性格」の問題ではありません。

「財政状態」と「不動産投資の目的」です。

＜タイプ１＞
現金をたくさん持っている方であれば、利息を払ってまで

借りておく必要はありませんので、短期が望ましいでしょう。

＜タイプ２＞
また不動産の購入はこの1件だけで、あとはローンを返済し、

返済後の小遣いに充てたいという方も短期でしょう。

＜タイプ３＞
自己資金はあまりないが、これからも物件の数を増やしたい

という方であれば、長期で借りていくべきでしょう。

ここでの判断基準は、『利率』と『投資利回り』です。

短期で借りれば残債が減りやすい分、自己資金が貯まりにくくなります。

一方、長期で借りれば残債は減りにくい分、自己資金が貯まりやすくなります。

そこでできた自己資金を次の不動産投資などで、

借入利率（ここでは3%)よりも高い利回りで再投資できるのであれば、

3%の利息を払ってでも長期で借りて、自己資金を作り、

再投資に充てるべきでしょう。

反対に、自己資金をつくっても、次の投資を考えられていない方は

おそらく貯金されると思いますので、３％以上の利回りは厳しいでしょう。

つまり、出来るだけ残債を早く返すことで支払総額を減らすことが先決でしょう。

投資はローンで始まりローンで終わるといっても過言ではないと思います。

現状の手元キャッシュフローのみではなく、残債を意識した投資を心がけてくださいね。

残債、売却の価格・タイミング、キャッシュフローなどを意識した不動産投資について

私の師匠である叶が10/1（土）に税金塾セミナーで

シミュレーションを実践しますので、ご興味のある方は是非お越しください。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年09月20日 ｜ トラックバック (0)

業績を把握するために欠かせないものが

「決算書」（貸借対照表や損益計算書）です。

しかし、この決算書には意外な落とし穴があります。

収支というのは本来だれが記帳しても

同じであるべきですが、

物事の解釈の幅や目的などで

いろいろな決算書ができるのが実情です。

それは、どれが間違い

どれが正解というわけではなく、

「幅」なのです。

しかし、この「幅」が「落とし穴」になってしまうことも。

＜例１＞

「減価償却の落とし穴」

今期は利益が出そうにないので、

減価償却を抑える、ということはよくありますが、

この帳簿を基に意思決定してしまうと

赤字物件を黒字と勘違いして保有してしまうことに

繋がりかねません。

＜例２＞

「現状のキャッシュフローの落とし穴」

キャッシュフローは、減価償却費が大きかったり、

融資期間が長ければ残ります。

しかし、減価償却の計上が大きいのは

費用を早く計上しているだけ。

「費用の早期計上＝節税」ではありません。

あなたの現状と将来の収入などによって

費用の早期計上が節税になるのかならないのかが変わってきます。

ローンも残債を考えずには語れません。

つまり、キャッシュフロー表だけでは、

意志決定をするのに不十分なのです。

＜例３＞

「共通経費の落とし穴」

物件別に収支を把握（帳簿を作成）されている場合、

経費を適切に案分しなければ、物件別に収支を把握し、

どの物件が黒字で、どの物件が赤字なのか

よく分からなくなってしまいます。

また、節税と収支把握では目的が違います。

つまり、節税目的で作っている決算書をもとに

意思決定をしていては、誤った判断をしてしまうことも。

キャッシュフローも損益計算書も貸借対照表もすべて大切です！

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年09月15日 ｜ トラックバック (0)

「儲かっていますか？」

というと、少しえらそうですが、

『業績を把握することの重要性』について書きます。

入社して、数名の顧問先様から

いろいろなお話をお聞きしました。

そこで感じたのは、業績把握に

みなさん苦労されているということです。

業績把握の重要性を語る上で

２つのポイントがあります。

それは、

1.速さ

2.質

です。

まず、「1.速さ」についてですが、

監査法人時代、私が担当していたクライアント様も

管理部門に優秀な社員を何名も投入し、

何度も予算の見直しをおこない、

月次収支の把握にかなり力を注いでおられました。

なぜそこまでするのか？

一言でいえば『儲けるため』です。

お金をかけて、業績を常に把握し、

タイムリーな意思決定を行う。

これを不動産投資にあてはめるなら

不動産投資も業績、市場の把握をタイムリーに行いながら、

売却や修繕の時期・金額などを決めていく。

タイムリーな情報を得ることは、

不動産投資家の意志決定に非常に重要になってきます。

年一度の決算書だけではタイムリーな意思決定のタイミングを

逃しかねません。

物件ごと、月次などで詳細に業績把握することをお勧めします。

《編者　塩田雅人》

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年09月12日 ｜ トラックバック (0)

前回は貸借対照表は、

簿価で表されていることについて説明しました。

今日は、その簿価の問題点についてです。

土地と建物が一体となった物件を購入すると、

建物については使用していくにつれて

古くなり劣化していきます。

その劣化していく分を、

税法で決められている

計算方式に従って

計算した金額を

毎年経費化していくことを

“減価償却”と言います。

だから、帳簿上の建物の金額は

毎年減価償却費の金額分、

購入した金額から

減少していくことになります。

簿価とは、

物件を購入した時の金額から、

毎年の減価償却費の累計額を

引いたものになります。

　簿価＝取得価額－減価償却費の累計額

これに対して“時価”とは、

その時点で売却できるであろう金額です。

ですから、ある時点の簿価が、

実際に売却できるであろう金額である

時価と同じになることはほぼないのです。

不動産投資の出口戦略で重要なことは、

将来その不動産がいくらで売れるのかという

“時価”ですから、

将来の不動産の時価を予想することが

大切になるんですね。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年08月29日 ｜ トラックバック (0)

貸借対照表とは、

「ある時点での資産、負債、純資産の状態を表す表」

です。

不動産投資では、この貸借対照表を使うことで

出口戦略を考えることができます。

まず購入時の貸借対照表ですが、

借入金に頼る不動産投資は、

借入金が多くなるほど、

純資産が少なくなり、

返済リスクが大きくなります。

純資産は、

　純資産＝総資産－総負債

で表されます。

もし、この純資産が

マイナスになるようであれば、

債務超過と言われる危ない状態です。

ただし、注意することがあります。

税金で計算される貸借対照表は、

普通は“簿価”で表されます。

簿価とは、帳簿上の金額ということです。

次回はこの簿価に

どんな問題があるのかについて解説します

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年08月25日 ｜ トラックバック (0)

今回の僕の本では、

色々な不動産投資法によるお金の残り方を、

３つの表で比較しています。

その３つの表とは、

・キャッシュフロー表

・損益計算書

・貸借対照表

です。

借入に頼る不動産投資は、

キャッシュ・フロー表で表される実際に残るお金と、

損益計算書で表される利益の金額が違います。

損益計算書は税金の計算でも使われるものですが、

銀行があなたの業績を判断する

重要な財務諸表でもあります。

したがって、

銀行がどのように見るかという部分が

ポイントとなります。

例えば賃料収入。

当然のことながら空室率を改善して稼働率を上げたり、

賃料そのものを上げることができて、

総賃料収入が上がると銀行の評価も高くなります。

また修繕費は、大規模な修繕を実施すると

大きな経費となり、

利益が圧縮されて節税にはなりますが、

銀行対策としては損失の損益計算書にするよりも、

修繕をあえて資本的支出にして資産計上し、

利益が出ている損益計算書にする方がよい場合があります。

資産計上された修繕費は、

減価償却費となって耐用年数にわたって

経費計上されていきますが、

減価償却費はキャッシュ・フローのマイナスと

見ない銀行も多くありますので、

銀行対策としては、有効な場合があります。

したがって、

あなたがこれからも物件を増やしていきたいのか、

それとも、物件は増やさず、

節税対策も行いながら、

純資産を厚くしていきたいのかで、

損益計算書の作り方も変わるんですね。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年08月22日 ｜ トラックバック (0)

９月１日に発売される、

今回の僕の本は、

区分所有、戸建て、

一棟のアパート、マンションなど、

様々な不動産投資法の

お金の残り方を比較しています。

そして、それぞれの投資法の最後に

「乗り物に例えると」

という一節を入れています。

例えば、

中古区分所有マンション　＝　原付

戸建て　＝　サイドカー付きバイク

中古一棟アパート　＝　　中古車

中古一棟ＲＣマンション　＝新幹線

などといった感じ。

これは、ロバート・キヨサキさんの本でも

書かれていたことですが、

投資とはある意味乗り物です。

目的地に、どれぐらいのスピードで運んでくれるのか？

ゆっくりと目的地に到達したい人は

原付バイクを選ぶかもしれません。

できるだけ早く目的地に到達したい人は、

新幹線を選ぶかもしれません。

そしてそれぞれの乗り物に乗るためには、

それ相応のお金が必要です。

また、目的地に早く到達できる乗り物ほど、

事故をした時の被害も大きくなります。

だから、自分に合う乗り物を選び、

自分のペースで投資を進めることが

とっても重要なんですね。

今回の僕の本をお読みいただくことで、

それぞれの不動産投資法の

キャッシュ・フローを

わかりやすく理解しながら

あなたに合う不動産投資法を、

見つけていただきたいと思っています。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年08月18日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資は出口戦略が大事、

とよく言われますね。

これは今回の僕の本にも書きましたが、

不動産投資の業績は、

「所有時の累計キャッシュ・フロー」

＋　「売却時のキャッシュ・フロー」

－　「最初に出した自己資金」

＝　「投資業績」

で算出することができます。

この中で、

「所有時の累計キャッシュ・フロー」と

「最初に出した自己資金」は、

まだわかりやすいと思いますが、

難しいのは「売却時のキャッシュ・フロー」です。

そして、この部分こそが「出口戦略」となる部分です。

売却時のキャッシュ・フローは、

「将来、その物件がいくらで売れるのか？」

という予想ができなければ、

算出することはできません。

今の不動産の評価は、

【年間賃料　÷　期待利回り　＝　物件価格】

で出す、収益還元法が主流ですので、

将来、その物件が生み出す賃料と、

将来、それを購入する人が、

その物件に期待する利回りを予想できれば、

物件価格を出すことができることになります。

そして、定期的にあなたの物件の

売れるであろう価格を予想することによって、

いつ売却するのが、

最もお金を残すことができるのかを、

知ることができるようになります。

9月18日・19日に東京で開催する

税金塾スペシャルセミナーでは、

まだできる消費税還付など超重要情報に加えて、

購入を検討している物件の資料や、

既に購入した物件の資料をお持ちいただければ、

その場でその物件の購入から出口までの業績を

シミュレーションします！

あなたの投資対象物件が出口まで考えて

どれぐらいのお金を残すのかを

知りたい方は、是非ご参加くださいね。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年08月18日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資家の皆さんの中には、

物件が震災で被害を受けた方もいますが、

損害を地震保険で補填できる場合も多いようです。

先日、この地震保険の税金について、

ご質問を受けましたので、

ご紹介したいと思います。

【ご質問】

地震保険についてよく分からない点がありますので、

質問させていただきます。

私は震災の被害があった地域に物件を所有しており、

今回の東日本大震災で物件が被害を受けました。

地震保険に入っていましたので、

３００万円の保険金が出ました。

このお金の税務処理に関してよく分からなかったので、

大家仲間でやはり地震保険金が出た人、

数人に聞いてみたところ、

個人所有の場合は、

別に申告しなくてもいいので、

普段と変わらないよ、とのことでした。

しかし、知り合いの税理士曰く、

申告はしなくてもいいが、

建物価格から３００万円が

減価されると言うのです。

つまり減価償却費が３００万円分

減ってしまうとのことでした。

どちらが正しいのでしょうか？

ぜひ教えていただけると幸いです。

【回答】

建物や家財（資産）が

火災・爆発等の事故によって

損害を受けたことにより

支払われる保険金は、

所得税法上、非課税になります。

〔所得税法第9条1項16号〕

次に揚げる所得については、所得税を課さない。

「損害保険契約に基づき支払を受ける保険金

　及び損害賠償金

（これらに類するものを含む。）

　で、心身に加えられた損害

　又は突発的な事故により

　資産に加えられた損害に基因して

　取得するものその他政令で定めるもの」

ただし法人の場合は、取り扱いが異なり

原則として法人税の課税対象となりますが、

その損失額は損金になります。

また、保険金で代わりの物件を取得するなど、

一定の要件に該当した場合は、

圧縮記帳をすることが認められています。

したがって個人か法人かで

取り扱いが変わることになるんですね。

個人なら非課税です。

保険金を受け取る可能性のある方は、

覚えておいてくださいね。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年07月25日 ｜ トラックバック (0)

様々な投資法のキャッシュ・フローと

最終的な財産の増え方を比べてみると、

意外に最終的な財産が増えるのが、

中古の木造アパートです。

もちろん利回りや、修繕費の掛かり方によって

財産の増え方は変わりますが、

基本的に築１０年だと、融資期間が、

木造の耐用年数２２年－築年数１０年＝１２年

と短くなるので、

キャッシュ・フローとしては

あまり大きく期待できません。

しかし、融資期間が短いということは、

それだけ早く借金が減るということですので、

１２年返済で１０年経てば、

ほとんど借金を返している状態になります。

後は土地の評価が高ければ、

持っていても、売っても、

損をする可能性は少ない状態になります。

耐用年数の短い木造ですので、

物件にガタがきて、

修繕費が多くかかりそうなことが

やっぱり気になりますが、

キャッシュ・フローよりも、

早く借入金を返済して、

安全な状態に持っていきたい人には

向いてるかもしれませんね。

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不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2011年07月04日 ｜ トラックバック (0)

先日、11月13日（土）のセミナーでお話しする予定の

「お金の残り方はどう違う？
区分、戸建、一棟ものを徹底比較！
あなたの不動産投資スタイルを検証する！」

の資料が完成しました。

資料を作りながら、不動産投資の色んな投資法を、

自分なりに検証したのですが、

不動産投資とは、ある意味「乗り物」だと感じます。

これは、僕が不動産投資をするきっかけになった、

ロバート・キヨサキ氏の書籍にも書かれてあります。

そこには、投資とは、

「今いるところから将来いたいと思うところまで運んでくれるプラン」

だと書かれていて、例えて言えば、

「たとえばハワイからニューヨークに行くとする。
この旅の最初の部分は自転車や車では、
だめなことははっきりしている。
海を越えるのに、船か飛行機が必要だ」

「そして、海の向こうの陸地にたどりついたあとは
ニューヨークまで歩いて行くこともできるし、
自転車で行くことも、自動車や列車、
バスに乗っていくことも可能だし、飛行機で飛んでいってもいい」

と説明されています。

そこで、不動産投資の手法が、どの乗り物に例えると

わかりやすいのかを、資料を作りながら考えてみました。

新築区分所有　⇒　ハーレーなどの高級バイク

区分所有　⇒　原付

築古木造戸建　⇒　三輪自動車

一棟鉄骨マンション　⇒　電車

一棟RCマンション　⇒　新幹線

どうでしょう？

セミナーでは、不動産投資のそれぞれの投資法が、

なぜその乗り物になるかも、数字を使ってお話しします。

要は、どの「乗り物」が、あなたの求めるスピードで、

あなたの求める目標まで運んでくれるか、

ということなんですね。

あなたが、まだどの乗り物にしようか迷っているなら、

是非、セミナーにご参加ください！

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年11月01日 ｜ トラックバック (0)

個人に係る税金と聞かれれば

所得税、住民税はすぐに思い付くと思います。

これは所得のある人なら、誰でも関係する税金です。

個人で不動産を持っている場合は、

この他に、固定資産税もありますね。

不動産を購入するときには、登録免許税や、不動産取得税、

印紙も掛かります。

しかし、これらの中にはなくて、見落としがちな税金があります。

それは「個人事業税」です。

個人事業税は、区分所有を数戸や、戸建を数棟ぐらい所有している人は、

おそらく関係ない税金です。

利回りにもよりますが、１億円くらいまでの１棟マンションを、

借入で購入している場合も、おそらく関係ない場合が多いでしょう。

それは、個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。

不動産所得が200万円の場合は、

200万円　－　290万円　＝　0円

ですから、個人事業税は発生しません。

不動産所得が400万円の場合は、

400万円　－　290万円　＝　110万円

となり、個人事業税が掛かってきます。

個人事業税の税率は、業種で分かれていて、

不動産貸付業は税率５％です。

したがって、110万円の所得が発生する場合は、

110万円　×　５％　＝　55,000円

の税金となります。

気を付けないといけないのは、

所得税に適用される、青色申告特別控除は、

個人事業税には適用がありません。

でも、この個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合

１、戸建て１０戸未満
２、アパート、マンション１０室未満

は税金はかからないことになっていますが、

上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が

1,000万円以上で延床面積が600m2以上の場合は、

税金がかかってしまいます。

ただし、これは都道府県によって変わりますので、

興味のある方は、お住まいの都道府県のサイトで調べてみてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年10月26日 ｜ トラックバック (0)

僕は現在、１棟１０室のＲＣファミリーマンションを所有しています。

今年で所有して４年目を迎えていますが、

１年目の稼働率、１００％。

２年目の稼働率、９６．６％

３年目の稼働率、９６．６％

今年のこれまでの稼働率、９５％

という実績です。

今年の稼働率がちょっと下がったのは、

３年目の１１月から空いた２部屋が、

今年の４月に入居が決まったためです。

空室期間、およそ半年。

僕は満室経営を基本としているので、

この間は、気が気でない半年間でした。

入居者さんが半年いないということは、

それだけで、数十万円の損失ですし、

リフォーム代も広告宣伝費も掛かってしまいます。

何よりも精神的によくありません。

この期間を経て、出た答えは、

「今いる入居者さんに、できるだけ長く住んで頂くようにしよう」

です。

賃貸経営を極めている人であれば、

当たり前のことなのですが、

やはり、自分で経験しないと人間わからないものです。

そして、この戦略を管理会社さんにもお伝えして、

夏ぐらいから色々と改善を図っています。

このお陰か、現在のところ退去予定はなく、

むしろ、入居者さんから感謝のお手紙まで頂くようになりました。

こうなると、不思議なもので

「もっとできることはしてあげよう」

という気持ちになります。

もちろん、コストを掛ければいいというものでもありませんので、

バランスが大切ですが、今いるお客さんを大切にすることは、

商売の基本なんでしょうね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年10月12日 ｜ トラックバック (0)

僕のところには、色んな不動産投資家の方が相談に来られます。

その中には、「これから不動産投資をしたい！」と決心して、

まだ物件を持ってない方もいらっしゃいます。

僕は、そのような方には、

「物件を持つ前に相談に来ていただけたのでラッキーですよ。」

とお伝えしています。

実は僕の所に相談に来られる方の内、８割以上の方が、

「物件を購入する前に相談に来ればよかった。」

と言って帰られるのです。

物件を持ってない方に対して、僕がお伝えすることは、

１、不動産投資をするための心構え

２、不動産投資のお金の流れ

３、不動産投資をするための個人の状況

そして、

４、物件購入前の税金の知識の大切さ

です。

不動産投資の税金は、物件を購入した後や、

申告をしてしまった後では、どうにもならないことが多いのです。

これは、売却など、不動産を動かす時も同じです。

物件購入前に税金を考えることによって、

税金に対するリスクが把握できるようになり、

効率的に節税ができるようになります。

だから、「購入前はラッキー」なんですね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年09月14日 ｜ トラックバック (0)

本日は以前に頂いたご質問をご紹介します。

【Ｑ】

最近税金対策のために不動産投資はどうかと興味を持っています。

不動産投資をすることによって大きな節税ができるのでしょうか？

【Ａ】

不動産投資による節税に、ご興味があるようですね。

しかし、基本的に利益が上がる不動産投資は、節税とは相反するものです。

儲かっているのに、税金を払わないでいい、なんてことは、

普通に考えて、考えられないことです。

「節税になる」ということは、

その前提として「損をしているということです。

ただし、税金にも所得税、法人税、相続税等、色々とあり、

相続税の世界では、損をしていても、節税できる場合があります。

ですが、これから資産を築いていきたい方にとっては、

　節税　＝　損をしている

と考えておいてもらった方がいいでしょう。

その上で戦略を立てて不動産投資を行えば、節税というよりも

"効率的に資産を増やしていくこと"

が可能になります。

その戦略は、あなたが今後の生活をしていく上で

どのような目標を持っているか？

将来どうなりたいのか？

ということから始まります。

節税目的だけで不動産投資をしてしまうと

他の要因が見えなくなってしまいます。

不動産投資も１棟とかになると、事業経営と一緒ですので

経営者としての覚悟と、心構えが必要になります。

しっかりと、肝に銘じておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年09月13日 ｜ トラックバック (0)

前回の記事はこちら

それでは、この話を不動産投資に置き換えてみましょう。

不動産投資に置き換えると、海賊船メリー号は、あなたが購入した物件です。

物件と出会って購入し、修繕をしたり、運営上のトラブルに対応していくと、

持っている物件に対して愛着が出てきます。

同じ時間を過ごせば過ごすほど、そして、物件を大切にすればするほど、その愛着も増してきます。

僕も今所有している物件を持って、３年半が経ちますが、

やっぱり物件に愛着が出てきています。

だから、物件とは別れたくない気持ちがあります。

物件を所有すること自体が目的なのであれば、その物件を一生、大切に所有すればよいのですが、

そもそも不動産投資家のあなたが、物件を購入した目的は、

目標とするキャッシュフローを得るためだったと思います。

そして、ワンピースの話の中の「目的となる次の島」は、

不動産投資に置き換えると、目標としているキャッシュフローです。

もし、あなたが購入した物件が、シミュレーションの結果、

将来、目的とするキャッシュフローが得られないとわかった時には、

物件を売却して、別れることも考えなければいけません。

この話で学ぶべきことは、不動産投資は、目標を見失わないで進めていく、ということなんですね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年08月29日 ｜ トラックバック (0)

僕も最近、ハマってしまった漫画の「ワンピース」。

最新の59巻は初版320万部を記録し、4巻連続で記録を更新したそうです。

ワンピースとは、海賊となった少年ルフィーが、

仲間を集めながら航海をして、海賊王を目指す冒険アニメです。

このワーピースの話の中で、

「これは不動産投資にも言えるなぁ」

と思ったことがあります。

場所は、水の都ウォーターセブン。

ルフィー達は幾多の冒険を経て、この島に辿り着きました。

そして一緒に冒険をしてきたのは、海賊船ゴーイング・メリー号。

メリー号は、これまでの激しい航海の中で、船体は激しく痛んでいました。

ルフィーたちは、ウォーターセブンの優秀な船大工に、

メリー号の修理を依頼しますが、船大工からは、

「もうこの船は、次の島に辿り着くことができないほど傷ついていて、修理は不可能」

という答え。

しかし、今まで仲間同様、大切にし、たくさんの思い出を共有してきたメリー号を

ルフィー達は見捨てることができない状態だったのですが、

「次の島に仲間全員、無事に辿り着く」

という目的を叶えることができないことを知り、

船長のルフィーは、メリー号を諦める決意をしたのでした。

さて、この話がどのように不動産投資の勉強になるかは、

次回、お伝えしますね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年08月20日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資を始めると、うまくいけばお金が残るようになります。

１億円の物件で、毎年２％の税引後キャッシュフローが残るとすれば

毎年２００万円のお金が残ることになります。

これが５年続けば１千万円。

　年間ＣＦ２００万円　×　５年　＝　累計ＣＦ１千万円

でも最初に自己資金を１千万円出しているとすれば、

５年目でようやく最初に出した自己資金を回収しただけのことです。

　累計ＣＦ１千万円　－　自己資金１千万円

それではこの不動産を５年目に１億円で売却した場合は、

売却した金額から、５年後に残っている借入と

売却費用、そして税金を引いた金額が残ることになります。

仮に５年後の残債が９千万円、

売却費用と税金が５００万円だとすると、

　売却額１億円　－　残債９千万円　－　売却費用・税金５００万円

　＝　５００万円

ということは、この不動産投資の業績は、

５年で５００万円だったということになります。

これをまとめると、不動産投資の成果は、

（保有時の累計ＣＦ－最初の自己資金）＋（売却額－残債－売却費用･税金）

で求めることができます。

結局、不動産投資の成果は、売却したときに初めて確定するんですね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年06月20日 ｜ トラックバック (0)

先日は、賃料アップとリフォーム費のキャッシュフローについて

僕の考え方をご紹介しました。

この内容に合わせて、僕は出口についても考えています。

おそらく多くの不動産投資家の物件購入する際の一つの基準として、

「表面利回り１０％」という基準があると思います。

例えば、１億円の物件なら年間１千万円の家賃収入という感じです。

これを逆から考えると、

年間１千万円の家賃収入を生み出す物件を持っていれば、

売るときには１億円の物件ということになります。

買主が求める表面利回りが低ければ、売価はもっと高くなりますし、

買主が求める表面利回りが高ければ、売価は低くなります。

もちろん、構造や築年数によって求める利回りは違うので、

一概に基準が１０％ということはないかもしれませんが、

僕が今、持っている物件は売るときには

１０％ぐらいの表面利回りで売りたいと思っています。

そこで、賃料が月７千円アップ、年間で８万４千円アップしたときのことを考えると

表面利回り１０％で割戻せば、売価は８４万円アップすると考えられます。

リフォーム費用が１２０万円ですから、

リフォーム費１２０万円　－　売価アップ分８４万円　＝　残り３６万円

この残り３６万円をアップした毎月の賃料で回収するとすれば、

３６万円　÷　８万４千円　＝　約４年

約４年でリフォーム費を回収できることになります。

これに礼金を加えると、アップした賃料で入居が決まった時点で、リフォーム費用を回収できることになります。

賃料をアップするポイントは、物件購入時の相場家賃との比較と、購入後の価値のアップです。

これも先日の内容に合わせて、参考にしてくださいね。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年05月27日 ｜ トラックバック (0)

僕のマンションは昨年の１１月に２部屋の退去がありました。

間取りは３ＬＤＫで、退去の後すぐにリフォームをしました。

１部屋は結露が酷かったので、その対策を含めて５０万円掛かりました。

もう１部屋は３ＬＤＫから２ＬＤＫに改修し、７０万円掛かりました。

合計で１２０万円です。

でも昨年から今年の始めに掛けて、入居者の動きがあまりなかったようで、

結局１部屋は２月に、もう１部屋は３月に入居が決まり、

晴れて満室になりました。

賃料は１部屋が８千円アップ、もう１部屋が１千円ダウン、

合計で７千円アップしました。

礼金が２部屋合計で６０万円ありました。

これらの数字を材料とした、リフォーム費１２０万円の僕の考え方です。、

まず礼金６０万円をリフォーム費１２０万円に充てます。

リフォーム費１２０万円　－　礼金６０万円　＝　６０万円

残った６０万円を７千円アップした賃料から回収すると考えると、

７千円×１２ヶ月＝８万４千円

６０万円　÷　８万４千円　＝　約７年

約７年でリフォーム費を回収できることになります。

当初の予定では、礼金予想が合計８０万円で、

賃料アップの予想が１．５万円でしたので、

リフォーム費は広告料と合わせても

約３年で回収するシミュレーションでした。

でもそんなにうまくはいきませんでした。

次回は出口も見据えたリフォーム費の考え方について説明います。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年05月15日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資は金額が大きくなると、借入額も大きくなります。

それでは、借入額はどれぐらいの大きさがいいのか？

という話になってくるのですが、

これは個人の価値観によって変わります。

でもその借入額に対するリターンはいくらかと考えると、不動産投資の特徴も見えてきます。

例えば３千万円の借り入れをして、年間で60万円のキャッシュフローが得られるとすると

借入額３千万円のリターンは月々５万円です。

月々５万円・・・。

これぐらいの金額であれば、３千万円の借金をしてリスクを背負うよりも、

夜に頑張ってバイトをした方が、リスクは少ないような気がします。

借金で購入した物件の入居者がいなくなれば、キャッシュフローはマイナスになりますが、

バイトなら、キャッシュフローがマイナスになることはありません。

でも金額が２０万円や３０万円になると、会社に勤務しながら副業でバイトをしても

簡単に稼げる金額ではありません。

そして不動産ならこれぐらいのお金を稼ぐ物件に、銀行がお金を貸してくれるのです。

この「バイトでは簡単に稼げない金額」、「銀行がお金を貸してくれる」

という二つの点が、不動産投資の魅力のようにも思います。

物件を探している時は、見失いがちな感覚なので、頭の片隅に入れておいて下さいね。

そういう僕も、４年前に最初の物件を探している時は見失いかけました。


不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月29日 ｜ トラックバック (0)

あなたは購入したい物件のシミュレーションをするときに、

どの段階まで数値を出していますか？

不動産屋さんが物件のシミュレーションをしてくれる場合は、ほとんど、税金を引く前の数値です。

でも本当にあなたの手元に残るお金を出そうと思ったら、あなたの税金も考慮しないといけません。

お金を残すための流れには法則があります。

その法則とは、

キャッシュフローを増やす　⇒　利益を減らす

⇒　税金が減る　⇒　税引後キャッシュフローが増える

という法則です。

キャッシュフローを増やすことは当然として、利益はできるだけ減らさなければいけません。

これは一見、矛盾しているようにも思えますが、借入金や減価償却をうまく使うことで、

キャッシュフローよりも利益を減らすことができます。

利益が減れば、税金も減り、その結果、税引後キャッシュフローは増えることになります。

不動産投資を始めたばかりの方は、この流れをしっかりと覚えておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年04月18日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資でお金を増やす方法には大きく分けて２通りあります。

１、賃貸収入を目的にコツコツとキャッシュフローを得る方法

２、転売益を目的に一気にお金を稼ぐ方法

２の方がおいしく見えますが、その分リスクも高くなるので、

現在のような景気ではやっぱり１が基本となります。

でもキャッシュフローを大きくするための骨組みを理解していないと、

思ったようにお金は残りません。

「キャッシュフロー」と言っていますが、

本当に大切なのは、

「税引後キャッシュフロー」をいかに増やすかです。

税金を引いた後に手元に残ったお金が、実際にあなたのものです。

この税引後キャッシュフローを残すための流れは、

キャッシュフロー↑⇒利益↓⇒税金↓⇒税引後キャッシュフロー↑

です。

これをしっかりと把握しておいてください。

まずは「キャッシュフロー」を多くすることです。

次に「利益」を少なくすることです。

そして最後に「税金」を少なくすることです。

そうすれば「税引後キャッシュフロー」は多くなります。

この骨組みはどんな不動産投資でも同じですので、

しっかりと頭に入れておいてくださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2010年02月10日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資セミナーの後の懇親会や交流会に参加されたことはありますか？

もしかしたら、

「人付き合いが下手なので・・・」

「お酒が飲めないから・・・」

ということで参加したことがないかもしれませんね。

でも僕の経験上、参加するといいことしかありません。（笑）

逆に参加しないと、ちょっともったいない気がします。

それは懇親会は「宝の宝庫」だからです。

まずセミナーに参加している人は、それだけで意識の高い人が集まっています。

特に有料セミナーなら、なおさらです。

「あのセミナーでも、このセミナーでも顔を見た」

ってこと感じたことありませんか？

そんな人たちが持っている情報というのは、結構“お宝情報”を持っていることが多いのです。

そしてセミナーに参加して、懇親会に参加して、一緒に食事をすると、ある種“仲間意識”みたいなものが生まれます。

周りに話ができないサラリーマン不動産投資家や、普段は結構孤独な経営者の投資家も、「ここぞ」とばかりに不動産のことを話します。

ここではベテラン投資家が先生になり、新人投資家に不動産投資の講義をしたりします。

そしてこの情報や関係が今後の不動産投資に役立つのです。

そして僕も含めて講師の人も、セミナーや講演では表立って話せないけど、お酒が入って、懇親会というクローズな場ならオフレコで話せる、ということもあるんです。（笑）

僕が今まで主催してきている不動産投資交流会も、だんだん参加者同志が仲良くなり、自主的に勉強会を開催しています。

そして何かあったら助け合おう、情報交換しようという意識が根付いています。

このように懇親会や交流会に参加することは、

・現在進行形の情報

・ベテランのノウハウ

・講師や専門家のオフレコ情報

・同じ志を持つ仲間

という“貴重な宝”をＧＥＴできる場なんですね。

下にこれから開催する懇親会付きセミナーや交流会の情報をまとめましたので、ぜひ参加してみてください。

【大阪】11/7(土)「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.12&Vl.13

今回は税制改正をとことん活用する方法についてお話しします。

もちろん懇親会もあります！

僕を含めた専門家８名も参加するので、

お宝ノウハウがＧＥＴできる可能性大です。

【神戸】11/29(日)「第7回 関西不動産投資交流会」兼 忘年会

今回の交流会はちょっと早いですが忘年会ということで、

特別に今までの交流会参加者の友人も参加資格があります。

交流会参加者は友だちを誘ってきてくださいね。

定員は20名ですのでお早目に

【東京】12/5（土）・12/6（日）

～最前線のプロと先進的投資家から学ぶ～
「2010年度版　不動産投資の戦略マップ」

サラリーマン流不動産投資道場さんが主宰する、

豪華講師陣１０名によるセミナーです。

僕は５日に講演予定です。

懇親会にも出ますので、関東周辺の方は是非ご参加くださいね。

不動産投資の健美家

投稿者 taxkanae ： 2009年10月24日 ｜ トラックバック (0)

昔から土地や物件を持っている地主さんや大家さんなら話は別ですが、

ゼロから不動産を購入して資産を増やしていこうと思っているなら

覚えておいてほしいことです。

それは不動産投資は、

「最終的にどうなったら成功といえるのか？」

ということです。

利回りの高い物件を購入できたときでしょうか？

もちろんそれは大切なことです。

毎月のキャッシュフローが順調に入っているときでしょうか？

これも大切なことです。

というより基本です。

最初にいい物件を購入できたことも、

毎月のキャッシュフローが順調に入ってきていることも

もちろん成功の一つかもしれませんが、

最終的にはその物件を思うような金額で売却できたときこそが、

「成功」

と言えます。

例えば自己資金１千万円を投じて購入した物件があるとします。

毎年のキャッシュフローが２００万円だったとすると、

５年間で元が取れます。

そして６年目に入ってすぐ売却したときに、

借入金も仲介手数料も税金も払って、

手元に何も残らなければ、

この投資はプラスマイナスゼロです。

お金としては損失はありませんが、５年間の不動産に対する労力と、

その間のリスクを考えると全然割に合いませんよね。

ですから、

保有時に累積されたお金　＋　売却時に残ったお金　－　自己資金

でプラスが出て、初めてその投資は成功と言えます。

だから不動産投資で成功できたかどうかは、

「売却して初めてわかること」

なんですね。

投稿者 taxkanae ： 2009年08月25日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資で大事なものと言えば、

立地、建物の構造、築年数、間取りなどいろいろ思いつきますが、

やっぱり一番は「利回り」ですよね。

エレベーターがあって管理費が高くなりがちな物件でも

利回りがあればカバーすることができます。

そしてこの「利回り」が高ければ、

連動して物件からのキャッシュフローも高くなります。

今の不動産投資の主流は、

このキャッシュフローに置かれていますが、

この利回りは売却時にも影響します。

例えば１０年前に表面利回り２０％の１億円の物件を購入したとします。

１０年前から不動産投資をしている方に聞くと、

当時は表面利回り２０％という物件はざらにあったそうです。

そしてこの物件の賃料を維持できたとして

表面利回り１０％で売却できれば、

なんと売値は２億円になります。

もちろん売却益に対して税金は掛りますが、

売却するときは利回りが低くなれば低くなるほど、

売値は高くなり、手残りのキャッシュは多くなります。

だからキャッシュフロー重視の投資も、

売却益重視の投資も、やっぱり利回りは大事なんですね。

投稿者 taxkanae ： 2009年07月03日 ｜ トラックバック (0)

物件を融資を受けて購入すると、

借入金の返済や減価償却があるので、

申告の利益と実際に残るお金は違ってきます。

それは、

〈 利益＝収入－（減価償却費＋利息＋その他の経費）〉

で、実際に残る税引前のお金は、

〈実際に残る税引前のお金＝収入－（返済元金＋利息＋その他の経費）〉

違うのは減価償却と返済元金の部分です。

ここまではちょっと勉強した方なら、

「わかってるよ」

という声が聞こえてきそうですね。

では、物件ごとのキャッシュフローはどうでしょう？

物件が１つならわかりやすいですが、

２つ、３つとなってくると、

どの物件がどれだけ稼いでくれているのか

だんだんわからなくなってきますよね。

ですのでうちのお客さんには、

物件ごとにどれだけ稼いでくれているのか？

というキャッシュフロー表をお渡ししています。

これは結構喜ばれます。

これを見れば、どの物件が力があるのかが一目瞭然です！

そしてどこを改善するべきなのかも見えてきます。

エクセルの知識があれば、

作成できるので、

興味のある方は一度作成してみてはいかがでしょう？

投稿者 taxkanae ： 2009年04月17日 ｜ トラックバック (0)

確定申告をご自身でされている方も、

税理士さんに任せている方も、

確定申告が終われば、

「やれやれ」と、ホッと一息つきたいところですね。

僕も同じです。

でも僕のお客さんには、もう一息頑張ってもらいます。

それは確定申告で数字が固まったからこそ、

次の年の計画ができるからです。

不動産を購入して最初の年は、

実際に修繕費や光熱費がどれくらいかかるのか？

交通費やその他の経費が、

どれくらいかかるのかはわからないものです。

でも１年経って、確定申告の数字が固まれば、

何にどれくらいのお金がかかるのかが、

予想できるようになります。

そしてこの予想できる数字をもとに、

今であれば平成２１年度の数字を

シミュレーションしてみるのです。

税理士さんに任せている人は、

一度、今年の利益とキャッシュフローがどれくらいになるのか、

一緒に考えてみてもらうのも一つでしょう？

そうすると、利益が思ったより出そうな場合は、

「今年は修繕を入れようか？」

とか、

キャッシュフローが思ったより出ない場合は、

「是が非でも空き室を埋めいといけないな」

と意識にインプットされます。

これを続けていけば、

自然と計画した目標数値に、

実際の数字が近づいてきます。

だから、確定申告が終わった今こそ、

今年の不動産経営の数値計画を立ててみてくださいね。

投稿者 taxkanae ： 2009年03月10日 ｜ トラックバック (0)

昔からあることわざに、

「聞くは一時の恥　聞かぬは一生の損」

というものがあります。

これは不動産投資の税金の世界では、

かなり的を得た言葉のように思います。

今日は午前中、面談がありました。

相談者の方は、僕が主催している交流会にも

参加している方で、

既に数棟の物件を持っていらっしゃいます。

そのうち昨年購入された物件もあり、

その確定申告の相談に来られました。

そしてその相談者は、

「まだまだ物件規模も小さいし、他の投資家の方に言うのは恥ずかしくて、

先生のところに相談に来るのも、恥ずかしいと思っていました。」

と言われました。

そして僕がその方の保有物件や、確定申告のポイントについて、

時間をかけてわかりやすく説明すると、

「物件を買う前に相談に来ればよかったです。

今度物件を買うときは、必ず購入前に来ます！」

と言っていただけました。

僕の所に相談に来る方のうちの９割の方が、

「購入前に相談に来ればよかった・・・」

と言われます。

不動産投資の税金は、所有している不動産の規模によって、

金額の大小はありますが、大きくても、小さくても、

押さえるべきポイントは似たところがあるのです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

そして処理を誤ったために、

この先、数十年間、節税できなくなることもあるのです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

だから、

「聞くは一時の恥　聞かぬは一生の損」

なんです。

投稿者 taxkanae ： 2009年03月06日 ｜ トラックバック (0)

僕のお客さんから頂いた質問をご紹介します。

【Ｑ】

先日新たに物件情報が送られてきました。

利回りや立地等はまぁまぁいいのですが事務所なのです。

叶さんはこれをどうお考えですか？

御意見をお聞かせいただけたら幸いです。

よろしくお願いします。

《物件概要》

交通　最寄駅より徒歩５分

土地面積　400平方メートル

建物面積　1,000平方メートル

建物築年月　平成３年

建物構造　ＲＣ造６階建

間取り　事務所×６戸　駐車場×28台

満室時年収　２千万円

価格　１億１千万円

【Ａ】

利回りはとても高いですね。

しかし事務所物件は、

基本的に空き室リスクが非常に高いです。

それは1室あたりの賃料が高いこと。

そして住居と違って、

検討してくれるテナントの数が限られてくるからです。

また非常に景気にも影響しやすいので、

今のような状勢ですと、

空き室リスクは高くなる傾向にあります。

先日、すでに３棟の物件を持っているお客さんとお話をしました。

そのお客さんは、住居系物件２棟、

店舗物件１棟を持っていらして

過去に事務所物件を持っていたのですが、

やはり事務所物件はかなり運営がきつかったということでした。

そしてやっぱり今から購入するのであれば、

住居系、特にファミリー用物件

が最も収益が安定するということでした。

経験者の話に基づいても、やはり最初の物件は

住居系物件の方が良いと思いますよ。

投稿者 taxkanae ： 2009年01月21日 ｜ トラックバック (0)

先日お二人の相談者が新しい事務所に訪れました。

そして相談させていただいているうちに感じたのです。

不動産投資で最も大切なものは何なのか？

何だと思いますか？

利回りでしょうか？

立地でしょうか？

融資が付くか付かないかでしょうか？

それとも他の指標でしょうか？

もちろんこれらは不動産投資をするに当たって非常に大切です。

これらを研究し、勉強しなければ不動産投資の成功はありえないでしょう。

でももっと大切なことがあるんです。

それは、あなたが不動産投資をして将来どうなりたいか？

です！

なんだそんなことか？と思われたかもしれません。

しかし不動産投資をするにあたって、

・将来どうなりたいか？

・どのような暮らしがしたいのか？

という目標や意向がなければ、戦略もたてられないのです。

税金には一つのことについて、幾通りか判断ができることがあります。

そしてその判断材料となるのは、あなたの意向なのです！

その不動産を保有し続けたいのか？また売却する予定なのか？

売却するのであれば、何年後にしたいのか？

などの将来に対する考えによって税金戦略も変わってくるんですね。

もしまだ目標が定まっていない方は、

来年や将来に向けて、目標を立ててみてはいかがでしょうか？

投稿者 taxkanae ： 2008年11月13日 ｜ トラックバック (0)

今、世界的に経済がエライことになっていますね。

リーマンショックで日本の株にもかなり影響が出てきています。

僕も株を少々保有していますが、例にもれず大幅に下落！

購入した金額の約1/50になってしまいました・・・。（汗）

僕の周りでも、株で損失を出している方はかなりいます。

実際に株式投資と不動産投資をしてみて感じること・・・。

それはやっぱりコントロールの幅の違いですね。

僕は職業柄、企業の決算書を読むことはできます。

しかし株式投資の場合、いくら決算書を読んで株を購入したとしても、今回のような全世界を揺るがすような経済情勢になった場合、

ほとんどの株が下落することになります。

企業の内部要因だけでなく、外部要因にもかなり左右されてしまうんですね。

一方、現物の不動産投資は天変地異などの外部要因を除いて、経済情勢にあまり左右されるということはありません。

実際に僕の不動産で考えてみても、今回の経済情勢によって、入居者が退去するとか、賃料がいきなり下がるということはありません。

これは人間の必要なものである「衣・食・住」の「住」の部分だからということもあるでしょう。

もちろん景気が悪くなり、企業の業績が落ちて、入居者の給料が下がり、退去が発生してしまうということも、今後は考えられます。

しかし、株式投資と比べると、そのタイミングはスローペースです。

だからその間に準備ができます。

準備ができるということはコントロールがしやすいということにも繋がります。

現物のインカムゲインを主とした不動産投資は、いきなり大きく儲かるというものではありませんが、購入する物件を間違わなければ、

他の投資と比べてコツコツと着実に資産を増やしていける投資だと感じる今日この頃です。

投稿者 taxkanae ： 2008年10月13日 ｜ トラックバック (0)

大阪へセミナーに行ってきました。

セミナーには４０名ほどのオーナーが参加していました。

セミナーのテーマは「不動産管理について」。

最初に大手の管理会社のお話がありました。

その後、各テーブル６名から８名で管理について１時間ほどワークショップをしました。

ワークショップでは、管理についていろんな話題が出てきました。

・管理会社について

・管理費について

・清掃、ゴミ回収について

・修繕について

・鍵について

などなど・・・

その中で僕が勉強になったのは、修繕についてです。

実は僕の物件は今、屋上防水が必要になってきていると管理会社に言われています。

そして管理会社を通じて現在、業者に見積りを取ってもらっています。

管理会社からは数百万円程度が必要になるだろうとのことです。

僕は見積もりが出てきた時点で、いくつかの知っている業者に再度、見積もりを出してもらうつもりです。

もちろん管理会社を信用していない訳ではありません。

まず本当に修繕が必要なのか？

修繕が必要だとすれば、どの程度の修繕が必要なのか？

さらに修繕費を低く抑える方法が他にないのか？

などを自分が納得するまで説明してもらうつもりです。

数百万円というのは、僕の物件から得られるキャッシュフローの１年から２年分ですから、少ない金額ではありません。

だから簡単に妥協はできません。

そしてワークショップで出てきた共通点。

管理会社との信頼関係を築くことは重要。

でも物件の管理は管理会社に任せっきりにせずに、肝心なところは自分の目で頭でチェックしていかなければならないということです。

やっぱり不動産投資は、最終的には自己責任ですからね。

僕も改めて勉強になりました。

セミナーでは参加した大家さんに色んな話を聞くことができました。

やっぱり皆さん、同じ悩みを持っている方もいれば、

長年の経験で悩みを解決している方もいらっしゃいます。

経験者のお話はとても参考になりますね。

投稿者 taxkanae ： 2008年09月23日 ｜ トラックバック (2)

提携している損害保険の代理店、リスクサービス㈱の伊集院社長と打ち合わせをしてきました。

伊集院社長とは「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3で一緒にセミナーをさせていただいたのですが、その講演内容はとっても反響が大きかったのです。

打合せの内容は、僕が保有しているマンションのリスク回避です。

リスクを洗い出して、それに対する保険を付けていきました。

損害保険は金額が小さくても、いざという時に威力を発揮する商品があるのです。

今回はそれを付加！

伊集院社長の講演内容はもうすぐDVD化する予定ですので、それを見ていただければ損害保険の重要さがわかりますよ。

今まで損害保険を適当に掛けてきた方は、一度見直してみてはいかが？

投稿者 taxkanae ： 2008年09月09日 ｜ トラックバック (0)

先日、２組の方が面談に来られました。

しかもわざわざ遠方から来ていただけました。

１人目は、

「検討している物件を見てもらいたい」

ということで広島から来られました。

２人目は、

「最近購入した物件と、本業の税金関係を見てもらいたい」

ということでご夫婦で来られました。

１人目の方が検討している物件は、

「僕でもエリア内にあったら買いたい！！」

と思うような数字的にはとても優秀な物件でした。

優秀な物件で、しかもご本人は不動産に携わっているお仕事にも関わらず、

「やはり事前に専門家の意見を伺いたい」

ということで来られたのでした。

そして僕が物件を購入するに当たっての税務的な注意点や、今後の課題を洗い出しご説明したところ、非常に満足して帰られました。

やはり金額の大きい不動産投資は、これぐらいの慎重さが必要ですね。

２組目のご夫婦は既に購入済みということで、その物件のキャッシュフローを分析しました。

数字は嘘をつきませんので、厳しい結果であることを正直にお伝えしたところ、ガックリと肩を落とされていました。

でもそれから色々なお話をお聞きし、課題を洗い出してやるべきことをお伝えしたところ、このご夫婦も笑顔で帰って行かれました。

そしてやっぱり

「先生に事前に相談しておけばよかった」

とおっしゃられました。

不動産投資をすると決めた方は、目標があるはずです。

それは

「何年後にキャッシュフローがいくら」とか

「何年後に資産がいくら」とかです。

その目標を達成するために“不動産投資”という手段を使っているだけなのです。

でも物件を探して、探して、探して、いくら探しても見つからない期間が長くなってくると、

だんだん“買いたい物件”ではなく“買える物件”を選ぶようになってきます。

この気持はよくわかります。

実際に僕もそんな気持になりました。

その時に僕を救ってくれたのは、僕の不動産投資の師匠でした。

そして探し続けた結果、“買いたい物件”が見つかったのです。

決して“買える物件”に走ってはいけません。

走ってしまいそうなときは、一度立ち止まって最初の目標を思い出し、冷静になりましょう。

そしてそんな時はうまくいっている経験者の意見を聞きましょう。

投稿者 taxkanae ： 2008年07月06日 ｜ トラックバック (0)

先週は４名の方が面談に来られました。

皆さん、セミナーに参加された方で、特典で付けている無料面談に来られたのです。

そしてその４名のうち３名の方が

「これから不動産投資をしたい！」

と決心した方々で、まだ物件を持っていらっしゃらない若い方でした。

そして３名の方々が最初に言った言葉がなんと一緒だったのです。

それは、

「まだ物件も持っていないので、何を質問して良いかもわかりません」

という言葉でした。

そして、この言葉に対して、僕が言った言葉は、

「物件を持つ前に相談に来ていただけたのでラッキーですよ。」

とお伝えしました。

実は僕の所に相談に来られる方で１０人中約８人の方が、

「物件を購入する前に相談に来ればよかった」

と言って帰られるのです。

物件を持ってない方に対して僕がお伝えすることは、

１、不動産投資をするための心構え

２、不動産投資のお金の流れ

３、不動産投資の情報の集め方

そして最も大切なことが、

４、不動産投資をするための個人の状況

です。

今の融資環境では、効率的でリスクを最小に抑える不動産投資をしようと思うと、やはり個人の属性の高さや自己資金の厚さが必要となってきます。

そしてまだその段階まで届いていないのであれば、そこに行くための戦略を立てて行動しないといけません。

これは最終的には

「自分の人生をどう生きるのか？」

という部分まで関係してくるように思います。

相談に来られた方の話をよく聞いて、このような話を真剣にさせていただきます。

そして面談が終わって帰られる頃には顔が明るくなって、

「叶先生とお話できて本当に良かったです！」

と言っていただけます。

面談の感想はこちら

実は僕自身、不動産投資のメンターから、このようなことを色々と教えてもらったのです。

やっぱり、自分一人で抱え込むのではなく、先達者に教えてもらうことは、本当に意味のあることです。

一人で悩んでいらっしゃる方は、是非面談に来て下さいね。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月23日 ｜ トラックバック (0)

午後から友人のところへ産まれたての赤ちゃんを見に行ってきました。

マンションに行くと、やっぱり気になります。

構造や築年数や間取り、賃料が・・・。

友人のマンションは賃貸マンションで、

構造はＲＣ、築年数は15年、間取りは３ＤＫ、
賃料は88,000円で、駅からは徒歩10分でした。

マンションの総戸数は住居用８戸、店舗２戸の計１０戸。

プラス駐車場８戸です。

この内容を聞いて思わず

「このマンション１棟欲しい！」

と言ってしまいました。

完全に職業病ですよね。(笑)

それでは問題です。

このマンションの税法上の耐用年数は何年になるでしょう？

まずはＲＣの耐用年数が４７年です。

そして中古マンションの場合は、この４７年から築年数を引きます。

Ａ　４７年－１５年＝３２年

次に経過している年数に２０％を掛けます。

Ｂ　１５年×２０％＝３年

最後にＡとＢを足します。

３２年＋３年＝３５年

この３５年で建物を減価償却していくんですね。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月15日 ｜ トラックバック (0)

僕のところに相談に来られる方は、既に物件を持っている、あるいはもう手付を打っている方がほとんどです。

そして購入した物件を僕が分析して説明すると１０人中８人ぐらいの方が、

「購入前に相談すればよかった・・・」

と言って事務所を後にします。

でも購入前の方なら、僕のアドバイスを受けてから動き出しますので、その分リスクは減少します。

僕もそうでしたが、やはり既に不動産投資をされている方から知識や経験談を聞くことは非常に重要なんですね。

その理由の一つが

「節税は物件購入前に決まっている」

からなんです。

一つ「売買契約書」で具体例をあげますね。

皆さんは契約書に記載される物件の金額が、保有してからの税金に影響することはご存じですか？

契約書の金額は総額で書いてあるものもあれば、土地と建物を分けて書いてあるものもあります。

そして建物の金額がいくらかで、保有してからの「減価償却費」というものが変わるのです！

「減価償却費」は僕が「魔法の経費」と呼んでいるほど、とても重要な必要経費ですので、建物の金額は重要なのです！

今度のセミナーではこの「減価償却費」についてわかりやすく、しかも突っ込んでお話します。

減価償却をマスターすれば、売買契約書に書かれる金額をどうすればよいのかが分かるようになります。

今日のお二人の相談者は、

「叶先生と相談できてよかった！！」

と明るい顔で帰られました。

投稿者 taxkanae ： 2008年06月14日 ｜ トラックバック (0)

先日、僕の不動産投資のメンターの家に遊びに行き、
色々と不動産投資のことについて語り合ってきました。

話の中で二人とも一致した意見・・・、それは

「不動産投資は投資なのだから、儲からなければ意味がない」

ということです。

僕もお客さんや相談に来られる方には、よく言ってますが、
借入をしてはじめる不動産投資は、思うように売却できて、
はじめて「成功」といえるのです。

ですから僕自身もまだ不動産投資で「成功」しているとは言えません。

でも思うように売却できそうな目処は立っています。

あくまでシミュレーションの中での話ですが、予想はできています。

そして思うように売却をするためには、物件を買う前から勉強が必要です。

税金や融資の動向、不動産市況そして不動産の価値や収益力の上げ方など、
勉強することはいっぱいあります。

「不動産投資は節税につながる」と業者から言われて物件を買った方。

物件の綺麗さに惚れてしまって、数字を見ずに物件を買った方。

その「投資」は儲かっていますか？

ゼロからサラリーマンが始める不動産投資は、資産を守ることでもなく、
綺麗な物件を持つことでもなく、あくまで「儲け」を得るための投資です。

ですから「物件を持つこと」に執着するのではなく、
「お金を残すこと」に執着してください。

と、僕自身も改めて肝に銘じました。

投稿者 taxkanae ： 2008年04月26日 ｜ トラックバック (0)

僕の持っているマンションはバスで１５分の場所にあります。

でも昨年は１００％の稼働率でした！

１００％ということは１件の退去もなくもちろん滞納もありません。

これには色々と理由があると思います。

まず一つはその地域の属性です。

僕のマンションのある地域は、もともと交通の便の悪いところですが
ターミナル駅に行くには便利な地域なのです。

ですからこの地域に住んでいる人たちは、あまりこの地域を離れないのです。

また大きな企業も２つほどあり、その会社に勤務している入居者も
いらっしゃいます。

駅に近い物件は確かに入居者が入りやすいかもしれませんが
その分、物件価格も高く、競争も激しくなります。

僕がこの物件に買い付けを入れたときは、僕一人だけでした。

簡単にいうと多くの投資家は「バスで１５分」というだけで
投資対象から外していたのでしょうね。

他の投資家が狙わない物件で、いい物件を見つけることができると
売買交渉も強気に出ることができます。

もちろん駅から近い物件はいいのかもしれませんが、

「駅から遠い物件でも良い物件がある」

ということを頭に置いておけば、思わぬ物件を探し当てることが
できる可能性があります。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月21日 ｜ コメント (3) ｜ トラックバック (0)

先日、提携している保険会社の担当者が新商品の紹介に来られました。

その商品、興味深く聞いていたのですが、
非常に不動産投資家向けの商品だと感じました。

通常、収益物件を購入すると団体信用生命保険に
入る方が多いと思いますが、入れる金額は１金融機関１億まで。

となると同じ銀行で億単位の融資を受ける場合は、
２棟目は団信に入ることができなくなります。

でも心配性な方は、その部分も担保しておきたいですよね。

僕は心配症なので担保しておきたいのです。

そこでこの保険が有効だと思ったのです。

その内容は、

　・借入の返済に従って、保険料が同じ割合下がる。
　・掛け捨てなので途中解約が可能。
　・新たな物件を購入した場合は、もう１本新たに保険に入ることができる。
　・掛け捨てなので安い

どうです？

これなら物件を購入したら、この保険に新しく入って、
物件を売却したら解約すればいいですよね。

しかも持っている物件の借入の返済に応じて
保険料も下がりますからとても効率的です。

心配症の不動産投資家にピッタリだと思いませんか？

僕も２棟目を同じ金融機関で借りる場合は、入ろうと思います。

この保険、僕のクライアントなら団体割引で加入できます。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月14日 ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

最近税金対策のために不動産投資はどうかと興味を持っています。

不動産投資をすることによって大きな節税ができるのでしょうか？

【Ａ】

不動産投資を検討中ということですが

基本的に収益が上がる不動産投資は

節税とは相反するものであるということを

認識してください。

その上で戦略を立てて不動産投資を行えば

節税というよりも

"効率的に資産を増やしていくこと"

が可能になります。

その戦略は、あなたが今後の生活をしていく上で

どのような目標を持っているか？

将来どうなりたいのか？

ということから始まります。

節税目的だけで不動産投資をしてしまうと

他の要因が見えなくなってしまいます。

不動産投資も１棟とかになると

事業経営と一緒ですので

経営者としての覚悟と、心構えが必要でしょう。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月13日 ｜ トラックバック (0)

【Ｑ】

いろいろ物件を探すうちにたまに良いかもと思う物件を

見つけるのですが、地元以外にあったりします。

自分の住んでいるところから遠くて

見に行くことができない物件は

最初から購入をやめたほうがいいのでしょうか？

できれば地元に物件があって

見に行くことができればいいのですが、

その他の場所でも良い物件が見つかった場合は

どのように考えれば良いでしょうか？

【Ａ】

地元以外の物件についてですが

私の投資スタンスは基本的に地元の物件だけを投資対象にしています。

それは、

１、地元の人にしかわからない細かい地域の属性がある。

２、信頼できる管理会社をつけなければ、
　　管理会社にいいようにされる可能性がある。

３、客付けをしてくれる不動産仲介業者との付き合いが難しい。

４、いざというときに物件の状況を把握することが難しい。

という理由からです。

逆にいえば上記のようなリスクが回避できる場合は、

地元以外の物件を購入することも検討できると思います。

最後は個人の投資スタンスによりますので、

上記のリスクを回避できると自信があるなら

検討してもいいと思います。

現に地元以外の物件を購入されている不動産投資家は多くいますから。

投稿者 taxkanae ： 2008年01月10日 ｜ トラックバック (0)

僕は基本的には、知っている地域の物件しか探しません。

それは、単純に知らない地域より

知っている地域が安心できるからです。

僕の地元は神戸ですので

阪神間に関しては地域の土地柄がある程度わかります。

神戸でも地元の人しかわからない地域があります。

もし知らない土地の物件で、そのような地域の物件を

購入してしまったら、その後の気苦労は絶えないように思います。

物件の管理を管理会社に任せるにしても、

やはり何かあったときに現地へすぐに行けるということは

かなりの安心感があります。

また阪神間は神戸、芦屋、西宮と全国的にも

住んでみたい街の一つに挙げられるような地域です。

そして空き室が発生してなかなか入居者が入らないような場合でも

ファミリー用であれば自分たちが住むことができますし

ワンルームでも地元の知り合いを入れることが可能だと思ったのです。

しかし阪神間は人気のある地域ですので

土地値が高い分、人気のない地域に比べて利回りが下がってしまいます。

ですからなかなか思うような物件を見つけだすことは難しいのが現状です。

投稿者 taxkanae ： 2007年11月26日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

不動産投資仲間８名で物件見学会に行きました。

その仲間のメンバーも多種多様で、資産家、経営者からサラリーマン、中には公務員の方までいらっしゃいます。

見た物件は合計７物件。

私ははじめてこの見学会に参加しましたが、これがとても重要なことに気がつきました。

物件のほとんどが高利回りの物件で、なかには現在仲間が検討中の超オフレコ物件まであります。

そして対象物件を見ながら、それぞれの投資家が感想を言います。

同じ不動産投資家でも、個人のスタイルによって見方は自ずと変わります。

重要なことは自分の投資スタイルを決めているか、ということです。

これは経験を積んで、自分の将来の方向性をある程度決めなければスタイルは確立されません。

このスタイルでキャッシュフロー・税務戦略も変わってきます。

物件へ行くまでの道中や、昼食中、休憩のお茶中でも不動産の話は絶えません。

そしてこの話の中に重要な情報がたくさんあります。

最近物件を購入した方からは、最新の銀行の融資姿勢が聞くことができますし、私は私で不動産投資をする上での税務の知識を惜しみなく出します。

その他にも私の知らない知識や情報がたくさん出てきます。

さらには業者の紹介まであります。

おそらくちょっとしたセミナーに行くよりも中身のある内容でしょう。

同じ志のある仲間を持つ重要性がおわかりいただけますか？

おそらく周りから見れば、変な集団に見えると思います。

皆さんラフな格好で、暑い最中汗だくになりながら物件を目指してぞろぞろと歩いているんですから。（笑）

投稿者 taxkanae ： 2007年07月29日 ｜ トラックバック (0)

不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由であきらめている人も多いでしょう。

確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。

しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです！

そこをうまく付きましょう。

そして所得の低い人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、税金の面では非常に有利になります。

不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、税引後のキャッシュフローまで計算していますか？

この税引後キャッシュフローを計算することで、低所得の恩恵が理解できるのです。

所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。

ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。

最高税率は所得税、住民税を合わせて５０％なので、税引前の不動産のキャッシュフローが年間５００万円ある人でも、税引後のキャッシュフローは単純に２５０万円になってしまうのです。

これが２０％の税率の人だと、税引後キャッシュフローは４００万円！

その差１５０万円にもなります。

この差は非常に大きいです。

さらに１年目は不動産を取得したことにより、一括で経費計上できるものがあるので、所得税や住民税が還付される可能性も高いのです。

不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、自分に投資して信用をつけてください。

投稿者 taxkanae ： 2007年07月22日 ｜ トラックバック (0)