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お金を残す不動産投資ブログ

節税より先に儲かることが重要?

  • 2017年10月18日
  • 投稿者:taxkanae
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“節税”という言葉は、皆さんかなり興味があると思います。


払わないといけない税金が、合法的に節約できれば、確かに得した気分になります。


でも、よく考えてください。


税金、特に所得税や法人税は利益がないと発生しません。


「不動産投資で節税」という言葉に騙される人は多いですが、
この文章には、掛けている部分があります。


本当は「不動産投資で“損するから”節税」です。


だから、本当の不動産投資家、あるいは経営として不動産賃貸業をするのであれば、
しっかりと利益を出すことが重要です。


そして、利益を大きく出した次に考えることが、節税です。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

リフォームもストーリーが必要?

  • 2017年10月02日
  • 投稿者:taxkanae
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持っている物件に空室が出ると、リフォームをすることになります。


原状回復程度のこともあれば、リノベーションすることもあると思います。


ただ、何の目的もなくリフォームしてしまうと、
誰も見向きされない部屋になってしまう可能性もあります。


そうなれば、お金だけ出て行って、家賃は入ってこないことになります。


だから、リフォームにもストーリーが必要です。


どんな人に、どんな風に住んでもらいたいか?


それを見据えながらリフォームすると、
意外と早く入居付けできることが多々あります。


《編者 叶 温》



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入居者さんから感謝のお手紙までもらう空室対策とは?

  • 2017年09月22日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は過去に、1棟10室のRCファミリーマンションを所有していました。


通算所有期間が7年でしたが、


1年目の稼働率、100%
2年目の稼働率、96.6%
3年目の稼働率、96.6%
4年目の稼働率 95%


という感じで、7年間で97%の稼働率でした。


4年目の稼働率がちょっと下がったのは、
3年目の11月から空いた2部屋が、
今年の4月に入居が決まったためです。


空室期間、およそ半年。


僕は満室経営を基本としているので、
この間は、気が気でない半年間でしたね。


入居者さんが半年いないということは、
それだけで、数十万円の損失ですし、
リフォーム代も広告宣伝費も掛かってしまいます。


何よりも精神的によくありません。


この期間を経て、出た答えは、
「今いる入居者さんに、できるだけ長く住んで頂くようにしよう」
です。


賃貸経営を極めている人であれば、 当たり前のことなのですが、
やはり、自分で経験しないと人間わからないものです。


そして、この戦略を管理会社さんにもお伝えして、
色々と改善を図った結果、入居者さんから感謝のお手紙まで頂くようになりました。


こうなると、不思議なもので
もっとできることはしてあげよう」という気持ちになりました。


もちろん、コストを掛ければいいというものでもありませんので、
バランスが大切ですが、今いるお客さんを大切にすることは、
商売の基本なんでしょうね。


《編者 叶 温》



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空室でも●●は減ることはない?

  • 2017年09月15日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュ・フローを最大化するために
僕が絶対に必要だと思っていることは“満室経営”ですよね。


僕は過去に売却したマンションは約8年所有していましたが、
空室率は5%でぐらいで推移しました。


稼働率95%ということですね。


そして空室になると、いつも「お金を捨ててしまっている!」思っていました。


例えば、家賃5万円の部屋が1年間空くと、


 5万円×12ヵ月=60万円


を捨てていることと一緒です。


空室でも、その他の経費である固定資産税、管理費、修繕費、
水道光熱費などは、減ることはないわけですから、
空いている部屋の家賃分が、完全に丸損ということです。


また、1億円で利回り10%ぐらいのマンションを
フルローンで運営すると、手残りは多くて300万円ぐらいですから、
先ほどの60万円という金額は、とても大きいのです。


たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、おそらくその方に、
「毎月5万円を私にください」と言っても、絶対にしないでしょう。


でも、空室と言うのは、お金をドブに捨てているのと同じことなんですね。


《編者 叶 温》



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●●はキャッシュフロー上、ダブルパンチ?

  • 2017年09月08日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入して運営すると、
できるだけキャッシュフローを最大化したいですよね。


キャッシュフローを最大化するためには、
税金の知識もないといけませんし、経費を下げることも重要です。


でも何がもっとも重要かというと、空室をできるだけ少なくすることです。


空室は入ってくるはずのお金が入ってこないということなので、
キャッシュフローにとっては最悪です。


空室があるだけで、毎月家賃相当のお金を、
ドブに捨てているようなものですからね。


そして、もう一つキャッシュフローにとって最悪なことがあります。


それは、滞納!


滞納は、お金が入ってこない上に、
税務上、収入にはあげないといけないので、税金は発生します。


まさにダブルパンチですね。


だから、空室と滞納を防ぐことが、不動産投資家、大家さんにとっては、
最優先で取り組まなければいけないことです。


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自己資金、早期回収の要因とは?

  • 2017年07月31日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときは、自己資金をいくらか入れますよね。


この自己資金が、物件購入後のキャッシュフローで、
全額回収することができれば、理論的には、
また同じ投資ができることになります。


そして、自己資金の回収期間が早いほど、
投資拡大のスピードも早くなります。


では、自己資金の回収期間が早くなるのは、
どのような要因でしょうか?


▼当初の自己資金を少なくする


1、購入時にフルローン、オーバーローンで自己資金をできる限り少なくする。


▼毎年の税引後キャッシュフローを多くする


2、借入期間を長くして、毎年の返済を少なくする。


3、建物を高くする、あるいは設備を認識して税金の発生を遅らせる。


大きなポイントとしては、この3つですが、
どれも所有時や売却時に足を引っ張るものばかりです。


したがって、自己資金の回収を早くすることは、
リスクを拡大させることとオフトレードの関係にあります。


投資スピードを早くして、投資規模をどんどん拡大したい場合は、
その分、リスクも高くなることを認識しておく必要があるんですね。


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目で見えないものを頭で見る重要性

  • 2017年07月27日
  • 投稿者:taxkanae
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数千万円、数億円、安くても数百万円の買い物となる
不動産を購入するにあたっては、
やはり事前にシミュレーションをすることが重要ですよね。


数字のプロの私でも、物件の購入を検討する時は、
何回も何回もでシミュレーションをします。


「金持ち父さん貧乏父さん」シリーズの本の中でも、
次のような言葉があります。


「目で見えないものを頭で見る」


「お金が見えるように頭を訓練する」


これらは非常に重要なキーワードで「綺麗な物件だから」と
目に映ったものを感情的に判断したり、
「○○が儲かると言っているから」と他人の意見によって
投資判断をしたりしている人は、お金を儲けることができません。


重要なことは、数字を理解して、自分の頭で判断することなんですね。


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不動産投資で節税?

  • 2017年07月18日
  • 投稿者:taxkanae
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「不動産投資で節税」という言葉に騙されて、
多くの人が不動産投資で失敗をしています。


もちろん、不動産投資を始めたことによって、
今まで経費として計上できなかった支出の一部が必要経費となるので、
その部分を節税と捉えることもできます。


でも、それが不動産投資=節税ということではないんですね。


不動産投資の税金は、しっかりと儲けた上で発生する税金を、
どうコントロールしていくかが課題なんです。


節税の代表と思われている減価償却費にしても、
建物価額の総額=減価償却費の総額は決まっています。


所有時、売却時、どのタイミングで
税金を発生させるのかコントロールをするだけです。


不動産投資で節税という言葉に騙されないようにして下さいね。


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知らないことは教えてもらう方が早い?

  • 2017年07月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしようと決意したら、いろいろと本を読んだり、
セミナーに参加したりしますよね。


それも、もちろん必要なことですが、
何でも知らないことは、結局、教えてもらう方が早いです。


僕は税理士を目指した当時、独力で勉強していましたが、
やっぱりなかなか受かりませんでした。


その後、専門学校に通ってからは、先生にいろいろと教えてもらいながら、
無事に合格することができました。


これを不動産投資に置き換えると、素人にも係わらず、
適した先生に教えてもらわずに、失敗する人が多いように思います。


特に税金まで含めると、かなり難しくなってくるので、
やはり、適した先生に教えてもらう方が、話が早く、よく理解できます。


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利回りが1%違うだけで売価に1千万円以上の差が!?

  • 2017年06月14日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときは、できるだけ表面利回りの高いものが欲しいですよね。


でも逆に物件を売却するときは、できるだけ表面利回りが低い方が高く売れます。


例えば、年間の満室家賃収入が1千万円ある物件の例で見てみましょう。


▼表面利回り10%で売却できる場合


家賃収入1千万円÷10%=売価1億円


▼表面利回り9%で売却できる場合


家賃収入1千万円÷9%=売価1億1,111万円


このように、利回りが1%違うだけで売価に1千万円以上の差が出ることになります。


だから、5年から10年ほど前に、表面利回り10%で買っている人は、
今の市況だと、8%ぐらいで売れることも多いので、儲かるわけです。


安く買って高く売る!


商売の基本ですが、投資は市況の流れを読むことも重要ですね。


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入居前に見抜く滞納者の共通点とは?

  • 2017年05月30日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業をスタートすると、一定の割合で発生するのが滞納です。


中には3ヵ月も4ヵ月も滞納する入居者もいます。


そんな滞納者を抱える大家さんの顔はとても辛そうで、
同じ大家として辛い気持ちがよくわかります。


滞納はお金は入ってこないのに、税務的には、収入であげなければならないので、
キャッシュフローとしてはダブルパンチです。


滞納はできれば避けたいもの!


ただ、滞納者には共通していることがあるんです。


その共通点、何だかわかりますか?


まず、入居募集をして入居者が決まると、まず見るのは、入居申込書ですよね。


その中でどこに注目しますか?


勤務先でしょうか?


年収でしょうか?


実はこれらは、あまり参考にはならないそうです。


滞納者は平気でこれらを改ざんしてくるからです。


それでは、どこを見ればよいのか?


一番見てほしいのは「転居理由」です。


転居の理由には、学校、仕事、結婚など、それ相応の理由があるはずです。


この転居理由があいまいな方は、滞納をする可能性が高いらしいのです。


ですから、入居希望者にしっかりと転居理由を聞くことが、
滞納を未然に防ぐ第一歩なんですね。


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毎月お金を捨てている?

  • 2017年05月22日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュ・フローを最大化するために
僕が絶対に必要だと思っていることは“満室経営”ですよね。


僕は過去に売却したマンションは約8年所有していましたが、
空室率は5%でぐらいで推移しました。


稼働率95%ということですね。


そして空室になると、いつも「お金を捨ててしまっている!」思っていました。


例えば、家賃5万円の部屋が1年間空くと、


 5万円×12ヵ月=60万円


を捨てていることと一緒です。


空室でも、その他の経費である固定資産税、管理費、修繕費、
水道光熱費などは、減ることはないわけですから、
空いている部屋の家賃分が、完全に丸損ということです。


また、1億円で利回り10%ぐらいのマンションを
フルローンで運営すると、手残りは多くて300万円ぐらいですから、
先ほどの60万円という金額は、とても大きいのです。


たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、おそらくその方に、
「毎月5万円をドブに捨ててください」と言っても、絶対にしないでしょう。


でも、空室と言うのは、お金をドブに捨てているのと同じことなんですね。


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物件購入は出口まで見据えて

  • 2017年05月19日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討する時は、ほとんど購入後の
キャッシュフローがあるかどうかで判断すると思います。


もちろん所有している時のキャッシュフローは重要ですが、
出口を考えることも同じぐらい重要です。


例えば、自己資金700万円で購入した物件から、
年間100万円、毎年キャッシュフローがある物件を購入したとします。


これを10年運営すると、100万円×10年=1,000万円のキャッシュフローになります。


でも、出口まで見据えると、年間100万円ないかもしれません。


仮にこの物件を10年後に600万円で売却できたとすると、
実際には年間90万円しか儲かっていないことになります。


所有時1,000万円+売却時600万円‐購入時700万円=900万円


900万円÷10年=年間90万円


最初に高く買ってしまうと、このような結果になる可能性もあるんですね。


叶税理士法人では、物件を出口まで見据えて購入して頂くために、
「物件キャッシュ・フローシミュレーション」サービスを提供しています。


この「物件キャッシュ・フローシミュレーション」は、
不動産投資専門の税理士法人のノウハウを詰め込んだシミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使用して、


あなたが購入を検討している物件の、所有している期間の税引き後キャッシュ・フローから、
将来、売却した時の税引き後キャッシュ・フローまで、物件が生み出すキャッシュ・フローを
シミュレーションシートとして、1物件につき3回まで提供させて頂きます。


その3回は、初回提出時のシミュレーションの内容から、金利や物件価格等の変更があった場合に、
条件を変更しての再シミュレーションを、あと2回させて頂くということです。


再シミュレーション2回の期限は、
初回のシミュレーションシートを提供させて頂いてから1ヵ月以内。


ただし、税務等の質問に回答するサービスは含まれておりませんのでご了承くださいね。


価格は、1物件あたり1万円(税抜)になります。


是非、このサービスを活用して頂き、物件のキャッシュ・フローを見極めてくださいね!


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/buttken_info.html


《編者 叶 温》



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区分所有マンションの管理費の割合が高くなる理由

  • 2017年05月09日
  • 投稿者:taxkanae
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管理を外注する人にとって、管理費は外せない支出ですよね。


でもこの管理費、1棟ものと区分所有とでは、割合がかなり違ってきます。


そして、明らかに区分所有の方が、割合的に高くなります。


それは、修繕積立金があるからです。


税法の原則としては、修繕積立金といえども、実際に修繕等が行われ
その修繕等が完了した年の経費になります。


ただし、次の要件を満たす場合には、支払った年の経費としてもいいことになっています。


1、区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること


2、管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと


3、修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと


4、修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること


このような理由で修繕積立金が経費になるので、
どうしても管理費の割合が高くなってしまうんですね。


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不動産投資が他の商売と大きく違う点は?

  • 2017年03月27日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は、税理士業、そろばん教室、不動産投資等、様々なビジネスをしていますが、
不動産投資は他の商売と大きく異なる点があります。


それは、何かわかりますでしょうか?


僕が思う、不動産投資と他の商売の大きく違う点は、人にあまり頼らなくてもいい点です。


税理士業やそろばん教室は、いわゆる労働集約型の商売で、
お客さんが増えれば増えるほど、人材も必要になってきます。


人が多くなれば、場所も備品も必要で固定費も使いますし、
様々な問題も出てくるので、気も使います。


だから、ある程度の経営スキルがある人でないと、
なかなかうまく事業を拡大することはできません。


一方、不動産投資、不動産賃貸業はどうかというと、
入居者が入って、賃料をしっかりと入れてさえくれれば、
ほとんど人に頼ることなく、事業を回すことができます。


もちろん、管理会社やリフォーム業者など、外注先で人に頼ることはありますが、
それは事業の中で人を雇うこととは大きく異なります。


人材を抱えなくてもよいから、サラリーマンや主婦でもできます。


他にも、融資を受けやすかったり、仕入れがなかったりと、異なる点はありますが、
僕的には、人材を抱えなくも良い点が、大きな相違点だと感じています。


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確定申告最終チェック!会社にどうしてもバレてしまうこととは?

  • 2017年02月27日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告の最盛期ですね。


もしあなたが、会社に黙って不動産投資をしていたら、確定申告の仕方によっては、
会社に不動産投資をしていることが、バレてしまう可能性もあります。


確定申告書には、第一表、第二表があるのですが、第二表の右下に、住民税の覧があります。


この覧には、会社に住民税全額を徴収してもらう、「特別徴収」のチェックボックスと、
不動産所得に対する住民税は、自分で納付する、「普通徴収」のチェックボックスがあります。


会社に不動産投資をしていることがバレたくない人は、
「普通徴収」にチェックを入れる必要があります。


しかし、この「普通徴収」にチェックを入れても、会社にバレる可能性があるのです!


それは、昨年の不動産所得がマイナスになっている場合です。


特に、昨年に物件を購入している場合は、登録免許税や、不動産取得税などの
経費が多くなっていますので、不動産所得がマイナスになる可能性が高いです。


そうすると、給与所得と合算されてしまうため、同じ会社の、
同じぐらいの年収の人よりも、住民税の金額が少なくなってしまうんですね。


この場合は、カンのいい経理担当者に聞かれたときに備えて、
しっかりと理由を考えておかないといけません。


《編者 叶 温》



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会社に不動産投資をしていることはバレるのか?

  • 2017年02月14日
  • 投稿者:taxkanae
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いよいよ明後日から確定申告の受付がはじまりますね。


もしあなたが、会社に黙って不動産投資をしていたら、確定申告の仕方によっては、
会社に不動産投資をしていることが、バレてしまう可能性もあります。


確定申告書には、第一表、第二表があるのですが、第二表の右下に、住民税の覧があります。


この覧には、会社に住民税全額を徴収してもらう「特別徴収」のチェックボックスと、
不動産所得に対する住民税は、自分で納付する、「普通徴収」のチェックボックスがあります。


会社に不動産投資をしていることがバレたくない人は、
「普通徴収」にチェックを入れる必要があります。


しかし、この「普通徴収」にチェックを入れても、会社にバレる可能性があるのです!


それは、昨年の不動産所得がマイナスになっている場合です。


特に、昨年物件を購入している場合は、登録免許税や不動産取得税などの
経費が多くなっていますので、不動産所得がマイナスになる可能性が高いです。


そうすると、給与所得と合算されてしまうため、同じ会社の、
同じぐらいの年収の人よりも、住民税の金額が少なくなってしまうんですね。


この場合は、カンのいい経理担当者に聞かれたときに備えて、
しっかりと理由を考えておかないといけません。


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不動産投資の手残りに影響する5つの要因とは?

  • 2017年01月30日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資には様々な投資法があります。


投資する対象としては、区分所有や戸建て、アパートやマンション。


その中でも新築なのか、中古なのか。


また地域的には、都心なのか、地方なのか。


そして、それぞれの投資法でお金の残り方が違います。


お金の残り方が違ってくる大きな要因は、


・利回り
・構造による耐用年数
・築年数
・借入条件
・税率


の5つです。


中でも、耐用年数、築年数、借入期間は、相互に連動しているので、
借入をして不動産投資をする場合は、とても重要な要素になります。


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規模が大きいだけではダメな理由は?

  • 2017年01月12日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資業界にいると、規模の大きさで競う傾向があります。


「○○棟○○室」と表紙に書いている書籍も多いですからね。


でも、規模の大きさだけでは、投資で儲かっているかどうかはわかりません。


例えば、総額10億円分の不動産を持っていて、1千万円のキャッシュフローが得られる投資と、
総額1億円分の不動産を持っていて、1千万円のキャッシュフローが得られる投資なら、
後者の方が投資としては良いわけです。


少ない資産で、効率的にお金を稼いでいるわけですから、筋肉質ですよね。


もちろん、キャッシュフローだけではなく、
純資産も投資が成功しているかどうかを計る基準です。


だから、規模の大きさだけを追い求めるのではなく、
できるだけ筋肉質な投資ができるようになって下さいね。


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税引き後のキャッシュフローはアバウトが多い?

  • 2016年11月25日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、その物件から得られるキャッシュフローを
事前にシミュレーションすることが、とっても重要です。


でも、業者さんやコンサルさんが出してくれるシミュレーションは、
税金を引く前、いわゆる税引き前のキャッシュフローがほとんどです。


税引き後のキャッシュフローを出しているとしても、
おそらくほとんどは「税率○○%で計算」のようにアバウトな数字が多いです。


確かに、あくまでシミュレーションなので、ある程度のアバウト感はあるものですが、
税金のキャッシュフローに与えるインパクトはかなり大きいので、
やっぱりできるだけ実際に近い数字を使う方がいいですよね。


《編者 叶 温》



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キャッシュフローの合格点

  • 2016年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のスタイルは人によって様々です。


ただ、不動産投資をしたいと思っている人のほとんどは、
毎年のキャッシュフロー、いわゆる手残りが欲しいと思っています。


もちろん毎年欲しいキャッシュフローの金額も、人によって変わります。


では、逆にどれぐらいの金額を不動産に投資して、
どれぐらいのキャッシュフローが得られれば合格点なのでしょうか?


例えば、キャッシュフローを目的とした不動産投資で、
自己資金をほとんど使わず、フルローンで物件を購入する場合。


僕としては、物件価格の2%~3%の
税引き後キャッシュフローがないと厳しいと思っています。


1億円であれば、200万円~300万円ですね。


これぐらいのキャッシュフローがないと、
金利の上昇や、空室、家賃下落、突発的な修繕などが掛かると、
キャッシュフローがマイナスになる可能性が高いからです。


このパーセンテージが高ければ、投資規模は小さくていいですし、
逆にこのパーセンテージが低ければ、投資規模は大きくなっていきます。


これがわかると、目指すキャッシュフローで、
どれぐらいの投資規模が必要かもわかるようになりますね。


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個人と法人で違う減価償却費

  • 2016年11月07日
  • 投稿者:taxkanae
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減価償却費は、物件を購入した年が一番難しくて、その翌年からは簡単になります。


なぜ物件を購入した年が難しいかというと、物件が中古の場合、まず建物の金額を算出し、
耐用年数をはじき出して、今年に対応する月分の減価償却費を計算するということを、
しなければいけないからです。


減価償却の計算は、決算書に付いている「減価償却費の計算」を使用して計算します。


法人の場合は、「任意償却」と言って、その年の限度額までであれば、
減価償却費を計上してもしなくてもどちらでもいいのですが、
個人の場合は、「強制償却」と言って、必ずその年の減価償却費を計上しなければいけません。


そして減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、
最初に決まった金額が、その後の長きに続く耐用年数の間
ず~っと続くものですので、気を付けてくださいね。


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自分の判断が正しいとは限らない?

  • 2016年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
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サラリーマンが不動産投資をしようと思っても、なかなか周りに相談できませんよね。


僕も会計事務所の所員だったときは、周りに相談できませんでした。


なぜなら「投資なんて危ない」、
「そんな大きな借金をするなんて考えられない」
と思っている人がほとんどだからです。


そして自分でネットや書籍で調べて、不動産投資を始めることになります。


またセミナーに行く人もいますが、やっぱり行きやすいのは無料セミナーになります。


でも、無料セミナーのほとんどは業者の営業目的なので、
あなたの身になって考えてくれるとは限りません。


でも勉強不足の場合は、無料セミナーの講師や、
営業マンのいうことが正しいと思ってしまいます。


でも、それで下した自分の判断が正しいとは限らないんですね。


だからこそ、中立的な立場で客観的にアドバイスをくれる存在が重要になります。


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なぜ億単位の物件を簡単に買って失敗するのか?

  • 2016年10月31日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、全国賃貸住宅新聞の編集長さんから、電話取材を受けました。


その中で「最近、物件を簡単に買う人が多くないですか?」という質問がありました。


でも、僕は「それは今も昔も変わりませんよ」とお伝えしました。


例えば、毎日の食材や消耗品、大きなものだと車や自宅を買う時は、
人はできるだけ安く買おうとしますよね。


でも、億単位になる不動産はよく調べもせずに簡単に買って失敗してしまう。


では、なぜ億単位の物件を簡単に買って失敗する人がいるのでしょう?


それは「消費」と「投資」の違いかなと思うんです。


消費は「お金がなくなる行為」なので、できるだけやすくしたい。


でも投資は「お金を増やす行為」なので、安くしたいという気が緩んでしまう。


そして、ここ最近は不動産価格が高くなっているので、
昔に比べて、失敗する人が多くなってると思うんです。


投資といっても、そう簡単に儲かるものではないですから当然なんですけどね。


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低所得者が税金面で有利な理由とは?

  • 2016年10月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由で
あきらめている人も多いでしょう。


確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。


しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです!


そこをうまく付きましょう。


そして所得の低い個人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、
税金の面では非常に有利になります。


不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、
税引後のキャッシュフローまで計算していますか?


この税引後キャッシュフローを計算することで、
低所得の恩恵が理解できるのです。


所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。


ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、
さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。


最高税率は所得税、住民税を合わせて55%なので、
税引前の不動産のキャッシュフローが年間500万円ある人でも、
税引後のキャッシュフローは単純に225万円になってしまうのです。


これが20%の税率の人だと、税引後キャッシュフローは400万円!


その差175万円にもなります。


この差は非常に大きいですよね。


不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、
自分に投資して信用をつけてくださいね。


《編者 叶 温》



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銀行との付き合いで時代で変わらないものは?

  • 2016年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする上で外せないことの一つが融資です。


不動産は金額が大きくなるので、借入をすることが多いですからね。


ただ、銀行の融資情報は、銀行、支店、担当者だけではなく、
その時々で状況が変わるので、なかなかセミナーなどでお伝えすることが難しいです。


すぐに情報が陳腐化してしまうからです。


ただ、銀行との付き合うにあたって普遍的なこともあります。


例えば、


・銀行にアプローチするときに絶対やってはいけないこと
・融資を依頼するときに持っていく書類
・融資担当者と話すときのNGワード
・年収が高いだけではダメな理由
・新設法人で融資姿勢
・二重契約、資金使途違反をするとどうなるのか


などなど。


不動産投資をこれから始めたい人にとっては、
普遍的なことは、しっかりと押さえておきたいですね。


《編者 叶 温》



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家賃は自ら守るもの?

  • 2016年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、こんなニュースを見ました。


「家賃保証アパート 説明の意義」


 ⇒ http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160828-00005031-bengocom-soci


アパート、マンション経営のサブリース契約が問題になっているようです。


30年一括借り上げなどで、契約したサブリース契約の設定家賃を、
家賃が減る可能性があることを説明していないことで後々トラブルが起こっているんですね。


土地を持っていて、その上に建物を建てたケースが多いのですが、
不動産経営も商売として考えれば、売上としての家賃確保を、
人任せにすることで、トラブルが起こっているとも考えられます。


僕は「売上=家賃は、自ら獲得し守るもの!」という考え方なので、
家賃は自分で確保したいですし、もちろん賃料も自己責任で決めたいです。


その上で、サブリースをした方がリスクが回避できそうならします。


不動産経営も立派な商売の一つですから、
しっかりと経営者意識を持って取り組みたいものですね。


《編者 叶 温》



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目標キャッシュフローから投資規模が逆算できる?

  • 2016年08月23日
  • 投稿者:taxkanae
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先週土曜日は、大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会でした。


情報交換会と懇親会では、僕もいろんな大家さんとお話をしました。


その中で、目標キャッシュフローから投資規模が逆算できることをお伝えしました。


例えば、年間1,000万円のキャッシュフローを得たいという目標があるとします。


この場合、今の市況では、どれぐらいの投資規模が必要なのでしょう?


もちろん、融資をどれぐらい受けるかでも変わってきますが、
フルローンや1割程度の自己資金であとの9割は融資の場合、
投資規模の約2%のキャッシュフローが、標準的です。


1億円の物件であれば、200万円ですね。


逆にこれぐらいのキャッシュフローがなければ、
1億円の借金を背負うリターンとしては物足りないように思います。


5年から10年前は、投資規模の2.5%から3%のキャッシュフローが標準的でしたが、
今は不動産価格が高くなっているので、少々下がっています。


ということは、先ほどの1,000万円のキャッシュフローを得たい目標であれば、
投資規模は5億円になります。


もちろん、これはあくまで標準的な数値なので、様々な要素で変動はします。


「自分は投資規模の4%を残せる投資ができる!」
という人なら、投資規模は5千万円でいいわけです。


問題はあなたの目標キャッシュフローが、今の投資法と合致しているか?
ということなんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資家はケーキを早食いしたい?

  • 2016年08月18日
  • 投稿者:taxkanae
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巷では「減価償却はできるだけ多く計上する方がいい」なんて噂が、まかり通ってますよね。


不動産投資の初心者ほど、その傾向は強いです。


減価償却費は、物件のうち建物部分の取得金額を、
その建物の耐用年数に渡って、経費化していくことを言います。


でも、その建物のうち、一定の割合を建物より耐用年数の短い設備と認識できると、
当初の減価償却費は、多くなります。


でも、これはケーキを先に多く食べている状態です。


建物の取得金額の総額は、どんな減価償却の取り方をしても変わりません。


1億円の建物であれば、1億円の建物というケーキを、先に多く食べるか、後に残しておくかだけの話です。


ケーキを先に多く食べれば、後は少なくなりますし、
先に多く食べなければ、後までケーキは残ります。


そしてケーキの食べ方は、その人の目的や性格によって変わります。


不動産投資家は、こういう大切なことをちゃんと知っておかないといけません。


9月3日(土)は、新大阪で、丸一日のシミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


減価償却がキャッシュフローに与える影響を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


残席6 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160903.html


《編者 叶 温》



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公務員が不動産投資で懲戒?

  • 2016年08月04日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の1月、次のようなニュースがありましたね。


「賃貸収入7000万円の消防士、兼業で懲戒」


 ⇒ http://www.saga-s.co.jp/news/saga/10101/270178


佐賀県の消防士が、マンションや駐車場などの賃貸収入で年間約7千万円を得ていたことで、
兼業禁止の地方公務員法に違反したとして、減給10分の1の懲戒処分になっています。


うちの事務所にも公務員の方のご相談は多いのですが、
普通の企業で働くサラリーマンの方も、会社の副業規定はチェックしておいた方がいいですね。


人事院規則では、地方公務員が年額5百万円以上の賃料収入がある場合、
上司の承認を得れば認められるケースもあるそうです。


親から相続して受け継いだ不動産であれば、どうしようもないこともありますからね。


ただ、個人的には株式投資は副業規定に引っ掛からないのに、
不動産投資は引っ掛かるという部分は、違和感を感じます。


ただ不動産投資は「投資」と言っても「経営」の要素が大きいので、
副業規定に引っ掛かるんでしょうね。


副表規定がある公務員の方や、サラリーマンの方は、注意してくださいね。


《編者 叶 温》



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物件を売却して初めて利益が確定する!?

  • 2016年07月27日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人のほとんどは
「年間のキャッシュフロー○○円!」
という目標を掲げていると思います。


仮に最初に自己資金1,000万円を出して物件を購入し、
毎年年間200万円のキャッシュフローがあるとしましょう。


それを10年間保有しました。


10年間の累計は2,000万円になりますよね。


 200万円/年×10年=2,000万円


ただ、10年後に売却したときには、売却時の手残りは0円だったとしましょう。


さてこの状態だと、実質、毎年いくらのキャッシュフローがあったでしょう?


答えは年間キャッシュフロー100万円です。


毎年200万円あると思っていたのに、100万円しかなかったわけです。


なぜなら、10年間で1,000万円しかキャッシュが残っておらず、
それを10年で割ると100万円だからです。


 1,000万円÷10年=100万円


なぜ10年で1,000円しかキャッシュが残っていないかというと、
次の計算式で不動産投資の業績は計算するからなんです。


 10年間の累計キャッシュフロー2,000万円+売却時の手残り0円ー自己資金1,000万円
 =1,000万円


このように、不動産投資の業績は物件を売却して初めて利益が確定するんですね。


《編者 叶 温》



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借入の元金返済が経費にならない理由とは?

  • 2016年07月25日
  • 投稿者:taxkanae
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今日は基本的なことですが、よく質問されることをご紹介します。


その質問とは、


「なぜ借入金を返済してお金が出ているのに経費にできないんですか?」


という質問です。


大家さんの感覚では、お金が出ていくと、経費になると思っている方がいらっしゃいます。


なぜ経費にならないのか?


僕がわかりやすくご説明しましょう。


物件そのものだとわかりにくくなるので、


建物の修繕で考えてみましょう。


例えば、屋上防水や外壁の修繕で1千万円掛かるとします。


手持ちのお金が少ないので、1千万円銀行から借りてきました。


そしてその1千万円を使って、修繕しました。


税金上では、この1千万円を使ったときに経費にします。


と、いうことはこの時点で経費にしているわけです。


その後、銀行に対して毎月の返済が始まります。


すでに使った1千万円は経費にしてしまっているので、
この返済分を経費にすると、経費の二重計上になってしまいますよね。


だから毎月の返済は借りたお金を返しているだけで、経費にはならないんですね。


この点を誤ると、シミュレーションができないので気をつけてくださいね。


《編者 叶 温》



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物件概要書を読みこなすために必要なこととは?

  • 2016年06月30日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたいと思った人にとって、必要な知識はいっぱいあります。


満室にするための方法や、家賃を落とさないための運営方法、
お金の流れや税金の知識も必要です。


では、最低限必要な知識とは何でしょう?


これから不動産投資をしたい人にとっては、
まず必要なことは、物件を探して、その物件が欲しい物件かどうか知ることですよね。


ということは、そもそも物件情報をしっかりと理解することができなければ、
本当にその物件が、自分が探している物件かどうかもわかりません。


物件情報が載っている物件概要書には、様々なことが書かれてあります。


それは、宅建業法に基づいて書かれているものですが、その法律をすべて知っておく必要はなく、
不動産投資に必要なポイントとなる部分だけでも知っておくことが、
不動産投資で失敗しないために重要なことです。


《編者 叶 温》



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騒音、臭い、賃貸需要などの調べ方は?

  • 2016年06月29日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を決意しても、初心者にとっては、不動産投資にはどういったリスクがあるのか、
そしてそのリスクをどうやって調べたらよいのか、わからないことも多いと思います。


そのエリアは賃貸重要があるのかどうか?


騒音や臭いが発生する施設がないかどうか?


天候によって物件に影響があるのかどうか?


迷惑住人がいるのかどうか?


などなど、言い出せばキリがないほど調べておきたいことがあります。


でも物件を購入してから、思わぬリスクが表面化してしまえば、
楽しいはずの不動産投資が辛いものになる可能性もあります。


だからこそ、事前にしっかりと調査をして、
負えるリスクと、負えないリスクをはっきりさせておくことが重要です。


《編者 叶 温》



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不動産投資の最適な状態とは?

  • 2016年06月28日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入して所有していく上で、最適な状態とはどんな状態でしょう?


僕はシミュレーションのセミナーで、様々なキャッシュフローの状態を見ます。


代表的なのは所有している時はキャッシュフローが出るけれど、売却は大変という状態。


フルローンやオーバーローン、長期、金利高めで融資を組み、
設備などの減価償却を思いっきりとっている人によく見られます。


また、中には所有している時のキャッシュフローはあまりないけど、
売却はしやすいという状態。


こちらは、先ほどの逆で、短期で融資を組み、
減価償却も極端な取り方をしていないケースです。


どちらも一長一短あるわけですが、
「持っていてもよい、そしていつでも売れる、」
という状態が不動産投資の最適な状態ですよね。


こんな状態にもっていけるように、しっかりとキャッシュフローを見定めていって下さいね。


《編者 叶 温》



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不動産の住民票を読めますか?

  • 2016年06月16日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしようと心に決めた後、最初にすることは、何でしょう?


僕が物件を探し始めた時は、まずネットに出ている物件を見ることから始めました。


僕の場合、その頃、既に宅建に合格していたので、ネットに出ている情報も、ある程度理解できました。


でも、宅建の勉強をしたことがなかったり、不動産に今まであまり関わってこなかった場合は、
物件概要書に、何が書かれているか理解できないと思います。


地目や権利、道路や用途地域など、物件概要書に書かれていることは、不動産の基本的な情報です。


人に例えると履歴書のようなものですね。


ですから、物件概要書の情報を理解しないで、物件を購入するということは、
履歴書の情報を理解しないで人を雇うようなもの、
相手の情報を知らないで結婚するようなものなので、とてもリスクが高いことがわかります。


そして、もう一つの不動産の重要な情報が、不動産登記簿に書かれている情報です。


こちらは、人に例えると住民票のようなものですね。


これらの知識は、不動産投資家にとって、
知らないでは済まされない知識なので、絶対に身に付けておくべきです。


《編者 叶 温》



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区分、築古、RC・・・、どれがいいのか?

  • 2016年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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これから不動産投資をしたい方が、よくご相談に来られますが、
「中古区分所有、築古木造、大型RC、一体どれがいいんでしょうか?」
という質問もよくあります。


しかし、この質問だけでは、どれがいいとも悪いとも言えません。


なぜなら、人それぞれ、達成したい目標も、負えるリスクも得意とする投資対象も違うからです。


「あまり借入はしたくないけど、月々数万円のお金が欲しい」
とうことであれば、中古区分所有投資でいいかもしれません。


「大きな借入をするリスクを負ってでも、短期間で月々100万円以上のお金が欲しい」
ということであれば、大きな物件に投資する方が近道です。


「リフォームの知識があるので、物件再生をして高く売りたい」
という人なら、木造築古物件がいいかもしれません。


もちろん、キャッシュフローがマイナスにならないことが大前提ですが、
それぞれの投資スタイルによってお金の残り方が変わります。


だからまずは、一般的にどのような物件にどんな条件で投資をすると、
どれぐらいお金のが残るのかを、理解してから物件を探すと、
目的に合う投資法が、早く見つかるかもしれません。


《編者 叶 温》



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購入1年目の固定資産税は固定資産税ではない?

  • 2016年06月08日
  • 投稿者:taxkanae
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中古物件を購入する際、固定資産税の清算金を、売主に払いますよね。


でも、実はこの清算金、「固定資産税の清算金」と言ってますが、
税法上は、固定資産税ではありません。


なぜなら、固定資産税は、1月1日に不動産を所有している人に掛かる税金だからです。


例えば、Aさんが6月8日に物件を購入したとしましょう。


6月8日以降は、Aさんの所有となるわけですが、
今年の1月1日時点では、Aさんはこの不動産を所有していません。


所有していたのは売主さんです。


だから、今年度の固定資産税は、税法上は売主さんが負担すべきものなんです。


では、引渡しの際の精算金は、買主側のAさんはどう処理するのでしょう?


これは、その分高く物件を購入したという解釈になり、
土地と建物の取得価額になるんですね。


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消費と投資の違い?

  • 2016年05月20日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、大家さん学びの会のミーティングでこんな話がありました。


「車や時計なんかを買うときは、すごく調べて買うのに、
なぜ何千万円、何億円とする儲からない不動産を、ポンと買ってしまうのだろう?」


考えた結果、僕が出した答えはこうでした。


個人にとって車や時計は消費。


消費だから、自分のお金が減ることを覚悟していて、
身銭を切ることをわかっているからこそ、
その痛みを和らげるために、納得するまで調べるんだと思います。


逆に不動産は投資。


投資だから、自分のお金が増えることをイメージしているんですね。


だから、痛みがなく、何千万円、何億円する不動産を、
業者の説明を鵜呑みにして買ってしまうのかなと。


でも、何でもそうですが、そう簡単に儲かる投資なんてありません。


しっかりと、シミュレーションをして、購入する前にできるだけ儲かるように
条件を整えることによって、不動産投資は利益を生みます。


消費と投資の違いですが、不動産がちゃんと投資になるようにしてくださいね。


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節税対策には種類がある?

  • 2016年05月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で利益が出ると、誰でも考えるのが節税ですよね。


節税には次のようにいくつか種類があります。


・お金が出ないけど、節税できるパターン


こちらは、例えば青色申告特別控除などです。


お金が出ないにも関わらず節税することができるので、優先して取り組みたい節税対策です。


・投資をして、節税できるケース


こちらは、例えば太陽光発電の即時償却や税額控除などです。


お金は出ますが、将来的に利益を発生させるものなので、
やり方によっては効果的な節税対策です。


・利益を繰り延べて、節税できるケース


こちらは、例えば不動産の買い替え特例で、売却益を将来に繰り延べるケースです。


お金は出ないですが、節税の延命処置のようなものなので、
将来的にはしっかりと節税戦略を立てていかないといけません。


・お金を出して、節税するケース


こちらは、例えば修繕をして一括経費にし、節税するケースです。


ほとんどの節税がこのパターンですが、
このケースは、お金を出した金額×税率分が節税になるだけです。


無駄なものに支出しても節税にはなりますが、
お金も残らないので、気を付けないといけません。


このように節税対策には、大きく分けて4種類ありますが、
利益の状況に合わせて、取り組んでくださいね。


《編者 叶 温》



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儲かる不動産投資 ≠ 節税?

  • 2016年04月26日
  • 投稿者:taxkanae
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まだ物件を購入していない方にお伝えしたいことです。


不動産投資で成功すれば、ある程度のお金を残すことができます。


「お金が残せる」ということは、ある程度「儲かっている」ということです。


「儲かっている」ということは、その分「税金を納める」ということです。


僕が言いたいことは、


「儲かる不動産投資」と「節税」は基本的には相反するものです。


それはそうですよね。


儲かって、節税ができれば皆やります。


このあたりを勘違いされている方が、とても多いように思います。


でもそれを前提として、できる節税というものがあります。


その前には絶対に物件を買う前に、税金の勉強をしてください!


不動産投資の節税は物件を購入する前が肝心なんです。


それはどの物件を選ぶか、あるいはどういう条件で物件を購入するかによって、
節税ができるかどうかが決まっているからなんですね。


《編者 叶 温》



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物件を買う前に客観的な意見を聞いてみませんか?

  • 2016年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は、金額が大きくなる投資です。


少なくても数百万円、大きければ数億円単位のお金を投資することになります。


もちろん成功した時のリターンは大きいですが、逆に損失が発生したときも金額が大きくなります。


だからこそ、物件を買う前に様々なパターンでシミュレーションをしておきたいものです。


でも、不動産投資をやろうと動き出したばかりの人は、物件を購入することで、
どのようにお金が残るのか、わからないことも多いと思います。


こんな時に質問できたり、意見を聞ける人がいると心強いですよね。


ただ、誰に聞くかはとても重要です。


それは、それぞれの意見をする人の立場によって、自分に有利なポジショントークをするからです。


例えば、ハウスメーカーであれば、建てると有利なことを言いますし、
不動産仲介業者であれば、購入に有利なことを言います。


でもそれは、相手も商売ですから当然と言えば当然です。


でも、できればポジショントークをしない、客観的な意見を言ってくれる人がいれば、
そんな人に相談してみたいですよね。


金額、大きいですから。


手前味噌ですが、例えばうちのような不動産投資専門の税理士事務所の人間。


事務所としては、特に建物を建ててもらう必要もなければ、物件を購入してもらう必要もありません。


不動産業ではなく、税理士業ですからね。


だからこそ、客観的な意見を言うことができます。


逆に言うと、その人の目的にあっていない物件なのであれば、
厳しい評価で、買わないことをオススメすることもあります。


《編者 叶 温》



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稼ぎたいCFから逆算すると投資規模は?

  • 2016年04月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする理由は人ぞれぞれですが、
不動産投資をすることで、目標とするキャッシュフローがあると思います。


例えば、月に50万円とか100万円とか。


月を年に換算にすると600万円とか1,200万円とかになりますね。


では、不動産投資で年間600万円を手残りとして残すためには、
どれぐらいの投資規模にしなければいけないのでしょうか?


自己資金があまりなく、フルローンやオーバーローンで
物件を購入しようと思っている人のケースでは、
物件価格の2%以上のキャッシュフローを稼ぎ出すのが一つの基準になります。


例えば、1億円の物件を購入すれば、年間で200万円です。


逆に言うと、さっきの年間600万円のキャッシュフローを得たいと思えば、
それを2%で割り戻した3億円以上の投資規模にしないといけないということなります。


この2%というキャッシュフローは、もちろん、その物件の購入条件によっても変わりますが、
一つの基準として覚えておくといいと思います。


でも、現在の表面利回りでは、2%のキャッシュフローを稼ぎ出すのも、実は至難の業なんです。


不動産投資は、しっかりと条件を整えなければ、そう簡単には儲からないということですね。


《編者 叶 温》



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間違われても気付かない税金?

  • 2016年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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先月、個人の確定申告が終わりましたね。


個人の確定申告は所得税ですが、これは自分で計算して申告するので、申告納税方式といいます。


申告納税方式には、他に法人税や消費税があります。


一方、行政に勝手に決められる賦課課税方式をとっている税金があります。


代表的なものは固定資産税ですね。


他には国の税金では、加算税、過怠税。


地方税では、個人住民税、個人事業税、不動産取得税などがあります。


これらは勝手に決められる分、間違っていても気付かないこともあります。


固定資産税はそれをチェックする縦覧期間が今月4月にあるので、
一度チェックしてみてもいいかもしれませんね。


《編者 叶 温》



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敷金や礼金をもらったときの処理は?

  • 2016年01月26日
  • 投稿者:taxkanae
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入退去が発生すると、必ず出てくるのが敷金や礼金です。


ではこの敷金や礼金は経理上どのように処理するのでしょうか?


まずは入居時の例を一つ上げます。


【例】敷金40万円 礼金20万円


この例ですと、敷金40万円は将来入居者に返還するお金ですので
貸借対照表の負債として計上しなければなりません。


一方の礼金は、将来入居者に返さなくてもよいお金ですので、収入になります。


簿記の仕訳でいうと、


現預金 / 敷金 40万円
現預金 / 収入 20万円


となります。


この礼金は関西では「敷引」と言われることが多いです。


ですから関西の場合は、


敷金60万円 敷引20万円


というような形が多いと思います。


そしてこの物件を売却した場合は、敷金の金額も売主に渡しますので、負債が減少することになります。


敷金 / 現預金 40万円


しかし関西では「持ち回り」と言って、敷金分のお金は売主に渡されず
買主がもらうことになりますので、負債が収入に変わります。


敷金 / 収入 40万円


次に退去時ですが、上記の例の入居者が退去した場合は、
敷金40万円を入居者に返しますので、負債が減少します。


敷金 / 現預金 40万円


もし退去した人に滞納が10万円あった場合は、敷金から差し引きますので


敷金 / 現預金  30万円
敷金 / 未収入金 10万円(過去に滞納していた10万円)


となります。


一連の流れはお分かりいただけたでしょうか?


しっかりと収入に計上する時期を押さえておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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銀行との付き合いで普遍的なこととは?

  • 2016年01月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする上で外せないことの一つが融資です。


不動産は金額が大きくなるので、借入をすることが多いですからね。


ただ、銀行の融資情報は、銀行、支店、担当者だけではなく、
その時々で状況が変わるので、なかなかセミナーなどでお伝えすることが難しいです。


すぐに情報が陳腐化してしまうからです。


ただ、銀行との付き合うにあたって普遍的なこともあります。


例えば、


・銀行にアプローチするときに絶対やってはいけないこと
・融資を依頼するときに持っていく書類
・融資担当者と話すときのNGワード
・年収が高いだけではダメな理由
・新設法人で融資姿勢
・二重契約、資金使途違反をするとどうなるのか


などなど。


不動産投資をこれから始めたい人にとっては、
普遍的なことは、しっかりと押さえておきたいですね。


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物件を法人に移す時に自己資金が必要なケースとは?

  • 2015年12月11日
  • 投稿者:taxkanae
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節税のために個人で持っている物件を法人へ売却するケースがあります。


法人で所有したほうが、家族への役員報酬など、節税の幅が広がりますからね。


でも、物件を個人から法人に移す時に注意することがあります。


それは、移す物件の簿価と残債のバランスです。


通常、物件を移す時は、簿価で移すことが多いのですが、
簿価より残債の方が大きいと、借入が残ってしまうからです。


例えば、簿価8千万円、残債1億円の状態で、個人から法人へ物件を移すケースを考えてみましょう。


簿価で物件を移すということは、法人に8千万円で売却するということになります。


だから法人は金融機関より8千万円を借入して、個人に購入代金を支払います。


一方、個人は法人から8千万円を売却代金として受け取るわけですが、
残債が1億円あるので、残りの2千万円は、自己資金を出さないといけなくなるんですね。


《編者 叶 温》



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空室がある場合でも減価償却できるのか?

  • 2015年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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区分所有でも、1棟ものでも、空室が発生する場合がありますね。


では空室が発生し続けた場合、その部屋の減価償却はできるのでしょうか?


また年の途中で空室になった場合は、減価償却は月分で按分しないといけないのでしょうか?


減価償却費は、現に業務の用に供している物件について計上できるものです。


ですから、業務を開始していない場合や、業務を開始している場合であっても
業務の用に供されていない物件については、減価償却をすることはできません。


でも、現実に稼働していない物件については、
いつでも業務の用に供することができるようにメンテナンスがされていて
募集告知をしている場合には、減価償却を行うことができるのです。


だから、空室があったとしても、それがいつでも貸し付けることができる状態なら
減価償却費をすることができるんですね。


《編者 叶 温》



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事業的規模だから掛かる税金とは?

  • 2015年12月08日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告をするときに意外とお客さんが見落としがちなのが「個人事業税」です。


この個人事業税、ある程度の所得がなければ発生しないのですが、その所得とは290万円です。


それは個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。


不動産所得が300万円の場合は、


 300万円-290万円=10万円


に、不動産貸付業の税率5%が掛かりますので、


 10万円×5%=5,000円


の税金となります。


でもこの個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合


1、戸建て10戸未満
2、アパート、マンション10室未満


は、税金がかかりません。


また駐車場10台未満も税金はかかりません。


しかし上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が、
1,000万円以上で、延床面積が600平米以上の場合は、税金が掛かってしまいます。


これも都道府県によって変わりますので、興味のある方は都道府県のサイトで調べてみてくださいね。


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物件検討時に固定資産税評価額が重要な理由

  • 2015年11月24日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を検討するときに必要な資料として重要なものが、固定資産税評価額です。


なぜ固定資産税評価額が重要かというと、減価償却費に影響するからです。


売買契約書に土地と建物の金額が書かれていないケースでは、
固定資産税評価額の按分で、土地と建物の金額を算出することが多いんです。


そうなると、正確な固定資産税評価額がわからなくなります。


その結果、建物の金額が曖昧になり、
それをもとに計算される減価償却費も曖昧になるんですね。


減価償却費が不正確だと、経費の合計が不正確となり、
経費の合計が不正確だと、利益が不正確になります。


さらに、利益が不正確だと、税額が不正確となり、
税額が不正確だと、税引後のキュッシュフローが不正確となるので、
固定資産税評価額を知ることは重要なんですね。


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不動産投資のテコの原理とは?

  • 2015年11月21日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のいいところは、「テコの原理」を使える点です。


この「テコの原理」とは、


1、1千万円の現金を使って、1千万円で利回り10%の物件を購入すると


   1千万円×10%=100万円


2、1千万円の現金を使って、9千万円の融資を受けて、
  1億円、利回り10%の物件を購入すると、


   1億円×10%=1千万円


もちろん利息や経費も変わってきますが、単純に同じ1千万円を使っても
融資を活用することで、このような結果になってくるんです。


この「テコの原理」は「レバレッジ」とも言います。


この「テコの原理」を使えば、投下した資金を早く回収することもできます。


さっきの例でいうと、1の場合は1千万円を回収するのに10年かかりますが、
2の場合は1千万円を回収するのに1年ですみます。


これをCCRと言って、1はCCR10%、2はCCR100%になります。


僕が持っていた物件はCCR90%ぐらいでしたので、1年ちょっとで回収が終わりました。


そしてその回収したお金を頭金に、また融資を受けて物件を購入することが
できれば、さらに「テコの原理」が働くことになります。


でもこの「テコの原理」はプラスのときはいいですが、マイナスにも作用するので、
綿密なキャッシュフロー計画とリスク回避能力が必要になるんですね。


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節税のための不動産投資?

  • 2015年10月28日
  • 投稿者:taxkanae
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以前に、メルマガ読者さんからこんな質問がありました。


【Q】


最近税金対策のために不動産投資はどうかと興味を持っています。


不動産投資をすることによって大きな節税ができるのでしょうか?


【A】


不動産投資を検討中ということですが、基本的に収益が上がる不動産投資は、
節税とは相反するものであるということを認識する必要があります。


その上で戦略を立てて不動産投資を行えば節税というよりも
"効率的に資産を増やしていくこと"が可能になります。


その戦略は、今後の生活をしていく上で、
どのような目標を持っているか?
将来どうなりたいのか?
ということから始まります。


節税目的だけで不動産投資をしてしまうと、他の要因が見えなくなってしまいますからね。


不動産投資も1棟とかになると事業経営と一緒ですので
経営者としての覚悟と、心構えが必要になってきます。


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建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのか?

  • 2015年10月21日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、建物や土地に持っている人に掛かる税金です。


建物の固定資産税は新築されるときに、設計図の中にある
材料の質や数量などを積算して、税額が決定されるそうです。


また新築後に増築などをした場合も、市町村は空撮によって固定資産の利用状況を把握しているので、
増築された分、建物の固定資産税は増えることになります。


では、建物の中の設備がグレードアップすると固定資産税は上がるのでしょうか?


建物の中は空撮でも、外からの現地調査でも見えませんよね。


だから、このケースは固定資産税が上がることはないそうです。


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欲しいお金の額から投資規模が逆算できる?

  • 2015年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人のほとんどが、キャッシュフロー目的だと思います。


キャッシュフローとは、投資をした結果、入ってくるお金のことで、
目標を聞くと「毎月100万円!」とか「年間1,000万円」と回答する人が多いですね。


では、毎年1,000万円を得るためには、いくらぐらい不動産に投資をすれば叶うのでしょう?


もちろん前提条件によって、まったく変わってきますが、
利回り9%弱の物件を、フルローンで30年間、金利が2%程度だとすると、
だいたい5億円ぐらいの規模にならないと叶いません。


逆算すると欲しいキャッシュフローを2%で割り戻した金額になります。


 1,000万円÷2%=5億円


毎年200万円欲しければ、1億円。


毎年400万円欲しければ、2億円。


という感じです。


利回りが高かったり、自己資金を入れたり、金利が低かったりすると、
この割り戻すパーセンテージが高くなるので、投資規模も小さくなっていきます。


今、キャッシュフロー目的で、不動産投資を考えている人は、
一つの基準として覚えておいてくださいね。


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負えるリスクと負えないリスクをハッキリさせる!

  • 2015年10月01日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を決意しても、初心者にとっては、不動産投資にはどういったリスクがあるのか、
そしてそのリスクをどうやって調べたらよいのか、わからないことも多いと思います。


そのエリアは賃貸重要があるのかどうか?


騒音や臭いが発生する施設がないかどうか?


天候によって物件に影響があるのかどうか?


迷惑住人がいるのかどうか?


などなど、言い出せばキリがないほど調べておきたいことがあります。


でも物件を購入してから、思わぬリスクが表面化してしまえば、
楽しいはずの不動産投資が辛いものになる可能性もあります。


だからこそ、事前にしっかりと調査をして、
負えるリスクと、負えないリスクをはっきりさせておくことが重要です。


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塀や門、パソコンにまで固定資産税がかかる?

  • 2015年01月06日
  • 投稿者:taxkanae
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土地や建物の税金というと、固定資産税が思い浮かびますよね。


固定資産税は、1月1日時点で土地や建物を持っている人に掛かる、市町村の税金です。


そして、同じ市町村の税金の中に、償却資産税というものがあります。


これは、塀や門、パソコンなど、償却する資産にかかる税金です。


具体的に次のようなものが対象になっています。


 ⇒ http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/shokyak_sis.html#sy_3


内装や、内部造作も、この償却資産税の対象になっています。


ただし、免税点があって、課税標準額が150万円未満の場合はかかりません。


かかる場合の計算式は次のようになっています。


 ⇒ http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/shokyak_sis.html#sy_5


この償却資産税の申告は、1月末が期限ですので、
該当しそうな方は、忘れないようにしてくださいね。


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大家が入る退職金制度

  • 2014年12月18日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、メルマガ読者さんから次のような質問を頂きました。


【質問】


大家がはいる将来の退職金制度的な保険を教えてください。


【回答】


大家さんが入ることのできる退職金制度としては、
「小規模企業共済」があります。


 ⇒ http://www.smrj.go.jp/skyosai/


これは中小企業基盤整備機構という
国が運営する独立行政法人が運営しています。


月々1,000円から7万円の範囲内で掛けることができ、
掛け金は全額、個人の所得控除になります。


ただし、サラリーマン大家さんは掛けることができず、
専業大家さんや法人で運営している大家さんなら入ることができます。


では、サラリーマン大家でも、個人ではなく法人で物件を運営してる場合は、
掛けることはできるのでしょうか?


このケース、法人の役員として加入することはできますが、
翌年、勤めている会社に送られてくる、住民税の通知書に表記されるので、
会社にバレたくない方は、掛けないほうがベターです。


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残るお金は物件価格の2%以上か?

  • 2014年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする理由は人ぞれぞれですが、
不動産投資をすることで、目標とするキャッシュフローがあると思います。


例えば、月に50万円とか100万円とか。


月を年に換算にすると600万円とか1,000万円になりますね。


では、不動産投資で年間600万円を手残りとして残すためには、
どれぐらいの投資規模にしなければいけないのでしょうか?


自己資金があまりなく、フルローンやオーバーローンで
物件を購入しようと思っている人のケースでは、
物件価格の2%以上のキャッシュフローを稼ぎ出すのが一つの基準になります。


例えば、1億円の物件を購入すれば、年間で200万円です。


逆に言うと、さっきの年間600万円のキャッシュフローを得たいと思えば、
それを2%で割り戻した3億円以上の投資規模に
しないといけないということなります。


この2%というキャッシュフローは、
もちろん、その物件の購入条件によっても変わりますが、
一つの基準として覚えておくといいと思います。


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キャッシュフローを下げる最悪のこととは?

  • 2014年09月17日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入して運営すると、
できるだけキャッシュフローを最大化したいですよね。


キャッシュフローを最大化するためには、
税金の知識もないといけませんし、経費を下げることも重要です。


でも何がもっとも重要かというと、空室をできるだけ少なくすることです。


空室は入ってくるはずのお金が入ってこないということなので、
キャッシュフローにとっては最悪です。


空室があるだけで、毎月家賃相当のお金を、
ドブに捨てているようなものですからね。


そして、もう一つキャッシュフローにとって最悪なことがあります。


それは、滞納!


滞納は、お金が入ってこない上に、
税務上、収入にはあげないといけないので、税金は発生します。


まさにダブルパンチですね。


だから、空室と滞納を防ぐことが、
不動産投資家、大家さんにとっては、
最優先で取り組まなければいけないことです。


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いつでも経費にできる支出とは?

  • 2014年09月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしようと決意した後って、まず何をしますか?


僕は本を買って読んだり、セミナーや勉強会に行きました。


でもこのような費用は、まだ賃貸収入が入ってきていない中で
支払うのは結構、勇気がいるものです。


僕も最初の物件を購入した、平成18年当時は、
年収400万円しかなったので、キツかったのを覚えています。


でも、勉強せずに大損するより、少しでも知識を付けて、
物件を購入する方が、リスクが減りますから、やっぱり必要な支出です。


さて、個人が物件を購入する前に払った支出は、
税務上は、開業費というものにできます。


開業費は会計用語で「繰延資産」というのですが、
会社法では、5年で経費化することができます。


例えば、開業準備費として50万円かかったとすれば、
物件を購入した後に、10万円ずつ5年をかけて経費にすることができます。


でも、これはあくまで会社法の話。


税務上は、この50万円は、いつでも経費化することができます。


ということは、不動産運営で利益の出てきた
数年後に、一括して50万円を経費にすることもできます。


開業費、これから不動産投資を始める方は、ぜひ覚えておいてくださいね。


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いつでも経費にできる支出とは?

  • 2014年09月03日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしようと決意した後って、まず何をしますか?


僕は本を買って読んだり、セミナーや勉強会に行きました。


でもこのような費用は、まだ賃貸収入が入ってきていない中で
支払うのは結構、勇気がいるものです。


僕も最初の物件を購入した、平成18年当時は、
年収400万円しかなったので、キツかったのを覚えています。


でも、勉強せずに大損するより、少しでも知識を付けて、
物件を購入する方が、リスクが減りますから、やっぱり必要な支出です。


さて、個人が物件を購入する前に払った支出は、
税務上は、開業費というものにできます。


開業費は会計用語で「繰延資産」というのですが、
会社法では、5年で経費化することができます。


例えば、開業準備費として50万円かかったとすれば、
物件を購入した後に、10万円ずつ5年をかけて経費にすることができます。


でも、これはあくまで会社法の話。


税務上は、この50万円は、いつでも経費化することができます。


ということは、不動産運営で利益の出てきた
数年後に、一括して50万円を経費にすることもできます。


開業費、これから不動産投資を始める方は、ぜひ覚えておいてくださいね。


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節税にウルトラCはあるのか?

  • 2014年08月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家や大家さんとお話していると、
ウルトラCの節税を聞かれることがあります。


「節税」という言葉には、変な魅力があるようで、
所得の多い少ないに関係なく、皆さん敏感になるみたいです。


では、節税にウルトラCはあるのでしょうか?


これは、その時代によっても変わりますが、あることはあります。


今でいえば、太陽光発電のグリーン投資減税や、
消費税還付もそのうちの一つですね。


でも、ウルトラCはそれぐらいで、そうそうあるものではありません。


なぜかというと、節税というものは「仕組み」で成り立つものだからです。


法人化をして、家族を役員にして、所得分散することも「仕組み」。


小規模企業共済を掛けたり、保険を掛けるのも「仕組み」です。


だから、不動産投資の税金戦略は、
あなたの方針や意向に沿って、
どのように「仕組み」を組み上げるかが大切なんですね。


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法人を設立をした翌月に忘れがちなこと

  • 2014年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、僕の事務所では消費税還付もあって、
新規法人で物件を購入する方が多いです。


その中の業務で、
「素人さんは絶対に漏れるだろうな」
というものがあります。


なんだと思いますか?


実は源泉所得税の支払いです。


法人を設立すると、その法人は源泉所得税の納税義務者になります。


資産所有会社の新規法人で、1か月目から給料を払うことは稀かもしれません。


でも、僕たちのような個人税理士への報酬からは、
源泉所得税を預かることになります。


「税理士に任せず、自分でやってますよ」
という方もいらっしゃると思いますが、
法人設立に関しては、ほとんどの方が司法書士にお願いしますよね。


実は個人の司法書士への報酬も、源泉所得税を預からないといけないんです。


そして、その源泉所得税は、翌月10日までに、
その法人が納めないといけないんですね。


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物件売却時の手残りはキャッシュフローの何年分か?

  • 2014年07月30日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は今年の3月に物件を売却しましたが、
その時に考えたのは、売却した時の手残り金額です。


例えば、その物件を持っていることによって入ってくる
毎年のキャッシュフローが、200万円だったとします。


そして、その物件を売却した場合の、
税金まで引いた手残り金額が、2,000万円だとします。


このケースだと、その物件を売却することで、
毎年のキャッシュフローの10年分が、一気に入ってくることになります。


もし、物件を10年間所有していたら、
空室もあれば、家賃下落、思わぬ修繕など、
色んなリスクが伴います。


でも、売却すると、何のリスクもなく
一度に10年分のキャッシュフローを得られることになります。


キャッシュフローの何年分をOKとするかは、
人によって変わりますが、僕の場合は10年以上を基準としていました。


興味のある人は、一度試算してみて下さいね。


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容積率オーバー物件の注意点

  • 2014年06月28日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、必ずチェックすることの一つが容積率です。


容積率というのは、土地の広さに対する、建物の広さの割合をいいます。


これは地域によって変わり、高級住宅街では、容積率が低いです。


容積率が低いということは、土地にゆったりと建物が建てられている状態です。


逆に商業地域では、容積率が高いので、
狭い土地でも背の高い建物を建てることができます。


そして、ちょこちょこ容積率をオーバーしている物件があります。


これは違法なのですが、容積率がオーバーしているということは、
通常よりも建物が広いということになるので、
その分、貸せるスペースが多くなり、利回りが上がります。


でも、容積率オーバーの物件は、やっぱりデメリットもあります。


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土地が減価償却できない理由

  • 2014年05月21日
  • 投稿者:taxkanae
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世の中にあるモノはほとんどのものが劣化していきます。


不動産の世界だと、建物や設備、車や給湯器などなど。


劣化していくので、その分を経費としていくことが減価償却という手続きです。


逆に言うと劣化しないものは減価償却できません。


その代表的なものが土地です。


土地は、その土地の上に建てられた建物が、
火事になろうが、地震で倒れようが、なくなりません。


だから減価償却ができないんですね。


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節税対策にウルトラCはあるのか?

  • 2014年05月08日
  • 投稿者:taxkanae
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たまに質問を受けることの一つにこんな質問があります。


「節税のウルトラCを教えてください!」


不動産投資をすると節税になる、とどっかで聞いた人が、
このような質問をすることが多いですね。


特にサラリーマンだと、今まで節税にほとんど縁がなかったので、
余計に“節税”という言葉に敏感になるのかもしれません。


でも、不動産投資の節税にウルトラCはありません。


そんな節税方法があったら、僕が教えてもらいたいくらいです。(笑)


あえて挙げろと言われたら、消費税還付や
太陽光発電のグリーン投資減税ぐらいでしょう。


節税というものは、ある意味仕組みなんです。


法人化にしても、個人で家族にお給料を払うにしても、
何か一つの節税対策で、大幅に節税できるというものではありません。


大きな仕組みの中で、節税を組み立てていくものです。


だから、しっかりと節税の方針を決めて、
将来の目標に合うようにしていかないとダメなんですね。


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新築の固定資産税

  • 2014年03月15日
  • 投稿者:taxkanae
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新築を建てると、物件によっては色んな税金の軽減措置があります。


昨日、紹介した不動産取得税の他には、固定資産税があります。


固定資産税は、毎年1月1日に固定資産を
持っている人にかかる市町村の税金です。


通常、土地も建物も課税標準額の1.4%です。


また合わせて都市計画税がかかる地域もあり、
こちらは課税標準額額の0.3%です。


ここで課税標準額は、固定資産税評価額とは意味合いが異なります。


例えば住宅用の土地の固定資産税は、
課税標準額が、固定資産税評価額の1/6とか1/3になります。


そして、新築住宅の固定資産税は、要件に当てはまれば
1室あたり120平米までの部分につき
固定資産税が一定の期間1/2に減額されます。


・通常 3年間
・3階建以上の耐火・準耐火構造 5年間
・認定長期優良住宅 5年間
・認定長期優良住宅&中高層耐火住宅 7年間


ただし、1室当たりの床面積が40平米以上280平米以下が条件となっています。


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土地、建物総額表示のデメリット

  • 2014年03月01日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、土地と建物の金額をどうするかは、とても重要なことです。


だいたいのケースでは、土地と建物の固定資産税評価額で按分した金額を、
土地と建物の売買金額とすることが多いです。


でも、ケースによっては土地、建物総額で表示することもあります。


では、総額表示のデメリットには、どんなものがあるでしょう?


一つは仲介手数料です。


仲介手数料は、土地と建物が別々で売買契約書に書かれている場合は、
建物の消費税を除いた金額に対して掛かります。


土地1億円、建物1億500万円(税込)なら、
建物の消費税を除いた2億円に対して掛かるわけです。


しかし、総額表示だと建物の消費税の金額がわからないので、
2億500万円に対して仲介手数料が掛かってきます。


これが4月以降、消費税率が8%に上がると、
インパクトはもっと大きくなりますので、覚えておいてくださいね。


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物件金額はキャシュフローに影響しない?

  • 2014年02月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件金額はキャシュフローに影響しないと言うと、
「そんなことはないでしょ!」という声が聞こえそうです。


確かに税引き後のキャッシュフローは、
減価償却費が関係するので、建物金額によって変動します。


でも、税引き前のキャッシュフローは、
物件金額がいくらになっても、変わりません。


このカラクリを説明してみますね。


キャッシュフローの計算は、次の計算式で計算されます。


 収入-減価償却費以外の経費-元利返済額=税引き前キャッシュフロー


物件金額が影響しそうなのは、
減価償却費以外の経費の部分と思いがちです。


しかし、この中身は、主に次のようなものです。


・固定資産税
・管理費
・修繕費
・水道光熱費
・エレベーター維持費
・広告料
・保険料


この中に、物件金額が直接影響する項目はありませんよね。


先に答えを言うと、税引き前のキャッシュフローに影響を及ぼすのは、
物件金額ではなく、物件金額に紐づいた借入金額です。


計算式で言うところの「元利返済額」の部分です。


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キャッシュフローが改善するポイントは?

  • 2014年01月26日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討する時は、色々とシミュレーションをすると思います。


そしてシミュレーションする時は、条件を変えながら数字を見ていきますよね。


条件を変えるのは次のような項目だと思います。


・物件購入金額
・借入金額
・建物価格
・個人か法人かなどの購入者


もちろん物件購入金額が低くなれば、キャッシュフローはより多く残ります。


そして物件購入金額が低くなれば、借入金額も少なくなります。


このように、どの条件を変えれば、キャッシュフローが改善していくかは、
シミュレーションする物件数が多ければ多いほど、わかるようになっていきます。


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融資評価はいいのに諸経費が多くなるケース

  • 2013年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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購入している物件を融資の依頼に出すと、
銀行独自の評価で査定されます。


その評価方法は銀行によって違いますが、
だいたい、積算評価と収益還元評価を使います。


積算評価は、建物の価値、土地の価値を合算して評価する方法。


一方、収益還元評価は、物件の収益力を元に評価する方法です。


積算評価で使われるものの一つは、固定資産税評価額です。


固定資産税評価額は、時価の約7割の評価と言われていますので、
この額が高ければ、評価も自ずと高くなる傾向にあります。


でも、固定資産税評価額が高いということは、
物件購入時の登録免許税や、不動産取得税も高くなるということ。


ですので、購入諸経費は高くつくことになります。


《編者 叶 温》



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外に財産のある人は注意!

  • 2013年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は、マレーシアやフィリピンなど、
海外の不動産を購入される方も増えてきています。


僕も実際に昨年の12月に、マレーシアとカンボジアへ行って、
不動産を視察してきました。


確かに、とても勢いがあって活気のある国々で、
これからの成長が期待できそうな感じがプンプンしました。


でも、今年から年末に5千万円を超える財産を海外に持っている人は、
税務署に対してある書類を出さなければいけなくなりました。


その書類とは「国外財産調書」。


該当するのに、書類の提出がなかった人には、
次のような罰則まであるので、注意が必要です。


・1年以下の懲役又は、50 万円以下の罰金


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

法人化する時の最終手段

  • 2013年12月09日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っている物件を法人へ移す場合、
土地と建物の金額は、基本的に簿価で譲渡します。


簿価は、税法が決めた減価償却方法に従って計算したものなので、
それを採用することは、何の問題もありません。


しかし、簿価が残債を下回っているケースや、
簿価よりも建物価格を大きくしたいケースなどは、
違う方法によって、土地と建物の金額を算定します。


その算定方法は最終手段となるのですが、鑑定評価を取る方法です。


不動産鑑定士さんにお願いして、評価してらえば、
その道の専門家が評価した数字なので、合理性がある程度認められます。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

パイを先に食べるか、後に食べるか?

  • 2013年11月29日
  • 投稿者:taxkanae
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巷では「減価償却はできるだけ多く計上する方がいい」
なんて噂が、まかり通ってますよね。


不動産投資の初心者ほど、その傾向は強いです。


減価償却費は、物件のうち建物部分の取得金額を、
その建物の耐用年数に渡って、経費化していくことを言います。


でも、その建物のうち、一定の割合を
建物より耐用年数の短い設備と認識できると、
当初の減価償却費は、多くなります。


でも、これはパイを先に食べている状態です。


建物の取得金額の総額は、どんな減価償却の取り方をしても変わりません。


1億円の建物であれば、1億円の建物というパイを、
先に食べるか、後に食べるかだけの話です。


パイを先に食べれば、後は少なくなりますし、
先に食べなければ、後までパイは残ります。


そしてパイの食べ方は、その人の目的や性格によって変わります。


不動産投資家は、こういう大切なことをちゃんと知っておかないといけません。


《編者 叶 温》



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借入金の返済が経費になるなら

  • 2013年11月27日
  • 投稿者:taxkanae
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たまに「なぜ借入金の返済は、経費にならないんでしょうか?」
という質問を受けます。


質問している人からすると、お金が減っているのに、
経費にならないことに違和感があるんでしょうね。


僕はこんな質問を受けた時に、次のように回答しています。


------------------------------------------------------------------------
AさんがBさんからお金を借りて10万円のパソコンを買いました。


この時、電気屋さんに10万円を支払っていて、
この領収書を持って帰って、帳簿には経費として計上します。


後日、Bさんに10万円を返しました。


この時に、もう一度10万円を経費処理すると、経費の二重計上になってしまいます。


だから、借入金の返済は経費にはなりません。
------------------------------------------------------------------------


さらに、もう一つ回答するなら、
お金を借りた時には収入には計上しませんよね?


お金を借りた時に、収入として計上され、それに税金が掛かれば、みんな怒ります。


だから、借入金を返した時も、経費にはならないんですね。


《編者 叶 温》



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印紙を貼り間違えたら

  • 2013年11月26日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の売買契約書の印紙は、結構高いです。


今の税額は次の通り。


1千万円を超え5千万円以下は1万5千円
5千万円を超え1億円以下は4万5千円
1億円を超え5億円以下は8万円


では、印紙を貼り間違えた場合はどうなるのでしょう?


この場合は、還付請求をすることができます。


用紙は国税庁のホームページからダウンロードできます。


 ⇒ http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/inshi/annai/23120083.htm


この用紙に必要事項を書いて、実際に貼り間違えた書類を持っていけばOKです。


用紙の中の「号別」がよくわからない場合は、
近くの税務署に行けば、丁寧に教えてくれます。


還付は、申請してから約1カ月程度で、指定の口座に振り込まれます。


貼り間違えた時は、この制度を使ってみて下さいね。


《編者 叶 温》



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年内にさっぱりしたくても・・・

  • 2013年11月22日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の売買は、ほとんどのケースで契約日と引渡日が違いますよね。


契約日から引渡日までの間は、1カ月ぐらいが多いです。


では、税務上はどちらが、物件を売買した日になるのでしょう?


実は税務上の売買した日は、自分で決めることができます。


例えば、個人の物件売却で11月に契約をして、
年内にさっぱりしたいと思い、12月に引渡しになるケース。


もしこの物件を取得してから、5回目の1月1日を迎えていない場合は、
契約日も引渡日も年内なので、短期譲渡所得として、
売却益に39%の所得税が掛かります。


でも、契約日が11月、引渡日が来年の1月にすれば、
長期譲渡所得として、20%の税率で済みます。


だから年内にさっぱりしたいと思っても、
引渡日はよく考えて、戦略を組んでくださいね。


《編者 叶 温》



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動産投資家に意識してほしい3W2H

  • 2013年11月19日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところには今まで、多くの方が不動産投資の相談に来られました。


お客さんとの打ち合わせを含めると、
もう1,000回以上は相談にのっています。


相談時に僕が相談者に聞くことがあります。


よく、文章を書くときには5W1Hを意識しなさいといわれますよね。


でも、僕が相談にのる時に意識しているのが3W2Hです。


Why ⇒ 不動産投資をしたいと思ったきっかけ


What ⇒ 不動産投資をすることによって何を達成したいのか?


Houmuch1 ⇒ その目的を達成するためにはいくら必要なのか?


When ⇒ それはいつまでに達成したいのか?


Houmuch2 ⇒ 自己資金はいくらあるのか?


そして相談者が求めているのが「HOW」です。


どのようにしたらいいのかわからないので、相談に来られているんですね。


あなたが、これから不動産投資をしようと思っているなら、
この3W2Hを整理してみて下さい。


《編者 叶 温》



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不動産投資の評価とは

  • 2013年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
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日ごろから不動産投資家の方々とお話しすることが多いのですが


その人の不動産投資の評価をする際にはどのように聞きますか?


・戸数


・棟数


・物件金額


・借入金額


・年収(年間賃料)


・利益


いろんな指標がありますよね。


戸数は、同じ戸数でも1Kなのかファミリーなのかによって


規模も変わります。


棟数も同じですよね。


1棟でも50戸の1棟と6戸の1棟では規模が違いすぎます。


物件金額、これで評価できるのであれば


同じ物件を高額で購入する方が


評価が高くなってしまいます。


借入金額、これも同じです。


同じ物件を高額で購入し


フルローンで購入する方が


評価が高いことになってしまいます。


年収だと、ある程度の規模はわかりますが


年収が多いからと言って


成功しているとも限りませんよね。


では利益?


確かに利益なら、ある程度


その人の投資の評価ができると思います。


ただし、そこには落とし穴があります。


税金対策として利益を抑えるような仕組みを


作っているのかもしれません。


例えば、築古の木造を購入して


減価償却費を早期に計上し


利益を抑えているのかもしれません。


では、何がいいのでしょうか?


続きは次回。。。


《編者 塩田雅人》


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物件の力で返済を賄えるのか?

  • 2013年11月04日
  • 投稿者:taxkanae
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昨日は、純収益利回りについてお伝えしました。


おさらいをしておくと純収益利回りは、
(実質の家賃収入-運営費)÷物件価格×100
で計算され、いわゆる物件の力を示しています。


実質の家賃収入が900万円、運営費が200万円の場合は、純収益利回りは7%になりましたね。


(900万円-200万円)÷1億円×100=7%


今日は、この純収益利回りが返済をどれほど賄っているかを示す指標をお伝えします。


この指標は、債務回収比率といって、アルファベットで書くとDSCRになります。


計算式は、年間の純収益の金額÷年間返済金額です。


先ほどの物件で、元金と利息を合わせた返済金額が年間500万円だとします。


すると、債務回収比率は、1.4となります。


700万円÷500万円=1.4


純収益が返済の何倍あるかを示してるんですね。


これが1を切っている状態だと、純収益で返済を賄えていない状態ということになります。


この指標の基準は人それぞれ変わりますが、
1.3~1.5あれば安全だと言われています。


《編者 叶 温》



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自宅売却時の税金

  • 2013年11月02日
  • 投稿者:taxkanae
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職業病でしょうか


不動産投資のことばかり考えて居ると


自宅を購入する時も


安いか高いかの判断基準が


「表面利回り」になってしまいます。


自宅も不動産投資の一つと考えているのでしょう。


読者様の中にも私のような方は少なくないでしょう。


ということで、


自宅の売却に関しての税金をお話しします。


自宅を売却した場合、


うまく売却できれば


利益が出る可能性があります。


この利益に対して税金は・・・課せられます。


普通に考えたら当たり前なのですが


意外に知らない方が多いようです。


ただし、実際は税金自体は発生しないことが多いようです。


自宅を売却した際には、


「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」


という特例があります。


つまり、利益がでても3,000万円までは


利益を控除してくれます。


例えば、4,000万円の利益が出た場合は、


4,000万円-3,000万円=1,000円


が利益となります。


ここで裏ワザ。


この自宅が奥さんと共有だった場合


この特別控除が6,000万円になります。


共有の人数分だけ控除してくれます。


3,000万円以上利益が出そうであれば、


贈与などを使って


共有にしてみてはいかがでしょうか。


《編者 塩田雅人》


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不動産取得税は延納ができる!

  • 2013年10月24日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると、4カ月後から6カ月後ぐらいに、不動産取得税の申告書が届きます。


不動産取得税は、まさに忘れたころにやってくる、結構大きい支払いです。


消費税還付が成功した方であれば、物件を購入した3カ月後から4カ月後ぐらいに
還付金が振り込まれるので、そのお金で不動産取得税を納めることができます。


私が物件を購入した時も、この資金繰りをしました。


でも、手元にお金がない場合、支払いが大変です。


そんなときに活用できるのが、延納の申請。


不動産取得税は都道府県の税金なので、申請は都道府県にします。


もちろん延納に対する金利も取られますが、
手元資金が少ない方にとっては、使える方法で、
意外と知らない方も多いので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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そろそろ業績検討をする時期

  • 2013年10月23日
  • 投稿者:taxkanae
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10月も、もうすぐ終わりますね。

10月が終われば、今年もあと2ヵ月です。


この時期、うちの事務所の個人のお客さんには、業績検討会をします。


業績検討会では、今までの実績に基づいて、残りの月の予測を入れ、
減価償却費などを入れ込み、今年の業績を予測します。


そうすると、今年どれぐらいの利益が出そうかがわかるので、税金の額もわかります。


利益を少なくして節税したいのであれば、
必要な修繕を先にしたり、必要な備品を購入したりと、
余裕をもった節税対策ができるようになります。


逆に来年の1月になってしまうと、できるものもできなくなります。


しっかりと業績を予測して、賢くあわてず節税できるようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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キャッシュフローが出なくてもよい投資法

  • 2013年10月23日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、プロの投資家の方とお話しする機会がありました。

一人はCFネッツの猪俣敦さん。

そしてもう一人は、僕の不動産投資の師匠です。


お二人とも、すでにこれまで何件も不動産を売買されています。

また、現在も物件をいくつも所有しています。


そして所有している物件の中には、
毎年のキャッシュフローがあまり出ない物件もあるとのこと。

普通で考えると「それって投資としてどうなの?」と思いますが、
あえてそうしているのです。


融資期間が長ければ、毎年のキャッシュフローは出ます。


しかし、融資期間が短ければ、毎年のキャッシュフローは出ませんが、
残債の減るスピードはとても早いのです。


そして、安くで買った物件を、改善して数年後に高く売ることができれば、
残債もかなり減っているので、売却時の手残りがとても大きくなります。


ようするに、売却を見据えて投資しているのです。


このような場合は、買う時の建物価格も高くしないほうがいいケースもあります。


資本改善の手法と、売却金額の勘所がわかっていないと難しいですが、
キャッシュフローが出なくてもいい投資はあるということを覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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所得が増えるデメリット

  • 2013年10月21日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をするためには、所得を増やすことが重要です。


また、実際にいい条件で不動産を買えると、所得は必然的に増えていきます。


でも、所得が増えるとデメリットもあります。


例えば子ども手当。


現在、子ども手当は、夫婦どちらかが働いていて、子どもが2人いる世帯の場合、
年収が960万円以上あると児童手当は支給されません。


これは自治体によっても異なるので、該当しそうな方は調べてみてください。


また、保育園の保育料も所得によって変動するので、
所得が高いほど、保育料は高くなります。


また税金の特例なども、所得によって制限される場合があります。


住宅ローン控除は、合計所得金額が3千万円を超えると適用なしです。


その他にも、所得が増えるデメリットはいくつかあります。


《編者 叶 温》



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共有の土地を分割した場合の税金

  • 2013年10月20日
  • 投稿者:taxkanae
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今回は、AさんとBさんで共有の土地を

二つに分けて、

一つの土地をAさんが

もう一つの土地をBさんが

それぞれ単独所有とした場合に

どういった税金が発生するのか説明したいと思います。


例えば、共有地の面積が200平米で

AさんとBさんの持分が1/2ずつだったとします。


これを、真ん中で切って(分筆といいます)

左の100平米の土地をAさんの単独所有

右の100平米の土地をBさんの単独所有

にしたとします。


この場合、実は税金が発生しません。


これを聞くと、「あたりまえ!」と思う人と

「そんなはずはない!」と思う人がいるでしょう。


「あたりまえ!」と思う人は面積が半分なのだから

「もともとの土地(200平米)×50%=半分の土地(100平米)×100%」

と考えるからでしょう。


一方で、「そんなはずはない!」と思う人は

土地の金額は面積だけで決まるのではないと考えるからでしょう。

例えば、左の100平米(Aさん単独所有)の土地は道に接しているが

右の100平米(Bさん単独所有)の土地は道に接していない場合

「Bさんの方が損じゃないか!」

ということです。


常識的に考えれば、後者の方が理論的ですよね。

ただし、税務の世界は理論が全てではありません。


今回のケースでは「共有地の分割」という特例が適用されます。

そこには、まず持分割合と面積比が同等であることが

条件として明記されています。

理論的には、Bさんが損すると思ってしまいますが

そういう特例なので仕方ありませんね。


で、この特例に該当した場合には

「譲渡はなかったものとする」

なので、分割前の貸借対照表に載っている

帳簿価額をそのまま適用するということになります。

仕訳でいうと、「特に何もきらない」

ということになります。


ちなみに、この特例には但し書きがあり

持分割合と価額比が同等の場合でも

適用できますよ

となっています。


なので、面積比でなくても、価額比でOKです。

AさんとBさん両方とも納得するためには

価額比の方がいいでしょうね。


ただし、それはそれで何を価額(時価)とすれば

両者が納得するかが一番頭を悩ますところですね。


ということで、

税務上の処理はそれほど難しい話ではないのですが

結局、「AさんとBさんが納得のいく分筆」

というのが一番ハードルが高いということです。


《編者 塩田雅人》


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物件を売却するときは消費税の申告方法に注意!

  • 2013年10月15日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却するときに、気を付けなければいけないことの一つが消費税です。


消費税を納める義務のない免税事業者ならいいのですが、
課税事業者なら、建物に係る消費税を納めなければいけません。


建物を5,250万円で売却したら、250万円の消費税を納めることになります。


でも、これは消費税の申告方式が本則の場合。


簡易課税であれば、60%相当額を控除できるので、
納める消費税は40%相当の100万円で済むことになります。


簡易課税は原則として前事業年度の末までに、届出書を出さないといけないので、
課税事業者の方で、物件売却を考えている人は覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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個人の売却は1月1日に気を付ける!

  • 2013年10月09日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で持っている不動産を売却して利益が出た場合は、
譲渡所得税という税金がかかります。


これは、賃貸している時の不動産所得とは別で計算し、税率も違います。


さらに、税率はその売却した不動産の所有期間によっても変わります。


所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、
税率39%(所得税30%、住民税9%)。


所有期間が5年超なら長期譲渡所得となり、
税率20%(所得税15%、住民税5%)となります。


短期か長期かで税率が倍ほど変わってきます。


そして、この所有期間は1月1日を基準に考えます。


ですから、平成20年7月1日に購入した不動産を、
今日、10月8日に売却したとすると、普通で考えれば長期ですよね。


平成20年7月1日~平成25年10月8日=5年3か月


でも、1月1日を基準に5年を超えているかどうかを判断するので、
今日、売却したとすると短期になってしまうんです。


結局、平成26年の1月1日にならないと、長期にはならないんですね。


このように個人の場合は、短期と長期の判断をしますので、
売却を考えている場合は、気を付けてくださいね。


《編者 叶 温》



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最後は税金との戦いになる理由

  • 2013年10月08日
  • 投稿者:taxkanae
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ベテランの投資家さんほど
不動産投資は最後は税金との戦いになると言います。


それはなぜかわかりますか?


物件を購入した初年度は、購入するための諸経費が
経費にできるので税金はそれほど掛かりません。


また、運営初期は利息も大きく、
減価償却費もあるので、税金を押さえることができます。


運営初期の経費のほとんどが、利息と減価償却費で占められています。


僕の物件でも、この2つの経費で家賃年収の4割を占めています。


しかし、残債が減ってくると、それと同時に利息が減ります。


利息が減るということは、経費が減るので、利益が大きくなり、税金は増えます。


また、減価償却費も耐用年数が過ぎると、無くなってしまいますので、
利益が大きくなり、税金は増えます。


すると、家賃は変わらない状態でも、税金だけが増えていくんです。


これが利益は黒字なのに、キャッシュフローがマイナスになる原因です。


だからこそ、税引き後のキャッシュフローをしっかりと予想して、
物件を購入することがとても大切です。


《編者 叶 温》



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自分に合った投資法を見つける早道とは?

  • 2013年10月07日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところには、これから不動産投資をしたい方が、よくご相談に来られますが、
「中古区分所有、築古木造、大型RC、一体どれがいいんでしょうか?」
という質問もよくあります。


しかし、この質問だけでは、どれがいいとも悪いとも言えません。


なぜなら、人それぞれ、達成したい目標も、負えるリスクも
得意とする投資対象も違うからです。


「あまり借入はしたくないけど、月々数万円のお金が欲しい」
とうことであれば、中古区分所有投資でいいかもしれません。


「大きな借入をするリスクを負ってでも、短期間で月々100万円以上のお金が欲しい」
ということであれば、大きな物件に投資する方が近道です。


「リフォームの知識があるので、物件再生をして高く売りたい」
という人なら、木造築古物件がいいかもしれません。


もちろん、キャッシュフローがマイナスにならないことが大前提ですが、
それぞれの投資スタイルによってお金の残り方が変わります。


だからまずは、一般的にどのような物件にどんな条件で投資をすると、
どれぐらいお金のが残るのかを、理解してから物件を探すと、
あなたに合う投資法が、早く見つかるかもしれません。


《編者 叶 温》



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物件ごとのキャッシュフローを把握する重要性

  • 2013年10月01日
  • 投稿者:taxkanae
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9月28日の土曜日は、日本エコシステムさんのセミナー講師で、千葉へ行ってきました。


その中で、物件ごとのキャッシュフローを把握する重要性をお伝えしました。


質問をされた方の基本投資スタンスは「バイ&ホールド」。


物件を買ったら、売らずに持ち続けるというスタンスですね。


僕は質問者さんに、
「売却したらどうなるかという視点も持っておいた方がいいですよ」
とお伝えしました。


なぜなら、キャッシュフローが出てなく、
融資にも悪い影響が出る物件を持っている場合、
売った方がよいこともあるからです。


そして、それを把握するためには、物件ごとのキャッシュフローを
しっかりと把握する必要があります。


普通の人は、不動産運営の数字を、税務用の申告書だけで把握しています。


でも、税務用の申告書の数字と、実際に残るお金の数字は違います。


たまに、不動産運営全体のキャッシュフローを把握されている方もいらっしゃいますが、
もう一歩踏み込んで、物件ごとのキャッシュフローまで把握してほしいですね。


そうすれば、どの物件がいいのか、悪いのか?


そして、売った場合、何年分のキャッシュフローを得ることができるのかも、
理解することができます。


エクセルでも作ることができますので、ぜひ作ってみて下さいね。


《編者 叶 温》



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平成21年、22年に買った物件には特例がある!

  • 2013年09月25日
  • 投稿者:taxkanae
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リーマンショックがあったのは平成20年。


その後、不動産価格が下がってきたので、
当時の麻生政権が打ち出した土地政策が2つありました。


その一つが、1,000万円控除の特例です。


これは、平成21年、22年に買った土地で、
5年超保有した後に売却すれば、
土地の売却益から1,000万円を控除してくれるというものです。


「土地」ですが、もちろん一棟ものの物件でも、土地部分に適用が可能です。


例えば、平成21年に1億円の物件を、土地3千万円、建物7千万円で購入したとします。


この物件を平成27年に、土地5千万円、建物5千万円、合計1億円で売却すれば、
土地は2千万円の売却益が出ます。


この2千万円の売却益から、1千万円を控除することができるんです!


1千万円を控除できれば、譲渡税率が20%なので、200万円の節税ができますね。


平成21年、22年に物件を購入している人は、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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物件に良い悪いはない?

  • 2013年09月24日
  • 投稿者:taxkanae
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「最近は利回りが低くていい物件がないんですよー」


セミナーの懇親会等で、こんな言葉をよく聞きます。


でも、僕はこの言葉に対して、次のようにお伝えします。


「物件にいい悪いはありません。もちろん、耐震偽装などがあれば別ですが。
 物件がいい悪いではなく、物件を購入する条件がいいか悪いかです。」


家賃収入が年間1千万円ある物件を5億で買えば、表面利回り2%なので、
購入する条件としては悪いですよね。


でも、この物件を5千万円で買うことができれば、表面利回りは20%なので、
購入するには、いい条件になります。


同じ物件ですが、いい悪いを決めているのは購入する条件なんです。


これは僕が不動産投資の師匠に教えてもらった言葉です。


師匠曰く、「投資は見つけるものではなく、作るもの!」


いい考え方だと思いますので、覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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売却時の太陽光発電設備

  • 2013年09月24日
  • 投稿者:taxkanae
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太陽光発電は、売電の買い取り価格が徐々に下がっていくこともあって、
取り付ける大家さんも多くなっています。


買取価格が高い方が、利回りも高いですし、
10年間、買取価格が保証される上に、
太陽は退去しないので収益も安定的です。(笑)


うちの事務所の顧問先も取付を検討している方がいらっしゃって、
最近は相談も結構増えてきています。


ただ、太陽光発電設備については、売却する時に気を付ける必要があります。


なぜなら、売却して所有者が変わると、
買取価格がその時点の価格に改訂される可能性が高いからです。


そうすると、設備自体の利回りも下がってしまいますし、
それが足を引っ張って、売却に影響が出る可能性もあります。


《編者 叶 温》



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目標が何よりも大事!!

  • 2013年09月24日
  • 投稿者:taxkanae
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最近のご相談の中でとても考えさせられたことがありましたので
ご紹介します。


相談内容は、
「築30年オーバーのRCを高利回りで購入したいのですが
どう思いますか?」
という内容。


弊所にご相談に来られる方は、
そのほとんどが新築又は、築25年以内のRCの購入です。
なので、この手の物件をご相談として考えたのは初めてでした。


それもそのはず、
今日の不動産投資はキャピタルゲイン狙いではなく
インカムゲインがメインです。
つまり物件保有時のキャッシュフローを重視します。
キャッシュフローが回るかどうかは、一番は
「借入期間」によります。


借入期間はRCの場合、「47年-築年数」
築年数が30年となると、借入期間は17年となり
相当利回りが高くないと
キャッシュフローは回らなくなってしまいます。
そのため、築年数が25年ぐらいが精いっぱいなのです。


築30年オーバーでしたので
保有時のキャッシュフローは殆ど期待できないなと思っていたのですが
これが、かなりキャッシュフローが出るのです。


よくよく見てみると、
なんと、築30年オーバーの物件に35年の融資がついているのです。


みなさんは、この借入をどう見ますか??
こんな条件で借りられるのなら、羨ましいと思いますか?
それとも、警戒しますか?


私は、パッと見たときは、「とてもいい条件で借りられたのだな」
と思ったのですが
客観的に会計の面から考えると、
資産価値の低くなっていくのに対して
負債が全然減っていきません。


これは、耐用年数が短いため、減価償却が早く進むのに対して
借入期間が長いため元本がなかなか減らないということです。
ということは、しばらく経つと
会計上の財産評価は負債の方が大きくなってしまうということです。


ここで、私はご相談者様に尋ねました。
「○○さんの最終目標は、どこですか?」
迷った時は原点に返ります。
「もし、最終目標がキャッシュフロー××円/月
ならば、この物件だけでは足りません。
なので、買い進める必要があります。
買い進めるとは他の銀行から融資を引くということ。
この物件を、この融資条件で購入すると
キャッシュフローは入ってくるが
最終目標からは遠ざかるのではないでしょうか?」


と申し上げると、なるほど・・・
と、分かっていただけたようです。


なかなか安い物件が出てこない中
やっと見つけたスキームで
これからの夢を描いていらっしゃったと思います。
ご相談者様はとても残念そうでしたが
この物件を購入して、不動産投資のラインから外れてしまう方が
良くないと思いますし、
私は一人の不動産投資家を救うことができたと思っています。


よくよく考えると、
そこの銀行で借入期間を伸ばして一度借りてしまえば、
次の物件を購入する際には
決算書が債務超過になってしまっていて
他の銀行では借りることが難しくなるでしょう。
すると、またその銀行で借りることになるのでしょう。


そこの銀行がそこまで意図しているかは分かりませんが
結果、そういう不測の事態に陥る可能性があるので
必ず、購入前はいろんな人の意見を聞いてくださいね。


不動産投資のスタイルは人それぞれです。
「フルローンで借入期間が長い方が絶対にいい!!」
ということはありません。
必ず、自分のスタイルや最終目標を決め、
それに合った条件や物件を探すのが重要です。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

却時にお金が残らないのに、税金が発生するケース

  • 2013年09月18日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は市況がいいせいか、持っている物件を売却する相談も増えてます。


ただ、売却してもお金が残らないのに、税金だけが発生するケースもあります。


それはどんなときでしょう?


考えられる要因は5つあります。


1、売却金額が低い


そもそも売却金額が低ければ、売却時にお金は残りませんよね。


2、借入期間が長い


借入期間が長ければ、借入金の減るスピードが遅いので、
相当期間経っていなければ、お金はなかなか残りません。


3、借入金額が大きい


フルローンやオーバーローンだと、
そもそもスタート時の物件金額より借入が大きいためです。


4、借入金利が高い


特に元利均等返済だと、当初の返済の中身は、
ほとんどが利息なので、元金はなかなか減りません。


5、設備の償却を取っている


建物のうちの何割かを設備として償却していると、
簿価の減るスピードが早いので、売却時に売却益が出やすく、
その結果、税金が発生します。


こう見ていくと、融資がつきやすく、キャッシュフローの出やすい、
築浅RCの物件は、出口まで考えて投資することが重要なことがわかりますね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

東京オリンピックが不動産投資に与える影響

  • 2013年09月17日
  • 投稿者:taxkanae
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ついに2020年のオリンピックが東京に決まりました!


生でオリンピックが見れるなんて


とても幸せですね!


さて、オリンピックが東京で行われると


いろんな影響が経済にあるでしょう。


基本的にはプラスの影響です。


オリンピックで一気に好景気になるのでしょう。


好景気になれば、不動産価額も上がっていくことが予想されます。


つまり、今不動産を保有している人は


売却のチャンス!!


ただ、マイナスの影響もありそうです。


まず、ほんとに好景気になると


金利の上昇が気になりますね。


私は、大人になって低金利しか経験していないので


実際に金利が高くなっていくことが想像できませんが


このまま低金利ということはないんでしょう。


また、不動産価額が上がっていくこと言うことは


今でも不動産価額が高くてなかなか


投資に見合う不動産が出てこないのに


これからもっと購入しにくくなってきますね。


さらに、金利が上がるとすると全国的に上がりますが


賃料はというと、東京を中心に上がっても


地方はなかなか上がらないでしょう。


ということは、地方の物件を所有していない人は


賃料上昇の影響はあまり受けられないのに


金利上昇の影響はもろに受けてしまう


ということになるのでしょうか。。。


金利も地域によってわけてくれたらいいのですが。。。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

凄いのはどっち?

  • 2013年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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Aさん、10棟、10億の投資規模で1千万円のキャッシュフロー。


Bさん、3棟、3億の投資規模で1千万円のキャッシュフロー。


さて、凄いのはどちらでしょう?


おそらくキャッシュフローを出さなければ、
パッと聞いて「凄い!」と思うのは、Aさんだと思います。


不動産投資の業界では、よく物件数や投資規模で判断されることが多いです。


でも、実際のキャッシュフローまで見ると、そうではないこともしばしば。


さきの例ですと、経営的にも、会計的にもBさんの方が凄いです。


僕は色んな人の不動産投資の実際の数字を、いっぱい見てきましたが、
投資規模の大きとキャッシュフローが比例しないケースもありました。


投資規模が大きいのにキャッシュフローが出ていない状態とは、
身体だけ大きい、肥満体のような状態です。


逆に投資規模が小さくてキャッシュフローが出ている状態とは、
効率のいい筋肉質な身体ということです。


投資規模に惑わされず、筋肉質な身体で
目標とするキャッシュフローが得られるようになってくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

欲しいキャッシュフローから逆算して投資法を決める

  • 2013年09月12日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は色んな方の不動産投資についての相談を聞いてますが、
投資法に悩まれている人が多いです。


不動産の投資法と言うと、
・中古区分所有
・築古木造戸建
・1棟アパート
・1棟マンション
など、色々とあります。


僕が相談者に対して、いつもお聞きするのが、次の3つ。


1、何のために不動産投資をしたいですか?


2、それを達成するために、いくらのキャッシュフローが欲しいですか?


3、それはいつまでに欲しいですか?


この3点が決まれば、組み立てやすいです。


例えば、サラリーマンとして勤めている会社が倒産してもいいように
今のうちに副収入として年間600万円を5年後までに得ておきたい。


という目標があるとします。


物件をフルローンを組んで得られる税引き後のキャッシュフローは、
良くても、物件価格の2%~3%。


もちろん、自己資金の割合や、融資の期間、金利、
そして税率によっても変動しますが、
およそ物件価格の2%~3%を基準としています。


年間600万円欲しいということは、3%で割り戻すと、投資規模は2億。


すると、次のような投資が考えられます。


・1千万円の区分所有を1年に4戸づつ買って、5年で20戸


・4千万円の物件を1年に1棟づつ買って、5年で5棟


・1億円の物件を2年に1棟づつ買って、5年で2棟


・2億円の物件を5年間探して1棟買う


この中で、あなたにとって現実的な投資法を探していきます。


もちろん、色んな投資法を組み合わせてもOKですが、
欲しいキャッシュフローから逆算して投資法を決めることも
考え方の一つとして覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

持回り保証金とは?

  • 2013年08月04日
  • 投稿者:taxkanae
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これは、関西特有のお話ですが


もちろん、関西圏以外の方が関西の物件を購入する際にも


影響するお話ですので、


ちゃんと覚えておいてくださいね。


通常、「保証金(敷金)」は入居者から預かっているものです。


ですので、物件の売買があった場合には


売主から買主へこの保証金を渡す必要があります。


つまり、保証金が10万円あった場合


売主は入居者から10万円を預かっているので


売主は買主にこの10万円を支払う(渡す)必要があります。


しかし、関西の一部の地域では


「この預かった10万円を買主に渡さなくていい」


という慣行があります。


このことを知らなかったら


買主の場合、もらえると思っていたものがもらえない。


ということになります。


特に、関西以外で普段探されている方は


この保証金の額まで気にされないかもしれませんが


関西で物件を購入する場合には要チェックです!!


例えば、店舗で多額の保証金がある場合


退去があるとその保証金を自己負担で支払わなくてはなりません。


逆に売る場合には、保証金を渡さなくてOKなので


ラッキーかなと思いますが


あまりにも保証金が多い場合には


それがネックで物件価額が上がらない場合もあります。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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シミュレーションの重要性

  • 2013年07月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で最も気を付けておかなければならないのが


「表面利回り」だけにとらわれないことです。


最近は安い物件情報がなかなか出てこないので


スピードを重視される方が多いとは思います。


もちろん、スピードは重要ですが


その際に「表面利回り」のみで決定する方もよく聞きます。


確かに、表面利回りは物件選定の一定の基準にはなりますが


それだけで判断するのはかなり危ないです。


エレベータや、管理費、インターネット代などの経費や


修繕が年間どのくらい発生するのか


広告宣伝費は何か月分なのか。


何パーセントの空室をみるのか


家賃下落は毎年何パーセントなのか。


また、借入条件は金利と期間がどのくらいであれば


十分キャッシュフローが残るのか考えなくてはいけません。


利回りが高くても、借入期間が短ければ


キャッシュフローが全然回らないものもありますし


修繕費がかなりかかる物件や


広告宣伝費も数ヶ月積まないといけない場合もあります。


表面的な条件がいい物件であればあるほど


スピードを優先させてしまう傾向が出てしまうので


しっかり一度シミュレーションをじっくりとしてくださいね。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
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売却予定物件は、修繕費にしないほうがよい?

  • 2013年07月25日
  • 投稿者:taxkanae
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所有している物件を近々売却したいと思っているとします。


その物件に修繕が発生して、修繕費を払いました。


では、この修繕費、一括で経費にした方がよいのでしょうか?


それとも、一括経費にせず資本的支出として、
資産に計上した方がよいでしょうか?


もちろん、その年の利益の状態にもよりますが、
僕なら一括経費にせず、資本的支出として、資産に計上します。


資産に計上するということは、
建物の金額に上乗せして、簿価を上げるということ。


そうすれば、売却した時の売却益はその分減少し、
税金を減らすことができます。


しかし、売却益が発生しない場合は、
修繕費として一括経費にした方がよい場合もあります。


税務署はどちらかというと、
修繕費として一括で経費に落とすことを嫌がります。


逆を言うと、修繕費にできるものを、
資本的支出としても、あまり何もいいません。


もちろん最後は実質判定になりますが、
売却予定の物件があるなら、
修繕費の取り扱いを検討してみて下さいね。

《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

減価償却で節税?

  • 2013年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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よくこんな話を耳にします。

「木造は減価償却をいっぱいとれて、節税になるので

個人で取得しようと思います。」

これはどういうことかというと、

同じ1億円の物件でも

RCと木造では1年あたりの減価償却費が違う

ということを利用した節税です。

例えば、減価償却費が

RCだと500万円/年

木造だと1000万円/年

だったとすると、木造の方が経費が500万円/年多いので

結果的に利益が500万円少なくなり、

税金が少なくなるということです。

1年だけ考えると、確かにそうなのですが

全体を考える必要があります。


1億円の物件であれば、RCでも木造でも

トータルの減価償却費は同じです。

つまり、

RCだと500万円/年が20年続きます。

木造だと1000万円/年が10年続きます。

ですので、初めの10年間は木造の方が

節税効果が高いですが

後半の10年間はRCの方が

節税効果が高いです。


「じゃあ、同じじゃん」

と、言いたくなりますが

ここに税率の差をからめさせていきます。

例えば、

あと10年間は今の会社に勤めるので

税率がとても高い。

という方であれば、

木造で早めに減価償却を取る方が

節税につながります。


ただし、まだまだ現役バリバリで

これからお給料が上がっていく

という方であれば、

木造を個人買ってしまうと

お給料が上がった、税率の高い時期に

不動産の所得が生じてくる

ということになります。

ですので、情報はかならず

ご自身に置き換えて

検討して下さいね。

木造を売りたい業者の

売り文句に騙されないように。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

売却する時のよくある勘違い

  • 2013年07月17日
  • 投稿者:taxkanae
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お金の流れを把握するのが苦手な人が、
物件を売却したときに、よくある勘違いがあります。


融資を受けている物件を売却すると、
売却金額から、残債と仲介手数料などの諸経費を引きます。


 売却金額-残債-諸経費=税引前に残るお金


例えば、売却金額1億円、残債8千万円、諸経費300万円だとすると、
税引き前に残るお金は1,700万円です。


 1億円-8千万円-300万円=1,700万円


そして、この1,700万円が売却益だと勘違いしてしまうんです。


でも、売却益の計算は、売却金額から、
物件の簿価と諸経費を引いて計算します。


 売却金額-物件簿価-諸経費=売却益


もし、先ほどの物件で、物件簿価が6千万円だとすると、
売却益は3,700万円になります。


 1億円-6千万円-300万円=3,700万円


このような状態は、融資期間を長く組んでいて、
減価償却費を多くするために設備を
認識しているときなどによく起こります。


だから、物件を売却する時は、残債だけではなく、
簿価もしっかりと把握しておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

年間に残るお金は物件価格の3%?

  • 2013年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の持っている物件は、1億円したRCのファミリーマンションです。


購入当時の築年数は12年で、表面利回りは約10%程度で、
ローンは30年、金利2.5%のフルローンでした。


この物件からもたらされるキャッシュフローは、
年によっても違いますが、毎年約300万円ほどです。


したがって、物件価格の3%が毎年残っていることになります。


 300万円÷1億円=3%


僕にとって、この%は一つの基準となっています。


もし2億円の物件を購入するとなれば、
目標キャッシュフローは、その3%の600万円。


逆に5千万円の物件であれば、150万円です。


もちろん、バランスは、物件の表面利回りや、
その物件に掛かる経費、そして借入条件や税率によっても変わります。


でも、1億円もの借入をして物件を購入して、
300万円以上のキャッシュフローがないなら、
リスクとリターンが合っていないように思います。


もちろん、人によって負えるリスクと、
それによってもたらされるリターンの基準も違いますが、
一つの基準として覚えておいてくださいね。

《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

太陽光発電のグリーン投資減税の勘違い

  • 2013年06月24日
  • 投稿者:taxkanae
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6月22日の土曜日は、株式会社ベンディアムさん主催のセミナーで、

講師をしてきました。


今回は、不動産鑑定士の長岐先生、

弁護士の鈴木先生、そして税理士の僕の3人で、

一つの物件について、

それぞれ専門家の立場から

それぞれのノウハウを解説するという

ちょっと変わったセミナーで、

60名ほどの方が参加されていました。


セミナー後は、立食の懇親会も催され、

その時に、色んな方とお話しさせてもらいました。


その中で出たお話で、

ちょっと気を付けたほうがいいなと思ったのが、

太陽光発電の税務についてです。


太陽光発電は今、不動産賃貸業の

安定的な副収入として注目されています。


そして、国もグリーン投資減税という税制を作って、

後押ししている感じがあります。


グリーン投資減税には、

・税額控除

・特別償却

・一括償却

という3つのうちどれかを選ぶことができます。


しかし、これはほとんど法人向けの税制で、

個人で所有している不動産に太陽光発電を付けても、

グリーン投資減税は受けられないのです。


この内容は国税庁のサイトにもはっきり掲載されています。

 ⇒ http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/02/46.htm


だから、個人で持っている不動産に、

太陽光発電を付けて節税しようと考えている人は、

グリーン投資減税は受けられないことを、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

売主になったときの建物価格

  • 2013年06月04日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときは、建物価格が高い方がいいといわれています。

その理由は、

・所有時の減価償却が多くとれるから

・消費税還付したときの還付金が多くなるから

です。


それでは、物件を売却するときは、どうでしょう?

物件を売却するときは、あなたが、

消費税の課税事業者か免税事業者かで、変わります。


まず課税事業者の場合は、

売却したときに、建物価格高いほど、

納める消費税の額は大きくなるので、

建物価格はできるだけ小さい方がよくなります。


一方、免税事業者の場合は、

建物に含まれる消費税を納めなくてもよいので、

あまり建物価格を気にする必要はありません。


しかし、建物価格が1千万円前後の場合は、

1千万円を超えると、2年後に課税事業者になってしまいますので、

できれば、1千万円未満に抑える方がいいです。


消費税は、とてもややこしい税金なので、

よく気を付けるようにしてくださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

20%と39%

  • 2013年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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この「20%と39%」、何のことかといいますと、

個人が不動産を売却した時に、

売却益に対して掛かる税率です。


この時の所得を「譲渡所得」と言いますが、

短期の場合は、39%の税率、

長期の場合は、20%の税率が、

売却益に対して掛かります。


なんとその差、ほぼ2倍!


では、この短期と長期はどうやって分けているのかといいますと、

短期 = 5年以下で売却した場合

長期 = 5年超で売却した場合

と所有期間で分けられています。


でもここで注意する必要があります。


それは、この5年超というのは、

売却した年の1月1日時点で

所有期間が5年を超えている状態を言います。


例えば平成20年4月1日に購入した物件を、

平成25年5月1日に売却した場合、

所有期間は5年1ヵ月になります。


でも、売却した平成25年の1月1日時点では、

所有期間5年を超えてなくて、4年9か月なので、

税法上は短期になってしまいます。


この場合は、平成26年1月1日以降に売却しないと、

税法上の長期にはならないので、

物件の売却を考えている方は、

しっかりと覚えておいて下さいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

売却した2年後は消費税に注意!

  • 2013年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、不動産市況が活発化しているせいか、

物件を売却する人が多くなっています。


物件を売却する時に気を付けないといけないのが消費税!


まず、個人でも法人でも、収益物件を売却する期に

消費税の課税事業者であれば、

建物に対しての消費税を納める必要があります。


例えば、物件総額1億円で、

建物6,300万円、土地3,700万円で売却したとすると、

消費税は建物に対する分、300万円を決算申告で納税することになります。

 6,300万円 ÷ 1.05 × 5% =300万円

(わかりやすくするために簡単に説明しています。)


だから、現在、あなたが課税事業者なら、

消費税を支払わなければいけないということを、

しっかりとわかっておいてください。


また、今、あなたが課税事業者ではない場合でも、

さっきの金額の物件を売却すると、

その年の課税売上が1,000万円を超えますので、

翌々期である2年後に、課税事業者になり、

2年後の期は、消費税の申告をする必要が出てきます。


そして、消費税の課税事業者である期に、物件を売却すると、

また建物に対する消費税を納めることにもなります。


逆に、物件を売却すると、消費税還付をすることも期待できますが、

それは、あなたの課税売上割合というもので金額が変わります。


このように、消費税は物件の購入、売却のキャッシュフローに

とても大きな影響があるので、しっかりと意識しておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

太陽光発電の節税は法人向け?

  • 2013年04月06日
  • 投稿者:taxkanae
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ちょっと前から注目されている太陽光発電。

マンションやアパートの屋根に、太陽光発電の設備を付けると

売電収入が入ってきます。


この売電収入には2種類あります。

1、余剰売電

2、全量売電

違いは名前の通りですが、簡単に言うと

1の余剰売電は、まず自分の物件で電気を使ってから、

余った分を電力会社に買い取ってもらう方式。

2の全量売電は、付けた太陽光発電設備から

発電する電気すべてを買い取ってもらう方式です。


この全量売電の場合、表面利回りはおよそ10%前後。

設備投資額にもよりますが、ローンを組んで設置すると

キャッシュフローはそれほど残るものではありません。

ただ太陽は永遠に退去しないので、

空室を考える必要がない分、安定して入ってきます。


また、太陽光発電の普及は国の政策でもあるので、

いくつか税金の特典が用意されています。


その特典とは、次の3つ。

1、30%の特別償却

2、7%の税額控除

3、100%即時償却

ただ、この特典は個人の不動産賃貸業での適用は難しく、

法人向けになってしまっています。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

物件売却でよくある勘違い

  • 2013年04月03日
  • 投稿者:taxkanae
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近頃、うちのお客さんの中でも、

物件が思ったよりも高く売れるケースがあります。


物件の価格は需要と供給のバランスで決まりますが、

今は、需要の方が大きいんでしょうね。


でも、この物件売却時の税金で

よく勘違いされていることがあります。


例えば、残債が7千万円ある物件を

1億円で売却し、諸経費が300万円だったとすると、

売却時の数字は次のようになります。


売却価格1億円-残債7千万円-諸経費300万円=2,700万円


そして、よくある勘違いは、

この2,700万円に対して

税金が掛かると思われていることです。


もちろん、残債と簿価が同じ数字であれば、

税金上の利益も2,700万円になりますが、

簿価が違えば、もちろん税金が掛かる利益も変わります。


ここで簿価とは何なのかといいますと、

簡単に言うと、物件を購入した金額から、

売却までの減価償却費を引いたものです。


仮に、売却時の簿価が6千万円であれば、

売却価格1億円-簿価6千万円-諸経費300万円=3,700万円

となって、勘違いしていた金額2,700万円よりも、

1千万円も多く利益が出てしまうことになる訳です。


これは、特に設備の減価償却を取っている場合によく起きる現象です。


だから、減価償却の取り方は、

あなたの目標や、スタイルによって変わることを、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

物件購入年の固定資産税は経費にならない?

  • 2013年02月18日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたが、昨年物件を購入している場合、

購入時に固定資産税の精算をしていると思います。

これ、固定資産税と名が付いていますが、

実は物件価格の上乗せになります。


なぜなら、固定資産税は、

あくまで1月1日に物件を所有している人にかかる税金で、

精算しているのは、慣習でやっているだけで、

税法上は固定資産税を払っていることには、

ならないからなんです。


それでは、もし購入する時に、

売主さんから固定資産税の払込書をもらって

その後、あなたが

固定資産税を払っている場合は

どうなるのでしょうか?


ここでも、あくまで1月1日基準が採用されます。

ですので、昨年の1月1日時点で、

あなたが物件の所有者でない場合は、

あなたが払うべき固定資産税ではなく、

売主さんが払うべきものなので、

物件価格の上乗せになると考えます。


物件価格の上乗せになるということは、

払った固定資産税の金額を、

土地と建物に分けて、

取得価額に入れなければいけません。


とても紛らわしくて、間違えやすい部分なので、

間違えないように処理してくださいね。


《編者 叶 温》


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不動産投資の健美家

消費税を納める人、納めない人

  • 2013年01月28日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、不動産投資家の方はよく勉強されているので

購入金額の内訳(建物と土地)は

建物の金額を高くする方がいい!

と、理解されています。

これには、いろいろ理由がありますが

一つは、購入後の減価償却費が多く取れるからという理由。

もう一つは、消費税還付額が大きくなるからという理由。


いずれにせよ、買主としては、建物比率を上げることは有効でしょう。


さて、そこで投資家(買主)さんからよく聞かれるのが、

「売買契約書に建物と土地の金額を書くのは、

売主さんが『個人』ではなく、『法人』だから嫌がりますよね?」

これは、大きな勘違いが生じています。

実は、『個人』『法人』は全然関係ないんです。

問題は『課税事業者』か『免税事業者』かということです。

課税事業者であれば、消費税の納付義務があります。

つまり、消費税についても申告を行って、納付しなくてはならないのです。

一方、免税事業者であれば、消費税の納付は行いません。

つまり、消費税について申告を行わないということです。

個人でも法人でも『課税事業者』にもなれば

『免税事業者』にもなるのです。


そして、課税事業者であれば

建物金額に含まれている消費税(5%部分)を


税務署に納めなくてはならないので、

出来るだけ、「売買契約書に内訳の金額を書きたくない」

ということになるのです。


逆に言うと、売主さんが免税事業者であれば

建物価額を上げてもらうのは

それほど抵抗はないでしょう。


《編者 塩田雅人》


不動産投資<br />
の収益物件

マレーシ​アの不動産投資事情

  • 2012年12月28日
  • 投稿者:taxkanae
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12月10日から1週間、

マレーシアとカンボジアへ

不動産投資の視察旅行に行ってきましたので

今日はマレーシアの不動産投資事情について

少しお伝えします。


マレーシアでは、

コンドミニアムという、

日本でいうところの区分所有マンションを

建物が建つ前、いわゆるプレビルド物件を

購入している人が多いようです。


その表面利回りは物件によっても違いますが、およそ5%前後。

融資を受けて購入すると3%程度の金利ですので、

インカムゲインを期待することはできず、

キャピタルゲイン(売却益) を期待して購入しています。


マレーシアの不動産は、ここ2~3年で10%~20%

価格が上がっています。


街はまだまだ開発の最中ですので、

現地の人も、あと10年ぐらいは

不動産価格が上がっていくだろうと

予想しているようです。


ただ売却益に頼る不動産投資は、

日本のバブル期のようになってしまう可能性もあるので、

現地の不動産事情を把握していなければ、

売り時を誤る可能性もあると感じました。


ただ今はまだまだ円高なので、

マレーシアの物件を安く変える時でもありますが、

日本で物件を購入する時と同じように、

しっかりと現地を見て投資することが、とても重要ですね。


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

身内にお​給料を払うと・・・

  • 2012年12月03日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたがサラリーマンなら、


12月のお給料の手取り額が


いつもより多くなることがありますよね。


これは、あなたの会社が、


あなたに代わって、


年末調整という手続きで、


今年の税金を計算してくれて、


源泉税として納めすぎていた税金が


還ってきているからなんですね。


それでは、もし個人で不動産を持っている人が、


奥さんや子どもにお給料を払っている場合は


どうなるのでしょうか?


この場合は、あなた自身が、


年末調整の手続きをしてあげなければいけません。


これは、資産管理法人を設立して、


自分や身内にお給料を払っている場合も同じです。


この年末調整という手続きの他にも、


来年1月に税務署や市町村に提出する、


法定調書と呼ばれるものがあって、


素人の人にとっては、


これがかなり面倒くさいのです。


税理士が12月ぐらいから忙しくなってくるのは、


こういった手続きがあるからなんですね。


《編者 叶 温》


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不動産投資の健美家

表面利回​りの罠

  • 2012年11月05日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、物件のシミュレーションをした際に

こんなことがありました。

築3年のRC、表面利回り10%、駅前

こんな素晴らしい物件があり、

依頼者は胸をわくわくさせながら

シミュレーションをお願いされてきました。

私も、パッとみ、素晴らしい物件かなと思ったのですが

詳細を見ていくと、以外にこれが回らないことに気づきました。

実は、この表面利回りには罠がありました。

まず、家賃の中に水道代が含まれています。

これはよくあることですが、

水道代 各部屋2千円/月

1Kの50部屋でしたので

そのインパクトは無視できません。

ここまではよくある話ですが、

この物件はさらに罠が...

賃料に駐車場代が含まれていました。

駐車場代...これ自体は特に問題ないのですが

この駐車場、よくよく見ていくと敷地外の駐車場なのです。

これを表面利回りの計算に含めてしまうと

さすがによくないですよね。

売りたい気持ちは分かりますが

こんなやり方では、ポリシーを感じないですね。

結局、この物件、これらを考慮すると

表面利回りは9%前半

しかもエレベーターがついているので、

少なくとも保有時のCFは回りづらいです。

でも、買う前に判明してほんとよかったです。


《編者 塩田雅人》


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不動産投資の健美家

太陽光発​電の即時償却ができな​い?

  • 2012年10月09日
  • 投稿者:taxkanae
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実は今、10KW以上の太陽光発電設備を付けると

グリーン投資減税という税制が適用されて、

全額を付けた年に経費にできる

「即時償却」というものがあります。


これが使えると、利益の出ている大家さんは、

付けた年にかなりの節税ができることになります。


しかし、このグリーン投資減税、

法人や、個人でも事業所得の方は、

適用ができるのですが、

個人の不動産所得には、

適用できないんです。


これは、国税庁のQ&Aでも紹介されています。

 http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/02/46.htm


でも、即時償却が適用できないとなると、

実際に設備を取り付けた不動産所得者から、

クレームがたくさん出るでしょうね。


《編者 叶 温》


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不動産投資の健美家

減価償却​費って何?

  • 2012年08月06日
  • 投稿者:taxkanae
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今回は、基本に戻り減価償却費についてお話しします。

そんなものは知っているという方もいらっしゃるでしょうが

不動産投資にとって減価償却費というものは

避けて通れませんので

あまり理解していない方は勉強してみてくださいね。


さて、この減価償却費を説明するにはまず、

「費用収益対応の原則」

という考え方を理解してもらう必要があります。

これは、「売上(収益)が上がったタイミングで、経費など(費用)を計上しましょう」

という考え方です。


例えば、果物屋さんの場合、1年目にリンゴを仕入れ、2年目に販売したとします。

この時、1年目にリンゴの代金は支払っていますが、

この時点では原価(費用)にはならず、商品(資産)となっています。

2年目にリンゴを販売して初めて、リンゴの仕入れ代金が原価(費用)となります。

「売上とそれをもたらした費用を一緒のタイミングで計上しましょう」ということです。


さて、話を減価償却費に戻します。

この「費用収益対応の原則」を不動産投資に当てはめると、

収益はもちろん「賃料収入」です。

それをもたらす経費はたくさんあります。

例えば、水道光熱費や管理費など。

これら経費は、基本的に賃料が上がった年に計上されています。

まさに「費用収益対応の原則」ですね。

しかし、この「賃料収入」をもたらすために不可欠なものがありますよね。

そう、「不動産(土地と建物)」です!!

これがないと、賃料は発生しませんよね。

そこで、不動産の購入金額を経費として計上していきます。

ここで注意すべきは、他の経費の支払は毎月、毎年発生しますが

不動産の購入の支払は、購入時点でしか発生しないですよね。

一方で、対応する「賃料収入」は何年にもわたって発生します。

そのため、不動産の購入金額を、

毎年の「賃料収入」発生に応じて

分割して費用(減価償却費)として計上していきましょう。

というのが、減価償却費の考え方です。


ちなみに、費用(減価償却費)を計上するということは、

一方で、資産(不動産)を減額するということを意味します。

不動産のうち、建物は老朽化していくため価値が下がっていきますが

土地は、天変地異や土壌汚染などがない限り基本的には値下がりはしないと考えます。

(厳密には時価は変動していますが、この時価の変動を決算書に織り込むと

客観性がなくなるので、土地は「購入金額で一定」と考えてください)

そのため、資産を取り崩して、減価償却費を計上するのは「建物」のみになります。

「土地」は減価償却費を計上しませんので、

ご注意くださいね。


《編者 スタッフ》


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不動産投資の健美家

建物の取​り壊しは年明けがベタ​ー!

  • 2012年07月09日
  • 投稿者:taxkanae
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固定資産税は、

毎年1月1日に固定資産を所有している者にかかる

市区町村の税金です。


通常は、課税標準額×1.4%の税率が掛かりますが、

住宅が建っている土地なら、床面積の10倍を限度に

住宅1戸につき200平方メートルまでの敷地部分について、

1/6(200平方メートルを超える部分は1/3)に軽減してくれます。


それでは、あなたの持っている土地の上に、

古い建物が建っていて、

それを取り壊して新築を建てる場合、

12月に古い建物を取り壊してしまって、

1月1日は更地になっていたらどうなると思いますか?


この場合、原則としては軽減措置はなくなってしまいます!


ただし、市区町村によっては、

既存の住宅を建て替えて

住宅を新築する土地で

一定の要件を満たす場合は、

「住宅建て替え中の土地」として、

住宅が完成するまでに

通常必要と認められる期間については、

住宅用地の特例を継続適用する市区町村もあります。


例えば東京23区の場合は、

次の要件のすべてに該当すればOKです。

・その土地が前年の1月1日現在、住宅用地だった。

・住宅の新築が、建替え前の住宅の敷地と同一。

・建替え前の住宅の所有者と建替え後の住宅の所有者が同一。

・住宅の新築工事に着手している。or 建築確認を受けている。


市区町村で取り扱いが違う場合もあるので、

心配な方は、古い建物の取り壊しは、

年明けにする方が無難です。

あなたが建物の取り壊しを考えているなら、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》


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相続税の​資金確保対策

  • 2012年05月28日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資がうまくいくと、次に頭を悩ませるのが、

「相続」です。

相続は準備を行うことで大幅な節税効果が得られます。

反対に、準備をせずに相続を迎えてしまうと、

せっかく築いた財産を、相続税の支払いのために

手放さなくてはならなくなってしまいます。

相続は準備が全て!!!


相続する際に発生する相続税の支払いですが

相続人(お子さんや配偶者など)が支払わなくてはなりません。

この資金を捻出するために様々な方法があります。

まず、相続まで待たずに、不動産を「贈与」をしたらどうでしょう。

贈与をした場合には、贈与税がしっかりかけられてしまい、

相続をした場合よりもかえって費用がかさむ場合があります。

これは相続時の基礎控除よりも贈与時の基礎控除の方が小さいためです。

次に、親の「建物」のみを子に「贈与」し、「土地」は「相続」するとどうでしょう。

そうすると、建物から得られた賃貸収入は子のものになります。

土地の相続時には、相続税が発生しますが

賃貸収入で得た資金を基に、相続税を支払うということができますので、

相続時の心配は少なくなります。

しかし建物の「贈与時」には、贈与税はもちろん、

不動産取得税、登録免許税がかかってきます。

一方で、「相続時」には不動産取得税が不要ですので、

建物を贈与したことで費用が増えてしまっています。

さらに、親が土地も建物も所有して亡くなった場合(贈与しなかった場合)には、

相続時に土地は約2割引きの評価になるのですが、

建物を子に贈与してしまうと

相続時の土地の2割引きが使えなくなってしまい、

結果、相続税が高くなり、贈与しなかった場合と比べて

費用が多くかかってしまう可能性があります。

そこで次のような場合はどうでしょうか。

土地も建物も親の所有のままで、子にサブリースをします。

そうすると、サブリースで得た収益は子に帰属するため、

子に資金が入ります。

一方、土地も建物も親名義ですので、相続時には約2割引き

が適用されます。

サブリースしなかった場合と比べると

本来、親に入ってきていた賃貸収入の一部が

子に帰属しているのですから

その部分の相続税も節税されます。

相続税がかかるくらい財産を持っているというのは、

贅沢な悩みかもしれませんが、

せっかく築いた財産を、納税のために売り払うようなことだけは避けたいですね。


《編者 スタッフ》


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滞納しそ​うな人を見破る方法

  • 2012年05月28日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は立場的に、お客さんの物件の管理明細をよく見るのですが、

一定の割合で発生しているのが滞納です。

中には3ヵ月も4ヵ月も滞納している入居者もいます。


そんな滞納者を抱えるお客さんの顔はとても辛そうで、

僕も同じ大家として辛い気持ちがよくわかります。


滞納はお金は入ってこないのに、

税務的には、収入であげなければならないので、

キャッシュフローとしてはダブルパンチです。


滞納はできれば避けたいもの!


この滞納を未然に防ぐ方法について、

滞納トラブルにめっぽう強い、

章(あや)司法書士法人の太田垣章子先生に、

平成24年の1月にセミナーをして頂きました。


今日はその中から、滞納を未然に防ぐ方法を

一つだけお伝えしようと思います。


多くの滞納者を見てきた中で、

滞納者には共通していることがあるとのこと。


その共通点、何だかわかりますか?


まず、入居募集をして入居者が決まると、

まず見るのは、入居申込書ですよね。


その中でどこに注目しますか?


勤務先でしょうか?

年収でしょうか?


実はこれらは、あまり参考にはならないそうです。

滞納者は平気でこれらを改ざんしてくるからです。


それでは、どこを見ればよいのか?


一番見てほしいのは「転居理由」とのこと。

転居の理由には、学校、仕事、結婚など、

それ相応の理由があるはずです。


この転居理由があいまいな方は、

滞納をする可能性が高いとのことです。


ですから、入居希望者に

しっかりと転居理由を聞くことが、

滞納を未然に防ぐ第一歩なんですね。


《編者 叶 温》


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買いやす​い&持ちやすい=売り​にくい

  • 2012年04月16日
  • 投稿者:taxkanae
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最近、お客さんが持っている物件の

売却のシミュレーションをすることが

多くなってきました。

そこで、出てきた傾向について、

少しお伝えしますね。


物件を取得する時、

年収や自己資金が満足にない人ほど、

フルローン、オーバーローンで、

また融資期間も、

できるだけ長く組みたいものです。


これは、どんどん物件を増やしていきたい人も

同じ傾向があります。


なぜなら、フルローン、オーバーローンなら、

自己資金も少なくてすみ、

融資期間が長いほど、

毎年の返済額が少なくなるので、

取得した後のキャッシュフローが出やすいからです。


いわゆる、買いやすい、持ちやすい状態ですね。


でも、これが売却する時には

ネックになることが多いんです。


例えば、1億円の物件を、

1.1億円のオーバーローンで借りて、

融資期間が30年とすると、

残債が物件の購入金額1億円を切るのは、

4年後になります。


ということは、4年後までは、

買った時と同じ金額で売れたとしても、

追い金をしなければ、残債を返せないわけです。


また、返済だけがネックではありません。

物件が買った時と同じ金額で売れるということは、

物件所有時の減価償却分の売却益が出ます。


物件所有時の税金を抑えるために、

設備の減価償却を取っている場合などは、

この売却益もかなり大きくなります。


したがって最悪のケースだと、

売却した時に、追い金しなければ返済できず、

さらに税金まで払わなければいけない状態に

なる可能性もあります。


買いやすい、持ちやすいは、

売りにくいにつながることがあることも、

覚えておいてくださいね。


《編者 叶 温》


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不動産投資の健美家

固定資産​税が減額!

  • 2012年04月09日
  • 投稿者:taxkanae
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4月は固定資産税の通知がありますね。

私のところにも、通知書が届きました。

今年は固定資産税の評価替えの年で、

土地も家屋も評価額が変わっています。


私のマンションは、土地の評価額が、

42,780千円 ⇒ 42,807千円

と27千円アップし、

税額も1,700円アップしました。


それに引きかえ、建物の評価額は、

65,042千円 ⇒ 59,716千円

と5,326千円もダウンし、

税額も9万円ダウンしました。


これは、建物は減価償却されるためです。

年間9万円の固定資産税ダウンは、

9万円のキャッシュフローアップを意味します。


4月1日から1カ月間は、縦覧期間といって、

あなたが持っている物件の評価額が適正かを、

他の物件の評価額と比較することができます。


手数料も無料なので、

一度、見てみると、何か発見があるかもしれません。


固定資産税の間違いが発見できれば、

その後の税金にずーっと影響しますからね。


《編者 叶 温》


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売却のタ​イミングはいつ?

  • 2012年02月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資に限らず、何でもそうですが

「安く買って、高く売る」

当然ですよね。

しかし、高く売っても半分税金で持って行かれてしまったら

折角頑張ったのに、がっかりですよね。


そうならないためにも、出来る限り税金のかからない「タイミング」で

売却するようにしましょう!!


売却時の税率ですが、個人と法人で異なります。

個人であれば、不動産の「保有期間」で税率が変わってきます。

 短期(保有期間=5年以内)は39%

 長期(保有期間=5年超 )は20%

保有期間が5年と6年では倍近くも税率が変わるんですね!


一方、法人は個人のように不動産の「保有期間」では税率は変わりません。
 ただし、「所得の大きさ」によって税率が変わります。

 例えば、「法人税」

 中小企業(資本金一億円以内)であれば、所得が800万円までは18%

所得が800万円超であれば30%となります。

 「事業税」では、所得が400万円以下と400万円から800万円

 そして、800万円超で税率が変わります。

このように、どの年度で売却するかによって、売却金額が同じでも

手元に残るキャッシュが異なってきます。

ですので、売却金額だけに注目せず、税率も考慮しながら、

売却されてはいかがでしょうか。

あと数カ月で6年目に突入される個人の方であれば、

少し値引きしてでも6年目に売却された方が結果的には

手元資金は多く残ることになるのではないでしょうか。


《編者 スタッフ》


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油断する​と会社にバレるかも!​?

  • 2012年02月17日
  • 投稿者:taxkanae
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いよいよ確定申告の受付がはじまりましたね。


もしあなたが、会社に黙って不動産投資をしていたら、

確定申告の仕方によっては、

会社に不動産投資をしていることが、

バレてしまう可能性もあります。


確定申告書には、第一表、第二表があるのですが、

第二表の右下に、住民税の覧があります。


この覧には、会社に住民税全額を徴収してもらう、

「特別徴収」のチェックボックスと、

不動産所得に対する住民税は、自分で納付する、

「普通徴収」のチェックボックスがあります。


会社に不動産投資をしていることがバレたくない人は、

「普通徴収」にチェックを入れる必要があります。


しかし、この「普通徴収」にチェックを入れても、

会社にバレる可能性があるのです!


それは、昨年の不動産所得がマイナスになっている場合です。


特に、昨年に物件を購入している場合は、

登録免許税や、不動産取得税などの経費が多くなっていますので、

不動産所得がマイナスになる可能性が高いです。


そうすると、給与所得と合算されてしまうため、

同じ会社の、同じぐらいの年収の人よりも、

住民税の金額が少なくなってしまうんですね。


この場合は、カンのいい経理担当者に聞かれたときに備えて、

しっかりと理由を考えておかないといけません。

《編者 叶 温》


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土地と建​物の金額はいくらにす​べきか

  • 2012年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の取引金額には土地と建物の金額が含まれます。


売買契約書に取引金額の内訳(建物と土地)の記載がない場合には

固定資産税評価額の割合など

合理的な基準で算定することがあります。

しかし!!これはあくまでも

「売買契約書に取引金額の内訳(建物と土地)の記載がない場合」です。

つまり、売買契約書の建物金額と土地金額を記載してしまえば

内訳金額を自由に決めることができます。

(もちろん、常識の範囲内ですが)

では、土地と建物はどちらが高い方がいいのでしょうか。

結論から言うと、人によって異なります!!

例えば、給与所得のみの方で

給与収入が約300万円~約1200万円の方であれば

「買う時は、建物の金額を高く」

「売る時は、土地の金額を高く」

です!


<買う時>

1.建物金額を高くすることで、減価償却費を多く計上できるため

物件保有時のキャッシュフローが有利になります。

2.また、建物には消費税がかかっているため

消費税還付ができる可能性もあります。

3.さらに、個人で不動産所得がマイナスの場合には

そのマイナスを給与所得などと相殺することができますが

借入金利子のうち、土地等の取得にかかる部分は

相殺対象とならないのですが、建物金額を高くすることで

「土地等の取得にかかる部分」が小さくなります。


つまり、買う時は建物金額が高い方がメリット多いといえます。

<売る時>
あなたが課税事業者であれば

売る時には建物の売却代金にかかる消費税を

別途、納めなくてはなりません。

土地の金額を高くすることで

別途支払う消費税を抑えることができます。

<5年以内に売却を想定している人が、買う時>

減価償却費を多く計上するということは

それだけ建物価額を減少させているということです。

結果的に、売却時の利益が多くなります。


取得から5年以内に売却をお考えの方であれば

売却時の税率が高いため、売却益をあまりださない方が節税になります。

そのためには、減価償却費を抑えましょう!!

→→→減価償却費の詳細はこちら←←←


つまり、土地の金額を高くして購入する方が有利といえるでしょう。


買ってから考えていては節税の幅が小さくなってしまいます。

必ず物件購入前に節税対策を考えておきましょう!!


《編者 スタッフ》


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不動産投資の健美家

資金があ​まりない方の物件購入

  • 2012年02月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の良し悪しは人によって違います。

それは目的、余剰資金、年齢など様々な要素が関わってきます。


多くの顧問先様(不動産投資家)を見てきて思うことは

ある人にとって最良の物件は

必ずしも他の人にとって最良とは限らないということです。


例えば、都会の10階建てのマンション等を好んで買われる方もいれば

立地は悪くても、エレベーターがなく

経費を抑えて、キャッシュフローの残りやすい物件を

好まれる方もいらっしゃいます。


では、資金のあまりない私の様な方にとってはどのような物件がよいのでしょうか。

それは、「とにかく、融資が付きやすいこと!!」これにつきます。

融資がつかないと不動産は買えませんからね。

「融資が付きやすい=積算価額が高い」ということです。

ただし、ここで必ず陥るジレンマが

「積算価額が高い ⇒ 固定資産税が高い」です。

融資は必要ですが、固定資産税が高いと

購入後のキャッシュフローが残りにくく

結果的に何をしているのか分からなくなります。

そこで、もう一つ頭をひねります。

固定資産税は建物と土地(200平方メートル以下の住宅用土地)で

その算定方法が異なります。


建物:固定資産税評価額×1.4%(固定資産税)
固定資産税評価額×0.3%(都市計画税)


土地:固定資産税評価額×1/6×1.4%(固定資産税)
固定資産税評価額×1/3×0.3%(都市計画税)


となり、「土地」の方が優遇されているのです。

つまり、

「土地」の固定資産税評価額は高い

「建物」の固定資産税評価額はあまり高くない

という物件が融資が付きやすいわりに

経費(固定資産税)が抑えられるということになります。


ですので、私は「土地」の固定資産税評価額が高い物件を探そうと思います。


今まで「田舎」の方に目を向けていましたが

実は勝機は「都会」にあるのかもしれません。


《編者 スタッフ》


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持ち家を​賃貸に出すときに気を​付けること

  • 2012年01月30日
  • 投稿者:taxkanae
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過去に戸建てやマンションなど、

自分が住むための住宅を、

住宅ローンを組んで購入したけど、

今はその住宅を賃貸に出している場合に

注意することがあります。


住宅ローンは、要件を満たせば、

みなさんもご存じの住宅ローン控除という

税金の特例を受けることができます。


しかし、要件の一つに、

「適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。」

という文言があるんです!


したがって、年末時点でそこに住んでいなければ、

住宅ローン控除を受けることはできないんですね。


例えば、平成23年12月15日に引越しをすると、

住宅ローン控除を受けることはできませんが、

1カ月後の平成24年1月15日に引越しなら、

平成23年度分は、

住宅ローン控除を受けることができます。


住宅ローン控除は、残債の額によって

かなり大きい場合もありますので、

あなたのお住まいを賃貸に出そうと考えているなら、

しっかりと覚えておいてくださいね。

《編者 叶 温》


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不動産投資の健美家

資金繰り​の盲点、不動産取得税

  • 2012年01月05日
  • 投稿者:taxkanae
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住宅を購入すると軽減措置で不動産取得税は殆どかかりませんが

収益不動産となると決して無視できない金額になります。


平成24年3月31日までに物件を取得した場合には

土地は 固定資産税評価額×1/2×3%

建物は 固定資産税評価額×3%


土地5000万円、建物5000万円とすると

合計で225万円(土地75万円、建物150万円)にもなります。

しかも、これだけの出費が、物件取得後すぐには来ず、

数ヶ月たってから請求が来るのです。

不動産取得税が必要なことを忘れる人はいないでしょうが、

物件取得後は、満室にするために広告宣伝費がかかったり、

逆に空室が発生したり、想定外に資金が不足するかもしれません。

そうなった場合には不動産取得税の支払いのために追加融資なんてことにも。


しかし! 資金繰りが楽になるかもしれません。


分割で支払うことができる可能性があります。

不動産取得税の支払先は都道府県ですので

各都道府県で対応が異なる可能性がありますが

実際に分納をされている方もいらっしゃいます。


もし資金繰りがうまくいっていない方は

一度、都道府県に問い合わせてみてくださいね。


《編者 スタッフ》


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短期売却は法人​、長期売却は個人

  • 2011年10月24日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資の業績は、

売却して初めて業績が確定します。


ですので、

何年後にいくらで売却すれば、

どれぐらいのお金が残るのか?

ということが重要ですが、

期間まで考えた売却を考えた場合、

個人と法人でお金の残り方が変わります。


例えば個人で不動産を売却して利益が出る場合

短期譲渡所得であれば、

売却益に対して39%の税金。

5年超の長期譲渡所得であれば

売却益に対して20%の税金が掛かります。


一方、法人は所得によって多少変動しますが、

短期でも長期でも、1千万円ぐらいの所得であれば

売却益に対して35%ぐらいの税率です。


そうすると、購入したい物件を、

短期で売却予定の場合は、

個人短期39%-法人35%=4%

法人で買う方が節税となり、

長期で売却予定の場合は、

法人35%-個人長期20%=15%

個人で買う方が節税となるわけです。


もちろん物件所有時の

所得税・住民税率と、

法人税率のことも考えなければいけませんが、

いつ売却するのかによって、

戦略が変わることも知っておいてくださいね。


《編者 叶 温》



不動産投資<br />
の収益物件

不動産投資の健美家

税制改正の流れ

  • 2011年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は事前準備が命です!!

重要な事前準備の一つが「税金」ではないでしょうか。

事前準備をしていないと

「今月、税金の支払いがあるけど、現金がない!!」

なんてことになってしまいます。

つまり、税金の知識は不動産投資に欠かせません。

でも、「めんどくさい!!」ですよね。

毎日仕事でお忙しい中、消費税・所得税・法人税法

その他特例など、ブラッシュアップしていくのは

かなりしんどいと思います。


「税金は税理士に任せているので大丈夫」

と、信頼関係ができていれば問題ありませんが、

単に丸投げ状態になっていると、

「知らないうちに特例規定ができていた!」と

うっかりミスで大損してしまうかもしれません。

もしくは、それに気づいてさえいないかもしれません。


税金の仕組はひとつひとつは難しくありません。

一番大変なことは

「毎年改正されること」なのです!

これは税理士にとっても同じこと。

<通常の流れ>
6月~7月 税制改正要望受付 (一般→各省庁)

8月ごろ  税制改正要望を提出(各省庁→財務省・総務省)

12月   税制改正大網を公表(財務省・総務省)

1月    税制改正要網を公表(内閣)

2月    税制改正法律案を国会に提出

3月ごろ  国会で可決・成立

4月ごろ  税制改正法律案の施行


なんだか見るのも嫌になりますね。

ここでポイントは、12月の「税制改正大網」です!


大震災などがなければ通常このままま法案が成立しますので、

翌年の4月以降に物件購入・売却を検討されている方は、

12月時点で、内容を把握(又は税理士が把握)しておくことが

よいでしょう!

「年末」と覚えておいてください!!


税理士に

「今年の改正で不動産投資に関わるもの、ありますか?」

と、牽制しておくだけでも、税理士は再度税制改正を見直し、

「うっかりミスで大損」を防げるのではないでしょうか。


《編者 スタッフ》



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不動産投資の健美家

低所得だと自己​資金の回収期間が遅く​なる理由

  • 2011年10月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件シミュレーションをしていて

気付いたことがあります。


例えば、不動産投資の指標で大切な、

「自己資金の回収期間」


これは、最初に出した自己資金が、

何年で回収できるか?

ということですが、

この期間が短いほど、

投資の速度が速くなります。


でも、低所得で税率が低い場合は、

高所得で税率が高い場合に比べて、

自己資金の回収期間が、

遅くなってしまうのです。


その理由は、2つあります。


まず1つ目ですが、

初年度は色々と取得費用が掛かり、

特に年度末に物件を購入するほど、

赤字になりやすくなります。


そうすると、給与所得のある方の場合、

給与所得と、不動産の赤字が合算され、

税金が還付されることになるのですが、

税率が低い人ほど、還付額が少なくなるんですね。


2つ目は、設備の減価償却を認識した場合です。

設備の減価償却を認識すると、

購入してから数年間、

不動産所得が赤字になる場合があります。


そうすると、先ほどと同じように、

初年度以降も税金の還付額が少なくなり、

その分、自己資金の回収が遅くなるんですね。


このように、人によって自己資金の回収期間も違えば、

設備の認識の仕方も変わります。


だから、事前に税金の勉強をすることが重要なんですね。

《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

誰が買うかで変​わるキャッシュ・フロ​ー

  • 2011年09月27日
  • 投稿者:taxkanae
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今回のセミナーでは実際に市場に出ている物件情報を使って、

キャッシュ・フローシミュレーションを実演する予定ですが、

資料作成中にシミュレーションしていて、

僕自身も驚いたことは、

物件を購入する人によって、

こんなにもキャッシュ・フローが変わるのか!?

ということです。


不動産を購入する時は、

・借入金の返済

・固定資産税

・管理費

・修繕費

などの経費だけに目が行きがちですが、

こうやってシミュレーションしてみると、

税金は本当に大きなコストだと、

税理士ながらに感じてしまいます。


年収1,000万円で、現在の税率30%の人が、

物件を購入するケースと、

同じ物件を、税率15%の人が購入するケースとでは、

税引き後キャッシュ・フローに

本当に大きな差が出てきます。


その他にもキャッシュ・フローを

改善するポイントがあるのですが、

そのほとんどが、

・物件を購入する前

・物件契約時

・初めての確定申告時

に決まってしまいます!

あなたが、不動産投資で本当にお金を残したいなら

絶対に物件を購入する前から

お金の流れや、税金の知識を知っておいてくださいね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

不動産投資にかかる税​金の種類

  • 2011年09月27日
  • 投稿者:taxkanae
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みなさん、来月の納税額はいくらですか?

この質問にぱっと答えられる方はかなり

勉強され、常に税金を意識されている方でしょう。

でも、大抵の方は普段会社に勤めていると源泉徴収という形で

毎月のお給料から引かれているので

あまり税金の額を意識することはないと思います。


しかし、不動産を取得し、賃貸経営を行っていくとそうはいきません。

例えば、設備の減価償却が終われば利益が多額になり、

それに伴って、払わなければならない税金も高額になってきます。

また、所得税や法人税以外にも、不動産経営には様々な税金がかかってきます。

事前に納税資金の準備をしておかないと、

「黒字倒産」なんてことになるかもしれません。

A.不動産を購入する時、B.賃貸経営を行っていく時、C.不動産を売却する時

そしてD.相続時にどのような税金がかかるか、

事前に把握し、お金が回るようにしなければなりません。

では、順に見ていきましょう。


A.不動産を購入する時
 ・不動産取得税
 ・契約書の印紙税
 ・消費税
 ・登録免許税


B.賃貸経営を行っていく時
 ・固定資産税、都市計画税
 ・消費税
 ・所得税(法人税)
 ・事業税

C.不動産を売却する時
 ・契約書の印紙税
 ・不動産売却益にかかる所得税(法人税)
 ・消費税

D.相続時
 ・相続税

これだけの税金がかかってきます(^_^;)

さらに、それぞれ控除額・特例規定などがあります。

これらすべてを完璧に理解するのはかなり困難だとは思います。

しかし、購入前にこれらの税金がかかること、

そして、ある程度の金額を押さえておかなければ、

せっかく苦労して購入できた物件も、税金が払えずに

手放さなければならない可能性もあります。


不動産投資でお金を残すためには税金の知識は必須です!

大変だからこそ、勉強したら勉強していない人よりも有利な

情報を得られる。

みなさん、大変ですが頑張りましょう!

《編者 スタッフ》



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不動産投資の健美家

源泉所得税の落とし穴

  • 2011年09月26日
  • 投稿者:taxkanae
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ご存知の方もいらっしゃると思いますが、

従業員の給与や、税理士等に報酬を払う際には

代金支払側がその10%から20%を預かって、税務署に納めなければ

いけません。

ただし、従業員がいないような場合であれば

この源泉徴収義務がなくなります。


普段は源泉徴収義務を意識しないと思いますが、

不動産取引でもこの義務が発生することがあるのです。


不動産取引の相手方が「非居住者」(=日本に長く住んでいない人)である場合、

源泉所得税を徴収して

税務署におさめる義務が生じます。

「非居住者」から不動産を購入した場合、

支払額の10%を源泉徴収して(預かって)

残りの90%を相手方に支払うこととなります。


例えば、価格1億円の不動産を「非居住者」から購入した場合、

1億円×10%=1000万円を源泉徴収し(預かって)、

税務署に支払う必要があります。

そして残り9000万円を取引の相手方に支払います。

もし、これを行わず1億円を相手方に支払ってしまった場合には

1000万円を別途税務署に支払う必要が出てきます。

相手方が善良な方であれば1000万円は返してくるのでしょうが、

そこはケースバイケースになってしまいます。


1億円の不動産をかって1億円払っているのだから、

税務署は売主へ1000万円を請求すべきだ!と言いたいところですが、

それとこれとは別のようです。

源泉徴収義務といわれるように、「義務」なのでこれは免れられないようです。

では、購入時に取引の相手が「非居住者」かどうかまで

調べないといけないのか?ということですが、

残念ながら、調べなければなりません。


税務当局の見解としては

「不動産売買は取引価額も大きいので、そこまで調べることは過度な負担にはならない!」

ということです。

厳しい見解ですね。

しかし、「知らなかった」では済まされません。

勉強していなければ大損してしまうこともあるということですね。

気を付けましょう。

《編者 スタッフ》



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借入期間は長け​れば損??

  • 2011年09月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとってローンの返済額はかなりのウェイトを占めてきます。

逆に言うと、全額自己資金であれば、利息を支払わなくてよいのですから、

儲からないわけがない!!と思いませんか?

じゃあ、借入について勉強し、正しい選択ができるようにしましょう!

ローン返済額には利息と元本がありますが、

今回は元本の借入期間について検討したいと思います。


借入期間の違いによって、支払総額はどのように変わるのでしょうか。


さっそくシミュレーションしてみましょう!

前提は「元利均等払い」「利率3%」「借入額1億円」

借入期間30年の場合
 支払総額は151,777千円(5,059千円/年、421千円/月)

借入期間25年の場合
 支払総額は142,263千円(5,690千円/年、474千円/月)

借入期間20年の場合
 支払総額は133,103千円(6,655千円/年、554千円/月)

借入期間15年の場合
 支払総額は124,304千円(8,286千円/年、690千円/月)

となります。

これを見て、あなたなら長期?それとも短期?どちらでしょうか。

利息を払うのはばかばかしいと短期で返済を済まされますか?

それとも、利息を払ってでも長く借りたいでしょうか。


ここは「人によって」とるべき行動が異なります。

もちろん「人によって」とは「性格」の問題ではありません。

「財政状態」と「不動産投資の目的」です。


<タイプ1>
現金をたくさん持っている方であれば、利息を払ってまで

借りておく必要はありませんので、短期が望ましいでしょう。


<タイプ2>
また不動産の購入はこの1件だけで、あとはローンを返済し、

返済後の小遣いに充てたいという方も短期でしょう。


<タイプ3>
自己資金はあまりないが、これからも物件の数を増やしたい

という方であれば、長期で借りていくべきでしょう。

ここでの判断基準は、『利率』と『投資利回り』です。

短期で借りれば残債が減りやすい分、自己資金が貯まりにくくなります。

一方、長期で借りれば残債は減りにくい分、自己資金が貯まりやすくなります。


そこでできた自己資金を次の不動産投資などで、

借入利率(ここでは3%)よりも高い利回りで再投資できるのであれば、

3%の利息を払ってでも長期で借りて、自己資金を作り、

再投資に充てるべきでしょう。


反対に、自己資金をつくっても、次の投資を考えられていない方は

おそらく貯金されると思いますので、3%以上の利回りは厳しいでしょう。

つまり、出来るだけ残債を早く返すことで支払総額を減らすことが先決でしょう。


投資はローンで始まりローンで終わるといっても過言ではないと思います。

現状の手元キャッシュフローのみではなく、残債を意識した投資を心がけてくださいね。

残債、売却の価格・タイミング、キャッシュフローなどを意識した不動産投資について

私の師匠である叶が10/1(土)に税金塾セミナー

シミュレーションを実践しますので、ご興味のある方は是非お越しください

《編者 スタッフ》



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不動産投資の健美家

決算書の落とし​穴

  • 2011年09月15日
  • 投稿者:taxkanae
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業績を把握するために欠かせないものが

「決算書」(貸借対照表や損益計算書)です。

しかし、この決算書には意外な落とし穴があります。

収支というのは本来だれが記帳しても

同じであるべきですが、

物事の解釈の幅や目的などで

いろいろな決算書ができるのが実情です。

それは、どれが間違い

どれが正解というわけではなく、

「幅」なのです。

しかし、この「幅」が「落とし穴」になってしまうことも。

<例1>

「減価償却の落とし穴」

今期は利益が出そうにないので、

減価償却を抑える、ということはよくありますが、

この帳簿を基に意思決定してしまうと

赤字物件を黒字と勘違いして保有してしまうことに

繋がりかねません。


<例2>

「現状のキャッシュフローの落とし穴」

キャッシュフローは、減価償却費が大きかったり、

融資期間が長ければ残ります。

しかし、減価償却の計上が大きいのは

費用を早く計上しているだけ。

「費用の早期計上=節税」ではありません。

あなたの現状と将来の収入などによって

費用の早期計上が節税になるのかならないのかが変わってきます。

ローンも残債を考えずには語れません。

つまり、キャッシュフロー表だけでは、

意志決定をするのに不十分なのです。


<例3>

「共通経費の落とし穴」

物件別に収支を把握(帳簿を作成)されている場合、

経費を適切に案分しなければ、物件別に収支を把握し、

どの物件が黒字で、どの物件が赤字なのか

よく分からなくなってしまいます。

また、節税と収支把握では目的が違います。

つまり、節税目的で作っている決算書をもとに

意思決定をしていては、誤った判断をしてしまうことも。


キャッシュフローも損益計算書も貸借対照表もすべて大切です!


《編者 スタッフ》



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儲かっています​か?

  • 2011年09月12日
  • 投稿者:taxkanae
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「儲かっていますか?」

というと、少しえらそうですが、

『業績を把握することの重要性』について書きます。


入社して、数名の顧問先様から

いろいろなお話をお聞きしました。


そこで感じたのは、業績把握に

みなさん苦労されているということです。


業績把握の重要性を語る上で

2つのポイントがあります。


それは、

1.速さ

2.質

です。


まず、「1.速さ」についてですが、

監査法人時代、私が担当していたクライアント様も

管理部門に優秀な社員を何名も投入し、

何度も予算の見直しをおこない、

月次収支の把握にかなり力を注いでおられました。


なぜそこまでするのか?


一言でいえば『儲けるため』です。


お金をかけて、業績を常に把握し、

タイムリーな意思決定を行う。

これを不動産投資にあてはめるなら

不動産投資も業績、市場の把握をタイムリーに行いながら、

売却や修繕の時期・金額などを決めていく。


タイムリーな情報を得ることは、

不動産投資家の意志決定に非常に重要になってきます。

年一度の決算書だけではタイムリーな意思決定のタイミングを

逃しかねません。

物件ごと、月次などで詳細に業績把握することをお勧めします。


《編者 スタッフ》



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不動産投資の健美家

続 貸借対照表​で何がわかる?

  • 2011年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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前回は貸借対照表は、

簿価で表されていることについて説明しました。


今日は、その簿価の問題点についてです。


土地と建物が一体となった物件を購入すると、

建物については使用していくにつれて

古くなり劣化していきます。


その劣化していく分を、

税法で決められている

計算方式に従って

計算した金額を

毎年経費化していくことを

“減価償却”と言います。


だから、帳簿上の建物の金額は

毎年減価償却費の金額分、

購入した金額から

減少していくことになります。


簿価とは、

物件を購入した時の金額から、

毎年の減価償却費の累計額を

引いたものになります。

 簿価=取得価額-減価償却費の累計額


これに対して“時価”とは、

その時点で売却できるであろう金額です。


ですから、ある時点の簿価が、

実際に売却できるであろう金額である

時価と同じになることはほぼないのです。


不動産投資の出口戦略で重要なことは、

将来その不動産がいくらで売れるのかという

“時価”ですから、

将来の不動産の時価を予想することが

大切になるんですね。



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貸借対照表で何​がわかる?

  • 2011年08月25日
  • 投稿者:taxkanae
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貸借対照表とは、

「ある時点での資産、負債、純資産の状態を表す表」

です。


不動産投資では、この貸借対照表を使うことで

出口戦略を考えることができます。


まず購入時の貸借対照表ですが、

借入金に頼る不動産投資は、

借入金が多くなるほど、

純資産が少なくなり、

返済リスクが大きくなります。


純資産は、

 純資産=総資産-総負債

で表されます。


もし、この純資産が

マイナスになるようであれば、

債務超過と言われる危ない状態です。


ただし、注意することがあります。


税金で計算される貸借対照表は、

普通は“簿価”で表されます。

簿価とは、帳簿上の金額ということです。


次回はこの簿価に

どんな問題があるのかについて解説します


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損益計算書は銀​行目線で!

  • 2011年08月22日
  • 投稿者:taxkanae
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今回の僕の本では、

色々な不動産投資法によるお金の残り方を、

3つの表で比較しています。


その3つの表とは、

・キャッシュフロー表

・損益計算書

・貸借対照表

です。


借入に頼る不動産投資は、

キャッシュ・フロー表で表される実際に残るお金と、

損益計算書で表される利益の金額が違います。


損益計算書は税金の計算でも使われるものですが、

銀行があなたの業績を判断する

重要な財務諸表でもあります。


したがって、

銀行がどのように見るかという部分が

ポイントとなります。


例えば賃料収入。

当然のことながら空室率を改善して稼働率を上げたり、

賃料そのものを上げることができて、

総賃料収入が上がると銀行の評価も高くなります。


また修繕費は、大規模な修繕を実施すると

大きな経費となり、

利益が圧縮されて節税にはなりますが、

銀行対策としては損失の損益計算書にするよりも、

修繕をあえて資本的支出にして資産計上し、

利益が出ている損益計算書にする方がよい場合があります。


資産計上された修繕費は、

減価償却費となって耐用年数にわたって

経費計上されていきますが、

減価償却費はキャッシュ・フローのマイナスと

見ない銀行も多くありますので、

銀行対策としては、有効な場合があります。


したがって、

あなたがこれからも物件を増やしていきたいのか、

それとも、物件は増やさず、

節税対策も行いながら、

純資産を厚くしていきたいのかで、

損益計算書の作り方も変わるんですね。


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不動産投資を乗​り物に例えると・・・

  • 2011年08月18日
  • 投稿者:taxkanae
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9月1日に発売される、

今回の僕の本は、

区分所有、戸建て、

一棟のアパート、マンションなど、

様々な不動産投資法の

お金の残り方を比較しています。


そして、それぞれの投資法の最後に

「乗り物に例えると」

という一節を入れています。


例えば、

中古区分所有マンション = 原付

戸建て = サイドカー付きバイク

中古一棟アパート =  中古車

中古一棟RCマンション =新幹線

などといった感じ。


これは、ロバート・キヨサキさんの本でも

書かれていたことですが、

投資とはある意味乗り物です。


目的地に、どれぐらいのスピードで運んでくれるのか?


ゆっくりと目的地に到達したい人は

原付バイクを選ぶかもしれません。


できるだけ早く目的地に到達したい人は、

新幹線を選ぶかもしれません。


そしてそれぞれの乗り物に乗るためには、

それ相応のお金が必要です。


また、目的地に早く到達できる乗り物ほど、

事故をした時の被害も大きくなります。


だから、自分に合う乗り物を選び、

自分のペースで投資を進めることが

とっても重要なんですね。


今回の僕の本をお読みいただくことで、

それぞれの不動産投資法の

キャッシュ・フローを

わかりやすく理解しながら

あなたに合う不動産投資法を、

見つけていただきたいと思っています。


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物件購入前から​出口までの業績を知る​方法

  • 2011年08月18日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は出口戦略が大事、

とよく言われますね。


これは今回の僕の本にも書きましたが、

不動産投資の業績は、


「所有時の累計キャッシュ・フロー」

+ 「売却時のキャッシュ・フロー」

- 「最初に出した自己資金」

= 「投資業績」


で算出することができます。


この中で、

「所有時の累計キャッシュ・フロー」と

「最初に出した自己資金」は、

まだわかりやすいと思いますが、

難しいのは「売却時のキャッシュ・フロー」です。

そして、この部分こそが「出口戦略」となる部分です。


売却時のキャッシュ・フローは、

「将来、その物件がいくらで売れるのか?」

という予想ができなければ、

算出することはできません。


今の不動産の評価は、

【年間賃料 ÷ 期待利回り = 物件価格】

で出す、収益還元法が主流ですので、

将来、その物件が生み出す賃料と、

将来、それを購入する人が、

その物件に期待する利回りを予想できれば、

物件価格を出すことができることになります。


そして、定期的にあなたの物件の

売れるであろう価格を予想することによって、

いつ売却するのが、

最もお金を残すことができるのかを、

知ることができるようになります。


9月18日・19日に東京で開催する


税金塾スペシャルセミナー
では、

まだできる消費税還付など超重要情報に加えて、

購入を検討している物件の資料や、

既に購入した物件の資料をお持ちいただければ、

その場でその物件の購入から出口までの業績を

シミュレーションします!


あなたの投資対象物件が出口まで考えて

どれぐらいのお金を残すのかを

知りたい方は、是非ご参加くださいね。



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地震保険に税金​は掛かるのか?

  • 2011年07月25日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資家の皆さんの中には、

物件が震災で被害を受けた方もいますが、

損害を地震保険で補填できる場合も多いようです。


先日、この地震保険の税金について、

ご質問を受けましたので、

ご紹介したいと思います。


【ご質問】

地震保険についてよく分からない点がありますので、

質問させていただきます。

私は震災の被害があった地域に物件を所有しており、

今回の東日本大震災で物件が被害を受けました。

地震保険に入っていましたので、

300万円の保険金が出ました。


このお金の税務処理に関してよく分からなかったので、

大家仲間でやはり地震保険金が出た人、

数人に聞いてみたところ、

個人所有の場合は、

別に申告しなくてもいいので、

普段と変わらないよ、とのことでした。


しかし、知り合いの税理士曰く、

申告はしなくてもいいが、

建物価格から300万円が

減価されると言うのです。


つまり減価償却費が300万円分

減ってしまうとのことでした。


どちらが正しいのでしょうか?

ぜひ教えていただけると幸いです。


【回答】

建物や家財(資産)が

火災・爆発等の事故によって

損害を受けたことにより

支払われる保険金は、

所得税法上、非課税になります。


〔所得税法第9条1項16号〕

次に揚げる所得については、所得税を課さない。

「損害保険契約に基づき支払を受ける保険金

 及び損害賠償金

(これらに類するものを含む。)

 で、心身に加えられた損害

 又は突発的な事故により

 資産に加えられた損害に基因して

 取得するものその他政令で定めるもの」


ただし法人の場合は、取り扱いが異なり

原則として法人税の課税対象となりますが、

その損失額は損金になります。


また、保険金で代わりの物件を取得するなど、

一定の要件に該当した場合は、

圧縮記帳をすることが認められています。


したがって個人か法人かで

取り扱いが変わることになるんですね。


個人なら非課税です。


保険金を受け取る可能性のある方は、

覚えておいてくださいね。


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借入期間が短い​ほうが財産は増える!​?

  • 2011年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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様々な投資法のキャッシュ・フローと

最終的な財産の増え方を比べてみると、

意外に最終的な財産が増えるのが、

中古の木造アパートです。


もちろん利回りや、修繕費の掛かり方によって

財産の増え方は変わりますが、

基本的に築10年だと、融資期間が、

木造の耐用年数22年-築年数10年=12年

と短くなるので、

キャッシュ・フローとしては

あまり大きく期待できません。


しかし、融資期間が短いということは、

それだけ早く借金が減るということですので、

12年返済で10年経てば、

ほとんど借金を返している状態になります。


後は土地の評価が高ければ、

持っていても、売っても、

損をする可能性は少ない状態になります。


耐用年数の短い木造ですので、

物件にガタがきて、

修繕費が多くかかりそうなことが

やっぱり気になりますが、

キャッシュ・フローよりも、

早く借入金を返済して、

安全な状態に持っていきたい人には

向いてるかもしれませんね。


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不動産投資の健美家

不動産投資は乗り物

  • 2010年11月01日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、11月13日(土)のセミナーでお話しする予定の


「お金の残り方はどう違う?
区分、戸建、一棟ものを徹底比較!
あなたの不動産投資スタイルを検証する!」


の資料が完成しました。


資料を作りながら、不動産投資の色んな投資法を、

自分なりに検証したのですが、

不動産投資とは、ある意味「乗り物」だと感じます。


これは、僕が不動産投資をするきっかけになった、

ロバート・キヨサキ氏の書籍にも書かれてあります。

そこには、投資とは、

「今いるところから将来いたいと思うところまで運んでくれるプラン」

だと書かれていて、例えて言えば、

「たとえばハワイからニューヨークに行くとする。
この旅の最初の部分は自転車や車では、
だめなことははっきりしている。
海を越えるのに、船か飛行機が必要だ」

「そして、海の向こうの陸地にたどりついたあとは
ニューヨークまで歩いて行くこともできるし、
自転車で行くことも、自動車や列車、
バスに乗っていくことも可能だし、飛行機で飛んでいってもいい」

と説明されています。


そこで、不動産投資の手法が、どの乗り物に例えると

わかりやすいのかを、資料を作りながら考えてみました。


新築区分所有 ⇒ ハーレーなどの高級バイク

区分所有 ⇒ 原付

築古木造戸建 ⇒ 三輪自動車

一棟鉄骨マンション ⇒ 電車

一棟RCマンション ⇒ 新幹線


どうでしょう?

セミナーでは、不動産投資のそれぞれの投資法が、

なぜその乗り物になるかも、数字を使ってお話しします。


要は、どの「乗り物」が、あなたの求めるスピードで、

あなたの求める目標まで運んでくれるか、

ということなんですね。


あなたが、まだどの乗り物にしようか迷っているなら、

是非、セミナーにご参加ください!


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不動産投資の健美家

290万円の控除がある税金

  • 2010年10月26日
  • 投稿者:taxkanae
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個人に係る税金と聞かれれば

所得税、住民税はすぐに思い付くと思います。

これは所得のある人なら、誰でも関係する税金です。


個人で不動産を持っている場合は、

この他に、固定資産税もありますね。

不動産を購入するときには、登録免許税や、不動産取得税、

印紙も掛かります。


しかし、これらの中にはなくて、見落としがちな税金があります。

それは「個人事業税」です。


個人事業税は、区分所有を数戸や、戸建を数棟ぐらい所有している人は、

おそらく関係ない税金です。

利回りにもよりますが、1億円くらいまでの1棟マンションを、

借入で購入している場合も、おそらく関係ない場合が多いでしょう。


それは、個人事業税には「事業主控除額」というものが290万円あるからです。


不動産所得が200万円の場合は、

200万円 - 290万円 = 0円

ですから、個人事業税は発生しません。


不動産所得が400万円の場合は、

400万円 - 290万円 = 110万円

となり、個人事業税が掛かってきます。

個人事業税の税率は、業種で分かれていて、

不動産貸付業は税率5%です。

したがって、110万円の所得が発生する場合は、

110万円 × 5% = 55,000円

の税金となります。


気を付けないといけないのは、

所得税に適用される、青色申告特別控除は、

個人事業税には適用がありません。


でも、この個人事業税は住宅用の不動産貸付業の場合

1、戸建て10戸未満
2、アパート、マンション10室未満

は税金はかからないことになっていますが、

上記の数値未満でも、不動産の貸付に係る収入金額が

1,000万円以上で延床面積が600m2以上の場合は、

税金がかかってしまいます。


ただし、これは都道府県によって変わりますので、

興味のある方は、お住まいの都道府県のサイトで調べてみてくださいね。



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満室経営を維持する戦略

  • 2010年10月12日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は現在、1棟10室のRCファミリーマンションを所有しています。

今年で所有して4年目を迎えていますが、

1年目の稼働率、100%。

2年目の稼働率、96.6%

3年目の稼働率、96.6%

今年のこれまでの稼働率、95%

という実績です。

今年の稼働率がちょっと下がったのは、

3年目の11月から空いた2部屋が、

今年の4月に入居が決まったためです。

空室期間、およそ半年。


僕は満室経営を基本としているので、

この間は、気が気でない半年間でした。

入居者さんが半年いないということは、

それだけで、数十万円の損失ですし、

リフォーム代も広告宣伝費も掛かってしまいます。

何よりも精神的によくありません。


この期間を経て、出た答えは、

「今いる入居者さんに、できるだけ長く住んで頂くようにしよう」

です。


賃貸経営を極めている人であれば、

当たり前のことなのですが、

やはり、自分で経験しないと人間わからないものです。


そして、この戦略を管理会社さんにもお伝えして、

夏ぐらいから色々と改善を図っています。


このお陰か、現在のところ退去予定はなく、

むしろ、入居者さんから感謝のお手紙まで頂くようになりました。


こうなると、不思議なもので

「もっとできることはしてあげよう」

という気持ちになります。


もちろん、コストを掛ければいいというものでもありませんので、

バランスが大切ですが、今いるお客さんを大切にすることは、

商売の基本なんでしょうね。



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購入前はラッキー!?

  • 2010年09月14日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところには、色んな不動産投資家の方が相談に来られます。

その中には、「これから不動産投資をしたい!」と決心して、

まだ物件を持ってない方もいらっしゃいます。


僕は、そのような方には、

「物件を持つ前に相談に来ていただけたのでラッキーですよ。」

とお伝えしています。

実は僕の所に相談に来られる方の内、8割以上の方が、

「物件を購入する前に相談に来ればよかった。」

と言って帰られるのです。


物件を持ってない方に対して、僕がお伝えすることは、

1、不動産投資をするための心構え

2、不動産投資のお金の流れ

3、不動産投資をするための個人の状況

そして、

4、物件購入前の税金の知識の大切さ

です。


不動産投資の税金は、物件を購入した後や、

申告をしてしまった後では、どうにもならないことが多いのです。

これは、売却など、不動産を動かす時も同じです。


物件購入前に税金を考えることによって、

税金に対するリスクが把握できるようになり、

効率的に節税ができるようになります。


だから、「購入前はラッキー」なんですね。


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不動産投資と節税

  • 2010年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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本日は以前に頂いたご質問をご紹介します。


【Q】

最近税金対策のために不動産投資はどうかと興味を持っています。

不動産投資をすることによって大きな節税ができるのでしょうか?


【A】

不動産投資による節税に、ご興味があるようですね。

しかし、基本的に利益が上がる不動産投資は、節税とは相反するものです。

儲かっているのに、税金を払わないでいい、なんてことは、

普通に考えて、考えられないことです。


「節税になる」ということは、

その前提として「損をしているということです。

ただし、税金にも所得税、法人税、相続税等、色々とあり、

相続税の世界では、損をしていても、節税できる場合があります。


ですが、これから資産を築いていきたい方にとっては、

 節税 = 損をしている

と考えておいてもらった方がいいでしょう。

その上で戦略を立てて不動産投資を行えば、節税というよりも

"効率的に資産を増やしていくこと"

が可能になります。

その戦略は、あなたが今後の生活をしていく上で

どのような目標を持っているか?

将来どうなりたいのか?

ということから始まります。

節税目的だけで不動産投資をしてしまうと

他の要因が見えなくなってしまいます。


不動産投資も1棟とかになると、事業経営と一緒ですので

経営者としての覚悟と、心構えが必要になります。

しっかりと、肝に銘じておいてくださいね。



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ワンピースに学ぶ不動産投資2

  • 2010年08月29日
  • 投稿者:taxkanae
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前回の記事はこちら

それでは、この話を不動産投資に置き換えてみましょう。

不動産投資に置き換えると、海賊船メリー号は、あなたが購入した物件です。

物件と出会って購入し、修繕をしたり、運営上のトラブルに対応していくと、

持っている物件に対して愛着が出てきます。

同じ時間を過ごせば過ごすほど、そして、物件を大切にすればするほど、その愛着も増してきます。


僕も今所有している物件を持って、3年半が経ちますが、

やっぱり物件に愛着が出てきています。

だから、物件とは別れたくない気持ちがあります。


物件を所有すること自体が目的なのであれば、その物件を一生、大切に所有すればよいのですが、

そもそも不動産投資家のあなたが、物件を購入した目的は、

目標とするキャッシュフローを得るためだったと思います。


そして、ワンピースの話の中の「目的となる次の島」は、

不動産投資に置き換えると、目標としているキャッシュフローです。


もし、あなたが購入した物件が、シミュレーションの結果、

将来、目的とするキャッシュフローが得られないとわかった時には、

物件を売却して、別れることも考えなければいけません。


この話で学ぶべきことは、不動産投資は、目標を見失わないで進めていく、ということなんですね。



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ワンピースに学ぶ不動産投資1

  • 2010年08月20日
  • 投稿者:taxkanae
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僕も最近、ハマってしまった漫画の「ワンピース」。

最新の59巻は初版320万部を記録し、4巻連続で記録を更新したそうです。

ワンピースとは、海賊となった少年ルフィーが、

仲間を集めながら航海をして、海賊王を目指す冒険アニメです。


このワーピースの話の中で、

「これは不動産投資にも言えるなぁ」

と思ったことがあります。


場所は、水の都ウォーターセブン。

ルフィー達は幾多の冒険を経て、この島に辿り着きました。

そして一緒に冒険をしてきたのは、海賊船ゴーイング・メリー号。

メリー号は、これまでの激しい航海の中で、船体は激しく痛んでいました。

ルフィーたちは、ウォーターセブンの優秀な船大工に、

メリー号の修理を依頼しますが、船大工からは、

「もうこの船は、次の島に辿り着くことができないほど傷ついていて、修理は不可能」

という答え。


しかし、今まで仲間同様、大切にし、たくさんの思い出を共有してきたメリー号を

ルフィー達は見捨てることができない状態だったのですが、

「次の島に仲間全員、無事に辿り着く」

という目的を叶えることができないことを知り、

船長のルフィーは、メリー号を諦める決意をしたのでした。

さて、この話がどのように不動産投資の勉強になるかは、

次回、お伝えしますね。



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不動産投資の成果はいつわかる?

  • 2010年06月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を始めると、うまくいけばお金が残るようになります。

1億円の物件で、毎年2%の税引後キャッシュフローが残るとすれば

毎年200万円のお金が残ることになります。

これが5年続けば1千万円。

 年間CF200万円 × 5年 = 累計CF1千万円

でも最初に自己資金を1千万円出しているとすれば、

5年目でようやく最初に出した自己資金を回収しただけのことです。

 累計CF1千万円 - 自己資金1千万円


それではこの不動産を5年目に1億円で売却した場合は、

売却した金額から、5年後に残っている借入と

売却費用、そして税金を引いた金額が残ることになります。

仮に5年後の残債が9千万円、

売却費用と税金が500万円だとすると、

 売却額1億円 - 残債9千万円 - 売却費用・税金500万円

 = 500万円


ということは、この不動産投資の業績は、

5年で500万円だったということになります。


これをまとめると、不動産投資の成果は、

(保有時の累計CF-最初の自己資金)+(売却額-残債-売却費用・税金)

で求めることができます。

結局、不動産投資の成果は、売却したときに初めて確定するんですね。


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続・賃料アップとリフォーム費の考え方

  • 2010年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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先日は、賃料アップとリフォーム費のキャッシュフローについて

僕の考え方をご紹介しました。

この内容に合わせて、僕は出口についても考えています。

おそらく多くの不動産投資家の物件購入する際の一つの基準として、

「表面利回り10%」という基準があると思います。

例えば、1億円の物件なら年間1千万円の家賃収入という感じです。

これを逆から考えると、

年間1千万円の家賃収入を生み出す物件を持っていれば、

売るときには1億円の物件ということになります。

買主が求める表面利回りが低ければ、売価はもっと高くなりますし、

買主が求める表面利回りが高ければ、売価は低くなります。


もちろん、構造や築年数によって求める利回りは違うので、

一概に基準が10%ということはないかもしれませんが、

僕が今、持っている物件は売るときには

10%ぐらいの表面利回りで売りたいと思っています。


そこで、賃料が月7千円アップ、年間で8万4千円アップしたときのことを考えると

表面利回り10%で割戻せば、売価は84万円アップすると考えられます。

リフォーム費用が120万円ですから、

リフォーム費120万円 - 売価アップ分84万円 = 残り36万円


この残り36万円をアップした毎月の賃料で回収するとすれば、

36万円 ÷ 8万4千円 = 約4年

約4年でリフォーム費を回収できることになります。


これに礼金を加えると、アップした賃料で入居が決まった時点で、リフォーム費用を回収できることになります。


賃料をアップするポイントは、物件購入時の相場家賃との比較と、購入後の価値のアップです。


これも先日の内容に合わせて、参考にしてくださいね。

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賃料アップとリフォーム費の考え方

  • 2010年05月15日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のマンションは昨年の11月に2部屋の退去がありました。

間取りは3LDKで、退去の後すぐにリフォームをしました。


1部屋は結露が酷かったので、その対策を含めて50万円掛かりました。

もう1部屋は3LDKから2LDKに改修し、70万円掛かりました。

合計で120万円です。


でも昨年から今年の始めに掛けて、入居者の動きがあまりなかったようで、

結局1部屋は2月に、もう1部屋は3月に入居が決まり、

晴れて満室になりました。


賃料は1部屋が8千円アップ、もう1部屋が1千円ダウン、

合計で7千円アップしました。

礼金が2部屋合計で60万円ありました。

これらの数字を材料とした、リフォーム費120万円の僕の考え方です。、


まず礼金60万円をリフォーム費120万円に充てます。

リフォーム費120万円 - 礼金60万円 = 60万円

残った60万円を7千円アップした賃料から回収すると考えると、

7千円×12ヶ月=8万4千円

60万円 ÷ 8万4千円 = 約7年

約7年でリフォーム費を回収できることになります。


当初の予定では、礼金予想が合計80万円で、

賃料アップの予想が1.5万円でしたので、

リフォーム費は広告料と合わせても

約3年で回収するシミュレーションでした。

でもそんなにうまくはいきませんでした。


次回は出口も見据えたリフォーム費の考え方について説明います。

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借入額に対するリターン

  • 2010年04月29日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は金額が大きくなると、借入額も大きくなります。

それでは、借入額はどれぐらいの大きさがいいのか?

という話になってくるのですが、

これは個人の価値観によって変わります。


でもその借入額に対するリターンはいくらかと考えると、不動産投資の特徴も見えてきます。


例えば3千万円の借り入れをして、年間で60万円のキャッシュフローが得られるとすると

借入額3千万円のリターンは月々5万円です。


月々5万円・・・。

これぐらいの金額であれば、3千万円の借金をしてリスクを背負うよりも、

夜に頑張ってバイトをした方が、リスクは少ないような気がします。

借金で購入した物件の入居者がいなくなれば、キャッシュフローはマイナスになりますが、

バイトなら、キャッシュフローがマイナスになることはありません。


でも金額が20万円や30万円になると、会社に勤務しながら副業でバイトをしても

簡単に稼げる金額ではありません。

そして不動産ならこれぐらいのお金を稼ぐ物件に、銀行がお金を貸してくれるのです。


この「バイトでは簡単に稼げない金額」、「銀行がお金を貸してくれる」

という二つの点が、不動産投資の魅力のようにも思います。


物件を探している時は、見失いがちな感覚なので、頭の片隅に入れておいて下さいね。


そういう僕も、4年前に最初の物件を探している時は見失いかけました。

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お金を増やす流れ

  • 2010年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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あなたは購入したい物件のシミュレーションをするときに、

どの段階まで数値を出していますか?

不動産屋さんが物件のシミュレーションをしてくれる場合は、ほとんど、税金を引く前の数値です。

でも本当にあなたの手元に残るお金を出そうと思ったら、あなたの税金も考慮しないといけません。


お金を残すための流れには法則があります。

その法則とは、

キャッシュフローを増やす ⇒ 利益を減らす

⇒ 税金が減る ⇒ 税引後キャッシュフローが増える

という法則です。

キャッシュフローを増やすことは当然として、利益はできるだけ減らさなければいけません。

これは一見、矛盾しているようにも思えますが、借入金や減価償却をうまく使うことで、

キャッシュフローよりも利益を減らすことができます。

利益が減れば、税金も減り、その結果、税引後キャッシュフローは増えることになります。

不動産投資を始めたばかりの方は、この流れをしっかりと覚えておいてくださいね。


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お金を増やすための骨組み

  • 2010年02月10日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資でお金を増やす方法には大きく分けて2通りあります。

1、賃貸収入を目的にコツコツとキャッシュフローを得る方法

2、転売益を目的に一気にお金を稼ぐ方法

2の方がおいしく見えますが、その分リスクも高くなるので、

現在のような景気ではやっぱり1が基本となります。

でもキャッシュフローを大きくするための骨組みを理解していないと、

思ったようにお金は残りません。

「キャッシュフロー」と言っていますが、

本当に大切なのは、

「税引後キャッシュフロー」をいかに増やすかです。

税金を引いた後に手元に残ったお金が、実際にあなたのものです。


この税引後キャッシュフローを残すための流れは、

キャッシュフロー↑⇒利益↓⇒税金↓⇒税引後キャッシュフロー↑

です。

これをしっかりと把握しておいてください。

まずは「キャッシュフロー」を多くすることです。

次に「利益」を少なくすることです。

そして最後に「税金」を少なくすることです。

そうすれば「税引後キャッシュフロー」は多くなります。

この骨組みはどんな不動産投資でも同じですので、

しっかりと頭に入れておいてくださいね。


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懇親会は宝の宝庫

  • 2009年10月24日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資セミナーの後の懇親会や交流会に参加されたことはありますか?

もしかしたら、

「人付き合いが下手なので・・・」

「お酒が飲めないから・・・」

ということで参加したことがないかもしれませんね。


でも僕の経験上、参加するといいことしかありません。(笑)

逆に参加しないと、ちょっともったいない気がします。

それは懇親会は「宝の宝庫」だからです。


まずセミナーに参加している人は、それだけで意識の高い人が集まっています。

特に有料セミナーなら、なおさらです。

「あのセミナーでも、このセミナーでも顔を見た」

ってこと感じたことありませんか?


そんな人たちが持っている情報というのは、結構“お宝情報”を持っていることが多いのです。

そしてセミナーに参加して、懇親会に参加して、一緒に食事をすると、ある種“仲間意識”みたいなものが生まれます。

周りに話ができないサラリーマン不動産投資家や、普段は結構孤独な経営者の投資家も、「ここぞ」とばかりに不動産のことを話します。

ここではベテラン投資家が先生になり、新人投資家に不動産投資の講義をしたりします。

そしてこの情報や関係が今後の不動産投資に役立つのです。


そして僕も含めて講師の人も、セミナーや講演では表立って話せないけど、お酒が入って、懇親会というクローズな場ならオフレコで話せる、ということもあるんです。(笑)


僕が今まで主催してきている不動産投資交流会も、だんだん参加者同志が仲良くなり、自主的に勉強会を開催しています。

そして何かあったら助け合おう、情報交換しようという意識が根付いています。


このように懇親会や交流会に参加することは、

・現在進行形の情報

・ベテランのノウハウ

・講師や専門家のオフレコ情報

・同じ志を持つ仲間

という“貴重な宝”をGETできる場なんですね。


下にこれから開催する懇親会付きセミナーや交流会の情報をまとめましたので、ぜひ参加してみてください。


【大阪】11/7(土)「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.12&Vl.13

今回は税制改正をとことん活用する方法についてお話しします。

もちろん懇親会もあります!

僕を含めた専門家8名も参加するので、

お宝ノウハウがGETできる可能性大です。

【神戸】11/29(日)「第7回 関西不動産投資交流会」兼 忘年会

今回の交流会はちょっと早いですが忘年会ということで、

特別に今までの交流会参加者の友人も参加資格があります。

交流会参加者は友だちを誘ってきてくださいね。

定員は20名ですのでお早目に

【東京】12/5(土)・12/6(日)

~最前線のプロと先進的投資家から学ぶ~
「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」

サラリーマン流不動産投資道場さんが主宰する、

豪華講師陣10名によるセミナーです。

僕は5日に講演予定です。

懇親会にも出ますので、関東周辺の方は是非ご参加くださいね。


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売却して初めてわかること

  • 2009年08月25日
  • 投稿者:taxkanae
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昔から土地や物件を持っている地主さんや大家さんなら話は別ですが、

ゼロから不動産を購入して資産を増やしていこうと思っているなら

覚えておいてほしいことです。


それは不動産投資は、

「最終的にどうなったら成功といえるのか?」

ということです。


利回りの高い物件を購入できたときでしょうか?

もちろんそれは大切なことです。

毎月のキャッシュフローが順調に入っているときでしょうか?

これも大切なことです。

というより基本です。


最初にいい物件を購入できたことも、

毎月のキャッシュフローが順調に入ってきていることも

もちろん成功の一つかもしれませんが、

最終的にはその物件を思うような金額で売却できたときこそが、

「成功」

と言えます。


例えば自己資金1千万円を投じて購入した物件があるとします。

毎年のキャッシュフローが200万円だったとすると、

5年間で元が取れます。

そして6年目に入ってすぐ売却したときに、

借入金も仲介手数料も税金も払って、

手元に何も残らなければ、

この投資はプラスマイナスゼロです。


お金としては損失はありませんが、5年間の不動産に対する労力と、

その間のリスクを考えると全然割に合いませんよね。


ですから、

保有時に累積されたお金 + 売却時に残ったお金 - 自己資金

でプラスが出て、初めてその投資は成功と言えます。


だから不動産投資で成功できたかどうかは、

「売却して初めてわかること」

なんですね。

やっぱり利回りは大事

  • 2009年07月03日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で大事なものと言えば、

立地、建物の構造、築年数、間取りなどいろいろ思いつきますが、

やっぱり一番は「利回り」ですよね。

エレベーターがあって管理費が高くなりがちな物件でも

利回りがあればカバーすることができます。


そしてこの「利回り」が高ければ、

連動して物件からのキャッシュフローも高くなります。

今の不動産投資の主流は、

このキャッシュフローに置かれていますが、

この利回りは売却時にも影響します。


例えば10年前に表面利回り20%の1億円の物件を購入したとします。

10年前から不動産投資をしている方に聞くと、

当時は表面利回り20%という物件はざらにあったそうです。


そしてこの物件の賃料を維持できたとして

表面利回り10%で売却できれば、

なんと売値は2億円になります。


もちろん売却益に対して税金は掛りますが、

売却するときは利回りが低くなれば低くなるほど、

売値は高くなり、手残りのキャッシュは多くなります。


だからキャッシュフロー重視の投資も、

売却益重視の投資も、やっぱり利回りは大事なんですね。

物件ごとのキャッシュフロー

  • 2009年04月17日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を融資を受けて購入すると、

借入金の返済減価償却があるので、

申告の利益と実際に残るお金は違ってきます。


それは、

〈 利益=収入-(減価償却費+利息+その他の経費)〉

で、実際に残る税引前のお金は、

〈実際に残る税引前のお金=収入-(返済元金+利息+その他の経費)〉


違うのは減価償却と返済元金の部分です。


ここまではちょっと勉強した方なら、

「わかってるよ」

という声が聞こえてきそうですね。


では、物件ごとのキャッシュフローはどうでしょう?

物件が1つならわかりやすいですが、

2つ、3つとなってくると、

どの物件がどれだけ稼いでくれているのか

だんだんわからなくなってきますよね。


ですのでうちのお客さんには、

物件ごとにどれだけ稼いでくれているのか?

というキャッシュフロー表をお渡ししています。


これは結構喜ばれます。

これを見れば、どの物件が力があるのかが一目瞭然です!

そしてどこを改善するべきなのかも見えてきます。


エクセルの知識があれば、

作成できるので、

興味のある方は一度作成してみてはいかがでしょう?

今こそ計画を!

  • 2009年03月10日
  • 投稿者:taxkanae
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確定申告をご自身でされている方も、

税理士さんに任せている方も、

確定申告が終われば、

「やれやれ」と、ホッと一息つきたいところですね。

僕も同じです。

でも僕のお客さんには、もう一息頑張ってもらいます。

それは確定申告で数字が固まったからこそ、

次の年の計画ができるからです。


不動産を購入して最初の年は、

実際に修繕費や光熱費がどれくらいかかるのか?

交通費やその他の経費が、

どれくらいかかるのかはわからないものです。

でも1年経って、確定申告の数字が固まれば、

何にどれくらいのお金がかかるのかが、

予想できるようになります。


そしてこの予想できる数字をもとに、

今であれば平成21年度の数字を

シミュレーションしてみるのです。

税理士さんに任せている人は、

一度、今年の利益とキャッシュフローがどれくらいになるのか、

一緒に考えてみてもらうのも一つでしょう?


そうすると、利益が思ったより出そうな場合は、

「今年は修繕を入れようか?」

とか、

キャッシュフローが思ったより出ない場合は、

「是が非でも空き室を埋めいといけないな」

と意識にインプットされます。

これを続けていけば、

自然と計画した目標数値に、

実際の数字が近づいてきます。


だから、確定申告が終わった今こそ、

今年の不動産経営の数値計画を立ててみてくださいね。

聞かぬは一生の損

  • 2009年03月06日
  • 投稿者:taxkanae
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昔からあることわざに、

「聞くは一時の恥 聞かぬは一生の損」

というものがあります。

これは不動産投資の税金の世界では、

かなり的を得た言葉のように思います。


今日は午前中、面談がありました。

相談者の方は、僕が主催している交流会にも

参加している方で、

既に数棟の物件を持っていらっしゃいます。

そのうち昨年購入された物件もあり、

その確定申告の相談に来られました。


そしてその相談者は、

「まだまだ物件規模も小さいし、他の投資家の方に言うのは恥ずかしくて、

先生のところに相談に来るのも、恥ずかしいと思っていました。」

と言われました。


そして僕がその方の保有物件や、確定申告のポイントについて、

時間をかけてわかりやすく説明すると、

「物件を買う前に相談に来ればよかったです。

今度物件を買うときは、必ず購入前に来ます!」

と言っていただけました。


僕の所に相談に来る方のうちの9割の方が、

「購入前に相談に来ればよかった・・・」

と言われます。


不動産投資の税金は、所有している不動産の規模によって、

金額の大小はありますが、大きくても、小さくても、

押さえるべきポイントは似たところがあるのです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

そして処理を誤ったために、

この先、数十年間、節税できなくなることもあるのです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

だから、

「聞くは一時の恥 聞かぬは一生の損」

なんです。

事務所物件はどうなのか?

  • 2009年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のお客さんから頂いた質問をご紹介します。


【Q】

先日新たに物件情報が送られてきました。

利回りや立地等はまぁまぁいいのですが事務所なのです。

叶さんはこれをどうお考えですか?

御意見をお聞かせいただけたら幸いです。

よろしくお願いします。


《物件概要》

交通 最寄駅より徒歩5分

土地面積 400平方メートル

建物面積 1,000平方メートル

建物築年月 平成3年

建物構造 RC造6階建

間取り 事務所×6戸 駐車場×28台

満室時年収 2千万円

価格 1億1千万円


【A】

利回りはとても高いですね。

しかし事務所物件は、

基本的に空き室リスクが非常に高いです。

それは1室あたりの賃料が高いこと。

そして住居と違って、

検討してくれるテナントの数が限られてくるからです。

また非常に景気にも影響しやすいので、

今のような状勢ですと、

空き室リスクは高くなる傾向にあります。

先日、すでに3棟の物件を持っているお客さんとお話をしました。

そのお客さんは、住居系物件2棟、

店舗物件1棟を持っていらして

過去に事務所物件を持っていたのですが、

やはり事務所物件はかなり運営がきつかったということでした。

そしてやっぱり今から購入するのであれば、

住居系、特にファミリー用物件

が最も収益が安定するということでした。

経験者の話に基づいても、やはり最初の物件は

住居系物件の方が良いと思いますよ。

最も大切なものは?

  • 2008年11月13日
  • 投稿者:taxkanae
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先日お二人の相談者が新しい事務所に訪れました。

そして相談させていただいているうちに感じたのです。


不動産投資で最も大切なものは何なのか?


何だと思いますか?


利回りでしょうか?

立地でしょうか?

融資が付くか付かないかでしょうか?

それとも他の指標でしょうか?


もちろんこれらは不動産投資をするに当たって非常に大切です。

これらを研究し、勉強しなければ不動産投資の成功はありえないでしょう。


でももっと大切なことがあるんです。

それは、あなたが不動産投資をして将来どうなりたいか?

です!


なんだそんなことか?と思われたかもしれません。

しかし不動産投資をするにあたって、

・将来どうなりたいか?

・どのような暮らしがしたいのか?

という目標や意向がなければ、戦略もたてられないのです。

税金には一つのことについて、幾通りか判断ができることがあります。

そしてその判断材料となるのは、あなたの意向なのです!

その不動産を保有し続けたいのか?また売却する予定なのか?

売却するのであれば、何年後にしたいのか?

などの将来に対する考えによって税金戦略も変わってくるんですね。


もしまだ目標が定まっていない方は、

来年や将来に向けて、目標を立ててみてはいかがでしょうか?

株式投資と比較して・・・

  • 2008年10月13日
  • 投稿者:taxkanae
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今、世界的に経済がエライことになっていますね。

リーマンショックで日本の株にもかなり影響が出てきています。


僕も株を少々保有していますが、例にもれず大幅に下落!

購入した金額の約1/50になってしまいました・・・。(汗)

僕の周りでも、株で損失を出している方はかなりいます。


実際に株式投資と不動産投資をしてみて感じること・・・。


それはやっぱりコントロールの幅の違いですね。

僕は職業柄、企業の決算書を読むことはできます。

しかし株式投資の場合、いくら決算書を読んで株を購入したとしても、今回のような全世界を揺るがすような経済情勢になった場合、

ほとんどの株が下落することになります。

企業の内部要因だけでなく、外部要因にもかなり左右されてしまうんですね。


一方、現物の不動産投資は天変地異などの外部要因を除いて、経済情勢にあまり左右されるということはありません。


実際に僕の不動産で考えてみても、今回の経済情勢によって、入居者が退去するとか、賃料がいきなり下がるということはありません。


これは人間の必要なものである「衣・食・住」の「住」の部分だからということもあるでしょう。


もちろん景気が悪くなり、企業の業績が落ちて、入居者の給料が下がり、退去が発生してしまうということも、今後は考えられます。


しかし、株式投資と比べると、そのタイミングはスローペースです。

だからその間に準備ができます。

準備ができるということはコントロールがしやすいということにも繋がります。


現物のインカムゲインを主とした不動産投資は、いきなり大きく儲かるというものではありませんが、購入する物件を間違わなければ、

他の投資と比べてコツコツと着実に資産を増やしていける投資だと感じる今日この頃です。

物件管理は自己責任で!

  • 2008年09月23日
  • 投稿者:taxkanae
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大阪へセミナーに行ってきました。

セミナーには40名ほどのオーナーが参加していました。

セミナーのテーマは「不動産管理について」


最初に大手の管理会社のお話がありました。

その後、各テーブル6名から8名で管理について1時間ほどワークショップをしました。


ワークショップでは、管理についていろんな話題が出てきました。

・管理会社について

・管理費について

・清掃、ゴミ回収について

・修繕について

・鍵について

などなど・・・


その中で僕が勉強になったのは、修繕についてです。


実は僕の物件は今、屋上防水が必要になってきていると管理会社に言われています。

そして管理会社を通じて現在、業者に見積りを取ってもらっています。

管理会社からは数百万円程度が必要になるだろうとのことです。


僕は見積もりが出てきた時点で、いくつかの知っている業者に再度、見積もりを出してもらうつもりです。

もちろん管理会社を信用していない訳ではありません。


まず本当に修繕が必要なのか?

修繕が必要だとすれば、どの程度の修繕が必要なのか?

さらに修繕費を低く抑える方法が他にないのか?

などを自分が納得するまで説明してもらうつもりです。


数百万円というのは、僕の物件から得られるキャッシュフローの1年から2年分ですから、少ない金額ではありません。

だから簡単に妥協はできません。


そしてワークショップで出てきた共通点。

管理会社との信頼関係を築くことは重要。

でも物件の管理は管理会社に任せっきりにせずに、肝心なところは自分の目で頭でチェックしていかなければならないということです。

やっぱり不動産投資は、最終的には自己責任ですからね。

僕も改めて勉強になりました。


セミナーでは参加した大家さんに色んな話を聞くことができました。

やっぱり皆さん、同じ悩みを持っている方もいれば、

長年の経験で悩みを解決している方もいらっしゃいます。

経験者のお話はとても参考になりますね。

損保の充実!

  • 2008年09月09日
  • 投稿者:taxkanae
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提携している損害保険の代理店、リスクサービス㈱の伊集院社長と打ち合わせをしてきました。

伊集院社長とは「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.3で一緒にセミナーをさせていただいたのですが、その講演内容はとっても反響が大きかったのです。

打合せの内容は、僕が保有しているマンションのリスク回避です。

リスクを洗い出して、それに対する保険を付けていきました。

損害保険は金額が小さくても、いざという時に威力を発揮する商品があるのです。

今回はそれを付加!

伊集院社長の講演内容はもうすぐDVD化する予定ですので、それを見ていただければ損害保険の重要さがわかりますよ。

今まで損害保険を適当に掛けてきた方は、一度見直してみてはいかが?

買える物件ではなく、買いたい物件を!

  • 2008年07月06日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、2組の方が面談に来られました。

しかもわざわざ遠方から来ていただけました。


1人目は、

「検討している物件を見てもらいたい」

ということで広島から来られました。


2人目は、

「最近購入した物件と、本業の税金関係を見てもらいたい」

ということでご夫婦で来られました。


1人目の方が検討している物件は、

「僕でもエリア内にあったら買いたい!!」

と思うような数字的にはとても優秀な物件でした。

優秀な物件で、しかもご本人は不動産に携わっているお仕事にも関わらず、

「やはり事前に専門家の意見を伺いたい」

ということで来られたのでした。

そして僕が物件を購入するに当たっての税務的な注意点や、今後の課題を洗い出しご説明したところ、非常に満足して帰られました。

やはり金額の大きい不動産投資は、これぐらいの慎重さが必要ですね。


2組目のご夫婦は既に購入済みということで、その物件のキャッシュフローを分析しました。

数字は嘘をつきませんので、厳しい結果であることを正直にお伝えしたところ、ガックリと肩を落とされていました。

でもそれから色々なお話をお聞きし、課題を洗い出してやるべきことをお伝えしたところ、このご夫婦も笑顔で帰って行かれました。

そしてやっぱり

「先生に事前に相談しておけばよかった」

とおっしゃられました。


不動産投資をすると決めた方は、目標があるはずです。

それは

「何年後にキャッシュフローがいくら」とか

「何年後に資産がいくら」とかです。


その目標を達成するために“不動産投資”という手段を使っているだけなのです。

でも物件を探して、探して、探して、いくら探しても見つからない期間が長くなってくると、

だんだん“買いたい物件”ではなく“買える物件”を選ぶようになってきます。

この気持はよくわかります。

実際に僕もそんな気持になりました。

その時に僕を救ってくれたのは、僕の不動産投資の師匠でした。

そして探し続けた結果、“買いたい物件”が見つかったのです。

決して“買える物件”に走ってはいけません。

走ってしまいそうなときは、一度立ち止まって最初の目標を思い出し、冷静になりましょう。

そしてそんな時はうまくいっている経験者の意見を聞きましょう。

購入前はラッキー!

  • 2008年06月23日
  • 投稿者:taxkanae
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先週は4名の方が面談に来られました。

皆さん、セミナーに参加された方で、特典で付けている無料面談に来られたのです。

そしてその4名のうち3名の方が

「これから不動産投資をしたい!」

と決心した方々で、まだ物件を持っていらっしゃらない若い方でした。

そして3名の方々が最初に言った言葉がなんと一緒だったのです。

それは、

「まだ物件も持っていないので、何を質問して良いかもわかりません」

という言葉でした。

そして、この言葉に対して、僕が言った言葉は、

「物件を持つ前に相談に来ていただけたのでラッキーですよ。」

とお伝えしました。

実は僕の所に相談に来られる方で10人中約8人の方が、

「物件を購入する前に相談に来ればよかった」

と言って帰られるのです。

物件を持ってない方に対して僕がお伝えすることは、

1、不動産投資をするための心構え

2、不動産投資のお金の流れ

3、不動産投資の情報の集め方

そして最も大切なことが、

4、不動産投資をするための個人の状況

です。

今の融資環境では、効率的でリスクを最小に抑える不動産投資をしようと思うと、やはり個人の属性の高さや自己資金の厚さが必要となってきます。

そしてまだその段階まで届いていないのであれば、そこに行くための戦略を立てて行動しないといけません。

これは最終的には

「自分の人生をどう生きるのか?」

という部分まで関係してくるように思います。

相談に来られた方の話をよく聞いて、このような話を真剣にさせていただきます。

そして面談が終わって帰られる頃には顔が明るくなって、

「叶先生とお話できて本当に良かったです!」

と言っていただけます。

面談の感想はこちら

実は僕自身、不動産投資のメンターから、このようなことを色々と教えてもらったのです。

やっぱり、自分一人で抱え込むのではなく、先達者に教えてもらうことは、本当に意味のあることです。

一人で悩んでいらっしゃる方は、是非面談に来て下さいね。

友人の住む賃貸マンション

  • 2008年06月15日
  • 投稿者:taxkanae
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午後から友人のところへ産まれたての赤ちゃんを見に行ってきました。

マンションに行くと、やっぱり気になります。

構造や築年数や間取り、賃料が・・・。

友人のマンションは賃貸マンションで、

構造はRC、築年数は15年、間取りは3DK、
賃料は88,000円で、駅からは徒歩10分でした。

マンションの総戸数は住居用8戸、店舗2戸の計10戸。

プラス駐車場8戸です。

この内容を聞いて思わず

「このマンション1棟欲しい!」

と言ってしまいました。

完全に職業病ですよね。(笑)


それでは問題です。

このマンションの税法上の耐用年数は何年になるでしょう?

まずはRCの耐用年数が47年です。

そして中古マンションの場合は、この47年から築年数を引きます。

A 47年-15年=32年

次に経過している年数に20%を掛けます。

B 15年×20%=3年

最後にAとBを足します。

32年+3年=35年

この35年建物を減価償却していくんですね。

契約書から節税は始まっている!

  • 2008年06月14日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のところに相談に来られる方は、既に物件を持っている、あるいはもう手付を打っている方がほとんどです。

そして購入した物件を僕が分析して説明すると10人中8人ぐらいの方が、

「購入前に相談すればよかった・・・」

と言って事務所を後にします。

でも購入前の方なら、僕のアドバイスを受けてから動き出しますので、その分リスクは減少します。

僕もそうでしたが、やはり既に不動産投資をされている方から知識や経験談を聞くことは非常に重要なんですね。

その理由の一つが

「節税は物件購入前に決まっている」

からなんです。

一つ「売買契約書」で具体例をあげますね。

皆さんは契約書に記載される物件の金額が、保有してからの税金に影響することはご存じですか?

契約書の金額は総額で書いてあるものもあれば、土地と建物を分けて書いてあるものもあります。

そして建物の金額がいくらかで、保有してからの「減価償却費」というものが変わるのです!

「減価償却費」は僕が「魔法の経費」と呼んでいるほど、とても重要な必要経費ですので、建物の金額は重要なのです!

今度のセミナーではこの「減価償却費」についてわかりやすく、しかも突っ込んでお話します。

減価償却をマスターすれば、売買契約書に書かれる金額をどうすればよいのかが分かるようになります。

今日のお二人の相談者は、

「叶先生と相談できてよかった!!」

と明るい顔で帰られました。

投資なのだから・・・

  • 2008年04月26日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、僕の不動産投資のメンターの家に遊びに行き、
色々と不動産投資のことについて語り合ってきました。

話の中で二人とも一致した意見・・・、それは

「不動産投資は投資なのだから、儲からなければ意味がない」

ということです。

僕もお客さんや相談に来られる方には、よく言ってますが、
借入をしてはじめる不動産投資は、思うように売却できて、
はじめて「成功」といえるのです。

ですから僕自身もまだ不動産投資で「成功」しているとは言えません。

でも思うように売却できそうな目処は立っています。

あくまでシミュレーションの中での話ですが、予想はできています。

そして思うように売却をするためには、物件を買う前から勉強が必要です。

税金や融資の動向、不動産市況そして不動産の価値や収益力の上げ方など、
勉強することはいっぱいあります。

「不動産投資は節税につながる」と業者から言われて物件を買った方。

物件の綺麗さに惚れてしまって、数字を見ずに物件を買った方。

その「投資」は儲かっていますか?

ゼロからサラリーマンが始める不動産投資は、資産を守ることでもなく、
綺麗な物件を持つことでもなく、あくまで「儲け」を得るための投資です。

ですから「物件を持つこと」に執着するのではなく、
「お金を残すこと」に執着してください。

と、僕自身も改めて肝に銘じました。

100%稼動の理由

  • 2008年01月21日
  • 投稿者:taxkanae
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僕の持っているマンションはバスで15分の場所にあります。

でも昨年は100%の稼働率でした!

100%ということは1件の退去もなくもちろん滞納もありません。

これには色々と理由があると思います。

まず一つはその地域の属性です。

僕のマンションのある地域は、もともと交通の便の悪いところですが
ターミナル駅に行くには便利な地域なのです。

ですからこの地域に住んでいる人たちは、あまりこの地域を離れないのです。

また大きな企業も2つほどあり、その会社に勤務している入居者も
いらっしゃいます。

駅に近い物件は確かに入居者が入りやすいかもしれませんが
その分、物件価格も高く、競争も激しくなります。

僕がこの物件に買い付けを入れたときは、僕一人だけでした。

簡単にいうと多くの投資家は「バスで15分」というだけで
投資対象から外していたのでしょうね。

他の投資家が狙わない物件で、いい物件を見つけることができると
売買交渉も強気に出ることができます。

もちろん駅から近い物件はいいのかもしれませんが、

「駅から遠い物件でも良い物件がある」

ということを頭に置いておけば、思わぬ物件を探し当てることが
できる可能性があります。

不動産投資家向けの保険

  • 2008年01月14日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、提携している保険会社の担当者が新商品の紹介に来られました。

その商品、興味深く聞いていたのですが、
非常に不動産投資家向けの商品だと感じました。

通常、収益物件を購入すると団体信用生命保険に
入る方が多いと思いますが、入れる金額は1金融機関1億まで。

となると同じ銀行で億単位の融資を受ける場合は、
2棟目は団信に入ることができなくなります。

でも心配性な方は、その部分も担保しておきたいですよね。

僕は心配症なので担保しておきたいのです。

そこでこの保険が有効だと思ったのです。

その内容は、

 ・借入の返済に従って、保険料が同じ割合下がる。
 ・掛け捨てなので途中解約が可能。
 ・新たな物件を購入した場合は、もう1本新たに保険に入ることができる。
 ・掛け捨てなので安い

どうです?

これなら物件を購入したら、この保険に新しく入って、
物件を売却したら解約すればいいですよね。

しかも持っている物件の借入の返済に応じて
保険料も下がりますからとても効率的です。

心配症の不動産投資家にピッタリだと思いませんか?

僕も2棟目を同じ金融機関で借りる場合は、入ろうと思います。

この保険、僕のクライアントなら団体割引で加入できます。

不動産投資と節税

  • 2008年01月13日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

最近税金対策のために不動産投資はどうかと興味を持っています。

不動産投資をすることによって大きな節税ができるのでしょうか?


【A】

不動産投資を検討中ということですが

基本的に収益が上がる不動産投資は

節税とは相反するものであるということを

認識してください。

その上で戦略を立てて不動産投資を行えば

節税というよりも

"効率的に資産を増やしていくこと"

が可能になります。

その戦略は、あなたが今後の生活をしていく上で

どのような目標を持っているか?

将来どうなりたいのか?

ということから始まります。

節税目的だけで不動産投資をしてしまうと

他の要因が見えなくなってしまいます。

不動産投資も1棟とかになると

事業経営と一緒ですので

経営者としての覚悟と、心構えが必要でしょう。

地元以外の物件

  • 2008年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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【Q】

いろいろ物件を探すうちにたまに良いかもと思う物件を

見つけるのですが、地元以外にあったりします。

自分の住んでいるところから遠くて

見に行くことができない物件は

最初から購入をやめたほうがいいのでしょうか?

できれば地元に物件があって

見に行くことができればいいのですが、

その他の場所でも良い物件が見つかった場合は

どのように考えれば良いでしょうか?


【A】

地元以外の物件についてですが

私の投資スタンスは基本的に地元の物件だけを投資対象にしています。

それは、

1、地元の人にしかわからない細かい地域の属性がある。

2、信頼できる管理会社をつけなければ、
  管理会社にいいようにされる可能性がある。

3、客付けをしてくれる不動産仲介業者との付き合いが難しい。

4、いざというときに物件の状況を把握することが難しい。

という理由からです。

逆にいえば上記のようなリスクが回避できる場合は、

地元以外の物件を購入することも検討できると思います。

最後は個人の投資スタンスによりますので、

上記のリスクを回避できると自信があるなら

検討してもいいと思います。

現に地元以外の物件を購入されている不動産投資家は多くいますから。

地元の人しかわからないこと

  • 2007年11月26日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は基本的には、知っている地域の物件しか探しません。

それは、単純に知らない地域より

知っている地域が安心できるからです。

僕の地元は神戸ですので

阪神間に関しては地域の土地柄がある程度わかります。

神戸でも地元の人しかわからない地域があります。

もし知らない土地の物件で、そのような地域の物件を

購入してしまったら、その後の気苦労は絶えないように思います。

物件の管理を管理会社に任せるにしても、

やはり何かあったときに現地へすぐに行けるということは

かなりの安心感があります。

また阪神間は神戸、芦屋、西宮と全国的にも

住んでみたい街の一つに挙げられるような地域です。

そして空き室が発生してなかなか入居者が入らないような場合でも

ファミリー用であれば自分たちが住むことができますし

ワンルームでも地元の知り合いを入れることが可能だと思ったのです。

しかし阪神間は人気のある地域ですので

土地値が高い分、人気のない地域に比べて利回りが下がってしまいます。

ですからなかなか思うような物件を見つけだすことは難しいのが現状です。

情報は同志から

  • 2007年07月29日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資仲間8名で物件見学会に行きました。

その仲間のメンバーも多種多様で、資産家、経営者からサラリーマン、中には公務員の方までいらっしゃいます。

見た物件は合計7物件。

私ははじめてこの見学会に参加しましたが、これがとても重要なことに気がつきました。

物件のほとんどが高利回りの物件で、なかには現在仲間が検討中の超オフレコ物件まであります。

そして対象物件を見ながら、それぞれの投資家が感想を言います。

同じ不動産投資家でも、個人のスタイルによって見方は自ずと変わります。

重要なことは自分の投資スタイルを決めているか、ということです。

これは経験を積んで、自分の将来の方向性をある程度決めなければスタイルは確立されません。

このスタイルでキャッシュフロー・税務戦略も変わってきます

物件へ行くまでの道中や、昼食中、休憩のお茶中でも不動産の話は絶えません。

そしてこの話の中に重要な情報がたくさんあります。

最近物件を購入した方からは、最新の銀行の融資姿勢が聞くことができますし、私は私で不動産投資をする上での税務の知識を惜しみなく出します。

その他にも私の知らない知識や情報がたくさん出てきます。

さらには業者の紹介まであります。

おそらくちょっとしたセミナーに行くよりも中身のある内容でしょう。

同じ志のある仲間を持つ重要性がおわかりいただけますか?

おそらく周りから見れば、変な集団に見えると思います。

皆さんラフな格好で、暑い最中汗だくになりながら物件を目指してぞろぞろと歩いているんですから。(笑)

低所得の人ほど不動産投資は有利

  • 2007年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由であきらめている人も多いでしょう。

確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。

しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいのです!

そこをうまく付きましょう。

そして所得の低い人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、税金の面では非常に有利になります。

不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、税引後のキャッシュフローまで計算していますか?

この税引後キャッシュフローを計算することで、低所得の恩恵が理解できるのです。

所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。

ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。

最高税率は所得税、住民税を合わせて50%なので、税引前の不動産のキャッシュフローが年間500万円ある人でも、税引後のキャッシュフローは単純に250万円になってしまうのです。

これが20%の税率の人だと、税引後キャッシュフローは400万円

その差150万円にもなります。

この差は非常に大きいです。

さらに1年目は不動産を取得したことにより、一括で経費計上できるものがあるので、所得税や住民税が還付される可能性も高いのです。

不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、自分に投資して信用をつけてください。

お気軽にお問い合わせください
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