不動産投資家向けの保険
先日、提携している保険会社の担当者が新商品の紹介に来られました。
その商品、興味深く聞いていたのですが、
非常に不動産投資家向けの商品だと感じました。
通常、収益物件を購入すると団体信用生命保険に
入る方が多いと思いますが、入れる金額は１金融機関１億まで。
となると同じ銀行で億単位の融資を受ける場合は、
２棟目は団信に入ることができなくなります。
でも心配性な方は、その部分も担保しておきたいですよね。
僕は心配症なので担保しておきたいのです。
そこでこの保険が有効だと思ったのです。
その内容は、
・借入の返済に従って、保険料が同じ割合下がる。
・掛け捨てなので途中解約が可能。
・新たな物件を購入した場合は、もう１本新たに保険に入ることができる。
・掛け捨てなので安い
どうです？
これなら物件を購入したら、この保険に新しく入って、
物件を売却したら解約すればいいですよね。
しかも持っている物件の借入の返済に応じて
保険料も下がりますからとても効率的です。
心配症の不動産投資にピッタリだと思いませんか？
僕も２棟目を同じ金融機関で借りる場合は、入ろうと思います。
この保険、僕のクライアントなら団体割引で加入できます。
投稿者 taxkanae ： 2008年01月14日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
中古住宅の履歴書で節税？
2007年08月27日 18:23
昨日の新聞の記事ですが、
住宅の履歴書を作ることで、固定資産税、登録免許税、不動産取得税が軽減されるようになるそうです。
日本は中古住宅の流通市場が整っておらず、日本の住宅は短命なのです。
建設廃棄物のうち約２割が住宅関連だそうで、もったいない話です。
さてこの制度が始まると、不動産投資家にとってどのような影響があるでしょう？
まず“物件の管理”が今までよりも非常に重要な項目となるでしょう。
物件の管理をしっかりと行うことが節税につながるのです。
また物件の購入時も“利回り”に加えて“管理”がしっかりされているかがポイントとなるでしょう。
固定資産税が軽減されれば、その分インカムのキャッシュフローは多くなります。
登録免許税や不動産取得税が軽減されれば、初期費用が抑えられ、投資回収率が上がります。
管理は住宅メーカーが想定されていますので、管理だけを請け負う小さい管理会社は、今後は建築の知識も含めた全体的な管理ができないと厳しくなるかもしれません。
今、物件を持っている方も、修繕や管理の履歴を残しておくことが、将来の節税につながる可能性が高いのです。
そして物件を売却するときにも、物件の履歴書が付加価値となります。
備えあれば憂いなしです！
９月に「WEB甲南」の主催でプチ講演をやります。
テーマは、1億の借金と不動産を持つ税理士が教える「不動産投資でキャッシュフローを向上させる節税術」。
ご興味のある方は是非ご参加ください！
投稿者 taxkanae ： 2007年08月27日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
情報は同志から
2007年07月29日 08:57
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
昨日は不動産投資仲間８名で物件見学会に行きました。
その仲間のメンバーも多種多様で、資産家、経営者からサラリーマン、中には公務員の方までいらっしゃいます。
見た物件は合計７物件。
私ははじめてこの見学会に参加しましたが、これがとても重要なことに気がつきました。
物件のほとんどが高利回りの物件で、なかには現在仲間が検討中の超オフレコ物件まであります。
そして対象物件を見ながら、それぞれの投資家が感想を言います。
同じ不動産投資家でも、個人のスタイルによって見方は自ずと変わります。
重要なことは自分の投資スタイルを決めているか、ということです。
これは経験を積んで、自分の将来の方向性をある程度決めなければスタイルは確立されません。
このスタイルでキャッシュフロー・税務戦略も変わってきます。
物件へ行くまでの道中や、昼食中、休憩のお茶中でも不動産の話は絶えません。
そしてこの話の中に重要な情報がたくさんあります。
最近物件を購入した方からは、最新の銀行の融資姿勢が聞くことができますし、私は私で不動産投資をする上での税務の知識を惜しみなく出します。
その他にも私の知らない知識や情報がたくさん出てきます。
さらには業者の紹介まであります。
おそらくちょっとしたセミナーに行くよりも中身のある内容でしょう。
同じ志のある仲間を持つ重要性がおわかりいただけますか？
おそらく周りから見れば、変な集団に見えると思います。
皆さんラフな格好で、暑い最中汗だくになりながら物件を目指してぞろぞろと歩いているんですから。（笑）
投稿者 taxkanae ： 2007年07月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
不動産所得の赤字は要注意！
2007年07月25日 15:37
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
収益不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。
そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。
例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、
200万 ＋ 100万円 － 150万円 ＝ 150万円
これを損益通算といいます。
この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。
でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです！
それは不動産を融資を受けて購入している場合です。
この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。
しかし、この利息のうち土地などの取得のための分は損益通算ができないのです。
たとえばさっきの例で、土地の分の利息が120万円あったとしましょう。
そうすると、
200万 ＋ 100万円 － （150万円 － 120万円） ＝ 270万円
となり120万円は損益通算できない計算となります。
ここでのポイントは不動産の取得時です！
土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきかはもうお分かりですね。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
年間所得を84万円圧縮する法
2007年07月16日 11:39
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
税理士にとっては当り前なのですが、意外と知られていない方法なのでご紹介します。
年間所得を最大８４万円圧縮でき、しかもその８４万円は定期預金のように積み立てられ、事業を辞めたときや、満６５歳になったときに退職金として受け取れる方法があるのです！
しかも受け取る収入は所得が１／２になる退職所得としてです！
こんないいことづくしの節税方法が本当にあるんですよ。
これは小規模企業共済といわれるもので、国がつくったいわば事業主の退職金制度です。
掛け金は月額１万円から７万円まで選らぶことができます。
そしてその掛け金は全額が所得控除されます。
しかも資金が必要なときには、掛け金の範囲内で貸付まで受けることができます。
ただし、従業員が２０名以下の個人事業主か会社役員のみしか入ることができません。
ただ問題が一つあります。
アパート経営をするサラリーマン大家さんの場合は、入ることができないことになっています。
なお叶税理士事務所では小規模企業共済の手続きをいたします。
サラリーマン大家さんの方も一度ダメモトで当事務所にご相談ください。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月16日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
青色申告と税理士への報酬
2007年07月10日 23:27
収益不動産専門税理士の叶（カナエ）です。
個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると
“青色申告特別控除”は１０万円です。
そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は６５万円です。
その差、５５万円！。
この５５万円と税理士報酬を比較してみてください！
当事務所で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、
月額42,000円 × １２ヵ月 ＋ 決算申告料６ヵ月 252,000円 ＝ 756,000円（税込） です。
税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。
年間報酬 756,000円 － 青色申告の差額 550,000円 ＝ 256,000円
と考えれば年間256,000円で税理士に顧問をしてもらうことになるのです！
月額にすると256,000円 ÷ 12ヵ月 ＝ 21,333円（税込）
税抜 約２万円で税理士（たとえば当事務所）と契約する７大メリットは次のとおりです。
１、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる。
２、節税対策やキャッシュフロー対策などの戦略を練ることができる。
３、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる。
４、会計ソフトを活用した記帳方法や予実対比の方法を教えてもらうことができる。
５、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる。
６、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる。
７、同じ志を持つ仲間ができる。
当事務所の「これから不動産を持ちたい方」への顧問報酬の税抜２万円は、
この計算から設定されています。
税理士と顧問契約するメリットをご理解いただけたでしょうか？
投稿者 taxkanae ： 2007年07月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
固定資産税の清算で節税
2007年07月06日 11:55
収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。
もし今日物件を購入すると、本来その物件にかかる今年度分の固定資産税を地方に払う必要はありません！
それは固定資産税は１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかるものだからです。
しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。
それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？
この払った金額は“税金”ではないのです！！
これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。
もう少し突っ込んでみましょう。
固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？
もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。
それでは購入側は？
課税事業者かもしくは課税事業者の選択をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。
課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。
これも節税になりますので。
また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。
この処理も間違えないようしてくださいね。
投稿者 taxkanae ： 2007年07月06日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)
