不動産投資にとってローンの返済額はかなりのウェイトを占めてきます。
逆に言うと、全額自己資金であれば、利息を支払わなくてよいのですから、
儲からないわけがない！！と思いませんか？
じゃあ、借入について勉強し、正しい選択ができるようにしましょう！
ローン返済額には利息と元本がありますが、
今回は元本の借入期間について検討したいと思います。
借入期間の違いによって、支払総額はどのように変わるのでしょうか。
さっそくシミュレーションしてみましょう！
前提は「元利均等払い」「利率3%」「借入額1億円」
借入期間30年の場合
支払総額は151,777千円（5,059千円/年、421千円/月）
借入期間25年の場合
支払総額は142,263千円（5,690千円/年、474千円/月）
借入期間20年の場合
支払総額は133,103千円（6,655千円/年、554千円/月）
借入期間15年の場合
支払総額は124,304千円（8,286千円/年、690千円/月）
となります。
これを見て、あなたなら長期？それとも短期？どちらでしょうか。
利息を払うのはばかばかしいと短期で返済を済まされますか？
それとも、利息を払ってでも長く借りたいでしょうか。
ここは「人によって」とるべき行動が異なります。
もちろん「人によって」とは「性格」の問題ではありません。
「財政状態」と「不動産投資の目的」です。
＜タイプ１＞
現金をたくさん持っている方であれば、利息を払ってまで
借りておく必要はありませんので、短期が望ましいでしょう。
＜タイプ２＞
また不動産の購入はこの1件だけで、あとはローンを返済し、
返済後の小遣いに充てたいという方も短期でしょう。
＜タイプ３＞
自己資金はあまりないが、これからも物件の数を増やしたい
という方であれば、長期で借りていくべきでしょう。
ここでの判断基準は、『利率』と『投資利回り』です。
短期で借りれば残債が減りやすい分、自己資金が貯まりにくくなります。
一方、長期で借りれば残債は減りにくい分、自己資金が貯まりやすくなります。
そこでできた自己資金を次の不動産投資などで、
借入利率（ここでは3%)よりも高い利回りで再投資できるのであれば、
3%の利息を払ってでも長期で借りて、自己資金を作り、
再投資に充てるべきでしょう。
反対に、自己資金をつくっても、次の投資を考えられていない方は
おそらく貯金されると思いますので、３％以上の利回りは厳しいでしょう。
つまり、出来るだけ残債を早く返すことで支払総額を減らすことが先決でしょう。
投資はローンで始まりローンで終わるといっても過言ではないと思います。
現状の手元キャッシュフローのみではなく、残債を意識した投資を心がけてくださいね。
残債、売却の価格・タイミング、キャッシュフローなどを意識した不動産投資について
私の師匠である叶が10/1（土）に税金塾セミナーで
シミュレーションを実践しますので、ご興味のある方は是非お越しください。
《編者 スタッフ》
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不動産投資の健美家
