物件を選ぶときの指標で、最初に見るのが表面利回りです。
表面利回りは、総家賃収入を物件価格で割ったものです。
表面利回り ＝ 総家賃収入 ÷ 物件価格
例えば１億円の物件で、１千万円の総家賃収入であれば、
表面利回り１０％ですね。
１千万円 ÷ １億円 ＝ １０％
でも、もっと重要な指標があります。
それは、実質利回りです。
実質利回りは、物件に絶対に掛かる経費を引いた純収益を
物件価格で割ったものです。
実質利回り ＝ 純収益 ÷ 物件価格
先ほどの表面利回り１０％の物件で、
経費率が総家賃収入の２０％（物件価格の２％）であれば、
実質利回りは８％になります。
表面利回り１０％ － 経理率２％ ＝ ８％
では、この経費率に何が含まれるのかと言いますと、
代表的なものは次の項目になります。
パーセンテージは物件によっても変わりますが、
総家賃収入に対して、次のようなパーセンテージだと、
経費率は２０％になります。
・管理費 ５％
・修繕費 ５％
・水道光熱費 ２％
・広告料 ４％
・保険料 ２％
・その他 ２％
合計２０％
もしエレベーターのある物件だと、
エレベーターの管理費が別途必要になり、
さらに水道光熱費も高くなります。
このように経費率は物件によっても変わってきます。
僕が作った、シミュレーションソフトREITISS Lightでは、
さっきのように、それぞれの経費を見積もって、
全体のパーセンテージを入れるようになっています。
経費率が数％変わるだけでも、かなり残るお金が変わりますので、
物件購入を検討する時は、一度これでシミュレーションしてみて下さいね。
完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
