物件の購入を検討する時は、ほとんど購入後の
キャッシュフローがあるかどうかで判断すると思います。
もちろん所有している時のキャッシュフローは重要ですが、
出口を考えることも同じぐらい重要です。
例えば、自己資金700万円で購入した物件から、
年間100万円、毎年キャッシュフローがある物件を購入したとします。
これを10年運営すると、100万円×10年＝1,000万円のキャッシュフローになります。
でも、出口まで見据えると、年間100万円ないかもしれません。
仮にこの物件を10年後に600万円で売却できたとすると、
実際には年間90万円しか儲かっていないことになります。
所有時1,000万円＋売却時600万円‐購入時700万円＝900万円
900万円÷10年＝年間90万円
最初に高く買ってしまうと、このような結果になる可能性もあるんですね。
僕が開発したシミュレーションソフト、REITISS（リーティス）は、
出口まで考慮されているので、この流れがよくわかりますよ。
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
