そろそろ確定申告が気になる時期ですね。
確定申告をご自身でしている方もいれば、
税理士さんにお願いしている人もいると思います。
そして来年の３月、完成した確定申告書を見て、
「これが自分の不動産投資の業績か。」
と”勘違い”する人がほとんどだと思います。
確定申告書にのってくる不動産所得は、
ある意味、あなたの不動産投資の業績でもあるのですが、
それはあくまで「会計」の側面から見た業績です。
でも「会計」の側面からは、実際に不動産投資で
いくらのお金が残っているかを知ることはできないんですね。
それを知るためには、キャッシュフロー表を作って
お金の流れを把握する必要があります。
昨日もお客さんと決算に向けて、業績検討会をしたのですが、
確定申告書の利益と、実際に残るお金の金額が、
全然違う数字になるなんてことは、普通にあります。
というより、借入をしている場合は、
同じ金額になることは、まずありません。
そして、もう一つ儲かっているかを知るために、大切な表があります。
それが「貸借対照表」です。
これは、帳簿上の金額ではなく、
時価を基にした貸借対照表をみることがポイントです。
これで１０年後のあたなの貸借対照表を作ってみてください。
作り方は、
左側 右側
１０年間の累計ＣＦ １０年後の残債
１０年後に予想売却額 純資産
という形です。
これで、純資産がマイナスになるようであれば、
１０年後にその物件を売却しても、
借入金が全額返済できないというこです。
また純資産が、最初に出した自己資金を上回っていない場合は、
あなたは１０年間、ただ働きをしたということです。
このように、その不動産投資が儲かっているかどうかを判断するためには、
・損益計算書
・キャッシュフロー表
・貸借対照表
の３つの表で把握する必要があるんですね。
来週１３日のセミナーでは、
新築１ルームから、ＲＣ一棟まで、
この３つの表を使いながら、徹底比較します。
ご興味のある方は、是非ご参加くださいね。
不動産投資の健美家
