9月18日、19日に開催したスペシャルセミナーの最後の時間は、
それまでに学んだ知識の総仕上げで、
参加者の皆様が、購入を検討している物件や、
既に所有されている物件を
シミュレーションさせて頂きました。
シミュレーションの流れは、まず
・物件資料から物件の価格や概要を入力
・家賃下落率や空室率などの詳細情報を入力
・建物価格や融資条件、課税所得を入力
します。
ここまで入力したところで、
物件を購入して、所有している間の
キャッシュフロー・シミュレーションが出ます。
この時点で、所有時のキャッシュフローが
・どれぐらいプラスなのか？
・またどれぐらいマイナスなのか？
・いつデッドクロスが来るのか？
がわかります。
そうすると、その物件から欲しいと思っている
キャッシュフローに届かない人がいて、
「こんなはずでは・・・」
という感じになることがほとんどでした。
そして次に、〇年後の将来に、
○○円で売却したらどうなるのか？
という条件を入れると、
購入した時から、売却完了までの
トータルの業績がわかります。
そうすると・・・
売却予定の〇年後で、
不動産投資のトータルの業績が
マイナスになった方もいらっしゃいました。
不動産投資のトータルの業績がマイナスということは、
○年間、借入や空室というリスクを負って
関係してきた業者さんや国のために
“ボランティア”をしていたということです。
これをお伝えすると、
検討していた物件を諦める方もいらっしゃいました。
これを読んでいる皆様は
当然、儲けるために不動産投資をやっていると思いますので、
不動産投資でボランティアをやるつもりの方は、
いらっしゃらないと思います。
しかし、購入条件や融資戦略、税金戦略を甘く考えて、
ボランティアをやってしまっている人は、以外に多いんですね。
10月1日（土）のセミナーでは、
みなさんが不動産投資でボランティアをしないように、
実際に市場に出ている物件をシミュレーションして、
キャッシュフローの改善方法をお伝えします！
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
