不動産投資は必ず出口戦略を考えておかなくてはなりません。
出口を考える時にもちろん税金が発生することは無視できませんよね。
では、出口＝譲渡（売却）と仮定して考えていきましょう。
個人の場合、譲渡所得（売却益）に対して税金がかかってきます。
まず、譲渡所得の算出ですが、
売却時の収入－（取得費＋売却時の費用）
となります。
売却時の収入はもちろん、売却価額です。
ただし、関西の一部地域では「預り保証金の持回り制」
という慣習があります。
この場合、保証金の金額もこの売却時の収入にプラスしなくてはなりません。
さて、次に取得費ですが、これは土地と建物の価額。
取得時の金額から減価償却費を引いた金額になります。
そして売却時の費用とは、仲介手数料、司法書士費用、売買契約書の印紙税などです。
では、売却損の出やすい人とはどんな人なのでしょうか。
土地の金額が大きい人です。
土地は減価償却ということをしませんから、
建物価額が低く、土地の割合が大きい場合には
「取得費」が大きくなりがちです。ですので売却損が出やすくなります。
続いて、売却益が出やすい人とはどんな人なのでしょうか。
これは、先程と逆で建物価格が大きい人。
もっと言えば、設備などを認識して、保有時の減価償却費が多額に発生している人です。
こういった人は、「取得費」がかなり低くなっているので、
売却益が多額に発生する可能性があります。
あと、関西の一部地域に限りますが、持回り保証金が多額にある人も
売却益がでやすいです。
ということで、結果的には「減価償却費」が運命の分かれ道ということになりそうですね。
減価償却費は奥が深いので、不動産投資をするなら、
しっかりマスターされた方がいいと思います。
《編者 スタッフ》
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不動産投資の健美家
