年末近くのこの時期になると、
よく聞かれるのが節税対策の方法です。
しかし、基本的には、
節税対策 ＝ お金が出ていく
ということになるんです。
具体的に数字で見てみましょう。
例えば、税率３０％の人の不動産所得が、
このままいけば1,000万円あるとして、
節税対策のために、年末までに300万円の修繕をしたとします。
すると、不動産所得は、
1,000万円 - 300万円 ＝ 700万円
となり、修繕にかかった費用に税率を掛けた金額、
300万円 × 30% ＝ 90万円
が節税となり、不動産所得に掛かる税金は、
700万円 × 30% ＝ 210万円
となります。
その結果、仮に所得と手元に残るお金が
同じ金額だとした場合は、
CF1,000万円 - 修繕300万円 - 税金210万円 ＝ 490万円
のお金が残りますね。
でも、もし修繕をしなかった場合は、
1,000万円 - 税金300万円 ＝ 700万円
残りますから、節税をしなかった場合より210万円も
多くお金が残ることなります。
もちろん、必要な修繕や、
先行投資としての修繕であれば問題はないのですが、
これが、無駄なものにお金を出していたとすると、
いい状態ではないことがわかりますね。
しかも、これからも融資を受けて
物件を買っていきたい場合は、
修繕に掛かった金額だけ、
不動産所得が少なくなりますから、
銀行対策としては、修繕をしないほうが有利になります。
このように節税対策と融資対策は、
基本的には相反するものなんです。
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
