昨日に続いて、僕が作った物件診断ソフト「REITISS（リーティス）」を
使って頂いた方の感想をご紹介します。
「これはスゴイ！最近購入予定の物件を入力したところ税引後のキャ
ッシュフローが期待よりもかなり低いことが判明しました。このシ
ミュレーションでしっかりと現実を把握することができました。こ
れからはしっかりとした予測がたてられます。ありがとうございます。」
「初めてこういったシュミレーションソフトを使いましたが、何の説明
もなくてもある程度ガイダンスに沿って入力すれば完了できる事が
魅力的だと感じました、自分自身個人の所有物件を法人に移し替え
をしようとしていましたので、早速reitissの診断結果を利用して
金融機関に交渉してみたいと思います。」
「多岐に渡って投資効果が明らかな数字での判断が明確となり、十二
分に活用できると思われます。又、数字のみならずグラフ化するこ
とで全体の流れがわかりやすくなっている。
総合評価でのスコア化とコメントが指標となっている点がライト
と比較しても頷ける。」
「売却と保有のどちらを選好した方がいいかを時系列で考えられるの
が良いと思う。」
また、アンケートの中で、次のような質問がありましたので、回答させて頂きますね。
■質問
「所有時税引前CF、所有時税引後CF、売却時税引後などが『かなり高
い値です』と10.0点を獲得しているのに、自己資金の回収期間、投
資利回りが『かなり長いです』『かなり低い値です』と、2.0点し
かなく、矛盾したコメントのように思います。どう理解すればよい
のでしょうか？不具合ではないでしょうか？」
■回答
REITISS（リーティス）では、10項目の投資指標ごとに点数が出ます。
各項目10点満点なので、総合で100点満点です。
先ほどの質問をされた方が、診断した物件の条件には、
おそらく、借入をしていないか、極端に少ないかだと思われます。
借入をしなければ、必然的にすべてのキャッシュフローは良くなる傾向にあります。
元金の返済も利息も払わなくていいので、
所有時のキャッシュフローはよくなりんですね。
また、売却時も返済するものがないため、借入をしている人と比べると、
手残りは多くなります。
でも、借入をしていない、あるいは極端に少ないということは、
自己資金を入れている金額が多いということです。
1,000の自己資金を使って、毎年100稼ぎ出す人と、
100の自己資金と、900の借入を使って、毎年50稼ぎ出す人とでは、
自己資金に対する投資利回りは、5倍違うことになります。
同じく、自己資金の回収期間も5倍の差が出ます。
もちろん、借入のレバレッジを使って、投資利回りを高めれば、
その分、リスクも大きくなりまので、バランスが重要になります。
REITISS（リーティス）では、キャッシュフローの観点だけでなく、
投資効率の観点も入れてるので、このような結果になるんですね。
REITISS（リーティス）は８月２１日（水）にリリース予定で、
先着順で割引キャンペーンも実施予定です。
今月24日（土）に開催する大家さん学びの会（R）関西の定例勉強会では、
市場に出ている物件資料でシミュレーションしながら、
このREITISS（リーティス）の使い方をお伝えする予定です。
⇒ http://bit.ly/12osAIV
この日は、東京から大家さん学びの会（Ｒ）代表の水澤さん、
副代表の西山雄一さん、サポートチームの岡野さんも来られます！
本当にわかりやすくて便利なソフトなので、ぜひ一度経験してみて下さいね。
《編者 叶 温》
Tweet
不動産投資の健美家
