ベテランの投資家さんほど
不動産投資は最後は税金との戦いになると言います。
それはなぜかわかりますか？
物件を購入した初年度は、購入するための諸経費が
経費にできるので税金はそれほど掛かりません。
また、運営初期は利息も大きく、
減価償却費もあるので、税金を押さえることができます。
運営初期の経費のほとんどが、利息と減価償却費で占められています。
僕の物件でも、この２つの経費で家賃年収の４割を占めています。
しかし、残債が減ってくると、それと同時に利息が減ります。
利息が減るということは、経費が減るので、利益が大きくなり、税金は増えます。
また、減価償却費も耐用年数が過ぎると、無くなってしまいますので、
利益が大きくなり、税金は増えます。
すると、家賃は変わらない状態でも、税金だけが増えていくんです。
これが利益は黒字なのに、キャッシュフローがマイナスになる原因です。
だからこそ、税引き後のキャッシュフローをしっかりと予想して、
物件を購入することがとても大切です。
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
