修繕費の次に青色申告決算書に記入されている必要経費は、
「減価償却費」
です。
減価償却費は、物件を購入した年が一番難しくて、
その翌年からは簡単になります。
なぜ物件を購入した年が難しいかというと、
物件が中古の場合、まず建物の金額を算出し、
耐用年数をはじき出して、
今年に対応する月分の減価償却費を計算するということを、
しなければいけないからです。
減価償却の計算は、決算書に付いている
「減価償却費の計算」を使用して計算します。
法人の場合は、「任意償却」と言って、
その年の限度額までであれば、
減価償却費を計上してもしなくてもどちらでもいいのですが、
個人の場合は、「強制償却」と言って、
必ずその年の減価償却費を計上しなければいけません。
では、減価償却の計算でポイントとなる耐用年数について説明します。
税法では資産ごとに耐用年数が決められています。
建物の場合は構造ごとに決められていて、
鉄筋コンクリート47年、鉄骨19年～34年、木造22年です。
ただし、中古の場合はちょっとややこしくなります。
まず、築年数が耐用年数を超えている場合は、
耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 20％
となります。
木造の建物（耐用年数22年）で22年超経っている場合は、
22年 × 20％ ＝ 4年
となります。
また、築年数が耐用年数の一部を経過している場合は、
耐用年数＝（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％
となります。
例えばＲＣの建物（耐用年数47年）で10年経っている場合は、
37年（ＲＣの耐用年数47年－築年数10年）＋2年（築年数10年 × 20％）
＝ 39年
となります。
この耐用年数を間違えると、
減価償却費が正確に出せず、利益も変わってきます。
そして減価償却費は節税のもっとも重要なポイントで、
最初に決まった金額が、その後の長きに続く耐用年数の間
ず～っと続くものですので、気を付けてくださいね。
不動産投資の健美家
