ペナルティ＝罰、罰金
ですが、
不動産投資でいうところのペナルティとは
固定金利で借りていて
期間満了前までに全額返済などをすることにより
発生する費用です。
「ペナルティ」という呼び方が
正しいのかどうか分かりませんが
金融機関の人もこう呼んでいるようです。
さて、このペナルティですが
変動金利なら発生しないのですが
固定金利なら発生します。
何故なのでしょうか・・・
それは、金融機関の立場らからすると
貸付金＝債権と考えます。
債権には価値があります。
今、固定金利で２％で貸したとします。
１０年後の金利が７％になっていたら
この債権は変動金利であれば
７％の金利が取れていたはずなのに
２％しか金利が取れていない。
つまり、「債権価値が下がった」と考えます。
一方で、１０年後の金利が１％だったとすると
この債権価値は上がったことになります。
価値のあがった債権を、繰上返済されると
固定金利－変動金利
の差の利息だけ
金融機関は損をしたと考えます。
そこをペナルティという制度で
精算するという仕組です。
やや複雑ですね。
まとめると
固定金利＞変動金利
であれば、ペナルティ発生
固定金利＜変動金利
であれば、ペナルティは発生しない。
ということです。
つまり、金利上昇局面では
ペナルティは発生しにくいということです。
ただし！！
ここがポイントですが
このペナルティの計算は
金融機関によって全然違うようです。
不動産融資に積極的な例のメガバンクでは、
変動金利の増減などには関係なく
残債×0.5％×残存借入期間
で決まります。
不動産投資は、投資ですので
購入から売却までトータルで判定しなくてはいけません。
金融機関へ支払う金額にしても同じです。
「借入金利」「借入額」「借入期間」
この３つを重点的に考えると思われますが
「ペナルティ」も考慮しておかないと
大変なことになるので気をつけて下さいね。
《編者 塩田雅人》
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