不動産投資で、副収入を得るつもりだったのに、物件を購入しても、
キャッシュフローがマイナスになってしまう状態だと、とってもしんどいです。
キャッシュフローがマイナスにならないようにするためには、
事前のシミュレーションをしっかりとすることが必要です。
そして、シミュレーションをした結果、出てくる数字からわかる
投資指標を見ることも重要です。
その投資指標の一つに、「債務回収比率」というものがあります。
別名では、英語の頭文字をとった「ＤＳＣＲ」とも呼ばれています。
物件から上がる賃料などの総額から、実際にお金が出ていく経費を差し引いた値、
いわゆる純収益が、元利合わせた返済金額をどれほど賄っているかを見る指標です。
例えば、純収益が年間120万円、元利合わせた返済総額が年間100万円だとすると、
債務回収費率は、１．２になります。
純収益120万円÷返済総額100万円＝１．２
純収益が100万円で債務回収比率１なら、返済を引いた残るお金はトントン。
純収益が90万円で、債務改修費率０．９なら、
返済を引くと、キャッシュフローはマイナスになります。
銀行はこの指標も見ていて、この値が１．２以上ないと融資がきびしくなります。
通常は１．３以上、人によっては１．５以上ないと、
投資しないという人もいますので、自分の基準を設けて、検討してみて下さいね。
僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」（リーティス）では
シミュレーションすると債務回収比率も見ることができますよ。
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《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
