不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、
不動産所得が赤字になる場合があります。
そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。
例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、
200万＋100万円－150万円＝150万円
これを損益通算といいます。
この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。
でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです！
それは不動産を融資、特にフルローンを受けて購入している場合です。
この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。
しかし、この利息のうち土地の取得のための分は損益通算ができないのです。
たとえばさきほどの例で、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。
そうすると、
200万＋100万円－（150万円－50万円）＝200万円
となり50万円は損益通算できない計算となります。
ここでのポイントは土地と建物の割合です！
土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきでしょうか？
土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、
損益通算できない金額も多くなります。
一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなります。
やはり、不動産投資の税金は購入前からの戦略、
そして確定申告での処理が重要だということがこの例でも分かりますね。
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
