今日もお客様からいい質問をいただきましたのでご紹介します。
【質問】
アパートで戸数が８戸ある物件の購入を考えています。
最初に買う物件が８戸だと事業的規模にならないということですが、
安く購入できて、なおかつ銀行がある程度資金を貸してくれれば
きちんと利益が出ると思っています。
８戸の場合でも利益が出るのなら購入する価値はあるのでしょうか？
この物件を購入する事により、今後の不動産取得に向けて
融資を受けにくくなるのでしょうか？
青色申告特別控除や専従者給与等を考慮するとどうすればよいのか
迷ってしまいます。
例えば数年後に新しい物件を購入する事を考えて、
それまでは良い物件であれば購入して何とか経営する。
最初から事業的規模にするメリットは非常に大きいので
１０戸にならないような購入は全く検討しない。
など、よろしければ教えてください。
よろしくお願いします。
【回答】
もちろん物件自体でしっかりと利益が出て、
キャッシュフローが貯まるのであれば、８戸でも構わないと思います。
１０戸以下の事業的規模にならない物件を狙うのも、
他の投資家の逆をついていいかもしれないという考え方もあります。
でも節税から考えると早めに次の物件を購入した方が良いですね。
奥さんを専従者にできる方の場合、
事業的規模のメリットは、６５万円の特別控除よりも
奥さまの専従者給与の方が大きいです。
仮に所得税率が４３%の方で、奥さまに３００万円の給与を払った場合、
300万円－配偶者控除38万円×（本人の税率43％ー奥さんの税率15％）
＝【約73万円】 の節税となります。
さらに65万円の特別控除を考慮すると、
（65万円－事業的規模以外10万円）×43％
＝【約23万円】
で【合計約96万円】の節税が事業的規模になるだけで可能となります。
これを覚えておかれて判断してみてはいかがでしょう？
