修繕費についてです。
不動産投資をしていると修繕はつきものです。
退去者が出ればリフォームという修繕が必要ですし、入居中の部屋でも給湯機が故障したり、水の出が悪くなったりと、修繕が必要な時があります。
古い物件であれば修繕費も高くなっていく傾向にあります。
そして修繕の中でも金額が張るものが、屋上防水や外壁塗装。
これらは物件の規模にもよりますが、数百万から数千万円掛る場合もあります。
そしてその支出が終わった後にしなければならないことが、税金の処理です。
実はこの修繕は税務調査でもよく問題になる部分です。
それは一括で経費になるのか、資本的支出という資産になるのか？
ということです。
基本的に、
・使用可能期間が延長
・固定資産の価値が高まる
ものは「資本的支出」として資産に計上し、その耐用年数に渡って減価償却しなければなりません。
でもこの判断基準がとってもあいまいなのです。
そして通常は節税のために一括で経費にしたいと思いますが、この処理をすることによって、次の物件を購入する時に、融資が厳しくなることがあります。
