物件が古くなるにつれて、家賃はだんだん下がっていくものですよね。
物件の購入を検討するときには、この家賃の下落を反映するために、通常、家賃下落率を設定します。
下落率は、物件や地域によっても変わりますが、だいたい0から1％程度を入れます。
でもこの家賃下落率が物件を売却するときの出口に影響します。
なぜなら、今の物件の判断は表面利回りで検討される傾向があるからです。
仮に毎年1％の家賃下落率として、単純に10年で約10％家賃が下落するとします。
年間家賃収入1千万円だったとすると、10年後には約900万円になりますね。
すると、表面利回り10％で売却できたとすると、
当初1億円だった売価が、10年後には9千万円になるということです。
このように、家賃下落は出口に影響するので、所有しているときの運営はとても大切なんですね。
僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS」（リーティス）では、
家賃下落がどのように出口に影響するかも見ることができます。
《編者 叶 温》
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