僕は最近、物件シミュレーションのセミナー講師をよくしていて、
そこで、こんな質問をします。
「他の項目は全く変えずに物件価格だけ下がると、キャッシュフローは多くなるでしょうか？」
すると、多くの人が「キャッシュフローは多くなる！」と回答します。
では、本当にそうなのでしょうか？
実は物件価格が下がっても、キャッシュフローは多くなりません！
なぜなら、キャッシュフローを計算するにあたって、
物件価格が下がったからといって、変動する項目がないからです。
物件価格が下がっても、家賃は変わりません。
物件価格が下がっても、管理費や固定資産税、修繕費などの費用も変わりません。
そして、借入条件も変えなければ、返済金額も変わりません。
ここがポイントで、物件価格を下げて、それに従って借入条件も変更するので、
キャッシュフローが変わるんです！
当たり前のことですが、意外と見落としている人がいるのが事実です。
このことは、うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）で、
試してみると、よくわかりますよ。
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《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
