私が開発し特許を取った、物件診断ソフト「REITISS（リーティス）」で
利用者の方から、次のような質問がありました。
■質問
「売却時の利回りを何年か後に設定しますが、その時点以前、以後の
利回りが逆のような気がするのですが。」
■回答
REITISS（リーティス）では、売却したい年の表面利回りを設定して、
○年後に○○円で売却した場合の業績を出すことができます。
例えば、家賃下落も加味した、10年後の家賃収入が年間500万円。
その物件を、10年後に表面利回り１０％で売却したとすると、
売却価格は5,000万円になります。
家賃年収500万円÷表面利回り１０％＝売却価格5,000万円
また、REITISS（リーティス）では、表面利回りの部分を、
「想定売却利回り年変化率」という項目で、変動させることができます。
先ほどの物件で「想定売却利回り年変化率」を「０．１％」と設定すると、
11年後には、表面利回り１０．１％、
12年後には、表面利回り１０．２％、
13年後には、表面利回り１０．３％、
という形で、売却価格を計算しています。
築年数が古くなるほど、その物件を買いたい投資家が期待する表面利回りは、
高くなっていくということです。
逆に、築年数が浅くなるほど、期待される表面利回りは低くなっていきます。
REITISS（リーティス）では、表面利回りに傾斜をつける方法の他に、
売却価格自体にも、傾斜をつけることもできるんですよ。
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《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
