不動産投資は出口戦略が重要とよく言われます。
なぜ出口戦略が重要かというと、
いくらで売却するかで、投資全体の成績が変わるからなんです。
売却額によっては、毎年200万円キャッシュフローがあると思ってたけど、
売却してみたら、毎年100万円しか儲かってなかったということもあります。
そして、不動産投資は購入、所有、売却という段階がありますが、
所有、売却のどちらにも影響するのが金利と家賃下落です。
金利は、低いと所有時のキャッシュフローも多くなり、
元利均等返済で返している場合の残債が減るスピードも早くなります。
残債が減れば、売却の時は楽ですよね。
一方、家賃下落がなければ、キャッシュフローは下がらず、
売却時も、同じ利回りで売れるとすれば、より高く売れることになります。
だから、投資全体の業績を良くしようと思えば、
金利と家賃下落にポイントを置くことが重要なんですね。
僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS（リーティス）では、
この2つのポイントを変化させることで、その影響を見ることができます。
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
