物件金額はキャシュフローに影響しないと言うと、
「そんなことはないでしょ！」という声が聞こえそうです。
確かに税引き後のキャッシュフローは、減価償却費が関係するので、建物金額によって変動します。
でも、税引き前のキャッシュフローは、物件金額がいくらになっても、変わりません。
このカラクリを説明してみますね。
キャッシュフローの計算は、次の計算式で計算されます。
収入－減価償却費以外の経費－元利返済額＝税引き前キャッシュフロー
物件金額が影響しそうなのは、減価償却費以外の経費の部分と思いがちです。
しかし、この中身は、主に次のようなものです。
・固定資産税
・管理費
・修繕費
・水道光熱費
・エレベーター維持費
・広告料
・保険料
この中に、物件金額が直接影響する項目はありませんよね。
先に答えを言うと、税引き前のキャッシュフローに影響を及ぼすのは、
物件金額ではなく、物件金額に紐づいた借入金額です。
計算式で言うところの「元利返済額」の部分です。
僕が開発したREITISS（リーティス）でシミュレーションしてみると、
この関係がよくわかりますよ。
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《編者 叶 温》
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