不動産投資は出口戦略が大事、とよく言われますね。
これは僕の本にも書いてますが、不動産投資の業績は、
「所有時の累計キャッシュ・フロー」
＋ 「売却時のキャッシュ・フロー」
－ 「最初に出した自己資金」
＝ 「投資業績」
で算出することができます。
この中で「所有時の累計キャッシュ・フロー」と
「最初に出した自己資金」は、まだわかりやすいと思いますが、
難しいのは「売却時のキャッシュ・フロー」です。
そして、この部分こそが「出口戦略」となる部分です。
売却時のキャッシュ・フローは「将来、その物件がいくらで売れるのか？」
という予想ができなければ、算出することはできません。
今の不動産の評価は、
【年間賃料 ÷ 期待利回り ＝ 物件価格】
で出す、収益還元法が主流ですので、将来、その物件が生み出す賃料と、
将来、それを購入する人が、その物件に期待する利回りを予想できれば、
物件価格を出すことができることになります。
そして、定期的にあなたの物件の売れるであろう価格を予想することによって、
いつ売却するのが、最もお金を残すことができるのかを、
知ることができるようになります。
僕が開発して特許を取得した物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）では、
この考え方を取り入れています。
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
