不動産投資は「出口戦略が大事」とよく言われますが、
出口とは、簡単にいうと物件を売却することです。
物件を売却するとき、買う方の投資家は、
まずは表面利回りをもとに購入を検討します。
この利回りは、物件の構造や築年数、
また立地によっても変わりますが、
もともと１億円、年間家賃１千万円、表面利回り１０％で購入した物件で、
１０年後に買主から求められる表面利回りが１１％だったとすると、
その物件は、約９千万円で売却できることになります。
年間家賃１千万円 ÷ 表面利回り１１％ ＝ 約９千万円
求められる表面利回りが１２％なら、売却価格は約8,300万円。
１３％なら、売却価格は約7,700万円です。
表面利回りが１％変わるだけで、
こんなに売却価格が変わってくるんですね。
もし家賃が下落していて、年間家賃が900万円、
求められる表面利回りが１１％だとすると、
売却価格は、約8,200万円になります。
こう見ると、家賃を下落させないことも、
出口戦略の非常に重要な要素となります。
だから、所有時には家賃を落とさないこと、
そして売却時は、時流を良く見て、
できるだけ利回りを低く売るということが、
不動産投資の出口戦略において勝負となります。
もう既に1,000件以上の人が使っている。
僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS Light」は、
10年後に売れるであろう表面利回りを設定すると、
10年後の家賃下落を加味した売却価格が出て、
買ってから売るまでで、トータルいくら儲かったかがわかります。
一度、あなたがお持ちの物件や、
検討している物件の売却時の表面利回りを入れて、
点数がどう変わるか試してみて下さいね。
完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
