不動産投資には、大きく分けて２種類の形があります。
一つは、毎月残るお金を目的とした、
いわゆるキャッシュ・フロー目的の投資。
そしてもう一つは、売却益を目的とした
いわゆるキャピタルゲイン目的の投資です。
今は、不動産価格が高くなってきて、利回りが下がり、
キャッシュフローが、取りにくくなっているので、
どちらかというとキャピタルゲイン目的にシフトしている感じです。
キャッシュフロー目的の投資なら、
できるだけオーバーローンで、融資期間を長くすることが求められます。
逆に、キャピタルゲイン目的の投資なら、
自己資金をある程度入れて、融資期間も短い方が利益を得やすくなります。
こう見ると、キャッシュフロー目的とキャピタルゲイン目的の投資は、
相反する部分があるわけです。
では、不動産投資で理想的な状態とは、どんな状態でしょうか？
もっともいいのは「持ってても良いし、売っても良い」
という状態にもっていける投資です。
僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS（リーティス）」では、
指標の点数に基づいてレーダーチャートが出てきます。
そして、そのレーダーチャートは、
右半分が、キャッシュフローの指標で、
左半分が、売却と投資効率の指標を表しています。
これを見れば、バランスの良い投資かどうかが、
一目でわかるようになっているんですね。
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
