リフォームなどを行った時の会計処理は2通りあります。
その年に「一括で経費に落とす」か
それとも、「資産で計上し、減価償却を通して数年間でに経費としていく」か（資本的支出）
これは、不動産投資を行っていくうえで節税の大きなポイントです。
「一括で経費に落とす」場合には、その年の所得が低くなるので利益が出そうな年度末に
一気に修繕をかけてしまうことで節税が可能になります。
ある程度、所得のコントロールが可能になりますね。
「資産に計上し、減価償却を通して数年間で経費としていく」場合には、
一度に経費にならないので
徐々に経費として落としていくことになります。
対策としては、
利益が多く出そうな年⇒「一括で経費に落とす」
利益があまり出そうにない年⇒「資産に計上し、減価償却を通して経費としていく」
とできれば、節税につながります。
しかし、これら２つの会計処理はどちらでも自由に選べるというものではありません。
その修繕等を行った際に、資産の価値を高める、又は耐久性が増す場合には
資本的支出（後者）としなければなりません。
さて、ここで物件の共用部分などの蛍光灯をＬＥＤに変えた場合は
どちらの会計処理になるのでしょうか。
これは、国税庁のＨＰに明記されています。
結論は、「一括で経費に落とす」です。
理由は、「蛍光灯は照明設備の部品の一つであり、
その部品の性能が高まったことをもって、
建物付属設備として価値等が高まったとまではいえない」
ということだそうです。
要するに、蛍光灯やＬＥＤはあくまで「一部」であって、
「一部」の性能があがっても「本体」まで価値が高まったとは言えない。
ということ。
とにかく、ＬＥＤへの取替は「一括で経費に落とす」です！
これは、その金額が高額（数千万円など）でも同じです。
かならず「一括で経費に落とす」です。
ですので、物件をたくさんお持ちで利益が出そうな方は特に、
一度期末あたりに検討してみてくださいね。
《編者 スタッフ》
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不動産投資の健美家
