利回りが高い物件を購入しようと思うと、どうしても築年数が古い物件になってしまいますよね。
売出中の物件の中には、耐用年数が過ぎているような築古の物件もちょこちょこ見ます。
では、そんな築古物件の耐用年数はどうやって計算するのでしょう？
これはまず、建物の構造の耐用年数によって違ってきます。
それぞれの構造別の新築時の耐用年数は次の通りです。
ＲＣ47年、重量鉄骨34年、軽量鉄骨19年、木造22年。
そして、耐用年数のすべてを経過している場合は、次の計算式によって、耐用年数を計算します。
建物の構造別の耐用年数×０．２
例えば、築５０年のＲＣ物件だとすると、次の耐用年数になります。
４７年×０．２＝９．４年
１年未満の端数は切り捨てなので、耐用年数は９年ですね。
そして、この耐用年数に基づいて、減価償却費を計算していきます。
だから、木造の築古物件だと、耐用年数は４年となって、
ものすごく短い期間で減価償却していくので、減価償却費が多くなるんですね。
僕が開発したシミュレーションソフトREITISS（リーティス）では、
建物の構造と築年数を入れるだけで、築古物件の耐用年数を自動計算してくれます。
《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
