不動産投資をしたい人は、概ね物件を購入する時に
その物件のキャッシュフロー・シミュレーションをしていると思います。
でも、その物件シミュレーションは本当に意味があるものでしょうか？
融資を組んで物件を取得した場合、大きな経費は利息と減価償却費です。
でも、それ以上に大きくなっていくコストがあります。
しかも、このコストは利益が出るほどに大きくなっていきます。
そのコストは何だと思いますか？
そのコストとは税金です。
税金は、個人なら最大５０％、法人でも最大約４０％、利益に対して発生します。
ということは、この税金を考慮しておかないと、
予想していたキャッシュフローと全然違うということになりかねません。
でも、ほとんどのソフトは税引き前の数字を表しています。
税引き前の数字は意味がないとまでは言えませんが、参考レベルと言えるでしょう。
僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」（リーティス）では
所得を入れることで、税引き後のキャッシュフローまで見ることができます。
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《編者 叶 温》
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不動産投資の健美家
