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お金を残す不動産投資ブログ

減価償却と売却損益の関係

  • 2017年11月13日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業のキャッシュフローで重要なものの一つが減価償却費。


減価償却費が多くなれば、経費が増えて、利益が少なくなり、
その分税金が減って、キャッシュフローは多くなります。


だから、減価償却費をできるだけ大きくするために、
建物価格を高くしたり、設備を取ったりします。


でも、それが売却時に影響することを知ってる人は意外と少ないです。


減価償却費が大きくなればなるほど、建物の簿価は小さくなっていくので、
売却時には売却益が発生しやすくなります。


なぜなら、売却した時の、売却損益の計算は次の計算式だからです。


 物件売価‐物件簿価‐売却諸経費=売却損益


だから、出口まで考えて、最初に減価償却費を設定することが重要なんですね。


うちが開発し特許を取得したREITISS(リーティス)を使えば、
その関係がよくわかりますよ。


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《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

年間1,000万円のCFに必要な資産規模は?

  • 2017年11月06日
  • 投稿者:taxkanae
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11月3日の金曜日はREITISSを使った、不動産投資コンサルタント1日養成講座を開催しました。


セミナーでは、目標キャッシュフローから投資規模が逆算できることをお伝えしました。


例えば、年間1,000万円のキャッシュフローを得たいという目標があるとします。


この場合、今の市況では、どれぐらいの投資規模が必要なのでしょう?


もちろん、融資をどれぐらい受けるかでも変わってきますが、
フルローンや1割程度の自己資金であとの9割は融資の場合、
投資規模の約2%のキャッシュフローが、標準的です。


1億円の物件であれば、200万円ですね。


逆にこれぐらいのキャッシュフローがなければ、
1億円の借金を背負うリターンとしては物足りないように思います。


5年から10年前は、投資規模の2.5%から3%のキャッシュフローが標準的でしたが、
今は不動産価格が高くなっているので、少々下がっています。


ということは、先ほどの1,000万円のキャッシュフローを得たい目標であれば、
投資規模は5億円になります。


もちろん、これはあくまで標準的な数値なので、様々な要素で変動はします。


「自分は投資規模の4%を残せる投資ができる!」
という人なら、投資規模は5千万円でいいわけです。


問題はあなたの目標キャッシュフローが、今の投資法と合致しているか?
ということなんですね。


うちが開発したREITISS(リーティス)を使えば、
税引き後までシミュレーションできるので便利ですよ。


《編者 叶 温》



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1つだけのシミュレーションで判断していいのか?

  • 2017年10月16日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を購入したり、建築したりするとき、
不動産の仲介会社やハウスメーカーは、
その物件を所有した後のキャッシュフロー・シミュレーションを
出してくることが多いです。


もちろん、そのシミュレーションは1つだけのことが多いのですが、
では、物件を購入するときに、
本当に1つだけのシミュレーションで判断していいのでしょうか?


不動産投資のキャッシュフローは、
空室率、家賃下落率、経費率、金利などなど
様々な要因によって変動します。


だから、空室率がここまで下がったらキャッシュフローはどうなるのか?


家賃下落がここまで進んだら、キャッシュフローはどうなるのか?


金利がここまで上がったら、キャッシュフローはどうなるのか?


と、様々なシミュレーションをしてみて、判断する必要があると思うのです。


少なくとも不動産は、数百万円以上の投資をするわけですから、
1つのシミュレーションだけで判断してしまうのは、とってもリスクが高いですよね。


うちが開発したREITISS(リーティス)を使えば、
様々なシミュレーションをネット上ですることができるので便利ですよ。


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特許を取れた理由とは?

  • 2017年10月10日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)


今年の7月に、特許を取ることができました。


特許を取れた理由は、10の投資指標毎に点数が出て、
その点数に応じた改善コメントが出てくる点です。


通常、シミュレーションソフトでシミュレーションして結果が出たとしても、
初心者にとっては、その結果が、良いのか、悪いのかわかりませんよね?


その問題を解決したのが、点数表示です。


10項目10点満点、合計100点満点なので、
昔から慣れ親しんだテストの点数として
感覚的に良いのか、悪いのかがわかります。


そして、その点数に応じて、改善コメント、
これはテストで言うところの、「傾向と対策」が表示されるわけです。


これを見れば、誰でもある程度、何を改善すれば、
投資全体として良くなるかがわかります。


この2点が、REITISS(リーティス)が特許を取れた理由なんですね。


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手残りに大きな影響を与える2つのポイントとは?

  • 2017年09月05日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は出口戦略が重要とよく言われます。


なぜ出口戦略が重要かというと、
いくらで売却するかで、投資全体の成績が変わるからなんです。


売却額によっては、毎年200万円キャッシュフローがあると思ってたけど、
売却してみたら、毎年100万円しか儲かってなかったということもあります。


そして、不動産投資は購入、所有、売却という段階がありますが、
所有、売却のどちらにも影響するのが金利と家賃下落です。


金利は、低いと所有時のキャッシュフローも多くなり、
元利均等返済で返している場合の残債が減るスピードも早くなります。


残債が減れば、売却の時は楽ですよね。


一方、家賃下落がなければ、キャッシュフローは下がらず、
売却時も、同じ利回りで売れるとすれば、より高く売れることになります。


だから、投資全体の業績を良くしようと思えば、
金利と家賃下落にポイントを置くことが重要なんですね。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この2つのポイントを変化させることで、その影響を見ることができます。


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築年数が浅いほど、期待利回りは低くなる?

  • 2017年08月14日
  • 投稿者:taxkanae
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私が開発し特許を取った、物件診断ソフト「REITISS(リーティス)」で


利用者の方から、次のような質問がありました。


■質問


「売却時の利回りを何年か後に設定しますが、その時点以前、以後の
利回りが逆のような気がするのですが。」


■回答


REITISS(リーティス)では、売却したい年の表面利回りを設定して、
○年後に○○円で売却した場合の業績を出すことができます。


例えば、家賃下落も加味した、10年後の家賃収入が年間500万円。
その物件を、10年後に表面利回り10%で売却したとすると、
売却価格は5,000万円になります。


 家賃年収500万円÷表面利回り10%=売却価格5,000万円


また、REITISS(リーティス)では、表面利回りの部分を、
「想定売却利回り年変化率」という項目で、変動させることができます。


先ほどの物件で「想定売却利回り年変化率」を「0.1%」と設定すると、
11年後には、表面利回り10.1%、
12年後には、表面利回り10.2%、
13年後には、表面利回り10.3%、
という形で、売却価格を計算しています。


築年数が古くなるほど、その物件を買いたい投資家が期待する表面利回りは、
高くなっていくということです。


逆に、築年数が浅くなるほど、期待される表面利回りは低くなっていきます。


REITISS(リーティス)では、表面利回りに傾斜をつける方法の他に、
売却価格自体にも、傾斜をつけることもできるんですよ。


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フルローン1億円の物件で残るお金はいくら?

  • 2017年08月07日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をする理由は人ぞれぞれですが、
不動産投資をすることで、目標とするキャッシュフローがあると思います。


例えば、月に50万円とか100万円とか。


月を年に換算にすると600万円とか1,000万円になりますね。


では、不動産投資で年間600万円を手残りとして残すためには、
どれぐらいの投資規模にしなければいけないのでしょうか?


自己資金があまりなく、フルローンやオーバーローンで
物件を購入しようと思っている人のケースでは、
物件価格の2%以上のキャッシュフローを稼ぎ出すのが一つの基準になります。


例えば、1億円の物件を購入すれば、年間で200万円です。


逆に言うと、さっきの年間600万円のキャッシュフローを得たいと思えば、
それを2%で割り戻した3億円以上の投資規模に
しないといけないということなります。


この2%というキャッシュフローは、
もちろん、その物件の購入条件によっても変わりますが、
一つの基準として覚えておくといいと思います。


ただ、今の市況ではなかなか2%のキャッシュフローを稼ぎ出すことは、
難しいのが現状ですけどね。


僕が開発して特許を取得したREITISS(リーティス)では、
税引き後のキャッシュフローがどれぐらい残るかシミュレーションできます。


ぜひ、あなたの物件で2%のキャッシュフローが残るか試してみてくださいね。


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個人にはあり、法人にはない節税メリットとは?

  • 2017年07月18日
  • 投稿者:taxkanae
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青色申告は節税の基本です。


青色申告をすることによって、
色んな特典を享受することができます。


中でも有名なものが、青色申告特別控除。


これは、青色申告をするだけで、適用されるもので、
10万円と65万円の2通りあります。


10万円は不動産の規模が事業的規模未満で、
簡単な帳簿を付けている場合に適用されます。


一方、65万円は事業的規模以上で
複式簿記で帳簿を付けている場合に適用されます。


この金額は、不動産所得から引くことができるので、
節税につながります。


ただし、青色申告特別控除が適用できるのは個人のみ!


法人は、青色申告をしていてもこの控除はありません。


うちが開発し、特許を取得した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
個人だと、この青色申告特別控除を設定することができます。


逆に法人の場合は、青色申告特別控除を間違えて設定しても、
これを考慮せずに、シミュレーションしてくれます。


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キャッシュフローの安全性を見るDCRとは?

  • 2017年07月10日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の本当の力は、賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた数字です。


物件にひも付きの経費と言えば、次のような経費があります。


固定資産税、管理費、水道光熱費、修繕費、広告宣伝費、保険料などなど。


これらの経費は、その物件を持っていないと掛からない経費です。


だから、賃料の総額から、これらの経費を引いた数字が、物件が持つ本当の収益力ということになります。


そして、借入をして物件を購入している場合は、この本当の収益力から、返済を引いた金額が、
税金を引く前の手残り金額になります。


これを税引き前キャッシュフローと言います。


この税引き前キャッシュフローが、プラスなのかマイナスなのかが、見ただけでわかる指標があります。


それが、債務回収比率(DCR)という指標です。


この指標は、本当の収益力が、毎年の返済を、どれぐらいカバーしているかという指標です。


賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた本当の収益力が100、
年間の返済が100だとすると、債務回収比率は「1」ということになります。


この状態は、税引き前キャッシュフローがプラマイゼロのとんとんということです。


本当の収益力が150、年間の返済が100だとすると、債務回収比率は「1.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでプラスということがわかります。


逆に本当の収益力が50、年間の返済が100だとすると、債務回収比率は「0.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでマイナスということがわかります。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この債務回収比率も自動計算して、点数まで出てきますよ。


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物件検討はスピードが必要?

  • 2017年06月09日
  • 投稿者:taxkanae
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仲介会社から物件を提案された後、必要なことはスピードですよね。


いい物件ほど競争が激しいので、早く検討しないといけません。


何棟も物件を購入してきた人なら、
「この条件ならこれぐらいのキャッシュフローが残るな」
という感覚がありますので、即決することもできるでしょう。


でも、不動産投資を始めたばかりだと、
なかなか感覚と実際のシミュレーションが合うことは少ないでしょう。


特に税金まで考慮すると、実際のキャッシュフローが、
思ったより少なくなることも多々あります。


叶税理士法人では、物件を税金まで考慮して検討して頂くために、
「物件キャッシュ・フローシミュレーション」サービスを提供しています。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/buttken_info.html


このサービスは、頂いた情報を元にこちらの方でシミュレーションして、資料を提出させていただくので、
不動産投資を始めたばかりの人にとっては、使い易いかもしれません。


ただスピードを求める場合は、シミュレーションソフトのREITISS(リーティス)を
使っていただく方が早いです。


REITISS(リーティス)を使うと、ネットに繋がるPCさえあれば、
即座にシミュレーションができます。


また、いくらでも即座に条件変更ができるので、
様々な条件を想定してシミュレーションすることも可能です。


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少しのコストをケチって数千万円損する人たち?

  • 2017年06月05日
  • 投稿者:taxkanae
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先週は大家さん学びの会 広島の起ち上げで、
本部の水澤代表や、西山副代表と一緒に仕事をしてきました。


そして、いつも出る話が、不動産投資の世界では、
少しのコストをケチって数千万円損する人たちが多いという話です。


大家さん学びの会では、入会時に電話による30分ほどの
オリエン手─ションを実施しています。


入会した方から話を聞くと、もう既に物件を購入していて、
どうしようもない状態になっている人が多いらしいんです。


そして、その人たちのほとんどが、自分で勉強せず人任せにして、物件を購入しています。


今は、本や教材で、ほとんどのことは学べますし、
大家さん向けの「不動産実務検定」という教育制度も整っています。


掛かるコストは数千円から、高くても10万円いかないくらいです。


また、手前味噌ですが、うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)も、
年間で使っても利用料は10万円程度です。


でも金額の大きい不動産を購入するのに、
少しのコストをケチって、数千万円損する人が後を絶たないんですね。


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検討物件を冷静に見る方法

  • 2017年05月12日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資を始めようと決意して、物件を探し始めます。


すると、「よさそうだな」と思う物件が出てきて調査します。


仲介業者と連絡を取ったり、現地に行ったり、融資をあたってみたり。


そこには労力が発生するので、だんだんとその物件に対して
執着心が生まれてきます。


すると危ないのは、検討している物件を冷静に見ることができなくなることです。


少々、条件が悪くなっても
「これだけ労力を使ったのだからいいかな?」
と思ってしまいます。


でも、ここで冷静になって物件を見直すことが重要です。


そのために必要なことは、しっかり数字に置きなおして見ること。


なぜなら物件が欲しいのではなく、お金が欲しいと思って、
不動産投資を始めたわけですから、目標とする数字がなければ買っても意味がないからです。


叶税理士法人では、物件を冷静に見て頂くために、
「物件キャッシュ・フローシミュレーション」サービスを提供しています。


この「物件キャッシュ・フローシミュレーション」は、
不動産投資専門の税理士法人のノウハウを詰め込んだシミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使用して、


あなたが購入を検討している物件の、所有している期間の税引き後キャッシュ・フローから、
将来、売却した時の税引き後キャッシュ・フローまで、物件が生み出すキャッシュ・フローを
シミュレーションシートとして、1物件につき3回まで提供させて頂きます。


その3回は、初回提出時のシミュレーションの内容から、金利や物件価格等の変更があった場合に、
条件を変更しての再シミュレーションを、あと2回させて頂くということです。


再シミュレーション2回の期限は、
初回のシミュレーションシートを提供させて頂いてから1ヵ月以内。


ただし、税務等の質問に回答するサービスは含まれておりませんのでご了承くださいね。


価格は、1物件あたり1万円(税抜)になります。


是非、このサービスを活用して頂き、物件のキャッシュ・フローを見極めてくださいね!

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売却でガツンと儲ける投資法とは?

  • 2017年04月10日
  • 投稿者:taxkanae
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今の不動産投資のメインは、毎年のキャッシュフローを得る目的の人が多いと思います。


毎年のキャッシュフローを得る目的であれば、融資の条件は、できるだけ長くすることが必要です。


そうすれば、元金の返済が小口になって、毎年のお金が残りやすくなりますからね。


でも、お金に余裕のある人は、
毎年のキャッシュフローが出ない投資をすることもあります。


このような人は、融資期間を短くして、どんどん元金を減らしていきます。


毎年のキャッシュフローが出なくても、元金が減っていけば、売却時にお金が多く残ります。


投資全体でみると、後者の方が金利の支払いも少なくて済みますし、
売却時の築年数も購入してから短いので、業績がよくなることが多いんです。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
キャッシュフローよりも売却に重きを置いたシミュレーションもできます。


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細かい経費の削減はあまり効果はない?

  • 2017年04月03日
  • 投稿者:taxkanae
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僕がよく受ける質問の一つが「こんな支出は経費にできますか?」というものです。


特にサラリーマンの方は、払ったものが経費になると、嬉しい感覚がありますよね?


でも、不動産運営の経費の金額的なランキング1位は、利息か減価償却費です。


この2つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。


減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、
支出も伴う経費としては、1位は利息ということになります。


あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。


逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、
それほどのインパクトはないということです。


それよりかは、細かい経費を無理やり入れずに、ちゃんと利益を出す方が、金利を下げれたり、
次の融資につなげることができたりとメリットが大きいんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
金利が下がった場合のインパクトをハッキリと見ることができます。


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物件金額が下がってもキャッシュフローはよくならない?

  • 2017年03月13日
  • 投稿者:taxkanae
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物件金額はキャシュフローに影響しないと言うと、
「そんなことはないでしょ!」という声が聞こえそうです。


確かに税引き後のキャッシュフローは、減価償却費が関係するので、建物金額によって変動します。


でも、税引き前のキャッシュフローは、物件金額がいくらになっても、変わりません。


このカラクリを説明してみますね。


キャッシュフローの計算は、次の計算式で計算されます。


収入-減価償却費以外の経費-元利返済額=税引き前キャッシュフロー


物件金額が影響しそうなのは、減価償却費以外の経費の部分と思いがちです。


しかし、この中身は、主に次のようなものです。


・固定資産税
・管理費
・修繕費
・水道光熱費
・エレベーター維持費
・広告料
・保険料


この中に、物件金額が直接影響する項目はありませんよね。


先に答えを言うと、税引き前のキャッシュフローに影響を及ぼすのは、


物件金額ではなく、物件金額に紐づいた借入金額です。


計算式で言うところの「元利返済額」の部分です。


僕が開発したREITISS(リーティス)でシミュレーションしてみると、
この関係がよくわかりますよ。


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利益とキャッシュフローは両輪で見ることが重要!

  • 2017年02月13日
  • 投稿者:taxkanae
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僕のセミナーではよくお伝えしていることの一つが、
利益とキャッシュフローは違うということです。


利益というのは、税金を計算するために算出されたもので、所得ともいいますね。


一方、キャッシュフローは、実際に残ったお金です。


借入をしなかったり、資産として計上するものがない商売だと、
利益とキャッシュフローは、ほぼ同じになります。


でも、不動産投資は、借入もしますし、購入した土地や建物も資産として計上されます。


だから、利益とキャッシュフローは一致しないんですね。


不動産の業績をしっかりと把握するためには、
利益とキャッシュフローを両輪で見ていくことが大切です。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
利益とキャッシュフローを同時に見ることができます。


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抜けがちだけど重要なこととは?

  • 2017年02月06日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人は、概ね物件を購入する時に
その物件のキャッシュフロー・シミュレーションをしていると思います。


でも、その物件シミュレーションは本当に意味があるものでしょうか?


融資を組んで物件を取得した場合、大きな経費は利息と減価償却費です。


でも、それ以上に大きくなっていくコストがあります。


しかも、このコストは利益が出るほどに大きくなっていきます。


結構、抜けがちだけど重要なコストです。


そのコストは何だと思いますか?


そのコストとは税金です。


税金は、個人なら最大55%、法人でも最大約34%、利益に対して発生します。


ということは、この税金を考慮しておかないと、
予想していたキャッシュフローと全然違うということになりかねません。


でも、ほとんどのソフトは税引き前の数字を表しています。


税引き前の数字は意味がないとまでは言えませんが、参考レベルと言えるでしょう。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
所得を入れることで、税引き後のキャッシュフローまで見ることができるんですよ。


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物件が古くなると、期待利回りはどうなる?

  • 2017年01月16日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が作った、物件診断ソフト「REITISS(リーティス)」。


利用者の方から次のような感想を頂いています。


「詳細なデータを元にシミュレーションできるのが優れていると感じ
た。実際の保有物件を入力してみたところ現実のキャッシュフロー
と近い数字が出たので驚いた。」


「良い物件だと思って入力しても、客観的な判定で厳しい評価も有り、
 大変参考になります。」


「各指標が点数化され、改善点も示してくれるので参考になった。ま
た売却を視野に入れた出口戦略も立てやすい。」


「さすが現役の税理士がつくられたシミュレートシステムだと感じました。」


「不動産投資専門税理士の叶先生の作成されたソフトですのでどんな
ものか、楽しみにしておりました。
自己所有している物件でシミュレートしてみましたが、なかなか70点以上の
 評価が出ませんでした。
物件選定の基準のひとつにするとよいと思いました。
また、銀行へ融資打診する際に提出書類として添付すると効果的だ
と思いました。」


「各入力項目のビデオによる説明があって入力がやりやすいところが
今までのソフトとは違います。
シミュレーション結果の各項目が点数化され、コメントも表示され
るので、投資判断が非常に効率的にできると感じました。」


また、過去に次のような質問がありました。


■質問


「売却時の利回りを何年か後に設定しますが、その時点以前、以後の
利回りが逆のような気がするのですが。」


■回答


REITISS(リーティス)では、売却したい年の表面利回りを設定して、
○年後に○○円で売却した場合の業績を出すことができます。


例えば、家賃下落も加味した、10年後の家賃収入が年間500万円。
その物件を、10年後に表面利回り10%で売却したとすると、
売却価格は5,000万円になります。


 家賃年収500万円÷表面利回り10%=売却価格5,000万円


また、REITISS(リーティス)では、表面利回りの部分を、
「想定売却利回り年変化率」という項目で、変動させることができます。


先ほどの物件で「想定売却利回り年変化率」を「0.1%」と設定すると、
11年後には、表面利回り10.1%、
12年後には、表面利回り10.2%、
13年後には、表面利回り10.3%、
という形で、売却価格を計算しています。


築年数が古くなるほど、その物件を買いたい投資家が期待する表面利回りは、
高くなっていくということです。


逆に、築年数が浅くなるほど、期待される表面利回りは低くなっていきます。


REITISS(リーティス)では、表面利回りに傾斜をつける方法の他に、
売却価格自体にも、傾斜をつけることもできるんですよ。


《編者 叶 温》



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デッドクロスとは?

  • 2016年12月12日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしていて気になるのは、デッドクロスがいつ来るのか?ですよね。


では、デッドクロスって何なのでしょう?


デッドクロスは、実は人によって定義が違うみたいです。


一般的に言われているのが、
「借入の元金返済部分が減価償却費を超えるとき」
という定義が一つあります。


でも、僕的には借入期間が短ければ、
1年目から、元金返済が減価償却費を上回ることもあるので、
この定義はあまりしっくりきていません。


では、僕的にはどの時をデッドクロスと考えているのか?


それは「税引き後キャッシュフローが、マイナスになる時」
だと思っています。


もちろん、この場合でも1年目からマイナスになっていることもありますが、
やはり、キャッシュフローを目的にした投資だと、
この時点をデッドクロスというのが、僕的にはしっくりきます。


僕が作ったシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
このデッドクロスがいつ来るのかも一目でわかるようになっています。


《編者 叶 温》



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REITISSを使うなら、ほぼ2ヵ月間使える月初がチャンス!

  • 2016年12月05日
  • 投稿者:taxkanae
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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、キャッシュフロー・シミュレーションソフトです。


不動産投資専門の税理士事務所が開発しているので、
今の税制に応じた、税引き後のキャッシュフローを出すことができます。


その他にも、次のような他にはない便利な機能が盛りだくさん!


・個人と法人を切り替えることができる


・個人の場合、青色申告特別控除を入れることができる


・土地と建物の割合の参考値が出てくる


・減価償却で設備を認識することができる


・繰上返済を入れることができる


・損失の繰越しをすることができる


・売却まで考慮した投資業績を見ることができる


・入力条件で購入した場合の、物件の点数を出すことができる


・点数に応じた改善コメントが表示される


REITISS(リーティス)は、お申込み頂いた日の翌営業日より、
最大2カ月間、無料で使い放題です。


したがって、本日お申込み頂ければ、
平成29年1月末までのほぼ2ヵ月間、無料で使うことができます!


ぜひ、REITISS(リーティス)で物件を見極めて、
不動産投資で失敗しないようにして下さいね!


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《編者 叶 温》



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借入返済を形で見ると・・・

  • 2016年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、借入をするケースがほとんでです。


そして、その借入金を返していくわけですが、返し方は基本的に2つあります。


一つが元利均等返済。


もう一つが、元金均等返済です。


元利均等返済は、毎月返す金額は同じですが、
元金と利息それぞれの金額は変動していきます。


形にすると、こんな形になります。


元金返済・支払利息の部分をご覧ください。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage07.png


毎年の棒の高さは2年目から14年目まで同じですが、
元金部分である紫色と、支払利息であるオレンジの金額は変動しています。


もう一つの元金均等返済は、毎月返す元金の金額は同じで、
利息も含めたトータルの返す金額は変動していきます。


これも僕が開発したソフトが物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)に
入力すれば、形としてみることができます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


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キャッシュフローよりも売却向けの投資法

  • 2016年11月07日
  • 投稿者:taxkanae
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今の不動産投資のメインは、毎年のキャッシュフローを得る目的の人が多いと思います。


毎年のキャッシュフローを得る目的であれば、融資の条件は、できるだけ長くすることが必要です。


そうすれば、元金の返済が小口になって、毎年のお金が残りやすくなりますからね。


でも、お金に余裕のある人は、
毎年のキャッシュフローが出ない投資をすることもあります。


このような人は、融資期間を短くして、どんどん元金を減らしていきます。


毎年のキャッシュフローが出なくても、元金が減っていけば、売却時にお金が多く残ります。


投資全体でみると、後者の方が金利の支払いも少なくて済みますし、
売却時の築年数も購入してから短いので、業績がよくなることが多いんです。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
キャッシュフローよりも売却に重きを置いたシミュレーションもできます。


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物件診断ソフトREITISS(リーティス)無料で使い放題キャンペーン!

  • 2016年10月25日
  • 投稿者:taxkanae
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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。


僕自身、物件を検討する時に使っています。


どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。


空室率は20%、金利は4%とかいう感じです。


この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。


次に、とても甘い条件でシミュレーションします。


そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。


まさに、自分でアメとムチ状態です。


2通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。


REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
11月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。


今日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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空室は今の利益喪失、では家賃下落は?

  • 2016年10月17日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を運営していて、もっとも苦しいのは空室が続くことです。


入ってくるお金が入ってこないので、お金をドブに捨てているようなものですからね。


いわば今の利益喪失ですね。


でも、それで家賃を下げてしまうと、実は将来の利益を喪失してしまうことになります。


例えば月に1万円家賃を下げると、年間で12万円の賃料収入が減ります。


もし売却時にその物件が表面利回り10%で売れるとすると、
12万円を10%で割り戻した120万円、売価が下がってしまうことになるからなんですね。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
家賃下落が将来の売価に与える影響もよくわかります。


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その購入条件でどれほどのキャッシュフローが生み出されるのか?

  • 2016年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時は、その購入条件で、
どれほどのキャッシュフローが生み出されるかを見ることがとっても重要です。


そして、その購入条件も色々と変えて見てみることが大切です。


購入条件には色んな要素がありますよね。


個人・法人など誰で買うのかから始まり、
物件の購入金額、建物の金額、家賃下落率、空室率、借入条件、売却の予想金額などなど。


例えば、2億円の借入で、金利が1%変わるだけで、
毎年の税引き前キャッシュフローは200万円も変わってきます。


かなり大きいですよね!


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
様々な条件を変えることで、税金まで考慮したキャッシュフローの変動を
即座にシミュレーションすることができます。


さらに、点数や改善コメントまで出てくるので、
買っていいかダメかの判断もすることができるんですよ。


《編者 叶 温》



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その購入条件でどれほどのキャッシュフローが生み出されるのか?

  • 2016年10月11日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時は、その購入条件で、
どれほどのキャッシュフローが生み出されるかを見ることがとっても重要です。


そして、その購入条件も色々と変えて見てみることが大切です。


購入条件には色んな要素がありますよね。


個人・法人など誰で買うのかから始まり、
物件の購入金額、建物の金額、家賃下落率、空室率、借入条件、売却の予想金額などなど。


例えば、2億円の借入で、金利が1%変わるだけで、
毎年の税引き前キャッシュフローは200万円も変わってきます。


かなり大きいですよね!


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
様々な条件を変えることで、税金まで考慮したキャッシュフローの変動を
即座にシミュレーションすることができます。


さらに、点数や改善コメントまで出てくるので、
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木造築古物件は所得が高い人が有利?

  • 2016年10月03日
  • 投稿者:taxkanae
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木造の築古物件を購入すると、
減価償却が取れるので、節税できるという話がありますね。


あれは、本当なのでしょうか?


所得の高い人が、個人でこのような物件を購入すると、
減価償却が効いているいる間は、節税することができます。


なぜなら、減価償却の影響で所得がマイナスになって、
そのマイナスを他の所得と合算することによって、所得税が還付されるからです。


でも、所得の低い人が、個人でこのような物件を購入して、
不動産所得がマイナスになったとしても、他に所得がなければ、還付される税金がありません。


したがって、トータルで見ると、
このような物件は、所得の高い人のほうが手残りが多くなります。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
このようなケースを比較することで、どちらがいいのかよくわかります。


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家賃が下がれば売価が下がる?

  • 2016年09月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産運営で悩ましいことの一つが家賃の下落です。


普通、家賃は下がるという仮定でシミュレーションしますが、
仮に毎年1%家賃が下落すれば、10万円あった家賃が10年後には約9万円になってしまいます。


当然、物件を所有しているときのキャッシュフローは悪くなります。


でも、家賃下落の影響はそれだけではありません。


仮に10%で売却できる物件だったとして、
家賃が10万円であれば、100万円で売却できるのに、
家賃が9万円しかなければ、90万円でしか売却できなくなります。


家賃の下落は物件を持っているときも、売却する時も影響するので、
維持、向上させることがとっても大切なんですね!


うちで開発したREITISS(リーティス)では、
家賃下落がキャッシュフローや売価に与える影響を、
数字でわかりやすく理解することができます。


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借入期間が長いとキャッシュフローは出るが・・・

  • 2016年09月13日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュフローを求める不動産投資は、
できるだけ借入期間が長く取りたいものです。


なぜなら、借入期間が長ければ、年間に返済する金額が小さくなるので、
毎年のお金は残りやすくなるからです。


でも、借入期間が長いと、物件を売却した時にお金はあまり残りません。


それは、年間に返済する金額が少ない分、残債が多く残ってしまうからです。


逆に借入期間が短いと、毎年のキャッシュフローはあまり残りませんが、
物件を売却した時は、借入金はかなり減っているので、お金は残ります。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、
借入期間を変えることによって、所有時、売却時のキャッシュフローに
どんな影響が出るのかがよくわかります。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


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バブルを超えた不動産融資!?

  • 2016年09月08日
  • 投稿者:taxkanae
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今年4月~6月の不動産への融資金額が、バブル期のピークを超えたようです。


 ⇒ http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160907-00000018-jij-bus_all


マイナス金利の影響で、行き場を失った資金が不動産に流れているんですね。


日銀は「今のところバブル的な状況ではない」と言ってるそうですが、
このままいくと、どんどん不動産価格は高騰しそうです。


不動産投資には、キャッシュフローを目的としたインカムゲインの投資と、
売却益を目的としたキャピタルゲインの投資があります。


バブル期は、不動産価格の高騰を受けて、キャッシュフローを無視して、
売却益を目的とした投資が横行しました。


その結果、バブルがはじけた後に、キャッシュフローが取れなくて、
大変な目にあった人が多かったんですね。


でもキャッシュフローが取れる状態であれば、持ち続けることはできます。


この記事をお読みの皆さまは、売却益だけに頼ることなく、
しっかりとキャッシュフローを取れる形で、物件を購入するようにして下さいね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
キャッシュフロー、売却、どちらに偏っているかをレーダーチャートで示してくれます。


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税率が高い人の方が不動産投資でお金が残るケースとは?

  • 2016年09月05日
  • 投稿者:taxkanae
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個人で不動産投資をするとき、普通は税率が低い人の方がお金が残ります。


なぜなら、税率が高い人だと、それだけ不動産運営で得た利益に対する税金も高くなるからです。


でも、税率が高い人の方が不動産投資でお金が残るケースがあります。


それは、物件運営の初期に、設備などを認識したことで、
減価償却が大きくなり、所得がマイナスになっているケースです。


なぜなら、個人の税率が高いということは、
それだけ、お給料に対する源泉所得税も多くとられています。


それが、不動産所得がマイナスになって、確定申告をすることで、所得税が還付されます。


もちろん設備の減価償却が切れれば、税金は高くなりますが、
初期段階だと、お金の残り方が逆転することもあるんですね。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
税金まで考慮しているので、このようなケースでのお金の残り方もよくわかります!


このREITISS(リーティス)を使った、キャッシュフロー・シミュレーションセミナーを、
10月8日(土)に東京で開催します!


限定10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20161008.html


さらに、シミュレーションの知識を極めたい方は、
10月9日(日)、10日(祝・月)に丸2日間開催する、
REITISSマスターコンサルタント認定講座も開催予定ですので、ぜひご参加ください!


残席4 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_nintei.html


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融資期間は長い方がよい?短い方がよい?

  • 2016年08月12日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに、自己資金が足りなければ、融資を利用することになります。


そして、融資の条件によってキャッシュフローはかなり変わります。


その融資の条件には、金額、期間、金利の3つの要素があります。


この中で融資期間は長い方がよいのでしょうか?


短い方がよいのでしょうか?

実はこれ、その人が物件を購入する目的によって変わります。


毎年のキャッシュフローをできるだけ大きくしたのであれば、
毎年の返済が少なくなる、融資期間が長い方がいいです。


でも逆に、売却の時には残債が多く残ってしまうので、売却時の手残りは少なくなります。


できるだけ金利の負担を減らし、純資産を早期に厚くし、
売却まで考えた投資全体の利益を上げたいのであれば、融資期間は短期の方がよくなります。


この場合は、所有している時のキャッシュフローは少なくなりますが、
売却の時は、手残りが大きくなります。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では、
融資期間の長短によるキャッシュフローへの影響を見ることができますよ。


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減価償却を早期にたくさん計上するとどうなるのか?

  • 2016年08月08日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入した後、税金の申告をするときに、
「オイシイ」と思うのが、減価償却費です。


減価償却費は、そもそもは購入した建物の金額を、
耐用年数に渡って、経費化しているものです。


でも、購入した後は、お金が出ていかないのに経費にできるので、
できるだけ早く、そして高く計上したいと思う人が多いんです。


でも、設備などを取って、早く計上してしまうと、
設備の耐用年数が切れた後は、減価償却費が少なくなって、税負担が大きくなります。


また、建物の取得金額を高くして、減価償却費を多く計上すると、
売却の時には、その分、簿価が小さくなってしまうので、
売却益が大きくなり、こちらも税負担が大きくなります。


結局、いつかは税金が発生するので、
減価償却費は、そのタイミングをコントロールできるだけなんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では、
減価償却費が、税金にどのような影響があるかを見ることができますよ。


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あなたの物件は何点か?

  • 2016年07月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい目的は、人によって様々です。


もっとも多いのが、毎年のキャッシュフローを得たいという目的。


この目的だと、大切な指標としては、次の6つが挙げられます。


・満室表面利回り
・純収益利回り
・所有時税引き前キャッシュフロー
・所有時税引き後キャッシュフロー
・借入金比率
・債務回収比率


この6つの項目がいい数字なら、キャッシュフロー上は安全性が高いです。


一方、毎年のキャッシュフローよりも、
投資効率よく、キャピタルゲインも得たいという投資法もあります。


この場合は、次の4つの指標が大切になります。


・自己資金の回収期間
・売却時税引き後キャッシュフロー
・投資業績
・投資利回り


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
上記10の項目別に10点満点で点数が出て、
レーダーチャートでどんなタイプの物件かがわかるようになっています。


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利益が出るほどに大きくなるコストとは?

  • 2016年07月11日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人は、概ね物件を購入する時に
その物件のキャッシュフロー・シミュレーションをしていると思います。


でも、その物件シミュレーションは本当に意味があるものでしょうか?


融資を組んで物件を取得した場合、大きな経費は利息と減価償却費です。


でも、それ以上に大きくなっていくコストがあります。


しかも、このコストは利益が出るほどに大きくなっていきます。


そのコストは何だと思いますか?


そのコストとは税金です。


税金は、個人なら最大55%、法人でも最大約40%、利益に対して発生します。


ということは、この税金を考慮しておかないと、
予想していたキャッシュフローと全然違うということになりかねません。


でも、ほとんどのソフトは税引き前の数字を表しています。


税引き前の数字は意味がないとまでは言えませんが、参考レベルと言えるでしょう。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
所得を入れることで、税引き後のキャッシュフローまで見ることができますよ。


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自己資金回収期間の重要性

  • 2016年07月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資において、自己資金の回収はとっても重要です。


例えば、物件を購入するために1,000万円使って、
その1,000万円が回収できれば、また同じ条件で投資ができることになるからです。


ですので、自己資金の回収期間が早ければ早いほど、
投資をスピーディーに進めることができます。


では、自己資金の回収期間はどれぐらいが目安なのでしょう?


これは人によっても変わりますが、早い人だと3~5年、
遅くても10年以内には回収したいものです。


ただ、フルローンや、オーバーローンだったり、
消費税還付が成功したりすると、1年で回収が終わることもあります。


うちが開発した物件キャッシュフローシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
自己資金の回収期間も表示されるので、どんな条件だと早くなるのかもわかりますよ。


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買いたい物件が見つからないと人はどうなるのか?

  • 2016年06月13日
  • 投稿者:taxkanae
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何かのきっかけで不動産投資をしようと決意したとします。


でもそこには、今の会社を辞めるためになどの理由で、
「年間のキャッシュフローが○○万円欲しい」という基準があるでしょう。


そして、そのキャッシュフローを得るための物件を探し始めます。


できるだけリスクが少なく、目標のキャッシュフローを得るには、
最初に設定する物件の基準も、自ずと高くなると思います。


そして、その基準に合った物件を探しまくります。


探しても、探しても、基準に合った物件が見つからない状態が続くと、
だんだん、基準に合う物件ではなく、買える物件を探すようになります。


目標を叶える物件ではなく、買える物件です。


その状態を僕は「物件買いたい病」と呼んでいます。


こうなると、かなり危険な状態です。


実は僕も最初の物件を探しているときに、この病気に掛かってしまいました。


でも病気を克服できたのは、それを治してくれる先生がいたからです。


でも、なかなか不動産投資は他人に相談することができないので、
自分では、その病気に気付かないこともあります。


そこで、自分でも客観的な視点で気付けるように、
そして、不動産投資で失敗する人を一人でも少なくするために、
僕が開発したシミュレーションソフトがREITISS(リーティス)です。


REITISSでは、10項目10点満点、合計100点満点で点数がはじき出されます。


これによって、不動産投資の初心者でも、
その購入条件が良いか悪いかが、ある程度客観的に判断することができるんですね。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月7月末まで、無料で使い放題です。


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長期借入のメリット、デメリットとは?

  • 2016年06月06日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュフローを求める不動産投資は、できるだけ借入期間を長く取りたいものです。


なぜなら、借入期間が長ければ、年間に返済する金額が小さくなるので、毎年のお金は残りやすくなるからです。


でも、借入期間が長いと、物件を売却した時にお金はあまり残りません。


それは、年間に返済する金額が少ない分、残債が多く残ってしまうからです。


逆に借入期間が短いと、毎年のキャッシュフローはあまり残りませんが、
物件を売却した時は、借入金はかなり減っているので、お金は残ります。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、借入期間を変えることによって、
所有時、売却時のキャッシュフローにどんな影響が出るのかがよくわかります。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28月7月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


6月19日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

  • 2016年06月03日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。


不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。


具体的に言うと、次のような点です。


・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか?


・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか?


・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか?


・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか?


・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか?


・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか?


これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。


でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。


そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


7月23日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。


対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、FPさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。


儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね!


限定10名 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20160723.html


《編者 叶 温》



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の収益物件

不動産投資の健美家

物件診断ソフトREITISS(リーティス)無料で使い放題キャンペーン!

  • 2016年05月24日
  • 投稿者:taxkanae
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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。


僕自身、物件を検討する時に使っています。


どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。


空室率は20%、金利は4%とかいう感じです。


この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。


次に、とても甘い条件でシミュレーションします。


そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。


まさに、自分でアメとムチ状態です。


2通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。


REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
6月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。


今日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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物件価格が下がると、キャッシュフローは多くなるのか?

  • 2016年05月16日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は最近、物件シミュレーションのセミナー講師をよくしていて、
そこで、こんな質問をします。


「他の項目は全く変えずに物件価格だけ下がると、キャッシュフローは多くなるでしょうか?」


すると、多くの人が「キャッシュフローは多くなる!」と回答します。


では、本当にそうなのでしょうか?


実は物件価格が下がっても、キャッシュフローは多くなりません!


なぜなら、キャッシュフローを計算するにあたって、
物件価格が下がったからといって、変動する項目がないからです。


物件価格が下がっても、家賃は変わりません。


物件価格が下がっても、管理費や固定資産税、修繕費などの費用も変わりません。


そして、借入条件も変えなければ、返済金額も変わりません。


ここがポイントで、物件価格を下げて、それに従って借入条件も変更するので、
キャッシュフローが変わるんです!


当たり前のことですが、意外と見落としている人がいるのが事実です。


このことは、うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)で、
試してみると、よくわかりますよ。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


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不動産投資で大きくコントロールできる経費は?

  • 2016年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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僕がよく受ける質問の一つが「こんな出費は経費にできますか?」というものです。


特にサラリーマンの方は、出費したものが経費になると、嬉しい感覚がありますよね?


でも、昨日の懇親会でもお伝えしましたが、
不動産運営の経費の金額的なランキング1位は、利息か減価償却費です。


この2つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。


減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、
支出も伴う経費としては、1位は利息ということになります。


あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。


逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、
それほどのインパクトはないということです。


それよりかは、細かい経費を無理やり入れずに、ちゃんと利益を出す方が、金利を下げれたり、
次の融資につなげることができたりとメリットが大きいんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
5年目までは1年ごとに金利を設定でき、その後は5年ごとに金利を設定することができます。


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繰上返済がキャッシュフローに与える影響は?

  • 2016年04月11日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入して、キャッシュが貯まってくると検討したいのが、繰上返済です。


繰上返済の方法には2つあります。


期間短縮型と、返済額軽減型です。


期間短縮型は、今までの月々の返済額と同じ返済額で、その分、返す期間が短くなる返し方です。

毎月のキャッシュフローは変わりませんが、早く楽になれますね。


一方、返済額軽減型は、返済期間はそのままで、月々の返済額を、今までよりも少なくする返し方です。


毎月のキャッシュフローは楽になりますが、返し終わるのは遅くなりますね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
繰上返済の方法も、どちらか選べるようになっていて、その後のキャッシュフローへの影響もわかりますよ。


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中古物件の減価償却費の計算方法は?

  • 2016年04月04日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で重要な経費の一つが減価償却費です。


なぜなら、減価償却費が多ければ毎年の税金が少なくなるからです。


そして、この減価償却費は、建物の金額と耐用年数によって決まります。


耐用年数は、建物の構造によって変わります。


RCだと47年、重量鉄骨だと34年、軽量鉄骨は19年、木造は22年です。


でもこれはあくまで新築の場合の耐用年数です。


では、中古の物件の場合は、どうやって耐用年数を出すのでしょうか?


例えば、RCの建物で、築年数が20年だとすると、次のように耐用年数を計算します。


 RCの耐用年数47年-築年数20年+(築年数20年×0.2)=31年


ちょっとややこしいですが、これが計算できないと、減価償却費は計算できません。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
建物の構造と築年数を入れるだけで、中古物件の耐用年数を自動計算します。


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シミュレーションはスピードが命?

  • 2016年03月22日
  • 投稿者:taxkanae
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物件探しをしていて、よさそうな物件を紹介された後は、
まず、その物件から得られるキャッシュフローをシミュレーションしますよね。


ここ最近は、良い条件の物件ほど足が速いので、
シミュレーションも、できるだけ早くしたいものです。


僕の事務所でも「物件キャッシュフローシミュレーション」という
サービスを提供していますが、資料のやり取りから始まるので、
シミュレーションが完成するまでに最低でも3日はかかります。


そこで、すぐにシミュレーションしたい人のために開発したのが、
物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。


REITISSはネット上で動くので、ネットにつながるPCさえあれば、
どこでも、すぐに物件のキャッシュフローシミュレーションをすることができるんですね。


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本当は1年にいくら儲かったのか?

  • 2016年03月15日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたいと思っているほとんどの人は、
物件を買った後の、年間のキャッシュフローを重要視します。


それによって、生活が安定したり、目標とする生活ができたりするわけですから、
重要視する理由もよくわかります。


サラリーマンでいうとお給料みたいなものですからね。


でも、お給料と違う点もあります。


サラリーマンであれば、毎年のお給料に加えて、辞めれば退職金も出ます。
(今はないとこも多いですが。)


でも、不動産投資は、物件を売却すれば、お金が残ることもあれば、残らないこともあります。


そして、不動産投資のトータルの業績は、次の計算式で表されます。


   物件所有時の累計キャッシュフロー
 + 物件売却時のキャッシュフロー
 - 購入時の自己資金
 - 繰上返済の額
 = 買ってから売るまでで残ったお金


結局、不動産投資は、売却してみないと、トータルでいくら儲かったかはわかりません。


そして、この「買ってから売るまでで残ったお金」を
所有した年数で割ると、1年あたりのキャッシュフローが出ます。


 買ってから売るまでで残ったお金÷所有年数

僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、


この1年あたりの業績も見ることができますよ。


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不動産投資で儲けるための2つの重要ポイントとは?

  • 2016年03月07日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は出口戦略が重要とよく言われます。


なぜ出口戦略が重要かというと、いくらで売却するかで、投資全体の成績が変わるからなんです。


売却額によっては、毎年200万円キャッシュフローがあると思ってたけど、
売却してみたら、毎年100万円しか儲かってなかったということもあります。


そして、不動産投資は購入、所有、売却という段階がありますが、
所有、売却のどちらにも影響するのが金利と家賃下落です。


金利は、低いと所有時のキャッシュフローも多くなり、
元利均等返済で返している場合の残債が減るスピードも早くなります。


残債が減れば、売却の時は楽ですよね。


一方、家賃下落がなければ、キャッシュフローは下がらず、
売却時も、同じ利回りで売れるとすれば、より高く売れることになります。


だから、投資全体の業績を良くしようと思えば、
金利と家賃下落にポイントを置くことが重要なんですね。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この2つのポイントを変化させることで、その影響を見ることができます。


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税引前CFを一瞬で見極める指標とは?

  • 2016年02月15日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の本当の力は、賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた数字です。


物件にひも付きの経費と言えば、次のような経費があります。


固定資産税、管理費、水道光熱費、修繕費、広告宣伝費、保険料などなど。


これらの経費は、その物件を持っていないと掛からない経費です。


だから、賃料の総額から、これらの経費を引いた数字が、物件が持つ本当の収益力ということになります。


そして、借入をして物件を購入している場合は、この本当の収益力から、返済を引いた金額が、
税金を引く前の手残り金額になります。


これを税引き前キャッシュフローと言います。


この税引き前キャッシュフローが、プラスなのかマイナスなのかが、見ただけでわかる指標がありま
す。


それが、債務回収比率(DCR)という指標です。


この指標は、本当の収益力が、毎年の返済を、どれぐらいカバーしているかという指標です。


賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた本当の収益力が100、年間の返済が100だとすると、
債務回収比率は「1」ということになります。


この状態は、税引き前キャッシュフローがプラマイゼロのとんとんということです。


本当の収益力が150、年間の返済が100だとすると、債務回収比率は「1.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでプラスということがわかります。


逆に本当の収益力が50、年間の返済が100だとすると、債務回収比率は「0.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでマイナスということがわかります。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この債務回収比率も自動計算して、点数まで出てきますよ。


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REITISSを使うなら、まるまる2ヵ月間使える今日がチャンス!

  • 2016年02月01日
  • 投稿者:taxkanae
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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、キャッシュフロー・シミュレーションソフトです。


不動産投資専門の税理士事務所が開発しているので、
今の税制に応じた、税引き後のキャッシュフローを出すことができます。


その他にも、次のような他にはない便利な機能が盛りだくさん!


・個人と法人を切り替えることができる


・個人の場合、青色申告特別控除を入れることができる


・土地と建物の割合の参考値が出てくる


・減価償却で設備を認識することができる


・繰上返済を入れることができる


・損失の繰越しをすることができる


・売却まで考慮した投資業績を見ることができる


・入力条件で購入した場合の、物件の点数を出すことができる


・点数に応じた改善コメントが表示される


REITISS(リーティス)は、お申込み頂いた日の翌営業日より、最大2カ月間、無料で使い放題です。


したがって、本日2月1日にお申込み頂ければ、
3月末までの2ヵ月間、まるまる無料で使うことができます!


ぜひ、REITISS(リーティス)で物件を見極めて、不動産投資で失敗しないようにして下さいね!


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法人と個人のシミュレーションが瞬時にできる?

  • 2016年01月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入するときに悩むことの一つが、
個人で購入するか、法人で購入するかです。


年収があまり高くなく、個人の税率が20%程度なら、
個人の方がよりお金が残る傾向があります。


でも、すでに年収が高くて、個人の税率が40%以上なら、
法人の方がよりお金が残る傾向があります。


難しいのは、税率が30%前後の場合です。


これからのお給料の増え方によっても、
またどんな物件を購入するかによっても、変わるからです。


こんな時に、同じ条件で、個人と法人を比較できるといいですよね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では、
同じ条件で、購入する主体を個人と法人、切り替えることによって
瞬時にどちらがよりお金が残るのかが、わかるようになっています。


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税引き前のキャッシュフローに意味はあるのか?

  • 2016年01月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討しているときは、
その物件がどれぐらいのお金を残してくれるのかを
シミュレーションする必要があります。


でも、ほとんどの人が、税金を引く前、
いわゆる税引き前の数字でシミュレーションをしています。


これって意味はあるのでしょうか?


もちろん、その物件がどれぐらいのお金を残してくれるのかを、
判断する材料としては、税引き前でもいいのかもしれません。


でも、利益の数十%も取られる税金を入れなければ、
本当に目標とするお金が残せるのかどうかはわかりません。


でも、なかなか税引き後までシミュレーションできるソフトはないんです。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
個人、法人、そしてそれぞれの所得に応じた税率で、
税引き後のキャッシュフローまでシミュレーションできますよ。


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残債と物件の価値の関係とは?

  • 2015年12月14日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を売却しても、手残りが出る人と、出ない人がいます。


これは、どのような仕組みでそうなるのでしょう?


例えば1億円の物件をフルローンで購入したとすると、
物件の資産価値と、借入金のスタートは同じ1億円からスタートします。


建物の資産価値は時を経るにしたがって、下落していきますよね。


一方、借入金も時を経るにしたがって、減少していきます。


10年後の建物も含めた物件の資産価値が7千万円で、
借入金の残債も7千万円なら、簡単に考えると、手残りはゼロになります。


ということは、結局物件売却時の手残りは、
資産価値の下落と借入金の減少との競争によって決まります。


もちろん、購入諸経費や、売却諸経費、
あるいは土地の資産価値の上下も関係しますので、
上記のように単純にはいきません。


でも、借入期間が長ければ、物件の資産価値の下落の方が早いかもしれませんし、
逆に、借入期間が短ければ、借入金の減少の方が早いかもしれませんので、
このような仕組みを理解して、出口まで考えて借入期間も検討してみて下さいね。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
出口までシミュレーションできるので、このような関係もよくわかります。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成28年1月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


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REITISSを使うなら、まるまる2ヵ月間使える月初がチャンス!

  • 2015年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、キャッシュフロー・シミュレーションソフトです。


不動産投資専門の税理士事務所が開発しているので、
今の税制に応じた、税引き後のキャッシュフローを出すことができます。


その他にも、次のような他にはない便利な機能が盛りだくさん!


・個人と法人を切り替えることができる


・個人の場合、青色申告特別控除を入れることができる


・土地と建物の割合の参考値が出てくる


・減価償却で設備を認識することができる


・繰上返済を入れることができる


・損失の繰越しをすることができる


・売却まで考慮した投資業績を見ることができる


・入力条件で購入した場合の、物件の点数を出すことができる


・点数に応じた改善コメントが表示される


REITISS(リーティス)は、お申込み頂いた日の翌営業日より、
最大2カ月間、無料で使い放題です。


したがって、本日お申込み頂ければ、
平成28年1月末までの2ヵ月間、まるまる無料で使うことができます!


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不動産投資で失敗しないようにして下さいね!


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木造築古の減価償却費が多い理由

  • 2015年11月16日
  • 投稿者:taxkanae
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利回りが高い物件を購入しようと思うと、どうしても築年数が古い物件になってしまいますよね。


売出中の物件の中には、耐用年数が過ぎているような築古の物件もちょこちょこ見ます。


では、そんな築古物件の耐用年数はどうやって計算するのでしょう?


これはまず、建物の構造の耐用年数によって違ってきます。


それぞれの構造別の新築時の耐用年数は次の通りです。


RC47年、重量鉄骨34年、軽量鉄骨19年、木造22年。


そして、耐用年数のすべてを経過している場合は、次の計算式によって、耐用年数を計算します。


 建物の構造別の耐用年数×0.2


例えば、築50年のRC物件だとすると、次の耐用年数になります。


 47年×0.2=9.4年


1年未満の端数は切り捨てなので、耐用年数は9年ですね。


そして、この耐用年数に基づいて、減価償却費を計算していきます。


だから、木造の築古物件だと、耐用年数は4年となって、
ものすごく短い期間で減価償却していくので、減価償却費が多くなるんですね。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
建物の構造と築年数を入れるだけで、築古物件の耐用年数を自動計算してくれます。


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ケーキと減価償却費?

  • 2015年11月09日
  • 投稿者:taxkanae
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巷では「減価償却はできるだけ多く計上する方がいい」なんて噂が、まかり通ってますよね。


不動産投資の初心者ほど、その傾向は強いです。


減価償却費は、物件のうち建物部分の取得金額を、
その建物の耐用年数に渡って、経費化していくことを言います。


でも、その建物のうち、一定の割合を建物より耐用年数の短い設備と認識できると、
当初の減価償却費は、多くなります。


でも、これはケーキを先に多く食べている状態です。


建物の取得金額の総額は、どんな減価償却の取り方をしても変わりません。


1億円の建物であれば、1億円の建物というケーキを、先に多く食べるか、後に残しておくかだけの話です。


ケーキを先に多く食べれば、後は少なくなりますし、
先に多く食べなければ、後までケーキは残ります。


そしてケーキの食べ方は、その人の目的や性格によって変わります。


不動産投資家は、こういう大切なことをちゃんと知っておかないといけません。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)でシミュレーションすると、
減価償却のこのような関係もよくわかります。


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シミュレーションは1つではない!

  • 2015年10月19日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産を購入したり、建築したりするとき、不動産の仲介会社やハウスメーカーは、
その物件を所有した後のキャッシュフロー・シミュレーションを出してくることが多いです。


もちろん、そのシミュレーションは1つだけのことが多いのですが、
では、物件を購入するときに、本当に1つだけのシミュレーションで判断していいのでしょうか?


不動産投資のキャッシュフローは、空室率、家賃下落率、経費率、金利などなど
様々な要因によって変動します。


だから、空室率がここまで下がったらキャッシュフローはどうなるのか?


家賃下落がここまで進んだら、キャッシュフローはどうなるのか?


金利がここまで上がったら、キャッシュフローはどうなるのか?


と、様々なシミュレーションをしてみて、判断する必要があると思うのです。


少なくとも不動産は、数百万円以上の投資をするわけですから、
1つのシミュレーションだけで判断してしまうのは、とってもリスクが高いですよね。


うちが開発したREITISS(リーティス)を使えば、
様々なシミュレーションをネット上ですることができるので便利ですよ。


《編者 叶 温》



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今の不動産投資が利回りで判断されるということは?

  • 2015年10月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件が古くなるにつれて、家賃はだんだん下がっていくものですよね。


物件の購入を検討するときには、この家賃の下落を反映するために、通常、家賃下落率を設定します。


下落率は、物件や地域によっても変わりますが、だいたい0から1%程度を入れます。


でもこの家賃下落率が物件を売却するときの出口に影響します。


なぜなら、今の物件の判断は表面利回りで検討される傾向があるからです。


仮に毎年1%の家賃下落率として、単純に10年で約10%家賃が下落するとします。


年間家賃収入1千万円だったとすると、10年後には約900万円になりますね。


すると、表面利回り10%で売却できたとすると、
当初1億円だった売価が、10年後には9千万円になるということです。


このように、家賃下落は出口に影響するので、所有しているときの運営はとても大切なんですね。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS」(リーティス)では、
家賃下落がどのように出口に影響するかも見ることができます。


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経費の中で最も大きな割合を占めるものは?

  • 2015年10月02日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産賃貸業をすると、事業に関係のある支出であれば経費にすることができます。


固定資産税、管理費、修繕費、水道光熱費、エレベーター維持費などなど、
経費にもいろいろとあるわけですが、その中でも最も大きな割合を占めるものは何でしょう?


それは、金利か減価償却費です。


特に古い物件の場合や、設備を認識した時は、減価償却費の金額が大きくなる傾向があります。


木造で耐用年数の22年を超えている物件であれば、
4年で減価償却を取ることができますから、
建物の金額が大きいほど、減価償却費の金額も大きくなります。


また設備は耐用年数が新築で15年なので、
どんな構造の物件でも、築15年を超えていて設備を認識することができれば、耐用年数は3年になります。


減価償却費の金額が大きくとれている間は、利益が少なくなって、
税金も少なくなり、キャッシュフローはよくなります。


なので、減価償却費をうまくコントロールしていくことはとても重要なんですね。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS」(リーティス)では、
設備を取った場合と、取らない場合のキャッシュフローも比較することができます。


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目指すべき不動産投資の形とは?

  • 2015年07月14日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資には、大きく分けて2種類の形があります。

一つは、毎月残るお金を目的とした、
いわゆるキャッシュ・フロー目的の投資。

そしてもう一つは、売却益を目的とした
いわゆるキャピタルゲイン目的の投資です。

今は、不動産価格が高くなってきて、利回りが下がり、
キャッシュフローが、取りにくくなっているので、
どちらかというとキャピタルゲイン目的にシフトしている感じです。


キャッシュフロー目的の投資なら、
できるだけオーバーローンで、融資期間を長くすることが求められます。


逆に、キャピタルゲイン目的の投資なら、
自己資金をある程度入れて、融資期間も短い方が利益を得やすくなります。


こう見ると、キャッシュフロー目的とキャピタルゲイン目的の投資は、
相反する部分があるわけです。


では、不動産投資で理想的な状態とは、どんな状態でしょうか?


もっともいいのは「持ってても良いし、売っても良い」
という状態にもっていける投資です。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」では、
指標の点数に基づいてレーダーチャートが出てきます。


そして、そのレーダーチャートは、
右半分が、キャッシュフローの指標で、
左半分が、売却と投資効率の指標を表しています。


これを見れば、バランスの良い投資かどうかが、
一目でわかるようになっているんですね。


《編者 叶 温》



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不動産投資の死の交差点とは?

  • 2015年07月09日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしていて気になるのは、デッドクロスがいつ来るのか?ですよね。


では、デッドクロスって何なのでしょう?


日本語に直訳すれば「死の交差点」ですね。


ただデッドクロスは、実は人によって定義が違うみたいです。


一般的に言われているのが、
「借入の元金返済部分が減価償却費を超えるとき」
という定義が一つあります。


でも、僕的には借入期間が短ければ、
1年目から、元金返済が減価償却費を上回ることもあるので、
この定義はあまりしっくりきていません。


では、僕的にはどの時をデッドクロスと考えているのか?


それは「税引き後キャッシュフローが、マイナスになる時」だと思っています。


もちろん、この場合でも1年目からマイナスになっていることもありますが、
やはり、キャッシュフローを目的にした投資だと、
この時点をデッドクロスというのが、僕的にはしっくりきます。


僕が作ったシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
このデッドクロスがいつ来るのかも一目でわかるようになっています。


《編者 叶 温》



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シミュレーションするときに忘れがちな経費

  • 2015年07月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件から生まれるキャッシュフローをシミュレーションするときに、
初心者ほど忘れがちな経費があります。


まず、すぐに思いつく経費としては、次のような経費があります。


・固定資産税
・管理費
・修繕費
・火災、地震保険料


では、これ以外にどんな経費があるかわかりますか?


まず、物件によって発生するものが、エレベーター維持費です。


エレベーター維持費は、エレベータがない物件は掛かりませんが、
ある物件は、維持費の他に電気代も多くなります。


そして、もう一つ、広告料があります。


広告料は、物件の空室を埋めてもらった仲介業者や管理会社に
お支払いする費用ですが、これが意外と忘れがちなんです。


地域によっては、礼金、敷金が取れないのに、
広告料が家賃の3か月分ほど取られるケースもあり、無視できない費用です。


家賃が5万円だとすると、1室決めてもらうだけで
15万円も払わないといけないという計算ですからね。


これが複数室となると、かなり大きな金額になってきます。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
経費の入力部分に「広告料」という項目があるので、
忘れずに入力することができますよ。


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物件に良い、悪いはあるのか?

  • 2015年06月07日
  • 投稿者:taxkanae
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最近は不動産の価格が高くなってきているので、
こんな言葉をよく聞きますよね。


「ここ最近、なかなかいい物件がないんですよー。」


では、いい物件とはどんな物件なのでしょう?


もちろん、不動産投資をしているので、
儲かる物件がいい物件ですよね。


逆に言うと、儲からない物件が悪い物件です。


例えば「A」という物件があったとして、
それを安くで買った人と、高くで買った人なら、
物件Aに対するイメージは違いますよね。


安くで買った人は「いい物件」だと思うでしょうし、
高くで買ってしまった人は「悪い物件」だと思うでしょう。


でも物件A自体は、同じものです。


この物件Aに、耐震偽装や土壌汚染があれば、それは悪い物件です。


でも、そのような問題がなければ、
買う人によって、良い悪いが変わるわけです。


何が言いたいかというと、物件が良い悪いではなく、
物件を買う「条件」が良いか、悪いかなんです。


その条件とは、もちろん物件価格もありますが、
融資の組み方や、将来の売却によっても変わってきます。


では、物件を買う条件が良いのか悪いのかを判断するためには、何が必要なのでしょう?


それは、ある程度正確な物件のキャッシュフロー・シミュレーションです。


シミュレーションをすることによってでしか、
その購入条件が良いのか、悪いのかを判断することはできません。


うちが開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
税引き後や売却まで見通せるソフトで、
ある程度正確なシミュレーションをすることができます。


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法人を設立したら必ず翌月にしないといけないこととは?

  • 2015年04月03日
  • 投稿者:taxkanae
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最近はうちの事務所でも法人設立の相談が多いです。


でも法人を設立すると、色々と手続きが発生します。


その一つが、源泉所得税の徴収と納税です。


法人を設立すると、司法書士や税理士に報酬を支払います。


また、役員報酬を払うこともありますよね。


そして個人に報酬を払う時には、源泉所得税を引く必要があります。

引いた源泉所得税は、その法人が翌月10日までに納税しなければいけません。


納税の回数を短くするためには、
「源源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書」を出すことです。


 https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/gensen/annai/1648_14.htm


この申請書を出せば、1月と7月の年2回の納税でOKになります。


ただし、これが適用できるのは、申請書を出した翌々月以降からなんです。


ということは、法人設立をしたときの司法書士さんへの報酬に係る源泉所得税は、
必ず翌月10日までに納税しなければいけないんですね。


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リアル感が重要?

  • 2015年04月02日
  • 投稿者:taxkanae
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3月28日の土曜日は、東京でREITISSを活用した、
不動産投資コンサルタント1日養成講座でした。


今回も定員の10名の方に参加して頂き、
物件シミュレーションの方法についてお伝えしました。


セミナーの最後には、目標のキャシュフローを出すために、
実際にREITISSを使って、参加者さん自身に条件を変更してもらいます。


これが、かなり頭を使います。


その後、変更した点を一人一人お聞きして、それを皆で見ながら、
僕がフィードバックしていきます。


この時に何度も何度もお伝えしたことが、
「リアル感が出ているか?」ということです。


不動産投資の条件は、様々な要因でキャッシュフローが変わります。


例えば、金利を1%変えるだけでも、キャッシュフローは大きく変わりますし、
売却の利回りを1%変えるだけでも、投資業績は大きく変わります。


そこで大事なことは、
本当にその数字がリアルなのか?ということです。


甘い条件を入れて、キャッシュフローを多く見せることはいくらでも可能ですが、
それが現実味を帯びていない数字なら、意味がありません。


だから、


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居住用は軽減措置がいっぱい!

  • 2015年03月14日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に掛かる諸経費の中に、
不動産取得税という税金があります。


これは、都道府県の税金で、
不動産を取得した人に掛かる税金です。


物件を購入した後、4カ月後から6カ月後ぐらいに支払いがあるので、
結構、忘れがちな税金です。


こちら、土地と建物も固定資産税評価額の4%が標準の税率です。


でも、平成30年3月31日に取得した土地であれば、
3%の軽減税率に加えて、評価額も1/2にして計算してくれます。


また平成30年3月31日までに取得した住宅用の建物であれば、
こちらも3%の軽減税率が適用できます。


不動産取得税も固定資産税も、人が住むための居住用であれば、
色んな軽減措置がありますね。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
このような居住用の軽減税率もしっかりと対応して数値を出しています。


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購入初年度の固定資産税は経費にならない?

  • 2015年03月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時は、固定資産税の清算金を売主さんに払います。


これは、年間に掛かる固定資産税を、
売主の所有日数と、買主の所有日数に分けて計算します。


では、払った固定資産税の清算金は、経費になるのでしょうか?


通常、物件を持っている時は、固定資産税を経費で落としますよね。


だから、固定資産税の清算金も経費になるような気がします。


しかし、これは経費にはなりません。


では、何になるのか?


これは、物件の購入価格の上乗せと考えて、土地や建物の金額に上乗せされます。


なぜなら、固定資産税は1月1日に所有している人に掛かる税金だからです。


だから1月1日に物件を持っていない買主は、
本来は負担しなくてもいいのですが、
不動産取引の慣例で、精算をしているだけなんですね。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
物件購入初年度の固定資産税を経費にせずに、物件価格の上乗せとしています。


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物件価格を下げてもキャッシュフローはよくならない?

  • 2015年02月08日
  • 投稿者:taxkanae
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売りに出ている物件情報に載っている金額は、
あくまで売主の売却希望価格です。


だから購入する方は、自分の目標とするキャッシュフローに合うように、
指値をして、購入金額を下げようとしますよね。


でも、実は物件価格を下げても
税引き前のキャッシュフローは、変わらないんです。


どういうことかというと、1億円の物件から
年間200万円のキャッシュフローがあるとしましょう。


この物件を7千万円に下げても、他の条件を変えなければ
所有しているときの税引き前キャッシュフローは、200万円のままです。


では、なぜ物件価格を下げるとキャッシュフローがよくなるように思うのでしょう?


それは、物件価格を下げた分、普通は融資の金額も下げるからなんです。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
数字を見比べることで、こういったこともわかります。


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個人と法人ではどちらが有利なのか?

  • 2015年02月01日
  • 投稿者:taxkanae
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2月に発表された税制改正大綱では、
これから法人税の実効税率が下がることが明記されていました。


だから、高い年収の人が、物件を購入するなら、
個人よりも法人の方が、よりお金が残ることになります。


でも、難しいのは、高い年収というのはどれぐらいか、というとこです。


年収いくら以上なら、法人がいいのか?


所得いくら以上なら、法人がいいのか?

なかなか、パッとはわからないものです。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
所得を入れる箇所があります。


だから個人で購入した場合と、法人で購入した場合の数字を比べることで、
どちらがよりお金が多く残るのかが一発でわかりますよ!


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年収の高い人の方が有利な投資法とは?

  • 2014年12月06日
  • 投稿者:taxkanae
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一般的に税金面からみると、個人で物件を購入する場合、
年収の低い人の方が、不動産投資でお金を残すには有利です。


なぜなら、年収が低いと、税率が低く済むので、
物件から上がる不動産所得に対する税金も少なくて済むからです。


でも、年収が高い人の方が有利な投資法もあります。


それは、初期に大きく減価償却費が取れる、
築古の物件に投資する場合です。


初期に大きく減価償却費が取れる投資は、
初期の不動産所得がマイナスになります。


すると、そのマイナスが給与所得と合算されて、
お給料から引かれている所得税が還付されます。


結果、減価償却費が発生している間は、
年収の低い人より多くの所得税が還付されるので、
より多くのお金が残ることになるんですね。


ただし、これはあくまで減価償却費がある間なので、
しっかりと出口戦略まで考えて投資することが大切です。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
税引き後のキャッシュフローまで出るので、この関係もよくわかります。


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物件にエレベーターがあった方がいいのか?

  • 2014年11月11日
  • 投稿者:taxkanae
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マンションにはエレベーターがある物件とない物件があります。


自分が住む物件であれば、上階であればあるほど
エレベーターがある方がいいですよね。


僕は学生時代、引越しや宅配ピザのアルバイトをしていましたが、
エレベーターがないと、大変でした。(笑)


では、投資として買う物件は、
エレベーターがある方がいいのでしょうか?


これは、その物件の規模にもよります。


価格帯が1億ぐらいまでの物件であれば、
エレベーターがあることによって、手残りはどうしても少なくなります。


エレベータの保守費用や電気代が、キャッシュフローを圧迫してしまうんですね。


でも、2億円を超えるような物件になってくると、
それほど、エレベーター維持費が負担ではなくなってくるケースもあります。


またエレベーターがあることによって、
空室率や家賃下落率を下げることもできるかもしれません。


エレベーターがあるかないかで、どのようのキャッシュフローが変わるのかは、
シミュレーションをしてみるとよくわかります。


うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
点数まで出てくるので、影響がよくわかりますよ。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成26年12月末まで、無料で使い放題です。


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11/16まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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物件の点数が出るメリットとは?

  • 2014年09月22日
  • 投稿者:taxkanae
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何かテストを受けると、必ず出るのが点数です。


なぜ点数を付けるのかというと、
しっかりした判断基準をもって判定するためですよね。


点数が出るから、足りないところがわかり、
点数がでるから、客観的な判断基準を持つことができるんです。


でも、不動産投資家が、物件を探して自分の購入条件で検討する時は、
その物件が何点かはわかりません。


だから、その購入条件で物件を買ったら良いのかどうかの
判断が難しいケースがあると思います。


判断が難しいから、本当は点数の悪い購入条件でも買ってしまう。


でも物件は購入したらその時点で、ほぼ利益が確定してしまいます。


そこで、僕が考えたのが、物件の購入条件を点数化することです。


点数化することで、判断基準ができて、
自分にとって良い条件なのかどうかがわかります。


その点数が出るシミュレーションソフトがREITISS(リーティス)です!


REITISSでは、10項目10点満点、合計100点満点で点数がはじき出されます。


これによって、不動産投資の初心者でも、
その購入条件が良いか悪いかが、ある程度客観的に判断することができるんですね。


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金利と家賃下落が投資に与える影響とは?

  • 2014年09月16日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は出口戦略が重要とよく言われます。


なぜ出口戦略が重要かというと、
いくらで売却するかで、投資全体の成績が変わるからなんです。


売却額によっては、毎年200万円キャッシュフローがあると思ってたけど、
売却してみたら、毎年100万円しか儲かってなかったということもあります。


そして、不動産投資は購入、所有、売却という段階がありますが、
所有、売却のどちらにも影響するのが金利と家賃下落です。


金利は、低いと所有時のキャッシュフローも多くなり、
元利均等返済で返している場合の残債が減るスピードも早くなります。


残債が減れば、売却の時は楽ですよね。


一方、家賃下落がなければ、キャッシュフローは下がらず、
売却時も、同じ利回りで売れるとすれば、より高く売れることになります。


だから、投資全体の業績を良くしようと思えば、
金利と家賃下落にポイントを置くことが重要なんですね。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この2つのポイントを変化させることで、その影響を見ることができます。


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購入諸経費で経費にできないものとは?

  • 2014年08月18日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、色々と諸経費が掛かります。


初めに係るので、初期費用ともいいますね。


この諸経費で代表的なものは次のようなものがあります。


・仲介手数料
・売買契約書の印紙
・融資関係費
・司法書士手数料
・金銭消費貸借契約書の印紙
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税の清算金


そして、この中には、一括で経費にできないものがあります。


それは、仲介手数料、売買契約書の印紙、固定資産税の清算金です。


一括で経費にできないとどうなるかというと、
帳簿上、土地と建物の金額に上乗せされます。


そして、建物に上乗せされた分は、その後減価償却費として、
耐用年数に渡って経費化されていきます。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
これら一括で経費にできない初期費用は、
自動的に土地と建物に上乗せして、減価償却費を計算します。


ほぼ正確な減価償却費を自動で計算しているので、
税引き後のキャッシュフローも、実際に近い数字が出るんですね。


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あなたの税率は何%なのか?

  • 2014年08月11日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資の節税は、物件を購入する前から始まっています。


まず、あなたの今の所得税率は何%でしょう?


所得税は所得が高くなるほど、税率が高くなる仕組みになっています。


所得が200万円ぐらいなら、税率は10%の水準ですが、
所得が2,000万円になると、税率は40%まで上がります。


これに、住民税率10%を足すと、
所得が高い人は、50%の税率になってしまいます。


もし所得の高い人が、個人で物件を購入するつもりなら、
専業主婦の奥さんや、法人で購入したほうが節税できますよね。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
所得を入れることによって、税引き後のキャッシュフローが自動で算出されます。


個人、法人も一瞬で切り替えることができるので、
ぜひ、一度使ってみて下さいね。


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建物価格はどうやったら高くできるのか?

  • 2014年08月11日
  • 投稿者:taxkanae
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1棟物件を購入する時に、重要なポイントが、
建物の価格をどれだけ高くできるかです。


なぜなら、建物の価格を高くすることができれば、
購入した後の減価償却費を多く計上することができ、
物件所有時の節税につながるからです。


また、消費税還付が成功した場合も、
消費税は建物にしか掛かりませんので、
建物価格が高くなれば、その分還付額も多くなります。


では、どうすれば、建物価格を高くできるのでしょう?


税法は、建物価格を“時価”で計上することを求めています。


でも、誰も時価ってわからないですよね。


だから、合理的に算定された価格なら
認められる可能性が高いんです。


代表的なものは固定資産税評価額での按分です。


そして、うちで使っている合理的な基準のもう一つが、
建築価額での建物金額算出です。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
物件情報を入れると、この2つの建物価格が自動的に算出されます。


ぜひ、REITISSでできるだけ高い建物価格を見定めてくださいね。


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築古物件の耐用年数は何年?

  • 2014年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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利回りが高い物件を購入しようと思うと、
どうしても築年数が古い物件になってしまいますよね。


売出中の物件の中には、耐用年数が過ぎているような
築古の物件もちょこちょこ見ます。


では、そんな築古物件の耐用年数はどうやって計算するのでしょう?


これはまず、建物の構造の耐用年数によって違ってきます。


それぞれの構造別の新築時の耐用年数は次の通りです。


RC47年、重量鉄骨34年、軽量鉄骨19年、木造22年。


そして、耐用年数のすべてを経過している場合は、
次の計算式によって、耐用年数を計算します。


 建物の構造別の耐用年数×0.2


例えば、築50年のRC物件だとすると、次の耐用年数になります。


 47年×0.2=9.4年


1年未満の端数は切り捨てなので、耐用年数は9年ですね。


そして、この耐用年数に基づいて、減価償却費を計算していきます。


だから、木造の築古物件だと、耐用年数は4年となって、
ものすごく短い期間で減価償却していくことになるんですね。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
建物の構造と築年数を入れるだけで、築古物件の耐用年数を自動計算してくれます。


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シミュレーションするときに忘れがちな経費

  • 2014年07月22日
  • 投稿者:taxkanae
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物件から生まれるキャッシュフローをシミュレーションするときに、
初心者ほど忘れがちな経費があります。


まず、すぐに思いつく経費としては、次のような経費があります。


・固定資産税
・管理費
・修繕費
・火災、地震保険料


では、これ以外にどんな経費があるかわかりますか?


まず、物件によって発生するものが、エレベーター維持費です。


エレベーター維持費は、エレベータがない物件は掛かりませんが、
ある物件は、維持費の他に電気代も多くなります。


そして、もう一つ、広告料があります。


広告料は、物件の空室を埋めてもらった仲介業者や管理会社に
お支払いする費用ですが、これが意外と忘れがちなんです。


地域によっては、礼金、敷金が取れないのに、
広告料が家賃の3か月分ほど取られるケースもあり、
無視できない費用です。


家賃が5万円だとすると、1室決めてもらうだけで
15万円も払わないといけないという計算ですからね。


これが複数室となると、かなり大きな金額になってきます。


僕が開発したシミュレーションソフト


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中古物件の耐用年数は何年?

  • 2014年07月20日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資で重要な経費の一つが減価償却費です。


なぜなら、減価償却費が多ければ毎年の税金が少なくなるからです。


そして、この減価償却費は、建物の金額と耐用年数によって決まります。


耐用年数は、建物の構造によって変わります。


RCだと47年、重量鉄骨だと34年、軽量鉄骨は19年、木造は22年です。


でもこれはあくまで新築の場合の耐用年数です。


では、中古の物件の場合は、どうやって耐用年数を出すのでしょうか?


例えば、RCの建物で、築年数が20年だとすると、次のように耐用年数を計算します。


 RCの耐用年数47年-築年数20年+(築年数20年×0.2)=31年


ちょっとややこしいですが、これが計算できないと、
減価償却費は計算できません。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
建物の構造と築年数を入れるだけで、中古物件の耐用年数を自動計算してくれます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成26年8月末まで、無料で使い放題です。


先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね。


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プラスマイナスが見ただけでわかる指標

  • 2014年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産の本当の力は、賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた数字です。


物件にひも付きの経費と言えば、次のような経費があります。


固定資産税、管理費、水道光熱費、修繕費、広告宣伝費、保険料などなど。


これらの経費は、その物件を持っていないと掛からない経費です。


だから、賃料の総額から、これらの経費を引いた数字が、
物件が持つ本当の収益力ということになります。


そして、借入をして物件を購入している場合は、
この本当の収益力から、返済を引いた金額が、
税金を引く前の手残り金額になります。


これを税引き前キャッシュフローと言います。


この税引き前キャッシュフローが、プラスなのかマイナスなのかが、
見ただけでわかる指標があります。


それが、債務回収比率(DCR)という指標です。


この指標は、本当の収益力が、毎年の返済を、
どれぐらいカバーしているかという指標です。


賃料の総額から物件にひも付きの経費を引いた
本当の収益力が100、年間の返済が100だとすると、
債務回収比率は、「1」ということになります。


この状態は、税引き前キャッシュフローがプラマイゼロの
とんとんということです。


本当の収益力が150、年間の返済が100だとすると、
債務回収比率は「1.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでプラスということがわかります。


逆に本当の収益力が50、年間の返済が100だとすると、
債務回収比率は「0.5」となり、
税引き前キャッシュフローは、これを見ただけでマイナスということがわかります。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この債務回収比率も自動計算して、点数まで出てきますよ。


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不動産価格が上がっている時期だからこそ!

  • 2014年06月13日
  • 投稿者:taxkanae
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ここ2年ほど、アベノミクスや東京五輪やらで、
不動産価格が上がってきていますね。


昔は表面利回り10%の物件など、ざらにありましたが、
今は表面利回り7%から8%で出ているのがほとんどです。


不動産価格が上がるということは、
表面利回りが下がるということです。


そして表面利回りが下がるということは、
不動産価格と比べて、家賃収入が少ないということになります。


賃貸経営は、仕入がない粗利100%の商売なので、
売上が少なくなれば、粗利もそのまま少なくなります。


すると、利益に対する返済の比率が上がり、
手残りのキャッシュフローが少なくなってしまいます。


そして、不動産価格が上がっているこんな時期だからこそ、
自分自身の目標の確認と。慎重なシミュレーションが必要です。


僕が開発した物件シミュレーションソフト REITISS(リーティス)では、
税金を引いた後のキャッシュフローに加えて、
売却のシミュレーションまでできます。


不動産から生まれるお金の流れをしっかりと読んで、
不動産投資で絶対に失敗しないようにして下さいね。


《編者 叶 温》



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物件購入諸経費のポイントは?

  • 2014年05月17日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、物件価格の約7%程度の
諸経費が掛かります。


主な諸経費としては次のようなものです。


・仲介手数料
・印紙
・司法書士報酬
・登録免許税
・不動産取得税


この中で、金額が大きいものの上位3つは、
仲介手数料、登録免許税、不動産取得税です。


仲介手数料は、法律で%が決められているので、
計算は簡単ですよね。


でも、金額が大きいのに、計算が難しいのは、
登録免許税と不動産取得税。


なぜなら、この2つは固定資産税評価額がわからないと、
計算ができないからです。


したがって、購入諸経費が高いか低いかのポイントは、
登録免許税と不動産取得税になります。


この2つがわかれば、いくら諸経費が掛かるのかが、ほぼ確定します。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
物件種別と固定資産税評価額がわかれば、
登録免許税と不動産取得税が自動計算されます。


また、固定資産税評価額がわからなくても、
物件概要で、およその固定資産税評価額を自動計算します。

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銀行に求められた書類とは?

  • 2014年05月12日
  • 投稿者:taxkanae
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今、僕自身が検討している物件があって、
先日、銀行の担当者を呼んで、物件査定をお願いしました。


銀行から求められる書類としては次のようなものがあります。


・物件の資料
・法人の登記簿謄本
・法人の決算書
・新規法人の場合は個人の前3期の確定申告書or源泉徴収票
・借入がある場合は返済予定表


そしてもう一つ、担当さんから
「これがあると助かります」
と言われた書類があります。


それは、


「事業計画書」です。


事業計画書とは、その物件を購入して、
どのように運営していくかを数字に置き換えた
いわゆるキャッシュフロー表です。


銀行では独自の基準で物件のキャッシュフローを査定しますが、
やはり、あなたがどんな形で運営しようと思っているのかを
見たいと思っているんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
必要項目を入力すれば、わずか15分程度で事業計画書が作成できます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


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購入を検討している物件はどのタイプ?

  • 2014年05月12日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい目的は、人によって様々です。


もっとも多いのが、毎年のキャッシュフローを得たいという目的。


この目的だと、大切な指標としては、次の6つが挙げられます。


・満室表面利回り
・純収益利回り
・所有時税引き前キャッシュフロー
・所有時税引き後キャッシュフロー
・借入金比率
・債務回収比率


この6つの項目がいい数字なら、キャッシュフロー上は安全性が高いです。


一方、毎年のキャッシュフローよりも、
投資効率よく、キャピタルゲインも得たいという投資法もあります。


この場合は、次の4つの指標が大切になります。


・自己資金の回収期間
・売却時税引き後キャッシュフロー
・投資業績
・投資利回り


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
上記10の項目別に10点満点で点数が出て、
レーダーチャートでどんなタイプの物件かがわかるようになっています。


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意味がないシミュレーション?

  • 2014年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたい人は、概ね物件を購入する時に
その物件のキャッシュフロー・シミュレーションをしていると思います。


でも、その物件シミュレーションは本当に意味があるものでしょうか?


融資を組んで物件を取得した場合、大きな経費は利息と減価償却費です。


でも、それ以上に大きくなっていくコストがあります。


しかも、このコストは利益が出るほどに大きくなっていきます。


そのコストは何だと思いますか?


そのコストとは税金です。


税金は、個人なら最大50%、法人でも最大約40%、利益に対して発生します。


ということは、この税金を考慮しておかないと、
予想していたキャッシュフローと全然違うということになりかねません。


でも、ほとんどのソフトは税引き前の数字を表しています。


税引き前の数字は意味がないとまでは言えませんが、参考レベルと言えるでしょう。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
所得を入れることで、税引き後のキャッシュフローまで見ることができます。


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家賃下落率は出口に影響する?

  • 2014年04月21日
  • 投稿者:taxkanae
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物件が古くなるにつれて、家賃はだんだん下がっていくものですよね。


物件の購入を検討するときには、この家賃の下落を反映するために、
通常、家賃下落率を設定します。


下落率は、物件や地域によっても変わりますが、
だいたい0から1%程度を入れます。


でもこの家賃下落率が物件を売却するときの出口に影響します。


なぜなら、今の物件の判断は表面利回りで検討される傾向があるからです。


仮に毎年1%の家賃下落率として、単純に10年で10%家賃が下落するとします。


年間家賃収入1千万円だったとすると、10年後には900万円になりますね。


すると、表面利回り10%で売却できたとすると、
当初1億円だった売価が、10年後には9千万円になるということです。


このように、家賃下落は出口に影響するので、
所有しているときの運営はとても大切なんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
家賃下落率が売価にどのように影響するかも、確認することができます。


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利息は経費ランキング1位?

  • 2014年04月21日
  • 投稿者:taxkanae
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僕がよく受ける質問の一つが、
「こんな出費は経費にできますか?」
というものです。


特にサラリーマンの方は、
出費したものが経費になると、嬉しい感覚がありますよね?


でも、不動産運営の経費の金額的なランキング1位は、利息か減価償却費です。


この2つで経費全体の半分以上を占めることもよくあります。


減価償却費は運営が始まってからは、お金が出ていかない経費なので、
支出も伴う経費としては、1位は利息ということになります。


あとのランキングでいうと、修繕費や固定資産税、管理費などが入ってきます。


逆にいうと、記帳の手間をかけてあまり細かい経費を積み増しても、
それほどのインパクトはないということです。


それよりかは、細かい経費を無理やり入れずに、
ちゃんと利益を出す方が、金利を下げれたり、
次の融資につなげることができたりとメリットが大きいんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
5年目までは1年ごとに金利を設定でき、
その後は5年ごとに金利を設定することができます。


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白色は損失を繰越できない?

  • 2014年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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個人も法人も、申告の方法として青色と白色があります。


青色申告をすると、税金上色んな特典が用意されています。


その一つが、損失が出た時の繰越しです。


例えば大規模修繕で1円万円掛かったとして、
その年の損失がマイナス500万円になったとします。


個人の場合は、給与等の他の所得と合算しても
まだマイナスの場合に3年間、そのマイナスを繰り越すことができます。


一方、法人でマイナスが出ると、9年間繰越しができます。


繰越しができると、将来の利益と相殺できるので、節税になります。


でも、白色申告だとこの繰越しができないんですね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では、
「欠損金の繰越控除」という項目を設定することで、
繰越しするかどうかを選べるようになっています。


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そのままで短く?それとも少なく長く?

  • 2014年04月14日
  • 投稿者:taxkanae
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融資を受けて物件を購入して、キャッシュが貯まってくると
検討したいのが、繰上返済です。


繰上返済の方法には2つあります。


期間短縮型と、返済額軽減型です。


期間短縮型は、今までの月々の返済額と同じ返済額で、
その分、返す期間が短くなる返し方です。


毎月のキャッシュフローは変わりませんが、早く楽になれますね。


一方、返済額軽減型は、返済期間はそのままで、
月々の返済額を、今までよりも少なくする返し方です。


毎月のキャッシュフローは楽になりますが、
返し終わるのは遅くなりますね。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
繰上返済の方法も、どちらか選べるようになっています。


こんな感じ ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage04.png


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税引き前でシミュレーションしても意味がない?

  • 2014年03月17日
  • 投稿者:taxkanae
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物件の購入を検討しているときは、
その物件がどれぐらいのお金を残してくれるのかを
シミュレーションする必要があります。


でも、ほとんどの人が、税金を引く前、
いわゆる税引き前の数字でシミュレーションをしています。


これって意味はあるのでしょうか?


もちろん、その物件がどれぐらいのお金を残してくれるのかを、
判断する材料としては、税引き前でもいいのかもしれません。


でも、利益の数十%も取られる税金を入れなければ、
本当に目標とするお金が残せるのかどうかはわかりません。


でも、なかなか税引き後までシミュレーションできるソフトはないんです。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
個人、法人、そしてそれぞれの所得に応じた税率で、
税引き後のキャッシュフローまでシミュレーションできます!


REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
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借入の返し方を形にすると・・・

  • 2014年03月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、借入をするケースがほとんでです。


そして、その借入金を返していくわけですが、
返し方は基本的に2つあります。


一つが元利均等返済。


もう一つが、元金均等返済です。


元利均等返済は、毎月返す金額は同じですが、
元金と利息それぞれの金額は変動していきます。


形にすると、こんな形になります。


元金返済・支払利息の部分をご覧ください。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage07.png


毎年の棒の高さは2年目から14年目まで同じですが、
元金部分である紫色と、支払利息であるオレンジの金額は変動しています。


もう一つの元金均等返済は、毎月返す元金の金額は同じで、
利息も含めたトータルの返す金額は変動していきます。


これも僕が開発したソフトが物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)
入力すれば、形としてみることができます。


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物件を判断するのに何が必要なのか?

  • 2014年03月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件購入を検討している時には、
その物件を買うとどのような投資になるのかシミュレーションします。


でも、不動産投資を始めたばかりの人にとっては、
判断するためにどんな情報が必要かわからないことも多いと思います。


まず、必要な資料としては、投資確認書です。


これは、物件の価格や家賃収入、経費の内訳や融資条件など、
買いたい物件の情報や購入条件が記載されたものです。


そして、次に必要なものが、投資確認書を元に計算された
キャッシュフローのシミュレーション表です。


この表には、家賃収入から始まって、経費、返済などを差し引き、
お金がどれぐらい残っていくのかが記載されています。


通常のシミュレーションでは、ここまでの資料で終わることが多いですが、
もう一つ重要な情報を付け加えるとすると、売却した時のキャッシュフロー表です。


これには、何年目にどれぐらいで売却したら
どれぐらいのお金が残るのかが、記載されています。


これをすべて網羅しているのが、僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)です。


資料はこんな感じ ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage06.png


画像にマウスを合わせると拡大できます。


REITISSでは、情報を入力すると、これらすべての資料が出てきてプリントアウトもできます。


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不動産投資していくらお金が残ればいいのか?

  • 2014年03月08日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資のスタイルは人によって様々です。


ただ、不動産投資をしたいと思っている人のほとんどは、
毎年のキャッシュフロー、いわゆる手残りが欲しいと思っています。


もちろん毎年欲しいキャッシュフローの金額も、人によって変わります。


では、逆にどれぐらいの金額を不動産に投資して、
どれぐらいのキャッシュフローが得られれば合格点なのでしょうか?


例えば、キャッシュフローを目的とした不動産投資で、
自己資金をほとんど使わず、フルローンで物件を購入する場合。


僕としては、物件価格の2%~3%の
税引き後キャッシュフローがないと厳しいと思っています。


1億円であれば、200万円~300万円ですね。


これぐらいのキャッシュフローがないと、
金利の上昇や、空室、家賃下落、突発的な修繕などが掛かると、
キャッシュフローがマイナスになる可能性が高いからです。


僕が開発した物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)では
キャッシュフローという項目に点数が付き、
合格点をクリアしているかどうかがわかるようになっています。


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税制改正に対応している物件診断ソフト!

  • 2014年03月03日
  • 投稿者:taxkanae
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税金は、毎年コロコロ変わります。


今年から来年に掛けて、変わるものをあげると、


・消費税率アップ
・所得税率アップ
・相続税率アップ
・贈与税率の改正
・復興所得税の廃止


などなど、パッとあげるだけでもこれだけあります。


特に、消費税率や所得税率のアップは、
僕たち不動産投資家にとっても、影響が大きいです。


影響が大きいからこそ、しっかりと税率が変わった後の
シミュレーションもしておきたいもの!


でも、なかなか世の中には税制改正にリアルタイムで対応している
物件診断ソフトってないんです。


理由は簡単です。


税理士じゃなければ、税制改正を理解するだけでも大変ですし、
不動産投資家でなければ、物件診断ソフトなんて作れません。


そこで僕が開発したソフトが物件診断ソフト「REITISS」(リーティス)です。


このREITISSを使えば、税制改正に対応した
税引き後のキャッシュフローを算出できるだけでなく、
購入から売却までトータルの業績もわかるようになっています!


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設備の償却を取ると、お金は残るのか?

  • 2014年02月08日
  • 投稿者:taxkanae
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新築でも中古でも、物件を購入した後、
確定申告の時に、建物のうちいくらかを設備として認識するケースがあります。


設備と認識するとどうなるのかといいますと、
建物よりも耐用年数が短くなるので、
初期の減価償却費が大きくなります。


そうすると、経費が多くなって、利益が減り、税金が少なくなって、
初期のキャッシュフローは良くなり、自己資金の回収も早くなります。


だから、投資をガンガン進めたい人にとっては、設備を取ることはいいかもしれません。


ただし、キャッシュフローがよくなるのは、「初期」だけです。


設備の償却が終わった後は、建物分だけの償却となり、
設備を取らないケースと比べて、減価償却費は少なくなり、
利益が多くなって、より税金は多くなり、キャッシュフローは少なくなります。


また、売却の時も、簿価が急激に減っているため、
売却益は出やすくなり、税金がより多く発生することになります。


だから、人によって設備を取った方がよいかどうかは変わります。


僕が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
設備を取った場合、取らなかった場合でシミュレーションができます。


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建物価額を検討する!

  • 2014年02月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時に、ほとんどの人が気にするのが、建物の金額です。


なぜなら、建物の金額によって、物件購入後の減価償却費が変わるからです。


建物金額が高ければ、減価償却費が多くなって、利益が少なくなり、節税となります。


では、建物金額はどうやって決まるのでしょう?


原則は契約書に「建物○○円」と書かれている金額が、税法上の建物価額になります。


では、物件金額が総額で書かれてある場合は、どうするのでしょう?


この場合は、確定申告の際に、合理的な基準で建物価額を決定します。


それには、いくつか方法があります。代表的なものは次の2つ。


1、固定資産税評価額で按分
2、標準建築価額で建物価額を評価する


そして、物件購入前にそれぞれの方法で建物価額を算定しておけば、
売主さんと交渉する時に、建物価額をどこまで高くできるかわかります。


僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この2つの方法で出した建物価額が自動的にでてきます。


こんな感じ


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/images_ritiss/reitiss_samplepage03.png


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不動産投資で理想的な状態とは?

  • 2014年02月01日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資には、大きく分けて2種類の形があります。


一つは、毎月残るお金を目的とした、
いわゆるキャッシュ・フロー目的の投資。


そしてもう一つは、売却益を目的とした
いわゆるキャピタルゲイン目的の投資です。


キャッシュフロー目的の投資なら、
できるだけオーバーローンで、融資期間を長くすることが求められます。


逆に、キャピタルゲイン目的の投資なら、
自己資金をある程度入れて、融資期間も短い方が利益を得やすくなります。


こう見ると、キャッシュフロー目的とキャピタルゲイン目的の投資は、
相反する部分があるわけです。


では、不動産投資で理想的な状態とは、どんな状態でしょうか?


もっともいいのは「持ってても良いし、売っても良い」
という状態にもっていける投資です。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」では、
指標の点数に基づいてレーダーチャートが出てきます。


そして、そのレーダーチャートは、
右半分が、キャッシュフローの指標で、
左半分が、売却と投資効率の指標を表しています。


これを見れば、バランスの良い投資かどうかが、
一目でわかるようになっているんですね。


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個人・法人、長期所有後の売却はどちらが有利?

  • 2013年12月02日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を個人で買うか、法人で買うか、悩む方は多いです。


結局、個人か法人かは、その人の今の税率や、家族構成など、
色んな要素によって変わりますので、一概にどちらが有利かは言えません。


でも、物件を5年を超えて所有し、その後売却をする場合は、
一見、法人の方が有利に見えても、個人で購入する方が有利な場合もがあります。


個人の物件売却時の売却益は、譲渡所得となり、
短期は39%、長期は20%の税率が掛かります。


一方、法人は所得によってだんだん税率が上がっていき、最高は約40%です。


ということは、長期で所有後に売却する場合の税率は、
法人の方がかなり高いことがわかります。


売却益が大きければ大きいほど、法人の税負担は大きくなります。


僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS」(リーティス)で、
物件をシミュレーションすれば、点数としてこの違いが分かりますので、
参考にしてくださいね。


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借入期間が売却時に大きく影響する!

  • 2013年11月14日
  • 投稿者:taxkanae
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キャッシュフローを求める不動産投資は、
できるだけ借入期間が長く取りたいものです。


なぜなら、借入期間が長ければ、年間に返済する金額が小さくなるので、
毎年のお金は残りやすくなるからです。


でも、借入期間が長いと、物件を売却した時にお金はあまり残りません。


それは、年間に返済する金額が少ない分、残債が多く残ってしまうからです。


逆に借入期間が短いと、毎年のキャッシュフローはあまり残りませんが、
物件を売却した時は、借入金はかなり減っているので、お金は残ります。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、
借入期間を変えることによって、所有時、売却時のキャッシュフローに
どんな影響が出るのかがよくわかります。


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物件売却時の税金の掛かり方

  • 2013年11月13日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を持っている時の税金は、まだわかりやすいですが、
意外とわかりにくいのが、物件売却時の税金の掛かり方です。

不動産投資をはじめた初心者の人ほど、
売却価格から、残債を引いた金額に税金が掛かると思っています。

例えば1億円で売却できた物件で、残債が8千万円なら、
2千万円に対して税金が掛かるという勘違いです。

 売価1億円-残債8千万円=2千万円

税金を計算する時に引くのは、残債の金額ではなく、物件の簿価です。

物件の簿価とは、毎年計上しているの建物の減価償却費を引いた金額です。

だから残債が8千万円でも、簿価が7千万円なら、
3千万円に対して税金が掛かります。

 売価1億円-簿価7千万円=3千万円

実際は3千万円にそのまま税金が掛かるわけではなく、
仲介手数料や司法書士手数料、印紙などの売却諸経費を
売却益から引くことができます。

うちで開発したREITISS(リーティス)では、
売却のシミュレーションまでできるので、
残債と簿価の関係もよくわかります。

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建物金額を交渉する!

  • 2013年11月12日
  • 投稿者:taxkanae
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昨日、一昨日と2回に分けて、建物の金額がわからない時の、
建物の金額の出し方についてお伝えしました。


一つは固定資産税評価額で按分する方法、
もう一つは、標準建築価額を使う方法でしたね。


でも、この方法が使えるのは、売買契約書が総額表示の場合だけです。


売買契約書に土地と建物の金額が書かれてあれば、
それが、税法上の元の金額になります。


僕がよくセミナーでお伝えしているのは、
購入に値する物件が出てくれば、まず、固定資産税評価額と標準建築価額で
建物と土地の金額を出しておきます。


そして、建物価格が、どちらか高い方の金額以上の金額を
売買契約書に書くことができれば、それが税法上、採用されます。


もちろん、あまりに時価とかけ離れた金額は通りませんが、
利害関係のない第三者との間でまとまった話であれば、それこそが時価です。


そして、ここで決まった建物の金額を元に、
購入後、何十年という間の減価償却費が決まってしまいます。


こう考えると、不動産投資の税金は、
物件の購入を検討する時から始まっていることがわかりますね。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、固定資産税評価額で出した建物金額と、
標準建築価額で計算した建物金額が、自動的にはじき出されるので、
それを見ながら売主さんと交渉することができます。


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続・建物の金額がわからない?

  • 2013年11月11日
  • 投稿者:taxkanae
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昨日は、建物の金額がわからない時に、
固定資産税評価額を使って分ける方法をお伝えしました。


今日は、もう一つの方法についてお伝えします。


もう一つの方法とは、標準建築価額を使う方法です。


標準建築価額というのは、建物の構造、建築年によって、
平米あたりの建築単価が載っている表です。


こんな感じ ⇒ http://bit.ly/HNRfDZ


平成8年の鉄筋コンクリートなら、平米あたり198千円です。


これに建物の平米数を掛けると、建物の金額が出てきます。


でも、これは建築当時掛かったであろう新築の価格、いわゆる取得価格です。


中古物件で、現在の価格を出すためには、
この金額から、経過年数分の減価償却費を引かなければいけません。


こうやって出した金額を、建物の金額とする方法です。


先ほどの表には計算方法も書かれてあります。


うちで開発したREITISS(リーティス)では、構造と建物の平米数を入れることによって、
自動的に標準建築価額で計算した建物金額がはじき出されます。


REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!


お申込み頂いた日の翌営業日より、平成25年12月末まで、無料で使い放題です。


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《編者 叶 温》



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建物の金額がわからない?

  • 2013年11月10日
  • 投稿者:taxkanae
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売買契約書を交わす時は、当然のことながら物件の金額が書かれています。


でも、物件全体の金額が書いてあっても、土地と建物の金額が別れていない時があります。


いわゆる、総額表示という書き方ですね。


こんな場合でも、申告する時には土地と建物を分けなければいけません。


なぜなら、建物は減価償却できるけど、土地はできないからです。


では、どうやって分けたらいいのでしょうか?


勝手な金額で分けると、税務調査で問題になるので、
客観的、合理的な分け方をしなければいけません。


そんな時に使うのが、固定資産税評価額。


土地と建物の固定資産税評価額の割合で、
物件価格を分けるやり方が、一般的です。


うちが開発したREITISS(リーティス)では、
固定資産税評価額を入れることによって、
自動的に、土地と建物の金額を分けてくれます。


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物件購入時に発生する経費は何?

  • 2013年11月06日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時は、物件価格の約7%の諸経費が必要になります。


その中身は、主に次の7つ。


1、仲介手数料


2、登録免許税


3、不動産取得税


4、売買契約書の印紙


5、担保調査料や融資手数料等


6、司法書士さんへの手数料


7、金銭消費貸借契約書の印紙


この中で、金額が大きくなるものは、上から3つの、
仲介手数料、登録免許税、不動産取得税です。


フルローンで融資が受けられても、この諸経費分の自己資金は必要になるので、
準備しておく必要があります。


うちが開発したREITISS(リーティス)では、この固定資産税評価額を入れると、
諸経費の内訳と、必要な自己資金が自動で出てきます。


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税金を引いた後にいくら残るのか?

  • 2013年11月05日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入すると、家賃収入が入ってきます。


そしてそこから運営費を引いたものが、物件からもたらされる純収益です。


その純収益から、返済を引いたものが、税金を引く前に残るお金。


いわゆる、税引き前キャッシュフローです。


でも、シミュレーションではここまでの数字しか見ていない人がとても多いんです。


もっと大事なのは、税引き前キャッシュフローから、税金を引いた後に残るお金。


いわゆる、税引き後キャッシュフローです。


なぜなら、人によって、また物件を購入する条件によって、
税金はとても大きな金額になるからです。


特に減価償却費がなくなった後や、残債が減って利息が少なくなった時は、
もっとも大きなコストが税金というケースもあります。


うちが開発した物件診断ソフトREITISS(リーティス)は、
税理士事務所が作っているので、最新の税制に対応した、
税引き後キャッシュフローが表示されます。


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表面利回りと純収益利回りの違い

  • 2013年11月03日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をよく勉強している方なら、
表面利回りより純収益利回りが重要なことはよくご存知ですね。


表面利回りは、満室時家賃収入÷物件価格×100で表されます。


物件価格1億円で満室時家賃収入1千万円なら、表面利回り10%です。


 1千万円÷1億円×100=10%


一方、純収益利回りは(実質の家賃収入-運営費)÷物件価格×100となります。


先ほどの物件で実質の家賃収入が900万円、運営費が200万円の場合は、純収益利回りは7%になります。


 (900万円-200万円)÷1億円×100=7%


だから、管理費が高かったり、エレベーターがある物件などは、純収益利回りは低くなります。


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不動産投資をサラリーマンの生涯年収に置き変えると・・・

  • 2013年11月01日
  • 投稿者:taxkanae
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お給料をもらっている人の生涯年収ってどうやって算出するでしょう?


それは、


 (毎月のお給料+賞与)×勤続年数+退職金=生涯年収


で出すことが出来ます。


お給料や賞与は毎年一定ではなく、上がったり下がったりするので、
単純に勤続年数に掛けるわけではありませんが、算式の意味はわかりますよね。


退職金は、不動産投資で言うと売却益のようなものです。


では、不動産投資のトータルの業績はどうやって算出するのでしょう?


それは、先ほどの算式に当てはめると次のようになります。


 (毎月のキャッシュフロー)×所有年数+物件売却時のキャッシュフロー


でも、不動産投資は最初に自己資金を出しますので、
ここから購入時の自己資金を引くことで、トータルの業績を出すことができます。


お給料をもらっている人で言うと、そのお給料をもらえるまでに費やした教育費、
いわゆる学費のようなもと言えるかもしれません。


こう見ると、結局、不動産投資は、売却してみないと、
トータルでいくら儲かったかはわからないということです。


叶税理士事務所が開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
物件売却まで考慮できるので、不動産投資のトータルの業績を見ることができます。


REITISS(リーティス)は、最大2カ月無料で
使い放題キャンペーン
を実施しますので、
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《編者 叶 温》



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不動産投資をサラリーマンの生涯年収に置き変えると・・・

  • 2013年11月01日
  • 投稿者:taxkanae
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お給料をもらっている人の生涯年収ってどうやって算出するでしょう?


それは、


 (毎月のお給料+賞与)×勤続年数+退職金=生涯年収


で出すことが出来ます。


お給料や賞与は毎年一定ではなく、上がったり下がったりするので、
単純に勤続年数に掛けるわけではありませんが、算式の意味はわかりますよね。


退職金は、不動産投資で言うと売却益のようなものです。


では、不動産投資のトータルの業績はどうやって算出するのでしょう?


それは、先ほどの算式に当てはめると次のようになります。


 (毎月のキャッシュフロー)×所有年数+物件売却時のキャッシュフロー


でも、不動産投資は最初に自己資金を出しますので、
ここから購入時の自己資金を引くことで、トータルの業績を出すことができます。


お給料をもらっている人で言うと、そのお給料をもらえるまでに費やした教育費、
いわゆる学費のようなもと言えるかもしれません。


こう見ると、結局、不動産投資は、売却してみないと、
トータルでいくら儲かったかはわからないということです。


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物件売却まで考慮できるので、不動産投資のトータルの業績を見ることができます。


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何をすればお金が残るかわかるシミュレーションソフト

  • 2013年10月29日
  • 投稿者:taxkanae
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11月にキャンペーンを実施しますとお知らせした
物件シミュレーションソフト『REITISS』(リーティス)ですが、
今日はREITISS(リーティス)の機能を少しご紹介します。


10月末に利用停止となるREITISS Light(リーティス ライト)から、
次のような機能が追加されています。


1、個人だけでなく法人でもシミュレーションできる


 ⇒ 個人、法人どちらで購入したらよいかが一発でわかる!


2、投資指標の点数ごとに改善コメントを表示


 ⇒ 素人でも何を改善すればよいかがわかる!


3、改善点の優先順位をつけ、上位1~3位までを赤字で表示


 ⇒ 何から改善すればよいかがわかる!


何を改善すればよいかわかるということは、
何をすればお金が残るのかわかるということです。


この他にも、建物金額を高くできるかどうかの参考資料まで出てきます!


11月から始まるキャンペーンでは、REITISSを最大2カ月間無料で利用できますので、
ぜひ、この期間に使い倒してくださいね。


《編者 叶 温》



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税引き後キャッシュフローは良いのに、投資利回りが悪い理由

  • 2013年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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昨日に続いて、僕が作った物件診断ソフト「REITISS(リーティス)」を
使って頂いた方の感想をご紹介します。


「これはスゴイ!最近購入予定の物件を入力したところ税引後のキャ
ッシュフローが期待よりもかなり低いことが判明しました。このシ
ミュレーションでしっかりと現実を把握することができました。こ
れからはしっかりとした予測がたてられます。ありがとうございます。」


「初めてこういったシュミレーションソフトを使いましたが、何の説明
もなくてもある程度ガイダンスに沿って入力すれば完了できる事が
魅力的だと感じました、自分自身個人の所有物件を法人に移し替え
をしようとしていましたので、早速reitissの診断結果を利用して
金融機関に交渉してみたいと思います。」


「多岐に渡って投資効果が明らかな数字での判断が明確となり、十二
分に活用できると思われます。又、数字のみならずグラフ化するこ
とで全体の流れがわかりやすくなっている。
 総合評価でのスコア化とコメントが指標となっている点がライト
と比較しても頷ける。」


「売却と保有のどちらを選好した方がいいかを時系列で考えられるの
が良いと思う。」


また、アンケートの中で、次のような質問がありましたので、回答させて頂きますね。


■質問


「所有時税引前CF、所有時税引後CF、売却時税引後などが『かなり高
い値です』と10.0点を獲得しているのに、自己資金の回収期間、投
資利回りが『かなり長いです』『かなり低い値です』と、2.0点し
かなく、矛盾したコメントのように思います。どう理解すればよい
のでしょうか?不具合ではないでしょうか?」


■回答


REITISS(リーティス)では、10項目の投資指標ごとに点数が出ます。


各項目10点満点なので、総合で100点満点です。


先ほどの質問をされた方が、診断した物件の条件には、
おそらく、借入をしていないか、極端に少ないかだと思われます。


借入をしなければ、必然的にすべてのキャッシュフローは良くなる傾向にあります。


元金の返済も利息も払わなくていいので、
所有時のキャッシュフローはよくなりんですね。


また、売却時も返済するものがないため、借入をしている人と比べると、
手残りは多くなります。


でも、借入をしていない、あるいは極端に少ないということは、
自己資金を入れている金額が多いということです。


1,000の自己資金を使って、毎年100稼ぎ出す人と、
100の自己資金と、900の借入を使って、毎年50稼ぎ出す人とでは、
自己資金に対する投資利回りは、5倍違うことになります。


同じく、自己資金の回収期間も5倍の差が出ます。


もちろん、借入のレバレッジを使って、投資利回りを高めれば、
その分、リスクも大きくなりまので、バランスが重要になります。


REITISS(リーティス)では、キャッシュフローの観点だけでなく、
投資効率の観点も入れてるので、このような結果になるんですね。


REITISS(リーティス)は8月21日(水)にリリース予定で、
先着順で割引キャンペーンも実施予定です。


今月24日(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
市場に出ている物件資料でシミュレーションしながら、
このREITISS(リーティス)の使い方をお伝えする予定です。

 ⇒ http://bit.ly/12osAIV

この日は、東京から大家さん学びの会(R)代表の水澤さん、
副代表の西山雄一さん、サポートチームの岡野さんも来られます!

本当にわかりやすくて便利なソフトなので、ぜひ一度経験してみて下さいね。


《編者 叶 温》



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築年数が経っているほど、期待される利回りは高くなる

  • 2013年08月19日
  • 投稿者:taxkanae
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僕が作った、物件診断ソフト「REITISS(リーティス)」の
無料試用期間も終わり、アンケートの回答も続々頂いています。


感想としては、次のような嬉しい声もありました。


「詳細なデータを元にシミュレーションできるのが優れていると感じ
た。実際の保有物件を入力してみたところ現実のキャッシュフロー
と近い数字が出たので驚いた。」


「良い物件だと思って入力しても、客観的な判定で厳しい評価も有り、
 大変参考になります。」


「各指標が点数化され、改善点も示してくれるので参考になった。ま
た売却を視野に入れた出口戦略も立てやすい。」


「さすが現役の税理士がつくられたシミュレートシステムだと感じました。」


「不動産投資専門税理士の叶先生の作成されたソフトですのでどんな
ものか、楽しみにしておりました。
自己所有している物件でシミュレートしてみましたが、なかなか70点以上の
 評価が出ませんでした。
物件選定の基準のひとつにするとよいと思いました。
また、銀行へ融資打診する際に提出書類として添付すると効果的だ
と思いました。」


「各入力項目のビデオによる説明があって入力がやりやすいところが
今までのソフトとは違います。
シミュレーション結果の各項目が点数化され、コメントも表示され
るので、投資判断が非常に効率的にできると感じました。」


また、アンケートの中で、次のような質問がありましたので、回答させて頂きますね。


■質問


「売却時の利回りを何年か後に設定しますが、その時点以前、以後の
利回りが逆のような気がするのですが。」


■回答


REITISS(リーティス)では、売却したい年の表面利回りを設定して、
○年後に○○円で売却した場合の業績を出すことができます。


例えば、家賃下落も加味した、10年後の家賃収入が年間500万円。
その物件を、10年後に表面利回り10%で売却したとすると、
売却価格は5,000万円になります。


 家賃年収500万円÷表面利回り10%=売却価格5,000万円


また、REITISS(リーティス)では、表面利回りの部分を、
「想定売却利回り年変化率」という項目で、変動させることができます。


先ほどの物件で「想定売却利回り年変化率」を「0.1%」と設定すると、
11年後には、表面利回り10.1%、
12年後には、表面利回り10.2%、
13年後には、表面利回り10.3%、
という形で、売却価格を計算しています。


築年数が古くなるほど、その物件を買いたい投資家が期待する表面利回りは、
高くなっていくということです。


逆に、築年数が浅くなるほど、期待される表面利回りは低くなっていきます。


REITISS(リーティス)では、表面利回りに傾斜をつける方法の他に、
売却価格自体にも、傾斜をつけることもできます。


REITISS(リーティス)は8月21日(水)にリリース予定で、
先着順で割引キャンペーンも実施予定です。


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今月リリース予定!改善点までわかる驚きのシミュレーションソフト

  • 2013年08月03日
  • 投稿者:taxkanae
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いよいよ今月、僕が作ったシミュレーションソフト、
REITISS(リーティス)がリリースされる予定です。


今、無料で使える簡易版のREITISS Lightをまだ利用していない方は、
ぜひ、登録して使ってみて下さい。


とてもわかりやすくて入力しやすいうえに、
税引き後のキャッシュ・フローだけでなく、
売却した場合のトータルの業績までわかります。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_light.html


そして、このREITISS Lightの上位版であるREITISS(リーティス)は、
さらに、次のような機能が主に追加されます。


1、個人だけでなく法人でもシミュレーションできる


 ⇒ 個人、法人どちらで購入したらよいかが一発でわかる!


2、投資指標の点数ごとに改善コメントを表示


 ⇒ 素人でも何を改善すればよいかがわかる!


3、改善点の優先順位をつけ、上位1~3位までを赤字で表示


 ⇒ 何から改善すればよいかがわかる!


この他にも、建物金額を高くできるかどうかの参考資料まで出てきます!


さらに、今月24日(土)に開催する大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会では、
市場に出ている物件資料でシミュレーションしながら、
このREITISS(リーティス)の使い方をお伝えする予定です。


 ⇒ http://bit.ly/12osAIV


この日は、久しぶりに、東京から大家さん学びの会(R)代表の水澤さん、
副代表の西山雄一さん、サポートチームの岡野さんも来られます!


今月は、REITISS(リーティス)一色の月になりそうですが、
本当に便利なソフトなので、ぜひ一度経験してみて下さいね。


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売却したらわかる1年あたりのキャッシュフロー

  • 2013年07月16日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資をしたいと思っているほとんどの人は、
物件を買った後の、年間のキャッシュフローを重要視します。


それによって、生活が安定したり、
目標とする生活ができたりするわけですから、
重要視する理由もよくわかります。


サラリーマンでいうとお給料みたいなものですからね。


でも、お給料と違う点もあります。


サラリーマンであれば、毎年のお給料に加えて、
辞めれば退職金も出ます。(今はないとこも多いですが。)


でも、不動産投資は、物件を売却すれば、
お金が残ることもあれば、残らないこともあります。


そして、不動産投資のトータルの業績は、次の計算式で表されます。


   物件所有時の累計キャッシュフロー
 + 物件売却時のキャッシュフロー
 - 購入時の自己資金
 - 繰上返済の額
 = 買ってから売るまでで残ったお金


結局、不動産投資は、売却してみないと、
トータルでいくら儲かったかはわかりません。


そして、この「買ってから売るまでで残ったお金」を
所有した年数で割ると、1年あたりのキャッシュフローが出ます。


 買ってから売るまでで残ったお金÷所有年数


僕が開発したシミュレーションソフトの簡易版、
REITISS Lightでも、1年あたりの業績を見ることができます。


完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html

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所得税率のアップによる影響

  • 2013年07月12日
  • 投稿者:taxkanae
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今年の税制改正大綱では、
所得税率のアップが予定されています。


実施されるのは平成27年から。


改正の内容は、課税所得が4千万円を超えた部分に
45%の税率が適用されます。


今までは1,800万円を超えた部分に対して、
40%の税率が最高だったので、
5%も増えることになります。


住民税が一律10%なので、
最高は55%の税率が掛かることになります。


だから、年収が高い人ほど、
個人で収益の出る不動産を購入すると、
所得税が高くなり、お金が残りにくくなります。


だから、シミュレーションをしっかりしておかないと、
思ったほど、お金が残らないことになります。


でも、こういった最新の税制を加味した
シミュレーションソフトはありません。


僕が作ったシミュレーションソフトREITISSでは、
税理士事務所が作成しているので、
最新の税制改正にも対応しています。


8月24日(土)に、大家さん学びの会(R)関西で、
この REITISSのセミナーを開催します。


あなたが、税制改正まで加味したシミュレーションで、
物件を診断したいと思っているなら、ぜひ、ご参加くださいね!


30名限定! ⇒ http://bit.ly/12osAIV


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物件購入時の諸経費の内訳は何なのか?

  • 2013年07月09日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時には、物件本体の金額のほかに、
約7%ほどの自己資金が必要です。

このバーセンテージは、物件の内容によっても変わりますが、
1億円の物件だと、約700万円が必要になります。

この内訳ですが、まず仲介手数料が通常は3%ほどで
もっとも割合が大きくなる傾向があります。

次に、登録免許税が1.5%程度。

そして、不動産取得税が2%程度。

その他、司法書士や銀行への手数料、
売買契約書や金銭消費貸借契約書のの印紙の合計が、
0.5%程度、必要です。

登録免許税と不動産取得税は、固定資産税から計算されるので、
固定資産税評価額が高い物件ほど、この金額は高くなります。

僕が開発した不動産投資シミュレーションソフトの簡易版
REITISS Lightでは、これら諸経費の内訳も出ます!

物件価格の他に、何がいくらほど掛かるか知りたいなら、
ぜひ、活用してみて下さいね。

完全無料! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


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合格点ってなかなか出ないですよね?

  • 2013年06月25日
  • 投稿者:taxkanae
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6月22日の土曜日は、株式会社ベンディアムさん主催の

セミナーで講師をしてきました。


今回のセミナーでは、最後の方に、

うちが作った不動産投資シミュレーションソフト

REITISSのベータ版で、

テーマに上がっていた物件の

シミュレーション結果も説明しました。


テーマに上がっていた物件は、

RCの築23年、表面利回り8.6%、EVありという物件ですが、

このままの状態で1割の自己資金を入れて購入したと仮定すると、

REITISSで出た点数は30.5点でした。


一応、合格点は60点ですと説明して、

セミナーは終わったのですが、

その後の懇親会で、

「なかなか合格点を取れる物件ってないですよね?」

と質問がありました。


この点数については、

僕の経験に基づいて算出していますが、

不動産投資家が失敗しない投資をできるように!

というコンセプトで作っているので、

かなり厳しめになっています。


しかし、そんなに簡単に合格点が出てしまうようであれば、

世の中のほとんどの人が、不動産投資をします。


いくつもの物件のなかから、

自分に合う物件を探して、

売り主と交渉を繰り返し、

いい条件で融資を付けて、

物件取得後の稼働率を上げ、

効果的な税金対策をすることで、

本当にお金の残る不動産投資ができます。


だから、なかなか合格点が取れる物件は、

少ないのが本当なんですね。


REITISSは、まだリリースしていませんが、

簡易版のREITISS Lightでも、

物件の点数が出ますので、

まだ使ってない方は、ぜひ使ってみて下さいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



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シミュレーションソフトにすごい機能が付くことになりました!

  • 2013年06月17日
  • 投稿者:taxkanae
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うちが開発している、不動産投資シミュレーションソフト、

REITISSですが、ある機能を追加するために、

リリースが少々遅れています。


でもリリースを遅らせてもOKと思うぐらいの、

すごい機能が付くことになります。


REITISSでは、最終的に物件の総合評価が

10項目各10点、総合100点満点で出てきます。


この総合評価は簡易版のREITISS Lightでも、出てきます。

REITISS Lightの登録はこちら

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


そして、追加した機能とは、

その10項目それぞれの点数に基づいて、

改善コメントが出てくるようになったんです!


例えば、物件の表面利回りが低すぎる場合には、

「物件価額を○%以上下げる必要があります。」

というコメントが出てくるんです。


しかも、重要度の高い3つの項目は、

コメントが赤字で表示されるという機能付き!


これを見れば、不動産投資初心者でも、

何を改善すればよいか分かるようになるので、

出来る限り失敗しない不動産投資ができるようになります!


《編者 叶 温》



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売る時は利回りは低い方がいい

  • 2013年06月10日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を購入する時は、できるだけ表面利回りが高い方がいいですよね。

家賃年収1千万円ある物件で、表面利回り10%だとすると、

物件の金額は1億円ということです。

 1千万円÷10%=1億円


もし、表面利回りが12%だとすると、

物件の金額は8,333万円まで下がります。

 1千万円÷12%=8,333万円


では、物件を売却する時はどうでしょう?

物件を売却する時は、売る側は表面利回りが低い方がいいです。


さきほどの物件がもし表面利回り8%で売れたなら、

物件の売却価格は12,500万円まで跳ね上がります。


しかし、建物が古くなるにつれて、

購入する人が期待する利回りは高くなるものです。


だから、不動産投資で出口まで考えて

成功させる重要な要素は、

・できるだけ安く購入する

・家賃を下落させない

・できるだけ表面利回りを低く売る

ということがわかります。


僕が開発したシミュレーションソフトの簡易版

REITISS Lightは、最後に売却する表面利回りが入れられるので、

この関係がよくわかります。

まだ使ってない方は、ぜひ使ってみて下さいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



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太陽光発電はいくらお金が残るのか?

  • 2013年05月27日
  • 投稿者:taxkanae
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僕は最近、よく太陽光発電の税金について、

セミナーをさせてもらっています。


その関係で、収支シミュレーションを見ることもしばしば。

では、太陽光発電っていったいどれぐらいのお金が残るのでしょう?


計算は、融資を受ける場合、不動産投資とほぼ一緒です。

まず、所得は、

 売電収入-(固定資産税+利息+減価償却費)

で、計算できます。


そして、実際に残るお金は、

 売電収入-(固定資産税+利息+元金返済)-税金

で、計算できます。


例えば、1千万円の太陽光発電設備を付けて、

およその表面利回りが10%の年間100万円。

フルローン、期間15年、金利2%で借入をして、

税率が30%だったとすると、次のようになります。


・所得

 売電収入100万円-(償却資産税14万円+利息20万円+減価償却費58万円)

 =8万円


・実際に残るお金

 売電収入100万円-(償却資産税14万円+利息20万円+元金返済57万円)-税金2万円

 =7万円


こう見るとそれほど、大きなお金が残るわけでないですが、

太陽は退去がないので、安定した収益が見込めることが、

太陽光発電の一番のメリットです。


REITISS Lightでは、太陽光発電設備も、

入力の仕方次第で、シミュレーションできるので、

ご興味のある方は、やってみて下さいね。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


ポイントは、以下の3つです。

・物件種別を住居系以外にする

・構造を軽量鉄骨にして築2年にする

・固定資産税額を建物のみ設備投資額の1.4%入れる


《編者 叶 温》



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の収益物件

不動産投資の健美家

経費率は何%?

  • 2013年05月07日
  • 投稿者:taxkanae
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物件を選ぶときの指標で、最初に見るのが表面利回りです。

表面利回りは、総家賃収入を物件価格で割ったものです。

 表面利回り = 総家賃収入 ÷ 物件価格


例えば1億円の物件で、1千万円の総家賃収入であれば、

表面利回り10%ですね。

 1千万円 ÷ 1億円 = 10%


でも、もっと重要な指標があります。

それは、実質利回りです。

実質利回りは、物件に絶対に掛かる経費を引いた純収益を

物件価格で割ったものです。

 実質利回り = 純収益 ÷ 物件価格


先ほどの表面利回り10%の物件で、

経費率が総家賃収入の20%(物件価格の2%)であれば、

実質利回りは8%になります。

 表面利回り10% - 経理率2% = 8%


では、この経費率に何が含まれるのかと言いますと、

代表的なものは次の項目になります。

パーセンテージは物件によっても変わりますが、

総家賃収入に対して、次のようなパーセンテージだと、

経費率は20%になります。

・管理費 5%

・修繕費 5%

・水道光熱費 2%

・広告料 4%

・保険料 2%

・その他 2%

合計20%


もしエレベーターのある物件だと、

エレベーターの管理費が別途必要になり、

さらに水道光熱費も高くなります。


このように経費率は物件によっても変わってきます。


僕が作った、シミュレーションソフトREITISS Lightでは、

さっきのように、それぞれの経費を見積もって、

全体のパーセンテージを入れるようになっています。

経費率が数%変わるだけでも、かなり残るお金が変わりますので、

物件購入を検討する時は、一度これでシミュレーションしてみて下さいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



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いくらで売れるかが勝負!

  • 2013年04月23日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産投資は「出口戦略が大事」とよく言われますが、

出口とは、簡単にいうと物件を売却することです。


物件を売却するとき、買う方の投資家は、

まずは表面利回りをもとに購入を検討します。


この利回りは、物件の構造や築年数、

また立地によっても変わりますが、

もともと1億円、年間家賃1千万円、表面利回り10%で購入した物件で、

10年後に買主から求められる表面利回りが11%だったとすると、

その物件は、約9千万円で売却できることになります。

 年間家賃1千万円 ÷ 表面利回り11% = 約9千万円


求められる表面利回りが12%なら、売却価格は約8,300万円。

13%なら、売却価格は約7,700万円です。


表面利回りが1%変わるだけで、

こんなに売却価格が変わってくるんですね。


もし家賃が下落していて、年間家賃が900万円、

求められる表面利回りが11%だとすると、

売却価格は、約8,200万円になります。


こう見ると、家賃を下落させないことも、

出口戦略の非常に重要な要素となります。


だから、所有時には家賃を落とさないこと、

そして売却時は、時流を良く見て、

できるだけ利回りを低く売るということが、

不動産投資の出口戦略において勝負となります。


もう既に1,000件以上の人が使っている。

僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS Light」は、

10年後に売れるであろう表面利回りを設定すると、

10年後の家賃下落を加味した売却価格が出て、

買ってから売るまでで、トータルいくら儲かったかがわかります。


一度、あなたがお持ちの物件や、

検討している物件の売却時の表面利回りを入れて、

点数がどう変わるか試してみて下さいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



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銀行の担当さんが驚いた!

  • 2013年04月18日
  • 投稿者:taxkanae
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先日、地元の信金さんから、物件の提案がありました。

信金の担当さんが直接、僕の事務所に来て、

物件資料を見せてくれました。


そこで、その物件資料をもとに、

うちで開発したシミュレーションソフトで、

シミュレーションをしてみました。


信金の担当さんが目の前にいるので、

融資の条件なども、ほぼいけるであろう条件で

入力することができます。


すべての項目の入力が5分ほどで終わり、

シミュレーション結果を説明してみたところ、

「このシミュレーションソフトは凄いですね!」

と驚かれました。


シミュレーション結果には、

・投資条件

・持っている間の30年間のキャッシュフロー

・売却した時の30年間のキャッシュフロー

・総合評価

が出て、印刷もできるのですが、

「こんな資料をお客さんに出してもらったら、

 稟議を上げる時にすごい説得力があります!」

と言っていました。


都銀や大きな地方銀行などは、

銀行内で独自の基準でつくられたシミュレーションソフトがありますが、

信用金庫や信用組合には、そういったものがない場合も多いようで、

ざっくりと手計算でキャッシュフローを計算するらしいのです。


だから、税引き後まで計算できる

詳細なシミュレーション結果があると、

上司を説得する時に、非常にやりやすいとのこと。


銀行の担当さんも驚いた、このシミュレーションソフト

「REITISS」は、もうすぐリリース予定ですが、

もう既に800名以上の方が使用している、

簡易版の無料シミュレーションソフト、REITISS Lightでも、

・投資条件

・持っている間の10年間のキャッシュフロー

・売却した時の10年間のキャッシュフロー

・総合評価

が出て、印刷もできます。


この印刷結果は、あなたが物件を銀行さんに融資申込みする時の、

有用な資料にもなりますので、ぜひ使ってみて下さいね!

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html

借入とキャッシュフローの関係

  • 2013年04月09日
  • 投稿者:taxkanae
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不動産に投資する一番のメリットは、

その不動産を担保に、銀行からお金を借りられることです。


そして、この借入の条件がキャッシュフローに大きな影響を与えます。

自己資金が少ない人ほど、フルローンで借入したいものですが、

借入が大きければ、持っている間のキャッシュフローは少なくなり、

また売却した後に残るお金も少なくなります。


逆に自己資金をある程度入れて借入すれば、

持っている間のキャッシュフローは多くなり、

売却した後に残るお金も多くなります。


そして、借入期間が長ければ、

持っている間のキャッシュフローは多くなりますが、

売却した後に残るお金は少なくなります。


逆に、借入期間が短ければ、

持っている間のキャッシュフローは少なくなりますが、

売却した後に残るお金は多くなります。


どのように融資を組むのがいいかは、
ひとりひとり、投資目的によって変わります。


もう既に700名以上の方が使用している、

シミュレーションソフト、REITISS Lightでは、

融資の条件を変えることによって、

所有時や売却時のキャッシュフローが、

どのように変わるのかを、

無料でシミュレーションすることができます。


総合評価では、どの項目の点数が変化したかも比べることができるので、

これをじっくり見ていけば、不動産投資のお金の流れが

だんだんと、理解できるようになると思いますので、

ぜひ登録してくださいね。

完全無料 ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》



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不動産投資の健美家

どうやったら合格点の物件になるのか?

  • 2013年03月25日
  • 投稿者:taxkanae
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先日リリースのお知らせをした

私が作ったシミュレーションソフト

REITISS Lightですが、

既に400名以上の方に登録して頂いています。


このREITISS Lightを使うと

最後にその条件で物件を購入した場合の

総合点が出てきます。


満点は100点ですが、

一応、私の中の合格点は60点です。


簡易版のREITISS Lightでは、

ざっくりとしかシミュレーションできませんが、

私がどうやって正規版のREITISSで、

不動産投資のコンサルティングを

しているのかといいますと、

まずは、相談者の検討している

物件の購入条件を聞きながら、

シミュレーションします。


そうすると、たいてい60点を下回りますので、

次は、どうやったら60点を

超えることができるのかという感じで

入力項目を変えていきます。


例えば・・・、

1、個人での購入を法人での購入にするとどうなるか?

2、もう少し、購入金額を下げるとどうなるか?

3、融資の条件を変えるとどうなるか?

4、建物や設備の比率を変えるとどうなるか?

5、空室率や家賃下落率を変えるとどうなるか?

6、経費の%や金額を変えるとどうなるか?

7、想定売却利回りを変えるとどうなるか?

などなど。


こうやって、60点をどうやったら超えられるのか?

そして、超えた後は、本当にその条件で

物件の購入、運営、売却ができるのか?

という感じで税金を交えながらお伝えしていくんです。


フルローンで借りたら、

自己資金の回収期間や

投資利回りは良くなりますが、

逆に所有時のキャッシュ・フローや

借入金比率、債務回収比率は悪くなったりします。


もちろん無料で使えるREITISS Lightでも、

ある程度の変更はできますので、

あなたが検討している物件が、

どうやったら合格点の60点を超えるのか?

という感じでシミュレーションしてみると面白いですよ!

無料登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


《編者 叶 温》


不動産投資<br />
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不動産投資の健美家

無料シミュレーションソフト『REITISS Light』 ついにリリース!!

  • 2013年03月21日
  • 投稿者:taxkanae
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弊税理士事務所には、顧問先も含め、

毎年多くの不動産投資家や大家さんが、

不動産投資のご相談に来られます。


ご相談の中でもっとも多いものが、

購入を検討している、

あるいは購入した物件のシミュレーションです。


相談者が持ってきた物件の情報や

融資などの条件をお聞きして、

物件をシミュレーションをすると、

もちろん素晴らしい内容の物件も中にはありますが、

9割以上のシミュレーション結果が

思ったほどキャッシュフロー(手残り金)が出ない、

あるいはマイナスになる状態です。


その物件が購入を検討している段階なら、

まだ購入することを止めることができるのですが、

もう売買契約書を締結してしまった後で、

手遅れになってしまったことも多く経験してきました。


私は自ら不動産投資をしていることもあり、

不動産投資で失敗して後悔する人を

一人でも少なくしたいと思っていましたが、

私が思い描くうような不動産投資のシミュレーションソフトは、

世の中にはありませんでした。


そこで、事務所にシステム開発担当者を入れ、

私の知識と経験を入れ込んだシミュレーションソフトの

開発をスタートさせました。


その開発には1年半の歳月が掛かりましたが、

ようやく私自身が納得いく

不動産投資シミュレーションソフトを

作り上げることができました。

それが『REITISS Light』です!

登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html


REITISS Lightは、

不動産投資家、大家さんが

不動産投資で失敗しないために

開発されたシミュレーションソフトです。


私が持つキャッシュフローや税金の知識と、

これまで多くの不動産投資家に

コンサルティングをしてきた経験を結集して

開発されたREITISS(もうしばらくでリリース予定)の

簡易バージョンで、誰でも無料で使うことができます。


REITISS Lightを使うと、

わずか15分後には、

あなたの物件の10年間の

税引き後キャッシュフロー(手残り金)だけでなく、

売却時の税引き後キャッシュフローまで

算出することが可能で、

それにより、不動産投資で

いくら儲かったのかがわかります。


また独自に点数付けされた投資指標により、

入力された購入条件でその物件を買うべきか、

買わないべきかも判断することができます。


▼これから不動産投資をはじめたいが、
 どんな物件を購入したらよいかわからない方

▼もうすでに不動産投資をしているが、
 お金の流れが今一つわからない方

▼どんな物件をどんな条件で購入したら、
 いくらぐらいのお金が残るか知りたい方

▼物件所有時だけでなく、売却まで見据えて不動産投資をしたい方

▼今所有している物件がどれぐらいの成績か知りたい方

はぜひ、このREITISS Lightをご活用くださいね。


入力方法も、シミュレーション結果の見方も

わかりやすい動画ヘルプを作っていますので、

誰でも簡単に入力でき、

誰でもわかりやすくシミュレーション結果を

理解することができますよ!


このREITISS Lightを活用することで、

あなたがが、不動産投資で失敗することなく、

キャッシュフローの出る、いい物件を購入できることを

心より祈っています!

登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss_l.html

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